Страхование титула собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование титула собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.

Содержание:

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть вы страхуете не саму квартиру от пожара, наводнения, других чрезвычайных ситуаций, а свое право собственности. Если после регистрации документов в Росреестре появятся третьи лица, которые обратятся в суд и оспорят ваше право собственности, вы получите компенсацию от страховой компании. А если не застрахуете титул, останетесь «ни с чем»: без денег и недвижимости.

Разные страховые компании могут предъявлять разные требования к документам. Чаще всего нужны:

паспорта и копии обоих участников сделки — продавца и покупателя квартиры;
технический план и кадастровый паспорт недвижимости;
выписка из домовой книги со сведениями о выписанных, прописанных жильцах;
все договора об отчуждении недвижимости и переходе прав собственности на нее за последние 5 лет;
выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности от продавца к покупателю — страхователю.

Если планируете обратиться в страховую до регистрации сделки, можете предоставить выписку из ЕГРН позже.

В ряде случаев страховая компания может потребовать дополнительные документы. Например, если продавец продает квартиру, полученную в наследство — свидетельство о смерти, завещание, свидетельство на наследство. А если в сделке участвуют несовершеннолетние — разрешение от органов опеки.

Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.

Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.

Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.

Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:

предмета залога, то есть самой недвижимости;
жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.

То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.

В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.

Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.

Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.

В этом случае стоимость зависит от трех факторов:

от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.

Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.

Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются. Но есть и другие формы страховки — например, компания может установить определенный процент от стоимости жилья и выплатить его. Это называется неполным имущественным страхованием и регулируется Статьей 949 ГК РФ.

Титульное страхование недвижимости что это такое

К страховым случаям при страховании титула относятся все случаи, в которых страхователь — покупатель недвижимости — теряет право собственности на нее. Это может произойти, если:

продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу, при этом квартира находилась в совместной собственности — в этом случае супруг может оспорить сделку и вернуть имущество;
продавец либо один из продавцов жилой площади был на момент заключения сделки недееспособным, частично дееспособным или невменяемым, то есть не осознавал последствия своих поступков;
сделка затронула интересы несовершеннолетних — например, если бывший собственник недвижимости был несовершеннолетним, и родители не предоставили ему новое жилье;
был доказан факт мошенничества — например, если продавец действовал по поддельной доверенности;
предыдущие владельцы жилья приобрели его с помощью угроз, обмана или мошенничества — если продавец нечестно получил жилье, предыдущий владелец может оспорить его право собственности, и оно автоматически аннулируется у вас;
договор купли-продажи был заключен с нарушением любых норм, прописанных в законодательных актах Российской Федерации;
договор купли-продажи был заключен для прикрытия другой сделки — это незаконно, поэтому его аннулируют;
сделка совершена продавцом под влиянием заблуждения, насилия, угроз со стороны третьих лиц или покупателя;
по квартире ранее проходил судебный процесс, и его возобновили из-за появления в деле новых доказательств;
жилье было получено продавцом в наследство, при этом другие наследники не знали об открытом наследстве или не могли отказаться либо принять его.

Во всех вышеперечисленных случаях наступает страховой случай — вы теряете право собственности, а страховая выплачивает компенсацию. К страховому случаю относится также потеря права пользования имуществом, даже если оно остается в вашей собственности. А обременение не относится к страховому случаю, потому что фактически вы остаетесь собственником.

Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.

Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:

документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
сам договор титульного страхования недвижимости;
решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.

Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.

Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.

Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.

Часто страховка титула — требование банка, который выдает кредит на квартиру. В этом случае потеря права собственности страхуется в пользу банка. То есть при наступлении страхового случая компенсация будет поделена между ним и покупателем. Банку вернется невыплаченная часть кредита, а остальное получит собственник.

Кредитные организации, как правило, очень заинтересованы в том, что заемщику ничто не помешало выплатить долг по ипотеке, поэтому рекомендуют клиентам страховать квартиру от максимального количества рисков. Страховые компании для ипотечников предлагают комплексные полисы: в одном договоре застрахованы титул, сама квартира (от пожара, залива соседями, взломов и других действий), жизнь и здоровье заемщика.

Страховая премия исчисляется в процентах от суммы сделки. У разных банков своя процентная ставка, но обычно это 0,15–0,2% от страховой суммы. Размер премии может зависеть и от истории квартиры. Например, если жилье часто продавалось ранее, ставка будет выше. Таким образом, страховая компания пытается обезопасить себя от дополнительных рисков.

Кроме того, самыми дорогими считаются первые годы страховки, потом тариф снижается. Это связано с исковой давностью. Чем больше времени проходит с момента покупки квартиры, тем меньше шансов остается у тех, кто может оспорить право собственности.

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

продолжительность действия страхового полиса;
примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
прогнозируемый уровень риска;
длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
нарушения, допущенные при приватизации объекта;
нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Страхование титула при покупке квартиры

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Для начала нужно выбрать страховую компанию для заключения договора. В дальнейшем процедура выглядит так:

Приходит сотрудник страховой компании. Он оценит страхуемую квартиру, чтобы определить стоимость страховки. Чем больше стоит недвижимость, тем дороже выйдет страхование.
Страховщик проводит проверку юридической чистоты, чтобы выяснить свои риски. Больше рисков – выше стоимость страховки.
Если обе стороны все устраивает, заключается договор. Один экземпляр отдается клиенту.

Важно! В каждой компании свои правила страхования. С ними нужно ознакомиться заблаговременно.

Тарифы устанавливаются страховщиками индивидуально и зависят от рыночной цены квартиры, а также перечня дополнительных услуг, которые нужны клиенту.

В среднем, один год страхования титула обойдется в 1% от стоимости недвижимости. Недорогое жилье страхуется и за 0,3%.

Пример:

Квартира стоит 5 000 000 руб. За страхование придется заплатить:

5 000 000 х 1% = 50 000 руб.

Кому выплачивает деньги страховщик при возмещении по титульному страхованию при ипотеке?

Остаток долга выплачивается банку. Первоначальный взнос и уплаченные деньги возвращаются заемщику.

Может ли отказать страховщик в страховании титула?

Да. Если для компании слишком большие риски, в страховке могут отказать.

Оформил титульное страхование. Что делать при наступлении страхового случая?

Для начала нужно позвонить страховщику и сообщить о наступлении страхового случая. Когда суд примет решение о признании ДКП недействительным, необходимо представить его заверенную копию в компанию для назначения страхового возмещения.

Компенсируются ли судебные расходы и моральный ущерб по страхованию титула?

Нет. Эти деньги взыскиваются отдельно с ответчика.

Когда могут отказать в возмещении по титульному страхованию?

Отказ возможен при нарушении любого условия договора. Например, если клиент незаконно изменил планировку квартиры, при уничтожении недвижимости в результате пожара.

Никто не может заставить нового собственника имущества страховать титул. Но в некоторых случаях при оформлении ипотеки банки требуют оформить такую страховку. Иначе процент по ипотеке увеличивается на несколько пунктов. Дело в том, что банк старается снизить риск утраты денег в случае потери заемщиком права собственности. Большие суммы процентов по ипотечному кредиту выплачивают уже на первом этапе действия договора (как правило, первые несколько лет).

При покупке квартиры в ипотеку заемщик наивно полагает, что банковские юристы и служба безопасности тщательно проверяют квартиру. Но по факту они могут проверить только юридическую чистоту сделки. К сожалению, не всегда получается узнать прошлое имущества. Возможно, со временем на него будут претендовать наследники по третьей или другой линии. А от таких событий никто не застрахован.

Аналогичная ситуация с покупкой квартиры или другой недвижимости через риэлторские агентства. Специалисты также могут проверить только юридическую чистоту квартиры, но не наличие возможных наследников, которые появятся со временем.

Проследить полную историю квартиры нельзя. Особенно за столь короткие сроки, которые установлены для оформления сделки. Может быть такое, что на квартиру будут претендовать несовершеннолетние, чьи права при отчуждении имущества были ущемлены. А такое в суде доказывается довольно просто.

Перед тем, как оформить страхование титула, страховая компания проводит проверку и изучает историю квартиры. Если риски для страховой компании велики, она выставляет клиенту завышенный тариф страхования. В некоторых случаях отказывается оформлять страховку. Именно в этот момент клиент (заемщик) должен задуматься. Возможно, с чистотой квартиры не все в порядке. Будет лучше отказаться от приобретения такой недвижимости.

Как показала практика, титульное страхование сможет защитить нового собственника имущества от непредвиденных ситуаций как при его покупке за счет личных сбережений, так и в ипотеку. Кроме этого, титул защищает и банк от возможных финансовых потерь, связанных с утратой права собственности на залоговое имущество.

Если покупатель беспокоится о том, что его могут обмануть, будет нелишним самостоятельно удостовериться о чистоте приобретаемой недвижимости. Можно попросить у собственника письменный отказ возможных наследников от продаваемого объекта. Его необходимо заверить нотариально. Но, к сожалению, такие случаи встречаются довольно редко. Поэтому лучше защитить себя от потери имущества, застраховав титул.

Термин титульного страхования, по большей части, актуален только для операций, касающихся сделок с недвижимым имуществом. Данная услуга по своей сути предоставляет страховку от всех возможных рисков материального характера, результатом которых может стать утрата прав собственности на объект недвижимости.

В практике иногда встречаются ситуации, из-за которых сделка купли-продажи может быть признана недействительной или и вовсе — незаконной. Несмотря на тот факт, что услуга предоставляется на коммерческой основе, банки не имеют право ее навязывать. Поэтому титульное страхование при ипотеке не является обязательным. Однако мы настоятельно рекомендуем задуматься о страховке. Вложения минимальные, а защита от проблем и неправомерных действий большая.

Интересный факт, около 2% всех сделок за календарный год, совершаемых на отечественном рынке недвижимого имущества расторгаются из-за судебных исков. Во многих случаях право собственности может быть оспорено и именно факт наличия титульной страховки может сыграть свою роль. К слову, история титульного страхования берет свое начало еще в 1994 году. Именно тогда был выдан первый полис подобного назначения, однако в широкий обиход данная услуга пошла только в начале двухтысячных годов.

Титульное страхование при ипотеке, продаже или покупки квартиры — это, в первую очередь, защита от неправомерных действий, мошеннических схем и обмана. От обычной страховки кредита, оно отличается тем, что защищает собственника от действий и событий, произошедших в прошлом времени, до момента покупки квартиры.

Приведем простой пример: квартиру, оставшееся в наследство от родителей, продает старший брат, младший в это время находится на лечении/проходит реабилитацию и является недееспособным. Проходит время, младший брат успешно завершает свое лечение и оспаривает сделку в судебном порядке. Учитывая тот факт, что сделка совершена по незаконной схеме, у него есть все шансы на то, чтобы признать ее недействительной и получить обратно свою долю. Думаем, что последствия для покупателя очевидны.

Титульное страхование в данном случае позволяет покупателю избежать подобных ситуаций. Невозможно заблаговременно спрогнозировать все возможные негативные ситуации, которые могут произойти даже спустя годы после покупки квартиры.

Титульное страхование собственности

Титульное страхование — услуга, которая имеет некую ограниченность по времени. К примеру, вы решили оформить страховку на время выплаты ипотечного кредита — 5 лет. А вот ситуация, когда кто-то может оспорить в суде ваше право собственности может случиться и через 10, и через 15 лет.

Стоимость пожизненного титульного страхования достаточно велика. Ежегодно вам предстоит переводить в финансовую организацию сумму, эквивалентную 1-2% от общей стоимости квартиры. Это очень накладно.

Также важно учитывать, что даже титульное страхование не дает стопроцентную защиту от всех возможных возникающих рисков. Некоторые компании специально исключают из страхового договора события, которое произошли в прошлом и привели к наступлению страхового случая. Чтобы этого избежать, нужно очень внимательно читать условия договора. Лучше — с вашим юристом.

Обращаем ваше внимание и на тот факт, что титульное страхование при ипотеке или купле-продаже, защищает только от потери права собственности! Если, например, внезапно объявится человек, прописанный в этой квартире, но не имеющий права на собственность, то, согласно статье № 40 Конституции РФ, он сможет в ней жить. Вам, соответственно, придется делить жилплощадь с незнакомым человеком.

Причин для наступления страхового случая в рамках титульного страхования может быть много. Ниже мы перечислим самые распространённые.

Подделка документов о собственности продавцом недвижимости;
Признание недееспособности любого из участников сделки;
Ущемление прав на имущество третьих лиц;
Мошенничество со стороны продавца;
Незаконность сделок с объектов, совершаемых ранее;
Неправомерные решения судебных инстанций о признании сделки недействительной.

Важно помнить о том, что страховые компании ни в коем случае не будут возмещать ущерб пострадавшей стороне в ситуациях, когда покупатель знал о возможных негативных последствиях.

Также на покрытие убытков не придется рассчитывать в ряде следующих ситуаций:
В банк и в страховую компанию была предоставлена заведомо ложная информация;
Убытки — следствие злого умысла страхователя;
Потеря титула связана с предписаниями органов власти.

Например, изъятие земельного участка для государственных нужд. Потеря титульного права также может быть вызвана неплатежеспособностью страхователя или при нарушении договорных обязательств. Нюансов, как видите, очень много. Это только подчеркивает важность внимательного ознакомления с договором перед его подписанием.

Как показывает практика и многолетний опыт в сфере недвижимости, цена титульной страховки напрямую зависит от трех важных параметров:

Рыночная цена квартиры;
Период страхования;
Степень риска.

Последний пункт рассматривается страховыми компаниями в индивидуальном порядке.

По состоянию на сегодняшний день, средняя тарифная ставка варьируется от 0,2 до 2,5% от страховой суммы. То есть, если ваша квартира, например, застрахована на 1 млн. рублей, то вам придется ежегодно отдавать за полис около 2-3 тысяч рублей.

Еще раз напомним, что оформления титульной страховки — это дело добровольное. Банки не имеют права вам ее навязывать, но могут отказать в выдаче кредита без ее оформления. В любом случае, выбор всегда остается только за вами!

Чаще всего страхование договора применяют при реализации квартиры на рынке перепродажи. Именно в этой сфере существует ряд схем, которые могут запросто лишить лицо прав на приобретенное недвижимое имущество. Они уже были подробно описаны.

Процедура лишения прав часто связана с недвижимостью, полученной при передаче наследства, или квартирами, которые перепродаются уже не один раз. Оспорить можно любой из договоров, оформленный ранее. Полис титула спасает и от мошенничества, процветающего на рынке перепродажи жилья.

Многоквартирные дома не могут оформляться по титульному страхованию, так как на этапе строительства можно лишь приобрести право требования (жилья еще и в природе нет). Когда же здание сдается клиентам, то застройщик оформляет право собственности на своих дольщиков. В этом случае полис также не требуется.

Титульное страхование недвижимости, стоимость которого может зависеть от нескольких факторов, это гарантия того, что лицо не потеряет свои права на квартиру. Параметр расписывают в особом порядке. Он зависит от некоторых факторов:

Интервала страховки.
Стоимости недвижимости.
Степени риска.

Если говорить примерно, то диапазон цен колеблется от 0.2% до 2.5% годовых коэффициентов от базовой цены квартирных метров. Эти средства застрахованное лицо обязуется выплачивать соответствующей компании по графику, который согласуется в договоре.

Важно! Следует помнить, что полис страхует далеко не все риски, которые могут возникнуть в результате заключения договора. Он направлен на защиту прав в случае их утраты в связи с уже упомянутыми факторами.

Титульное страхование – это страхование риска потери права собственности на недвижимость. Итак, страхование осуществляется в отношении объекта недвижимости – жилой дом, квартира, дача. Страхуется риск утраты права собственности (иначе еще называют правового титула) в отношении объекта недвижимости. Правовым титулом может являться документ, подтверждающий законное основания владения, пользования и распоряжения имуществом.

Конечно, изначально покупать квартиру и не оформлять документы никто не собирается. Однако возможна ситуация, когда гражданин добросовестно оплатил стоимость квартиры (например, в счет полученной ипотеки), оформил свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость, но затем объявились предыдущие хозяева/наследники/реальные собственники, претендующие на квартиру. В худшем случае в результате судебных тяжб добросовестный покупатель лишается права распоряжения недвижимостью, и остается без квартиры, но с ипотекой, обязанность по выплате которой никто не отменяет.

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая. А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне. И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Именно для того, чтобы не стать жертвой мошенников нужно пытаться оформить полис еще до получения права собственности. И если СК отказалась от страхования, это отличный повод задуматься, а так ли хочется рисковать при покупке квартиры?

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными. Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке. Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Отказ в страховом возмещении – это не то же самое, что отказ в страховании. В первом случае СК не выплатит деньги клиенту, а во втором – вообще откажется оформлять полис.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.

Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).

Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:

рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.

А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры – утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.

Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Титульное страхование недвижимости: что это такое и сколько стоит

Анализ нормативных положений показывает, что страховка титула не является обязательной.

Законодательные обоснования:

в ст. 31 ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке…» сказано, что ипотечный заемщик обязан страховать недвижимое имущество, являющееся предметом залога по кредиту, от рисков утраты или повреждения, а приобретать полис защиты ответственности за невыплату долга – необязательно (равно, как и необязательно кредитору страховать свой финансовый риск);
в ч. 10 ст. 7 ФЗ № 353 от 21 декабря 2013 года «О потребительском…» также ничего не сказано, что страхование титула является обязательным (примечание – даже если какой-то вид страховки и обязателен, кредитор должен предложить заемщику иной продукт с сопоставимыми условиями, но без обязательного требования к оформлению полиса – прим. ред.).

В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.

Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:

на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
на официальном сайте.

Важно! Правила обязательны к исполнению страхователем только при наличии прямой ссылки на них в договоре (или при приложении таких Правил к тексту соглашения).

Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.

На практике же договор в большинстве случаев предусматривает защиту от потери права собственности на имущество при расторжении сделки в судебном порядке из-за:

признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.

Внимание! Титульное страхование защищает от наступления уже произошедших событий, о которых покупатель не знал или не мог знать на момент совершения сделки.

Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.

Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.

Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:

на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).

Существуют определенные категории недвижимости, риск потери права собственности на которые выше в разы. Именно в отношении таких объектов лучше всего осуществлять страхование титула:

квартира, доставшаяся продавцу на праве собственности в порядке универсального правопреемства (наследование) – в представленной ситуации впоследствии может обнаружиться факт ущемления законных интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц (ст. 1149 ГК РФ);
объект, в отношении которого неоднократно осуществлялся переход имущественных прав (в том числе, в порядке дарения или мены);
дом, ранее побывавший под обременением у банков, третьих лиц, приставов, таможенных органов и др.

Если со своей стороны вы можете сказать, что являетесь добросовестным покупателем по сделке, связанной с отчуждением недвижимости, то возможно ли утверждать подобное о другой стороне сделки? Кроме того, собственность, приобретаемая вами, могла до сделки с вашим участием несколько раз переходить из одних рук в другие, поэтому невозможно говорить о том, что такие соглашения стопроцентно были без нарушений правовых норм или посягательств на интересы третьих лиц.

Если сказать об этом кратко, то страховая компания выплатит полную стоимость вашей квартиры или иной собственности, когда будет обнаружено хотя бы одно основание для того, чтобы признать сделку недействительной, причём разновидность сделки не имеет значения: это может быть договор мены, договор купли-продажи или ипотека. Причины, при наступлении которых возникает страховой случай, не важны при титульном страховании. Это может быть как уголовно наказуемое мошенничество, так и вполне обычное заблуждение добросовестного характера.

Имейте в виду, что застраховать титул вы можете не только при покупке дома или квартиры полностью, в том числе, и в ипотеку, но и на доли жилых помещений, на промышленные объекты, а также на участки земли. Кроме того, некоторые страховые компании предоставляют возможность сделать титульную страховку как целиком на право собственности, так и на отдельные правомочия, составляющие право собственности, а именно: возможность владеть недвижимостью, распоряжаться ею или осуществлять её пользование по своему усмотрению.

В большинстве случаев титульное страхование жилья делают люди, желающие приобрести вторичную недвижимость с помощью ипотечной ссуды, потому что банковские учреждения не без оснований полагают, что такие сделки являются весьма рискованными.

Кроме того, до тех пор, пока вы не оплатите заём полностью, жильё, в котором вы проживаете, находится у банка в полной и безоговорочной собственности, и что вполне понятно, кредитная организация не хочет рисковать и терять столь ценный актив, приносящий ей прибыль. Поэтому одним из условий выдачи кредита как раз таки является титульное страхование, ложащееся бременем на заёмщика. Иногда банковские учреждения требуют от должников в качестве обязательной дополнительной страховки оформить страхование от риска возникновения пожаров.

Главным критерием, по которому считается стоимость страхования, является оценка дома или квартиры в денежном выражении. Обычно в расчёт берут один из двух следующих вариантов:

Цена, указанная в письменном договоре, который был заключён между сторонами сделки.
Оценка стоимости, рассчитанная бюро по технической инвентаризации.

Я получила с дочкой в апреле 2015 года однокомнатную квартиру от Администрации города Москвы. Наконец-то очередь моя подошла! Справили мы с дочкой новоселье, и решила я от греха подальше застраховать её на полную стоимость. Уж очень я квартиру долго ждала, измаялись мы по съёмным квартирам мотаться. Вот и боялась её потерять. И как в воду глядела.

Стоило только в шестнадцатом году летом на дачу уехать, как квартиру уже продали, и по возвращении мы не смогли в неё попасть. И ведь как мошенники ловко всё провернули, будто я выписывала доверенность на незнакомого человека, чтобы он продал моё жилище. Так что не смогла я ничего доказать, но хоть деньги за квартиру страховая заплатила, и на том спасибо! А тогда та ситуация была для нас просто кошмаром!

Галина Непрокина

Покупал пару месяцев назад квартирку с непонятным происхождением не в самом хорошем районе города. Пообщавшись с бабулями у подъезда, узнал, что здесь обитает много мутных личностей, поэтому решил подойти к делу основательнее. Не только проверил досконально все бумажки на недвижку, но и купил страхование титула, чтобы не пролететь, если что недосмотрел. Посмотрев сайты многих страховых и обзвонив их все, выбрал РОСНО. Меня устроили такие их условия — 2 рабочих дня на принятие решения и оформление, да и цены нормальные, не то, что у других. Отдал всего полпроцента от цены квартиры. Хорошо, что купил квартиру без проблем, и страховка не понадобилась на этот раз.

Игорь Нечаев