Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Содержание:

Продажа доли несовершеннолетнего: где и как оформить сделку?

Важно сразу подготовить документы. После написания заявления их не получится донести, так как решение принимается достаточно быстро.

Подается следующее:

Заявление. Его должны подать оба родителя лично.
Свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если он уже имеется.
Гражданские паспорта обоих родителей. Матери-одиночки предоставляют только свой паспорт.
Документ о приватизации квартиры и выписка ЕГРН.
Документы о собственности на приобретаемую недвижимость.
Технический паспорт, кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости.
Справка об оценочной стоимости на оба объекта, если ее запросят отдельно.
Выписка из домовой книги.
Копия финансового лицевого счета.
Если деньги планируете перечислить на счет в банке, указываются его реквизиты.

Родители прежде всего должны позаботиться об обеспечении интересов детей.

При продаже доли ребенка необходимо придерживаться следующего:

Определяются особенности сделки и подаются документы в опеку.
Если у ребенка только прописка в квартире и продается доля родителя, разрешение не требуется.

Чтобы разрешение стало реальностью, важно учесть следующее:

Нормальное состояние жилья.
Удобное географическое положение.
Приобретение равноценной по метражу площади.

Отказ возможен в следующих ситуациях:

Ребенок до 14 лет должен сниматься с регистрации совместно с родителями или его законными представителями. Необходимо нотариальное письменное согласие второго родителя, если ребенок выписывается с одним из родителей. Несовершеннолетнего выписать в «некуда» практически невозможно. Без данных о новом жилье паспортист отказывает выдавать разрешение на выписку. За исключением отдельных случаев.

Если же ребенок (до 18лет) является владельцем или совладельцем данной жилплощади, то без разрешения Органов опеки и попечительства (опекунский совет) выписать его и заключить сделку купли-продажи будет невозможно. От имени ребенка выступают его законные представители: родители, опекуны или усыновители. Чтобы получить разрешение на продажу квартиры родители (или опекуны) должны подать заявление и пакет документов в районный опекунский совет.

Для снятия с регистрации места жительства ребенка до 14 лет нужно подать следующие документы:

заявление;
свидетельство о рождении ребенка;
квитанция об уплате административного сбора.
если только один родитель подает заявление, нужен его паспорт и нотариально заверенное согласие второго из родителей или же решение суда или органа опеки и попечительства относительно места проживания ребенка.

Родители детей-собственников недвижимости или их законные представители и опекуны в Органы опеки и попечительства должны подать такие документы:

заявление от каждого родителя;
в случае совершения договора доверенным лицом — доверенности на такие действия этого лица от всех собственников жилья;
справка о составе семьи;
оригинал технического паспорта недвижимости;
оригинал выписки из Государственного реестра вещных прав и отягощений недвижимого имущества с указанием всех собственников;
оригиналы паспортов всех собственников;
оригиналы паспортов детей возрастом 16 лет;
идентификационные коды всех совершеннолетних собственников и детей-собственников;
оригиналы свидетельства о рождении детей возрастом до 14 лет;
оригинал свидетельства о разводе;
оригинал свидетельства о смерти супруги/супруга.

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Украины сделка купли-продажи является недействительной без разрешения органов опеки и попечительства (опекунского совета).

В случае, если кто-то предлагает вам провести сделку без этого разрешения, лучше отказаться во избежание дальнейших возможных судовых разбирательств.

В Гражданском кодексе Украины указано, что лицо пребывает в статусе ребенка до 18 лет.

Малолетний ребенок – это гражданин в возрасте до 14 лет. Они не вправе совершать договора с недвижимостью.

АНД
Бабушкинский
Жовтневый
Индустриальный
Кировский
Красногвардейский
Ленинский
Самарский

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

Как продать квартиру с несовершеннолетними детьми

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
несовершеннолетний прописан в квартире;
ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Как продать долю несовершеннолетнего в приватизированной квартире?

Через неделю мы созвонились с сотрудницей опеки и определили время, когда она приедет осматривать дом. Муж привез ее на нашей машине: это условие опеки. Если бы у нас не было автомобиля, нужно было бы вызвать такси за наш счет.

Сотрудница осмотрела дом и сказала, что он пригоден для проживания: в нем есть коммуникации, окна, двери и удобства. То есть она убедилась в том, что мы покупаем нормальное жилье, а не просто хотим получить деньги с продажи квартиры.

Через 15 дней мы получили приказ о выдаче предварительного разрешения на сделку.

Все, что касается областного капитала, курирует комитет социальной защиты населения. Средства просто так не выделяют, их необходимо обналичить с помощью кредитной организации. Крупные банки помогают вывести капитал только в одном случае: если его вкладывают в ипотеку. В противном случае остается только один способ: воспользоваться услугами кредитных кооперативов. Так мы и сделали.

Схема с кредитным кооперативом работает так. Мы подписываем договор купли-продажи и заключаем с кредитным кооперативом договор на ипотечный займ на 130 000 Р. В течение трех дней на наш счет поступают 100 000 Р, которые мы передаем продавцам дома. Мы получили деньги в день регистрации сделки: кооператив пошел нам на уступки, поскольку продавцы хотели сразу увидеть всю сумму.

Мы начали продавать квартиру в сентябре 2018 года, а в дом переехали в октябре 2019. Весь процесс занял чуть больше года.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями мы получили самостоятельно.

Когда мы получили документы из Росреестра, то сразу же принесли их в органы опеки. Так мы подтвердили факт сделки и выполнения своих обязательств. Мы отдали бумаги специалисту опеки и ничего не подписывали.

Оформление регионального капитала в кредитном кооперативе	30 000 Р
Гонорар риелтора за помощь в оформлении регионального капитала	10 000 Р
Комиссия кредитного кооператива	6000 Р
Гонорар нотариуса за услуги правового и технического характера	4875 Р
Госпошлина у нотариуса	3000 Р
Госпошлина за обе сделки	2730 Р
Оформление паевой книжки для кредитного кооператива	1250 Р
Гонорар риелтора за составление договора купли-продажи	1000 Р

Как продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

родители должны получить согласие районного отдела опеки;
оба родителя должны дать согласие на сделку;
покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

Конституцией РФ;
Семейным кодексом РФ;
Гражданский кодексом РФ;
Жилищный кодексом РФ;
закон об опеке № 48 от 2008 года;
закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.

Закон предусматривает следующие варианты:

лично написать документ в районном отделе опеки;
составить согласие в нотариальной конторе;
составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

гражданские паспорта всех собственников;
свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
выписка из ЕГРН;
выписка из домовой книги;
правоустанавливающий документ;
технический паспорт;
выписка из домовой книги;
выписка с лицевых счетов;
разрешение отдела опеки.

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

наименование контракта;
дата и место оформления;
данные сторон;
данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
права и обязанности сторон;
цену сделки;
порядок перечисления денежных средств;
ответственность сторон;
сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья. Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка. При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении. На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена. Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

Паспорта граждан, которые подают заявление.
От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
Свидетельства на рождение детей.
Подтверждение регистрации брака или развода.
Бумаги на продаваемое жилье.
Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
доказательства технического состояния – планы, паспорта;
основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

предварительный договор купли-продажи;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
новая жилплощадь покупается через рассрочку;
новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
районе лишен инфраструктуры;
продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:

Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
перечень документов для подготовки текста;
какие документы нужно взять на прием;
сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Справка о прописанных.
Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Купля-продажа жилья в обязательном порядке осуществляется с помощью договора в письменной форме. Однако помимо него потребуется подготовить дополнительно следующий пакет документов:

Разрешение от органов опеки. Без него сделка становится недействительной.
Выписка из ЕГРН, выданная Росреестром и подтверждающая права на квартиру. Кроме того, после января 2017 года этот же документ содержит кадастровую информацию и заменяет собой кадастровый паспорт.
Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Вместо справки может использоваться актуальная выписка из домовой книги.
Письменное разрешение, заверенное у нотариуса, на продажу доли ребёнка. Разрешение должны дать оба родителя.

Это необходимый минимум, без которого даже думать о сделке не стоит. Однако в зависимости от конкретной ситуации и предмета сделки могут потребоваться и иные документы. Например, покупатель вправе запросить и справку о задолженности по оплате за квартиру, поскольку после регистрации права все долги перейдут к нему.

ВАЖНО: Хотя выписка из ЕГРН формально не имеет срока давности, использовать необходимо те, которые не старше месяца. Дело в том, что этот документ содержит информацию лишь на дачу выдачи, а чем больше прошло времени, тем больше вероятность того, что ситуация с квартирой изменилась.

О том, какие документы могут понадобиться для продажи квартиры, говорится здесь.

Порядок действий при получении письменного разрешения органа опеки будет следующим:

Оба родителя должны обратиться в ООиП (напрямую или через МФЦ), подав заявление. Оно составляется в произвольной форме, но должно содержать информацию о заявителях, их ребёнке и условиях предстоящей сделки.
К заявлению прилагаются документы. В первую очередь это текст договора (или предварительный договор, если он уже заключён), выписка из ЕГРН на обе квартиры. При необходимости опека может запросить дополнительную документацию.
В течение 15 дней с момента когда заявление поступило опека должна дать письменный ответ. Если заявление было подано не напрямую, а при помощи МФЦ, срок увеличивается на то время, что необходимо для передачи документов из центра в муниципальные органы.

Скачать бланк заявления в органы опеки
Скачать образец заявления в органы опеки

Ответить опека может двояко:

Подготовить и подписать приказ от имени главы местного самоуправления, которым даётся разрешение на совершение сделки.
Отказать с указанием причин и мотивов для отказа.

В частности, отказ возможен:

Если приобретаемое взамен жильё имеет худшее качество и меньшую жилплощадь.
Если доля в праве, приходящаяся на ребёнка, уменьшается (например, если у прежней квартиры было три сособственника, а после покупки новой будет четыре).
Если по своим условиям сделка с жильём может быть оспорена.

Возможны и другие причины. Главным должно быть то, что инспектор имеет все основания считать, что продажа доли негативно отразится на интересах ребёнка.

Разрешение тоже может быть двояким:

На продажу квартиры с последующей покупкой новой, причём доля в праве на несовершеннолетнего должна быть зарегистрирована раньше, чем состоится продажа прежней квартиры.
На продажу с зачислением полагающейся ребёнку доли от цены на целевой банковский счёт. Позднее деньги с этого счёта будут использованы для покупки другого жилья.

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире. Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

отсутствия второго родителя по причине развода;
его несогласия с продажей;
безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
свидетельство о смерти, если второй родитель умер.

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
Заявление;
Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
Техпаспорт старой квартиры;
Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
Нотариальная лицензия на продажу;
Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.