Как покупать в построенном доме квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как покупать в построенном доме квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Проверка застройщика занимает немало времени. При этом не стоит ориентироваться только на информацию в интернете. Даже если в сети отсутствуют негативные отзывы о застройщике, это не гарантирует его надёжности.

Строительная компания может быть слишком молодой или просто подставной фирмой. Далеко не всегда застройщик в течение деятельности выполняет все требования законодательства.

Специалисты не рекомендуют сотрудничать с компаниями, которые предлагают подписать предварительный договор купли продажи.

Не стоит делать этого даже в тех случаях, когда документы застройщика в порядке и есть косвенные подтверждения его надёжности. Предварительный договор не соответствует российскому законодательству.

Содержание:

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Если сделать перепланировку до момента государственной регистрации, БТИ может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Более того, в процессе обмеров недвижимости сотрудниками этой организации могут возникнуть разногласия с застройщиком.

Площадь квартиры может не соответствовать заявленной в документации:

Если она будет больше↑, от покупателя могут потребовать внести доплату.
Если площадь окажется меньше↓, можно будет предъявить соответствующие претензии застройщику.

В любом случае квартира на этот момент времени должна находиться в первоначальном состоянии.

👉 Точное следование приведённым выше советам помогает избежать целого ряда неприятностей.

Договор долевого участия (ДДУ ) представляет собой способ покупки квартиры в новостройке, которая возводится с использованием денежных средств покупателей.

Согласно пункту 1 статьи 4 федерального закона 214-ФЗ в соответствии с ДДУ:

застройщик в оговоренный срок своими силами, или привлекая других лиц, выполняет возведение многоквартирного дома либо другого объекта недвижимости. По окончании строительства компания оформляет разрешительную документацию на ввод их в эксплуатацию.
При этом другая сторона договора – участник долевого строительства – принимает на себя обязательство внести сумму в оплату стоимости приобретаемой недвижимости и принять её по окончании возведения при наличии разрешительной документации и отсутствии недостатков.

Приобретение квартиры по договору долевого участия имеет ряд особенностей:

Обязательная государственная регистрация соглашения. Только когда запись о договоре внесена в Росреестр, он признаётся действительным.
Право собственности на квартиру оформляется не сразу. Эта процедура осуществляется только тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а также будет оформлен и подписан акт приёма-передачи.

При оформлении ДДУ следует учитывать, что недвижимость перейдёт в собственность далеко не сразу. При этом существует вероятность того, что сроки сдачи дома в эксплуатацию будут сорваны. Также существует риск полной остановки строительства. Это приводит к необходимости тщательно выбирать застройщика.

Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.

✓

Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.

✓

Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.

✓

Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.

Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.

✓

Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.

✓

Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.

С точки зрения бюджетности приобретения – выгоднее всего купить квартиру на этапе рытья котлована. В то же время низкая цена на этом этапе связана с максимальным количеством рисков, среди которых:

может быть заморожена;
начало строительства могут опротестовать;
ввод в эксплуатацию может затянуться и прочие.

Тем не менее, экономия при покупке квартиры на стадии котлована составляет около половины от финальной стоимости за квадратный метр, что зачастую перевешивает риски и опасения инвесторов.

Иногда оптимальным для инвестирования называют этап, когда до окончания возведения корпуса остается всего ничего, так как с одной стороны вы уже видите – строительство продолжается, а с другой – именно в процессе возведения «коробки» застройщик повышает цены за «квадрат».

Большую часть информации вы получите на сайте застройщика и из поиска в интернете. Обращайте внимание на то, сколько лет девелопер уже на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также отзывы владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Даже одна проблемная стройка оставит пятно на репутации строительной компании, так что этому моменту стоит уделить особое внимание. На DOM.RIA вы можете узнать полную юридическую историю всех подрядчиков строительства: кто заказчик строительства, генеральный подрядчик и девелопер, сколько времени существует компания и многое другое. Кроме этого, вы можете заказать более подробный отчет, если вас заинтересует подробная информация о конкретной новостройке.

Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.

Вас должны заинтересовать копии таких документов:

правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
экспертный отчет;
документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
декларация о начале строительных работ;
документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.

Список документов при покупке квартиры от застройщика может расширяться в зависимости от местного законодательства, а документы о присвоении почтового адреса могут быть не готовы, если жилой комплекс на этапе котлована, но остальные бумаги должны быть в наличии. А еще сотрудники отдела продаж не должны возражать против того, чтобы вы могли взять с собой копии.

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

Позади подбор подходящего ЖК, проверка и оформление документов, оплата и ожидание введения новостроя в эксплуатацию. И вот ваша квартира готова. Важно помнить, что на этом процесс покупки квартиры от застройщика еще не заканчивается и вам нужно тщательно проверить жилье перед подписанием акта приема-передачи.

Вернитесь к договору покупки недвижимости от застройщика. Обязательно проверьте все нюансы, которые застройщик обязался выполнить в новой квартире. Чтобы не пропустить ничего важного, следуйте нашим рекомендациям и проверьте особенности первичного жилья по списку:

площадь квартиры – если она отличается от проектной больше, чем на 50 кв. см, стоимость пересчитают;
материалы, использованные при в строительстве, – соответствуют ли они тем, что были прописаны в документах;
лифты – подключены ли они, в рабочем ли состоянии;
качество окон – нет ли в них повреждений, перекосов при установке;
разводка и качество электропроводки, рабочие ли розетки и щитки – если подобная часть отделки входит в обязанности застройщика по договору;
качество канализации, отсутствие ржавчины на трубах, течи и трещин;
отопление должно быть установлено и быть в рабочем состоянии;
насколько ровные стены и полы. Проверить это возможно даже с помощью мобильного приложения «уровень» или подручных средств;
отсутствие плесени, грибка и прочих подобных недостатков.

На сегодняшний день рынок недвижимости просто переполнен предложениями от компаний, которые возводят новые дома. Но стоит ли сразу бросаться на низкие цены и красивые картинки? Далеко не всегда застройщик выполняет все свои обещания. И если дом все-таки построен по всем правилам, то о прилегающей территории просто на просто могут в последствии забыть.При поиске будущего жилья обязательно обращайте внимание на репутацию компании. Она должна успешно работать на рынке не менее 7-10 лет. Помните, что чем надежнее застройщик, тем выше цена за метр площади. Однако в будущем вы нисколько не пожалеете о том, что переплатили.

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст. 48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома). Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков. Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством. Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом — это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Сама по себе процедура заключения ДДУ выглядит так:

Покупатель находит подходящего ему застройщика и выбирает объект для покупки.
Ознакомившись с документами, он подписывает договор.
Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. С момента регистрации документ вступает в полную юридическую силу.

Для регистрации договора потребуется пакет документов:

ДДУ в трёх экземплярах (для дольщика, застройщика и для хранения в Росреестре).
Заявление о регистрации.
Паспорт дольщика.
Документы, описывающие будущую квартиру (их составляет и передаёт дольщику застройщик).
Квитанция об оплате пошлины. Она не обязательна, но если платёж не отразился в ГИС ГМП, регистрационные действия не начнутся, поэтому лучше подстраховаться.

В том же случае если приобретается квартира в готовом доме, потребуются те же документы, что и при обычной сделке купли-продажи.

СПРАВКА! При покупке квартиры в готовом доме обязателен акт приёма-передачи квартиры. Без него договор может не пройти процедуру регистрации права.

Скачать бланк акта приема-передачи
Скачать образец акта приема-передачи
Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

Права на жилую недвижимость должны быть зарегистрированы. Однако момент такой регистрации различается в зависимости от способа приобретения квартиры:

При покупке в готовом доме – после подписания договора купли-продажи и акта передачи.
При ДДУ – после сдачи дома в эксплуатацию и внесения в ЕГРН кадастровой информации по дому в целом и по отдельным квартирам.

Поскольку речь зашла о рисках, надо вспомнить про основные из них:

Нарушение сроков сдачи. Закон предусматривает штрафные санкции, однако они не гарантируют, что застройщик выполнит обязательства вовремя.
На стадии строительства дом может быть перепродан другому застройщику с неизвестной репутацией.
Заключение договора на квартиру, которая будет передана другим людям. Особенно часто это встречается при покупке по инвестиционному договору. Это одна из причин, по которой закон не допускает привлечения средств граждан по таким договорам.
Несоответствие метража в квартире тому, который указан в договоре.
Допущенный при строительстве брак.

Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

В новостройках, которые уже сданы, проблем гораздо меньше, чем во вторичном жилье. Тут не понадобится полная проверка собственника и истории владельцев, как в случае с жильем на вторичном рынке. Но терять бдительность не следует. Вот главные этапы проверки для покупателей квартиры в новостройке:

Проверить разрешительную документацию и репутацию застройщика

Запросите документы с разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особое внимание обратите на совпадение адреса участка и всех характеристик дома. Эти данные должны соответствовать информации из проектной декларации.

Обратите внимание на репутацию застройщика: сколько домов он построил, были ли проблемы на других объектах, кто стоит за застройщиком — дополнительно проверьте учредителя на надежность.

Встретиться с застройщиком в новостройке и осмотреть квартиру

Не подписывайте договор приема-передачи до детального осмотра квартиры. Если подпишете акт не глядя, рискуете получить квартиру с несоответствиями или недоработками, а претензии предъявить уже будет затруднительно. Что проверить:

Соответствие площади — если площадь окажется меньше заявленной в документах застройщика, можно требовать компенсации за нехватку квадратных метров;
Соответствие планировки квартиры проектной документации;
Соответствие пункту договора «Характеристики объекта» — ровные стены и пол, рабочие коммуникации, целые стеклопакеты, двери плотно закрываются;
Состояние общедомового имущества — лифт, лестничные площадки, общие инженерные системы.

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Минимум документов :

Устав.
Свидетельство о регистрации.
Свидетельство о постановке на налоговый учет.
Выписка из ЕГРЮЛ.

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Искать район стоит по параметрам, которые играют для вас ключевую роль. Это может быть близость к метро или выезду на трассу, близкое расположение от школы, дома родителей или работы, шаговая доступность парка для пробежек или выгула собаки и т. д. Составьте список и оцените каждый из районов города в соответствии с вашими приоритетами. Это ускорит процесс поиска будущего дома.

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
Остекление лоджии или утепление балкона.
Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
Наличие счетчиков.

Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2020

Расположенное под крышей жилье небезосновательно воспринимается многими как невыгодное, поскольку высок риск протекания крыши и промерзания. Однако, верно это только для старых домов (чаще речь о хрущевках) без двускатных крыш, технического этажа или хотя бы чердака.

При этом квартира на последнем этаже имеет и достоинства: если над вами технический этаж, позже его можно приватизировать, провести перепланировку и получить двухуровневое жилье.

Также всегда можно обратиться в управляющую компанию и уточнить дату проведения последнего капитального ремонта и обновления кровли. Если в доме есть только чердак, то хорошо бы самостоятельно туда подняться и оценить состояние крыши.

Кроме того, квартиры на последних этажах часто выбирают те, кто устал от топота соседей. На лестничной клетке вы не встретите никого, кроме соседей по этажу, да и шум с улицы не так сильно слышно.

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
современная планировка;
просторные комнаты;
возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
новые коммуникации;
качественные и долговечные материалы;
отсутствие «чужой ауры»;
молодые соседи;
экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
возможность получения рассрочки;
это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
Строительные недоделки.
Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

Ввод в эксплуатацию.
БТИ утверждает план объекта.
ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

заявления правообладателя;
документация о правах на недвижимость;
платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
паспорт;
план из БТИ;
договор с застройщиком;
акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

Нахождения агентства недвижимости.
Выбор определенной квартиры.
Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
Оплата.
Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

строительство приостановилось;
застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
присутствие двойных продаж;
застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
квартиры продаются на дополнительных этажах;
изменение в процессе строительства цены на квартиры;
многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Вот примеры некоторых из них:

Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Как купить квартиру в новостройке

Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.

Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной;
фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ);
срок передачи строящегося дома дольщикам;

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

договор, подтверждающий участие при долевом строительстве;
госпошлина;
заявления участников сделки;
гражданские паспорта сторон соглашения.
договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Всю недвижимость мы можем поделить на коммерческую и жилую.

— Коммерческая недвижимость — это здания и помещения, в которых жить нельзя, прописаться нельзя, зато можно вести бизнес.

— Жилая недвижимость — это здания и помещения для проживания. Она должна отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Жилая недвижимость делится на первичную и вторичную.

— «Первичка» — это жильё от застройщика. Оно приобретается на любой стадии строительства до того момента, пока оно не оформлено в собственность.

— «Вторичка» — это жильё от собственника. То есть объект недвижимости, который находится в чьей-либо собственности.

На вторичном рынке есть два физ.лица, которые заключают соглашение друг с другом, а все документы оформляет риэлтор и получает за это свою комиссию. В структуре первичного рынка есть еще один участник:

— Застройщик — юридическое лицо, которому принадлежит земля. Он же организовывает продажи.

🔻 С какими понятиями вы ещё можете столкнуться?

Дольщик — лицо, имеющее право на долю строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию.

Инвестор — вкладывает свои средства в строительство с целью получения прибыли, т.е. купить дешевле — продать дороже.

Агенство недвижимости — дополнительная сторонняя организация, которую привлекает застройщик для помощи в продаже своих объектов. Сам застройщик проводит обучение, предоставляет всю необходимую информацию и платит комиссию в случае заключения сделки.

ВАЖНО!

— на первичном рынке нет комиссии

— заключается договор только с застройщиком

— цены на квартиры у застройщика и агентства недвижимости точно такие же.

Мой дом — моя крепость. И очень важно, из чего эта крепость построена.

Технологии строительства

Кирпичный дом

Плюсы: проверено временем, тепло и комфортно, экологично

Минусы: строят долго, дорого, усадка дома до 5 лет

Монолит

Плюсы: Можно реализовать любую перепланировку, прочно, долгий срок эксплуатации

Минусы: материал «не дышит», возможно добавление примесей, требуется облицовка

Кирпич-монолит

Плюсы: Дома строятся быстро, прочно и надежно, любые варианты планировок, дома теплые и комфортные, долговечно и не нужна дополнительная облицовка, меньше усадка

Минусы: риск наличия примесей

Панель/Бесшовная технология

Плюсы: Высокое качество, так как ваш дом произведен на заводе, быстрые темпы строительства, низкие цены на квартиры, хорошие показатели по тепло- и шумо- изоляцию

Минусы: стандартные планировки, нельзя делать перепланировку

Сэндвич-панели

Плюсы: высокое качество, так как ваш дом произведен на заводе, быстрые темпы строительства, низкие цены на квартиры, хорошие показатели по тепло- и шумо- изоляции

Минусы: стандартные планировки, нельзя делать перепланировку

Этапы строительства

Выбор земельного участка

Первый и самый важный шаг. Здесь застройщику нужно выбрать такую локацию, чтобы квартиры быстро разлетелись. Для этого он:

Изучает план развития городской застройки,

Анализирует существующую и планируемую конкуренцию,

Заключает договор купли-продажи или аренды земельного участка.

2. Проектирование

Потенциально удачный земельный участок выбран, теперь необходимо:

Получить положительное заключение экспертизы в СГСНЭ( служба государственного надзора и экспертизы)

Создать проектную декларацию, без которой застройщики не имеют право строить и продавать свои объекты,

И получить разрешение на строительство.

3. Нулевой цикл

Основные бумажные вопросы решены, пришло время взяться за работу:

Подготавливаем строительную площадку,

Проводим земляные и фундаментные работы.

4. Строительство дома

Обычно на этом этапе застройщики опубликовывают проектную декларацию на сайте и объявляют старт продаж. Реклама крутится, звонки идут, а в это время ведутся строительно-монтажные работы:

Возводятся стены,

Проходят внутренние и внешние отделочные работы,

Обустраивается придомовая территория.

5. Ввод дома в эксплуатацию

Дом построен и остались завершающие штрихи:

Подписать акт ввода в эксплуатацию,

Вывезти мусор,

Устранить замечания, которые выявила государственная комиссия (на это отводится 2-3 месяца),

Проверить все системы: отопление, канализация и т.д.,

Подключить воду, свет, тепло и запустить лифты.

6. Заселение

На этом этапе уже подключаетесь Вы:

Принимаете квартиру и, если всё в порядке, подписываете акт о приёме — передачи квартиры,

Получаете долгожданные ключи.