Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем налоги». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин.
Итак, представьте себе, вы — ИП, который продает какое-либо личное имущество, например, дачу. Как быть в этом случае? Во-первых, так как сделка носит единоразовый характер и явно осуществляется в личных целях, то продажа объекта имущества не имеет ничего общего с предпринимательством.
Следует также помнить, что в этой ситуации при расчете налога вы вправе применить имущественный вычет — 1 млн.руб., который уменьшит итоговую базу для расчета налога.
Содержание:
Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?
Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 НК РФ).
Если индивидуальный предприниматель использовал общую систему налогообложения и учитывал расходы с помощью амортизации, то отказавшись от статуса ИП у него не получится ещё раз учесть данную часть расходов в момент продажи имущества.
Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо.
Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.
Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой.
Это норма относится только к физическим лицам, но не к индивидуальным предпринимателям. И может возникнуть ситуация, когда гражданину, зарегистрированному как ИП, налоговая инспекция начислит налог, даже если этот гражданин владеет продаваемой квартирой более 5 лет.
Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.
Чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в России, не обязательно регистрировать юридическое лицо. При малых объемах производства и небольшом штате наемных сотрудников допускается регистрация индивидуального предпринимательства. Гражданин, который оформляет правовой статус ИП, приобретает две составляющих характеристики:
- Он ведет предпринимательскую деятельность во многом по тем же правилам, что и юридическое лицо: заключает договора купли-продажи, поставок, услуг и пр. Но у ИП отличается форма налоговой отчетности и уплаты налогов.
- Предприниматель сохраняет статус физического лица. Для него основная проблема может заключаться в том, что все имущество, которым обладает ИП документально не делится на используемое в предпринимательской деятельности и предназначенное для личных нужд его и семьи. Поэтому формально без дополнительных подтверждений вся собственность предварительно расценивается, как используемая в предпринимательстве. Данный фактор приводит к тому, что по своим долгам предприниматель обязан отвечать всем имуществом. В такой ситуации не будет разделения, как, например, у акционерного общества.
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Сумма налога, который ИП необходимо внести при продаже недвижимого имущества, зависит от системы налогообложения, используемой индивидуальными предпринимателями:
- Если ИП применяет УСН – доход, он просто платит 6% от стоимости, вырученной при продаже объекта.
- Если ИП использует УСН – доход минус расходы, все будет зависеть от того, в каком качестве было ранее поставлено на учет имущество. Если объект значится в качестве товара, из дохода от продажи необходимо вычесть стоимость его приобретения, а 6% платить с полученной суммы. Если недвижимость значится на балансе в качестве основного средства производства, доход от реализации облагается налогом полностью, т.к. покупная стоимость изначально была отнесена к статье расходов.
- Если ИП применяет ОСНО, он обязан при реализации недвижимости уплатить НДФЛ и НДС. Для выплаты подоходного налога в размере 13% необходимо от дохода с продажи вычесть остаточную стоимость, а налог платить уже с полученной суммы. Если предприниматель не может документально удостоверить размер остаточной стоимости, ему позволяют доход от продажи объекта уменьшить на размер профессионального вычета, который равен 20% от полученных доходов. НДС отчисляется с учетом расчетной ставки 20/120.
- Если ИП использует ЕНВД или патентную систему, совмещенную с УСН, или на момент продажи недвижимости он подал заявление о переходе на УСН, он платит налог, как предприниматели, работающие на упрощенке.
- Если ИП применяет ЕНВД или работает на патенте без заимствований УСН, он платит налог при продаже недвижимости, как лица, применяющие ОСНО.
Что на это возразил предприниматель?
Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения).
Однако если использование имущества прекратилось (насколько давно прекратилось?), то при его продаже можно применить имущественный вычет.
С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.
Однако если использование имущества прекратилось (насколько давно прекратилось?), то при его продаже можно применить имущественный вычет.
Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.
Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.
Каким налогом облагать доход от продажи недвижимости ИП: УСН или НДФЛ?
При продаже имущества, которое было в собственности менее установленного срока владения, необходимо исчислить и уплатить НДФЛ.
Форма предназначена исключительно для сообщений об отсутствии или некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.
С 2019 года от НДФЛ по той же схеме, что и раньше, избавят ИП и самозанятых. После продажи квартиры, которая использовалась в течение 5 лет для рабочих целей, не придётся выплачивать налог. Отдавать государству деньги не нужно и после продажи автомобиля или другого имущества, которыми предприниматель владел 3 года.
Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.
Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества. Наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя».
С 1 января 2019 года вступили в силу изменения в ст. 217 НК РФ, согласно которым ИП освобождается от уплаты НДФЛ за продажу жилого помещения, используемого им в предпринимательской деятельности при условии, что он владеет этим жильем не меньше минимального предпродажного срока (3 или 5 лет).
Каждый предприниматель обязан с начала года и до 1 мая подавать налоговую декларацию за предыдущий налоговый период в территориальное отделение ФНС по месту регистрации в качестве ИП. Сам налог в таком случае следует заплатить до 15 июля того периода, когда представляется декларация. Произвести оплату можно:
- Через кассу банка.
- В банковских и иных платежных терминалах, которые предоставляют услугу.
- Онлайн на официальном сайте ФНС.
Особенности налогообложения ИП при продаже квартиры
А в следующих письмах невозможность применения имущественного вычета связана не с систематичностью продажи имущества, а с тем, что оно было или могло быть использовано в предпринимательской деятельности.
Физическое лицо, имеющее статус ИП, планирует продать нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вид деятельности по продаже имущества не заявлен. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Имущество приобреталось по договору купли-продажи в 2016 году. Каков порядок налогообложения доходов от продажи нежилого помещения?
Что это означает? Это означает, что вам придется исключать расходы на покупку объекта из расходов, рассчитывать амортизацию за период эксплуатации, доначислять и уплачивать налоги (плюс пени), а также составлять и сдавать уточненные декларации. Получается, что ничего приятного в этой ситуации нет, а продажа имущества обернется дополнительными проблемами.
Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности
Разъяснения финансового и налогового ведомств – хорошо, но судебная практика лучше, поскольку если дело дойдет до суда, то она будет иметь больший вес, чем письма. Постараемся дать обзор выводов судов разных округов и краткие комментарии.
Физическое лицо, имеющее статус ИП, планирует продать нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вид деятельности по продаже имущества не заявлен. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Имущество приобреталось по договору купли-продажи в 2016 году.
Таким образом необходимо выяснить какие виды деятельности предусмотрены учредительными документами предпринимателя. При регистрации ИП сведения о нем вносятся в ЕГРИП, и там указываются виды деятельности, которыми будет заниматься предприниматель.
При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности.
По нашему мнению, доходы от продажи нежилого помещения в рассматриваемой ситуации облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН.
Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.
Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.
С нового года не будет взиматься НДФЛ при продаже собственности, которая использовалась для заработков в бизнесе. Изменения в налогообложении коснулись в основном тех выплат, что отдают бизнесмены государству с продажи квартиры или автомобиля, ранее использовавшихся для рабочих целей. Теперь граждане смогут вовсе освободиться от налога, а также рассчитывать на имущественный вычет.
Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража.
В феврале 2008 года оно продано, на полученные денежные средства Ш. приобрела в личных целях два автомобиля, супругом приобретен земельный участок, на котором построен жилой дом.