Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача в аренду земельного участка налогообложение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Выплата за землю регулируется Налоговым кодексом РФ. Объектом налогообложения является земельный участок. Для определения его границ существует специальная документация, карты и планы. Наиболее точная информация о земельном участке находится в кадастровом паспорте.
Размер налога на землю определяется финансовым доходом владельца или пользователя, полученным с этого участка, а также плодородностью участка, его расположением и другими факторами. Налог на участки сельскохозяйственного назначения зависит от качества земли, размера общей площади и местонахождения.
Юридическое лицо самостоятельно рассчитывает размер земельного налога, если это не относится к сельскохозяйственным участкам. Существует специальная формула, согласно которой можно высчитать размер налогообложения.
Размер налогообложения (Рн) несельскохозяйственного участка нужно рассчитать по такой формуле:
Рн=Сн*К1*К2*Оп, где:
- Сн — существующая ставка налога (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
- К1- коэффициент увеличения это ставки в курортных районах;
- К2 — коэффициент увеличения ставки налога в связи со статусом города, где располагается участок;
- Оп- общую площадь земли (в квадратных метрах).
Налоговая ставка не должна превышать 0,3% если земля:
- используется в сельском хозяйстве;
- задействована в жилищном фонде, а также куплена с целью строительства жилищного комплекса;
- приобретена для личного пользования, огородничества, выращивания цветов или растений, разведения хозяйства.
Во всех других случаях налоговая ставка составляет 1,5%. Она определяется муниципальными органами в законодательных актах.
Процент исчисляется от стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте.
Налогоплательщики, у которых есть льготы, могут представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, которая находится в районе расположения участка.
Налогообложение бывает таких видов:
- земельный налог;
- арендная плата.
Земельный налог – плата, которая является обязательной. Согласно главе 31 Налогового кодекса РФ (статья 387), размер ставки земельного налога устанавливается муниципальными организациями, которые контролируют территории, где находится участок.
Такой налог обязаны платить владельцы целых участков или долей, а также те, кто постоянно пользуется землей на законных основаниях. Данное положение регулируется статьей 388 НК РФ.
Арендная плата представляет собой выплаты, которые арендатор обязать отдавать арендодателю за то, что он пользуются его собственностью. Таким образом, земельный налог в большинстве случаев платит арендодатель, а не арендатор.
Земельный налог не платят те лица, которые выплачивают единый налог. Это происходит только при условии, что они будут использовать свой участок для осуществления предпринимательской деятельности.
В соответствии с главой 31 НК РФ, земельный налог требуется за участки земли с арендодателя, что используются для обслуживания сооружений (как жилых, так и нет), которыми пользуются юридические или физические лица по договору аренды. Арендодатель также платить налог на земельную площадь в том случае если в аренду сдаются части строений, находящиеся на этой земле.
С арендатора взимается плата, если участок, а также другое имущество, находящиеся на этой земле, является собственностью государства.
Арендатор, который возводит постройки на территории арендованного участка, платит земельный налог арендодателю.
Чтобы получить арендную плату, нужно сначала заключить договор аренды. Также этот документ устанавливает размер налога, сроки выплаты и условия, согласно которым будет происходить оплата. В договоре прописывается, в какой форме будет выплачиваться аренда – в денежном эквиваленте или натуральном.
Если кроме земли, в аренду отдаются и другие объекты недвижимости, то плата может взиматься как в совокупности за все, так и отдельно, за участок.
Договор предусматривает денежную плату (указывается в рублях), натуральную (перечень продукции), отработки (виды и место работ). Тут же указываются сроки, за которые арендодатель должен получить плату в указанном эквиваленте. Если плата не отдается в указанные сроки, то арендатор в договоре указывает пеню (процент, который арендатор платит за каждый последующий день долга).
Размер платы фиксированный, но может изменяться только в таких случаях:
- если договором предусмотрены изменения условий хозяйствования;
- изменения установленного земельного налога, который ежегодно платит арендодатель;
- общее повышение тарифов и цен, а также инфляция;
- не по вине арендатора состояние земельного участка ухудшилось (при наличии документального подтверждения);
- ситуации, предусмотренные законодательством РФ.
В договоре аренды обязательно описываются основные характеристики земельного участка, которые должен знать арендатор.
Указание срока действия договора является обязательным.
Если арендатор будет намерен продлить соглашение, то устанавливается количество дней, за которое он должен сообщить арендодателю о своем решении.
Сумма выплаты за землю, которая является владением государства, а также муниципальной собственностью, устанавливается согласно типу земельного использования и разновидности арендатора. Базовый тариф устанавливается представителями исполнительной власти.
Существует такое понятие как «нормативная цена земли». Оно введено правительственными органами РФ. Такая цена устанавливается для того, чтобы обеспечить экономическую стабильность в земельных отношениях при различных сделках: продажи участков другому собственнику, дарении, получении кредита (земельный участок – залог), передачи в наследство.
Нормативная цена земли определяется каждый год. Она устанавливается в зависимости от цели земельного пользования.
Местное самоуправление имеет полное право расширить или сузить рамки земельной площади, которая арендуется, изменить стоимость аренды, при этом максимум на 25%.
Оплата за площадь, которая является частным владением, устанавливается по желанию арендодателя с учетом месторасположения участка, отдаленность от технического оснащения, цели арендатора, дохода, получаемого от использования и других условий, которые оговариваются в договоре аренды.
Информацию о размере налога нужно сдавать в налоговую инспекцию, которая имеет свое отделение в районе нахождения участка. Срок сдачи – 1 июля каждого года. Если собственник имеет два участка и более в одном районе, то можно рассчитать общую плату налога. Если земли находятся в разных районах, то оплата происходит отдельно в каждое из отделений налоговой инспекции.
Земельная площадь облагается сбором, который обязательно нужно оплачивать ежегодно в органы государственного муниципалитета.
Сдавая землю в аренду, арендодатель получает деньги за землю. Плата состоит из налога на прибыль арендатора, месторасположения участка, технического оснащения, цели использования.
Земля, которая арендуется у государственных органов, считается предоставленной в пользование. Именно поэтому арендатор платить земельный налог за использование государственных ресурсов и площади.
Больше о категории лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, вы прочитаете здесь.
В электронном сдаются при условии:
- Если организация создана вновь или реорганизована, то численность работников так же должна быть более 100 человек.
- Если численность работников в предыдущем году составила более 100 человек;
Она определяется муниципальными органами в законодательных актах.
Процент исчисляется от стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте. Налогоплательщики, у которых есть льготы, могут представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, которая находится в районе расположения участка.
За земельные участки, передаваемые в аренду, взимается арендная плата (п.
налог относится к местным налогам.
Уже два года действует новая глава 31 Налогового кодекса «Земельный налог», которая фактически заменила собой федеральный закон «О плате за землю». Однако исчисление этого налога до сих пор вызывает массу вопросов.
Кто платит земельный налог Основная проблема земельного налога заключается в том, что многие организации (предприниматели), обязанные его уплачивать, не подозревают об этом.
Для осуществления своей деятельности организация может взять в аренду помещение, которое находится в федеральной или муниципальной собственности. Как показывает практика, в договоре аренды помещения не упоминается, что при передаче в аренду помещения передается и право на соответствующий земельный участок.
Арендная плата, земельный налог, налог на недвижимость и нормативная цена земли являются формами платы за земельный участок (ст. 65 ЗК РФ).
Налогообложению подлежат арендованные земельные участки, их части и доли земельных участков в общей долевой собственности, предоставляемые физическим и юридическим лицам на праве собственности, владения и пользования.
Арендная плата — разновидность внесения платежей за использование земельного участка, устанавливаемая договором аренды. Арендная плата является регулярными платежами за аренду земельного надела по договору аренды земли.
Величина, сроки и условия внесения платы за аренду земли определяются договором на основании нормативно-правовых актов.
Государственные и земли местных региональных властей — это преобладающая часть всех земельных участков территории России. Регламентация размеров арендной платы является важнейшей частью определения доходов в казну государства.
По Земельному кодексу РФ арендатор государственных и муниципальных земель может вносить оплату 2-мя способами:
- Земельный налог;
- Налог на недвижимость.
В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы определяется следующими методами:
- На основании кадастровой цены земельных наделов;
- По итогам торгов, проводимых на аукционе;
- По ставкам арендной платы либо методическим указаниям по ее расчету, утверждаемым Министерством экономического развития РФ;
- На основании рыночной цены земель, которая устанавливается законодательством России об оценочной деятельности.
Если арендуемый земельный участок предоставляется арендатору без организации торгов с определенной целью, то плата рассчитывается по кадастровой стоимости в размере:
- 0,01 % от ее суммы в отношении земельных наделов:
- Предоставленных физ. или юр. лицу, у которых есть право освободиться от внесения земельного налога, что закреплено нормативной базой о налогах и сборах;
- Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если при таком снижении налоговая база оказывается равной нулю;
- Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если налоговый вычет меньше налоговой базы. В такой ситуации 0,01 % будет действовать в отношении платы, которая равняется размеру такого налогового вычета.
- Изъятых из оборота, если земля может быть передана в арендные отношения в соответствии с федеральным законодательством;
- Загрязненных отходами высокой токсичности, радиоактивными веществами. Также земли, на которых произошло заражение, загрязнение и деградация, не включая ситуации с консервацией земель и изъятием их с оборота;
- Предоставленных в целях расположения диппредставительств других стран и консульских учреждений в России, если иной порядок не установлен международными соглашениями.
- 0,6 % от кадастровой стоимости в отношении земель:
- 1,5 % от цены по кадастру для земельных наделов в случаях, предусмотренных статьей 39.7 ЗК РФ пунктом 5.
- 2 % от кадастровой стоимости при земельных участках:
- Предоставленных недропользователю в целях осуществления работ, касающихся использования недр;
- Предоставленных без организации торгов, на котором нет зданий, сооружений, объектов неоконченного строительства и пр.
Сдача земли в аренду может осуществляться каждым собственником земельного пая.
Для этого требуется заключить с другой стороной договор, в котором будут указаны:
- взаимные права;
- обязанности;
- арендная плата за земельный пай в 2018 году.
Правовое регулирование вопросов, связанных с уплатой налога и сдачей земли в аренду, осуществляется НК РФ и ГК РФ.
Конкретные статьи Налогового Кодекса, затрагивающие вопрос – ст.218, 210, 221 и т.д. Конкретные статьи Гражданского кодекса в этой области – ст. 619, 622 и т.д.
Порядок оформления договора включает в себя его заключение.
При разработке рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать проблем в последующем и освободит от множества хлопот.
К документам, которые требуются для сдачи земли в аренду, относятся:
- договор аренды;
- гражданский паспорт гражданина, который будет его сдавать;
- письменное согласие от супруга на сдачу;
- документы, выступающие подтверждением прав собственности на участок;
- кадастровый план территории.
Граждане, получающие заработок от сдачи территории в аренду, не освобождаются от уплаты налога.
Его внесение в порядке, установленном государством, осуществляется одной из сторон.
Если же арендодатель не вносил эту сумму, то не позднее 30 апреля следующего года требуется предоставить декларацию в налоговые органы. Размер арендной платы за земельный пай зависит от его площади.
В случае если плательщик налогов в указанный период времени не сдаст декларацию, то это может стать причиной взыскания штрафа.
Его сумма составляет 5% от суммы, которая не была выплачена в соответствии с деклараций. Средства вносятся за каждый месяц (при этом не имеет значения – полностью он истек или нет) со дня для её сдачи.
При этом предусматривается несколько ограничений:
- сумма не должна превышать 30%;
- она не должна быть меньше 1000 рублей.
Нередко возникает вопрос, затрагивающий освобождение от обложения налогом на заработок граждан в пенсионном возрасте, полученный от предоставления ими собственных участков в аренду.
Ответом служит статья 210 НК РФ, в которой указывается, что при подсчете налоговой базы принимаются во внимание все источники, по которым заработок может быть получен, при этом между ними не проводится разницы.
Что требуется принимать во внимание:
- Список источников доходов, которые не подлежат обложению налогами, устанавливается статьей 217 НК РФ.
- Осуществление арендных выплат, в том числе в натуральной форме, за земельные участки, арендуемые у гражданина, который является пенсионером, подлежит обложению налогом у источника выплат.
- В соответствии со статьей 218 НК РФ при подсчете суммы НДФЛ инвалиды ВОВ обладают правом на получение налогового вычета, сумма которого составляет 300 рублей.
- На основании этой же статьи правом на налоговый вычет обладают инвалиды первой и второй степени по пятьсот рублей за каждый месяц, составляющий налоговый период.
Интересует закон о наследстве земельного пая? Читайте тут.
Статья 226 НК РФ указывает, что при выплате физическим лицам арендной платы, компания или предприятие признается налоговым агентом, поэтому в его обязанности входит удержание НДФЛ.
К сожалению, в практической деятельности арендатор не всегда обладает подобными полномочиями.
В связи с этим, в соответствии со статьей 228 НК РФ, если компанией (агентом по сбору налогов), арендующей землю, при выплате физическим лицам дохода в натуральной форме (к примеру, зерном), не удерживается НДФЛ, то граждане должны самостоятельно рассчитать сумму налога и сдать её в органы налоговой службы.
Это необходимо для получения налоговой декларации, которая будет подтверждать законность правоотношений, возникающих между арендатором и арендодателем.
Арендная плата — разновидность внесения платежей за использование земельного участка, устанавливаемая договором аренды. Арендная плата является регулярными платежами за аренду земельного надела по договору аренды земли.
Величина, сроки и условия внесения платы за аренду земли определяются договором на основании нормативно-правовых актов.
Содержание:
Плата за аренду и порядок отчисления налогов за земельные участки
Любой гражданин РФ, являясь физическим лицом, имеющим в собственности надел земли, имеет право сдать его в аренду с целью заработка.
Так как мы говорим об участках, находящихся в частной собственности, то контроль за сделками осуществляется местными органами Росреестра на основании земельного и гражданского законодательства.
Практика показывает, что основные положения таких контрактов регулируются арендатором и арендодателем самостоятельно.
Например, арендодатель земли сам решает, кому он будет сдавать свою землю, на какой срок он ее сдаст и какую сумму потребует в качестве арендной платы. Таким образом, сдать принадлежащую ему территорию имеет право любой гражданин, который достиг совершеннолетия, не ограничен в дееспособности и владеющий данной территорией на правах собственника.
Согласно сделке, заключенной между арендодателем – владельцем площади и арендатором, физическое лицо отдает земельный участок во временное пользование арендатору со следующими целями:
- возведение дачи, хозяйства или фермы;
- постройка объектов недвижимости;
- организация на территории кемпингов или иных мест общественного пользования;
- создание производства на земельном участке сельхозназначения;
- пчеловодство;
- ведение собственного подсобного хозяйства и т.д.
К примеру, жилая постройка или магазин не могут быть возведены на участке земли, если она относится к землям сельхозназначения.
Обратите внимание! Если стоит задача в постройке другого типа на землях сельхозназначения, собственнику нужно обратиться в территориальные органы Росреестра и оформить смену категории земельного объекта.
При заключении сделки есть некоторые особенности:
- сделка оформляется только в письменной форме;
- заверения договора у нотариуса не требуется;
- если вы собираетесь оформлять долгосрочный договор аренды, необходимо зарегистрировать его в Росреестре (о нюансах и порядке регистрации оговора аренды земельного участка читайте тут);
- федеральное земельное законодательство не устанавливает сроки договора аренды;
- арендатор имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу;
- арендатор имеет право передать арендованный им участок земли в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления (если в договоре не прописан запрет на возможность сдачи в субаренду).
Как и любой другой вид гражданско-правовых отношений, заключение договора сдачи землевладения влечет за собой некоторые риски, которые необходимо учитывать еще до оформления договора.
С позиции арендодателя к рискам относятся:
- порча имущества;
- использование имущества в целях, противоречащих условиям договора;
- несвоевременный возврата земельного участка по истечении срока действия договора аренды;
- несвоевременная оплата арендных платежей.
Арендатор также идет на определенные риски, подписывая договор аренды:
- препятствие использования земельного участка со стороны арендодателя;
- увеличение ежемесячной арендной платы;
- передача земельного участка в аренду в ненадлежащем состоянии;
- наличие права собственности или пользования участком у третьих лиц, о которых не предупредил арендодатель.
Земельное законодательство РФ по срокам делит аренду на следующие виды:
- краткосрочную (до 5 лет);
- долгосрочную (5-10 лет);
- бессрочную (10-49 лет).
Об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте тут.
Согласно пункту 4 статьи 27 Земельного кодекса, не подлежат сдаче в аренду следующие виды земли:
- парки и заповедники;
- земельные участки, находящиеся в ведомстве силовых министерств (армия, государственная охрана и т.п.);
- кладбища;
- участки, занятые в интересах атомной промышленности;
- площади под закрытыми административно-территориальными образованиями.
Как мы видим, все вышеперечисленные участки принадлежат государству и не подлежат сдаче.
Первый этап – сбор документов. В комплект необходимых документов входят:
- заявление в органы Росимущества по установленной форме;
- паспорта сторон сделки;
- распорядительный акт на объект (в 2-х экземплярах);
- кадастровый план участка и его копия;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
После сбора всех документов, составляется договор аренды земельного участка. Сделка сдачи землевладения составляется по стандартной форме:
- в заголовке документа указывается его наименование;
- название объекта сделки;
- перечень прав и обязанностей арендатора и арендодателя;
- порядок расчетов, арендная плата и прочие платежи;
- срок действия;
- прочие нюансы;
- реквизиты сторон;
- подписи.
О том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, узнайте здесь.
В ситуации, когда сдаче подлежит территория земли, находящаяся в собственности физического лица, заключается стандартный договор аренды, о его составлении мы уже говорили выше.
В соглашении четко расписан порядок и сроки внесения арендной платы. Арендная плата устанавливается на основании с учетом условий договора и законодательных норм, прописанных в п.1.
ст. 614 ГК РФ.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за земельный участок и вернуть участок арендодателю после окончания срока действия договора аренды.
Существует ряд мер, которые арендодатель может применить к арендатору в качестве гарантии своевременной оплаты. К таким мерам относятся залог и неустойка. Поговорим о них подробнее.
- Неустойкой называется единоразовая выплата денежных средств, которая устанавливается и прописывается в договоре. Выплачивать неустойку обязуется арендатор при нарушении своих обязательств согласно договора.
- Залог вносится арендатором при подписании договора аренды. При отсутствии своевременных выплат, арендодатель может забрать сумму залога в счет погашения арендной платы.
О том, как рассчитать стоимость аренды земли от чего зависит цена, читайте тут.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, арендная плата со сдачи земельного участка считается доходом, и с этого дохода необходимо производить оплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 229 Кодекса налогоплательщики, указанные, в частности, в пункте 1 статьи 228 Кодекса, обязаны подать в налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте здесь.
Право на передачу недвижимости в аренду закреплено за собственниками ст. ст. 209 и 608 ГК РФ. Передавать имущество во временное пользование нужно с соблюдением определенных правил. Так, владелец обязан учесть:
- целевое назначение объекта;
- противопожарные, санитарно-гигиенические и прочие правила;
- законные интересы соседей.
При заключении договора собственник обязан помнить об экологически стандартах. Так, при передаче в аренду промышленного помещения важно предусмотреть пункт о складировании и утилизации отходов. При размещении специфического производства потребуется возложить на арендатора обязанность по контролю выбросов.
В контракте могут прописываться условия о соблюдении градостроительных норм. Пункт становится обязательным при отнесении капитального ремонта на счет арендатора.
Порядок передачи помещений во временное пользование определен главой 34 ГК РФ. Участниками соглашений становятся рядовые граждане, иностранцы, предприниматели, фирмы и даже государственные органы.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Переводу на уплату ЕНВД подлежит предпринимательская деятельность по передаче во временное владение или в пользование земельных участков не только на основании заключенных договоров аренды, но и субаренды (письма Минфина России от 10.09.2010 № 03-11-11/237).
Причем в письме Минфина России от 24.06.2009 № 03-11-06/3/170 прозвучало, что индивидуальные предприниматели, передающие в аренду земельные участки для дальнейшей передачи арендатором в субаренду для организации субарендатором торговых мест, также могут быть признаны плательщиками ЕНВД.
Для применения вмененки важно знать, для каких целей используются арендуемые земельные участки. Ведь в соответствии с подп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ на уплату ЕНВД могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение или в пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.
К примеру, передача в аренду земельного участка, на котором арендатор построил торговый центр, попадает под условия, предусмотренные подп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ (письмо Минфина России от 29.04.2009 № 03-11-06/3/111).
В то же время деятельность по передаче в аренду земельных участков для размещения на них арендаторами автомобильных стоянок должна облагаться в рамках иных режимов налогообложения (письмо Минфина России от 24.06.2009 № 03-11-06/3/170).
Так что арендодателю не лишним будет устраивать периодические проверки, касающиеся целевого использования арендатором полученного во временное пользование земельного участка.
Учтите, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 215 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ. Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
Минфин России в письме от 25.01.2008 № 03-11-04/3/25 разъяснил, что деятельность по передаче во временное владение или в пользование земельных участков, составляющих государственную казну Российской Федерации, республики, края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, не подлежит переводу на ЕНВД.
В соответствии с подп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ на уплату ЕНВД может быть переведена предпринимательская деятельность по оказанию услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания.
- Свежие
- Посещаемые
Собственники земельных участков могут заработать на его использовании не только сами, но и с помощью привлечения арендаторов. Это можно осуществить путем нахождения клиента и заключения с ним договора о временном пользовании участком для строительства либо занятии сельским хозяйством.
Важной элементом арендных отношений является определение срока аренды и площади сдаваемого участка земли. Срок аренды может быть различным.
Наиболее удобным вариантом является краткосрочная аренда с возможным продлением договора в будущем, если стороны договора пришли к взаимному согласию.
Правом на заключение договоров аренды наделен только собственник земельного участка или уполномоченное по доверенности лицо. Если арендатор желает сдавать арендованный участок в субаренду, на это необходимо получить согласие арендодателя.
Арендные отношения вправе реализовать как отдельные граждане, так и Российская Федерация в целом.
ЕНВД: сдача в аренду земельных участков
Определение размера арендной платы, срок и период оплаты осуществляется арендодателем по договоренности с арендатором. Границы сдаваемого участка определяет сам собственник.
Площадь и размер земельного участка определяется землеустроительными лицензированными организациями на основании определенных арендодателем границ. Оплата указанных услуг землеустроительного характера производится собственником. При этом арендатор вправе проверить правильность произведенных расчетов.
Если арендатор в процессе использования земельного участка повредил плодородный верхний слой, ему грозить ответственность административного характера. Также арендатора могут привлечь к ответственности за загрязнение земли производственными или химическими отходами.
В случае просрочки оплаты аренды более двух месяцев подряд, арендодатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке и обратиться в суд за возмещением арендатором суммы просрочки.
Обязанность по уплате земельного налога лежит полностью на арендодателе. Налогообложение осуществляется в порядке, предусмотренном Налоговым Кодексом РФ.
В указанный пакет входят следующие документы:
- акт распорядительного характера в двух экземплярах;
- кадастровый план с заверенной копией;
- арендный договор в двух экземплярах со всеми приложениями;
- определение границ участка;
- письменное согласие исполнительного ответственного органа о расположении определенного объекта на участке.
В зависимости от цели аренды, могут потребоваться иные документы. Например, для регистрации договора аренды земельного участка для строительства необходимо приложить разрешение на указанные действия.
При соблюдении всех законодательных требований заключение договора аренды земли занимает небольшое количество времени и не вызывает особых трудностей.
В 2020 году оплатить налог с дохода, полученного в результате сдачи в аренду жилого помещения или автомобиля, можно двумя способами:
- Налог на доходы физических лиц.
- Система налогообложения по упрощенному варианту.
Арендодатель в праве выбирать тот способ оплаты налогов, который для него является наиболее выгодным. В случае выбора НДФЛ сумма обязательного платежа в пользу государства будет составлять 13 процентов от полученной прибыли. Но это в том случае, если собственник, сдающий в пользование помещение или транспорт, является резидентом РФ более чем 183 дня. Если арендодатель находится на территории страны меньше этого срока, то оплачивается сумма уже в 30 процентов от доходов.
Для того чтобы оплачивать подоходный платеж по УСН, необходимо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель в налоговой службе. Вместе с налогом в размере 6 процентов от полученных доходов вносится и пенсионные отчисления, которые устанавливаются для всех ИП одинаково.
Порядок постановки на учёт в налоговую службу в качестве ИП и оплаты налога:
- Оформление заявления и подготовка документации для постановки на учёт как ИП.
- Оплата госпошлины.
- Лично или через Интернет обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации и подать собранные документы.
- Получить справку о регистрации ИП.
- Декларирование доходов и сдача её в ФНС.
- Оплата 6 процентов от полученной прибыли каждый квартал.
При аренде с экипажем налоги уплачиваются такие же, как и без него. Единственным отличием будет тот факт, что при передаче во временное пользование ТС с экипажем ремонт, обслуживание и управление транспортом будет осуществляться самим арендодателем. Обязательные взносы по транспортному налогу при аренде арендатор не оплачивает и ответственность за это несет собственник машины.
Доход физлица от сдачи в аренду земельного участка облагается НДФЛ без вычетов
Если опираться на нормативно-правовые акты, то можно выделить такие варианты сдачи жилых помещений в аренду без налогоотчислений:
- Составление договора об аренде квартиры без оплаты, на безвозмездном принципе. Получается, что съёмщик арендную плату не вносит, а сдающий помещение не получает от этого доход.
- Соглашения между сторонами оформить сроком 11 месяцев. При окончании действия договора его следует не продлевать, а расторгнуть и составить новый.
Если же идти в обход закона, то есть вариант не составлять договор аренды между сторонами. Либо при наступлении срока подачи декларации о доходах, уничтожить заключенный документ. Нет соглашений, нет полученных доходов, нет и обязательств оплачивать пошлину. Но в любое время о факте сдачи квартиры арендаторам могут сообщить в налоговую службу соседи или участковый уполномоченный. Тогда административной или уголовной ответственности не миновать, и налог со сдачи квартиры в аренду выплатить.
Если говорить о платеже в бюджет государству от дохода, полученного путем сдачи в аренду участка, то сумма его будет зависеть от прописанной арендной платы в договоре. То есть арендодатель должен заплатить НДФЛ, а это 13 процентов от прибыли, полученной при сдаче в пользование земли. Размер налога на аренду при сдаче участка также может уменьшаться из-за налоговых вычетов, касающихся не только самого арендодателя, но и его детей.
Договор между арендодателем и арендатором является действительным, если соблюдены следующие условия:
- Прописан в соглашении размер арендной платы и способ её выплаты. Это могут быть денежные средства, предоставления каких-либо услуг, оплата полученной продукцией от использования участка, а также смешанные способы оплаты. Изменение в этот пункт можно вносить раз в год, не реже.
- Обязательно указывается точный план участка земли и его месторасположение. Прикладывается к документам его кадастровый план.
Платить ЕНВД при передаче в аренду земельных участков можно только в том случае, если такая деятельность для организации является предпринимательской (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). То есть направленной на систематическое получение прибыли. Сдача в аренду земельных участков должна быть указана в качестве вида предпринимательской деятельности организации в ЕГРЮЛ (подп. «п» п. 1 ст. 5 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ). Деятельность по сдаче земельных участков в аренду соответствует коду ОКВЭД 2 68.20.
Единичные случаи предоставления земельных участков в аренду не могут рассматриваться как предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Следовательно, под ЕНВД они не подпадают (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Если организация арендует муниципальные земельные участки и передает их в субаренду для организации торговли и общепита, то при соблюдении остальных условий, необходимых для применения этого спецрежима, такая деятельность тоже может быть переведена на ЕНВД (письмо Минфина России от 12 февраля 2008 г. № 03-11-03/03).
Помимо коммерческих организаций, платить ЕНВД с передачи в аренду земельных участков могут также муниципальные учреждения, которые образованы для осуществления управленческих функций от имени муниципального образования и зарегистрированы в качестве юридического лица. Земельный участок должен быть закреплен за таким муниципальным учреждением. Такая позиция была высказана в пункте 10 письма Минфина России от 14 августа 2007 г. № 03-11-02/230.
Сдача земельных участков в аренду не подпадает под ЕНВД, если арендодатель:
- проводит такие операции в рамках договоров о совместной деятельности (простого товарищества), доверительного управления имуществом;
- относится к категории крупнейших налогоплательщиков.
Это следует из положений пункта 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.
Если деятельность по сдаче в аренду земельных участков не подпадает под ЕНВД, применяйте общую систему налогообложения или упрощенку.
Если в аренду передается земельный участок, уже оборудованный торговыми местами, такая деятельность тоже может быть переведена на ЕНВД как сдача в аренду торговых мест (письма Минфина России от 12 мая 2008 г. № 03-11-04/3/239, от 18 февраля 2008 г. № 03-11-04/3/77 и от 3 октября 2007 г. № 03-11-04/3/383).
Сдача в аренду земельного участка
Помимо физического показателя и базовой доходности, при расчете ЕНВД с деятельности по передаче в аренду земельных участков используйте значения:
- коэффициента-дефлятора К1 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ);
- корректирующего коэффициента К2 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ).
При этом значение коэффициента К1 не округляйте, а значение коэффициента К2 округлите до трех знаков после запятой (п. 11 ст. 346.29 НК РФ).
Для расчета ЕНВД сначала определите налоговую базу за отчетный квартал. Для земельных участков, площадь которых менее 10 кв. м, это можно сделать по формуле:
| Налоговая база по ЕНВД за квартал | = | Базовая доходность за месяц (10 000 руб.) | × | Количество земельных участков, сдаваемых в аренду, в первом месяце квартала | + | Количество земельных участков, сдаваемых в аренду, во втором месяце квартала | + | Количество земельных участков, сдаваемых в аренду, в третьем месяце квартала | × | К1 | × | К2 |
Для земельных участков, площадь которых превышает 10 кв. м, налоговую базу определите по следующей формуле:
| Налоговая база по ЕНВД за квартал | = | Базовая доходность за месяц (1000 руб.) | × | Площадь земельных участков, сдаваемых в аренду, в первом месяце квартала | + | Площадь земельных участков, сдаваемых в аренду, во втором месяце квартала | + | Площадь земельных участков, сдаваемых в аренду, в третьем месяце квартала | × | К1 | × | К2 |
Такой порядок следует из пунктов 2 и 4 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.
Значение физического показателя – площади сдаваемых в аренду земельных участков – включайте в расчет ЕНВД с округлением до целых единиц (п. 11 ст. 346.29 НК РФ). Округляя размер физического показателя, его значения менее 0,5 кв. м отбрасывайте, а 0,5 кв. м и более округляйте до целой единицы (письмо Минфина России от 16 июня 2009 г. № 03-11-11/111). При этом округление производите в отношении суммарной площади всех участков. Площадь каждого земельного участка включайте в расчет без округления (например, 15,42 кв. м). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 15 ноября 2011 г. № 03-11-06/3/116.
Если в течение квартала произошло изменение количества участков (для участков, площадь которых не превышает 10 кв. м) или площади участков (если площадь земельного участка превышает 10 кв. м), такое изменение учитывайте с начала месяца, в котором оно произошло (п. 9 ст. 346.29 НК РФ).
Если организация начала или прекратила применение ЕНВД в течение квартала (например, с 20 февраля), то налоговую базу нужно определять с учетом фактической продолжительности ведения деятельности за месяц, в котором организация была поставлена на учет (снята с учета) в качестве плательщика единого налога. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.
Определив размер налоговой базы, рассчитайте сумму ЕНВД за отчетный квартал. Для этого используйте формулу:
| ЕНВД = Налоговая база по ЕНВД за квартал × 15% |
Это следует из подпункта 10 пункта 5.2 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 23 января 2012 г. № ММВ-7-3/13.
Пример расчета ЕНВД с услуг по сдаче земельных участков в аренду для организации торговли. Количество земельных участков, переданных в аренду, изменялось в течение налогового периода
ООО «Альфа» оказывает услуги по сдаче в аренду земельных участков для организации торговли и применяет ЕНВД.
В 2016 году значение коэффициента-дефлятора К1 равно 1,798. Значение корректирующего коэффициента К2 местными властями установлено в размере 0,7. Налоговая ставка – 15 процентов.
В январе организация передала в аренду:
- 2 земельных участка площадью 15 и 12 кв. м;
- 5 земельных участков, площадь каждого из которых составила менее 10 кв. м.
В феврале организация дополнительно сдала в аренду:
- 1 земельный участок площадью 15 кв. м;
- 3 земельных участка площадью менее 10 кв. м.
Таким образом, количество и площадь земельных участков, сданных «Альфой» в аренду, составило:
- в январе – 27 кв. м и 5 участков, площадь которых менее 10 кв. м;
- в феврале и марте – 42 кв. м (27 кв. м + 15 кв. м) и 8 участков (5 уч. + 3 уч.) площадью менее 10 кв. м.
Вмененный доход для расчета ЕНВД составляет:
(1000 руб./кв. м × (27 кв. м + 42 кв. м + 42 кв. м) + 10 000 руб./уч. × (5 уч. + 8 уч. + 8 уч.)) × 1,798 × 0,7 = 404 011 руб.
Сумма ЕНВД за I квартал равна:
404 011 руб. × 15% = 60 602 руб
Рассчитанную сумму ЕНВД можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов и выплаченных больничных пособий. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.
В налоговом законодательстве четко закреплено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Важно четко знать, что юридическим основанием для взимания земельного налога является наличие правоустанавливающих документов, которые подтверждают зарегистрированные в установленном порядке указанные права.
Не платят земельный налог организации и физические лица за земельные участки, находящиеся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданные им по договору аренды, то есть арендаторы (ст. 388 гл. 31 «Земельный налог» НК РФ). Отсутствие подписанного договора аренды, а также документов, подтверждающих уплату арендных платежей, само по себе не влечет признание арендатора плательщиком земельного налога при наличии фактических арендных отношений между собственником земельного участка и арендатором. Этот вывод подтверждает судебная практика (например, Постановление ФАС Поволжского округа от 11 декабря 2008 г. по делу N А12-8999/2008). Арендаторы платят арендную плату.
В соответствии с градостроительным и земельным законодательством в некоторых случаях (госземли, строительство и др.) предоставление в аренду земельного участка осуществляется посредством проведения аукциона (конкурса), на котором продается право на заключение договора аренды. Для участия в конкурсе необходимо подать заявку с определенным пакетом документов, оформление которого потребует денежных затрат.
Приобретение права на заключение договора аренды земельного участка не влечет обязанность уплачивать земельный налог или арендную плату (Определение ВАС РФ от 18 января 2007 г. N 14292/06).