Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дупт что это в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как правило, сделки такого формата заключают инвесторы, которые купили квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ), говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Ограничивать свободу клиентов по заключению договора переуступки застройщики не имеют права. С другой стороны, в реальных ситуациях ничто не мешает им действовать по своему усмотрению. Некоторые застройщики при заключении договора с первичным инвестором прописывают порядок обязательного уведомления компании, если квартира продается по переуступке права требования.
Иногда компания может занять более жесткую позицию и прописать в договоре невозможность переуступки. Демпинг временных игроков-инвесторов исключается, проводится своего рода «фейсконтроль» при реализации объектов премиум-класса.
Содержание:
Ограничения при заключении договора уступки
В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.
Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.
Основным и наиболее часто встречающимся видом первых дольщиков являются юридические лица, так называемые оптовые инвесторы, которые приобретают квартиры в строящихся домах по ДДУ сразу десятками.
Сначала там опубликовали информацию о новом конкурсном управляющем, а потом — данные нового застройщика. Он обещал передать ключи в мае 2020 года.
Другой вариант – перемена лица по ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Основным документом для конечного покупателя в данном случае будет являться договор, по которому и состоялась уступка (со всеми дополнениями и приложениями). Встречаются также сделки, при которых сначала погашается ипотека, а затем оформляется договор уступки права собственности.
Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.
Любая сделка по переуступке права на квартиру облагается налогом. По закону, его уплата возлагается на первого инвестора. Размер налога рассчитывается со всей суммы сделки. Известны случаи, когда первый покупатель пытался переложить финансовые обязательства на нового дольщика.
Встречаются также сделки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае, по словам эксперта, также оформляется два договора. Сначала подписывается договор займа, не подлежащий регистрации.
После одобрения ипотеки менеджер банка поможет собрать документы на квартиру. У вас будет 90 дней на поиск квартиры и оформление сделки. В банк нужно будет приехать только один раз — для подписания кредитного договора и получения ипотеки.
Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.
Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение». Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя. Когда дом вводится в эксплуатацию, этот покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности.
Затем необходимо зарегистрировать ДУПТ в Росреестре и оплатить квартиру. После этого вступает в силу право требования нового покупателя на объект жилой недвижимости. После заключения ДУПТ нужно обязательно заплатить налог по НДФЛ и подать декларацию по окончании налогового периода, напоминает Мария Литинецкая.
Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию.
Если квартира же сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности — это сделка купли-продажи, не переуступки.
Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.
Как правило, инвесторы не дожидаются оформления права собственности на квартиры, а продают их на финальной стадии строительства путем переуступки прав. Число таких сделок составляет 10–15% от общего объема продаж новостроек, добавляет Александр Энгель.
Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду?
Как правило, инвесторы не дожидаются оформления права собственности на квартиры, а продают их на финальной стадии строительства путем переуступки прав. Число таких сделок составляет 10–15% от общего объема продаж новостроек, добавляет Александр Энгель.
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.
И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?
Переуступка прав на квартиру – это покупка жилья в недостроенном здании не у застройщика, а у любого другого лица, приобретшего его ранее. Если речь идет о договоре долевого участия, то происходит смена дольщика. Поскольку недостроенный дом не обладает почтовым адресом, то речь идет не о продаже (нельзя продать то, чего еще нет), а о договоре долевого участия и переуступке прав.
Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная…
Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка. Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.
Статья про договор переуступки права на квартиру. Пошаговая инструкция как сделать переуступку квартиры в строящемся доме.
Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив.
Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).
Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.
Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил.
В чём плюсы переуступки для продавца?
Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.
В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).
В договоре уступки нужно указывать реальную цену сделки, поскольку от этого будет зависеть размер налогового вычета, на который сможет рассчитывать дольщик.
Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.
Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность.
Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.
В 2016 году я купила квартиру на старте строительства, но застройщик срывал сроки, а в 2019 и вовсе обанкротился. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.
Скидки и спецпредложения от застройщиков
Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.
Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.
Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.
Материалы по теме «Сделки. Недвижимость»
Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.
Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.