Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Эта часть соглашения должна быть целиком посвящена тем обстоятельствам, по которым сделка может быть признана недействительной, или договор не может быть исполнен.
Однако, к этому разделу есть одно существенное требование: обстоятельства должны носить характер непреодолимых препятствий для обеих сторон-участниц. В противном случае неисполнение договора влечет за собой наложение штрафных санкций.
Кто имеет право претендовать на получение земельных участков в собственность? Процессы передачи арендуемых площадей в собственность временных пользователей регламентированы статьями 39.9, 39.18 и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также нормативно-правовыми документами различных уровней.
Выполнение этих требований помогает гражданам нашей страны на законных основаниях применять земельные ресурсы в целях строительства благоустроенных жилых помещений или для ведения фермерской и крестьянской деятельности.
Процедура покупки земельных участков проводится, как правило, при помощи аукционов. Стоимостью земель считается самая большая сумма из предложенных участниками. При этом выкупить их возможно и без проведения аукционов при помощи приватизации.
Законодательством определено, что перевести арендованные площади в личную собственность могут субъекты, которые отвечают нижеследующим требованиям:
- арендаторы возвели на территориях земельных участков объекты незавершенного строительства – индивидуальные жилища;
- лица, получившие земли во временное использование, ведут на них фермерскую деятельность;
- субъекты получили земельные участки в целях комплексного освоения.
В настоящий момент имеются возможности приобретения земельных участков без проведения аукционов и по фиксированной цене. Данный процесс регламентирован статьёй 39.3 Земельного кодекса РФ. Для реализации этой процедуры следует выполнить несколько требований:
- земельные участки переданы в аренду на срок более 3 лет, выкупить их могут только те люди, которые подписали арендные договоры;
- на земельных участках имеются объекты недвижимости, которые принадлежат арендаторам.
Соглашения должны быть продлены за сутки до окончания срока их действия. В случаях, если земельные участки, переданные для временного использования, запланированы под индивидуальную застройку, при их разграничениях на отдельные участки правами на покупку без проведения аукционов обладает каждый из членов некоммерческих организаций.
Законодательством предоставляются возможности владельцев жилья выкупать земельные участки, на которых оно расположено. Для этого необходимо, чтобы выполнялись нижеследующие требования:
- жилые помещения считаются собственностью арендаторов земельных участков;
- объекты используются в качестве постоянного места жительства заявителей;
- лица, временно использующие земельные участки, имеют возможности делать это в течение неограниченного времени.
При соблюдении данных требований владельцы жилья могут начать процедуру выкупа при помощи соответствующих заявлений.
При аренде земельных участков для строительства домов необходимо постараться возвести их за 3 года от момента передачи и оформить в личное владение, хотя бы в качестве объектов незавершенного строительства. Для того чтобы выкупить земельные участки без выставления их на аукционы по определённой стоимости, необходимо следующее:
- время аренды должно составлять более 3 лет, а соглашения должны содержать пункты о возможности выкупа земли;
- заявители являются законными нанимателями участков;
- предложения о приобретении объектов отправлены их собственникам до расторжения договоров аренды.
Содержание:
Порядок выкупа земельных участков из аренды в собственность
Для проведения процедуры выкупа земельных участков необходимо собрать следующие документы:
- заявления по установленным формам о намерениях выкупа арендуемых площадей;
- паспорта заявителей и их ИНН;
- документы, которые подтверждают легитимность владения объектами;
- кадастровую и техническую документацию, которая содержит характеристики территорий;
- заключения независимых экспертов о стоимости арендованных участков на момент совершения сделок;
- технические планы домов и прочих строений на земельных участках;
- справки из Единого государственного реестра прав, которые подтверждают отсутствие ограничений в использовании земель.
В случаях обращения организаций следует помимо этого предоставить уставные документы, а также выписки из приказов о назначении руководства компаний.
Стоимость рассчитывается в независимости от размеров земельных участков и исчисляется в процентном отношении от их кадастровой стоимости или применяются неоднократные размеры ставок налога на землю.
Конкретная цена рассчитывается в каждом из регионов при учёте местных нюансов. Расчёты проводятся по нижеследующим ставкам:
- в крупных городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек земельные участки можно выкупить по ценам, которые соразмерны 20 % от их цены в Государственном кадастре недвижимости;
- в городах с численностью населения от 500 000 до 3 миллионов человек цены будут варьироваться в диапазоне от 8 до 24 % от кадастровой стоимости используемых территорий;
- в небольших населенных пунктах с численностью населения менее 500 000 человек выкупные цены будут составлять от 2-до 5-кратного размера ставок налога на землю;
- арендуемые земельные участки в сельских населённых пунктах возможно выкупить по ценам, которые составляют 3 % от их оценки при помощи экспертов;
- выкупные цены объектов, которые являются федеральной собственностью, могут составлять до 2.5 % от их цен в кадастре, это относится и к выкупу компаниями участков, предоставленных для постройки дач.
Запрещена приватизация следующих земельных участков:
- включённых в соответствующие планы, которые предусматривают постройку объектов государственной важности;
- входящих в площади для организации безопасных зон аэропортов, морских и речных портов, железных и автомобильных дорог;
- включённых в состав парковых зон и зон для отдыха;
- отнесённых к охраняемым зонам сооружений водоочистки, газопроводным и водозаборным участкам;
- включённых в территории, которые принадлежат Министерству обороны РФ, ФСО и ФСБ РФ.
В случаях, если земельные участки не относятся к вышеперечисленным категориям, то следует приступить к их оформлению в собственность.
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.
Инициирование выкупа арендуемого земельного участка начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок.
В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.
В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.
Подготовка выкупа земельного участка состоит в сборе документов, подтверждающих не только желание приобрести арендуемый кусок земли, но наличие законных условий, обеспечивающих возможность удовлетворить это желание.
К таким условиям относится подтверждение того, что именно этот участок находится в вашей аренде, а также место его расположения, имеет ли он установленные границы и пр.
Для выкупа арендуемого участка земли готовится следующий пакет документов:
- Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
- Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом). Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.
- Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.
- Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.
- Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.
- Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
- «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).
Когда будет всё подготовлено, следует задуматься, какую сумму необходимо будет внести для выкупа заветного земельного надела. Приведём краткое описание возможной стоимости выкупа арендованных земель.
Плата за аренду участка земли независимо от его размера выставляется муниципалитетами в виде определённого процента от их кадастровой стоимости либо путём применения кратного размера ставки земельного налога.
Конкретные величины рассчитывается в каждой местности с учётом её территориальных особенностей.
В мегаполисах с проживанием свыше 3 млн человек (Москва и Санкт – Петербург) участок земли можно выкупить за сумму, составляющую до 20% от кадастровой цены (Москва – 20%, Санкт – Петербург – 19,5%).
В крупных городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек сумма выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости (от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, размер которого равен 1,5% кадастровой стоимости).
В небольших поселениях с населением до 500 тыс. человек выкуп обойдётся от двух до десятикратного размера ставки земельного налога.
В Московской области для выкупа арендуемых участков применяется десятикратная ставка земельного налога.
Участки земли, арендуемые в сельских и поселковых муниципальных образованиях, можно выкупить за сумму, не превышающую 3% от их кадастровой стоимости.
Минимальная стоимость земельного участка, находящегося в федеральном владении, составляет 2,5% от его кадастровой цены. Такой же процент используется при приобретении юридическими лицами территорий, выделенных в аренду для организации дачного товарищества.
На практике существование права на выкуп арендуемого участка и наличие требуемого объёма финансовых средств не всегда обеспечивают реальную возможность приобретения желаемого кусочка земли. Есть законодательные ограничения, по которым выкуп просто невозможен.
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесён в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Собранные в неполном объёме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.
Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.
Как перевести землю из аренды в собственность за 3% от кадастровой стоимости
- Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке (бесплатно) могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются.
- Оформить право на приобретательную давность через суд. Согласно статьи 234 ГК РФ право оформить земельный участок в собственность возникает после 15 лет целевого использования земельного участка.
- Оформить право собственности на основании расположенного на земельном участке индивидуального жилого дома, приобретенного в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
- Выкупить по кадастровой стоимости арендованный земельный участок на аукционе;
- Выкупить по льготной ставке арендованный земельный участок без аукциона. Если договором аренды не предусмотрено, что вы обязаны арендовать земельный участок определенное количество лет до его выкупа в собственность, а также прямо не предусмотрен запрет перевода в собственность арендуемого земельного участка, то по общему правилу, предусмотренному ст.ст. 39.20., пп.6. п.2 ст. 39.3 ЗК РФ — собственникам жилых и нежилых зданий, сооружений, либо помещений в них, предоставляется льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность за 1-25% кадастровой стоимости.
Согласны, что способ №5 с выкупом земельного участка под объектом строительства самый выгодный? Тогда я расскажу о нем в подробностях. Итак, поехали…
Оформление земельного участка из аренды в собственность возможно при наличии следующих документов:
- Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
- Оригинал постановления главы районной Администрации о предоставлении земельного участка в аренду;
- Постановление главы о расторжении договора аренды;
- Постановление главы о переводе земельного участка из аренды в собственность;
- Кадастровый паспорт на земельный участок;
- Кадастровый паспорт на построенный объект;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок и построенный объект.
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Процент выкупа зависит от региона и целевого назначения земельного участка. Другими словами, вашим местным законодательством (региональным) должен быть предусмотрен порядок и стоимость выкупа земельных участков в соответствии со ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Законом вашей области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в вашей области».
Так как перевод земель из аренды в собственность регулируется муниципальными и региональными подзаконными актами, то точную стоимость выкупа можно узнать только в Администрации, на территории которой расположен земельный участок.
В действие вступил новый закон, согласно которому владельцы объектов, являющихся капитальными и расположенных на участках, предназначенных для ИЖС, получат возможность выкупать землю с 60-процентной скидкой от её полной стоимости, установленной по результатам кадастровой оценки. Информация о нововведении была озвучена Владимиром Ефремовым, занимающим пост заместителя градоначальника российской столицы.
Чиновник пояснил, что льготная стоимость, составляющая 40% от кадастровой стоимости, становится возможной при условии, если на участке имеются принадлежащие горожанам объекты, относящиеся к капитальной застройке. Такой участок разрешается использовать для садоводства, строительства жилья (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Ефимов отметил, что сейчас площадь земель, выделенных гражданам для ведения хозяйства и индивидуального строительства, превышает 273 гектара. При этом до принятия закона получить их в собственность было возможно только по полной кадастровой стоимости. Нововведение преследует за собой цель повысить доступность наделов для жителей города, повысить их привлекательность в глазах населения и усовершенствовать процедуру правовых отношений, касающихся земли.
На текущий момент в Москве число заключенных договоров аренды земельных участков, предназначенных для ИЖС, превышает полторы тысячи. Большая часть наделов, находящихся в аренде у граждан, территориально располагается в новой Москве: причин для этого несколько – во-первых, немалое значение имеет фактор удобства расположения объекта, во-вторых, стоимость аренды довольно мала (владение 10 сотками обойдется примерно в 2700 рублей ежегодно).
Выкуп территории пока что не пользуется большим спросом: в 2019 году в собственность перешло менее 2 гектар земли. В правительстве надеются, что новый закон повысит привлекательность данной процедуры в глазах граждан.
Например, «Закон Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с изменениями на 18 февраля 2020 года) закрепляет условия продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» — устанавливает порядок определения цены (стоимости) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно постановления Правительства Московской области от 10 октября 2018 года N 743/34 стоимость выкупа земель под объектом строительства равна 3-15% от кадастровой стоимости для земель с назначением под ИЖС, ЛПХ, садоводство, дачное хозяйство, гаражное строительство, сельхоз-производство, а также для категории сельскохозяйственных земель.
Недавно на сайте Госуслуг появился калькулятор, который рассчитывает стоимость выкупа автоматически, но как показывает практика, особо доверять таким расчетам не стоит — лучше перестраховаться письменным разъяснением о стоимости выкупа в Администрации.
Для собственников зданий и сооружений стоимость выкупа земельного участка под объектом строительства из аренды в собственность составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости.
| Город | Стоимость выкупа земельного участка под объектом строительства |
| Города с численностью населения более 3 млн. человек |
Москва — 40% от кадастровой стоимости; Санкт-Петербург — 19,5% от кадастровой стоимости; В некоторых случаях Федеральную землю (принадлежит государству, а не муниципалитету) можно выкупить только за полную кадастровую стоимость. |
| Города с населением от 500 тыс. до 3 млн. человек (Екатеринбург, Казань, Омск и другие города миллионники) | 7.5-24% от кадастровой стоимости (5-17 ставок земельного налога, который составляет 1.5% от кадастровой стоимости) |
| Московская область | 3-15% от кадастровой стоимости |
| Населенные пункты до 500 тыс. человек, а также земли за пределами границ населенных пунктов | 3-15% от кадастровой стоимости (2-10 ставок земельного налога) |
| В поселках, деревнях и селах | 0.1-3% от кадастровой стоимости |
Существует 2 способа уменьшить стоимость перевода земли из аренды в собственность:
- Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Порядок снижения кадастровой стоимости предусмотрен действующим законодательством в случае ее существенного превышения над рыночной. Для снижения кадастровой стоимости необходимо обратиться в суд с административным исковым заявлением и отчетом подготовленным независимым оценщиком. Суд направит такой отчет на экспертизу и после установления расхождения между рыночной и кадастровой ценой земли приравняет кадастровую к рыночной, после чего вы выкупите землю по уже сниженной цене с учетом процента от ее стоимости.
- Изменить вид разрешенного использования земельного участка на более «дешевый». ВРИ выбирается из классификатора и должен соответствовать будущему виду вашей деятельности.
Для переоформления надела в собственность необходимо соблюдение следующих условий:
- на земле построен и введен в эксплуатацию жилой дом, который является собственностью арендатора (для участков под ЛПХ или ИЖС);
- арендатор построил и зарегистрировал право собственности на дачу, баню, хозпостройку или гараж, если участок находится в пределах населенного пункта;
- если вы являетесь членом СНТ или ДНТ, то до 31.12.2020 года для вас будет действовать упрощенный порядок переоформления.
ГК РФ гласит о возможности выкупа надела после окончания срока аренды, если это предусмотрено в договоре. Кроме того, договором может быть предусмотрена возможность приобретения объекта в собственность, не дожидаясь окончания действия арендных отношений, если арендатор погасит выкупную цену в полном объеме.
Если на участке есть сооружение, принадлежащее арендатору, он вправе выкупить надел в любое время. Стоит также отметить, что в этом случае он будет иметь приоритетное право покупки, если земля под постройкой государственная или муниципальная.
С межевым делом следует обратиться в Росреестр или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Чтобы не тратить время на очередь, можно записаться на прием к специалисту заранее по телефону или через портал Госуслуги.
Нужно подготовить следующие документы:
- общегражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, если действует доверенное лицо;
- межевой план;
- квитанция, подтверждающая выплату госпошлины.
В учреждении потребуется написать заявление. Если все документы будут в порядке, вам выдадут расписку с указанием даты, в которую необходимо прийти за готовыми бумагами. Как правило, срок составляет до 14 дней. После проверки всех данных участку будет присвоен кадастровый номер.
Чтобы получить постановление главы муниципального образования, необходимо записаться на прием и подготовить следующий пакет документации:
- заявление о передачи участка в частную собственность;
- кадастровый паспорт;
- копию квитанции, подтверждающую выплату всех необходимых площадей.
После получения постановления необходимо заплатить сумму выкупа и оформить договор купли-продажи.
Цена выкупа для городских поселений составит около 15-20 % от кадастровой стоимости. Для сел и поселков цена ниже – 3-5 % от стоимости участка по данным кадастра.
Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность
Регистрация осуществляется в Росреестре или МФЦ. Потребуются следующие документы:
- заявление;
- кадастровый паспорт;
- постановление главы муниципалитета;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Возможно, сотрудник учреждения потребует и иные бумаги. Срок регистрации займет 5-7 дней. По итогам вам будет выдана выписка из ЕГРН, которая с 2017 года является подтверждением права собственности.
Упрощенная процедура действует для собственников жилых домов на участках под ИЖС или ЛПХ. Алгоритм будет следующим:
- Получение кадастрового паспорта на дом.
- Оформление дома в собственность.
- Подача заявления в муниципалитет о выкупе надела.
- Оплатить сумму выкупа и оформить договор купли-продажи.
Выкуп земли будет происходить без проведения торгов. Это объясняется тем, что вы, как собственник жилого дома на арендованной земле обладаете приоритетным правом покупки. После приобретения необходимо также подать документацию в Росреестр для регистрации.
В некоторых случаях арендатору могут отказать в приобретении земли. Заявитель вправе обратиться в суд для обжалования решения.
Для отказа должны быть веские основания. Отказать могут по следующим причинам:
- Участок изъят из оборота.
- Оборот земли ограничен.
- Надел находится в резерве для нужд государства.
- Пакет документов не соответствует требованиям действующего законодательства.
- Участок находится в зоне отчуждения.
- Земля предназначена для нужд Министерства Оборота.
Это основные причины, по которым заявителю могут не разрешить осуществить выкуп участка. При вынесении отказа всегда требуйте обоснования.
Особенно важно отстаивать свои права в случае необоснованного отказа в выкупе. Обязательно обращайтесь в суд, чтобы обжаловать такое решение муниципальных органов.
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Человек, обратившийся ко мне за консультацией, отчасти был прав в своем ходе мысли. Да, действительно, под ОКСы положена земля, поскольку у нас не Канзас или Изумрудный город и дома не летают. Т.е. на то она и недвижимость, что неразрывно связана с землей. Так законодательно закреплено единство земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ЗК РФ). Даже отчуждение здания (купля-продажа, дарение и т.д.) происходит одновременно с отчуждением права на землю под ним, однако данное право может быть разным, а точнее ОКС может быть построен как на земле, принадлежащей вам на праве собственности, так и на земле арендованной, главное чтобы это право было зарегистрированным или возникшим в силу закона.
Как выкупить земельный участок из аренды в собственность
В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.
Закон предусматривает возможность оформления арендованного земельного надела в собственность в следующих случаях:
- объект не ограничен и не запрещен к обороту;
- гражданин впервые переоформляет земельный надел из аренды в собственность;
- объект использовался по назначению.
Запрещается выкуп следующих категорий земель:
- находящихся в ведении Министерства обороны РФ;
- на которых расположены полигоны;
- на которых расположены дороги, речные и морские порты;
- на которых расположены заповедники, заказники, лесного и водного фонда;
- парков, скверов, улиц.
Перечень не является окончательным. Точный перечень установлен законодательством.
Для оформления земельного объекта в собственность необходимо пройти следующие этапы:
- Межевание.
- Оформление кадастрового паспорта.
- Получение разрешения администрации района.
- Оформление договора купли-продажи.
- Государственная регистрация.
Оформление договора аренды не предусматривает установление точных границ. Поэтому к выкупу земельного надела в собственность большинство арендаторов подходит без кадастрового плана участка.
Первоначально необходимо заказать межевание. Процедура носит длительный характер.
Длительный период носит ожидание специалиста. В большинстве случаев период ожидания составляет 2 – 3 месяца. Причем это относится и к платному оформлению.
Важно! Закон позволяет найти аккредитованную организацию, которая может заниматься межеванием на платной основе. Специалист должен быть внесен в реестр кадастровых инженеров.
Специалист лично посещает участок и проводит обмер. Результатом посещения является оформление акта. Документ подписывается арендатором и инженером.
Выкуп земельного участка из аренды в собственность в 2020 году
Нормативное регулирование перехода права собственности на участок закрепляет Земельный кодекс.
Документ подготавливается уполномоченным органом. Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения контракта.
Договор должен содержать следующие данные:
- данные покупателя;
- данные районной администрации и главы муниципалитета;
- описание надела (месторасположение, площадь, кадастровый номер);
- обременения объекта (при наличии);
- общая стоимость и порядок оплаты;
- реквизиты сторон;
- подписи.
После подписания договора, переход права необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого необходимо обратиться в МФЦ. С 2018 года подача документов возможна в любое отделение МФЦ, а не только по месту расположения объекта.
Заявитель должен предоставить:
- гражданский паспорт;
- нотариальную доверенность (если сделка оформляется через представителя);
- кадастровый паспорт;
- постановление районной администрации или договор купли-продажи;
- квитанция об оплате пошлины.
Заявление оформляет специалист МФЦ. Заявитель подписывает его. Документы рассматриваются в течение 14 дней.
Результатом обращения является выдача выписки из ЕГРН. Документ подтверждает переход права собственности к покупателю.
Порядок выкупа значительно различается в зависимости от назначения земельного участка. Закон предусматривает возможность выкупа земельных наделов, предназначенных для:
- ИЖС;
- ЛПХ;
- СНТ;
- сельскохозяйственных работ.
Приобретение в собственность земельного надела наиболее выгодна в следующих случаях:
- на участке расположен объект недвижимости, который принадлежит арендатору на праве собственности;
- надел имеет сельхоз назначение;
- арендатор имеет право на доли в объекте;
- если надел принадлежит покупателю по договору аренды.
Арендованный у государства или муниципального образования надел может в дальнейшем стать собственностью как гражданина, так и организации. Чтобы исключить проблемы при его оформлении в собственность, необходимо соблюдать условия, определенные ст. 42 ЗК РФ:
- территория должна использоваться по назначению;
- знаки межевания и прочие определенные законодательством обозначения должны быть сохранены;
- выполнение всех предписаний арендного договора и нормативных актов;
- предоставление доступа к участку представителей собственника для обслуживания коммуникаций и принятия мер, направленных на предупреждение или ликвидацию чрезвычайных ситуаций;
- отсутствие задолженности по платежам за аренду.
Находящаяся в пользовании земля не принадлежит арендатору, поэтому она не может быть объектом совершения сделок без согласия уполномоченного органа муниципальной власти – продать, обменять или подарить ее не получится.
Наличие построек на территории землевладения согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ облегчает перевод его в собственность. Если земля предназначена для жилищного строительства, то одной из них должно быть капитальное строение, признанное пригодным для постоянного проживания. Если же на участке ничего не построено, он может быть выкуплен на аукционе, поэтому нет гарантии, что надел достанется вам.
Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность
Чтобы стать собственником землевладения, заинтересованному лицу потребуется подготовить:
- заявление;
- находящийся в действии арендный договор;
- документ, подтверждающий личность заявителя;
- акты муниципальных органов о передаче территории в аренду (при их наличии);
- бумаги, подтверждающие права владельца на расположенные в границах надела сооружения (договора о приобретении имущества или свидетельство о вступлении в права наследника);
- техпаспорт на каждую из построек;
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый план территории;
- квитанцию с данными об оплате госпошлины.
К подготовке документации следует отнестись внимательно. Отсутствие хотя бы одного из необходимых документов или неверная информация в нем могут стать причиной вынесения уполномоченным органом отрицательного решения или отказа рассматривать заявление.
Процедура выкупа земельного участка – весьма непростой процесс, который может занять немало времени. Чтобы оформить права не только владения и пользования, но и получить возможность распоряжаться объектом, арендатору надела земли следует придерживаться такого порядка действий:
- Обратиться в администрацию муниципального образования по местонахождению участка с заявлением об оформлении на него права собственности. К заявлению следует приложить арендный договор и прочие необходимые бумаги.
- Заключить с муниципалитетом договор, в который включены данные о размере аванса за выкуп угодья и порядке его оплаты.
- Далее эксперты оценивают кадастровую стоимость объекта. Информация о ней подлежит включению в ЕГРН.
- Кадастровые инженеры выполняют работы по топографической съемке территории.
- После завершения работ по оценке участка и его топографической съемке в администрацию поселения предоставляются реестровая выписка и кадастровый план, отражающие уточненные данные о землевладении.
- Заключить договор о переводе земли в собственность заявителя. К совершению подобного рода сделок должен привлекаться нотариус.
- Затем оформляется акт на выкупаемый у муниципалитета земельный надел.
- Заключительным шагом является регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Данная процедура может занять до 8 месяцев.
Все мероприятия, для осуществления которых требуется привлечение кадастровых инженеров, а также нотариальные услуги оплачиваются за счет лица, получающего объект в собственность.
В большинстве случаев проблем с оформлением собственнических прав на арендуемый надел не возникает. Однако в определенных ситуациях муниципальные власти могут отказать заявителю:
- отсутствуют документы, позволяющие установить, что земля принадлежит государству или муниципальному образованию;
- имеются неразрешенные споры о границах участка с соседними территориями;
- нет законных оснований для оформления объекта в собственность;
- установлено, что у земельного надела есть обременения;
- у муниципалитета нет действующего плана по его генеральному развитию;
- территория зарезервирована для нужд государства, региона или населенного пункта;
- в документах содержатся неверные сведения или опечатки.
Если в просьбе, сформулированной в заявлении арендатора, отказано, ему выдается соответствующий документ, в котором приводятся основания такого решения. После устранения этих обстоятельств можно подавать заявление для повторного рассмотрения.
Стоит отметить, что не каждый участок закон допускает оформлять в собственность. В ст. 27 ЗК РФ сказано, что не может перейти в собственность земля, которая была выведена из оборота. Сюда относятся:
- участки, обладающие статусом особо охраняемых объектов (национальные парки, заповедники);
- лесные земли;
- площади, на которых размещены объекты общего пользования (дороги, парки, зоны отдыха);
- зоны, используемые для деятельности Вооруженных сил РФ;
- территории, используемые для государственных нужд.
В оформлении прав на недвижимость также будет отказано в случае использования ее не по назначению (например, если окажется, что на участке, построен жилой дом, хотя он не предназначен для ИЖС).
С 2015 г. начали действовать внесенные в ЗК РФ поправки, позволяющие выкупить надел для организации приусадебного хозяйства без организации аукциона. Теперь выкупная цена определяется кадастровой стоимостью объекта. Аукционных торгов удастся избежать, если:
- территория арендована хотя бы на 3 года;
- арендатором были соблюдены все условия соглашения о предоставлении объекта в пользование;
- заявление о переводе угодья в собственность предъявлено администрации муниципалитета до окончания арендного срока.
Следует учесть, что арендованное под ЛПХ угодье не предназначено для строительства капитальных сооружений. Возведение на нем жилого дома признается грубым нарушением, а арендатора ждут связанные с ним негативные последствия.
Правила предоставления территорий для ЛПХ могут различаться в зависимости от региона. Так, в Саратовской области фермерам положено бесплатное оформление собственности на арендованные земли. Такой порядок предусмотрен и в некоторых других субъектах РФ.
Законодательно устанавливается возможность владельца дома выкупить землю, на которой он стоит. Для этого нужно, чтобы соблюдались следующие условия:
- Жилое помещение является собственностью арендатора участка;
- Объект используется как постоянное место жительства заявителя;
- Временно использующее землю лицо имеет возможность делать это неограниченное время.
При выполнении всех требований, владелец дома может начать процедуру. Подав соответствующее заявление.
Как выкупить земельный участок из аренды в собственность?
Если арендуется площадь для строительства жилья, то нужно постараться возвести его в течение трех лет с момента предоставления участка, и оформить его в личное владение, хотя бы как объект незавершенного строительства. Чтобы выкупить землю без выставления её на торги по установленной стоимости, нужно:
- Период арендных обязательств составляет больше трех лет, а соглашение содержит положение о возможности приобретения территории.
- Заявитель является законным нанимателем участка.
- Предложение о приобретении объекта отправлено его собственнику до расторжения договора аренды.
Заявление необходимо подавать в местную администрацию, которой принадлежит запрашиваемый участок земли. Сотрудники службы обязаны известить обратившегося о существовании или отсутствии материалов кадастрового дела и ограничений в его использовании. При обращении стоит указать причины для приватизации земли и указать на право первоочередного выкупа. Далее потребуется подготовить необходимые документы.
Для осуществления процедуры выкупа нужно подготовить следующие бумаги:
- Заявление по установленной форме о намерении выкупить арендуемую площадь.
- Гражданский паспорт заявителя и его ИНН. При обращении организации необходимо представить уставную документацию, а также выписку из приказа о назначении руководителя компании.
- Бумаги, подтверждающие легитимность владения объектом.
- Кадастровая и техническая документация, содержащая параметры территории.
- Заключение независимого эксперта о стоимости арендного имущества в год совершения сделки.
- Технические планы дома и дополнительных строений на участке.
- Справка из Единого реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений в использовании земли.
Нельзя приватизировать территории:
- Внесенные в соответствующий план, предусматривающий строительство объектов государственного значения;
- Входящие в площади по организации безопасности аэровоздушных, речных и морских портов, железной и автодороги;
- Введенные в состав парковых и зон отдыха;
- Отнесенные к охраняемым территориям водоочистных сооружений, водозаборным и газопроводным территориям;
- Включенные в пространства, принадлежащие Минобороны РФ, ФСБ и ФСО России.
Если участок не входит в вышеперечисленные категории, то можно приступать к его приобретению в собственность.