Признание государственной регистрации права собственности недействительной

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание государственной регистрации права собственности недействительной». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

14 ноября 2016

Обзор судебной практики по вопросам
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия у субъектов гражданского оборота прав на недвижимое имущество, акт подтверждения юридической силы правоустанавливающих документов, в связи с чем государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не может затрагивать его права, свободы и законные интересы.

1. Б. обратилась в суд с жалобой о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее также — Управление, регистрационная служба) по выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч. на дом, расположенный по ул. Васильковой г. Чебоксары, и признании недействительным этого свидетельства.

Судом было вынесено определение о возврате жалобы Б., которое заявителем было обжаловано по мотивам незаконности и необоснованности. Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы Б. отказал по следующим основаниям.

Возвращая заявление Б., суд I инстанции исходил из того, что заявитель, обжалуя действия Управления, фактически оспаривает право собственности иного лица на недвижимое имущество, следовательно, имеет место спор о праве.

Содержание:

Право собственности признано недействительным: решение проблемы

Признание свидетельства о праве собственности недействительной — это прецедент отмены факта регистрации имущественной сделки или иной правовой операции удостоверяющей право собственности лица.

В результате признания данного факта, право собственности субъекта на имущественный объект подвергается сомнению и может быть оспорено исключительно путём подачи иска. Отмена регистрации права собственности по обозначенной причине может быть признана только решением суда.

Естественно, что подобная аннигиляция прав собственника является достаточно серьёзным правовым последствием, которое последовало за одним из нарушений в правилах регистрации. К их числу могут относиться следующие недочёты:

Регистрация произведена в отношении объекта, не требующего регистрации или не имеющего для этого основания.
При обращении для регистрации лица, не имеющего правового основания для проведения регистрации.
Несоответствие требованиям, предъявляемым к пакету документов.
При отсутствии необходимого документа.
При неверно оформленном заявлении на регистрацию права собственности.
Отсутствие оснований для регистрации права собственности в соответствии с данными указанными в правоустанавливающем документе.
Не надлежаще оформленный правоустанавливающий документ.
Наличие правоустанавливающего документа, оформленного не уполномоченным лицом.
При уже имеющейся регистрации на данный объект со стороны другого лица.
При сокрытии ограничения (обременения) недвижимого объекта.

Любая из перечисленных причин может стать основанием для обращения заинтересованного лица в суд и подачи искового заявления.

При этом она должна иметь правовую подоплёку, отражающую наличие правонарушения в отношении правил внесения сведений в записи ГКН или ЕГРП.

Исковое производство возбуждается на основании поданного заявления с предоставлением подтверждающих фактов и доказательств того, что вопрос не может быть решён иным путём. Для этого истцу необходимо пройти через досудебное урегулирование. Если хотите знать больше о признании права собственности на гараж жмите здесь.

Этот процесс необходим для того чтобы не доводить рассмотрение вопроса до суда, а проработать его в рабочем порядке. Право собственности лица может быть оспорено со стороны следующих инстанций:

частных лиц;
организаций;
администрации;
жилищных хозяйств;
дачных и гаражных кооперативов;
отделения службы ГКН и ЕГРП.

Порядок проведения досудебной процедуры зависит от того, кто выступает в роли инициатора и автора аннулирования права собственности лица.

Предполагаемый истец, до подачи иска в арбитраж обязан уведомить потенциального ответчика о своих претензиях за один месяц до возбуждения дела. При этом в уведомлении должны быть указаны причины правонарушения, которые необходимо устранить.

Ситуаций, в которых право собственности зарегистрировано за ненадлежащим лицом, достаточно много. Очень часто фактически собственность принадлежит не тому, на кого оформлена регистрация. В досудебной процедуре эти стороны должны осуществить попытку восстановления законного владения недвижимостью одного из собственников. Также вас может заинтересовать информация о праве собственности, тогда перейдите по ссылке.

Стороны судебного разбирательства – истец и ответчик. Доказательная база и её подача на слушании дела с каждой стороны играет существенную роль. Чем чётче она изложена, аргументирована и выстроена с опорой на доказательную базу, тем более весомым будет выглядеть ваше выступление.

Сущность слушания дела – в оценке и сравнительном анализе полемики, где каждая сторона излагает свою позицию, опираясь на факты и доказательства.

Если в качестве сторон выступают частные лица, судебное рассмотрение происходит по обычной, стандартной процедуре. Если истец официальное лицо (муниципалитет) – то ему необходимо собрать максимально подобающую доказательную базу, чтобы не оставалось никаких сомнений в его правоте.

Подача искового заявления закручивает определённый механизм, который не имеет возможности вернуть стороны назад и что-то исправить, пересмотреть.

Образец искового заявления о признании недействительным права собственности.

Признание недействительной регистрации права собственности

Результаты судебного процесса определят судьбу собственника объекта, на их основании могут быть улажены самые сложные проблемы.

В настоящее время достаточно распространены случаи, когда граждане достигают признания права собственности на имущественный объект в арбитражном суде первой инстанции, а муниципалитет пытается оспорить полученное ими право в областном суде.

На самом деле к вопросам собственности граждан, вынесенные решения оказываются достаточно лояльными, что заставляет представителей власти концентрироваться и вести полемику юридически корректно.

В зависимости от статуса истца, пакет документов может иметь варианты наполненности, но в него обязательно должны входить:

Доверенность на представителя или доверенное лицо, если истцом выступает администрация (предприятие).
Копии кадастровых документов на объект недвижимости.
Копии технических (межевых) документов на оспариваемый объект.
Копии квитанции об оплате пошлины.

Оплата пошлины устанавливается в сумме 200 рублей для физических лиц. Если в качестве истца выступает организация (предприятие), то сумма пошлины устанавливается в размере 4 000 рублей. Если администрация действует в интересах региона, муниципальной собственности или общества – её исковое заявление налогом не облагается.

Устанавливается сроком в 3 года. Началом отсчёта является день, когда истец получил сведения о незаконной регистрации собственности со стороны ответчика.

В этом смысле показателен случай из судебной практики, когда гражданин приобрёл ЗУ с установленным на его участке строением, на которое не имел регистрации. Естественно, это бесполезное для него строение пошло под снос. Через 10 лет он составил дарственную на участок с уже построенным домом, решив передать имущество выросшему сыну.

Однако в кадастровых записях обнаружилось снесённое строение, которое принадлежало одной, из уже не существующих организаций и должно было располагаться на этом участке.

Признание недействительной регистрации права собственности осуществляется только судебным органом посредством подачи иска. Эта процедура отмены возможности распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Решение ситуации в досудебном порядке возможно. Подать иск на признание недействительной регистрации права собственности могут нижеприведенные граждане или инстанции:

физические лица;
различные организации;
администрации;
жилищно-строительный кооператив;
дачно- и гаражно-строительный кооператив;
отделения органов государственного кадастра недвижимости или ЕГРН.

Процесс досудебного решения вопроса варьируется в зависимости от инициатора, подающего иск для признания недействительной регистрации права собственности. Истец по делу должен известить ответчика о своих требованиях за месячный срок до подачи действительного иска в судебный орган. В уведомлении в обязательном порядке должна содержаться информация об основаниях нарушения привилегий, требующих устранения.

Часто происходят ситуации, когда право собственности на недвижимость или на какой другой предмет принадлежит другому человеку противозаконно. А законный претендент в силу этих обстоятельств не имеет возможности оформить по справедливости свои привилегии. Причины подачи иска о признании регистрации права собственности недействительной бывают следующими:

госрегистрация была осуществлена по отношению недвижимого имущества, не требующего передачи объекта в другие руки;
у гражданина не было легитимных оснований для проведения данной процедуры;
комплект документов не был собран по надлежащим требованиям;
на недвижимое имущество наложено обременение;
имеется действующая госрегистрация на объект, оформленный на постороннего гражданина;
отсутствуют причины для приватизации;
соглашение было составлено с нарушениями;
соглашение, которое было оформлено не доверенным лицом и т. д.

По вышеперечисленным основаниям, истец имеет право подать иск в судебный орган о признании регистрации права собственности недействительной. Подобные проблемы решают районные суды по месту расположения предмета недвижимости.

Право собственности признать недействительным нельзя

При судебном урегулировании вопроса о признании регистрации права собственности недействительной, следует в первую очередь подать иск и составить исковое заявление. В исковом документе должна содержаться следующая информация:

наименование судебного органа;
информация об участниках разбирательства (истце и ответчике) — ФИО, местожительство, паспортные реквизиты;
следует указать, как пострадавшая сторона получила известие о проведении нелегитимной регистрации права собственности на постороннего человека;
причина для признания госрегистрации недействительной;
основания претендовать на недвижимое имущество;
описание попытки досудебного урегулирования;
указание просьбы в иске для судебного органа о признании регистрации права собственности недействительной или о внесении корректировок в записи кадастрового учета. Обязательно зафиксировать те записи, которые требуют изменений;
дата и подпись.

Перед подачей иска о признании регистрации права собственности недействительной следует позаботиться о сопутствующих документах. Из них будет состоять доказательная база. В комплект документов входит:

документ, устанавливающий право на объект недвижимости;
выписка из записей о кадастровом учете, содержащая ошибочные сведения;
техническая документация на недвижимое имущество;
межевая документация, если речь идет об оспариваемых земельных участках;
наличие доверенности на лицо, предоставляющееся уполномоченному гражданину администрации;
квитанция, приложенная к иску и подтверждающая оплату государственной пошлины.

Иск о признании регистрации права собственности недействительным рассматривается районным судебным органом. Исковая давность в данном вопросе составляет трехгодичный период с момента, когда истцу стала известна ошибочность внесенных сведений в регистрационные записи в Росреестре. При пропуске периода исковой давности судья может отказать в принятии иска о признании регистрации права собственности недействительной. Если обстоятельства для пропуска были не безосновательными — затяжное течение болезни, отсутствие в стране и т. д., все что препятствовало лично присутствовать на судебном разбирательстве, судья может вышеуказанные обстоятельства принять к сведению и рассмотреть иск о признании регистрации собственности недействительной.

При подаче иска о признании регистрации права собственности недействительным следует в обязательном порядке оплатить государственную пошлину. Квитанция об оплате налога от государства прилагается к другому комплекту документов. Размер государственной пошлины для физических лиц составляет — 200 рублей. Для различных юридических организаций — 4000 рублей. Если подачу иска для признания регистрации права собственности на недвижимое имущество недействительной осуществляет администрация, то заявление не облагается налогом.

Как указывалось выше, срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда пострадавшей стороне стало известно о наличии правонарушений. При вынесении положительного вердикта по иску о признании регистрации права собственности недействительным, это решение выдается обоим участникам судебного процесса. На основании документа вносятся корректировки в сведения кадастрового учета, а предыдущие записи признаются не имеющими легитимной силы. Но что делать, если иск о признании регистрации права собственности недействительным не был одобрен?

Обжаловать отрицательное решение судебного органа можно, если оно не удовлетворило требования истца. На подачу апелляции дается десятидневный срок. Срок начинает свой отсчет сразу после получения отказа удовлетворить требования, представленные в иске о признании регистрации права собственности недействительной.

При таком развитии событий подается исковое заявление по вышеприведенной ранее модели. В документе следует разъяснить легитимность вынесенных решений. Обжалование строится на следующей модели поведения — привести новые доказательства в свою правоту и указать на другие обстоятельства по делу, которые не были проанализированы в иске о признании регистрации собственности недействительной должным образом.

Иск о признании сделок с квартирой недействительными

Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок и регистрации права собственности на земельный участок
Исковое заявление о признании регистрации по месту жительства незаконной и снятии с регистрационного учета
Исковое заявление о признании утраты права пользования жилым помещением
Претензия в связи с нарушением обязательств по договору авиаперевозки пассажира
Претензия в связи с невыполнением договора по установке окон
Претензия к турагенству о ненадлежащем исполнении договора
Претензия на возврат автомобиля
Претензия по выплате страховой суммы по договору личного страхования
Претензия по договору на техническое обслуживание газового оборудования
Претензия по договору ремонта квартиры
Претензия по договору страхования автотранспортного средства
Претензия юридическому лицу по договору займа
Требование о расторжении договора купли-продажи
Требование о расторжении договора о реализации туристского продукта
Исковое заявление о взыскании убытков и компенсации морального вреда в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) условий договора о реализации туристского продукта
Требование о расторжении договора ввиду возникновения в стране (месте) предстоящего временного пребывания туриста обстоятельств, угрожающих безопасности его жизни и здоровью (2)
Образец ходатайства об условно-досрочном освобождении
Исковое заявление об обязании общества предоставить документы
Исковое заявление о взыскании прибыли ООО и признании недействительным решения общего собрания
Жалоба на неправомерные действия инспектора ДПС

Полный перечень причин отказа указывается в статьях 26 и 27 ФЗ № 218.

Отказ в регистрации собственности можно получить в том случае, если:

объект недвижимости, который планируется зарегистрировать, не подлежит государственной регистрации;
заявление было подписано и подано ненадлежащим лицом, т.е. не собственником недвижимости;
заявление не соответствует требованиям закона;
был подан неполный комплект документов;

формат поданных в Росреестр электронных документов не соответствует установленному образцу;
в бумажных документах, поданных лично, были обнаружены приписки, исправления или подчистки;
у заявителя нет прав и полномочий на подачу документов. В первую очередь это относится к подаче заявления доверенным лицом собственника недвижимости, несмотря на запрет самого собственника;
существуют противоречия между правами собственности, которые были ранее зарегистрированы и которые были затем заявлены;
в процессе рассмотрения выяснилось, что акт государственного органа о предоставлении права собственности на недвижимое имущество был после его принятия признан судом недействительным;
произошло наложение границ смежных земельных участков или отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ участка земли;
существует спор о границах между собственниками смежных участков;
в пятидневный срок после поступления документов у регистрирующего органа нет информации об уплате госпошлины за осуществление сделки. Квитанцию об уплате госпошлины прилагать к документам закон не обязывает, но во избежание недоразумений лучше приобщить ее копию;
заинтересованным лицом по забывчивости не было подписано заявление о регистрации прав на недвижимое имущество;
заявитель при личной подаче документов на регистрацию не соглашается предъявлять свой паспорт.

К дополнительным причинам отказа в регистрации земельного участка и другой недвижимости в собственность относятся:

наличие судебного спора по принадлежности имущества разным собственникам;
отсутствие законного согласия всех собственников и заинтересованных лиц на совершение сделки;
наличие в Едином госреестре недвижимости отметки о невозможности изменять имущественные права на земельный участок или строение.

Обратите внимание!

Если регистрирующим органом было вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на любой из видов недвижимости, то уплаченная госпошлина возвращена не будет.

Уведомление об отказе направляется заявителю по адресу, указанному в его заявлении. В нем должны содержаться обоснованные причины отказа с обязательной ссылкой на нормативные акты.

После отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество его собственник не сможет им в полной мере распоряжаться и совершать юридически значимые действия (продавать, дарить, завещать, обменивать или использовать в качестве залога). Именно поэтому очень важно как можно скорее обжаловать решение регистрационного органа в установленные законом сроки.

Если жалоба подается ИП или юридическим лицом, то обращаться нужно в Арбитражный суд, по месту нахождения регистратора, которое в большинстве случаях совпадает с местом нахождения имущества собственника.

Физическим лицам следует подавать административный иск в районный суд.

Как правило, заявитель может попросить у суда:

признать незаконным отказ в регистрации Росреестром;
обязать регистрирующий орган произвести регистрацию права собственности.

Основанием для оспаривания решения регистрационного органа в суде будет одна из причин, по которой оно было вынесено.

Должностные лица Росреестра обязаны будут доказать в суде, что их решение соответствует нормам ФЗ-№ 218.

Предприниматель при нарушении его прав в процессе регистрации должен руководствоваться главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для подачи жалобы у него не более трех месяцев после вынесения решения.

Обратите внимание!

Во время обжалования ИП или юридическое лицо должны будут доказать не только то, что отказ был незаконным, но и что были нарушены определенные права.

Для физических лиц, чьи права также были нарушены, для обжалования действует тот же срок, равный трем месяцам, предусмотренный ст. 219 КАС РФ.

Ни Арбитражный, ни обычный суд не вправе отказать в принятии иска по причине пропуска срока для его подачи. Административный иск обязательно принимается судом, после чего в предварительном заседании рассматриваются причины пропуска. Если будут установлены уважительные причины, которые стали основанием для пропуска срока, то срок восстанавливается судом и дело принимается к дальнейшему рассмотрению.

Отказы Росреестра в регистрации собственности

При удовлетворении требований истца суд, как правило, признает отказ в регистрации незаконным, а Росреестр обязывает совершить регистрацию в установленный срок. Копию судебного вердикта получает не только истец, но и государственный регистрирующий орган.

Обратите внимание!

Решения арбитражного или административного суда по таким делам подлежат немедленному исполнению. Исключением могут быть только те случаи, когда в самом решении изначально не были указаны другие сроки.

Как только решение судебного органа поступает в отделение Росреестра, его должностные лица обязаны осуществить регистрацию права собственности на объект жилой, нежилой недвижимости или земельный участок. Новое заявление и пакет документов подавать заинтересованному лицу в этом случае нет необходимости. От повторной оплаты государственной пошлины собственник недвижимости также освобождается.

Решение суда считается исполненным сразу после того, как заинтересованное лицо получает на руки решение о регистрации.

Отказ в регистрации Росреестром прав собственности на недвижимость имущество относится к акту административного характера, в основе которого лежит нарушение заявителем норм законодательства или неустранение предписаний регистрирующего органа. Поэтому очень важно правильно подготовить и собрать нужный пакет документов.

Если все-таки был получен отрицательный ответ, то лучше всего обратиться за помощью к юристам нашей компании. Они правильно оценят ситуацию, выявят нарушения со стороны регистрирующего органа, помогут составить исковое заявление и добиться отмены отказа в регистрации вашей недвижимости.

К адвокату Поляк М.И. обратился гражданин «В», в отношении было подано исковое заявление о признании договора дарения и регистрации права собственности на земельный участок недействительными, признании права собственности

На юридической консультации гражданин «В» сообщил, что некоторое время назад приобрел земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, на котором находилось хозяйственное помещение – склад. Как выяснилось, склад принадлежал промышленному предприятию «Х», владеющему соседним земельным участком.

Но указанный склад был расположен на территории земельного участка гражданина «В», так как при первоначальном определении границ участка была допущена ошибка в установлении его координат. Также клиент пояснил, что в данный момент земельный участок принадлежит его сыну, гражданину «О», на основании договора дарения, заключенного между ними.

Факт дарения земельного участка стал известен предприятию «Х» и оценен как препятствие для исполнения решения суда, вынесенного ранее по делу об обязании гражданина «В» устранить ограждение склада, которым суд обязал гражданина «В» устранить заграждение указанного строения.

Поэтому предприятие «Х» подало иск в отношении гражданина «В» с требованиями признать недействительными:

— договор дарения земельного участка; — регистрацию договора дарения; — право собственности гражданина «О» на спорный земельный участок;
— запись в ЕГРП на недвижимое имущество в виде земельного участка.

При разговоре с адвокатом клиент «В» пояснил, что дарение земельного участка сыну не связано с созданием препятствий по исполнению решению решения суда. Кроме того, он, гражданин «В», не имеет никаких намерений помешать предприятию «Х» использовать склад.

Адвокат Поляк М.И., выслушав гражданина «В» и проанализировав сложившуюся правовую ситуацию, разъяснила клиенту, каким образом возможно защитить его права и права его сына в суде. Выслушав адвоката, гражданин «В» попросил представить его интересы и интересы его сына в судебном заседании.

Адвокат Поляк М.И. подготовила письменную правовую позицию для защиты нарушенных прав клиента и его сына, в которой подробно изложила основания, по которым невозможно удовлетворить требования предприятия «Х».

В судебном заседании адвокат Поляк М.И. с требованиями предприятия «Х» не согласилась, представила письменные возражения и в обоснование позиции ответчика обратила внимание суда на правовые нормы, содержащиеся в ст.209, 218, 166, 167 ГК РФ. В соответствии со ст. ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Также адвокат представила в судебное заседание документы, подтверждающие, что в настоящий момент собственником земельного участка на основании договора дарения является сын гражданина «В», который изменил назначение земельного участка с земель сельскохозяйственного назначения на другое – для ведения дачного строительства, и начал постройку на участке дачного дома.

Кроме этого адвокат Поляк Мария Ивановна предоставила суду документы, подтверждающие, что права на земельный участок зарегистрированы сыном гражданина «В» в установленном законом порядке, представленные для регистрации перехода права собственности документы соответствовали установленным требованиям, необходимости в истребовании дополнительных документов у регистрационной службы не возникло, регистрация произошла в соответствии с Федеральным законом о регистрации объектов недвижимости. Доводы предприятия «Х» о том, что договор дарения должен быть признан недействительным, поскольку фактическое местоположение земельного участка и его границы не соответствуют установленным геоданным, не могут быть приняты судом, поскольку договор содержит все обязательные условия, его предмет определен, несоответствие границ земельного участка кадастровому плану не является основанием для признания договора недействительным по требованию лица, не являющегося стороной по сделке.

Более того, адвокат обратила внимание суда на то, что Гражданским кодексом РФ определен круг лиц, которым законом дано право на обжалование действий по отчуждению недвижимого имущества, а истец – предприятие «Х» к числу заинтересованных лиц, чьи права затронуты совершенной сделкой по смене собственника спорного земельного участка, не относится, у истца отсутствует правовая заинтересованность в признании договора недействительным, поскольку истец никогда не утверждал, что гражданами «В» и «О» совершена сделка по отчуждению имущества предприятия «Х». Также не может быть принят довод о том, что у оспариваемым договором затронуты права предприятия «Х» в связи с тем, что состоявшимся ранее решением суда на гражданина «В» возложена обязанность по устранению ограждения склада, что невозможно исполнить в ситуации, когда собственником земельного участка, ранее принадлежавшего гражданину «В», в настоящее время является гражданин «О».

Если право собственности признано недействительным

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Base contesting registered rights to the property Novgorodova Ya.

Основание оспаривания зарегистрированного права на недвижимость

Новгородова Я. Ю.

Новгородова Ярослава Юрьевна /Novgorodova Yaroslava — магистрант, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования Южно-Уральский государственный университет Национальный исследовательский университет, г. Челябинск

Аннотация: в статье анализируется проблема определения квалификации требования об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество. Делается вывод о том, что оспаривание зарегистрированного в ЕГРП права на объект недвижимости должно осуществляться посредством признания недействительными правоустанавливающих документов, явившихся основанием возникновения такого права.

Abstract: the article examines the problem of determining the qualification requirements on contesting registered rights to real estate. The conclusion is that the challenge of the registered in the Unified State Register of property rights must be through invalidation of legal documents, which were the basis of such a law.

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость, основание оспаривания права на недвижимость, признание сделки недействительной.

Keywords: real estate, state registration of real property rights, the basis of challenging the right to property, the recognition of the transaction invalid.

Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает обязательную регистрацию права на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Государственная регистрация права на недвижимое имущество призвана обеспечить публичную достоверность такого права, гарантировать его стабильность [11, с. 76]. С наличием верной регистрационной записи в ЕГРП о праве на недвижимость связана возможность субъекта свободно осуществлять свои правомочия владения, пользования и распоряжения, вместе или по отдельности, по поводу такого объекта.

Однако на практике зачастую складываются ситуации, когда информация в ЕГРП расходится с фактическим положением вещей. Этому могут послужить масса различных причин, например, внесение неверных данных в ЕГРП на основе информации, не соответствующей действительности [17, с. 364, 378]. Так, регистрационная запись в ЕГРП о вещном праве на недвижимость может отсутствовать вообще, или напротив — право на недвижимое имущество будет зарегистрировано, но за несколькими разными лицами одновременно, или право на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое. Могут возникнуть и другие ситуации, так или иначе приводящие к спору о принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.

Какие меры необходимо предпринять заинтересованным лицам в целях восстановления и защиты своих прав при наступлении таких обстоятельств? Законодательно закреплено положение о том, что зарегистрированное право незыблемо и в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть оспорено в судебном порядке.

Однако не все так просто. С момента начала действия Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и по настоящее время, правильная квалификация требования при оспаривании зарегистрированного права, определение его правовой природы, остаются проблемным, дискуссионным моментом как в теории, так и на практике [3, с. 79], [7, с. 112], [12, с. 76-77].

С чем это связано? Прежде всего, с тем, что в законодательстве не содержится норм, четко устанавливающих, разъясняющих, какие именно требования должны заявляться в суде заинтересованными лицами при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость.

В литературе на этот счет также нет единого мнения и высказаны различные точки зрения. Так, существуют мнения, что такое требование необходимо рассматривать как негаторный иск [8, с. 27-28], как иск о признании права собственности [4, с. 41], иск о признании недействительным акта публичной власти [5, с. 549].

Однако необходимо согласиться с мнением Т. П. Подшивалова о том, что ни один из указанных исков, отдельно взятый, не способен быть универсальным способом оспаривания зарегистрированных прав на недвижимость, не может быть применен ко всем возможным ситуациям [13, с. 55].

Данное утверждение верно хотя бы потому, что основания и цели заявленных требований будут зависеть от конкретных обстоятельств дела, а значит могут вовсе не соответствовать критериям применения и условиям удовлетворения, отдельно взятого из вышеперечисленных исков.

Это процедура отмены факта регистрации сделки или иной операции с имуществом, посредством которых было получено право собственности на него. Эта отмена возможно только по решению суда в процессе искового производства. Основная причина лишения собственника его прав – нарушение правил постановки имущества на государственный учет, которое может произойти вследствие:

регистрации объекта, не подлежащего таковой, либо без соответствующих для того оснований;
несоответствия документов, поданных в Росреестр, установленным для них требованиям;
отсутствия какого-либо необходимого документа при постановке имущества на учет;
допущения ошибок при заполнении заявления на регистрацию;
отсутствия в свидетельстве о праве указаний на документы-основания для регистрации, либо свидетельство было выдано лицом, к компетенции которого это не относится;
повторной регистрации имущества, (то есть у него уже был собственник и об этом в Росреестре была сделана запись);
сокрытия факта обременения имущественного объекта подае документов в Росреестр.

Выявление одного из вышеперечисленных обстоятельств может повлечь признание права собственности недействительным.

Чаще всего причиной того, что право собственности признано недействительным, становится ситуация, когда у одного и того же имущественного объекта выявляется два собственника. А поскольку запись в Росреестре выступает единственным подтверждением права собственности, один из владельцев имущества обращается с иском в суд, чтобы оспорить эту запись в отношении другого.

Важно! Чаще всего о наличии другого собственника, гражданин, купивший имущественный объект (обычно недвижимость), намеревается в него войти либо пытается продать его третьему лицу. Тут и выясняется, что в Росреестре его имущество закреплено за другим человеком.

Процесс урегулирования конфликта в досудебном порядке предусмотрен по большинству категорий дел. И признание пава собственности недействительным – не исключение. Заявителями по данной категории дел могут выступать:

административные органы;
жилищные организации;
кооперативы;
отделения службы кадастра и картографии;
физические и юридические лица.

Независимо от того, кто намерен инициировать судебное разбирательство, за 30 дней до направления заявления в суд он обязан направить предполагаемому ответчику официальное уведомление о наличии претензий с указанием тех правонарушений, на которых они основаны. Сделать это удобно заказным письмом с уведомлением.

Если оппонент в течение 30 дней не отреагировал на уведомление либо переговоры не принесли положительного результата, возникают все основания для составления иска. При этом заявитель обязан подготовить обоснование своей позиции — аргументы, доказывающие нарушения правил постановки имущества на учет.

Иск подается в арбитражный районный суд по месту регистрации имущества. Сам документ повторяет структуру любого искового заявления, однако имеет некоторую специфику. Так, в нем требуется указывать технические и кадастровые характеристики объекта. Следует кратко и четко изложить основания подачи иска, то есть те обстоятельства, ставшие причинами ошибочной регистрации. Все факты должны подтверждаться законодательной базой: справками, актами, копиями кадастровых и технических документов и пр.

Доказательства имеют существенное значение, поскольку в судебном слушании происходит их оценка и сравнительный анализ. Чья позиция окажется более аргументированной – истца или ответчика, тот будет иметь большие шансы на решение вопроса в свою пользу.

Размер государственной пошлины устанавливается в следующих размерах:

200 рублей для граждан;
4000 рублей для юридических лиц;
для администрации, действующей в интересах муниципалитета, иск пошлиной не облагается.

Если сторонами по иску выступают физические лица, процедура его рассмотрения происходит по стандартной схеме. Если же истцом является орган государственной власти, на него возлагается обязанность собрать максимальное количество подтверждающей документации.

Важно! Если рассматривается дело в отношении гражданского имущества, суды обычно проявляют лояльность. Поэтому довольно часто у граждан получается отстоять свои собственнические в судах первой или последующих инстанций.

Важно! В последнее время характерной особенностью судебных процессов о признании недействительным зарегистрированного права собственности стало то, что в качестве соответчика по ним может привлекаться регистрирующий орган.

Иск о признании регистрации права собственности недействительной

Если ваше право собственности признано недействительным, не стоит отчаиваться. Гражданский кодекс предоставляет каждому право обжаловать судебное решение. Процедура обжалования такова:

После получения решения суда в течение 10 дней следует подать апелляционную жалобу в областной суд.
Жалоба составляется по аналогии с исковым заявлением, однако имеется важный нюанс: в нем необходимо обосновать не ту ситуацию, по которой вынесено решение, а правомочность последнего. То есть следует указать те факты, которые не были учтены судом первой инстанции, а также на слабые места судебного процесса, если таковые имели место быть.
Жалоба будет рассмотрена судом второй инстанции и может частично или целиком отменить вердикт нижестоящего суда, оставить решение без изменений или потребовать повторного рассмотрения.

Важно! Если суд выявит, что само основание проведения процедуры государственной регистрации права собственности (договор купли-продажи, дарения и т.п.), не было признано судом ничтожным, он может отменить решение, которым право собственности признано недействительным.

Суд первой инстанции принял решение в пользу муниципалитета, предъявлявшего претензии к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным права собственности последнего на коммерческое помещение, полученное по договору купли-продажи. Обоснованием нарушения процедуры регистрации для суда стало расхождение между сведениями о площади помещения, указанными в договоре и в свидетельстве о праве. Вышестоящий суд отменил это решение, пояснив, что в первой инстанции не было представлено никаких доказательств ничтожности договора купли-продажи – документа-основания для регистрации права. При этом комитет не оспаривал договора и не ставил вопрос о признании его недействительным.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием аннулировать право собственности физического лица на недвижимость, полученную в результате купли-продажи по ряду последовательных договоров. Суд удовлетворил иск, а во второй инстанции вердикт был отменен по причине отсутствия судебных актов об аннулировании самих этих договоров.
С иском к акционерному обществу, созданному в процессе приватизации государственного учреждения, обратился в интересах унитарного предприятия прокурор с требованием признать недействительным право собственности общества в связи с наличием недочетов в процедуре регистрации. Суд принял решение в пользу унитарного предприятия, но оно было отменено апелляционным судом. Вышестоящий суд исходил из того, что не оспорена и не признана недействительной сама приватизация, выступившая основанием для получения свидетельства о права собственности на оспариваемую недвижимость за первоначальным владельцем.

По этому вопросу суды апелляционной инстанции придерживаются единой практики: право собственности признано недействительным, как последствие недействительности договора, быть не может. Эту же позицию поддерживают кассационные суды.

Таким образом, при обнаружении ошибок или незаконных оснований при проведении государственной регистрации права на имущество возникает прецедент, в большинстве случаев влекущий аннулирование права собственности. Однако при наличии у гражданина, организации или органа государственной власти весомых доказательств законности приобретения этого имущества следует обращаться в вышестоящие суды в порядке апелляции и кассации. В этих инстанциях может быть выявлено, что право собственности признано недействительным незаконно.

Юридическая консультация Законное Право

Офис в Санкт-Петербурге:

190031 , г. Санкт-Петербург, Спасский переулок, д. 14/35, офис 314

Оспаривание государственной регистрации права собственности

Советы юриста водителю

Если скрылся с места ДТП
Как взыскать по страховке
Действия при ДТП
ДТП: кто виноват
Документы в страховую компанию
Жалоба на страховщика.
Действия на месте ДТП

частных лиц;
организаций;
администрации;
жилищных хозяйств;
дачных и гаражных кооперативов;
отделения службы ГКН и ЕГРП.

В досудебной процедуре эти стороны должны осуществить попытку восстановления законного владения недвижимостью одного из собственников.

Также вас может заинтересовать информация о праве собственности, тогда перейдите по ссылке.

Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

Доверенность на представителя или доверенное лицо, если истцом выступает администрация (предприятие).
Копии кадастровых документов на объект недвижимости.
Копии технических (межевых) документов на оспариваемый объект.
Копии квитанции об оплате пошлины.

В результате длительных судебных разбирательств, владелец участка смог признать регистрацию давно не существующего строения недействительной.

Совет

Получив отказ в удовлетворении вашего иска, вам не стоит останавливаться на половине пути. Вы имеете полное право оспорить отказ. Это происходит следующим образом. После выданного вам решения суда в виде выписки, вы можете обратиться в арбитражный суд второй инстанции в течение 10 дней. Отсчёт времени производится со дня получения информации об отказе.

В данном случае вам нужно написать исковое заявление по аналогичной форме, но обосновывая не саму ситуацию, ставшую причиной иска, а правомочность вынесенного решения.

При обжаловании решения вам нужно опереться на иные правовые прецеденты, которые определяют слабые места в ведении дела, важные обстоятельства, которые не были приняты во внимание при слушании дела.

При внесении записей в ГКН могут быть допущены ошибки. При их обнаружении требуется приостановить производство внесения сведений до момента исправления ошибки.

Обнаруживший ошибку владелец, обязан написать заявление в местное отделение кадастра и картографии с указанием факта допущенной ошибки и аргументацией заявленных оснований. По этому заявлению данные должны быть перепроверены и исправлены.

Однако если администрация отдела кадастра не исправит допущенную ошибку, владелец имущественного объекта имеет право подать исковое заявление.

А обращение в отделение ГКН необходимо представить в качестве процедуры досудебного урегулирования вопроса.

Решение суда о признании отсутствующим права собственности на помещения

Написать комментарий

Последствия недействительности части сделки

1. Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 117-КГ15-8

Краткий вывод: если истец основывает свои требования на недействительности сделки, заключенной между третьими лицами, и такая сделка признается судом недействительной, в т.ч. в части, то суду необходимо разрешить вопрос о применении последствий недействительности сделки в отношении сторон сделки; в противном случае судебный акт может быть отменен.

Исковые требования:

о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, компенсации морального вреда.

Суть дела:

Истец в 1999 году приобрел земельный участок и садовый дом, расположенный на территории бывшей базы отдыха. Впоследствии по договору купли-продажи ООО «Пансионат «Каравелла» продало базу отдыха ООО «Сферос», в том числе и садовый домик истца К. Решением районного суда в удовлетворении иска К. отказано. Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями. Решением апелляционного суда г.Севастополя иск удовлетворен частично, договор признан недействительным, постановлено устранить препятствия во владении и пользовании истцом земельным участком и садовым домом, обязать передать во владение и пользование истца земельный участок и садовый дом.

Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что требования истца являются необоснованными.

Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом суда первой инстанции и отменил решение суда, удовлетворив иск частично. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец является собственником спорного имущества, которое выбыло из его владения помимо его воли, право собственности на спорный земельный участок и садовый дом у ООО «Сферос» не возникло, договор купли-продажи от 2003 года, заключенный между ООО «Пансионат «Каравелла» и ООО «Сферос», признан недействительным в части продажи садового домика.

С кассационной жалобой в ВС РФ обратился ООО «Пансионат «Каравелла».

Решение суда:

Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Позиция суда:

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, признавая недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, суд не применил последствия недействительности сделки (Прим. в данном случае требования истца удовлетворены через признание договора купли-продажи недействительным в части, но при этом суд должен был решить вопрос о последствия признания недействительности сделки относительно всех сторон договора, а не только в отношении истца).

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

1. Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-181

Краткий вывод: заблуждение стороны сделки относительно каких-либо отдельных условий сделки не является основанием для признания сделки недействительной, если сторона понимало существо сделки и ее цель.

Исковые требования:

О взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены.

Суть дела:

Банк требует исполнения обязательств ответчиков по договору банковской гарантии, договорам залога и поручительства в связи с просрочкой заемщика по кредитному договору.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что договоры поручительства и залога заключены ответчиками под влиянием заблуждения относительно существенных условий договоров (в части сроков).

Решение суда:

Дело направленно на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Позиция суда:

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу ст.178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

При этом заблуждение стороны договора относительно срока договора, то есть одного из его условий, не является заблуждением относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предмета.

Так, ЗАО “Коминж” г. Новосибирск обратилось с иском к Учреждению юстиции и ООО “ПВК” о признании государственной регистрации права собственности на здание (пристройку) за ООО ”ПВК”, произведенной Учреждением юстиции 10.06.99г., недействительной на том основании, что право собственности на спорный объект ранее оспариваемой регистрации зарегистрировано за истцом, свидетельство о праве собственности выдано городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в соответствие с ранее действовавшим порядком. Суд первой инстанции иск к Учреждению юстиции удовлетворил, в отношении ООО “ПВК” дело производством прекратил в связи с отказом истца от иска. ООО “ПВК” подало апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции оставил в силе принятое решение, мотивируя это действительностью ранее возникшего и зарегистрированного в установленном порядке права, поскольку до фактического создания и начала деятельности Учреждений юстиции был сохранен действующий порядок государственной регистрации прав [7].

В настоящее время на рассмотрении суда первой инстанции находится дело по иску Комитета по управлению имуществом Новосибирской области (далее – КУГИ НСО) к Учреждению юстиции о признании государственной регистрации недействительной на здание по адресу: г. Новосибирск, Проспект К.Маркса, 57. Иск заявлен на том основании, что Учреждением юстиции произведена государственная регистрация права собственности ОАО «Сибпроектэлектро» на основании плана приватизации указанного предприятия, утвержденного КУГИ НСО в 1994г., который содержал сведения о наличии в момент приватизации в оспариваемом здании помещений, которые не подлежали приватизации и оставались в государственной и муниципальной собственности. Наличие указанных сведений в плане приватизации согласно ст. 20 Закона о регистрации означает, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, что является безусловным основанием для отказа в регистрации заявляемого права. Между тем, Учреждение юстиции произвело государственную регистрацию права собственности за ОАО “Сибпроектэлектро” на все здание.

Признание государственной регистрации права собственности недействительной

Право собственности признано недействительным: решение проблемы

Признание недействительной регистрации права собственности

Право собственности признать недействительным нельзя

Иск о признании сделок с квартирой недействительными

Отказы Росреестра в регистрации собственности

Если право собственности признано недействительным

Иск о признании регистрации права собственности недействительной

Оспаривание государственной регистрации права собственности

Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

Решение суда о признании отсутствующим права собственности на помещения

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ