Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как жилое помещение оформить в нежилое». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.
- Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
- Экспликация и поэтажный план помещения.
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
- документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
- могут потребовать договор основания на помещение;
Срок получения документа – до 1 месяца.
- После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
Содержание:
Инструкция перевода жилого помещения в нежилое
- Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.
К заявлению приложить (оригиналы и копии):
- Паспорт РФ;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
- Протокол межведомственной комиссии;
- Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
- Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
- Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
- Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.
- Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол. При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.
- Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или УФРС и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
- Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
- Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
- Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
- Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
- Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
- Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
- В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.
Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):
- Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).
В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.
- Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
- В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.
- Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.
Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.
- Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
- Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.
Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:
- Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
- Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
- Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
- Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.
Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:
- Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
- Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
- Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.
Как переводить помещение в нежилое: новые правила
Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:
- Получить проект перепланировки.
- Согласовать изменения с соседями.
- Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
- Провести строительные работы.
- Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
- Получить решение о переводе.
- Внести корректировки в ЕГРН.
Рассмотрим каждый шаг подробнее.
Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.
Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.
Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.
МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.
По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.
Перевод квартиры в нежилое помещение будет нужен в следующих случаях:
- если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита);
- если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.);
- если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).
Теперь еще один важный момент. Планируя вести бизнес вы,наверняка, тщательно оценили перспективы продаж или оказания услуг, изучили целевую аудиторию клиентов, иные факторы. Об этом, кстати, у нас на сайте есть множество полезных материалов. Вы можете обойтись без длительного и дорогостоящего перевода жилого в нежилое помещение в следующих случаях:
- если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником;
- если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.
Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта. Вы можете заказать проект перепланировки, заплатить за него огромные деньги, но отрицательное решение собственников поставит крест на всех начинаниях. Давайте разберем подробнее весь процесс и ниже мы изложим с какими сложностями придется столкнуться и как их решать.
Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:
- решение о переводе должны принять все собственники помещения;
- решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД;
- запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования;
- запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения);
- запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.
Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.
Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:
- комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу;
- комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом);
- только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.
Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.
Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.
В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.
Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.
Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:
- помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД;
- в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
- в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности);
- запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам);
- запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).
Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:
- запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности;
- запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя);
- если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия);
- если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).
Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.
Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.
МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.
Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.
Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:
- если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца);
- вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней);
- когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.
Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.
Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.
Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.
МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.
На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:
- собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности;
- проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения;
- автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.
Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.
Для изготовления проекта нужно:
- выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО);
- убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже);
- заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон);
- передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру;
- обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.
При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.
Чтобы провести строительные работы нужно заключить договор с подрядной организацией, состоящей в СРО строителей. Проверить членство в СРО также можно через сайт НОПРИЗ. Вот еще ряд нюансов, которые нужно учесть при проведении перепланировки:
- запрещено отступать от требований проекта и условий постановления администрации (иначе работы у вас не примут);
- нужно строго соблюдать меры безопасности при проведении работ (например, для работы с электрикой у работников должны быть соответствующие допуски);
- нужно соблюдать законы “о тишине”, т.е. не проводить шумные работы в ночное время, ограничивать их в выходные дни (обычно разрешено проводить работы с 8-00 до 22-00, однако в пределах допустимых параметров шума).
Если подрядчик идет строго по проекту, проблем с оформлением акта приемочной комиссии не возникнет. В ходе перепланировки на вас могут пожаловаться жильцы дома, особенно если вы практикуете шумные работы. Наказанием будет штраф по региональным законам об административной ответственности.
Согласно законодательству, для коммерческой деятельности могут использоваться только помещения, состоящие в нежилом фонде. Если недвижимость считается жилой, предпринимательство в ней невозможно.
Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:
- Отсутствие обременений. Одно из важнейших условий. Если жилье находится в залоге, потребуется письменное разрешение на перевод от залогодержателя, но вряд ли он это одобрит. Чаще всего это происходит при покупке дома в ипотеку и желании впоследствии переоборудовать его под магазин.
- Наличие двух входов, выходов: один – основной, второй – с задней стороны на случай эвакуации. Таковы требования ГОСТов по противопожарным нормам.
- Жилище должно быть в собственности заявителя. Зарегистрированные в нем граждане не могут переоформлять документы и совершать иные операции без разрешения владельца.
ВАЖНО !!! Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания. Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.
Стоит отметить, что перепланировка жилья должна быть произведена не только фактически, но и документально. Необходимо, чтобы оно соответствовало санитарным, техническим, противопожарным, строительным и экологическим нормам, в противном случае ни одна служба не даст разрешение.
ВАЖНО !!! Стоит обратить внимание и на назначение участка, на котором возведен дом. Если он предназначен для ИЖС, переоформить недвижимость в коммерческую не удастся.
Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии. Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.
Оптимально, если дом будет только на одного хозяина и находится вдалеке от других участков: в этом случае можно избежать проблем и получить выгоду, ведь магазин или учреждение, предоставляющее услуги, всегда будет пользоваться популярностью у соседей по улице.
Как перевести жилое помещение в нежилое?
При обращении в отдел архитектуры при администрации муниципалитета понадобятся такой перечень документов:
- Заявление. Форму можно взять заранее в отделе или скачать на сайте администрации. Унифицированного образца нет.
- Паспорт собственника. Если владельцев несколько, необходимы и их удостоверения личности.
- Свидетельство, подтверждающее право собственности.
- Справки из БТИ: поэтажный план, техпаспорт и т.д.
- Выписка из домовой книги.
- Проект перепланировки, изготовленный организацией или самими архитекторами.
- Письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади.
ВНИМАНИЕ !!! Если в доме прописаны несовершеннолетние, их необходимо выписать, предоставив им другой адрес для регистрации. Процедуры с недвижимостью, которой имеют право пользоваться дети, производятся только с разрешения органа опек, и в данном случае без предоставления другого жилья, соответствующего установленным нормативам, согласие его комиссия не даст.
Если нет возможности самостоятельно заниматься процедурой переоформления, можно доверить это юридической компании, предоставляющей соответствующие услуги. Здесь важно учитывать, что придется оплатить не только все госпошлины, но и услуги юристов, и в этом случае расходы могут достигать 15 000 – 20 000 руб. в зависимости от расценок специалистов и региона проживания – в крупных городах цены максимально высокие.
В среднем, на оплату госпошлины и иных взносов придется потратить следующие суммы:
- Подготовка технического паспорта – 1 000 руб.
- Нотариальное заверение документов – от 50 руб. за одну страницу.
- Государственная пошлина для Росреестра при получении выписки – до 300 руб., за регистрацию права собственности – до 2 000 руб.
Коммерческие организации, предоставляющие юридические или проектные услуги, вправе самостоятельно устанавливать расценки, и законами они не регламентируются.
- Продажа квартиры
- Основные риски при продаже квартиры по доверенности
- Может ли суд обязать продать квартиру?
- Продажа квартиры с несколькими собственниками
- Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?
- Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста
- Продажа недвижимого имущества недееспособного опекаемого лица
- Продажа квартиры через агентство недвижимости
- Процесс получения согласия органов опеки на продажу квартиры
- Как продать приватизированную квартиру?
- Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд
В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):
- допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
- переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
- допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
- многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
- переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
- наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
- переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
- перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.
Наконец, перевод квартиры в нежилой фонд запрещен законом, если данная жилплощадь относится к социальному жилью (Жилищный кодекс ст.22 ч.3.1.).
Нужно получить кадастровую выписку (поэтажный план), экспликацию и технический паспорт с техпланом жилого помещений в БТИ. Чтобы заказать их, заявителю понадобится подтвердить личность и предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость. В некоторых регионах сотрудники БТИ требуют также предоставить документы, обосновывающие право собственности (договор дарения, покупки, наследное свидетельство).
Нужно заказать проект и эскиз по переустройству квартиры (дома) в нежилое помещение. Для этого необходима помощь лицензированного архитектора.
Подготовленный на ранних этапах комплект документов собственник направляет в райотдел архитектуры для получения акта согласования. Потребность в этом документе утверждается административным регламентом муниципалитетов в субъектах РФ при обращении к услуге по согласованию переустройства (перепланировки) жилья.
Подготовленный акт согласования необходимо подписать в пожарной охране и СЭС, у поставщиков энергоресурсов и коммунальщиков, в районной администрации.
В органе, осуществляющем управлением многоэтажкой, необходимо получить справку о назначении прочих помещений, расположенных на одном этаже с помещением, переводимым в нежилой фонд.
В управляющей компании берется техническое заключение, описывающее техсостояние многоквартирного здания с указанием, что это не аварийный объект, подпадающий под снос.
Наиболее сложный этап, во многом зависящий от местонахождения квартиры (района). Согласно Жилищному кодексу, обойтись без согласия собственников-соседей невозможно (ст.40 ч.2).
Для упрощения задачи, лучше выносить вопрос перевода помещения в нежилой фонд на собрании квартировладельцев, организованном управляющей компанией – как одну из тем повестки собрания. По Жилищному кодексу, если собрание посетят более 50% собственников жилья из состава многоквартирного дома и если 2/3 присутствующих одобрят построение отдельного входа, то решение будет считаться законным (ст.45 ч.3 и ст.46 ч.1).
Собрав все документы из ранних этапов и завершив перепланировку помещения под нежилой формат, нужно запросить разрешения от Департамента управления имуществом о переводе квартиры в нежилую.
Обратите внимание: в заявлении требуется указать причину переоформления жилой квартиры в нежилой фонд! К заявлению прилагаются документы, подтверждающие личность заявителя и вся документация, собранная ранее (обязательны правоустанавливающие документы!). Если заявитель – юрлицо, то с заявлением передаются учредительные документы (копии).
Ответ межведомственной комиссии, формируемой при обращении заявителя в Департаменте управления имуществом, выносится по истечении 45 суток максимум (Жилищный кодекс ст.23 ч.4). В случае отказа обязательно называется причина. Обычно отказывают из-за неполной комплектации документов, либо несоблюдения порядка подготовки квартиры к переводу (Жилищный кодекс ст.24).
При отказе заявитель вправе обратиться в суд для обжалования, если считает отказ необоснованным. Также у собственника имеется право исправления замечаний межведомственной комиссии и обратиться за переоформлением в нежилой фонд снова. Число обращений законом не ограничено.
При одобрении перевода помещения в состав нежилого фонда собственнику остается завершить процесс переоформления.
Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:
- регион нахождения недвижимости;
- перечень затрат.
В бюджет нужно запланировать расходы:
- на оборудование отдельного входа;
- на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
- на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).
При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:
- от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
- от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
- от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).
Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).
Первое что следует учесть разбирая этот вопрос, это то, что жилое помещение нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности. Поэтому если собственник жилого помещения решил организовать свой бизнес, используя его квадратные метры, ему необходимо сделать квартиру нежилой.
Прежде чем перевести жилое помещение в нежилое, следует внимательно изучить требования ЖК РФ и градостроительное законодательство.
Перед тем, как заняться данным вопросом, необходимо учесть, что перевод можно провести только, если квартира находится на первом этаже многоэтажки либо выше первого, но ее комнаты, располагаются под квартирой, которая уже не является жилым помещением и используется в коммерческих целях.
Также нужно учитывать и тот факт, что не все помещения могут стать нежилыми. Перевести помещение из жилого фонда в нежилой не удастся, в случае, если:
- в помещении, готовящемся к переводу нет отдельного входа и оборудовать его не представляется возможным.
- помещение будет использовано для совершения молебен или прочих религиозных процедур;
- квартира, переводимая в нежилой фонд имеет жилые комнаты либо ее используют для постоянного проживания;
- собственнические права на переводимое помещение имеют обременения;
- помещение располагается в съемном доме, используемом в социальных целях.
Только приняв во внимание всю вышеперечисленную информацию, можно начинать подготовку к переводу помещения жилого типа в нежилое.
На первом этапе следует собрать необходимую документацию, написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой.
Примечание! Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить, иначе заявление будет отклонено.
Сначала собственник помещения или его доверенное лицо собирает документы для предоставления в ДУИ в межведомственную комиссию с целью получения разрешения перевести помещение с жилого в нежилое.
Пакет документов состоит из:
- Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
- Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
- Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
- Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
- Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
- Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
- Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
- Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
- Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.
После того как будут собраны все бумаги, собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода.
Как перевести помещение из жилого в нежилое
На третьем этапе необходимо зарегистрировать собственнические права на помещение в УФРС. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в УФРС, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Он представлен:
- паспортом или доверенностью;
- протоколами БТИ и межведомственной комиссии;
- учредительными документами, если обращается юридическое лицо.
Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом УФРС и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию собственнических прав в размере 1000 рублей.
Специалист заберет копии и оригиналы предоставленных заявителем документов и выдаст расписку об их принятии для проведения регистрации. В расписке будет указана дата их получения. Также сотрудник УФРС сообщит заявителю дату получения собственнического свидетельства и документов. В назначенный специалистом день необходимо прийти за документом, предварительно взяв с собой паспорт и расписку.
При изменении статуса помещения, расходы не фиксированы и в каждом отдельном случае индивидуальны. При оформлении процедуры перевода, собственнику будет необходимо сделать ряд платежей, представленных:
- разницей в стоимости нежилой недвижимости при расчетах БТИ;
- услугами, которые предоставляет БТИ при подготовке техпаспорта, а также справки о ценовой разнице до перевода жилой квартиры в нежилой фонд и после его проведения;
- услугами нотариуса, касающимися оформления копий документов, подтверждающих собственнические права на недвижимость и доверенности при необходимости;
- государственной пошлиной на проведение регистрации недвижимости как нежилой;
- услугами лицензирующей организации, составляющей проект на перепланировку или переустройство квартиры, если это будет необходимо.
Оформление перевода помещения из жилого в нежилой статус занимает около пяти месяцев и стоит примерно от 260 до 480 тысяч рублей в зависимости от региона и индивидуальных особенностей процесса.
Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:
- правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
- техпаспорт. Он выдается БТИ.
- план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
- проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
- если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
- доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
- если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Основными причинами отказа являются:
- предоставление не всех предусмотренных законом документов
- проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
- отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
- помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого
Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.
В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.
Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?
Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:
- когда требуется перепланировка
- перепланировка не нужна
В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:
- необходимо реконструкция с получением специального разрешения
- перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)
В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.
При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:
- строительные — согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
- противопожарные — с Государственной противопожарной службой
- санитарные — с Санитарно-эпидемиологической службой
- экологические нормы — с Государственным комитетом по охране окружающей среды
- не забывать о правах соседей
Пример: Вы не сможете расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах.
Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.
После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.
Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:
- комитетом коммунального благоустройства
- управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
- ГИБДД
- службой подземных сооружений
- предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.
Главой 3 ЖК РФ, а также правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность в государстве, определены основания смены статуса жилого имущества в нежилое.
Квартира может быть переведена в коммерческий объект при соблюдении следующих условий:
1. Жилая площадь, находящаяся в многоквартирном доме, может сменить статус, если она находится на первом этаже дома.
Жилищным кодексом, в статье 22 установлены случаи, когда перемена статуса жилой площади на коммерческую невозможно.
Нельзя провести перевод, если:
• Доступ к пространству возможен лишь при пользовании общего входа к остальным квартирам или нет возможности технически провести строительство такого прохода;
• В квартире постоянно проживают её собственник или другие лица;
• Домовладение обременено притязаниями третьих лиц;
• Жилье является арендным в здании социального предназначения;
• Перевод осуществляется с целью проведения религиозных мероприятий;
• Недвижимость не соответствует требованиям, предъявляемым к коммерческим объектам.
Процедура состоит определенных этапов, которые потребуется осуществить для достижения оптимального результата.
1 этап – сбор необходимых документов
Бумаги представляются в Департамент имущественных и земельных отношений для работы межведомственной комиссии, согласовывающей возможность смены статуса. Подготовка документации осуществляется собственниками помещения или их представителями.
В отдел муниципалитета потребуется представить:
• План этажей в здании, его описание. Он заказывается в БТИ после выдачи в Департаменте соответствующей доверенности.
Процесс перевода рассчитан на определенный период, когда приходится нести соответствующие расходы, включая:
• Пересчитанную сумму стоимости нежилого имущества в БТИ;
• Подготовку технической документации;
• Размер госпошлины за выдачу измененной выписки из реестра прав;
• Услуги нотариуса по заверению требуемых документов;
• Проектная цена перепланировки.
В многоэтажном здании
Статьей 40 ЖК РФ регламентирована обязательность получения согласия на осуществление мероприятий по переустройству помещений с их собственниками при присоединении при их проведении части общего имущества.
Если смена предназначения связана с осуществлением строительных работ, то согласование нужно проводить в обязательном порядке. Если же перевод не связан с перепланировкой, то согласование не нужно.
В индивидуальном доме
Независимо от целей проведения перевода, гражданское законодательство устанавливает условие получения одобрения у людей, являющихся хозяевами соседних жилищ, если планируемая предпринимательская деятельность потребует использования общей земли или часть постройки либо территорию под ним, которые считаются совместной собственностью нескольких владельцев.
Помимо этого, коммерческая активность не должна повлечь вибраций конструкций, шумовые эффекты, превышающие регламентированные стандарты, загрязнение воздуха и неблагоприятную окружающую среду для жизни других жильцов.
Нередко возникают случаи, когда орган, уполномоченный на принятие решения о смене статуса жилого имущества, отказывает в его изменении, указывая основания для такого вердикта.
Это правомерно только по причинам, прямо установленным в законе, включая:
• Представление неполного пакета необходимой документации. В этом случае представляется срок до нести недостающие бумаги, как правило, не больше пятнадцати дней:
• Заявление было направлено в ненадлежащую инстанцию;
• Проект перепланировки помещения не соответствует требованиям, установленным законодательными актами;
• Присутствие ограничений, установленных ЖК РФ.
- А что об этом говорит закон
- Соблюдаем все необходимые юридические нормы
- Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость
- Какие есть технические аспекты данного действия
- Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция
- Какие затраты придется понести во время всей процедуры
Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.
Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.
Как купить квартиру и оформить под магазин
- Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
- Техпаспорт. Он выдается БТИ.
- Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
- Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в нежилое помещение (коммерческую недвижимость), и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
- Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
- Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
- Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
- Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.
Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.
Стоит выделить основные виды:
- Помещения офисного типа, которые используются для обеспечения работы офисных сотрудников;
- Торговые помещения – это разнообразные магазины и постройки с похожим предназначением;
- Помещения, которые используются для складирования товаров;
- Производственные, промышленные комплексы;
- Спортивные постройки;
- Помещения со свободным назначением.
Почему владельцы квартир хотят продать их людям, которые заинтересованы в открытии магазина? Все дело в ценности квартир, которые расположены на первом этаже. Именно здесь чаще всего можно встретить современные магазины или детские игровые комнаты.
В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.
Превратить квартиру в нежилое помещение можно только при соблюдении условий предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Главным из них является месторасположение объекта на первом этаже или выше него, но только, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В квартире на момент перевода не должно быть зарегистрированных лиц (для проверки запрашивается выписка из домовой книги). Кроме того, на этот объект недвижимости не должны предъявлять права другие люди или организации. Существует множество ограничений для перевода, которые необходимо учитывать до подачи заявления в местные органы власти и начала перепланировки.
Похожие записи:
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- Экспликация и поэтажный план помещения.