Коллективное обращение в суд на застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коллективное обращение в суд на застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Какие изменения ожидают 214 ФЗ в 2018 году?
Титульное страхование
Способы управления многоквартирным домом
Рефинансирование ипотеки в 2017 году

Содержание:

Можно ли подать в суд на застройщика и стоит ли это делать

Перед подачей искового заявления обязательно соберите документы, подтверждающие ваши права. Подсудность дела выбирает истец:

По месту регистрации фирмы застройщика;
По адресу нахождения строящегося объекта;
По месту своего жительства;
По адресу регистрации посредника, который участвовал в подписании договора.

У вас есть выбор, в какой суд обратиться. Это удобно в случае, если головной офис застройщика значительно удален от вас, нет возможности добираться, тратя свои средства.

Когда все документы собраны, иск составлен, вы отправляетесь в суд и регистрируете подачу жалобы. Сделать это также можно почтовым отправлением на адрес суда.

Несвоевременная сдача объекта – повод подать исковое заявление. От уплаты госпошлины истец освобожден, застройщик обязан компенсировать убытки, понесенные вами в процессе просрочки сдачи жилья. К ним относятся платежи за аренду квартиры, которую был вынужден снимать истец. Ответчик обязан вернуть пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, возместить моральный вред, причиненный истцу. Если вы были вынуждены жить с проблемными соседями, переживать о несвоевременной сдаче жилья, искать квартиру для найма – самостоятельно оцените моральный вред, причиненный вам. С 2012 года появилась возможность взыскать штраф в размере 50% в пользу истца. Кроме того, выплачивается неустойка. К иску прикладывается подробный расчет суммы, которая подлежит уплате.

«В …(укажите название и адрес государственного органа, в который подается жалоба)…..

От …. (укажите свои Ф.И.О., адрес и телефон для связи)…

ЖАЛОБА

Я, Ф.И.О., заключил с …(укажите название компании-застройщика)… договор долевого участия в строительстве № …(укажите номер договора)… от ….(укажите дату договора).

(Далее опишите, что неправильно сделал или не сделал девелопер – например, задержал передачу квартиры, включил в договор незаконные условия и т.п. Вам необходимо подробно сообщить, в чем заключается причиненный Вам ущерб).

Полагаю, что указанными выше действиями (или бездействием) нарушены мои права в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

Ответ на настоящее обращение прошу направить мне по указанному выше адресу в установленный законом срок.

Подпись, дата.

Приложения (при необходимости): копия договора долевого участия, другие документы, подтверждающие допущенные нарушения.»

Как подать коллективный иск к застройщику

Подача искового заявления в суд, как правило, дает дольщику наибольший финансовый результат. В частности, дольщик может взыскать с застройщика неустойку за просрочку подписания акта приема-передачи квартиры, либо стоимость устранения недостатков некачественно построенной квартиры.

Как правило, перед обращением в суд нужно направить претензию застройщику с описанием своих требований.

При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:

договор об участии в долевом строительстве;
требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
ответ ответчика на требование (претензию) истца;
документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
акт приема-передачи объекта недвижимости;
свидетельство о государственной регистрации права собственности;
иные документы, имеющие отношение к делу.

Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.

Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:

выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
документ об оплате госпошлины;
доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.

Стоит или не стоит судиться с застройщиком каждое лицо решает для себя самостоятельно. Для оценки возможных рисков, а также возможных результатов по делу, иногда имеет смысл обратиться за юридической консультацией с учетом конкретных обстоятельств дела.

По складывающейся судебной практике в сфере участия в долевом строительстве, застройщики, как правило, нарушают сроки по договору, размер неустоек при расчете за просрочку достигает, а иногда и превышает, цену по договору. Суды при обоснованности требований, конечно же взыскивают соответствующие суммы (иногда суммы уменьшаются судом), однако решение суда никак не гарантирует выплаты присужденных сумм, поскольку добровольно застройщики редко выплачивают такие суммы, а в ситуации неплатежеспособности должника начинается процедура по его банкротству, которая также не гарантирует получение денег.

В то же время, если застройщик допустил несущественные нарушения, есть все основания для расторжения договора, сумма предъявляемых требований не составляет миллионы рублей и/или застройщик «держится уверенно на плаву», т.е. функционирует, выполняет работы, получает деньги, тогда стоит судиться с таким застройщиком.

ПОМНИТЕ: суды с застройщиками, как и другие судебные споры, не рассматриваются за несколько дней, т.е. суд с застройщиком может продлиться ни один месяц, но это не должно Вас останавливать, если Ваши права нарушены и могут быть восстановлены только судом.

Вопрос, связанный с тем, как заставить строительную организацию исполнить решение суда, является непростым.

Исполнение решения суда конкретной организацией зависит от ряда факторов, а именно, от существа удовлетворенных требований по решению суда, от добросовестности организации, насколько организация дорожит своей репутацией, от работы приставов и других обстоятельств.

Самостоятельно истец никак не может воздействовать на строительную организацию, чтобы она исполнила решение суда. Истец должен получить исполнительный лист в суде и предъявить его приставам, которые обязаны возбудить исполнительное производство.

► После возбуждения производства лицо должно постоянно, так сказать, «дергать» пристава, т.е. напоминать о себе, просить предоставить информацию о том, какие действия пристав принимает по исполнительному производству, писать письменные запросы и заявления, предоставлять приставу имеющуюся информацию, которая поможет в исполнении требований исполнительного документа и т.д.
► Помимо указанных действий, а также в зависимости от того, какие требования заявляются или заявлялись истцом в суд, истец может обратиться в суд с требованием о взыскании со строительной организации судебной неустойки (астрента) за неисполнение решения суда, заявив такую сумму, которая заставит организацию как можно быстрее исполнить решение суда. При этом не стоит надеяться, что суд присудит именно ту сумму судебной неустойки, которую попросил истец, поскольку размер такой неустойки все-таки будет определяться судом с учетом справедливости и соразмерности.

ПОМНИТЕ: заявить о взыскании судебной неустойки истец может вместе с требованием о понуждении ответчика исполнить обязательство в натуре, а может заявить такое требование и после вынесения решения, когда оно будет исполняться.

Судебные споры с застройщиком требуют немало сил и знаний. Если Вы решили отстаивать свои права в суде, но не уверены, что справитесь, или не знаете с чего начать и что вообще делать, тогда Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам и юристам, которые всегда помогут в решении подобных юридических вопросов.

Коллективный иск к застройщику возможен?

Объединиться для подачи «коллективного иска» можно в самых различных случаях, «если предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов, либо когда разные по характеру требования истцов основаны на общих юридических фактах», — говорит адвокат Олег Сухов. Например, у всех дольщиков есть право получить объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия, и когда застройщик затягивает сроки строительства, у всех дольщиков появляется требование по соблюдению срока. Вот тут и уместен «коллективный иск». Другой случай — когда дом сдан, но дольщики понимают, что качество квартир не соответствует нормативам, они тоже могут выступать в суде группой, ведь несмотря на то, что недочеты в каждой квартире разные, дело будет базироваться на общем факте – застройщик не обеспечил должное качество строительства. Однако «исходя из того, что у каждого из дольщиков основание для подачи иска индивидуальное (отдельный договор долевого участия), суды общей юрисдикции фактически рассматривают требования каждого субъекта в отдельности. Логика, безусловно, не безупречная, но встречается она повсеместно», — отмечает Андрей Комиссаров (адвокатская консультация «Санкт-Петербург»).

Но в общем-то истцам не так уж важно, какую форму примет их «коллективный иск», важно, что его можно подать, причем при самых разных обстоятельствах: «Согласно практике «Юридического центра Олега Сухова», около 55% коллективных обращений в суд связано с нарушением условий договоров долевого инвестирования в строительство жилья. А самые распространенные причины таких исков — это необоснованное затягивание строительства и нарушение срока сдачи дома, неудовлетворительное качество помещений или их отделки, отказ в регистрации права собственности на квартиры, требование доплаты за дополнительную жилплощадь. Например, недавно дольщикам одного из подмосковных жилых комплексов удалось с помощью коллективного иска защитить свои интересы при передаче строительного объекта от обанкротившейся компании к другому девелоперу. Несмотря на весьма уязвимую позицию покупателей недвижимости, которые приобретали квартиры по «серым» схемам, суд удовлетворил их требования, — рассказывает адвокат Олег Сухов. – А еще около 30% коллективных исков – это жалобы местных жителей на незаконную застройку территории в нарушение градостроительного законодательства и генпланов населенных пунктов. Как правило, население пытается оспаривать действия не только застройщиков, но и чиновников. И известны случаи, когда коллективным истцам удавалось добиться признания незаконными постановлений глав муниципалитетов, выданных местными администрациями разрешений на строительство и пр. Например, недавно в подмосковном Ногинске жителям удалось добиться сноса незаконной двухэтажной пристройки к многоквартирному дому».

Судебный иск от «группы граждан» может быть намного действенней, чем от «одиночки». Во-первых, как известно, «Вместе – мы сила!». «К коллективному голосу представители власти и застройщики прислушиваются гораздо охотнее, чем к одинокому. Коллективный способ защиты прав эффективнее одиночной судебной тяжбы, особенно при рассмотрении резонансных споров, связанных, к примеру, с массовым строительством жилья. Подобные процессы, как правило, широко освещаются в СМИ и вызывают широкий резонанс в обществе, и, надо отметить, что в таких условиях недобросовестным застройщикам становится практически нереально разваливать дела с помощью подкупа потерпевших, судей и чиновников», — считает адвокат Олег Сухов.

Но надо иметь в виду, что «если законны требования лишь части инвесторов, то удовлетворены судом будут только они, а требования другой части истцов суд отклонит», — предупреждает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). В общем, пройти «под шумок» с непонятными претензиями вряд ли получится.

Но если ваше дело – правое, то коллективный иск позволяет сократить затраты, как денег, так и времени. Конечно, если суть иска подразумевает оплату госпошлины (которая, впрочем, по большинству дел дольщиков не требуется, так как к этим делам применяется законодательство о защите прав потребителей), то заплатить ее придется всем истцам. «Поэтому в части уплаты государственной пошлины иски определенной группы лиц от индивидуальных исков ничем не отличаются», — объясняет Андрей Комиссаров (адвокатская консультация «Санкт-Петербург»). «Но при коллективном иске можно сэкономить средства на оплате услуг судебных представителей, так как вместо нескольких десятков адвокатов для каждого истца группе истцов требуется один или два юриста», — говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Естественно, это не значит, что затраты будут небольшие: «На стоимость услуг адвоката прямое влияние оказывает вид и объем работ, которые ему предстоит выполнить, а не форма иска, то есть если работы много, платить придется больше. Но большинство адвокатских контор по коллективным искам предоставляют существенные скидки. И в любом случае, вклад отдельного гражданина в коллективный иск выходит гораздо меньше, чем затраты на индивидуальный иск по тому же вопросу», — уверяет адвокат Олег Сухов.

И кроме того, коллективные иски сокращают судебные издержки: «Их плюс в так называемой процессуальной экономии. Экономятся ресурсы судов, связанные с осуществлением процессуальных действий, а также время на судебные заседания», — отмечает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Такой подход, в принципе, может настроить суд на более доброжелательный лад, ведь судьи – тоже люди, и им совершенно не хочется рассматривать кучу одинаковых по сути дел. Таким образом может быть сокращено и время рассмотрения дела. Однако основываться на этом, конечно, не стоит.

А вот то, что коллективный иск исключает вынесение противоречивых судебных решений по одним и тем же вопросам, – это очевидно. Индивидуальные иски могут получить разные решения. «А коллективное обращение полностью исключает конкуренцию судебных решений, когда один судья удовлетворяет требования дольщика, а другой отказывает в удовлетворении таких же требований его «товарищу по несчастью», — отмечает адвокат Олег Сухов.

И кроме того, действовать сообща легче психологически, всегда есть поддержка и всегда можно устроить «мозговой штурм», вырабатывая свою позицию вместе с адвокатом. Для многих людей, особенно боящихся судов, это может быть самым большим плюсом.

Но тем не менее у коллективных исков есть и небольшие минусы. И самый главный из них, как ни странно, единственное решение, которое исключает другие. Такое единственное решение хорошо, если оно в пользу истца, а если нет? «Если правовое основание иска плохое, то суд может отказать всем истцам. И это будет положительным результатом уже для застройщика, так как исключит возможность подачи индивидуальных исков, которые могли бы рассматриваться с учетом индивидуальных особенностей каждого гражданина», — отмечает Андрей Комиссаров (адвокатская консультация «Санкт- Петербург»).

Плюс при групповом обращении могут возникать сложности у тех, кто не успел вступить в группу лиц, обратившихся с коллективным иском. «Если гражданин не сможет доказать уважительность пропуска подачи соответствующего заявления, его отдельное исковое заявление может быть оставлено без рассмотрения», — предупреждает Андрей Комиссаров (адвокатская консультация «Санкт-Петербург»). Таким образом, если большинство выступает за коллективный иск, в большинстве случаев благоразумнее присоединяться.

Однако при выборе коллективного иска надо иметь в виду, что даже при решении в пользу истцов могут возникнуть сложности с дальнейшим производством: «На стадии исполнительного производства особенности судебных дел по групповым искам процессуально не отрегулированы», — предупреждает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Многие споры в жилищных вопросах можно решать не только в индивидуальном порядке, но и коллективно. Как таковых коллективных исков в нашем процессуальном кодексе нет, но возможности встать на защиту своих прав «всем миром» имеются, и действовать так можно практически по любым прецедентам. Коллективные иски имеют массу плюсов, среди которых резонанс дела, мешающий виновной стороне решить вопрос не в правовом поле, и экономия расходов. Но у них есть и минусы, поэтому, принимая решение о групповом обращении в суд, все-таки надо все взвесить и проконсультироваться с несколькими юристами. Только так с большой долей вероятности можно найти самое лучшее решение.

Кому жаловаться на застройщика, обманувшего дольщиков

Зависит о того, какая была претензия. Но почти всегда если застройщик не отвечает — нужно идти в суд. В некоторых случаях можно сразу отказываться от договора в несудебном порядке и требовать возврата денег. Но так как деньги тоже добровольно не вернут — все равно придется идти в суд.

В суд все же лучше идти с юристом. Застройщики обычно подкованы хорошо и знают множество способов уйти от проблем. Поэтому даже по самым простым искам лучше заручиться поддержкой специалиста.

Можно. Закон не требует обязательно писать претензию. Более того, даже если в договоре указано, что претензию писать обязательно, — это условие договора недействительно. И суд это подтвердит.

Но есть один минус. Судьи толкуют право по-разному. Некоторые суды, даже если обязательное требование составлять претензии отсутствует, могут оставить иск без рассмотрения, если вы ее не направите. Обжалование таких действий суда занимает 1—2 месяца и добавляет расходы на юристов.

Ранее дольщики могли расторгнуть договор долевого участия (ДДУ), если их не устраивало что-то в работе девелопера. Но с 2017 года были внесены изменения в ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» и теперь для расторжения ДДУ и обращения в суд на компанию-застройщика требуются серьезные основания.

Невыполнение сроков сдачи дома зачастую является причиной суда с застройщиком. Точная дата завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию должна быть прописана в договоре каждого дольщика. Поменять дату можно путем подписания всеми дольщиками дополнительного соглашения (но так как это добровольная процедура, никто не имеет право заставить вас это сделать).

В разных ситуациях с изменениями сроков нужно действовать по-разному:

Если дом уже почти готов к сдаче и за один-два месяца можно закончить все работы, то можно подписать соглашение с фирмой-застройщиком о продлении сроков сдачи на указанные сроки. В таком случае рациональнее дать компании закончить строительство и не нести убытки из-за пеней и штрафов, из-за которых дата сдачи может еще больше затянуться.
В случаях, когда объект не построен или только начал строиться и девелопер предлагает участникам подписать соглашение о перенесении сроков на пару лет, лучше отказаться, дождаться наступления оговоренной даты сдачи и потом подать в суд на застройщика за просрочку для получения неустойки по ДДУ. В этой ситуации, даже если все остальные участники поставили свою подпись в соглашении о переносе сроков, а вы не подписали его, для вас будет действовать именно та дата, которая прописана в договоре.

В любом случае стоимость квартиры, прописанная в договоре, должна оставаться неизменной (этим ДДУ отличается от договора с ЖСК).

Цена квартиры может измениться в случае, если при сдаче объекта эксперты БТИ при замере обнаруживают несовпадение заявленной площади квартир. В случае превышения квадратуры квартиры владелец жилья должен доплатить за превышающие квадратные метры, если площадь меньше – ему положена денежная компенсация. Юристы рекомендуют производить доплату, если площадь не превышает 1-3 кв.м., если эта цифра больше – можно подавать иск в суд за несоблюдение технических характеристик компанией-застройщиком.

Другой важный момент. В ДДУ прописывается не только цена квартиры, но и стоимость 1 квадратного метра, которая тоже остается неизменной на все время действия договора. Поэтому, если девелопер требует оплатить жилье по рыночной стоимости за квадратный метр, вы имеете право судиться с ним. В некоторых случаях можно мирно договориться с застройщиком. Например, вы прощаете компании небольшие недочеты по отделке, а взамен с вас не берут денег за превышающие квадратные метры.

Коллективные иски к застройщикам становятся нормой

Составляя заявление в суд на застройщика, учитывайте, что вы имеете право требовать с него:

Расторжение договора долевого участия и получения вложенных денег. Такие меры принимаются в случаях, когда застройщик не может сдать объект.
Получение неустойки. Например, если сроки ввода в эксплуатацию уже прошли, можно требовать расторжения ДДУ, возвращения вложенных средств и процентов неустойки.
Неустойку также можно получить, не расторгая договор. Если дом сдали, но не вовремя, можно принять жилье, но требовать с застройщика выплату пени за то, что объект был сдан не в указанную дату.

Неустойка – это денежная компенсация за нарушение условий договора, которая должна выплачиваться застройщиков в таких случаях:

Остановка строительства многоэтажного жилого или коммерческого здания.
Несоблюдение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, прописанных в договоре долевого участия.

Сумма штрафа, которую обязан выплатить дольщику девелопер, определяется судьей. Для расчета пени учитывается количество дней просрочки, ключевая ставка Центробанка Российской Федерации на момент подачи претензии, цена квартиры, указанная в ДДУ.

Пример расчета: По договору за квартиру в строящемся доме был оплачен 1 000 000 рублей. Ключевая ставка ЦБ РФ на дату подачи претензии – 8,5 %. Для физических лиц неустойки по гражданским договорам взыскиваются в двойном размере. Чтобы рассчитать сумму пени за каждый день просрочки, необходимо сумму договора (1 миллион) умножить на два, разделить на 300 и умножить на ставку Центрального банка. Таким образом, в этом случае сумма неустойки за 1 день просрочки составит 566,66 рублей. Полученная сумма умножается на количество дней просрочки, считая от подачи заявления в суд (но, как правило, расчет денежной компенсации осуществляется на момент вынесения решения суда).

Перед тем, как подать заявление в суд на застройщика, можно попробовать решить конфликт мирным путем. Спорные юридические вопросы можно урегулировать путем переговоров между сторонами. Если инициатором мирного соглашения будете вы, суд учтет это, как один из положительных моментов в вашу пользу. Поэтому перед подачей иска в суд, можно написать претензию на девелопера.

Чтобы выиграть суд с застройщиком, необходимо правильно подготовить все документы. Если после подачи или отправки претензии курьером или почтой, вы не получили ответа или пришел отказ, этого вполне достаточно, чтобы обратиться на застройщика в суд для взыскания неустойки.

Подать в суд можно:

По месту регистрации компании-девелопера.
По месту регистрации заявителя.
По месту, где строится многоквартирный дом, по которому идет спор.

В некоторых случаях дела от мирового судьи передаются в арбитражный суд. Как правило, арбитражный суд с застройщиком ведется при объявлении компании банкротом.

Перед подачей иска рекомендуется изучить судебную практику, присущую конкретному региону в этом вопросе. В некоторых случаях судьи более благосклонны к застройщикам, в других, наоборот, стараются защитить права дольщиков. Изучая такие тенденции, вам будет проще готовиться к судебному заседанию по своему делу. Кроме того, нужно помнить, что, если вы не согласны, решение суда всегда можно обжаловать в вышестоящих инстанциях.

У дольщика обычно много оснований для недовольства своим застройщиком.

Мы выделили 5 самых распространенных случаев, когда дольщики обращаются в суд против застройщика.

Вот они:

Застройщик нарушил срок передачи вам квартиры, и вы хотите получить неустойку
Застройщик нарушил сроки строительства, и вы хотите вернуть деньги за квартиру
Застройщик передает вам квартиру с недостатками
Споры, связанные с увеличением/уменьшением площади квартиры
Споры по признанию права собственности

Как написать иск в суд. Как написать исковое заявление в суд?

Неправильное составление искового заявления может иметь негативные последствия:

проблемы с принятием иска к производству суда (судья может оставить его без движения, вернуть, или отказать в принятии такого иска)
невозможность повторного обращения в суд и защиты ваших прав в случае вынесения негативного решения судом по неправильно составленному иску

Поэтому

В отличие от претензии, за составлением иска к застройщику лучше обратиться к юристу, имеющему опыт.

Опыт – это то, что необходимо знать, но чего не написано в законе.

Вы можете посоветоваться с нашим юристом: как правильно составить иск в вашей ситуации. Консультации бесплатные.

Позвоните 8(812)992-39-98

Иск должен содержать:

наименование суда, в который подается иск
наименование истца (Ф.И.О., если дольщик – физическое лицо)
место жительства истца (или адрес организации, если дольщик – юридическое лицо)
наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем
наименование застройщика (юридического лица, с которым заключен договор)
место нахождения застройщика (укажите юридический и фактический адрес)
в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца
требования истца
обстоятельства, на которых истец основывает свои требования
доказательства, подтверждающие эти обстоятельства
цена иска, если он подлежит оценке
расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм
сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к застройщику
перечень прилагаемых к заявлению документов

Иск может содержать:

номера телефонов, факсов истца, его представителя, застройщика
адрес электронной почты истца, его представителя, застройщика
иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела
ходатайства истца, например, о принятии судом мер по обеспечению иска

К иску нужно приложить:

его копии для застройщика и третьих лиц
документ, подтверждающий уплату госпошлины (если она платится)
доверенность на представителя истца
документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования (договор с застройщиком, подтверждения оплаты по договору и т.п.)
копии таких документов для застройщика и третьих лиц, если копии у них отсутствуют
доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора
расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем
копии расчета иска для застройщика и третьих лиц

Еще кое-что:

Исковое заявление должен подписать истец или его представитель (при наличии у него таких полномочий)
Исковое заявление, подаваемое посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда и содержащее ходатайство об обеспечении иска, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью

Не нужно по закону.

К исковому заявлению по требованиям Гражданского процессуального кодекса РФ вы должны приложить копию искового заявления для лиц, участвующих в деле, в том числе и застройщика, а также приложить документы, которые у них отсутствуют.

Для чего?

После того, как суд вынесет определение о принятии иска к производству, он сам направляет застройщику копию иска, которую вы приложили при подаче в суд.

Так застройщик узнает, что вами предъявлен иск против него.

Бывает так:

Нужно, чтобы застройщик узнал, что вы подали на него в суд как можно быстрее, не дожидаясь, пока суд примет ваш иск к производству и направит его копию застройщику.

В этом случае можно вручить застройщику копию иска с отметкой суда о его поступлении в суд.

Зачем:

Так застройщик сразу узнает, что вы не из тех, кто ограничится только претензией, и настроены серьезно.

Это может поспособствовать добровольному урегулированию спора.

Хотя, после подачи иска в суд его сложно назвать добровольным.

По закону вы освобождаетесь от уплаты госпошлины.

Но только при цене иска до 1 млн. рублей.

То есть:

Например, если у вас иск о взыскании с застройщика неустойки в размере 350.000 руб., то госпошлину платить не нужно.

Если цена иска больше 1 млн.

То госпошлина платится в общем порядке, но от суммы, превышающей 1 млн. руб.

На момент написания статьи размер госпошлины по иску к застройщику, цена которого превышает 1 млн. руб. составит:

0,5% суммы, превышающей 1 млн. руб., но не более 60.000 руб.

Иски по большинству споров с застройщиками имеют альтернативную подсудность.

Это означает

Что исковое заявление к застройщику вы можете предъявить не по месту нахождения застройщика, а по своему месту жительства или пребывания, либо по месту заключения или исполнения договора.

К альтернативной подсудности относятся все споры, требования по которым вытекают из закона об участии в долевом строительстве и закона о защите прав потребителей.

Например

Иск о признании недействительным заключенного с застройщиком договора по общеправовым основаниям, нужно предъявлять по месту нахождения ответчика.

Есть исключение

Это случаи споров с застройщиком, относящиеся к исключительной подсудности – это споры о правах на недвижимое имущество.

Такие иски предъявляются по месту нахождения недвижимого имущества.

Предположим, что вы узнали о нарушениях в строительстве в части документации. Это могут быть:

Работы девелопера проходит без лицензии
Стройка проводится без соответствующего разрешения
Не опубликована проектная декларация на объект строительства
Есть нарушения в проекте возведения жилой новостройки – например, неожиданно вы увидели, что к дому пристраивается некое здание, которого изначально не было в плане

В такой ситуации нужно написать жалобу в госстройнадзор на застройщика. Подобная практика эффективна, и даже важна.

Нужно понимать, что жалоба в минстрой на застройщика означает, что вы оповещаете органы исполнительной власти вашего региона о весомых нарушениях, которые могут повлечь за собой остановку строительства.

Поэтому для вашего блага стоит предупредить процесс остановки стройки на раннем этапе и написать жалобу на застройщика в госстройнадзор (скачать образец).

Это должно подстегнуть застройщика получить соответствующие разрешения и продолжить работу в соответствии с федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». В жалобе достаточно ссылаться на сам ФЗ-214, без указания статьи – консультанты органов государственного надзора самостоятельно выявят нужные пункты, в которых допускаются нарушения.

Жалоба на застройщика в жилищную инспекцию нужна в ситуации, когда нарушаются ваши права как дольщика в части жилищно-коммунального хозяйства. Такое может быть как в процессе возведения новостройки, так и во время ее сдачи:

Девелопер иногда пытается требовать с дольщика оплату за коммунальные услуги за некий период вперед. Якобы это требует закон и вы обязаны платить аванс. На самом деле нет – сначала происходит сдача дома, вы подписываете акт приема-передачи и только потом вступаете в ТСЖ, управляющую компанию или в иную организацию, которая будет управлять домом.
Во время строительства происходят нарушения жилищного законодательства в части подсоединения к общегородским коммуникациям. Если вы сомневаетесь насчет компетенции ГЖИ в части вашей проблемы, не волнуйтесь – жалоба может быть передана в минстрой вашего региона.

Жалоба в прокуратуру на застройщика (скачать здесь) является серьезным действием в отношении застройщика в общем и в частности в отношении гендиректора организации, которая проводит процесс строительства.

Так как прокуратура осуществляет общий надзор за нарушениям прав, то писать жалобу туда можно по любому поводу. Если будет необходимость, ваше заявление передадут в нужный орган – полицию или администрацию города или поселения.

Основания для написания жалобы:

Строительство объекта проводится на земле, которая по документам предназначена для возведения коттеджа (так называемое индивидуальное жилищное строительство)
Нет разрешения на стройку
Девелопер игнорирует требования по выплате неустойки и отказывается вести диалог
Фирма застройщика исчезла из поле зрения, есть подозрения на мошеннические действия
Вам стало известно, что застройщик тратит деньги дольщиков, предназначенные на строительство одного объекта, на совершенно иные цели

Застройщик – это организация, которая занимается строительством различных объектов с дальнейшей их передачей третьему лицу (дольщику). Сотрудничество с юридическим лицом регулируется долевым договором и действующим законодательством.

Но не все застройщики исправно следуют нормам и правилам, прописанным в законах и контракте. Встречаются мошенники, которые забирают деньги, но не начинают строительство. Другие организации недобросовестно выполняют свои обязанности или затягивают процедуру передачи документов на квартиру.

При нарушении прав граждан разрешается написать жалобу на застройщика. Если претензия будет принята к рассмотрению, то организацию ждет административная ответственности в виде крупного штрафа (размер взыскания зависит от разновидности нарушения).

Жалоба – это одна из форм обращения в различные инстанции. В претензии прописывается цель подачи, что и отличает ее от других документов. Требования обычно преподносятся в виде просьбы (например, прошу возбудить дело). Бумага создается в свободной форме, но с соблюдением четкой структуры.

Способы подачи жалобы:

При личном посещении инстанции. Требуется записаться на прием к должностному лицу или передать документ секретарю. На втором экземпляре претензии, которая остается у заявителя, ставится штамп о вручении.
Через электронные программы. Существуют специальные сайты, на которых разрешается заполнить готовый шаблон жалобы. Заявки регистрируются автоматически. Рассмотрение проводится на общих основаниях. Ответ можно получить на электронную почту.
Через почту заказным письмом. Этот способ занимает несколько дней, даже если доставка проводится в одном городе.

Жалобы регистрируются в одной базе вне зависимости от способа подачи. На рассмотрение претензии отводится 30 дней, после чего гражданин получает ответ. Если требуется больше времени, то заявитель об этом уведомляется.

Деятельность застройщика регулируют нормы действующего законодательства. Так стандарты строительных работ прописаны в федеральном законе № 214. Если качество новостройки не будет соответствовать государственным нормам, то гражданин имеет право подать жалобу на застройщика. Каждый россиянин может составить претензию. Это право закреплено в Конституции.

Жалобы бывают индивидуальными (подаются от лица одного человека) и коллективными (подписываются несколькими людьми). Порядок рассмотрения документов регулируется федеральным законом № 59. Некоторые службы могут изменить установленные законом нормы, но не имеют право ущемлять граждан. Так если строки рассмотрения меняются, то исключительно в меньшую сторону.

Прекращение отношений между сторонами происходит двумя путями: без суда и только по решению этой инстанции. По первому пути расторгнуть договор в одностороннем порядке дольщик имеет право:

неустранение застройщиком дефектов, обнаруженных во время строительства дома;
просрочка сдачи более чем на 2 месяца;
во время осмотра квартиры были обнаружены недостатки, которые ухудшили качество жилья и сделали его непригодным для проживания.

ВАЖНО: в 2017 году была введена норма в N 214 ФЗ. Участник договора (дольщик) не может выйти из ДДУ по своей инициативе, без вмешательства суда. Но при условии того, что застройщик выполняет все обязательства по договору.

Иными словами: если дольщик хочет в одностороннем порядке прервать сотрудничество с застройщиком, он обязан обратиться в суд. Но никто не гарантирует того, что суд примет решение в пользу истца.

Если срок сдачи дома был нарушен, застройщик выплачивает неустойку. Ее размер – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Она действует на момент исполнения договора и рассчитывается от его цены за каждый день просрочки.

Для расчета используется нехитрая формула:

Стоимость квартиры = стоимость объекта х ставку 300 х 2 х число дней просрочки.

Почти во всех случаях споров с застройщиком истцы обращаются за помощью к судебной инстанции по причинам:

Пропуск срока сдачи дома. В ДДУ обязательно прописывается срок, в течение которого сдается объект.
Наличие недостатков в построенном доме. Некоторые из недочетов носят неустранимый характер. Обычно после сдачи застройщик приглашает дольщика осмотреть квартиру. Если покупателю не понравится техническое состояние жилья он вправе потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок. При отказе дольщик имеет право обратиться в суд.
Внесение изменений в проектную декларацию без согласования с дольщиком. Например, нередки ситуации, когда при покупке квартиры застройщик обещает наличие зеленой территории у дома. Вместо парка строится торговый центр. Это повод обратиться в суд.
Повышение стоимости договора. Цена квартиры устанавливается один раз. Она прописывается в ДДУ. Не подлежит изменениям.
Застройщик не выполнил часть работ, например, не выполнил черновую отделку помещения. Это повод обратиться за помощью к суду.
Длительность строительства. Если на объекте строительные работы прекращены на срок более 6 месяцев, нужно обращаться в суд.

При наличии претензий к застройщику соблюдаем досудебный порядок урегулирования спорного вопроса. Для этого пишем обоснованную претензию на фактический и юридический адрес застройщика. Претензия оформляется письменно, в определенный договором срок, застройщик на нее отвечает. Но это не обязанность, а право второй стороны. Поэтому она может проигнорировать претензию. И тогда переходим к шагу 2.

ВАЖНО: юристы советуют лично принести претензионное письмо застройщику. Оно делается в двух копиях: одна отдается второй стороне, а дольщику предлагается второй экземпляр, но с отметкой о принятии. 10 дней дано застройщику на ответ. Если он не последует, можно идти в суд.

Как подать в суд на застройщика

Гражданин вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию:

по месту нахождения застройщика;
по месту нахождения дома;
по месту жительства истца;
по месту, где были заключены договорные отношения между сторонами.

ВАЖНО: в некоторых ситуациях иски передаются от мирового судьи в АС РФ. Эти обстоятельства связаны с тем, что застройщик объявил себя банкротом.

Иск подается вместе с приложенными к нему документами:

ДДУ (оригинал, копия);
платежный документ, доказывающий оплату договора;
справка, полученная от застройщика о том, что расчеты были произведены;
отказ от претензии со стороны застройщика;
иск.

ВАЖНО: все имеющиеся документы у истца желательно приготовить в 3 копиях.

Статья 48 ГПК говорит о том, что принимать участие в заседании суда гражданин может самостоятельно, либо обратиться к услуге представительства. Неустойка с застройщика будет взята, если к делу подключиться юрист, обладающий специальными знаниями рассматриваемой проблемы. Застройщику не выгодно задерживать дом, так как ему грозят в этом случае убытки.

Особенностью подачи искового заявления по этой категории дел выступает то, что истец не уплачивает пошлину при обращении за помощью к суду. Неправомерные действия застройщика – это повод подать на него заявление в суд.

Срок сдачи многоквартирного дома, строительство которого ведется с привлечением средств дольщиков, должен быть четко определен в договоре долевого участия. Изменить его можно только с помощью дополнительного соглашения, которые должны подписать все дольщики. Обязанности подписывать такое соглашение у дольщика нет. Поэтому внимательно анализируйте ситуацию и думайте, нужно ли подписывать такое соглашение. Например:

Если дом практически готов, но застройщику не хватает пары месяцев на внешнюю отделку, и он обращается к дольщикам с предложением перенести срок сдачи. По его словам, если этого не сделать, то компании придется платить штрафы и неустойки и сдача дома задержится еще на длительный срок, так как денег-то после уплаты штрафов не останется. Если вы видите собственными глазами, что дом действительно практически сдан, то можно подписать это соглашение и скорее получить ключи.
Если дом практически не построен, а застройщик предлагает в форме «оповещения» всем подписать соглашение о переносе сроков еще на 1-2 года – не стоит поддаваться на провокации застройщика. Лучше в такой ситуации дождаться окончания строительства и пытаться взять с него неустойку. И не бойтесь – даже если один дольщик из ста не подпишет соглашение, то актуален и законен для вас будет именно тот срок, который указан в первоначальном договоре долевого участия.

Как мы уже узнали, цена в договоре долевого участия остается неизменной. Это, кстати, одно из ключевых отличий ДДУ от договоров с жилищно-строительными кооперативами. Но есть ситуация, когда итоговая цена за квартиру все-таки может уменьшиться или увеличиться.

После сдачи дома происходит процесс приемки квартиры
Специалисты БТИ тщательно замеряют помещение, которое вы приобрели
Если оказывается, что площадь помещения больше, то вам придется заплатить за лишние квадратные метры
Если меньше – то получить деньги назад

В процессе есть несколько особенностей. Судебная практика открыто говорит, что изменение площади квартиры не может быть больше чем на 1-3 метра от той, что заложено в договоре. Иначе это также будет нарушением со стороны застройщика. Если с вам требуют доплатить больше чем за пару метров – смело готовьте иск в суд на застройщика.

Еще один ключевой момент – цена в договоре долевого участия прописывается как за весь объект, так и за цену квадратного метра. Поэтому не верьте фантазиям застройщика о том, что вы должны доплачивать за квадратные метры по рыночной цене на момент сдачи. Нет, только по цене из договора. Плюс с застройщиком можно и нужно договариваться. Например, вы не замечаете, что застройщик неровно залил полы (а вам все равно делать стяжку), а взамен застройщик «прощает» вам лишние квадратные метры.

Подать иск в суд на застройщика на расторжение договора не так сложно. Сложнее выиграть, ведь вы должны сослаться на веские основания для проведения этой государственной услуги. Основания для расторжения:

Застройщик больше чем на два месяца просрочил дату ввода объекта в эксплуатацию, указанную в проектной декларации и в подписанном договоре долевого участия.
Многоквартирный дом построен, но обязанности по договору не выполнены. При этом застройщик отказывается или не может выполнить гарантийные обязательства по договору.
Застройщик не заключил договор поручительства с банком или не уведомил о смене поручителя дольщиков
Очевидно, что в установленный срок возведение многоквартирного дома с соблюдением технологических требований невозможно, строительство дома остановилось.
Проектная декларация существенно изменяется без согласования с дольщиками – добавляются этажи, меняется структура благоустройства, появляются пристройки, в том числе жилые и нежилые коммерческие

Нередко на общем собрании обманутые дольщики думают, как подать иск на застройщика за просрочку, лично каждому или коллективно. Делать совместный иск категорически не рекомендуется – заседания будут постоянно откладываться за счет неявки кого-то из участников или непредставления одним-двумя дольщиками каких-то документов. Кроме того, застройщик может вписать в этот коллективный иск своих дольщиков, которые целенаправленно будут затягивать процессы. Поэтому судебный спор с застройщиком может длиться до полугода и больше.

Для иска за неустойку на застройщика, ровно как и на любой другой иск, вам в любом случае потребуются следующие документы. Готовьте оригиналы и копии в трех экземплярах – себе, суду, ответчику (в нашей ситуации это девелопер).

Договор долевого участия – копия и оригинал
Платежный документ – подтверждение того, что вы соблюли свои обязанности как дольщик, т.е. полностью оплатили цену договора
Если платеж был через ипотеку – то договор и справка из банка о получении ипотеки и о том, что застройщик получил все платежи.
Справка от застройщика, что все расчеты с ним произведены – вы должны были получить ее от девелопера сразу после оплаты договора
Досудебная претензия с отказом застройщика или доказательства того, что у вас претензию не приняли
Иные документы
Само исковое заявление

Если вы планируете, как лучше подать в суд на застройщика, то сначала изучите судебную практику. В целом вопросы по неустойкам из-за просрочки решаются быстро и в пользу дольщика, если девелопер просрочил срок сдачи дома более чем на два месяца.

Аналогично эффективно подавать в суд на застройщика в случае, если девелопер прислал вам письмо с уведомлением о том, что дом сдан, но ключи так и не выдает. Изучите договор долевого участия – там должна быть дата не только ввода в эксплуатацию, но и дата передачи квартиры. Если такой даты нет – это тоже повод обратиться в суд за расторжением договора.

В целом ФЗ-214 достаточно лоялен к дольщикам, поэтому подать иск в суд на застройщика порой не такая уж и плохая идея.

Способы подачи жалобы:

При личном посещении инстанции. Требуется записаться на прием к должностному лицу или передать документ секретарю. На втором экземпляре претензии, которая остается у заявителя, ставится штамп о вручении.
Через электронные программы. Существуют специальные сайты, на которых разрешается заполнить готовый шаблон жалобы. Заявки регистрируются автоматически. Рассмотрение проводится на общих основаниях. Ответ можно получить на электронную почту.
Через почту заказным письмом. Этот способ занимает несколько дней, даже если доставка проводится в одном городе.

Гражданин может пожаловаться на любые действия застройщиков. Но претензия без доказательств просто не принимается к рассмотрению. Такие бумаги только отнимают время сотрудников уполномоченных служб.

Распространенные основания для подачи жалоб:

Неудовлетворительное качество объекта. Если дольщик заметит некачественную работу, то об этом требуется сообщить в соответствующие инстанции.
Нарушения оговоренных сроков передачи постройки. Задержать сдачу дома разрешается только при предварительном заключении соответствующего соглашения. Если нарушения сроков не было оговорены заранее, за каждый день просрочки застройщик платит штраф.
Нарушения нормативов и государственных стандартов.
Другие причины, прописанные в договоре.

Нередко жалобы на недобросовестного застройщика поступают уже после заселения собственников. Некоторые недочеты проявляются в определенных условиях (например, о дырявой крыше жильцы узнают во время дождя). Застройщик обязан устранить недостатки за свой счет, но не все организации исправно выполняют свои обязанности. Чтобы добиться справедливости, придется составить претензию.