Методы оценки объекта недвижимости кратко

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методы оценки объекта недвижимости кратко». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Содержание:

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
расчет износа;
расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

определить прогнозный период получения доходов;
сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
произвести дисконтирование денежных потоков;
выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод

Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:

🔺 Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.

🔺 Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.

🔺 Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.

Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.

Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.

При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.

Самый очевидный и главный фактор, который влияет на цену — себестоимость недвижимости. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цену на строительные материалы и расходы на строительство — оплату труда рабочим, затраты на проектную документацию, транспортировку материалов и другие. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.

Также на стоимость влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство:

💎 ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подешевели на 20–30%, скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку;

💎 сезонность — некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона;

💎 местоположение — жилье в центре всегда ценится дороже аналогичного на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой;

💎 инфраструктура района или населенного пункта — жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты;

💎 степень износа — чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше;

💎 материал стен — от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока — последние пропускают больше холода;

💎 экологическая обстановка — недвижимость рядом с озерами, лесами, парками ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, перерабатывающих предприятий;

💎 наличие балкона — он создает дополнительное свободное пространство, поэтому повышает ценность недвижимости;

💎 характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с закрытым двором с видеонаблюдением будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором;

💎 многие другие параметры.

Все эти параметры оценщик учитывает и обязательно отражает в итоговом документе — отчете об оценке.

Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости

После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.

На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
Отдельная оценка земельного участка от строений.
Проблематичность оценки земельных участков в России.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы — aij — представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 — равная важность;
3 — умеренное превосходство одного над другим;
5 — существенное превосходство;
7 — значительное превосходство;
9 — очень сильное превосходство;
2,4,6,8 — промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5, cравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Существующие методы оценки недвижимого имущества

В каждом случае, когда человек намерен изменить статус собственной недвижимости или, наоборот, приобрести новое имущество, необходимо четко представлять цену будущей сделки. Причем для продажи или другой формы возмездной передачи недостаточно знать лишь стоимость помещения при первичном приобретении или суммарную величину затрат на строительство.

Оценка недвижимого имущества проводится, например, при постановке объекта на балансовый учет. Кроме того, оценочные мероприятия, как правило, помогают определить:

текущую балансовую и ликвидационную стоимость;
справедливую цену продажи или приобретения;
залоговую стоимость для обеспечения кредитных обязательств;
рыночную цену для выкупа части объекта, если недвижимость находится в совместном владении.

Метод сравнения продаж (МСП) представляет интерес как для продавца, так и для покупателя. Первый не прогадает в плане прибыли, а второй будет уверен, что не потратил лишнее.

Основа метода – анализ рынка жилья и коммерческой недвижимости со схожими характеристиками. На практике это выглядит как определение средней цены исходя из данных о проведенных сделках на рынке. Самое сложное в данном случае – подобрать максимально схожие варианты.

Важная характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости – невозможность использования этого метода при определении стоимости крупных и специфических комплексов.

Чтобы получить некоторое представление о процессе, представим процесс поэтапно:

анализ сделок в выбранном сегменте рынка;
отбор вариантов по характеристикам: местоположению, физическим признакам, потенциальным выгодам и прочему;
анализ цен на выбранные объекты;
составление сравнительной таблицы с указанием причин расхождения по цене;
согласование стоимости оцениваемого строения или помещения.

Метод парных продаж в оценке недвижимости играет не последнюю роль в определении справедливой цены объекта путем сравнительного анализа. Цель процедуры состоит в том, чтобы после отбора подходящих вариантов рассчитать размер поправок, применяемых к стоимости оцениваемого помещения.

Основная суть – подбор пар объектов, различающихся только по одному признаку, и сравнение их продажной стоимости. Например, если оценке подвергается комплекс, состоящий из жилого дома, гаража, бани и хозяйственных построек, то при отсутствии полностью схожих сделок определяют корректировочную цену каждого элемента, а затем вычисляют общий ценник. Во внимание принимается:

доплата за каждый элемент. Если говорить кратко, то необходимо сопоставить сумму продажи дома с гаражом и без него, а затем проделать то же по всем остальным компонентам;
определение цены. На основе анализа следует найти показатель стоимости, которая была бы приемлемой для рассматриваемой недвижимости, с учетом того, обладает ли она теми же характеристиками, что и сопоставимый с ней объект.

Попарное сравнение характеристик отдельных строений и помещений полностью оправдывает себя, если речь идет об определении стоимости конкретного объекта. Когда специалисту нужно оценить положение дел на рынке и обозначить намечающиеся тенденции, применяется метод регрессионного анализа в оценке недвижимости.

Условие использования метода – наличие большой выборки статистических данных с подробной расшифровкой всех составляющих:

местоположения,
инфраструктуры,
окружения,
физических характеристик.

Сложность метода множественной корреляции состоит в том, что составление уравнений для проведения многофакторного анализа требует специальных знаний в области статистических исчислений. Однако подобное исследование позволяет риелтору на порядок повысить качество предоставляемых услуг.

Предположим, что продаже или сдаче внаем подлежит помещение, в отношении которого можно гарантировать стабильность по двум показателям:

постоянные поступления, без кассовых разрывов;
динамика положительного роста доходов.

Если оба эти утверждения справедливы, то метод капитализации дохода при оценке недвижимости предприятия может предполагать применение следующей формулы расчета:

ОС = ЧОД / Ккап, где

ОС – оценочная стоимость встроенного или отдельно стоящего помещения;
ЧОД – чистый ожидаемый доход;
Ккап – коэффициент капитализации.

При определении чистой прибыли нужно ориентироваться на размер ожидаемой выручки от аренды – потенциальный валовый доход (ПВД) при условии полного заполнения всех площадей:

ПВД = Поб * Сар, где

Поб – общая коммерческая квадратура (площадь под наем);
Сар – арендная ставка в денежном выражении.

Информацию о стоимости 1 м2 берут из уже заключенных договоров аренды или исходят из минимально возможных ставок для данного типа помещений.

В дополнение алгоритма расчета иногда используют ВРМ (валовый рентный мультипликатор) – показатель отношения цены продажи к потенциальному и действительному доходу от сдачи объектов в аренду. Этот коэффициент не рассчитывается на основании данных о продаваемом строении, а является отражением тенденций, сложившихся на рынке.

Сложнее дело обстоит с определением коэффициента капитализации. Для начала нужно выбрать способ его вычисления, например, метод Ринга для расчета нормы возврата капитала.

Для исчисления общего показателя капитализации применяют формулу:

Ккап = Скап + Из * Нвоз, где

Ккап – коэффициент капитализации;
Скап – ставка прибыльности капитала;
Из – показатель снижения стоимости помещения или сооружения;
Нвоз – норма возврата капитала.

По Рингу, последний показатель находится в обратной зависимости от предполагаемого количества лет владения или распоряжения объектом без учета ставки рефинасирования, как предполагает формула Инвуда.

Тема 2 . Методология оценки недвижимости.

Ситуации, когда объемы и ритмы поступлений заранее известны и поддаются уверенному прогнозу на ближайшие несколько лет, к сожалению, редки. Поэтому в рамках определения потенциальной доходности объектов, выставленных на продажу или передаваемых в залог, наиболее распространенным способом оценивания коммерческих строений считается метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости.

Применение данного способа оправдано в случае, когда объем поступлений отличается в разные периоды времени – по годам или с учетом сезонности.

Формула расчета стоимости недвижимости с глубиной прогноза в один год с учетом сезонности выглядит примерно так:

ОС = Дож1 / (1 + Крен1) + Дож2 / (1 + Крен2) + Дож3 / (1 + Крен3) + Дож4 / (1 + Крен4), где

ОС – оценочная стоимость с учетом дисконта, или ДДП;
Дож – суммарная прогнозная прибыль за один сезон (цифровой идентификатор означает номер сезона);
Крен – плановый коэффициент рентабельности. Цифровой идентификатор используется, если процент не одинаков в разное время года или на несколько ближайших лет.

Для того чтобы результаты расчетов были информативными и максимально приближенными к реальности, а исчисленная стоимость реверсии – объективной, нужно следовать определенному алгоритму:

Установить период прогнозирования.
Проанализировать плановые величины прибыли, используя данные финотчетности и другие источники.
Рассчитать реверсию – остаточную стоимость объекта или его части после окончания периода его полезного использования.
Определить дисконт для исчисления зависимости доход-риск в конкретной ситуации.

Когда для приобретения помещения планируется привлекать заемные средства, то ипотечно-инвестиционный анализ является методом оценки недвижимости, применяемым коммерческим субъектом для определения размера вложений. Существует два варианта проведения процедуры:

прямой метод – суммирование собственных и заемных средств;
техника Эллвуда – при том же подходе делается акцент на выделение доли, вложенной организацией, и средств привлеченных инвесторов.

Этот метод сравнивает аналогичные объекты на рынке с выводом средней стоимости по рынку.

Рассматривая оценочные объект, специалист принимает во внимание: расположение(торцевая или нет, этаж), ремонт, и прочие факторы.

Данный метод обладает большой точностью, поэтому так популярен. Так же мы считаем он очень универсален.

Как делается оценка:

просматриваются все аналогичные объекты и сделки с ними;
вся информация проверяется (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
выявляется средняя цена по рынку относительно оценочного объекта недвижимости.

Этот метод используется недвижимости, которая сдается в аренду. Это наиболее простой и универсальный способ.

Рассчитывается по следующему :

нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
определяется валовый рентный мультипликатор, среднее по рынку;
годовая ставка перемножается с мультипликатором;
итог, стоимость оцениваемого объекта.

Данный способов используется для оценки так же рентной недвижимости.

Это уже более точный и детальный способ, нужно определить стоимость здания, земли и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает связь чистого дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как средний так и точный.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
определение коэффициента капитализации основываясь на прибыли и нормы возврата денег;
определение цены объекта учитывая чистую ренту и коэффициент капитализации.

Всё об особенностях оценки недвижимости: её принципах, методах и подходах

Существует несколько способов определения стоимости объекта собственности, имеющего производственно-коммерческое назначение. Большинство этих способов объединены в три подхода: 1) доходный; 2) сравнительный (рыночный); 3) затратный (имущественный). Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать несколько оценочных методов. Цель использования более одного метода — достижение обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Рассмотрим каждый из трех подходов, используемых при оценке недвижимости.

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов. Приведенная к текущему моменту стоимость будущих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, как много готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Доходная методика оценки объектов недвижимости считается одним из самых популярных в современной экономике, так как позволяет получить подробную информацию о том, какую прибыль можно получить от эксплуатации того или иного объекта недвижимости или от его реализации.

Другое известное название этого метода – маржинальный, то есть метод оценки с целью определения всех вариантов прибыли.

В рамках этого метода используются два варианта расчетов, каждый из которых ориентирован на подсчёт итогового размера дохода:

Метод сравнения конкретного объекта недвижимости с другими существующими считается одним из наиболее популярных в настоящее время. Иначе его называют методом парных продаж в оценке недвижимости. Популярность данного метода обусловлена сразу несколькими факторами, которые оказали своё влияние на формирование доминирующего положения этого метода над остальными.

К таким факторам относятся:

Оценку конкретного объекта недвижимости можно осуществить двумя способами – самостоятельно или с использованием специализированных оценочных организаций.

В том случае, если необходимо проводить оценку, обращаясь в специализированные оценочные организации, необходимо соблюсти ряд определённых требований:

при обращении для проведения оценки необходимо выбрать такую организацию, которая имеет аккредитацию на проведение оценки конкретным методом.
В том случае, если оцениваться будет уже существующий объект недвижимости, оценщик должен иметь на руках все те документы, которые этот объект смогут охарактеризовать в полной мере.
В том случае, если оценочная организация не имеет аккредитации в конкретной сфере, сформировать отчёт о стоимости того или иного объекта недвижимости может специалист Росреестра.
Если речь идёт о строительстве здания, которое пока находится на бумаге, то для проведения оценки необходимо предоставить сведения обо всех затратах, которые должны быть сделаны и уже осуществлены.

При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.

расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
расчет износа;
расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Все рассмотренные методы оценки стоимости недвижимости часто комбинируются для получения оптимального и выгодного для обеих сторон решения. Стоит помнить, что компания, которая проводит оценку недвижимости, может также вам предложить множество других услуг, связанных с продажей или сдачей в аренду здания.

При обращении в подобную компанию вы можете воспользоваться такими услугами:

Получение статистических данных относительно ситуации на рынке.
Сделав оценку вашей недвижимости, специалист может составить шансы ее успешной продажи или сдачи в аренду именно в это время.
Осуществление анализа рынка и аналогичных предложений на нем.
Определение реальной стоимости объекта, а также определение максимальной ценовой политики относительно спроса и подобных предложений.
Составление акта оценки имущества. Такой документ обязательно понадобится при страховании, продаже или сдаче в аренду помещений.
Составление акта, который мог бы подтвердить обоснованность требуемых затрат на реконструкцию того или иного здания.

Таким образом, оценка стоимости зданий и помещений, и непосредственно основные методы оценки недвижимости являются неотъемлемыми составляющими при формировании договоров купли-продажи или аренды.

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Когда происходит оценка?

Рыночная оценка недвижимости зачастую осуществляется при заключении договора купли-продажи.

Сторона, которая продает объект, заинтересована в том, чтобы не занизить цену. Продавцу нужна не только реальная стоимость недвижимости, но и сумма, которая позволяла бы совершить небольшой торг и при этом не потерять существенную сумму.

Заинтересован в оценке и покупатель. Иногда продавцы слишком завышают цену, хотя, очевидно, что объект не стоит таких больших денег. Установленная цена помогает выгодно продать и купить любой объект.

Основные методы оценки недвижимости

Конечно же, множество владельцев избегают обращения в специализирующуюся компанию для оценки имущества.

Это связано:

во-первых, с нежеланием владельца определять сколько стоит его дом или квартира на рынке;
во-вторых, с дополнительными затратами, которые придется оплатить после оценки.

Безусловно, покупатель или арендатор также заинтересован в том, чтобы узнать обоснованно ли он заплатит за недвижимость.

При оценке появляется шанс больше узнать о фактах, которые пытается скрыть владелец, например:

о повреждениях или дефектах;

Внимание! В некоторых случаях владельцы квартир пытаются скрыть из виду или попросту не оценивать дефекты, повреждения, которые требуют внимания. Это может значительно повлиять на стоимость квартиры или помещения.

об экологии;

Часто в объявлениях владельцы указывают о развитой инфраструктуре, экологически чистом районе, но не всегда все складывается так гладко. Владелец квартиры имеет возможность оценить уровень экологии, отчего также будет зависеть стоимость.

про юридические неточности;

Во время оценки имущества, компания, которая занимается этим, может также определить прописан ли в это квартире кто-либо, а также обнаружить множество других «странностей» недвижимости.

Существует несколько методов оценки стоимости недвижимости, среди них можно выделить основные:

доходный;
затратный;
сравнительный.

Рассмотрим каждый из них более подробно.

Этот метод основан на расчете будущего дохода от сделки, а также расчете стоимости жилья на сегодняшний день. Кроме того, при составлении такой оценки учитываются все риски и нюансы, которые могут стать проблемой при составлении контракта. Стоит отметить, что такой метод является самым распространенным.

Этот метод предполагает получение прибыли от сделки. Именно поэтому, его чаще всего используют при сдаче помещения в аренду.

Заметка! Этот способ также включает в себя метод дисконтирования в оценке недвижимости. Он основывается на определении выгодной стоимости недвижимости с прогнозом ее ценовой политики на будущее.

Этот метод чаще всего применяется для оценки домов. В такой оценке специалисты учитывают затраты на улучшение того или иного дома, особенно если он является достаточно старой постройкой.

Также в этом методе высчитывается процент за износ (качество строительных материалов, отделки, перекрытий и т. д.). Такая методика оценки направлена на определение «адекватной» цены постройки в сравнении с новыми зданиями такого типа.

Стоит помнить, что результат от проведения такой оценки может быть как в лучшую, так и в худшую для продавца сторону. В лучшем варианте стоимость жилья будет увеличена, а в худшем – дом просто обесценится, так как более новые постройки будут гораздо лучше.

Затратный метод выгодно использовать в следующих случаях:

при страховании недвижимости;
при реконструкции объектов;
в случае обложения здания налогом;
при оценке стоимости нового объекта;
при создании плана по улучшению постройки.

Исходя из вышесказанного, затратный метод не всегда будет выгодным для покупателя или продавца.

Внимание! Применять этот способ оценки стоит, только если вы уверены в положительном результате оценки.

Сравнительный метод оценки недвижимости основан на сравнении отдельно взятого объекта с другим аналогичным этому. Иными словами, специалисты берут для сравнения такое же здание, которое уже оценено.

Внимание! При сравнивании, второй объект, который получил свою оценку, должен полностью совпадать по характеристикам с неоцененным «близнецом».

Для оценки чаще всего берут такие характеристики:

размеры;
площадь земельного участка (при наличии);
месторасположение;
инфраструктура (больница, школа, магазин, аптека, детский сад и т. д., расположение этих зданий относительно оцениваемого объекта);
технические характеристики здания (дата постройки, материалы, отделка и т. д.);
ситуация относительно транспорта и экологии.

Оценка объектов недвижимости : методы и подходы

Метод оценки недвижимости выбирается исходя из характеристик самой недвижимости, а также целей оценки. Если исследуемый объект типовой, можно найти его аналоги, то применяют сравнительный метод. При проведении изучения квартиры в новостройке лучше всего прибегать к затратному подходу.

Каждый из этих способов оценки недвижимости имеет свои особенности. Поэтому специалисты, которые понимают, какой объем работ им предстоит, выбирают наиболее оптимальный, который при минимальных трудозатратах даст наиболее точный результат.

Это один из самых распространенных методов оценки недвижимости, который основан на том, что изучаемый недвижимый объект сравнивается на рынке недвижимости с аналогами, о которых есть данные о стоимости совершенных с ними сделок. Чтобы применить этот метод оценки, необходимо чтоб исследуемый объект отвечал следующим условиям:

он должен быть типичным, а не уникальным;
данные о нем должны быть исчерпывающими, включая условия совершения сделок;
сопоставимость факторов, влияющих на стоимость сравниваемых аналогов изучаемого объекта недвижимости.

Сравнительный подход изучения недвижимости имеет следующие этапы: :

Изучение рынка недвижимости. На этом этапе осуществляется анализ положения и тенденций рынка в том его сегменте, к которому относится объект оценки. Выявляются схожие объекты, которые наиболее близки по параметрам к изучаемому и с которыми сравнительно не так давно проводились сделки по отчуждению.
Получение информации о выставленных на продажу или недавно реализованных аналогах изучаемого объекта оценки и проверка ее на достоверность. После этого на этом этапе эти аналоги сравниваются с оцениваемым объектом. На данном этапе формируется первоначальная стоимость изучаемой недвижимости.
Этап, на котором первоначальная стоимость поддается корректировке на основе выявленных между ними отличиями. В результате этой корректировки устанавливается стоимость изучаемой недвижимости через согласование скорректированной стоимости аналогов.

Те объекты, которые сопоставляются, не только должны принадлежать к одинаковому сегменту. Сделки по отчуждению с ними должны происходить на типичных условиях, характерных для этого сегмента:

Они должны находиться на рынке в одно и то же время. Нет смысла сравнивать два схожих объекта, один из которых оценивается сейчас, а другой продавался 15-20 лет тому назад.
Субъекты, которые совершают сделку, должны быть независимы. Для данного случая под независимостью понимается то, что сделка заключается по рыночной стоимости, если обе стороны:

не являются родственниками;
не состоят в холдинге и независимой дочерней фирме;
не имеют другой взаимозависимости и взаимозаинтересованности;
сделки не проводятся с теми объектами, у которых есть отягощения договором залога или другим обременением;
не реализуют недвижимость умерших лиц и т.п.

Наличие инвестиционной мотивации. Она определяется степенью изношенности сравниваемых аналогов, мотивы покупки должны быть аналогичны, а сами объекты использовались наилучшим способом и наиболее эффективно.

Когда выбираются аналогичные исследуемой недвижимости объекты, их ищут по соответствию таким критериям:

физическим характеристикам;
местоположением;
условиям продажи;
времени продажи;
права собственности на объект недвижимости;
условия финансирования соглашения по отчуждению недвижимости.

В данном подходе в основу оценки объекта недвижимости положены данные, которые свидетельствуют о возможности получения какого-либо дохода с этого объекта при приобретении его потенциальным покупателем. То есть, предполагается, что цена объекта, на приобретение которой потрачен определенный капитал, должна в полной мере отвечать оценке качества и величины дохода, который на текущий момент этот объект может дать.

Данный подход состоит из следующих этапов:

Рассчитывается валовый доход от использования исследуемой недвижимости. При этом в основу положен анализ текущих ставок и тарифов, которые действуют на рынке аренды аналогичных объектов.
Оцениваются финансовые потери, если загрузка будет неполной, то есть, будет простой арендуемой недвижимости, из-за чего платежи за ее сдачу не будут поступать. Величина финансовых потерь также проводится на основе действующих цен на рынке недвижимости для аналогичных объектов. Полученная в результате этих расчетов величина отнимается от валового дохода. В результате получается конечный показатель, который и будет действительным валовым доходом.

Рассчитываются расходы, которые связанны с оцениваемым объектом:

эксплуатационные расходы, которые связаны с эксплуатацией объекта;
фиксированные расходы, которые связаны с обслуживанием задолженности перед кредиторами: процентов по займам, амортизационные отчисления, налоги и т.п.;
расходы на резервы, которые связаны с покупкой или заменой принадлежностей для исследуемого объекта .

Определяют размер чистого дохода, который получат в случае реализации исследуемого объекта.
Рассчитывается коэффициент капитализации.

Данный подход позволяет провести независимую оценка недвижимости в текущий момент как стоимость будущих финансовых потоков, поэтому он позволяет отразить:

доход, который можно извлечь от эксплуатации исследуемой недвижимости в течение его срока службы, его качество и количество;
существующие риски, которые характерны для оцениваемой недвижимости.

Судебная строительная экспертиза
Землеустроительная экспертиза
Строительно техническая экспертиза для суда
Практика судебной строительной экспертизы

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

Оформление ипотечного кредита;
Купля-продажа квартиры;
Обмен жилья;
Судебные разбирательства;
Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.