Как сделать оценку квартиры для продажи

      Комментариев к записи Как сделать оценку квартиры для продажи нет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать оценку квартиры для продажи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Процесс определения стоимости предмета продажи проводится, учитывая все законодательные требования, принципы, методы.

Процесс оценки квартиры включает несколько этапов:

  • выбор оценщика, постановка задач;
  • формирование договора, планирование дальнейших действий;
  • сбор информации, а также аналитическая часть;
  • расчет окончательной стоимости;
  • получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости;
  • составление оценочного отчета с предоставлением заказчику.

Первым делом определяется цель оценочной процедуры (продажа, ипотечное кредитование), от чего зависит размер суммы, требующий установления.

Какие бывают виды стоимости:

  • рыночная, определяется с целью дальнейшей реализации;
  • страховая, необходима страхователю, оформляющему страховочный полис;
  • залоговая, базируется на договоре кредитования.

Данный этап также включает ознакомление с предметом договора для установления его главных характеристик:

  • местоположение;
  • объемы площади;
  • документационное подтверждение.

После детального изучения оценщиком предмета договора он получает возможность составить план проведения дальнейших работ, начиная с визуального осмотра, заканчивая составлением договора, где описываются условия процесса.

Важно! Следует учесть отдельные случаи, когда при больших объемах работы допускается привлечение дополнительных экспертов.

Также обязательно определить сроки проведения процедуры, зафиксировать условия, обстоятельства, формирующие конечную стоимость жилья.

Достоверность собранной информации гарантирует нужный результат. Требуется учитывать возможные дефекты, другие нюансы (территория, юридическое оформление), способные поставить под угрозу дальнейшее оформление сделки.

При определении окончательной цены недвижимости применяется несколько методов расчета:

  1. Доходный. Определяет вероятность получения выгод от использования недвижимости.
  2. Сравнительный. Сравнение предметов договора, обладающих одинаковыми свойствами. Данный способ не применяется в случаях с домами, имеющими исключительные параметры. Это обстоятельство нужно обязательно брать во внимание оценщикам.
  3. Затратный. Учитывает расходы, произведенные ранее, включая относящиеся к процессу восстановления, когда присутствует износ.

Отчет обязательно должен содержать следующие данные:

  • дата составления;
  • информация об оценщике;
  • описание предмета;
  • методология проведения процедуры;
  • документационные обоснования;
  • итоговая сумма.

Важно! Нужно принять во внимание оформление отчета (печать, подпись) – без него документ могут признать недействительным.

Отчет является обязательным актом, если владелец планирует дальнейшую передачу имущества для ипотечного кредитования. Либо оценка производится относительно спорного предмета, когда точная цифра оценивания имеет решающее значение.

Как оценить стоимость квартиры

Как правильно оценить стоимость своей квартиры для продажи? Конечно, обратиться к специалистам.

Важно! От грамотно выбранного исполнителя зависит успех в получении необходимой услуги, безупречное проведение процедуры оценки.

При поиске риэлтора-профессионала в данной сфере необходимо, прежде всего, уделить внимание его квалификации: итоговая цифра должна устраивать собственника, параллельно отображая реальную экономическую ситуацию.

Получение справедливой оценочной стоимости возможно только при обращении к квалифицированному профессионалу, имеющему солидную репутацию.

Но нужно понимать: указанная для отчета цифра не всегда гарантирует продажу недвижимости именно по этой стоимости. Плюс, оценщик указывает лишь примерную сумму, за которую объект можно реализовать, учитывая стандартные условия и актуальную ситуацию на рынке.

Конечная оценка определяется несколькими важными критериями.

Местоположение недвижимости

Объект, расположенный в элитном районе, оценивается выше, нежели дом, расположенный за городом. Апартаменты в центре стоят на порядок дороже аналогов на окраине, также имеет значение соседство с социально-значимыми объектами. Значительную роль сыграет близость удобных транспортных развязок.

Наличие необходимой юридической документации

Отсутствие установленных законом документов может оказать существенное влияние, изменив размер оценочной стоимости.

Одним из главных параметров, влияющих на окончательную цену объекта, является количество собственников недвижимости. Чем их меньше, тем более высокая цифра будет фигурировать.

Размер имущества, структура объекта

Здесь значительным нюансом выступает небольшая деталь: размер объекта пропорционален стоимости квадратного метра. Причем обратно-пропорционально, то есть чем меньше объект, тем выше цена одного метра данного помещения.

Обусловлена такая ситуация увеличением вероятности быстрого нахождения покупателя при общей низкой цене объекта – чем меньше размер недвижимости, тем значительно меньше его общая цена.

Также большую роль будут играть планировка будущей покупки, ее состояние и прочие составляющие, влияющие на общий вид объекта:

  • развитая сеть коммуникаций, инфраструктуры;
  • множество технических характеристик: год постройки объекта, материал, используемый строителями, задействованные технологии.

Перед тем, как оценить свою квартиру для продажи, требуется обратиться к специалисту. Он должен принять во внимание все сопутствующие условия, а затем назвать объективную цену.

Важно! Заказчик, ставя под сомнение осуществленную процедуру, смело может воспользоваться услугами независимых экспертов, выполнив новую оценку.

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Как оценить квартиру перед продажей: четыре способа

Официальная оценка недвижимости – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

  • Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
  • Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
  • Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
  • В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
  • Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

  • Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
  • Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
  • Цель проведения экспертизы,
  • Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
  • Список документов, использованных при проведении анализа,
  • Список методов анализа,
  • Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
  • Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

При проведении сделок с недвижимостью, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья, его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

  • капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
  • декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
  • сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом. Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире. Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Риэлтор будет преследовать, прежде всего, личные интересы, которые сводятся к получению финансового вознаграждения. Агента по недвижимости не особо заботят проблемы потенциального клиента. Скорей всего квартиру он будет оценивать не по реальной рыночной стоимости, а исходя из опыта осуществленных сделок и личной интуиции. Как правило, оценка недвижимости окажется завышенной, и срок ее продажи возрастет.

В эпоху интернета и доступности любой информации несложно узнать, как рассчитать для продажи стоимость квартиры самостоятельно. Для этого не требуется специального образования, достаточно уметь считать и анализировать. Правильно установленная стоимость жилья – это 100% успех, залог быстрой и выгодной сделки.

Если потребуется официальная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, всегда можно обратиться в независимую саморегулируемую организацию оценщиков. За 3-5 тысяч рублей в течение 3-7 дней вы получите отчет с полным обоснованием рыночной цены вашей жилплощади.

Чтобы не растягивать процесс реализации на годы, неплохо узнать, как оценить квартиру для продажи правильно и заложить фундамент будущей удачной сделки. Предлагаем воспользоваться таким рекомендациями:

  • сначала займитесь теоретическими изысканиями. Запаситесь местными газетами c информацией о продаже квартир и подберите варианты, схожие с вашей ситуацией, позвоните по объявлениям. Соберите сведения с досок объявлений и из интернета. Чем больше будет данных, тем объективней окажется оценка. Запишите цены, которые узнаете с учетом возможной скидки продавцов — в среднем она составляет 15%;
  • уточните ситуацию на рынке недвижимости. Если наблюдается тенденция роста стоимости квадратных метров, сделайте корректировку в сторону увеличения стоимости жилья примерно на 5%, если наметился спад активности покупок – снижайте показатели на 10%;
  • теперь пора заняться математикой. Сложите общую стоимость всех выбранных квартир и разделите эту цифру на количество квадратных метров, входящих в них. В результате получится стоимость 1 м2 жилплощади, которая максимально приближена к вашему варианту жилья.

Полученный путем расчетов результат является важным показателем, но усредненным. Отстаивать установленную вами цену жилья аргументированно значительно проще. Лучше, чем хозяин этого не сделает никто, даже самый опытный риелтор.

Предусмотрите все нюансы, которые могут повысить стоимость объекта недвижимости. Например, при оценке квартиры для продажи в Москве принимается во внимание:

  • юридическая чистота документов и отсутствие препятствий для оформления сделки;
  • расположение дома в хорошем районе с удобной инфраструктурой, близость станции метро;
  • тип дома (кирпичный, монолитный, панельный), год его постройки;
  • этаж;
  • наличие в доме лифтов и их стабильная работа;
  • общая и жилая площадь, изолированность комнат, размер кухни и прихожей;
  • высота потолков;
  • наличие балкона, лоджии, эркера и их оформление;
  • вид из окна, окна на разные стороны дома;
  • ухоженный двор с детской площадкой, чистый подъезд, домофон.

Список для конкретной квартиры свой. Покупателям нравится, если владельцы квартиры не менялись в последние годы. Неплохим аргументом для повышения цены окажется свежий ремонт, новая сантехника и инженерные коммуникации.

Назначайте цену ниже средней, если необходима срочная продажа, а при наличии времени можно немного увеличить ее. Посмотрите на свою квартиру глазами покупателя, постарайтесь объективно подойти к ее оценке и исправить недостатки до момента появления первого клиента. И не забудьте о человеческом факторе, будьте вежливы и приветливы с людьми. Это работает!

Это – система оценивания, в основу которой взято определение расходов для воспроизводства или замены оцениваемого объекта, учитывая износ. Расходы на воспроизводство – это все расходы, необходимые, чтобы создать аналогичный объект, используя актуальные материалы и технологии на период оценивания.

Затратный способ основывается на определении стоимости строительства недвижимого объекта. Но установить стоимость отдельной квартиры таким образом нельзя, потому как многие части конструкции являются общими. Поэтому затратный способ применяется крайне избирательно.

Это – система оценивания, в основу которой положен расчет возможных доходов от использования оцениваемого объекта. То есть предполагается, что настоящую стоимость недвижимости можно сопоставить с суммой дальнейшей выгоды от результатов владения объектом.

Доходный способ можно использовать только для проведения оценки коммерческого или нежилого фонда недвижимости. К примеру, сдача в аренду складского помещения или офиса.

Перед самостоятельным оцениванием, важно разобраться, какие факторы влияют на оценку.

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие показатели:

  • месторасположение квартиры (насколько далеко она находится от транспортного узла, центрального р-на, есть ли рядом школы, детсады, магазины);
  • юридическая чистота недвижимости (есть ли долги, прописанные граждане и пр.);
  • техническое состояние (этаж, планировка, возраст постройки);
  • наличие домофона, консьержа, охраняемой парковки и другие показатели.

Переходим к самостоятельному оцениванию в 3 этапа:

  1. Исследование рынка недвижимости. Используйте для этого веб-сайты, журналы и газеты, в которых есть информация о продаже недвижимого имущества. Отберите те предложения, которые больше подходят. Внимательно отнеситесь к датам размещенных объявлений, актуальность играет очень большую роль.
  2. Отберите максимально возможное число схожих на оцениваемый объект предложений. Откорректируйте цены, учитывая возможные скидки. Стоит очень грамотно подойти к этому вопросу, чтобы потом можно было снизить или поднять цену, если рыночный уровень повысится.
  3. Откорректированную стоимость объекта поделите на количество метров и еще раз сравните с предложениями на рынке.

Для рядовых договоров купли-продажи, формально оценка квартиры не считается обязательной. Но последствиями такого подхода могут стать значительные материальные потери. Эффективной продажа квартиры будет, если заявленная стоимость соответствует рыночной.

О том, как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно узнать здесь.

Нередко продавцы завышают сумму, потому что неправильно ориентируются в рыночной ценовой политике. Тогда объект продажи рискует надолго «зависнуть» на рынке. А, если сумма занижается, то очевидны материальные потери.

Профессиональный оценщик избавит от данного рода рисков и расширит возможности по управлению сделкой купли-продажи. Оценщик пользуется как открытыми базами предложений, выставленных на рынок, но и собственными каналами информации, сведениями про реальные сделки. Специалисты могут спрогнозировать среднюю ценовую категорию предложения и цену продажи.

Если есть необходимость срочной продажи, то в задании на оценку квартиры можно добавить, что недвижимость должна быть реализована в течение конкретного срока. Оценщик, в свою очередь, определит конкретную цену, при которой найдется покупатель в указанный период.

Оценочные компании помогут и в вопросах, связанных с повышением цены для продажи. Эксперт может дать рекомендации, какие работы провести в квартире, чтобы дороже ее продать. Он составит прогноз, как перепланировка или другое вмешательство отразится на продаже объекта.

Чтобы провести независимое оценивание, заказчик вызывает экспертов по оценке. Они тщательно анализируют всю информацию по квартире и дают максимально точную оценку жилья и его стоимости.

Перед проведением процедуры между заказчиком и оценщиком составляется договор, в котором прописывают такие моменты:

  • Объект оценивания.
  • Для чего проводится оценивание.
  • Тип определяемой стоимости объекта.
  • Наличие сведений, требуемых для оценки.
  • Сколько стоят услуги оценивания.
  • Порядок проведения взаиморасчетов.

Обсудив ключевые моменты и подписав договор, проводится само оценивание квартиры.

  • Скачать бланк договора об оценке недвижимости
  • Скачать образец договора об оценке недвижимости
  1. Осмотр и фотографирование объекта.
  2. Составляется акт осмотра, в нем указывают все факторы, которые влияют на стоимость оцениваемой квартиры.
  3. Оценщик получает весь список документов, при необходимости собираются недостающие сведения.
  4. Проводится анализ и подбирается подходящий способ оценивания, рассчитывается стоимость квартиры.
  5. Заключительный этап – составляется оценочный акт по результатам выполненных работ.

Скачать бланк акта осмотра квартиры

Предоставляются ксерокопии всех необходимых документов, но может понадобиться подтверждение, поэтому оригиналы следует иметь при себе. Список документов, нужных для оценки может отличаться в зависимости от цели ее проведения.

Вам понадобится:

  1. паспорт гражданина;
  2. паспорт или другой, подтверждающий личность собственника документ (если вы им не являетесь);
  3. технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  4. документ, на основании которого была получена квартира (дарение, наследство, договор купли-продажи и др.);
  5. документ о регистрации права собственности на объект недвижимости;
  6. справка о регистрации и характеристика помещения (формы №9 и №7);
  7. если собственников несколько, понадобятся документы, подтверждающие личность каждого и их документы на право собственности);
  8. выписка из ЕГРН (в случаях, когда в разных документах информация отличается).

Специалисты раскрывают правила, как продать квартиру быстро и выгодно, которые необходимо иметь в виду:

  1. Главный приоритет любого собственника — желание продать свою жилплощадь как можно дороже. Стоит тщательно изучить рынок, прежде чем установить цену. Если сильно завысить ее, то вряд ли удастся продать квартиру максимально быстро, а если занизить, то это тоже не будет плюсом. Обычно люди ищут подвох, если цена продажи ниже рыночной.
  2. Внимательно изучите все имеющиеся на руках документы — тот факт, насколько быстро вы сможете продать квартиру, напрямую зависит от степени их подготовленности. В случае если вы найдете покупателя, потребуется экстренно решать вопросы с оформлением, поэтому скорость продажи зависит от подготовки документации.
  3. Современный покупатель очень тщательно относится к покупке жилья, поэтому никогда не пытайтесь скрывать недостатки — пишите об этом открыто. Будет плюсом, если вы адекватно оцените свою квартиру, и для потенциальных покупателей не будет сюрпризом нерациональное завышение стоимости.
  4. Находите «золотую середину». При завышении цены вы можете выиграть в финансовом плане, однако если нужно как можно быстрее продать квартиру, стоит немного сбросить цену.

Дипломатические навыки сыграют огромную роль — всегда можно прийти к консенсусу, чтобы сделка не сорвалась.

В вопросе быстрой продажи квартиры помогут советы опытного риелтора. Вот основные из них:

  1. При подсчете стоимости используйте специальный калькулятор — его можно найти в открытом доступе. В онлайн-режиме достаточно просто ввести необходимые параметры объекта и указать его особенности.
  2. Отдельное внимание уделяйте стилистике объявления. Грамотно оформленный текст поможет найти «своего» покупателя. Указывайте в нем не только метраж, расположение дома, но и разнообразные нюансы, например, что может поместиться в той или иной комнате, находится ли она на солнечной стороне и т. д.

Образец хорошего объявления:

Где заказать оценку недвижимости

Перед тем как продать квартиру, необходимо изучить положительные и отрицательные стороны обращения к помощи посредника. К плюсам относятся следующие моменты:

  • риелтор хорошо знает рынок недвижимости, поэтому он реально сможет помочь продать жилье на выгодных условиях;
  • посредник поможет правильно оформить нужные документы по сделке с недвижимостью;
  • в условиях, когда на рынке спрос превышает предложение, привлечение риелтора может стать преимуществом. Специалист знает, как дорого продать квартиру и представить ее таким образом, чтобы она приглянулась потенциальным покупателям.

Минус лишь в том, что придется оплачивать услуги риелтора. Обычно посредник берет около 2,5–3 % от стоимости недвижимости. Если вы готовы отдать такую сумму, то смело привлекайте специалиста.

Нужно знать! Агентства берут не одинаковый процент со сделки, поэтому сначала имеет смысл выяснить цену на эту услугу в разных местах и выбрать наиболее приемлемый вариант.

Что сделать, чтобы продать квартиру максимально выгодно? Ведь известно, что на стоимость влияет географическое расположение, например, в Москве квартира будет стоить существенно дороже, чем в Московской области и тем более в любом другом регионе.

Изначально нужно сделать ставку на составление объявления. Существует несколько факторов, которые помогут выделить его из сотен других:

1. Укажите основные параметры квартиры, коснитесь основных нюансов: куда выходят окна, сколько комнат, где расположена кухня, совмещенный ли санузел.

Объект нужно подготовить к продаже. Что необходимо сделать обязательно:

  • навести идеальную чистоту — клиенты должны видеть свое будущее жилье в лучшем виде;
  • организовать качественный показ (именно в этом моменте может помочь посредник);
  • уделить внимание подъезду и «внешней стороне» квартиры, так как первое впечатление играет большую роль.

Не стоит вкладываться в ремонт. Как показывает практика, такие затраты не окупаются, тем более, что покупатели, возможно, захотят видеть будущее жилье в ином интерьере.

Следующий этап после размещения объявления и телефонных переговоров — показ квартиры. Здесь также существует несколько правил:

  • проведите потенциальных покупателей по всем комнатам;
  • отвечайте на любые вопросы, касающиеся квартиры, найдите общий язык с клиентами;
  • обращайте внимание на положительные моменты, которые не сразу заметны, обязательно упомяните их в процессе разговора.
  • 1-комнатные квартиры
  • 2-комнатные квартиры
  • 3-комнатные квартиры
  • купить комнату

Что будет после заказа и оплаты отчета

  • 1-комнатные квартиры
  • 2-комнатные квартиры
  • 3-комнатные квартиры
  • снять комнату в квартире
  • купить дом
  • купить участок
  • снять дом

Первым делом открываем интернет-ресурсы, где физические лица размещают свои объявления о продаже недвижимости. Подойдут и печатные издания, но там, как правило, информация не такая актуальная. Посмотрите на сайтах квартиры, которые находятся в вашем районе и у которых приблизительно такие же технические характеристики. Ориентируйтесь на них в первую очередь. Полезным будет позвонить по этим объявлениям, уточнить нюансы. В принципе, не является чем-то преступным даже съездить и вживую посмотреть объект.

Обязательно обратите внимание на то, сколько времени объявление находится на сайте. Если речь идет о сроке в полгода, то цена на объект явно завышена. Иначе на нее бы был спрос. Изначально поймите, что рыночная цена — это та, за которую люди готовы покупать. Вполне может быть, что вы покупали свою квартиру за одну стоимость, но на рынке поменялись условия, и теперь она стоит дешевле. Ждать, пока найдется ваш уникальный покупатель, который будет готов приобрести вашу недвижимость по завышенной цене, нет смысла.

Остановившись на 7-10 объявлениях, которые похожи на ваше, начнем делать глубокую оценку. Первое, что делает вашу квартиру дороже, это инфраструктура, транспортное сообщение. Например, ваша квартира находится в шаговой доступности от метро, а другая, на которую вы ориентируетесь, уже в 10 минутах ходьбы от станции. Значит, ваша квартира чуть дороже.

Далее, тип и конструкция дома. Квартиры в панельном, кирпичном и каркасном доме при прочих равных стоят по-разному. Разумеется, квартира в кирпичном доме будет дороже всего, а в панельном — дешевле всего.

Далее, количество комнат и ремонт — немаловажная вещь. Если с комнатами все понятно, то ремонт вызывает много вопросов. У каждого свое представление о том, что такое хороший ремонт. Если вы просто переклеили обои перед продажей, это не значит, что у вас хороший ремонт. Новая сантехника, плитка, замененная проводка, современные окна, качественный пол — это хороший ремонт.

Для многих людей важен этаж. Например, во все времена первый этаж всегда был дешевле всех остальных, а верхние — дороже. Площадь кухни тоже важная вещь. Не удивляйтесь, если из-за вашей трехметровой кухни покупатели будут просить снизить цену. Наличие балкона или лоджии всегда приветствуется. Если же лоджия застеклена и утеплена — можете чуть добавлять в цене.

Несмотря на то, что белорусы — люди скромные и редко с чем-то спорят, во время покупки квартиры они торгуются до пены у рта даже за $10, и нужно быть к этому готовым. Как? Очень легко. Просто добавьте к стоимости вашей квартиры небольшую сумму. Чем дороже квартира, тем больше нужно сбросить. Если вы продаете однокомнатную «хрущевку» за $35 тыс., то сторговать $500 вполне нормально. Если квартира стоит $70 тыс., то торг должен быть в интервале $1000-1500.

Плюс если на рынке кризис и цены на квартиры падают буквально каждую неделю, то не скупитесь и не медлите. Не скинув немного сегодня, потом придется скидывать еще больше. Поверьте, покупателю наплевать, сколько стоила ваша квартира пять лет назад, сколько вы в нее вложили и сколько вам нужно средств с ее продажи. Это рынок, и он жесток, особенно в кризисные периоды. Каждый забоится о своем благополучии.

Как получить готовый отчет об оценке

Если все вышеперечисленное вам не помогло и вы все еще сомневаетесь в правильности оценки вашей квартиры, попробуйте воспользоваться онлайн-калькуляторами для расчета стоимости. На сайтах многих агентств недвижимости есть такой калькулятор. Там вы вводите такие данные, как расположение, количество комнат, наличие ремонта и так далее. Таким образом, программа высчитывает приблизительную стоимость вашей квартиры, ориентируясь на похожие объявления.

Этот лайфхак мы узнали от столичных риэлтеров. Чтобы не терять время и деньги, меняйте цену в объявлении каждые две недели. Например, после публикации объявления вам не поступило ни одного предложения. Что ж, значит, цена определена неверно. Уменьшите стоимость на $2 тыс. и посмотрите, что будет. Если опять ничего, то снова уменьшаем ценник на $2 тыс. Если же звонки идут, просмотры имеются, то все в порядке с ценой, просто ждите своего покупателя. Удачи!

  • Месторасположение квартиры;
  • Объекты в шаговой доступности;
  • Удаленность от центра города;
  • Транспортная развязка;
  • Насколько квартира чиста юридически (нет ли долгов, собственников до 18 лет и т. п.);
  • В каком техническом состоянии находится недвижимость;
  • Сколько в квартире комнат;
  • Этаж, на котором она расположена;
  • Есть ли балкон или лоджия;
  • Есть ли изъяны (не узаконена перепланировка, квартира расположена на 1 или последнем этаже);
  • Площадь квартиры;
  • Материал, из которого выполнен сам дом (кирпичные дома выше ценятся);
  • Есть ли в доме охранная, пожарная сигнализация;
  • Есть ли свободные парковочные места и так далее.

Часть из этих критериев, конечно, можно назвать второстепенными, но все они в конечном итоге влияют на стоимость квартиры в целом.

Такая процедура выполняется несколькими способами. Безусловно, все они имеют как достоинства, так и недостатки. На каком остановиться, каждый собственник решает для себя. Итак, как же оценить стоимость квартиры?

Способ № 1. Его вполне можно назвать официальным: проводится такая оценка компаниями, у которых есть разрешение на данную деятельность либо БТИ.

Если обращаться за помощью к частным компаниям, то можно получить подробнейший отчет о том, в каком состоянии находится квартира, сравнительную характеристику ее с другими, находящимися на рынке.

Если такого отчета нет, могут возникнуть трудности во время приобретения жилья по ипотеке, а значит основная масса потребителей – желающие оформить ипотечный кредит.

Минус этого варианта в том, что цена может быть несколько ниже реальной. Чтобы эта проблема была исключена, в отчет вносят поправки, основанные на падении или росте стоимости квартиры за последний месяц.

Способ № 2. Стоимость квартиры определяют риелторы. Хотя для них это всего лишь возможность привлечь клиентов.

Приблизительная стоимость определяется во время общения с собственником по телефону. Это вызывает доверие и признание потенциального клиента.

Достоинством здесь можно назвать то, что риелтор при оценке пользуется реальными цифрами, соответствующими фактической ситуации на рынке. Также риелторы с серьезным опытом работы уже интуитивно определяют, за какую цену можно продать тот или иной объект.

Способ № 3. Самостоятельная оценка. Она основывается на сведениях, доступных в сети интернет.

Существуют определенные ресурсы, специальные программы и онлайн-калькуляторы, используя которые можно рассчитать стоимость недвижимости не вставая с дивана, только используя известные характеристики жилья.

Можно также использовать базы недвижимости, в поисковике вбивается характеристика объекта, а выдаются уже схожие запросы. Основываясь на них, определяется стоимость.

Минусы здесь тоже есть: не учитывается возможность торга, высока вероятность завышения стоимости, некоторые индивидуальные черты квартиры просто остаются неучтенными.

На этом способе остановимся немного подробнее, так при его использовании исключаются лишние расходы, оценка происходит быстро.

На самом деле алгоритм такой оценки прост, заключается он в следующем:

  • Изучается база предложений по продаже квартир, при этом учитывается актуальность информации;
  • Стоит учесть, что если цены на жилье растут, скидка на него обычно не делается, в период падения – наоборот;
  • Подсчитывается стоимость 1 кв. м. аналогичного жилья, можно учесть также скидку, которая составляет 5-15% от общей стоимости.

Конечно, проведение оценки самостоятельно экономит финансы.Но оценка все-таки будет являться поверхностной.

Способ № 4. Устанавливается та стоимость, которую хочет продавец. Иначе такой вариант называют авторитарным. В этой методике есть существенный минус: покупателя можно ждать не один год. И никто не сможет гарантировать, что он вообще появится.

Далее остановимся подробнее на таком тонком моменте для продавца и покупателя квартиры, как торг. Пожалуй, все наши читатели видели такую строку в объявлениях о продаже недвижимости. Как же правильно торг осуществлять?


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.