Принудительный обмен жилыми помещениями как мера охраны жилищных прав граждан

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддер жания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года.

Учитывая, что в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики и законности постановляет дать судам следующие разъяснения:

Общие положения

1. В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

2. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Вернуть в Жилищный Кодекс возможность разделения лицевого счета в муниципальной квартире и заключения отдельных договоров найма помещения

Ранее в Жилищном Кодексе было предусмотрена возможность разделения лицевого счета и заключения нескольких договоров найма вместо одного в случае возникновения в муниципальной квартире нескольких семей. По нелепой случайности эту норму из закона убрали, сделав бесправными бывших членов семьи.

Таким образом все проживающие теряют право приватизировать, обменять свое жилье, если не придут к взаимному согласию, усугубляется ситуация тем, что вариантов обмена муниципального жилья практически нет.

Принудительный обмен жилыми помещениями как мера охраны жилищных прав граждан

Принудительный обмен жилых помещений — это раздел жилого помещения (разъезд) граждан, проживающих по одному договору найма в одной квартире, Который происходит независимо от их согласия по решению суда (ст. 68 ЖК РСФСР).

Требовать принудительного обмена может любой из членов семьи, проживающих в данной квартире, независимо от того, кто является нанимателем и кто кого вселил когда-то к себе на жилую площадь.
Нет, соседи по коммунальной квартире таким правом в отношении друг друга не обладают, поскольку они проживают в квартире по отдельным договорам найма. Это же относится и к той ситуации, когда между членами семьи был разделен лицевой счет, а потом один из них стал требовать принудительного обмена квартиры.

Иванова А.А. состояла в браке с Соколовым О.О. Они проживали в трехкомнатной квартире. В связи с расторжением брака между ними по решению суда был произведен раздел жилого помещения. С Ивановой А.А. заключен договор найма на две комнаты в квартире площадью 32 кв. м, с Соколовым О.О.- на одну комнату размером 12 кв. м. Иванова А.А. обратилась в суд с иском об обязании Соколова О.О. произвести обмен занимаемой комнаты на другую жилую площадь, ссылаясь на то, что совместно проживать в квартире с ним невозможно. Суд, отказывая в иске, указал, что стороны ранее были членами одной семьи и совместно пользовались трехкомнатной квартирой. Поскольку в связи с разделом жилой площади с каждым из них был заключен самостоятельный договор найма на изолированные помещения, принудить ответчика к обмену можно лишь при доказанности систематического нарушения им общественного порядка и фактов хулиганства, которые создают невозможность совместного с ним проживания. Обмен может быть произведен взамен выселения. Таких доказательств судом установлено не было. Согласно ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР, если наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, он может быть обязан судом взамен произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, которые укажет заинтересованная в обмене сторона.

В суде уже несколько месяцев слушалось дело о принудительном обмене между Рощиной А.А. и бывшим мужем. Наконец, вынесено решение, которым суд удовлетворил требования Рощиной А.А. и обязал бывшего мужа переехать в предложенную ему квартиру. Вдруг через четыре дня после вынесения решения граждане, с которыми они должны меняться, заявляют о том, что они передумали, так как неожиданно нашли лучший вариант для обмена.

7. Раздел жилого дома в натуре

ВИКА, Калужская область 06.12.2020Раздел: Иные жилищные споры

У меня была задолженность по теплоснабжению за 4 месяца,уведомлений от «тепло-инвест»не было, приказного уведомления не было. Но местный судья Думиничского р-на Калужской обл.Петушков без моего ведома вынес судебный приказ от 23.03.2018 года,в котором даже не указаны никакие сроки оплаты задолженности,так же написано что нужно заплатить пени и штраф без сроков. Письмо пришло на дом только 26.03.2018 года. Этого же числа произвела полную оплату задолженности. квитанцию на штрафы выписывать отказываются, говорят так плати, на это они получили отказ. Должна ли платить штрафы и пени, что это за самоуправство и беззаконие? Как мне защитить, по каким статьям и куда писать?
Заранее спасибо.

Елизавета, Москва 04.12.2020Раздел: Иные жилищные споры

В квартире прописаны я, сестра, племянник с сыном, отец(является нанимателем) и бывший муж, семейные отношения не поддерживаем, у каждого свой бюджет, даже холодильник.. Какова вероятность признания в суде нас разными семьями?

Сергей, Симферополь 23.11.2020Раздел: Иные жилищные споры

куда перечисляется компенсация за незначительную долю квартиры при судебном рассмотрении спора?

Aннa, Москва 21.11.2020Раздел: Иные жилищные споры

Мой муж является нанимателем 1-ком.квартиры 40кв.м в ней прписаны: он, бывшая жена их дочь 15 лет и наш сын 2,5 лет. Квартира была на троих, когда муж работал на стройке. На какой-либо размен квартиры его бывшая не согласна, живет там одна ( заселилась после того, как мой муж сообщил о принудительном обмене)и т.к. она выпивает дочь с ней не живет. Мы нашли две муниципальные комнаты (13 кв.м и 17 кв.м) в одной коммун. квартире (не смежные но один лицевой счет правда раньше и он был раздельный) но суд даже не стал рассматривать наше заявление (ст72 ч.2), но найти что-то другое мы не можем, ищем уже давно, т.к. с муниципальным жильем очень напряженно. Предлагали мы купить ей комнату и просили, чтобы она нам что-то предоставила, вобщем хотели мирно разрешить вопрос, но все бестолку. Долг за коммун.услуги составляет 35000 (еще свет и газ). Свои долги мой муж гасит, платить за нее не собирается, но нам сказали что квартиру мы можем потерять, если будут выселять , то всех. Сейчас уже просто крик отчаинья. Что в такой ситуации можно еще предпринять? Почему у нас не разбирают ситуацию и фактически идут на поводу у пьющей нигде не работающей женщины? Куда нам надо обратиться, чтобы данный вопрос был решен?? Ведь если будет выселение, то пострадают оба ребенка.

Эльвира, Москва 17.11.2020Раздел: Иные жилищные споры

Мужу в наследство досталась 2-х комн. квартира. А точнее он в доле с сестрой и братом. В этой квартире ни он, ни брат не проживают и не прописаны. Прописана и проживает сестра. Братья хотят продать квартиру и разделить деньги на троих. Либо как вариант продать доли сестре.
Сестра на отрез отказывается. Мол, этих денег ни на что не хватит, а в долги лезть не хочется. Братья скитаются по съемным квартирам. Без её согласия квартиру не продать. Квартира завещена им троим а пользуется ею только сестра.
Знакомый адвокат сказал что выселить по суду её невозможно потому что у неё несовершеннолетняя дочь бесполезно.
Так ли это в действительности?

8. Определение порядка пользования жилым помещением

Наталья, Серпухов 14.11.2020Раздел: Иные жилищные споры

Кто ответчик за неуплату коммунальных платежей за несовершеннолетнего в иске регресса. У ребенка только мама, но прописан он один в квартире бабушки собственника, но ни бабушка ни внучка в квартире не проживают.

Наталья Петровна, Красный Яр 11.11.2020Раздел: Иные жилищные споры

Мы с мужем родились и прожили до 70 лет в с. Красный Яр. Стоим на очереди с 2002 года , ежегодно пишем заявления,в 2015 году собирали заново все документы,объяснили, что нужно на печатной основе, в августе, нам пришло уведомление, что у нас 7 очередь в категории пенсионеры,а в этом году очередь 15.о Мы бы хотели , чтобы была какая то ясность, хотя бы приблизительно. В Кривошеино звонили, сами ничего не знают, неужели обращаться на протал гос услуг.

• Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «о некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» 2009 /
• Прекращение договора социального найма жилого помещения 2001 / Залан А.В.
• Виды юридических фактов в современном жилищном праве 2008 / Бакирова Е. Ю.
• К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения 2015 / Безик Нина Вадимовна
• Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения 2017 / Формакидов Дмитрий Анатольевич
• Жилищное законодательство и развитие рынка недвижимости 2002 / Пузанов А. С.
• Полные тексты и аннотации федеральных законов, постановлений Правительства, нормативных актов министерств и ведомств 2005 /
• Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования 2015 / Маслей Светлана Эдуардовна
• Комментарии специалистов к письму главы администрации муниципального образования городское поселение «Город советская Гавань» Григорьева Ю. Л 2008 /
• О моменте расторжения договора найма служебного жилого помещения 2018 / Папушина Наталья Юрьевна

Обмен жилого помещения — дело хлопотное, но совершенно естественное. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то, наоборот, готов потесниться ради своих близких или из экономических соображений. Бывает, разъезжается несостоявшаяся семья, и тут нередко возникает много дополнительных проблем. Основополагающими нормативными актами в помощь людям, попавшим в подобные ситуации, послужат Жилищный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, новый ЖК РФ, в отличие от ранее действовавшего законодательства, разрешает обменивать жилье социального назначения только на жилую площадь такого же правового режима. Это не означает, что обмен жилой площади социального назначения на жилую площадь частного жилищного фонда недопустим. Такой обмен может быть произведен, но не нанимателями, а самими собственниками жилых помещений.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от него обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу, например, возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если же спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в иное жилое помещение не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР») [3, с. 243].

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Их решения принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Предметом обмена по новому ЖК РФ могут быть лишь изолированные жилые помещения. Допускавшийся ранее действовавшим законодательством так называемый родственный обмен, при котором изолированная жилая площадь могла быть обменена на неизолированное жилое помещение или даже условную часть площади, если лицо вселялось в качестве члена семьи, отныне запрещен.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 настоящего Кодекса [2].

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случаях, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ [2].

По общему правилу, в соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа власти) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Вместе с тем согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ в том случае, если между членами семьи нанимателя и самим нанимателем или между самими членами семьи нанимателя не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, то любой из приведенных субъектов вправе обратиться в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения.

Обмен жилых помещений оформляется в установленном законом порядке. Любые административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением тех, которые предусмотрены законодательством. В рамках Жилищного кодекса предусмотрены подробные правила процедуры оформления обмена жилого помещения, а также случаи недопустимости обмена жилого помещения. Соглашение об обмене жилого помещения вступает в силу с момента заключения соответствующих договоров, принудительный обмен осуществляется на основании судебного решения.

Обмен жилого помещения не допускается в следующих случаях (ст. 73 ЖК РФ):

• к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
• жилое помещение является непригодным для проживания, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;
• принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
• в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Обмен, произведенный с нарушением вышеуказанных требований, может быть признан судом недействительным (ст. 75 ЖК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. В случае признания обмена недействительным стороны подлежат выселению в ранее занимаемые жилые помещения. Когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, ч. 2 ст. 179 ГК РФ).

1. Статьи 72 — 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями, предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.

Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума Моссовета от 28 июля 1924 г. «Об улучшении жилищного дела в Москве» впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. «О жилищной политике» и других постановлениях.

2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена — их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением может быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.

Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).

Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в т.ч. в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации.

См.: Определения КС РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; от 2 ноября 2000 г. N 220-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения — для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.

3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.

В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что «при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), ЖК РФ не предусмотрен».

Кроме того, в п. 33 Постановления разъяснено, что ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из положений ст. 5 Вводного закона.

Текст комментария: «ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Авторы: С.П. Гришаев Издание: 2018 год

1. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть охарактеризовано как одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, вытекающее из условий заключенного им договора социального найма.

По обмену жилого помещения наниматели, имеющие права на жилое помещение, передают свое жилое помещение другим лицам, получая взамен другое жилое помещение на основе предварительного соглашения о соответствующей взаимной передаче прав и обязанностей.

В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается необходимость получения письменного согласия на обмен наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи.

В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее:

«При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 — 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения)».

2 — 3. Согласно ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене занимаемого жилого помещения, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах. Именно так и происходит на практике, когда представители разных поколений одной и той же семьи не хотят больше жить вместе.

В таких случаях (принудительного обмена) важно соблюсти баланс интересов всех участников обмена, поэтому в ч. 3 комментируемой статьи сказано о необходимости учитывать заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривает наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

4. Особым образом регулируется обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Такой обмен допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Для того чтобы упростить процедуру получения такого согласия, согласно ч. 4 комментируемой статьи его можно получить через многофункциональный центр (МФЦ).

5. Обмен жилыми помещениями не ограничен пределами одного населенного пункта, расположенного на территории РФ. Не ограничено и количество участников обмена. Однако все такие участники, кроме самих нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 (см. комментарий к ней).

• Арбитражный процессуальный кодекс РФ

• Бюджетный кодекс РФ

• Водный кодекс Российской Федерации РФ

• Воздушный кодекс Российской Федерации РФ

• Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ

• ГК РФ

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Жилищный кодекс Российской Федерации РФ

• Земельный кодекс РФ

• Кодекс административного судопроизводства РФ

• Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ

• Кодекс об административных правонарушениях РФ

• Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ

• Лесной кодекс Российской Федерации РФ

• НК РФ

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс Российской Федерации РФ

• Таможенный кодекс Таможенного союза РФ

• Трудовой кодекс РФ

• Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовный кодекс РФ

• ФЗ об исполнительном производстве

• Закон о коллекторах

• Закон о национальной гвардии

• О правилах дорожного движения

• О защите конкуренции

• О лицензировании

• О прокуратуре

• Об ООО

• О несостоятельности (банкротстве)

• О персональных данных

• О контрактной системе

• О воинской обязанности и военной службе

• О банках и банковской деятельности

• О государственном оборонном заказе

• Закон о полиции

• Закон о страховых пенсиях

• Закон о пожарной безопасности

• Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств

• Закон об образовании в Российской Федерации

• Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации

• Закон о защите прав потребителей

• Закон о противодействии коррупции

• Закон о рекламе

• Закон об охране окружающей среды

• Закон о бухгалтерском учете

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)

  • Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.10.2020)

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)

  Все документы >>>

  • Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ред. от 25.12.2018)

    «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»

  • Федеральный закон от 29.02.2012 N 15-ФЗ

    «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»

  Все документы >>>

  • Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 09.11.2020)

    «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 27.10.2020)

    «О статусе военнослужащих»

  • Федеральный закон от 27.10.2020 N 351-ФЗ

    «О внесении изменений в статьи 157 и 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации в части регулирования порядка изменения размера платы за коммунальные услуги, предоставленные с нарушением установленных требований»

  Все документы >>>

  8 июня 2009

  Справка

  В целях дальнейшего совершенствования работы в городе Москве по обмену жилых помещений, направленной на расширение возможностей граждан в реализации своих жилищных прав, Правительство Москвы постановляет:

  1. Утвердить Положение об обмене жилыми помещениями в городе Москве (приложение).

  2. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

  2.1. Принимать решения о согласии (об отказе в даче согласия) на обмен жилыми помещениями.

  2.2. Совместно с Государственным унитарным предприятием города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» в трехмесячный срок подготовить проект правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 31 октября 2006 г. N 856-ПП «О дальнейшем совершенствовании деятельности органов исполнительной власти города Москвы, государственных учреждений и государственных унитарных предприятий города Москвы по оформлению и выдаче документов заявителям» в части документов, предусмотренных настоящим постановлением.

  3. Государственному унитарному предприятию города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья»:

  3.1. Обеспечить ведение учета предлагаемых к обмену жилых помещений.

  3.2. Обеспечить выпуск печатного издания «Бюллетень по обмену жилой площади».

  3.3. Осуществлять оформление договоров обмена жилыми помещениями.

  3.4. Разработать форму заявления об обмене жилого помещения, примерную форму договора обмена жилыми помещениями и представить их на утверждение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

  4. Настоящее постановление подлежит опубликованию в установленном порядке в официальных изданиях Мэра Москвы и Правительства Москвы.

  5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Швецову Л.И.

  И.о. Мэра Москвы

  В.И. Ресин

  11. Выселение собственником бывшего члена семьи (нанимателя)

  1.1. Гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное соответственно по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.

  1.2. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, занимаемыми гражданами по договорам социального найма, найма, производится с взаимной передачей прав и обязанностей, предусмотренных соответствующим договором.

  1.3. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, предоставленными по договорам социального найма, найма, может быть совершен с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы между гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся как в одном, так и в разных домах, расположенных как на территории города Москвы, так и за ее пределами.

  Обмен жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, расположенное в других населенных пунктах на территории Российской Федерации, осуществляется с согласия соответствующего органа местного самоуправления, в городе федерального значения Санкт-Петербурге — органа государственной власти данного субъекта Российской Федерации.

  1.4. Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на иное жилое помещение допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

  1.5. Проживающие совместно с гражданином, занимающим жилое помещение по договору социального найма, члены его семьи вправе требовать от данного гражданина обмена этого жилого помещения на иное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому гражданину.

  1.6. Если между гражданами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

  1.7. Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании договора об обмене жилыми помещениями.

  1.8. При обмене жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное жилое помещение, принадлежащее на праве общей собственности нескольким сособственникам, необходимо согласие всех сособственников на обмен принадлежащего им жилого помещения.

  Предметом договора об обмене жилыми помещениями являются изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, на которые в установленном порядке оформлены права пользования, владения и/или распоряжения, за исключением жилых помещений, которые не подлежат обмену в соответствии с законодательством.

  3.1. Для совершения обмена жилыми помещениями гражданином, самостоятельно подобравшим вариант обмена жилого помещения с другим гражданином, подается в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» заявление по установленной форме об обмене жилого помещения.

  При отсутствии варианта обмена жилого помещения у гражданина им подается заявление о подборе иного жилого помещения для обмена. Сведения о необходимом варианте обмена жилого помещения в соответствии с заявлением гражданина вносятся ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» в базу данных жилых помещений, предлагаемых к обмену.

  ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» осуществляет подбор варианта обмена жилого помещения согласно заявлению гражданина и при его наличии уведомляет гражданина о необходимости оформления заявления об обмене жилого помещения при его согласии с подобранным вариантом обмена.

  Прием заявлений от граждан об обмене жилого помещения и их регистрация (п. 3.5) либо подбор варианта обмена жилого помещения осуществляет ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья».

  3.2. Заявление гражданина об обмене жилого помещения должно быть подписано гражданином и всеми проживающими совместно с ним в данном жилом помещении совершеннолетними членами семьи.

  3.3. В случае отсутствия на момент подачи заявления об обмене жилого помещения кого-либо из членов семьи, проживающих в данном жилом помещении, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме согласие временно отсутствующего члена семьи, удостоверенное в установленном порядке.

  3.4. К заявлению об обмене жилого помещения также прилагаются:

  1) документы, удостоверяющие личность;

  2) копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи (для граждан старше 14 лет — паспорт);

  3) документы о заключении брака, а также подтверждающие родственные отношения с участниками обмена жилыми помещениями или членами их семей при совершении обмена с целью объединения в одну семью;

  4) документы, подтверждающие основания возникновения прав на жилые помещения:

  4.1) договор социального найма (найма);

  4.2) обменный ордер либо заверенная в установленном порядке копия корешка обменного ордера на жилое помещение;

  4.3) ордер либо копия ордера, заверенная в установленном порядке;

  4.4) выписка из решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о предоставлении жилого помещения либо копия выписки из решения, заверенная в установленном порядке;

  4.5) правоустанавливающие либо правоподтверждающие документы;

  5) единый жилищный документ (при невозможности представить единый жилищный документ: выписка из домовой книги, при необходимости расширенная выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих по месту жительства и ранее проживавших по месту жительства в жилом помещении, подлежащем обмену, копия финансового лицевого счета);

  6) согласие органа опеки и попечительства — при обмене жилого помещения, в котором проживают по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане;

  7) согласие иных лиц, имеющих права на жилые помещения, подлежащие обмену;

  8) экспликация по форме 22 и поэтажный план — при расхождении сведений о размере площади жилого помещения (общей, жилой площадей жилого помещения) в адресе и других реквизитах жилого помещения, предлагаемого к обмену, либо его кадастровый паспорт.

  3.5. При приеме и регистрации заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами проверяются:

  — документы, удостоверяющие личность гражданина (полномочия его представителя подтверждаются надлежаще оформленной в установленном порядке доверенностью);

  — правильность заполнения заявления;

  — комплектность прилагаемых к заявлению документов.

  3.6. При принятии от гражданина заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами гражданину выдается выписка из электронной базы документооборота с отметкой (штампом) о дате приема заявления, соответствующая запись о дате подачи заявления непосредственно производится на заявлении об обмене жилых помещений с указанием лица (участника обмена или его официального представителя), сдавшего его с приложением всех необходимых документов.

  3.7. В случае отсутствия каких-либо документов, прилагаемых к заявлению, (пп. 3.3, 3.4) либо при необходимости получения в установленном порядке дополнительной информации, уточняющей либо подтверждающей сведения, изложенные в заявлении об обмене жилого помещения либо указанные в прилагаемых документах, на заявлении делается отметка о приостановлении принятия заявления с прилагаемыми к нему документами для рассмотрения вопроса оформления обмена жилыми помещениями до получения соответствующих документов и информации.

  3.8. Отказ в приеме заявления и документов, прилагаемых к нему, допускается в случаях:

  — наличия установленных законодательством условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается;

  — отсутствия оснований для возникновения у гражданина права на обмен жилого помещения в соответствии с законодательством либо соответствующим договором;

  — обнаружения в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, не��азборчивых записей и оттисков печатей;

  — предъявления неполного комплекта документов (пп. 3.2, 3.3, 3.4) и отказа заявителя от их представления.

  4.1. После принятия от граждан, желающих совершить обмен жилых помещений, заявления и прилагаемых к нему документов ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» осуществляет проверку заявления и прилагаемых к нему документов на соответствие установленным к ним требованиям, форме, а также на правильность их заполнения, наличие печатей, подписей лиц, их выдавших.

  4.2. При соответствии представленных документов всем предъявляемым к ним требованиям ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» готовит проект договора об обмене жилых помещений и информирует граждан по телефону, непосредственно либо иным способом о необходимости его подписания для последующего получения согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на обмен жилых помещений.

  4.3. Договор об обмене жилыми помещениями подписывается всеми гражданами, участвующими в обмене жилыми помещениями.

  Для подписания договора все граждане, участвующие в обмене жилыми помещениями, должны прибыть в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» в назначенное им время и иметь при себе документы, удостоверяющие личность, либо надлежаще оформленную в установленном порядке доверенность.

  4.4. Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон, участвующих в обмене жилыми помещениями, и один экземпляр для ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья», который подлежит хранению в течение 10 лет. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

  Для учета в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» делает копию договора об обмене жилыми помещениями, которая подлежит передаче в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

  4.5. Датой обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на обмен жилого помещения является дата подачи заявления об обмене жилого помещения при наличии всех необходимых документов, дающих основание для рассмотрения вопроса об обмене жилыми помещениями.

  4.6. После подписания договора об обмене жилых помещений всеми гражданами, участвующими в обмене, материалы об обмене жилых помещений рассматриваются на заседании Комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы (далее по тексту — Комиссия).

  4.7. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с учетом рекомендации Комиссии принимает решение о согласии (об отказе в даче согласия) на обмен жилыми помещениями, которое оформляется распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы не позднее, чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на обмен жилого помещения в соответствии с п. 4.5 настоящего Положения. Отказ в даче согласия на обмен жилыми помещениями, содержащийся в распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, должен быть мотивированным.

  4.8. Копия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о согласии (об отказе в даче согласия) на обмен жилыми помещениями выдается заявителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на обмен жилого помещения в соответствии с п. 4.5 настоящего Положения.

  4.9. При принятии Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы решения о согласии на обмен жилыми помещениями договор об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, найма, является основанием для расторжения ранее заключенных договоров и одновременного заключения новых договоров с гражданами, на основании которых граждане приобретают права на жилые помещения.

  При обмене жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, найма, на иное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, договор об обмене жилыми помещениями является основанием для оформления в установленном порядке соответствующих договоров, по которым передаются права на жилые помещения, подлежащие обмену.

  4.10. Расторжение и заключение договоров социального найма, найма в городе Москве осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Управлением Департамента в административном округе города Москвы по месту нахождения каждого из обмениваемых жилых помещений в городе Москве) не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения граждан и представления ими надлежаще оформленного и согласованного договора об обмене жилыми помещениями.

  Договоры социального найма, найма жилых помещений, расположенных в городе Москве, выдаются участникам обмена жилыми помещениями либо их представителям с предъявлением надлежащим образом оформленной доверенности.

  4.11. Если в результате обмена в целях объединения в одну семью в жилое помещение вселяются граждане на основании отдельных договоров социального найма, найма, они вправе обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о заключении одного договора социального найма, найма.

  Обмен жилого помещения жилищного фонда города Москвы на жилое помещение, находящееся в собственности иного лица, в котором граждане, являющиеся участниками обмена, проживают на законных основаниях, осуществляется при одновременном выезде всех указанных выше граждан в жилое помещение, подобранное по обмену.

  12. Расторжение договора найма в связи с выездом в другое место жительства

  1. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть охарактеризовано как одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, вытекающее из условий заключенного им договора социального найма.

  По обмену жилого помещения наниматели, имеющие права на жилое помещение, передают свое жилое помещение другим лицам, получая взамен другое жилое помещение на основе предварительного соглашения о соответствующей взаимной передаче прав и обязанностей.

  В ч. 1 комментируемой статьи подчеркивается необходимость получения письменного согласия на обмен наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи.

  В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее:

  «При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

  Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

  По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 — 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения)».

  2 — 3. Согласно ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене занимаемого жилого помещения, то любой из них вправе потребовать в судебном порядке принудительного обмена на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма, находящиеся в разных домах или квартирах. Именно так и происходит на практике, когда представители разных поколений одной и той же семьи не хотят больше жить вместе.

  В таких случаях (принудительного обмена) важно соблюсти баланс интересов всех участников обмена, поэтому в ч. 3 комментируемой статьи сказано о необходимости учитывать заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

  Судебная практика под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, рассматривает наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

  4. Особым образом регулируется обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Такой обмен допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

  Для того чтобы упростить процедуру получения такого согласия, согласно ч. 4 комментируемой статьи его можно получить через многофункциональный центр (МФЦ).

  5. Обмен жилыми помещениями не ограничен пределами одного населенного пункта, расположенного на территории РФ. Не ограничено и количество участников обмена. Однако все такие участники, кроме самих нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 (см. комментарий к ней).

  • Решение Верховного суда: Определение N 5-Г10-58, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Анализ ст. 13, ст.ст. 72-75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма…
  • Решение Верховного суда: Определение N 5-КГ17-167, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация детей-сирот и детей оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации); страдающих тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно…
  • Решение Верховного суда: Определение N 205-В10-8, Судебная коллегия по делам военнослужащих, надзор Министра обороны Российской Федерации от 15 февраля 2000 года № 80 о его праве на получение жилья после 1999 года — даты приобретения им статуса гражданина и военнослужащего Российской Федерации; применению не подлежащей применению на территории Украины статьи 72 ЖК РФ; неприменению частей 1,2 13 и 14 статьи 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», согласно которым он не мог быть снят с квартирного учета; нарушению единства судебной практики. Обосновывая нарушение судом норм процессуального права…

  Право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади.

  За гражданами проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

  Договор найма заключается местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с указанными гражданами, проживающими в квартирах, иных жилых помещениях.

  Освобождающиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

  При отсутствии в квартире граждан, указанных в части первой настоящей статьи, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли — продажи. Указанная норма может быть ограничена законами субъектов Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 12.01.96 N 9-ФЗ)

  При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке.

  При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся жилое помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору найма.

  13. Выселение в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома

  Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

  1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

  2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

  3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

  4) купли — продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

  5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

  Часть вторая — Утратила силу. (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

  Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

  Гражданам, имеющим в собственности жилые помещения, предоставляются компенсации (субсидии), обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади и нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе оплату твердого топлива при наличии печного отопления) с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот. (в ред. Федерального закона от 17.06.99 N 113-ФЗ)

  Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

  Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

  Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

  Основанием для заселения жилого помещения по договору найма является ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения арендатором — договор аренды, для собственника — документ, удостоверяющий право собственности. Административные ограничения по заселению гражданами нанимаемого, арендуемого либо приобретенного в собственность жилого помещения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

  Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику либо в порядке, установленном законодательством, физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или аренду, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.

  Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуществляются на основе строительного разрешения, предоставляемого лицам, указанным в части первой настоящей статьи, местной администрацией в срок не более одного месяца с момента обращения.

  Необоснованный отказ или отсрочка в предоставлении строительного разрешения влекут за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

  • Типовые бланки, договоры
  • Законодательство РФ
  • Законодательство Москвы
  • Законодательство Московской области
  • Законодательство Санкт-Петербурга и Ленинградской области
  • Постановления и Указы
  • Медицинское законодательство
  • Законопроекты
  • Документы СССР
  • Международное законодательство
  • Комментарии к законам
  • Общая судебная практика
  • Судебная практика: Москва и Московская область
  • Судебная практика: Поволжье
  • Судебная практика: Северо-Кавказский регион
  • Судебная практика: Северо-Запад
  • Судебная практика: Урал
  • Судебная практика: Волговятский регион
  • Судебная практика: Восточная Сибирь
  • Судебная практика: Западная Сибирь
  • Юридические статьи
  • Бухгалтерские консультации
  • Финансовые консультации
  • Статьи бухгалтеру
  Вконтакте

  Facebook

  Twitter

  Google+

  Одноклассники
  
  

  Похожие записи:

  • Как восстановить пароль госуслуги личный
  • Отчет медсестры палаты реанимации на категорию
  • Поликлиника гувд 2 телефон регистратуры