Как осуществляется передача денег при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется передача денег при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, в сделке обычно участвуют физические лица. Реже продавцом выступает юридическое лицо:

например, риэлторское агентство, которое выкупило недвижимость по срочной программе у другого человека, а затем решило продать ее с наценкой.

Если продавец является физлицом, могут использоваться любые способы расчета: как наличными, так и безналичные. Если же квартира выкупается у агентства, подходят только безналичные варианты оплаты.

Содержание:

Когда передавать деньги при покупке квартиры?

Аккредитив бывает безотзывным или открытым. В первом случае подразумевается получение санкции продавца недвижимости, такой вариант используется чаще всего. Открытый аккредитив же не требует согласования с продавцом.

При аккредитиве банк выступает в роли посредника. Покупатель подписывает с ним договор об открытии счета, затем перечисляет туда сумму, равную стоимости покупаемого жилья. После регистрации сделки продавец обращается в банк для снятия денег, предъявив выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Сервис безопасных расчетов работает просто:

Покупатель переводит деньги на специальный счет, открытый в банке.
Банк запрашивает сведения в Росреестре о регистрации сделки.
Если регистрация подтверждена, деньги переводятся на счет продавца.

Такие сервисы есть во многих банках. Например, в Сбербанке, ВТБ, Райффайзенбанке.

Наибольший риск для покупателя представляет расчет наличными, т.к. при оформлении ипотеки банк самостоятельно проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Как выглядит вся процедура:

Продавец собирает документы на продаваемое жилье, представляет их покупателю.
Стороны договариваются о сделке и особенностях оплаты.
Перед подписанием договора продавец заказывает выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ в МФЦ. Выписка нужна, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц на жилплощади.
Договор подписывается минимум в трех экземплярах, один понадобится регистратору.
Документы подаются в Росреестр, присутствие обеих сторон сделки обязательно.
Через 10-12 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве нового собственника.

Если для получения денег продавцу нужна выписка, она выдается и ему, а затем предъявляется в банк. При расчете наличными важно получить с него расписку.

Для проведения и регистрации сделки понадобится:

Договор купли-продажи.
Выписка из ЕГРН на продавца.
Паспорта сторон.
Экспликация (необязательно).
Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Кредитный договор, если недвижимость в залоге (нужен только покупателю, регистратор его не требует).
Квитанция об уплате госпошлины.

Передача денег в рамках сделок купли-продажи

Чем отличается задаток от аванса?

Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.

Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?

Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.

Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?

Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.

Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?

Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.

Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?

Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.

Подведем итог:

Продавец и покупатель самостоятельно выбирают способы и порядок расчета при купле-продаже недвижимости.
Самый безопасный вариант расчетов – через банк. Можно открыть банковскую ячейку или аккредитив, и тогда продавец получит деньги только после перехода права собственности покупателю.
При наличных расчетах, авансе и задатке есть риски для обеих сторон.
Условия, сумма и способы оплаты должны быть отражены в договоре.
Если расчет проводится наличными, рекомендуется взять у продавца расписку о получении суммы. При безналичных переводах все подтверждается банковскими справками.

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

При покупке квартиры в новостройке важно внимательно изучить условия договора. Договор заключается с застройщиком, который является юридическим лицом. Расчет можно произвести одним из безопасных способов:

Перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца.
Аккредитив.

Банковская услуга, в которой банк несет ответственность за проведение расчетов по сделке.

Эскроу-счёт.

Cпециальный счёт помогает защитить деньги покупателя недвижимости на стадии строительства. Комиссия за открытие счёта эскроу отсутствует.

При оформлении ДДУ (договора долевого участия) продавец получает оплату после регистрации ДДУ в Росреестре.

При покупке объектов на вторичном рынке продавцом могут быть:

юридическое лицо (организация купившая недвижимость для проживания своих сотрудников, либо риэлторская компания купившая объект у собственника с целью перепродажи)
физические лица

Наиболее безопасные способы расчета при покупке вторичной недвижимости:

Аккредитив – безналичный расчет, когда деньги поступают на счет продавца с аккредитивного счета.
Банковская ячейка при расчете наличными деньгами.
Использование услуг нотариуса, который выступает посредником и гарантом. Все денежные операции проводятся через депозитный счет нотариуса.

При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо выяснить основания возникновения права, отсутствие обременений и прав третьих лиц до подписания договора купли-продажи.

Варианты расчета при покупке квартиры которая находится в залоге у банка:

снять обременение на квартиру.

Для этого необходимо внести аванс в размере оставшейся задолженности. Как только снимут обременение забрать закладную в банке и идти на оформление перехода права собственности в Росреестр или МФЦ. Оставшаяся сумма будет выплачена согласно условиям договора купли-продажи.

Оплатить стоимость объекта полностью и подать документы на снятие обременения на квартиру и регистрацию перехода права собственности на покупателя.

Важно! Запросите у продавца справку об остатке суммы долга и убедитесь, что аванс вносится для погашения задолженности перед банком.

Банковская ячейка используется при расчете наличными денежными средствами.

Последовательность расчета:

Стороны заключают с банком договор на пользование ячейкой и дополнительное соглашение, в котором указывают сумму и условия получения денег.
Подписывают акт приема-передачи.
Оплачивают банковские услуги..
В назначенный день покупатель вместе с продавцом приходят в хранилище, проверяют и пересчитывают деньги. Сделать это можно самостоятельно, бесплатно воспользовавшись машинками для проверки и счета денег или обратиться за помощью с работнику банка.
После деньги оставляют в ячейке.
У каждого участника остается пакет документов.
Покупатель получает ключ от ячейки.
Чтобы забрать деньги из ячейки продавец обязан предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН о регистрации перехода права собственности.
Как только продавец забрал деньги из ячейки, он дает расписку о том, что получил денежные средства за проданный объект полностью.

Расписка должна быть написана собственноручно, разборчиво, с указанием полученной суммы и полной характеристики проданного объекта. Дата и подпись обязательно.

Важно! Оплата банковских услуг осуществляется по договоренности сторон.

Этот способ для проведения безналичной оплаты возможен при наличии у сторон сберегательного счета в банке, который оказывает услугу аккредитива. Если счета нет, его можно открыть. Кредитная организация несет ответственность за безопасность расчетов по сделке.

Порядок расчета следующий:

Стороны подписывают договор купли-продажи.
Покупатель вносит денежные средства на счет.
Покупатель подает заявление об открытии аккредитива, в котором указывает условия перевода денег. Предоставляет договор купли-продажи и реквизиты счета продавца.
После регистрации перехода права собственности покупатель предъявляет в банк документы.
После проверки документов деньги со счета покупателя поступают на счет продавца. Продавец может открыть счет в любом банке.
Подтверждением о перечислении средств будет банковская выписка о проведенной операции по счету. Желательно взять и с продавца расписку о получении денег.

Особенности:

стороны не могут в одностороннем порядке отменить, изменить положения аккредитива и отказаться от сделки
если продавец не выполнил свою часть договора в течении периода указанного в аккредитиве, деньги остаются у покупателя

Важно! Тип аккредитива должен быть безотзывным

Нотариус может выступать посредником в расчетах по договору купли-продажи. Ст.88.1 Основ законодательства о нотариате регламентирует порядок хранения и передачи денежных средств.Все операции проходят через депозитный счет нотариуса.

Пошаговая инструкция:

Стороны подписывают договор купли-продажи и соглашение о расчетах у нотариуса.
Нотариус заверяет договор.
Покупатель переводит денежные средства со своего счета на депозитный счет нотариуса и получает выписку о проведенной операции.
После поступления денежных средств, нотариус подает документы для регистрации сделки.
После регистрации перехода права собственности участники приходят к нотариусу, забирают свой пакет документов и продавец получает деньги за проданную недвижимость. Деньги можно получить наличными или на счет.

У покупателей кроме договора купли-продажи будет банковская выписка проведенной операции по счету и расписка от продавца о получении денег за проданную недвижимость.

Порядок действия участников сделки:

Согласование сторонами стоимости объекта, порядка и способа расчета, обсуждение условий заключения договора.
Продавец собирает пакет документов для продажи:

правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, дарения..);
технический паспорт помещения;
паспорта собственников;
выписка из ЕГРП;
доверенность (если продажа по доверенности);
распоряжение органов опеки на продажу недвижимости (если собственники несовершеннолетние дети или недееспособный, находящийся под опекой);
документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
справка о зарегистрированных в продаваемом помещении лиц.

Подача документов на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ.
Оплата госпошлины (по соглашению сторон).
После регистрации перехода права продавец получает зарегистрированный договор купли-продажи, покупатель – договор и выписку из ЕГРП, в которой он указан новым собственником.
Стороны подписывают передаточный акт.

Продавец освобождает объект недвижимости, получает деньги и передает ключи и расписку в получении денег покупателю.

Передают денежные средства несколькими способами:

Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
Ипотека (участвует банк).
Безналичным путем.
С участием нотариуса.
Открытие аккредитива.
Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

Сумма.
Дата передачи денег.
Вариант передачи денежных средств.

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

Данные всех участников процесса.
Данные паспортов.
Когда передаются деньги и в какой валюте.
Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

Деньги могут быть похищены до момента передачи.
Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Без нотариуса проводить сделку опасно. Без его участия договор купли-продажи не будет иметь юридическую силу. Привлекать же его для расчетов по договору уже не обязательно.

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика. Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

Заключается соглашение между банком и покупателем.
Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи. Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья. Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

После подписания договора купли-продажи и оформления сделки нотариусом, происходят расчеты между покупателем и продавцом. Самый простой способ передать деньги за квартиру из рук в руки, но этот же вариант считается и наиболее опасным.

Купюры могут оказаться фальшивыми.
Выйдя из офиса нотариуса или любого другого места, вы можете столкнуться с преступниками, которые похитят кейс с наличными.

Для обеспечения безопасности сделки нужно либо нанимать охрану, либо арендовать для сделки переговорную комнату в банке и сразу после получения денег размещать их на депозите или текущем счету. Но это не избавляет, например, от такой проблемы, как передача покупателю части суммы c устным обещанием доплатить недостающее чуть позже. Если это произойдет уже после подписания договора и его регистрации, то проблем не избежать.

Достоинства: Отсутствие формальностей и дополнительных трат.

Недостатки: Большие риски в связи с передачей наличных.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи квартиры

О том, как происходит купля-продажи квартиры за наличный расчет, вы можете узнать здесь.

Еще один способ обезопасить сделку – поместить деньги в банковскую ячейку. Это очень удобно и за аренду сейфа всего на 3-14 дней, пока длится регистрация договора, придется заплатить не больше 1 тыс. рублей. Наличные будут храниться в сейфе и доступ к нему будет только у покупателя, продавца и у того списка лиц, который будет указан в договоре.

Суть схемы проста:

Покупатель арендует ячейку и помещает в нее всю сумму по договору в день сделки. Делается это обычно в присутствии продавца.
После этого продавец квартиры допускается к сейфу только после предоставления им оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации.

Банк тщательно проверяет эту информацию. Даже если кто-то из участников потеряет ключ от сейфа это не вызовет проблем, поскольку без проверки документов о сделке банк никого не допустит в свой депозитарий. Если сделка сорвется, то покупатель сможет забрать средства в течение недели.

При помощи сейфов совершается львиная доля расчетов на рынке вторичного жилья.

С новостроями все не так просто, там расчеты происходят в офисе застройщика или его посредников либо по безналичному расчету.Для оплаты может быть арендована не одна, а множество ячеек, если сделка сложная и связана с продажей-покупкой других объектов недвижимости.

Достоинства: Дешевый и безопасный способ хранения крупных сумм.

Недостаток: Нужно оформлять договор аренды ячейки и в случае банкротства банка эти средства не покрываются страховкой вклада.

Скачать бланк договора аренды банковской ячейки

О процессе передачи средств через банковскую ячейку подробно говорится в этой статье.

Еще один популярный вариант безопасных расчетов при сделках с недвижимостью – аккредитив.

Продавец квартиры открывает в банке специальный счет.
В сам договор купли-продажи вносится пункт о том, что расчеты будут производиться именно при помощи аккредитива. Указываются сроки и порядок расчетов.
Далее на аккредитивный счет покупатель переводит всю требуемую сумму.
После государственной регистрации сделки продавец квартиры приходит в банк и просит исполнить поручение плательщика по аккредитиву.
Банк проверяет все документы, в особенности купчую с отметкой о госрегистрации, и выдает требуемую сумму.
Сделка завершается подписанием акта-приема передачи квартиры или дома.

Расходы на открытие счета обычно ложатся на покупателя. Размер комиссии может составить от 0,5 до 2-5% суммы, что, может устроить далеко не всех участников сделки.

Достоинства: Безопасность сделки.

Недостатки: Высокая комиссия банка за открытие счета, обналичивание средств.

Процедура передачи денег при покупке квартиры от А до Я

Если не хочется связываться с банками, то всегда можно произвести расчеты прямо в офисе нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи. Используя аппарат для проверки подлинности купюр можно пересчитать и проверить всю сумму.

Но никто не гарантирует безопасность после того, как вы выйдете с деньгами из офиса. К тому же государственная регистрация договора занимает минимум 1-3 дня (а в среднем две недели) и до того, как она не произошла, не стоит спешить с передачей денежных средств.

В любой момент продавец может отменить процедуру госрегистрации и оставить квартиру себе. Добиться от него возврата денег будет очень сложно, учитывая загруженность наших судов и высокий уровень коррупции.

Можно заключить договор, оговорив, что оплата произойдет сразу после регистрации, но это также дополнительные риски. Именно поэтому большинство участников сделок с недвижимостью выбирают схемы расчеты с участием банков или посредников, которым доверяют.

Достоинства: Быстрое получение наличных.

Недостатки: Высокий риск кражи денег на улице или задержки с оплатой.

С нотариусом можно договориться и по-другому.

Между покупателем, продавцом и нотариусом составляется соглашение, в котором расписываются все нюансы оплаты денег за квартиру.
Для расчетов открывается счет в банке (депозит нотариуса) и покупатель помещает туда нужную сумму.
Далее как только происходит государственная регистрация купчей, нотариус выдает продавцу деньги при предъявлении им договора с отметкой и паспорта.
Средства могут быть переведены на указанный в договоре и соглашении номер счета.
После окончания расчетов оформляется справка о выдаче денег с депозита нотариуса, которая служит заменой расписки продавца.

Перед тем как соглашаться на такую схему расчетов нужно тщательно проверить репутацию нотариуса и наличие у него лицензий на работу. Фактически в этом случае нотариус выступает обычным посредником со всеми вытекающими отсюда рисками. Он может исчезнуть с деньгами и обмануть не только вас, но и многих других клиентов.

Даже если он окажется добросовестным эту схему расчетов нельзя назвать безупречной. За перевод денег или открытие счета нужно будет заплатить определенную комиссию (до 3%). К тому же свои депозиты для сделок предоставляют далеко не все нотариусы.

Достоинства: Безопасность сделки.

Недостатки: Высокая комиссия за открытие счета и перевода со счета на счет или обналичивание плюс оплата услуг нотариуса (минимум 1,5 тыс. рублей).

Банковский перевод простой способ расчетов, но он сопряжен с расходами на оплату услуг банка. Покупатель помещает деньги за квартиру на свой текущий счет и сразу после государственной регистрации переводит их на счет продавца.

В любой момент он может подтвердить, что перевел деньги, просто оформив справку из банка. Продавец не сможет манипулировать покупателем, доказывая, что не получил деньги. Если оговорить эту схему в договоре купли-продажи, то никакой проблемы не должно возникнуть.

Если в положенный срок деньги не будут переведены, то продавец имеет право требовать отмены госрегистрации и сделки купли-продажи.

Достоинства: Все операции с деньгами задокументированы.

Недостатки: Комиссия за открытие счета, перевод и обналичивание.

Передача денежных средств может происходить и в офисе агентства недвижимости ( о сопровождении сделки купли-продажи квартиры читайте тут). Это довольно удобно, ведь тут можно сразу рассчитаться с риелтором, пересчитать деньги в отдельной комнате и воспользоваться услугами приглашенного нотариуса.

Покупатель передает наличные продавцу и подписывается договор купли-продажи, а также расписку о том, что деньги получены.
Далее обычно практикуется совместный визит в Регистрационную палату, чтобы передать документы на госрегистрацию (как оформить госрегистрацию через МФЦ?).
Через определенный срок документы забираются, и покупатель становится полноправным собственником квартиры (что делать после покупки квартиры?).

Достоинства: Минимум расходов.

Недостатки: Госрегистрация может быть обжалована продавцом и начнется длительный судебный процесс. Деньги при этом уже будут переданы.

Как происходит передача денег при покупке квартиры?

Самый простой способ, не требующий дополнительных затрат, заключается в передаче денег из рук в руки. Стороны должны договориться о времени осуществления расчета – и тут, отметим, иногда возникают сложности.

Если деньги покупатель передает до регистрации сделки в Росреестре, он сталкивается с риском, что до регистрации нового права собственности после его оплаты дело по каким-то причинам просто не дойдет.
Расчет после регистрации в Росреестре, напротив, менее выгоден продавцу – ведь он сначала отдает свою квартиру другому хозяину, полагаясь на его честность, и только потом получает за недвижимость средства.

Процесс передачи средств желательно проводить в помещении, оснащенном видеокамерами. Также обратите внимание, что в месте, где осуществляется расчет, не должно быть много посторонних людей – продавцу предстоит пересчитать крупную сумму.

Формой наличного расчета является и аккредитив. Различие со стандартным способом «из рук в руки» заключается в привлечение банка в роли посредника. Инициатор сделки (покупатель) должен подписать с финансовой организаций договор об открытии счета. На него вносится сумма, равная стоимости квартиры. После этого все три стороны договариваются о механизме использования аккредитива.

Как правило, устанавливаются такие условия: снять средства со счета имеет право только продавец, продемонстрировав свидетельство из Росреестра.

По окончании определенного срока, например, месяца – продавец теряет доступ к аккредитиву. Данная мера рассчитана на случай несостоявшейся сделки купли-продажи.

Бывают отзывные и безотзывные аккредитивы:

Отзывной аккредитив не требует согласования с его получателем.
Безотзывной предусматривает получения санкции продавца квартиры. Данный аккредитив используется чаще и считается безопаснее.

Банки предоставляют в аренду банковские ячейки и они тоже используются для расчета в сделках с недвижимостью.

На первом этапе покупатель должен арендовать такую ячейку.
Далее деньги в нее кладутся только в присутствии продавца, их подлинность проверяет банковский сотрудник.
Подписывается договор, в нем определяются сроки хранения, сумма, перечень лиц, которые могут забрать деньги и при предъявлении каких конкретно документов.

О том, как происходит расчет за куплю-продажу квартиры через банковскую ячейку, читайте тут.

Рассмотрим порядок расчета при покупке жилья за наличный расчет. Под наличным расчетом понимается покупка за личные средства, без привлечения ипотечного и другого кредитования. В этом случае сбор документов и оформление сделки полностью ложатся на плечи продавца с покупателем.

Для примера, при оформлении ипотечного кредита финансовая организация также проверяет юридическую чистоту квартиры. Начать желательно со сбора документов – получение нужных справок обеспечит оперативную регистрацию нового права собственности в Росреестре.

Все бумаги мы разделим на основные и вспомогательные:

Первая группа включает в себя документы для купли-продажи квартиры, наличие которых так или иначе потребует Росреестр в момент регистрации.
Вторая – необязательные справки, но они позволяют покупателю проверить статус квартиры.

Безопасные способы расчетов при покупке квартиры

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен включать в себя существенные условия:

А начать необходимо с указания личных данных сторон:
- ФИО;
- паспортных данных (включая где и когда выдан);
- места и даты заключения договора.
В отдельном пункте «Предмет договора» следует охарактеризовать объект договоренности:
- адрес квартиры;
- ее кадастровый номер;
- площадь и индивидуальные характеристики.
Ниже указываются реквизиты документа, на основе которого у текущего владельца возникло право собственности. Если остались лица с возможностью и дальше пользоваться недвижимостью, следует указать их в данном разделе.
Еще один обязательный пункт договора касается цены и порядка расчетов. Следует вписать цену квартиры, отметить, что стороны согласовали стоимость и она является окончательной. О том, как рассчитать стоимость квартиры и какое значение указать в договоре, читайте тут.
Для определения наличного расчета используется формулировка: «Оплата по договору осуществляется собственными средствами покупателя». После этого в договоре уточняется, когда именно и каким образом произойдет расчет – до регистрации права собственности, после регистрации, при помощи аккредитива или из рук в руки.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры за наличный расчет
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по аккеридитиву
Скачать образец договора купли-продажи квартиры по аккеридитиву

Шесть способов рассчитаться за квартиру таковы:

прямая оплата (наличными или безналичным переводом);
сейфовая ячейка в банке;
аккредитив;
депозит нотариуса;
эскроу-счет;
ЦНС (Сбербанк).

Теперь остановимся на каждом из них более подробно.

Прямая оплата – передача денег продавцу квартиры при подписании договора купли-продажи. Это происходит либо наличными деньгами на руки, либо переводом на банковский счет продавца в тот же день, когда подписывается документ.

Плюс у данного способа один – его простота. Не нужно подписывать никаких дополнительных соглашений: достаточно просто оплатить нужную сумму, и все. Минусов, к сожалению, намного больше. При безналичной оплате она может пройти не сразу, а, кроме перевода, порой нужно оплатить и комиссию. Можно нарваться на мошенников и потерять и квартиру, и деньги. Вдобавок право собственности на квартиру, которое приобрел покупатель, может не зарегистрироваться в Росреестре, и взыскать с продавца деньги в таком случае будет очень сложно даже через суд. Поэтому, хотя данный способ нередко применяется на практике (особенно если продавец и покупатель знакомы лично), он является довольно рискованным.

Сейфовая ячейка в банке арендуется продавцом и покупателем как место размещения денег за квартиру. Между ними заключается договор, где оговариваются условия предоставления доступа к ячейке, отдельные для покупателя и продавца. В первые 30 дней с момента заключения договора доступ предоставляется продавцу (при условии наличия у него договора купли-продажи, в котором право собственности уже перешло к покупателю). У него должен быть ключ от ячейки.

Плюсы такого метода – большая надежность, поскольку, помимо продавца с покупателем, в сделке участвует банк. Он отвечает за сохранность ячейки и обязуется не дать третьим лицам ее вскрыть. Однако есть и минусы; в первую очередь они касаются ключа. Его не стоит отдавать покупателю, иначе по истечении 30 дней покупатель может просто забрать свои деньги, и продавец потеряет и их, и квартиру. Кроме того, сами деньги в ячейке не застрахованы: банк просто предоставляет в пользование сейф, но его содержимое остается за сторонами. Также продавец несет дополнительные расходы на проверку и пересчет наличных (они составляют 0,1% от пересчитываемой суммы). Так что этот способ можно выбрать при условии надежности банка – и желательно с возможностью оставить ему ключ на хранение.

При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.

Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.

Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.

Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:

если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
если одна из сторон – иностранный гражданин;
если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.

Во всех трех случаях сделки осуществляются через банк.

Будьте бдительны и тщательно проверяйте все документы. Желательно совершать сделки с участием банка: это будет дополнительным гарантом безопасности.
Если в этом нет необходимости, не разбивайте стоимость недвижимости на несколько меньших сумм.
Следите, чтобы в договоре была прописана реальная цена квартиры.
Передавайте продавцу деньги только после регистрации вашего договора в Росреестре.
Не давайте посторонним лицам доступ к банковской ячейке.
Требуйте оформления расписки только при прямой оплате квартиры. Во всех остальных случаях необходимости в ней нет.

Вот, пожалуй, и все, что касается безопасных способов передачи денег при покупке или продаже квартиры. Отдавайте предпочтение аккредитивам, банковским ячейкам и эскроу-счетам – или воспользуйтесь услугами нотариуса: всем этим вариантам можно доверять. Будьте внимательны и осторожны, доверяйте только надежным организациям – например, агентству недвижимости «Трансферт». Мы ценим безопасность наших клиентов!

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Другие статьи

Как проверить квартиру на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке».Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Передача денег при покупке квартиры

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Другие статьи

Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ.

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Процедура передачи денег при покупке квартиры проходит в несколько этапов. У каждой стадии есть отличительные особенности. Всего выделяют следующие стадии:

Обсуждение подходящих для обеих сторон условий – переговоры могут идти непосредственно между сторонами или их представителями (родители, опекуны, доверенные лица или юристы).
Процесс подготовки пакета документов – на этом этапе проходит составление договора, передаточного акта и сбор другой документации.
Утверждение договора – стороны или их представители подписывают соглашение. Участие нотариуса на данном этапе обязательным не является. Исключением могут быть сделки, в которых задействованы несовершеннолетние лица.
Итоговый осмотр квартиры – не является обязательным условием и может обговариваться по желанию сторон.
Подписание акта о приеме-передаче недвижимости – подтверждает отсутствие каких-либо претензий.
Процесс государственной регистрации – сделка завершается совместным посещением органа регистрации государственной недвижимости.

Возникает вопрос о том, когда происходит передача денег при покупке квартиры. Этот аспект имеет особое значение для обеих сторон.

Важно! Не существует единого предписания о том, когда должны быть переданы денежные средства. Стороны решают сами, провести передачу денег при покупке квартиры до регистрации или уже после. Сумма может быть передана на любом из перечисленных выше этапов.

Передача денег при покупке и продаже квартиры

Выбрав нужную форму выплаты, можно подобрать оптимальный вариант.

Передача денег через нотариуса при покупке квартиры считается надежным способом. Законодательство предписывает нотариусу следующие обязанности в такой ситуации:

Принятие заявление обеих сторон о способе и форме передаче денежных средств.
Распоряжение о переведении суммы на банковский счет или передаче другим способом.
При несоблюдении обязанностей одной из сторон договора специалист тщательно изучает материалы дела и принимает меры.

Положительным моментом такого способа являются большие возможности, которые предоставляет нотариус. Продавцу не придется подтверждать сделку лично или совершать другие действия. Для того, чтобы обеспечить выполнение своих обязанностей, нотариус выдает наличные уже после того, как квартира будет получена в качестве собственности.

Метод предусматривает формирование специального счета, куда покупатель должен будет перевести установленную сумму денег. Такой метод допускает только безналичную оплату. По этой причине у обеих сторон уже должны быть счета в банке. Если его нет, рекомендуется выбирать проверенное финансовое учреждение для его открытия. Сделка осуществляется в несколько этапов:

Заключение соглашения между сторонами.
Покупатель переводит на счет необходимую сумму.
Подается заявление об открытии аккредитива.
Продавец предоставляет в банк документальное подтверждение того, что выполнил свои обязанности.
После проверки документов банком на счет продавца переводится нужная сумма денег.

Важно! Метод не позволяет одной из сторон неожиданно отметить обговоренные условия и отказаться от сделки. Для того, чтобы обезопасить себя от мошенничества, следует обратить внимание на тип аккредитива. Он может быть только безотзывным.

Если одна из сторон по какой-либо причине не выполнила обязанности, деньги вернутся на счет.

Данный метод подойдет тем, кто стремится свести риск обмана и мошенничества к нулю. Некоторые особенности метода напоминают оплату по аккредитиву. Но такой вариант считается более безопасным и надежным в сравнении с другими способами. Это обусловлено тем, что за течением сделки будет следить эскроу-агент. В данном случае в его роли выступает банк. Среди главных особенностей способа выделяются следующие:

Соглашение будет заключено не между двумя, а между тремя сторонами. Это банк, продавец и покупатель.
В течение срока действия счета стороны могут вносить определенные изменения в договор. К примеру, доступна возможность продления сроков.
Деньги будут переданы в распоряжение эскроу-агента. Тот заблокирует средства до тех пор, пока не будут выполнены условия, оговоренные в договоре.

При желании, обе стороны могут запросить более углубленную проверку документов или любые другие дополнительные услуги. Такой метод чаще используется и для недостроенных сооружений. Это избавит покупателя от риска обмана.

Важно! Если стороны не выполнят установленные обязанности, сумма будет возвращена на счет покупателя. Однако комиссия возвращению не подлежит.

Такой способ характеризуется отсутствием дополнительных трат и высокой скоростью. В данном случае сделка будет совершена без привлечения к процессу третьих лиц.

Важно! Способ выплаты обговаривается между сторонами. У продавца и покупателя не будет никаких гарантий того, что сделка будет совершена с соблюдением всех условий.

Передача денег проводится без затруднений. Покупатель переводит на счет указанную сумму либо передает ее наличными.

Плюсом является отсутствие дополнительных трат и возможность получить средства быстро. Но существенный недостаток – это отсутствие каких-либо гарантий.

Часто покупатели задаются вопросом о необходимости расписки, когда речь идет о покупке квартиры. Как показывает практика, такое действие актуально лишь в случае, если сделка заключается с физическим лицом.

Пренебрегать распиской не стоит, если оплата была осуществлена наличным способом. В остальных ситуациях у покупателя всегда будет доказательство того, что он выплатил продавцу установленную сумму.