Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риск покупки квартиры в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поэтому подробным анализом они заниматься не будут. В банках имеются определенные внутренние стандарты и требования к приобретаемому объекту. Им достаточно текущей информации об объекте, которую они черпают из стандартного пакета документов, предоставляемому Заемщиком-Покупателем недвижимости.
Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке.
Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости. Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом. ○ Преимущества и недостатки.
Содержание:
Важные вопросы об ипотеке
Среди мер общего характера, применимых к приобретению любой недвижимости, можно выделить:
- Все платежи желательно проводить в безналичной форме, чтобы иметь подтверждение оплаты;
- Желательно запросить у продавца справку о неиспользовании материнского капитала при купле жилища;
- При оформлении ипотеки у другого цедента для проведения сделки можно воспользоваться аккредитивом;
- Проверить количество собственников у приобретаемого жилья. Законной сделка станет только при наличии письменного согласия всех владельцев жилья.
В этом случае договор расторгается, и обретённое имущество возвращается первоначальному владельцу. Это происходит по стандартной схеме:
- покупатель – теряет имущественные права, следовательно, обязан вернуть квартиру предыдущему собственнику;
- продавец – возвращает полученные по сделке деньги.
Чтобы снизить собственные риски, продавцу выгодно использовать такие способы передачи средств:
- Депозитная ячейка. Здесь хранятся деньги покупателя до момента регистрации сделки. Когда переход права собственности подтверждён официально, покупатель получает квартиру, продавец – доступ к депозитной ячейке и деньгам. Если сделка срывается по каким-либо причинам, остаётся лишь досада о времени, потраченном на сбор документации для заключения сделки.
- Аккредитив. Это специальный счёт, на котором размещаются денежные средства, доступ к которым не имеет ни один из участников сделки до момента её завершения. Взаиморасчёт производится по предыдущей схеме: когда право собственности переходит покупателю, продавец получает деньги.
Процедура происходит следующим образом:
- Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
- Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
- Заемщик-продавец отдает долг банку.
- В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
- Заключается договор купли-продажи.
- Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.
Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:
- Привлекательная цена.
- Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
- Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.
Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:
- Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
- Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
- Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.
Кроме этого, во многих банках обязательным является титульное страхование — риск признания договора-купли продажи недействительным, подобная страховка дополнительно помогает и банку, и заемщику избежать рисков.
Оставшаяся часть денежной массы будет получена продавцом после того, как цеденту будет предоставлена выписка об отсутствии обременения на объект недвижимости.
В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).
Не каждый понимает, что на самом деле значит слово «ипотека». Как правило, под ипотекой понимают процедуру приобретения жилого помещения с помощью банковского учреждения, она предусматривает заключение договора, который обязывает заёмщика выплачивать регулярные суммы банку в качестве погашения ипотечной задолженности.
Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.
Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:
- Заключается предварительный договор.
- Выплачивается долг в банке.
- Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
- Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
- Проводится взаиморасчет.
Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.
Если банк все же одобрил найденный вами объект и выдал кредит, то существуют обстоятельства, когда после отмены сделки покупатель не получит денежные средства в полном объеме или не сможет вернуть их вовсе. Ведь продавец мог их потратить. Безусловно он несет ответственность по возврату денег, но ввиду неплатежеспособности он сделает это не быстро и не скоро.
Кроме привлекательной цены квартиры, банки идут на встречу потенциальным заемщикам и предлагают индивидуальные условия при покупке данного объекта с помощью заемных средств. Кредитная организация может снизить процент займа или предоставить наиболее комфортный срок погашения кредита.
Если банк все же одобрил найденный вами объект и выдал кредит, то существуют обстоятельства, когда после отмены сделки покупатель не получит денежные средства в полном объеме или не сможет вернуть их вовсе. Ведь продавец мог их потратить. Безусловно он несет ответственность по возврату денег, но ввиду неплатежеспособности он сделает это не быстро и не скоро.
Принято считать, что ипотека является своего рода гарантией юридической чистоты приобретаемой в кредит недвижимости.
Вы изучили потенциальные риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в ипотеке у банка и варианты снижения опасности остаться без денег и квадратных метров.
Таким образом, банк одобряет выдачу кредита заемщику, на основании результатов оценки его платежеспособности, размер которых, не будет превышать в среднем 60% от оценочной стоимости недвижимости в собственности.
Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?
Покупка квартиры в ипотеку: как проходит сделка
Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.
Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, не только может оказаться более выгодной по цене, но и не будет осложнена всеми особенностями сделки, проводимой с владельцем. Банк полностью отвечает за «чистоту» жилого объекта.
После подписания договора купли-продажи происходит расчет с банком и кредитная организация возвращает закладную, с которой продавец и покупатель снимают обременения с квартиры в Росреестре. После чего продавец получает свою часть средств.
Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.
Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.
Еще один довольно опасный способ приобретения недвижимости в ипотеку. Юристы рекомендуют очень тщательно проверять всю документацию, предоставленную застройщиками.
Как купить ипотечную квартиру без риска
Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры.
Чтобы их минимизировать следует знать, чего опасаться при совершении сделки или обратиться за помощью юристов.
Но они не являются банковскими рисками, покупатель рискует тем, что строительство дома не будет завершено или стройка будет идти очень медленными темпами, а кредит ему погашать все равно придется.
Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставам пришлось арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.
Покупка залоговой квартиры за наличные
Риски покупателя при покупке квартиры в ипотеку находятся не на поверхности ввиду опрометчивого доверия банкам, которые берут приобретаемое в залог жилье и в случае опасности потребитель остается с невыплаченным долгом. Но это самая основная и серьезная неприятность, причины которой мы также рассмотрим в статье.
Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку.
Кроме этого, покупатель может снизить вероятность возникновения в будущем неприятностей с застройщиком за счет страхования финансовых рисков.
Урегулировать такую ситуацию приходится неудачливому заемщику самостоятельно, и на помощь банка ему можно не надеяться». Покупатель максимум не будет расплачиваться с банком всю оставшуюся жизнь за проблемную квартиру, но никто не вернет ему расходы и уже сделанные платежи! Вот вам еще один парадокс. Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку».