Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Восстановительная стоимость объекта недвижимости это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.
Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ.
Восстановительная стоимость зданий и сооружений отдельных отраслей, встречающихся не во всех территориальных поясах, приведена в сборниках по тем поясам, где имеются такие объекты.
Содержание:
Методы расчета восстановительной стоимости
Стоимость воспроизводства представляет собой смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.
Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).
Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов. Переоценка зданий и сооружений, носящих уникальный характер, производится путем умножения первоначальной (балансовой) стоимости здания на коэффициент перехода от сметных цен, введенных с 1 января 1956 г., к сметным ценам на 1 января 1969 г., эти коэффициенты будут сообщены дополнительно.
Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?
Практика показывает, что разница в расчетах при использовании интегральных или дифференцированных индексов составляет от 10 до 15%.
Производственные здания подразделены в сборниках на 5 групп в зависимости от основных конструктивных решений (5 групп капитальности зданий) .
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав!
В жилых помещениях в кухне, расположенных в мансардном этаже, допускается меньшая высота относительно нормируемой на площади, не превышающей 50% общей площади помещений.
Что такое восстановительная стоимость недвижимости
Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая более доступна и достоверна. В то же время стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять.
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать: единое функциональное назначение; близость физических характеристик (класс конструктивных систем); сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов; другие характеристики.
Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Если балансовая (остаточная) стоимость объекта недвижимости отличается от справедливой, то возникшую разницу арендодатель учитывает в составе доходов (расходов) периода, в котором признана инвестиция в аренду.
Высота жилых помещений от пола до потолка должна быть не менее 2.5 м, для климатических подрайонов 1А,1Б,1Г,1Д,11А-не менее 2.7 м.
Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж [2] . Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки.
Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам [3] .
Восстановительная стоимость — это издержки на возведение аналогичной постройки с применением идентичных материалов, конструкций, с использованием таких же монтажных и строительных технологий, планировочных решений и архитектурных приемов.
Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.
Под косвенными строительными затратами понимают капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов и не включенные в прямые строительные затраты. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.
Сметный способ расчета. В данном случае составляется смета строительства данного объекта с использованием «Единых норм и расценок», действующих в строительстве.
С оценкой недвижимости приходится сталкиваться не только работникам бухгалтерии крупных предприятий, которым надо учитывать на балансе то или иное сооружение.
Восстановительная и действительная стоимость зданий
Это менее точный метод, так как сравниваемые объекты могут значительно отличаться по своим характеристикам, а определение соответствия анализируемого помещения с аналогичным ему носит весьма субъективный характер.
Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.
Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Субподрядчики могут быть наняты для рытья котлована, строительства фундамента, кирпичных работ, прокладки водопровода и т.д.
Восстановительная стоимость амортизируемых основных средств, приобретенных (созданных) до вступления в силу настоящей главы, определяется как их первоначальная стоимость с учетом проведенных переоценок до даты вступления настоящей главы в силу.
Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых обязательств связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под гарантии государства.
Однако, оценщик не всегда может найти сравнительную единицу соответствующую объекту оценки. В этой ситуации он разбивает оцениваемую недвижимость на основные компоненты.
В этом случае при отсутствии у пристроенного здания четвертой стены в месте примыкания к другому зданию восстановительная стоимость такой пристройки уменьшается.
Объектные сметы – это сметы, включающие в себя некую совокупность локальных смет, либо на часть объектов строящегося здания. Полная совокупность локальных и (или) объектных смет называется сводным сметным расчетом. В общем виде следует принимать или понимать, что полная восстановительная стоимость объекта оценки – это есть итог сводного сметного расчета.
Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?
Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.
Естественное освещение должны иметь жилые комнаты, кухни, неканализованные уборные, входные тамбуры(кроме ведущих непосредственно в квартиры),лестничные клетки, общие коридоры в жилых зданиях коридорного типа ,а также помещения общественного назначения в общежитиях и жилых домах для престарелых и семей с инвалидами.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Источником информации для каждого компонента могут служить различные справочники и издания. Это означает, что какому-то из компонентов оценщиком может быть применена вся совокупность поправочных коэффициентов, а к какому то вообще не применяться.
Ограниченность его применения обусловлена тем, что применяется он в основном к относительно недавно построенным зданиям. В основе данного метода лежит расчет так называемой сметной стоимости строительства.
Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Также особого внимания в данном подходе требует определение уровня износа, так как современные нормативы по срокам службы могут быть некорректными по отношению к старым конструкциям.
Определение износа объекта недвижимости
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание объекта функционального аналога.