Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если в предварительном договоре не определен срок». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.
Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Следовательно при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует один год.
Содержание:
Особенности исполнения предварительного договора
По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.
Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется и оформляется, когда стороны пришли к договоренностям и намерены заключить сделку в будущем, но в этот момент обстоятельства сложились таким образом, что сторона пока не может заключить основной договор (особенно часто это происходит даже не в случаях с квартирами, но с дорогими земельными участками).
Нет, хотя это и удобно во многих случаях с практической точки зрения. Дело в том, что подобное установление срока противоречит требованиям ст. 190 ГК РФ. Срок может исчисляться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Форма предварительного договора
ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
В соответствии со ст. 1109 ГК РФ не подлежит возврату имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности. Таким образом, если во исполнение обязательств по договору покупателем передавались деньги, они могут не возвращаться компанией после окончания сроков исковой давности. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
Исковые требования были оставлены без удовлетворения, т.к. продавец не уклонялся от заключения основного договора, т.е. свои обязательства в рамках предварительного договора он выполнил*(78).
Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности, поскольку для появления права собственности продавец должен совершить определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в эксплуатацию ситуация аналогичная.
Исполнение договора является центральной стадией в развитии любого договорного обязательственного правоотношения. Поведение сторон, направленное на исполнение условий договора, определяет саму сущность договора как уникальной правовой формы имущественных отношений участников хозяйственного оборота.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Следует отметить, что если стороны предварительного договора не согласовали предмет основного договора, то предварительный договор не будет считаться заключенным. То есть, в предварительном договоре должны содержаться условия, которые позволяют установить предмет и другие существенные условия.
Иных правовых последствий условие о сроке предварительного договора не имеет. Так, если срок истек, то предварительный договор считается утратившим силу*(77). Если же до истечения срока предварительного договора стороны заключили основной договор, пусть на несколько других условиях, предварительный договор также утрачивает силу.
А вот если по закону требуется, чтобы договор обязательно удостоверил нотариус – как, например, для ренты, такой предварительный договор обязательно нужно отнести в нотариальную контору.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Простая письменная форма – это записанные на бумаге условия, под которыми стороны поставили свои подписи. Можно заполнить от руки, напечатать на машинке или компьютере. Подписей участников договора будет достаточно, чтобы сделать его законным, удостоверять такой документ у нотариуса не нужно.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного.
У меня такая ситуация. Купили квартиру составили договор купли-продажи. Прошло 2.5 года, а застройщик так и не сделал документы на квартиру все обещает мол вот уже готова. Посоветуйте пожалуйста.
Комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса РФ
Устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому в промежуточном соглашении стороны письменно прописывают все самые важные условия сделки. Все согласованные обязательства должны быть оформлены письменно. Без существенных условий договора он не будет иметь юридической силы и может быть признан недействительным и ничтожным.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
После прекращения действия предварительного договора купли-продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а иногда и невозможно.
В предварительном акте устанавливаются условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут записаны в основном договоре.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Правовые последствия заключения предварительного договора
ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В такой ситуации застройщик не может подписать договор купли-продажи квартиры, т.к. он просто еще не создан. Для того, что бы закрепить намерение продать объект недвижимости компания предлагает предварительный договор купли-продажи.
Требования к форме: предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и будущий, основной договор, или, если специальных правил о форме основного договора нет, форма должна быть письменной — под риском ничтожности.
В соответствии со ст. 430 ГК договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Статья 429. Предварительный договор
В предварительном договоре стороны описывают условия, на которых в будущем обязуются заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.
В настоящей главе рассматриваются формулировки условий предварительного договора, способы их изменения, отмечаются наиболее типичные нарушения законодательных правил, но главное — предварительному договору дается весьма критическая оценка, т.к. предварительные обязательства сторон во многих случаях не являются гарантией полноценной юридической защиты их интересов.
Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.
Сроки действия предварительного договора продажи жилья
Если стороны не учтут требование к форме предварительного договора – договорятся устно или не сходят к нотариусу, если по закону удостоверение обязательно, такой документ не будет действовать.
Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?
Если же к моменту истечения действия официального предварительного согласия одна из сторон не проявляет желание совершить куплю продажу, законодательно предусмотрена возможность решения данного вопроса с помощью судебного решения. Это может стать основой заключения договора.
В срок, оговоренный в предварительном договоре, была заключена основная сделка по … иска — не были выполнены условия предварительного договора, он не был допущен к …
По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.
Если же в момент, когда срок действия, что был четко прописан в предварительном договоре, истек, и обе стороны не подали друг другу заявление о заключение основной сделки, то сам документ предварительных соглашений попросту теряет свою силу.
Ваша ситуация не совсем понятна. С одной стороны вы «купили квартиру», с другой — «застройщик не сделал документы». Из вопроса невозможно понять что за документы не были сделаны застройщиком. Если вы заключали договор долевого участия, при задержке строительства вы можете отказаться от договора и потребовать уплаты процентов. Обычно люди подписывают предварительный договор, когда по какой-либо причине в данный момент не могут подписать основной договор. Допустим, покупатель не может прямо сейчас рассчитаться за объект, поскольку берет его в ипотеку и надо дождаться одобрения банка.