Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Практика Судебного Пристава Обращение Взыскания На Договор Долевого Участия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Таким образом, суд, исследовав и проанализировав все представленные доказательства, приходит к выводу об удовлетворении иска ООО «ЛКМБ-РТ». Судом установлено, что ответчик является должником по исполнительному документу о взыскании в пользу истца денежных средств в размере ., как было заявлено истцом и не оспорено ответчиком. Задолженность на день вынесения решения и в настоящее время составляет . Погашение задолженности ФИО1 длительное время не производится, что нарушает права взыскателя.
Согласно ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Содержание:
Практика Судебного Пристава Обращение Взыскания На Договор Долевого Участия
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Одним из видов имущественных прав являются права по инвестиционному контракту. Этот вид имущественных прав прямо не назван в ст. 75 ФЗ «Об исполнительном производстве» <2>, что способствовало формированию различной практики в отношении обращения взыскания на права по инвестиционному контракту.
В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Таким образом, инвестиционные договоры (контракты) заключаются по общим правилам, установленным Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым для инвестиционных договоров не установлено особенностей, в том числе в отношении предмета договора.
Т.е. квартиру покупал не в кредит. Сейчас появилась просрочка и вероятность суда. Могут ли обратить взыскание на данное «Право требования по ДДУ»? Либо могут только по завершении строительства, но тогда это станет единственным жильем. Иного имущества в собственности нет.
3) обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, на право получения платежей по найму, аренде, а также на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, права требования по договорам об отчуждении или использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации, право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, принадлежащее должнику как лицензиату;
Практика судебного пристава обращение взыскания на договор долевого участия
При этом если с объектом незавершенного строительства не совершались сделки, то он, как правило, не зарегистрирован и в Росреестре. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому судебному приставу-исполнителю необходимо зарегистрировать права на объект незавершенного строительства. Данное положение подтверждается судебной практикой, в частности п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . При регистрации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем.
Иногда в практике возникает ситуация, когда должник (дебитор) выступает кредитором к третьему лицу. При этом суд принимает решение о взыскании по основному обязательству. В рамках этого по исполнительному документу взыскание можно обратить на права требования должника (п. 2 ч. 1 ст. 75 Закона № 229-ФЗ).
Должник кредитовал третье лицо на определенную сумму. Взыскатель требует, чтобы должник заплатил по долгам в рамках основного обязательства. Если должник не заплатит по долгам, взыскатель может обратить взыскание на право требования. На какие позиции обратить внимание при реализации права кредитора.
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.
8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.
После направления И. застройщику претензии недостатки не устранены.
Вступившим в законную силу решением суда исковые требования И. к застройщику о возложении обязанности устранить недостатки удовлетворены.
Решение суда застройщиком не исполнено, в связи с чем истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.
При этом суды исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда.
Суд пришел к выводу об отсутствии у истца после вынесения указанного решения права на предъявление требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты, указала, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом-Законом № 214-ФЗ.
Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Наличие вступившего в законную силу решения суда об устранении выявленного в объекте долевого строительства недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования после принятия указанного судебного акта.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)
9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
5 октября 2006 г. между Ф. и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Ф. принятые на себя обязательства по названному договору были исполнены, однако ответчиком квартира истцу в установленный договором срок не была передана.
При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.
Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом — Законом № 214-ФЗ.
Можно ли взыскать как имущество Право требования по ДДУ за просрочку по кредиту?
Не можете понять, как действовать дальше или не понимаете в полной мере последствия предлагаемых Вам действий? Задайте вопрос на нашем сайте или запишитесь на прием к юристу. Официально из-за отпуска судьи отложить суд на столь большой срок не могут. Вы расписались в Вы можете подать в арбитражный суд, в рамках дела о банкротстве застройщика, заявление о Важнейшим параметром при подборе юриста, помимо опыта, является его специализация.
Этим способом взыскания необходимо воспользоваться, когда есть полное убеждение в том, что на счетах у застройщика денег нет. Предъявляя исполнительный лист в службу судебных приставов (далее по тексту — ССП) необходимо понимать, что это наиболее долгий и наименее эффективный способ взыскания. ССП работает малоэффективно и медленно, при этом необходим постоянный контроль за действиями пристава со стороны взыскателя либо его представителя. В противном случае шансы на то, что по Вашему делу будут взысканы деньги, стремятся к нулю.
Очевидно, стать владельцем квартиры и купить имущество должников, когда земля под арестом, непросто. Даже заключение ДУПТ требует осторожности и осмотрительности, обширных знаний. Нужно подготовиться к возможным затяжным судебным процессам с регистрирующим органом и контролирующими инстанциями. Здесь не обойтись без профессиональной правовой поддержки, помощи квалифицированных юристов.
Отметим также, что с 1 июля 2020 года ДДУ не регистрируются Росреестром, когда у него есть информация о задержке строительства жилого дома (либо передачи квартир дольщикам) на срок свыше полугода, или же о нарушении Застройщиком норм законодательства о долевом строительстве.
- Во-первых, арестованное имущество (участок земли) обычно уже зафиксирован как предмет ипотеки, возникшей в силу закона. Обеспечение прав Застройщика гарантирует, что обязательства перед людьми выполнят, а жилые корпуса — введут в эксплуатацию. Если этого не произойдет, все права на землю и возводимое строение перейдут к пострадавшим гражданам.
- Во-вторых, так как на участке уже строят многоквартирный дом, реализация имущества выглядит невозможной, а факт принятых запретов — бессмысленным.
- Наконец, в-третьих, стоимость арестованных активов нередко несоразмерна. Ограничения вводятся относительно собственности фирмы-застройщика, в десятки раз оценочно превышающей сумму долга.
- В-четвертых, и это главное. Приставы совершают серьезную ошибку, когда арестовывают имущество компании, руководствуясь исковыми требованиями кредиторов, не имеющих никаких привилегий перед остальными дольщиками-залогодержателями.
В соответствии с вышеуказанным Постановлением истец не вправе заключать договоры уступки прав требования с гражданами. Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе ст.
Обращение взыскания по 214-ФЗ: как защититься?
Являясь двумя различными мерами принудительного исполнения, обращение взыскания на имущество должника и обращение взыскания на имущественные права должника имеют свои особенности. Федеральным законом «Об исполнительном производстве» установлен перечень имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание, данный перечень не является исчерпывающим.
16.4. По делу об оспаривании постановления административного органа о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ, суд также не нашел оснований для применения нормы статьи 2.9 КоАП РФ. Согласно части 4 статьи 14.28 КоАП РФ непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. В нарушение части 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства застройщиком не была представлена в контролирующий орган, указанный в части 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, проектная декларация. Суд первой инстанции счел правомерными выводы административного органа о наличии состава административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 14.28 КоАП РФ, и, поскольку никаких доказательств об исключительном характере обстоятельств совершения данного административного правонарушения в дело представлено не было, суд не нашел оснований для признания совершенного правонарушения малозначительным и применения по данному делу статьи 2.9 КоАП РФ. Постановлением судьи Верховного Суда Российской Федерации решение суда первой инстанции оставлено без изменения. (По материалам дела Арбитражного суда Вологодской области № А13-12171/2020)
В соответствии с частью 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
6 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ Более сложным видом обременения объекта недвижимости являются имущественные права третьих лиц. К ним относятся: аренда (скрываемая); безвозмездное пользование; исковые заявления на отчуждение; наличие заявлений по претензиям всякого рода, в том числе и материальным; ипотека;другие неучтенные права третьих лиц.
Застройщик, который использует денежные средства дольщиков, иногда становится заложником обстоятельств, не позволяющих ему исполнить обещанное перед гражданами или юридическими лицами. К числу пострадавших причисляют как участников строительства, так и деловых партнеров строительной компании, долги перед которыми накопила организация.
Неудивительно, что взыскатели направляют документы в судебные инстанции, и на основании принятого решения возбуждается исполнительное производство. На собственность застройщика накладывают арест.
Часто под ограничения подпадает земельный участок, где строят жилой дом. Беспокоиться должнику есть о чём.
Если он не примет необходимых мер, следующим и по-настоящему неприятным этапом будет продажа арестованного имущества судебными приставами.
Возникает запрет на любые регистрационные действия с земельным участком и всеми правами требования на него, которые есть у Застройщика. Для дольщиков эта ситуация похожа на западню. Выхода из неё два:
- Попробовать договориться со строительной компанией. Вариант заранее проигрышный;
- Выбрать путь противостояния в суде, в надежде, что фемида встанет на сторону дольщиков
трудность, с которой сталкиваются участники строительства, – как купить либо продать квартиру, когда всё имущество фирмы-застройщика арестовано за долги. И часто это препятствие непреодолимо.
Дольщикам важно помнить, что запрет регистрационных действий в отношении земли, на которой возводят их жильё, не повод приостанавливать госрегистрацию договоров уступки прав требования на квартиры граждан. Продать либо купить имущество должников по такой схеме всё равно возможно.
Закон по решению суда запрещает отчуждать арестованное за долги имущество застройщика (как это происходит при возникновении новых ДДУ). Одновременно менять владельца права требования по уже заключённому договору долевого строительства можно.
Арестованный земельный участок юридически не выступает как предмет подписанных гражданами договоров уступки. После регистрации ДУПТ на земле не появится новых обременений, а характеристики и цена отягощенного правами дольщиков имущества останутся прежними.
Государственная регистрация договора уступки приведёт лишь к тому, что по заключенным в прошлые периоды договорам долевого участия право требования возникнет у новых граждан либо юридических лиц.
Заключение ДУПТ не нарушает судебных актов. Уступка прав кредитора, указывают п. 2 статьи 382 Гражданского кодекса и нормы статьи 47 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.
1998 № 102-ФЗ, является сделкой, которую заключают между собой прежний и новый залогодержатель (дольщики). Залогодатель (фирма-застройщик) в ней не участвует.
Процедура уступки юридически не касается строительной компании как собственника, как таковая реализация имущества не происходит. Сколько было не проданных квартир у застройщика, столько их и останется.
Обращение взыскания на права по инвестиционному контракту
Судебные приставы Фрунзенского района добились взыскания неустойки и многотысячной задолженности по налогам с ивановского застройщика.
Исполнение решения суда ускорил запрет на регистрационные действия недвижимого имущества.
Во Фрунзенский районный отдел судебных приставов Управления ФССП России по Ивановской области поступил исполнительный лист о взыскании с юридического лица неустойки в пользу жительницы города в размере тысяч рублей.
По решению суда компания-застройщик должна выплатить покупателю квартиры неустойку за задержку передачи квартиры. Кроме того, организация, занимающаяся строительством, уклонялась от уплаты налогов.
Результатом этого стало вынесение налоговым органом постановления о взыскании задолженности в размере тысяч рублей, которое также поступило на исполнение в службу судебных приставов.
Другое дело, если у должника есть иная жилая недвижимость в собственности. На нее арест наложить можно. Но и здесь есть существенные ограничения.
Если недвижимость находится в долевой собственности и ответчик не является единоличным владельцем, то арестовать имущество судебные приставы не смогут. Другой нюанс в том, что стоимость недвижимого имущества должна быть сопоставима с размером долга.
Здесь речь не идет о долгах по ипотеке, потому что в данном случае жилье находится в залоге у банка и будет изъято в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору кредитования.
«В настоящее время едва ли не каждая пятая сделка купли-продажи или обмена квартиры, дома или земельного участка так или иначе связана с необходимостью погашения накопившихся задолженностей, — констатирует независимый риелтор Кирилл Морозов.
— При этом, как правило, дальнейшие события развивались двумя путями.
Либо продавцы перебирались на меньшие площади или в менее престижный район, чтобы полученную таким образом доплату отдать кредиторам, либо покупатели брали на себя обязанность погашать, скажем, долги по коммунальным платежам, накопившиеся по конкретному объекту».
7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Выше в статье говорилось о правовых аспектах и теоретическом рассмотрении, как происходит арест единственного жилья должника приставами.
Судебная практика последних лет тоже нуждается в анализе, поскольку представляет объективную картину происходящего.
Отметим, до конца 2020 года отмечались лишь единичные случаи, когда приставы или истец добивались желаемого, если речь шла о единственном жилье.
Постановление Приставов На Квартиру В Долевом Строительстве
Взыскание половины всех доходов должника и арест его ценного имущества могут осуществляться судебными приставами в принудительном порядке. Но процесс взыскания долга часто затягивается. Срок на отправку исполнительного листа в ФСПП составляет три дня, затем в течение трёх дней судебным приставом выносится решение по исполнительному производству. Срок возврата долга застройщиком в добровольном порядке составляет пять дней.
При нарушении этого срока приставом отправляются запросы на имущество, имеющееся у должника. В результате процесс затягивается. При этом убытки несут не пристав и застройщик, а заявитель. Ускорить этот процесс можно путём подачи жалобы в суд или в прокуратуру. В случае доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей судебными приставами сумма долга может взыскиваться из государственной казны. Нодля запуска такого процесса лучше обратиться к квалифицированному юристу.
Перед предъявлением требований по взысканию долга с девелопера необходимо оценить создавшуюся ситуацию. Обычно для уклонения от уплаты штрафов и долгов застройщик пользуется следующими схемами:
- составление нового соглашения, в котором указывается новый срок сдачи дома в эксплуатацию при нарушении прежнего. В случае подписания такого документа потребовать неустойку и компенсацию с застройщика невозможно;
- предложение компенсации за отказ от требований по выплате неустойки. В случае согласия с таким предложением будет не только меньшей сумма компенсации, по сравнению с положенной по закону, но и выплата её будет затягиваться. При этом потребовать выплату неустойки через суд будет невозможно из-за письменного отказа.
При долевом строительстве любой его участник может обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом на основании решения, вынесенного судом о взыскании денежных средств, вложенных в строительство. Срок вынесения решения после образования задолженности должен составлять три месяца при общей сумме в 100 тыс. руб.
Возбуждение дела в суде и признание компании-застройщика банкротом невыгодно её учредителям и владельцам, поэтому ими будут прилагаться значительно большие усилия для устранения возникшего спора, включая продажу другого имущества, имеющегося в наличии.
Взыскать неустойку по ДДУ невозможно при отсутствии или небольшом остатке денег на счету застройщика. При этом у застройщика может быть счёт не только в конкретном банке, но и в другом, который не афишируется. В таком случае можно предпринять следующие действия:
- найти дополнительные счета самостоятельно и обратиться в банк для взыскания неустойки;
- обратиться к судебным приставам, в перечень услуг которых входитисполнительное производство застройщиков.
При оказании юридической помощи квалифицированными специалистами в перечень услуг входит также принятие соответствующих мер, касающихся:
- ареста имущества, которое принадлежит должникам;
- запрета на определённые действия, которые могут совершаться должником, а также третьими лицами (если такие действия связаны с имуществом, ставшим объектом спора).
Опытный юрист поможет с минимальными затратами времени и средств взыскать долг с застройщика. Эффективно оказывать помощь по взысканию долга и выявлению всех активов, имеющихся у застройщика, позволяют современные и надёжные каналы, применяемые для проведения глубокого розыска.
С уважением к Вам и вашему бизнесу,
юридическая компания «Деловой подход»
Застройщик не выплачивает неустойку по исполнительному листу
14 ноября 2011 г. между застройщиком и У. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Суд первой инстанции при частичном удовлетворении исковых требований исходил из того, что обязанность по устранению выявленных в квартире У. недостатков, выраженных в недостаточном утеплении стен дома, должна быть возложена на застройщика, поскольку указанные недостатки возникли в результате нарушений, допущенных при строительстве дома. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции указал, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома. Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома получено не было. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с приведенными выводами суда апелляционной инстанции, указав следующее. В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2). Судом установлено, что спор возник в связи с недостатками, допущенными застройщиком при строительстве дома, а потому выводы суда апелляционной инстанции об отказе У. в удовлетворении требований о 30 взыскании денежных средств на устранение недостатков и компенсации морального вреда являются незаконными. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2015 г. № 11-КГ15-9)
Должная осмотрительность оспаривание
Что будут проверять в 2017
Что будут запрашивать у налогоплательщика
Какие документы подготовить налогоплательщику
После публикации судебной практики Верховного Суда РФ по налоговым спорам в феврале 2017 возникло мнение, что налоговые проверки по НДС и по прибыли упростятся. Эксперты высказывают мнения: «ФНС запретила инспекциям снимать расходы и вычеты».
Действительно, налоговая учится на своих ошибках. И налоговые проверки, очевидно, будут проходить по новому, что подтверждает письмо-указание ФНС России в адрес инспекций по крупнейшим налогоплательщикам и руководителям управлений ФНС России по субъектам Российской Федерации от 23.03.2017 № ЕД-5-9/547@.
Мы не разделяем оптимизма коллег. В письме ФНС отсутствуют указания о запрете снимать вычеты и расходы. Прочтите название письма: «О выявлении обстоятельств необоснованной налоговой выгоды». О выявлении обстоятельств …., запрета на выявление необоснованной налоговой выгоды ни кто не отменял .
Напротив, ФНС сделала указание инспекциям помимо уже применяемых методов оспаривания применения вычетов и расходов, взять на вооружение новый.
- налоговые проверки по НДС и по налогу на прибыль будут проводиться еще более углубленно,
- будут истребоваться новые группы документов,
- увеличивается значимость допроверочных мероприятий.
Новые риски в налоговых проверках по НДС и по налогу на прибыль
Цель письма ФНС — устранить выявленные в 2016 году судами (Верховным Судом РФ) недостатки по доказыванию инспекциями фактов необоснованной налоговой выгоды крупными и крупнейшими налогоплательщиками.
По нашему мнению, основная тема рекомендаций ФНС – системный подход инспекций в снятии вычетов и расходов при наличии однодневок в цепочках поставщиков. Что называется — «не мытьем, так катанием». Разъяснена необходимость и методика применения доказывания необоснованной налоговой выгоды, особенно при доказанности реальных хозяйственных операций.
Последний оплот налогоплательщиков в борьбе за налоговые вычеты и расходы – реальность хозяйственных операций. Именно на этой основе – не опровергнутая налоговым органом реальность хозяйственных операций основаны значимые решения Верховного Суда РФ в 2016 году: определение от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 по делу № А40-71125/2015 (ООО «Центррегионуголь»), от 6 февраля 2017 г. № 305-КГ16-14921 по делу № А40- 120736/2015 (ПАО «СИТИ»). В первом из них, поддерживая налогоплательщика, судьи ВС отметили:
противоречия в доказательствах, подтверждающих последовательность движения товара от изготовителя к налогоплательщику, но не опровергающих сам факт поступления товара налогоплательщику, равно как и факты неисполнения соответствующими участниками сделок (поставщиками первого, второго и других звеньев по отношению к налогоплательщику) обязанности по уплате налогов сами по себе не могут являться основанием для возложения соответствующих негативных последствий на налогоплательщика, выступившего покупателем товаров.
Это наиболее положительный для налогоплательщиков вывод ВС в данном деле. Его наличие оставляет надежду на возможность защититься в налоговом споре в случае обнаружения проблемных поставщиков.
То есть, наличие однодневки в цепочке, или сделка налогоплательщика непосредственно с однодневкой, если доказано, что хозяйственные операции реально имели место, это не основание для снятия вычетов и расходов.
Вместе с тем, обтекаемая формулировка ВС «противоречия в доказательствах, подтверждающих последовательность движения товара от изготовителя к налогоплательщику», подразумевающая наличие однодневок в цепочке, истолкована ФНС в письме в свою пользу:
В этом случае налоговыми органами в качестве самостоятельного основания для возложения негативных последствий на налогоплательщика не могут приводиться признаки недобросовестности контрагентов второго и последующих звеньев цепочки перечисления денежных средств по выпискам банков.
То есть, наличие однодневок в цепочке поставщиков, выявленное при налоговой проверке, не является самостоятельным основанием для снятия вычетов и расходов. Что не исключает снятия вычетов и расходов при наличии совокупности с иными обстоятельствами.
Во всяком случае, наличие таких поставщиков становятся основаниями для проведения налоговой проверки.
Учитывая, что письмо адресовано инспекциям ФНС по крупнейшим налогоплательщикам, для которых цепочка поставщиков товаров, работ, услуг – обычное явление, новый порядок налоговых проверок коснется многих.
ФНС предписала проводить налоговые проверки по НДС и по налогу на прибыль в два этапа и раскрыла обстоятельства, подлежащие установлению в каждом:
1) Выявление прямого умысла налогоплательщика на получение необоснованной налоговой выгоды через систему контрагентов
1) Устанавливаются факты юридической, экономической и иной подконтрольности, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику,
2)Устанавливаются обстоятельства, свидетельствующие о согласованности действий участников сделки (сделок), а также (или) доказательства нереальности хозяйственной операции (операций) по поставке товаров (выполнению работ, оказанию услуг),
При не установлении подконтрольности, налоговая переходит к следующему этапу проверки:
2) Выявление минимизации налогов, через использование однодневок самим налогоплательщиком:
1)Установление недобросовестности действий самого налогоплательщика по выбору контрагента;
2)Установление обстоятельств, свидетельствующих о невыполнении соответствующей хозяйственной операции контрагентом налогоплательщика (по первому звену).
По мнению ФНС в последнем случае, на налогоплательщика не могут быть возложены негативные последствия, если он проявил должную осмотрительность в выборе контрагента при условии реальности хозяйственных операций.
При этом, установление по результатам налоговой проверки факта подписания документов от имени контрагентов лицами, отрицающими их подписание и наличие у них полномочий руководителя, путем проведения допросов и почерковедческих экспертиз не является безусловным и достаточным основанием для вывода о непроявлении налогоплательщиком должной осмотрительности и осторожности при заключении сделки со спорным контрагентом и не может рассматриваться как основание для признания налоговой выгоды необоснованной.
Изложенная ФНС в письме позиция Верховного Суда не должна вводить налогоплательщиков в заблуждение. Сделанная Верховным Судом оговорка: не является безусловным и достаточным основанием для вывода …, не гарантирует от отказа в вычетах и снятия расходов.
ФНС использует эту оговорку в письме и предписывает инспекциям на местах не ограничиваться только указанными доказательствами, и дает указание на необходимость собирать и другие доказательства, по мимо допроса руководителей и почерковедческих экспертиз. Какие именно доказательства налоговая будет собирать, об этом будет сказано ниже.
Судебная практика Верховного Суда РФ по ДДУ за 2017
Применение вычетов по НДС, расходов при исчислении налога на прибыль – это налоговая выгода налогоплательщика от применения правил Налогового кодекса РФ. Верховный Суд в определении от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 напомнил:
Согласно пункту 10 постановления N 53, налоговая выгода может быть признана необоснованной, если налоговым органом будет доказано, что налогоплательщик действовал без должной осмотрительности и осторожности, и ему должно было быть известно о нарушениях, допущенных контрагентом.
Из чего ВС сделал вывод: мотивы выбора контрагента только условиями сделки и коммерческой привлекательностью – не достаточны для признания действий налогоплательщика с должной осмотрительностью.
По мнению ВС помимо условий и коммерческой привлекательности необходимо оценивать:
1) деловую репутацию,
2) платежеспособность контрагента,
3) риск неисполнения обязательств контрагентом и предоставление обеспечения их исполнения,
4) наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала)
5) наличие у контрагента соответствующего опыта
ВС считает эти критерии известными с 2010г. и ссылается на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2010 N 15658/09.
ФНС в определении от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 увидела путь, как отказать в вычетах и снять расходы, если реальность хозяйственных операций подтверждена, но в цепочке сделок или в одной сделке имеется фирма-однодневка — оспаривание должной осмотрительности в сделках с проблемными поставщиками. В определении ВС отметил:
опровергая проявление должной осмотрительности, налоговый орган вправе приводить аргументы о том, что налогоплательщик исходил лишь из коммерческой привлекательности сделки и не придавал значения добропорядочности контрагентов, а также доказывать, что налогоплательщик должен был знать о допускаемых контрагентами нарушениях.
Из чего ФНС сделан вывод: В ходе налоговой проверки необходим анализ выбора поставщиков.
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:
- Окончания строительства.
- Ввод в эксплуатацию.
- Передача участнику.
- Общий срок договора.
Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки. Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее. Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.
Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.
Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:
- Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
- Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)
До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.
В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.
Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости – до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:
3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей
В Общество с ограниченной ответственностью
«Стройка века в Кунцево»
14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12
ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072
От Кузнецова Василия Ивановича
14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35
ПРЕТЕНЗИЯ
21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево» и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.
В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.
Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.
Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.
В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.
В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.
Дата. Подпись.
| Сумма договора | Период просрочки | Ставка | Формула | Неустойка | ||
| с | по | дней | ||||
| 3 000 000 | 1.03.2019 | 31.03.2019 | 30 | 7,75 | 3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 | 46 500 |
В Кунцевский районный суд г. Москвы
121351, г. Москва, ул. Ярцевская, д.12
Истец: Кузнецов Василий Иванович,
(паспорт серия 35 07 № 135246, выдан 11.012.2014 г. отделением УФМС России по городу Москве по району Кунцево, код подразделения 770-021)
Адрес: 14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35
Ответчик: ООО «Стройка века в Кунцево» (ИНН 36270198362)
Адрес: 143969, 14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12
Цена иска: 139500 рублей 00 копеек
Государственная пошлина не оплачена в соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» п. 4, ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.
Исковое заявление о взыскании неустойки
и штрафа за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору долевого участия
21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево» и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.
В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.
Согласно условиям соглашения, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.
Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И
31.03.2019 ответчику была направлена письменная претензия, однако до 30.04.2019 деньги ответчиком не были выплачены, а претензия осталась без ответа.
В соответствии с требованием статьи 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны быть исполнены в соответствии с требованием закона и договора, то есть в полной мере и в срок. Одностороннее изменение условий соглашения недопустимо.
Специальным законодательством, а именно статьей 6, 10 и 12 №214-ФЗ регулируется ответственность сторон за неисполнение условий ДДУ. Так нарушившее соглашение лицо, обязано уплатить другой стороне, предусмотренные статьей 6, указанного закона неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Обязательства считаются исполненными только с момента подписания сторонами передаточного акта. По состоянию на день подачи заявления неустойка составляет:
Расчет неустойки в соответствии со статьёй 6 № 214-ФЗ
| Сумма договора | Период просрочки | Ставка | Формула | Неустойка | ||
| с | по | дней | ||||
| 3 000 000 | 1.03.2019 | 31.03.2019 | 30 | 7,75 | 3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 | 46 500 |
31.03.2019 г. истцом была подана претензия к ответчику, с просьбой уплатить неустойку. Ответчик проигнорировал претензию. В соответствии с статьей 13 ФЗ «О защите прав потребителя» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. То есть 46 500 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 15, 309, 310, 329 ГК РФ, статьями 6, 9, 10, 12 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьями 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. № 2300-I, а также пунктом 48 Постановлением Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016г,
ПРОШУ:
Взыскать с ООО «Стойка века в Кунцево» (ИНН 36270198362) в пользу Кузнецова Василия Ивановича:
- Неустойку в сумме 93 000 рубля 00 копеек на дату подачи искового заявления в суд.
- Штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 46 500 рубля 00 копеек.
- Неустойку в сумме, что исчисляется на дату вынесения решения судом.
- Неустойку, исчисленную и подлежащую взысканию до момента фактического исполнения ООО «Стойка века в Кунцево» обязанностей по договору ДДУ№ 735-ГС/12-16.
Дата. Подпись.
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Первая инстанция
Апелляционная инстанция
Исполнение решения
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Первая инстанция
Апелляционная инстанция
Исполнение решения
Последствия нарушений прав супруга
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:
- 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.
Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.
Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.
Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:
- договор об аренде жилья,
- документы, подтверждающие соответствующие расходы.
| Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков. |
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.
- Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
- Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
- Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
- Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.
На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст:
«Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.»
Такое могут написать только те, кто профессионально не занимается взысканием неустоек. Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо. Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной. Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям.
| Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки. |