Договор купли продажи недвижимости дипломная работа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи недвижимости дипломная работа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Актуальность темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Практическая основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов.

Цель исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

— дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;

— раскрыть историю становления и развития института продажи недвижимости; дать понятие, выделить особенности правового регулирования института продажи недвижимости в современной России;

— определить недвижимость как особый объект правового регулирования;

— изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

— проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

— отразить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;

— выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Дипломная работа: Договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора — это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания [38, c. 62].

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора — это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор [38, c. 63].

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.

Рассмотрим, что подразумевается под нежилым помещением в нормативных актах разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» помещение определялось как единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется формулировка «здания, сооружения и помещения в них».

Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в работе анализ показывает, что понятия «нежилые здания», «сооружения», «помещения» в качестве видов входят в более общее понятие «объект».

Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения.

Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуются по-разному [43, с. 224]. Так, по мнению В.Н. Литовкина, «они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Т.К. Богачева, относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение) – пишет следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Думается, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельн��му участку.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их целостности и хозяйственному назначению. К недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, леса, обособленные водные объекты, здания, сооружения, квартиры. Кроме того, данные объекты обладают рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга (например, уникальный кадастровый номер земельного участка, адрес жилого дома и т.д.).

Важность и значимость недвижимого имущества как для его владельцев, так и для государства, обусловили существование специального правового регулирования вопросов, связанных с недвижимостью. Так, многие объекты недвижимости могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и тем самым изъяты из гражданского оборота, что обусловлено особой значимостью этих объектов для экономики и экологии государства (например, леса и обособленные водные объекты, правовой статус которых регулируется положениями Лесного и Водного кодексов РФ). Значительная часть правового регулирования недвижимости посвящена специальным правилам совершения сделок, объектом которых является недвижимое имущество.

Коротко суть специального правового режима недвижимости и сделок с ним заключается в следующем:

• право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав;

• вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота (то есть может являться объектом гражданско-правовых сделок) только в том случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке (в органах технического учёта и технической инвентаризации);

• для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причём подобная сделка считается заключённой с момента её регистрации (речь идёт именно о регистрации сделки, в отличие от регистрации прав, о которой сказано первом пункте);

• специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведённое на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст.273, 653 ГК РФ);

• с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений юстиции, ответственных за регистрацию недвижимости [2].

Текст любого гражданско-правового договора, как правило, начинается с определения сторон, заключивших соответствующий договор. Для этого в договоре указывается наименование сторон, их адреса (места жительства или места нахождения) и иные реквизиты (паспортные данные, сведения о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя). Общим требованием, которому должны соответствовать стороны договора, является их правоспособность и дееспособность. Несовершеннолетние заключают сделки через законных представителей (с предварительного согласия органов опеки и попечительства), а по достижении четырнадцати лет — с согласия законных представителей.

При заключении договора, объектом которого является существующая в момент заключения сделки недвижимость, покупателю (арендатору, нанимателю) целесообразно принять ряд мер для того, чтобы проверить наличие и действительность полномочий лица (продавца, арендодателя) на совершение сделки по отчуждению недвижимости. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки в отношении недвижимости может являться основанием для признания сделки недействительной (ст.168, 174 ГК и др.) [2]. Чаще всего это имеет место в тех случаях, когда: продавец в действительности не является собственником недвижимости либо до этого уже распорядился своим имуществом; полномочия представителя недействительны либо недостаточны для совершения сделки; недвижимость находится под арестом; супруг распоряжается совместно нажитым имуществом без согласия другого супруга; долевой собственник недвижимости распоряжается своей долей с нарушением преимущественного права остальных дольщиков на приобретение доли. Поэтому при проверке «надёжности» продавца (арендодателя, наймодателя), необходимо учитывать следующее:

• Во-первых, если сделка от имени собственника (правообладателя) совершается его представителем, необходимо убедиться в том, что у представителя имеется доверенность на совершение сделок в отношении недвижимого имущества. Доверенность должна быть заверена нотариально (хотя формально, согласно ч.2 ст.185 ГК РФ, достаточно доверенности, оформленной в простой письменной форме). Для большей надёжности следует связаться с самим продавцом или нотариусом, заверившим доверенность (все совершённые нотариусом нотариальные действия в обязательном порядке регистрируются в реестре). Если продавцом является юридическое лицо, необходимо проверить полномочия его представителя на совершение подобной сделки (для этого следует ознакомиться с учредительными документами юридического лица) [2].

• Во-вторых, продавец (арендодатель, наймодатель) должен предъявить покупателю (арендатору, нанимателю) свидетельство о праве на соответствующее недвижимое имущество. Однако нужно учесть, что права на недвижимость, которые возникли до вступления в силу Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» [6], регистрируются правообладателями в добровольном порядке, поэтому свидетельство о праве на недвижимость в этом случае может отсутствовать.

• В-третьих, статья 7 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляет, что сведения о регистрации прав носят открытый характер. Это означает, что для того, чтобы достоверно убедиться, кто именно является собственником объекта недвижимости и какие обременения имеет данное имущество, достаточно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о получении выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная выписка предоставляется заявителю в течение пяти дней [6].

• В-четвёртых, определённой особенностью обладают сделки, которые совершаются одним из супругов в отношении совместно нажитого недвижимого имущества. Согласно ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, для совершения подобной сделки, супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё согласие получено не было, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной. Кроме того, в регистрации подобной сделки и прав из неё должно быть отказано. Покупателю необходимо учесть данное обстоятельство и в случае необходимости потребовать от продавца предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга.

  Договоры должны заключаться в форме, предусмотренной законом для соответствующей сделки, а заключение договора в ненадлежащей форме влечёт неблагоприятные для сторон последствия, установленные законодательно. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме, причём, как правило, с составлением одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что заключение таких сделок (а именно, договора продажи недвижимости, договора аренды здания или сооружения) путём обмена документами (оферта и акцепт) не допускается [2].

  Обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требуется (за исключением завещания недвижимого имущества), однако возможно добровольное, основанное на согласии сторон, облечение сделки в нотариальную форму. Стоит отметить, что подобная мера никогда не помешает: нотариус не только удостоверяет подписи сторон под договором (что позволяет сделать вполне определённый вывод о воле сторон), но и проверяет дееспособность сторон, а также законность самой сделки. Кроме того, нотариальная форма сделки облегчает процесс регистрации прав на недвижимое имущество: при наличии нотариально заверенной сделки в регистрирующий орган не требуется представлять заявление действующего правообладателя (продавца, арендодателя) о регистрации возникшего на основании сделки права [2].

  Как указывалось выше, для ряда сделок с недвижимостью законом установлено требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно ст.433 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации.

  К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор продажи жилого помещения, договор продажи предприятия, договор дарения, договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, договор об ипотеке, договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года, договор аренды предприятия [2].

  Правовую природу государственной регистрации сделок с недвижимостью и ее отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассмотрим ниже.

  • Цель данной курсовой работы — изучить договор купли-продажи недвижимости.
  • Продажа предприятия — одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости.
  • Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • 4 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
  • Рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • Изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.
  • Договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой.
  • Элементы договора продажи недвижимости.
  • Исполнение договора продажи недвижимости.
  • ГК РСФСР 1964 г. ограничивался нормами купли-продажи и дарением жилых домов.

  Договор купли продажи недвижимости

  • Рубрикатор по предметам
  • Рубрикатор по типам работ
  • Пользовательское соглашение
  • Размещение рекламы

  48

  ГЛОССАРИЙ

  50

  Библиографический список

  Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. В случае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, — договор не считается заключенным.

  Может ли быть предметом договора незавершенный объект строительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можно найти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. И приводится такой пример: [58, c. 354]

  «Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

  В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

  При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

  В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

  Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

  Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

  Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

  В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

  В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

  В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

  Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

  В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

  Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

  Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

  С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора».

  Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

  Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

  Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131 ГК РФ, ст.8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»).

  Введение такой системы преследовало несколько целей:

  а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

  б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

  в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

  Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

  Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

  а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос — возникло право или нет — необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.ст 2, 13 14, 17 и др.);

  б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой — государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

  в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

  Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

  Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

  Представление документов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

  Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

  При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

  Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res — вещь). Прежде всего, это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.

  Соответственно, договор порождает лишь обязательство — право требования к должнику, а собственность передается вместе с вещью.

  Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения — передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле — продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.

  Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

  Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ)

  Судебная практика подтверждает данное положение законодательства. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» упоминает о следующем деле.

  Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

  При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

  Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

  Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

  Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

  Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

  Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

  Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

  Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

  Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

  ---

  Актуальность и значимость курсовой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.

  Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

  Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК) предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в ст. 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом.

  Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

  Объектом курсового исследования являются правоотношения, связанные с реализацией договора купли-продажи недвижимости.

  Предметом работы явились нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие указанные отношения, научная и периодическая литература, а также материалы судебной и правоприменительной практики.

  Целью работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.

  Для достижения цели, в работе поставлены следующие задачи:

  • — анализ понятия и сущности недвижимого имущества;
  • — исследование элементов договора купли-продажи недвижимости;
  • — рассмотрение некоторых видов сделок с жилым недвижимым имуществом;
  • — характеристика порядка осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество;
  • — определение современных правовых проблем регистрации прав на недвижимое имущество.

  Теоретической основой проделанной работы являются труды таких известных ученых, как: Балабанов И.Т., Гришаев С.П., Киндеева Е.А., Ковшарова Ю.Г., Романов О.С., Сергеев А.П., Шабалин В.Г., и др.

  Методологической основой исследования явились общие и частные методы познания объективной истины. В процессе работы использовались диалектический, системно-структурный, историко-правовой, сравнительный, статистический и социологический методы анализа исследуемой проблематики.

  Структура курсовой работы. Поставленная цель и задачи определили структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и списка использованных источников.

  Актуальность дипломного исследования. Сегодня собственное жилье — одна из главных ценностей, учитывая, что оно выступает неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, обеспечивая важнейшие потребности граждан.

  Не имеющие собственного жилья граждане обычно пытаются использовать все свои возможности, а также финансовые средства с целью его приобретения. Собственники, в свою очередь, пытаются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более удобное, скажем, в лучшем районе или большей площади.

  Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

  Методологической основой работы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: сравнительный, формально-логический методы исследования.

  Не всякий, наверное, знает, в том числе и профессиональный юрист, что старый ГК РСФСР 1964 года не содержал в себе определения правовой конструкции договора. В ст.

  Актуальность темы дипломной работы. Договор купли — продажи жилого помещения является важнейшим институтом российского гражданского права и предметом изучения многих цивилистов, изучение которого проводится экономистами, социологами, философами и конечно юристами. В дипломной работе предпринимается попытка исследования правового регулирования договора купли – продажи жилого помещения, и выявление особенностей продажи жилого помещения, как особого объекта недвижимости.

  Актуальность темы работы обусловлена проходящей в Российс­кой Федерации правовой реформой, предусматривающей, с одной сто­роны, демократизацию и развитие системы защиты прав человека, а с другой стороны — создание нормативно-правовой базы для нормального функционирования рыночной экономики. Особенность вопросов правового регулирования сделок купли – продажи жилого помещения состоит в том, что недвижимость, является одним из фундаментальных объектов гражданского права, пользующихся конституционной защитой.

  В свете этого вопросы изучения правового регулирования договора купли – продажи жилого помещения и как важного института гражданского законодательства России является необходимым.

  Объект и предмет дипломной работы.

  Объектом дипломной работы являются общественные отношения в области правового регулирования договора купли – продажи жилого помещения.

  Предмет работы составляют правовые нормы гражданского кодекса Российский Федерации регулирующие отношения в области договора купли – продажи жилого помещения.

  Дипломная работа на тему «Сделки с недвижимым имуществом»

  По договору купли — продажи недвижимого имущества продавец передает покупателю недвижимое имущество.

  Так как наша тема дипломной работы касается купли – продаже жилого помещения необходимо рассмотреть особенности жилого помещения, как вида объекта недвижимости.

  Действующее законодательство признает жилым помещением только изолированные помещения, то есть такие помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату.

  Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в постановлении от 28 января 2006 г. Кроме того, соответствующие требования установлены Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» .

  Основной особенностью договора продажи жилого помещения (дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья), в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

  В современной научной и учебной литературе выделяют обычно 2 вида договора купли – продажи жилых помещений:

  1) договоры купли-продажи, не влекущие наделения покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

  2) договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

  I. Нормативно – правовые акты

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 1.
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 17.12.2009) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
  4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
  5. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (принят ГД ФС РФ 12.03.1999) // Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650.
  6. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ, 1998, N 8, ст. 963; 1999, N 52, ст. 6416; 2002, N 41, ст. 3983).
  7. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П.
  8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 октября 2007 г. N Ф08-6907/07 «Основания для регистрации за истицей права собственности отсутствуют, так как договор купли-продажи жилого помещения является незаключенным в силу статьи 558 ГК РФ (не проведена его государственная регистрация)» (извлечение).
  9. Обзор нотариальной и судебной практики Московской области по отдельным вопросам, относящимся к сделкам за 2007 год.

  Специальная литература

  1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2003.
  2. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости? (С.П. Гришаев, «Законы России: опыт, анализ, практика», N 2, февраль 2008 г.).
  3. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Юридическая литература, 1996.
  4. Гражданское право. Учебник. Часть I / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: «Проспект», 1998.
  5. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. Садикова О.Н. — М.: «Юристъ». 2004.
  6. Гражданское право Российской Федерации Части 1 и 2 . Учебное пособие / под редакцией И.Н. Игнатова. — М.: «Прогресс», Изд. 3-е. 2008.
  7. Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. — М.: «Юстицинформ». 2005.
  8. Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. – М.: «Система ГАРАНТ». 2007.
  9. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. – М.: «Юстицинформ». 2007.
  10. Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. — Система ГАРАНТ, 2008 г.
  11. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — «Дело», 2005.
  12. Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2003. N 46, 47.
  13. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. — 4-е изд., испр. / Отв. ред. В.Б. Исаков. — М., Юрайт-Издат, 2005.
  14. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под общ. ред. Н.В. Федосеева) — «Консалтбанкир», 2006.
  15. Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ / Под общ. ред. Эрделевского А.М. – М.: Инфра-М. – 2002.
  16. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости (М.А. Егорова, «Законы России: опыт, анализ, практика», N 2, февраль, 2009 г.)
  17. Заключение договоров купли-продажи недвижимости (Е.Л. Житкова, «Гражданин и право», N 12, декабрь 2007 г.)
  18. Особенности определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества (М.С. Куратова, «Финансовые и бухгалтерские консультации», N 6, июнь 2008 г.)
  19. Купля-продажа недвижимости (Ю.А. Лабендзкая, «Налоговый учет для бухгалтера», N 4, апрель 2005 г.)
  20. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). — «Юрайт-Издат», 2004.
  21. Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с правом собственности («Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», N 4, июль-август 2008 г.)
  • Самые низкие цены на рынке
  • 100% гарантия качества
  • Опыт работ более 10 лет
  • Официальный договор
  • Проверка на Антиплагиат
  • Соблюдения сроков
  • Соответсвие ГОСТу
  • Бесплатная доработка
  • Персональный менеджер

  Субъектами договора купли-продажи — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования).

  К субъектам договора относятся общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности. Из этого следует, что стороной в договоре может быть гражданин, достигший совершеннолетия, то есть 18 лет, и не признанный дееспособным в установленном законом порядке. Вместе с тем закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, обладающим частичной дееспособностью. Так, дети в возрасте 14 лет вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ), а несовершеннолетие в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами и, следовательно, могут совершать более крупные сделки. Право совершать мелкие бытовые сделки имеют лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками и наркотическими веществами. Две последние категории граждан вправе совершать и иные сделки, но только при наличии согласия на это попечителя (а в отношении детей — родителей, усыновителей или попечителя).

  Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи физическими лицами зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договоре поставки физическое лицо может участвовать только в том случае, если оно зарегистрировано как, индивидуальный предприниматель).

  Юридические лица вправе, по общему правилу, совершать любые сделки купли-продажи, если это не запрещено их уставными документами (например, в уставных документах зафиксировано, что юридическое лицо не может покупать товары на бирже).

  Юридические лица — собственники принадлежащего им имущества могут свободно заключать договоры купли-продажи, как в качестве продавца, так и покупателя. Что касается юридических лиц, владеющих своим имуществом на основе других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления), то их возможности продавать это имущество ограничены. Как следует из п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Еще более ограничены права продавца для субъектов права оперативного управления — казенных предприятий и учреждений. Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.1 ст. 297 ГК РФ).

  Что касается учреждений, то они не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Однако имуществом, приобретенным учреждением за счет собственной деятельности, учреждение может распоряжаться самостоятельно, в том числе и продавать его (ст. 298 ГК РФ).

  В отношении государства в целом (Российской Федерации), государственных и муниципальных образований следует отметить, что их участие в договорах купли-продажи также ограничено. В частности, указанные субъекты гражданских прав не могут участвовать в таких разновидностях договора, как розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение.

  Особым образом регламентируется совершение сделок купли-продажи в отношении имущества, находящегося в общей собственности. Если речь идет об общей долевой собственности, то при продаже доли действует правило преимущественной покупки. Это правило состоит в том, что участники общей долевой собственности при продаже доли имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

  Нормативные правовые акты:

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
  3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
  4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2015. — № 297.

  Материалы судебной практики:

  5. Апелляционное определение Архангельского областного суда по делу № 33-1294/2015 от 17.05.2012 // СПС «Консультант Плюс».
  6. Кассационное определение Астраханского областного суда по делу №33-3375/2010 от 17.12.2010 // СПС «Консультант Плюс».
  7. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2015 № Ф06-10643/2010 по делу № А57-26869/2009 // СПС Консультант Плюс.
  8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 8, август, 2015.
  9. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 // СПС «КонсультантПлюс».
  10. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 // СПС «КонсультантПлюс».
  11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2013 по делу № А13-10578/2012 // СПС Консультант Плюс.
  12. Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2009 № Ф09-6930/08-С6 по делу № А60-24678/2007 // СПС Консультант Плюс.
  13. Решение Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-519/2011 от 02.06.2011 // СПС «Консультант Плюс».

  Учебная и специальная литература:

  14. Бевзенко Р.С. Что такое недвижимая вещь? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 12. С. 4.
  15. Бернам У. Правовая система США. Вып. 3 / Науч. ред. В.А. Власихин. М.: Новая юстиция, 2006. С. 638.
  16. Вавилин Е.В. Доктрина гражданского права // Пятый Пермский конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 24–25 октября 2014 г.): избранные материалы / Отв. ред. В.Г. Голубцов, О.А. Кузнецова. — М., 2015.
  17. Волкова М.А. Эффективность формирования системы права в современных условиях // История государства и права. 2013. № 16. С.30-32.
  18. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Вещные права: современное состояние и перспективы развития // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С. 121-131.
  19. Гражданское право: учебник. В 2 т. / под ред. Б. М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп. М.: Статут, 2017. С. 316.
  20. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2 С.71.
  21. Гражданское право: учебник: в 2т. Т.2 / Под ред. Е.А. Суханова. – М., 2014. –С.144-145.
  22. Денисов С.А. О порядке заключения договора // Актуальные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 246 — 247.
  23. Договор как средство правового регулирования отношений в сфере оказания услуг: проблемы теории и практики. М.: ВАКО, РГСУ, 2015. С. 20.
  24. Карпычев М.В. Проблема конфликта интересов в цивилистике // Закон и право. 2011. № 11. С. 5-8.
  25. Каткова Е.А. Заключение договора поставки. Дис. … канд. юрид. наук. М.: МГУ, 1970. С. 134.
  26. Кежватова М.В. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости // Studium. -2014. -№4. –С.1.
  27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ.ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 5.
  28. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. – М.: Юридическая литература. 1954.
  29. Постатейный комментарий / Под общей ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария — Б.М. Гонгало). М., 2008. С. 16.
  30. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. – Л., ЛГУ. 1960. – С. 12
  31. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66.
  32. Стародумова С.Ю. , Шиловская А.Л. Прекращения права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
  33. Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 117-128.
  34. Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 12-15.
  35. Стародумова С.Ю. Современные проблемы оформления права собственности на земельные участки в субъектах Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 4. С. 13-15.
  36. Фаршатов И.А. Жилищное Законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М., 2011. С. 2
  37. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт. 2007. С. 15.
  38. Хужин А.М. Невиновное поведение в праве: методология, теория, практика. М., 2012. С. 49.

  Правовое регулирование увольнения работников за совершение дисциплинарных проступков ➨

  ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы дипломного исследования. Тема правового регулирования трудовой дисциплины и увольнения …

  Правовое регулирование внешнеэкономической деятельности ➨

  Для современного периода развития мировой экономики и отдельных го-сударств, в том числе Российской Федерации …

  Правовое_регулирование_эфирного_телевидения ➨

  Введение Тема данной работы звучит как: «Правовое регулирование эфирного телевидения», в данной работе мы попытаемся …

  Правовое регулирование договора поставки для госудаственных нужд ➨

  Введение В силу геополитических и климатических условий развития страны государство как общественный институт …

  Правовое регулирование предпринимательства в России ➨

  Введение На сегодняшний день в мире не существует общепринятого определения предпринимательства. Американский …

  1. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. – М.: «Проспект», 1997.

  2. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1999, N 7

  3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Издательство «Статут», 1998.

  4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954.

  5. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. — М.: Международные отношения, 1993.

  6. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. — М.: Проспект, 1999.

  7. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. // «Российская юстиция», 2000, N 8.

  8. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 2000, N 7.

  9. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 2000, N 11.

  10. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6.

  11. Закройщикова Д.. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. «Российская юстиция», 1999, N 12.

  12. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961.

  13. Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 1904.

  14. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.

  15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998.

  16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, N 10.

  17. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // «Российская юстиция», 2000, N 4.

  18. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // «Хозяйство и право», 1998, N 3

  19. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.

  20. Разъяснение специалиста Министерства строительства и жилищной политики Республики Башкортостан от 25 июля 1998 г. «Услуги нотариуса не понадобятся». // «Советская Башкирия», N 136 (24114) от 25 июля 1998 г.

  21. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // «Хозяйство и право», 1998, NN 7, 8

  22. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // «Хозяйство и право», 1998, N 2

  23. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1997, N 5

  24. Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права. — М.: СПАРК, 1994.

  25. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — М.: Издательство БЕК, 1999.

  1 Российская газета от 1-5 мая 1999.

  2 П. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

  3 Там же.

  4 Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. — М.: Проспект, 1999. С. 98.

  5 См. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 57-58.

  6 Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954. С. 100.

  7 См. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. — М.: Проспект, 1999. С. 100.

  8 См. подробный перечень в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 — СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

  Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

  По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

  («4») Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

  Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

  Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

  Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

  Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

  В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

  Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130ГК).

  Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

  Дипломная работа на тему: Договоры по отчуждению имущества в собственность

  Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
  Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
  Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

  Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

  Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

  Методологической основой работы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: сравнительный, формально-логический методы исследования.

  Не всякий, наверное, знает, в том числе и профессиональный юрист, что старый ГК РСФСР 1964 года не содержал в себе определения правовой конструкции договора. В ст.

  15. ГК РСФСР приводилась лишь формулировка обязательства в качестве разновидности сделки.

  Настоящее исследование посвящено анализу правовых проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости, выявлению недостатков действующего законодательства, регулирующего сферу купли-продажи, с целью обоснование предложений по их устранению.Договор купли-продажи недвижимости весьма часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой, которую необходимо учитывать в договорном процессе. Несмотря на подробную регламентацию в действующем законодательстве процесса заключение договора купли-продажи недвижимости, а также прав и обязанностей субъектов этого договора, реализация законодательных положений на практике наталкивается на определенные трудности, о чем свидетельствуют многочисленные примеры из судебной практики.

  При написании данной курсовой работы были рассмотрены и использованы известные труды правоведов и ученых, а именно можно выделить: Чикобава Е.М. (исследование и изучение понятия и отличительных признаков договора купли-продажи недвижимости); Масляев А.И. (рассмотрение и исследование элементов договора купли-продажи недвижимости); Грицкевич Н.С. (анализ и изучение порядка заключения договора купли-продажи недвижимости); Гришаев С.П. (исследование и изучение расторжения договора купли-продажи недвижимости); Тырченко А.В. (анализ и исследование ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости) и другие.

  Теоретическую основу работы составили научные труды цивилистов в области гражданского права, а также публицистические материалы. В частности, в основу работы были положены труды таких основателей науки гражданского права, как О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Толстого, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского. Помимо этого, в работе использовались научные и публицистические материалы современных авторов: В.А. Белова, Е.А. Киднеевой, О.М. Оглоблиной и иных авторов.

  Актуальность данной тематики объясняется тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране приобретает все большее значение. Данный факт можно связать с ростом количества и качества предпринимательства. Этот вопрос исследуется не только учеными — юристами, но также и специалистами в иных областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

  Наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации огромную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее от-дельные виды.

  1.Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. М.: Юристъ, 2006. 64 с.

  2.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ (ред. ФЗ № 225-ФЗ от 02.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ, N 30, 29.07.2002, Ст. 3012.

  3.Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ (в ред. № 230-ФЗ от 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ, N 23, 05.06.2006, Ст. 2380-2381.

  4.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ № 333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г., N 5, ст. 410.

  5.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ № 333-ФЗ от 06.12.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г., N

  2. июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ № 230-ФЗ от 18.10.2007 г.) // Собрание законодательства РФ от

  2. июля 1997 г. N 30, ст. 3594.

  11.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N

  21. «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8.

  В тексте договора купли-продажи недвижимости подробно прописываются права и обязанности сторон данного договора. Основная обязанность покупателя – своевременно внести оплату продавцу. Размер платежа должен полностью соответствовать прописанной в соглашении сумме.

  Выделяют несколько вариантов заключения сделки купли-продажи недвижимости между юридическими и физическими лицами. Каждый вид имеет собственные правила и порядок проведения, нюансы и особенности.

  Заключение сделки по купле или продаже недвижимости имеет собственный алгоритм действий.

  Собственник при продаже недвижимого имущества должен: определить главные условия сделки (цену предмета договора); разместить данные о продаже данного недвижимого имущества; предоставлять потенциальным покупателям доступ для осмотра имущества; предоставить все необходимые документы для совершения сделки; подготовить бумаги для оформления; обозначить порядок расчета с покупателем; заключить договор купли-продажи; пройти всю процедуру регистрации прав собственника; получить денежные средства за недвижимое имущество.

  Покупатель при покупке недвижимости, как правило, проводит полный анализ предложенного на рынке недвижимости жилья; осмотр недвижимости; при необходимости – подписание предварительного договора внесение аванса; подписание договора купли-продажи; полный расчет с продавцом; регистрация права собственности; подписание акта приема-передачи недвижимости.

  Как купить работу из каталога.Условия покупки готовой работы.Условия заказа новой работы.ГОСТ по оформлению диплома.

  Особенности договора купли-продажи недвижимости

  ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора — необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствие с законом право пользования этим жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Наиболее полный системный анализ данного условия договора купли-продажи жилого помещения приведен в работах А.М Эрделевского1 .

  Во-первых, А.М. Эрделевский считает, что в п.1 ст.558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст.432 ГК РФ, поскольку самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст.33 ЖК РФ, п.2 ст.1137 ГК РФ).

  Во-вторых, А.М. Эрделевский, анализируя данное условие договора, приходит к выводу, что, с учетом п.1 ст.460 ГК РФ, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

  Однако, А.М. Эрделевский, необоснованно приходит к выводу, что перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст.558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст.554 ГК РФ. Ведь законодатель ясно различает понятия вещей (имущества, предмета договора) и прав третьих лиц на это имущество. А.М. Эрделевский же смешивает эти понятия, хотя сделанные им выводы о том, что включение в договор перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, представляет собой реализацию обязанности продавца предупредить о наличии или отсутствии прав пользования жилым помещением, и волеизъявление покупателя принять жилое помещение с таким обременением, можно признать обоснованными.

  В случае, если продавец не исполнит обязанности по передаче объекта недвижимости свободным от прав третьих лиц, а покупатель не согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц, то покупатель вправе в соответствие с п.1 ст.460 ГК РФ требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

  Для классификации лиц, которые в силу прямого указания закона сохраняют право пользования жилым помещением при его отчуждении, представляется возможным прибегнуть к историческому методу, поскольку позиция законодателя в отношении этих лиц менялась с течением времени.

  Так, п.2 ст.292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г., содержал правило, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.

  Согласно ст.ст.53,127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определялся аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Те члены семьи, которые непосредственно отнесены к таковым законом (супруг собственника квартиры, его дети и родители), имели право пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имело значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могли быть признаны членами его семьи.

  С 1 марта 2005 г. круг членов семьи собственника определен в п.1 ст.31 ЖК РФ. Л.Ю. Михеева[50] обращает внимание, что с введением нового правового регулирования данная категория лиц значительно сузилась. По мнению данного автора, установления такого критерия как совместное с собственником жилья ведение хозяйства теперь не является достаточным основанием для признания того или иного лица членом семьи собственника, необходимо устанавливать факт создания данными лицами в последующем семейных отношений. Иными словами, к членам семьи собственника в силу формулировки ст.31 ЖК РФ Л.Ю. Михеева склонна относить только супругов, их родителей и детей.

  Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям И. Исрафилов[51] , Л.Ю. Михеева[52] относят, в частности, брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г.[53] в порядке урегулирования их имущественных отношений. У бывших членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно-строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением право собственности на квартиру нанимат��лем (членами его семьи) и членом кооператива.

  Условие о цене, сформулированное в ст.555 ГК РФ, является общим для всех договоров продажи недвижимости. Каких либо изъятий из общих правил применительно к договору продажи жилого помещения ГК РФ не содержит. Соответственно, возможно рассмотреть данный вопрос в контексте договора продажи недвижимости.

  Помимо предмета в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена отчуждаемой недвижимости. Цена данного договора является его существенным условием (п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

  Обязательное включение условия о цене имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются, исходя из продажной цены имущества.

  Цена договора продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон (п.1 ст.424 ГК РФ) самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика, действующего на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[68] .

  В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена может определяться на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов[69] .

  Так, распоряжением Мэра Москвы от 24.06.1996 г. № 15/1-РМ утверждена «Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома»[70] . На территории муниципального образования «Город Архангельск» действует распоряжение мэра г. Архангельска от 31.10.1997 г. № 634р «О продаже жилых помещений в собственность граждан»[71] , согласно которому цена жилого помещения в коммунальных квартирах домов муниципального жилищного фонда, предложенного для приобретения в собственность гражданам, определяется в соответствии с п.2 ст.16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» путем проведения независимыми оценщиками рыночной оценки этого имущества.

  Также цена недвижимого имущества, находящегося как в частной, так и государственной (муниципальной) собственности, может быть определена по результату конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она также должна быть включена в договор.

  Цена в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

  Если иное не предусмотрено договором, установленная им цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, включает и цену земельного участка или права на него (п.2 ст.555 ГК РФ). В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

  Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки3 .

  Цена в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть выражена в рублях (п.1 ст.317 ГК РФ). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (п.2 ст.317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

  Следует заметить, иностранная валюта является объектом, ограниченным в обороте на территории Российской Федерации (ст.129 ГК РФ). Расчеты в иностранной валюте на территории Российской Федерации носят характер исключения из общего запрета и допускаются только по основаниям и в режиме, разрешенным Банком России1 .

  В отношении сделок с недвижимым имуществом Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»2 не предусматривает возможности использования иностранной валюты в качестве средства платежа, что говорит о действии общего правила запрета на валютные операции (согласно п.1 ст.9 этого Закона).

  В случае, если договор продажи недвижимости предусматривает продажу в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ). В отсутствие этих сведений договор продажи недвижимости считается не заключенным. В случае, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи недвижимого имущества и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ).

  В данном параграфе можно также рассмотреть вопрос об изменении цены в договоре продажи недвижимости. Так, по общему правилу (ст.450 ГК РФ) изменение условий договора производится по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо в судебном порядке.

  Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить следующее.

  Несмотря на длительное существование и достаточно динамичное развитие положений действующего законодательства, регулирующих правоотношения, связанные с отчуждением жилых помещений по договору купли-продажи, а также на относительно значительное число публикаций, посвященных данной проблематике, в правоприменительной практике до сих пор встречаются дискуссионные, требующие разрешения вопросы.

  Одной из проблем, поднятых в рамках настоящей дипломной работы, является то, что содержащиеся в Жилищном кодексе РФ легальные определения отдельных видов жилых помещений (в частности, комнат) не соотносятся с жилым помещением как объектом договора купли-продажи. Устранение данной проблемы возможно путем внесения в ЖК РФ соответствующих изменений (свой вариант подобных изменений предложен автором в разделе 2.1. настоящей работы).

  В дипломной работе также достаточно подробно рассмотрена проблема оборотоспособности жилых помещений, собственники которых произвели перепланировку в нарушение установленного порядка. Целью рассмотрения данного вопроса было выяснение возможного ограничения правомочия собственника по распоряжению помещением, которое было подвергнуто незаконному изменению. В результате проведенного автором анализа было аргументировано показано, что деятельность органов, осуществляющих технический учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая препятствует переходу прав собственности на данное жилое помещение, должна рассматриваться как незаконная.

  Среди поднимаемых настоящей работой проблем следует также назвать организацию эффективного взаимодействия государственных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и органов опеки и попечительства по защите тех категорий граждан, чьи права и законные интересы в силу специального указания закона требуют особой охраны. Это необходимо, с одной стороны, для того, чтобы обеспечить воспрепятствовать возможным нарушениям прав наиболее уязвимых лиц (членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, а также недееспособных и ограниченно дееспособных), а, с другой стороны, ограничить произвольное публичное вмешательство в осуществление собственником своего права на отчуждение принадлежащего ему имущества.

  Для решения данной проблемы следует указать на необходимость скорейшего принятия подзаконных нормативных актов, регулирующих вопросы такого взаимодействия, разработать образцы форм для предоставления органами опеки и попечительства в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведении об указанных категориях граждан и перечень таких сведений. Полезным также будет проведение семинаров, круглых столов с участием работников названных органов для выработки конкретных предложений по решению возникающих на практике проблем.

  При рассмотрении вопросов, связанных с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, выявлено, что в настоящее время у судов все еще возникают проблемы с тем, каким образом квалифицировать договор купли-продажи, совершенный с соблюдением установленных законом требований к таких договоров форме, государственная регистрация которого не была произведена в силу тех или иных причин. В результате анализа положений гражданского законодательства, судебной практики убедительно доказано, что в приведенном случае договор купли-продажи следует считать незаключенным, но не недействительным. Права покупателя в подобной ситуации не могут быть защищены путем признания права собственности на жилое помещение, являющееся предметом такого договора.

  В целях обеспечения единства судебной практики представляется целесообразным принятие Пленумом Верховным Судом РФ руководящих разъяснений по вопросам, связанным с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, а также последствиями несоблюдения установленной законом обязанности проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права. Также необходимо принятие Пленумом Верховного Суда РФ постановления, разъясняющего отдельные вопросы, возникающие в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ.

  Конституция Российской Федерации (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.). // Официальный текст. М.: Издательство НОРМА, 2001.- 24 с.

  Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 № 51-ФЗ (в ред. от 02.07.2005) // СПС Консультант Проф; часть вторая от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. от 09.05.2005) // СПС Консультант Проф; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в ред. 02.12.2004) // СПС Консультант Проф.

  Жилищный кодекс РСФСР утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (в ред. от 31.12.2002) // СПС Консультант Проф.

  Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. 07.03.2005) // СПС Консультант Проф.

  Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 14.

  Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 01.03.2005) // СПС Консультант-Проф.

  Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 06.05.2003) // СПС Консультант-Проф (утратил силу).

  Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» //СПС Консультант-Проф.

  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. 30.12.2004) // СПС Консультант-Проф.

  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2004) // СПС Консультант-Проф.

  Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. – 1998. — №148-149.

  Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 18.06.2005) // СПС Консультант-Проф.

  Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2002. — № 94. — Ст. 6.

  Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» // Российская газета. — 2003. — № 253.

  Федеральный закон от 24 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 15.

  Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» // СЗ РФ. – 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 40.

  Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ // СПС Консультант-Проф.

  Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (ред. 22.12.2004) // СПС Консультант-Проф.

  Положение «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. №1301 // СЗ РФ. — 1997. — №42. — Ст.4787.

  Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // СПС Консультант-Проф.

  Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утв. Постановлением Правительства от 4 декабря 2000 года №921 (в ред. от 19.03.2005) // СПС Консультант-Проф.

  Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. №47// СЗ РФ. — 2006. — № 6. — ст. 702.

  Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома, утв. Распоряжением Мэра Москвы от 24 июня 1996 г. № 15/1-РМ // СПС Консультант-Проф.

  Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. № 37 (в ред. от 04.09.2000) // текст официально опубликован не был (СПС Консультант-Проф).

  Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 (в ред. от 24.10.2004) // СПС Консультант-Проф.

  Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н.Ситаловой» // СПС Консультант-Проф.

  Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова» //СПС Консультант-Проф.

  Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР (РФ) от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в ред. от 25.10.1996) // Сб. постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. — М.: Спарк. — 1994; БВС РФ. -1994.- № 3;1997.- № 1.

  Институт конвалидации

  Правовая природа недействительных сделок

  Недействительность сделок

  Сделки с недвижимостью

  Основы теории государства и права

  Договор купли-продажи жилых помещений

  Право собственности граждан

  Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок

  Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней

  Виды и действительность сделок

  Основные операции с недвижимостью

  Особенности правового регулирования сделок в РФ, осложненных иностранным элементом

  Вещи, как объекты гражданского права

  Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

  Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения

  Анализ института права собственности как центрального института гражданского права

  Анализ теоретических и практических проблем связанных с регулированием рынка недвижимости

  Особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков

  Ипотечное кредитование

  ДОГОВОР КУПЛИ — ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

  Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

  К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

  Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

  Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.3

  Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.4

  Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.5

  И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: «Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых».6

  Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости, по мнению А.В. Черных,7 во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей».

  Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

  Некоторые авторы, говоря о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона», — ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ — является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них 8 .

  Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации9. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

  Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

  — недвижимым имуществом признается вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;10

  Введение

  Глава I. Жилые помещения как разновидности недвижимых вещей и объекты купли-продажи по законодательству РФ.

  1. Понятие жилых помещений как разновидности недвижимых вещей

  2. Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ

  3. Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений

  Глава II. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.

  1. Форма и перфекция договора купли-продажи жилого помещения

  2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

  3. Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю

  4. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами

  5. Особенности купли-продажи доли в праве собственности

  на жилые помещения

  Глава III. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения.

  1. Государственная регистрация в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения

  2. Исполнение продавцом обязанности передать жилое помещение

  3. Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить

  жилое помещение

  Список использованной литературы

  Что необходимо знать, чтобы продать коммерческую недвижимость:

  1. Все документы на продаваемый объект должны быть в порядке. Чем больше информации будет подтверждено официальными документами, тем выгоднее и быстрее можно заключить сделку.
  2. Если производились какие-либо перепланировки, они должны быть узаконены.
  3. Прозрачность процедуры также нужно подтвердить справками о том, что у данной недвижимости нет никаких обременений.

  Что необходимо знать, чтобы купить коммерческую недвижимость? Помимо проверки документации на правовую «чистоту», отсутствие обременений нужно:

  1. Рассчитать предполагаемую выгоду от покупки и изучить перспективы финансовых вложений (при необходимости).
  2. Просчитать возможности развития той сферы деятельности, для которой приобретается недвижимость, учитывая особенности данного объекта.
  3. Выяснить в органах местного самоуправления о каких-либо планируемых глобальных изменениях в районе расположения объекта, способных негативно отразиться на дальнейшем развитии бизнеса.

  Прописывается полная стоимость предмета купли-продажи (сумма при этом указывается цифрами и прописью) в рублях.

  В этом пункте указывается размер задатка, каким образом он будет передаваться, а также порядок и срок передачи оставшейся суммы денежных средств.

  Вконтакте

  Facebook

  Twitter

  Google+

  Одноклассники
  
  

  Похожие записи:

  • Срок действия гостевого приглашения в германию
  • Как изменить подпись в outlook
  • Ответственностьь за причинение легкого вреда здоровью