Инвестиционный договор налогообложение при усн

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционный договор налогообложение при усн». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Пунктом 4 ст. 346.16 Кодекса установлено, что в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62260 от 03.07.2015.

От этого, в том числе, зависит сумма начисления налога на имущество. Значит, данная разница должна быть либо передана инвестору для включения ее в первоначальную стоимость построенного объекта, либо включена в стоимость строительства доли, оставшейся у застройщика. Последнее трудно обосновать экономически.

Для реализации проекта заказчик-застройщик заключил со строительно-монтажной организацией договор строительного подряда на сумму 6 726 000,00 руб. (в том числе НДС — 1 026 000 руб.). Строительство началось 1 марта. По условиям договора ежемесячно подрядчик выставляет счета и акты приемки выполненных работ. Первый акт на сумму 1 180 000 руб.

(в том числе НДС — 180 000 руб.) был подписан 31 июня.

Целевые взносы и строительство: как быть с налогом по УСН

По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

Пункт 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ гласит, что «входной» НДС, предъявленный подрядными организациями, а также по материалам, купленным для строительства, нужно принять к вычету только в том месяце, с которого по построенному объекту начали начислять амортизацию в налоговом учете.

Согласно ст. 346.47 НК РФ объектом налогообложения при ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности, предусмотренный законом субъекта РФ.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25.02.

1999 N 39-ФЗ »Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Если ошибку в расчете уполномоченный управляющий обнаружит сам, то он должен передать инспекции уточненный расчет.

При реализации инвестору своих услуг заказчик-застройщик начисляет к уплате в бюджет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Сумма этого налога подлежит вычету у инвестора.

В соответствии с п. 3 ст. 346.14 НК РФ налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, обязаны применять в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

С дивидендов по ценным бумагам и долям в уставном капитале, приобретенным в рамках товарищества, налог каждый участник платит самостоятельно.

В какой момент заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство административного здания в целях применения УСН с объектом налогообложения “доходы”?

С дивидендов по ценным бумагам и долям в уставном капитале, приобретенным в рамках товарищества, налог каждый участник платит самостоятельно.

Может ли юридическое лицо, применяющее УСНО, выступать соинвестором по договору инвестирования строительства?

Инвестиционный договор налогообложение при усн

Наиболее простой и очевидный вариант – заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (или инвестиционного договора по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, учитывая, что практика наименования договоров «инвестиционными» до сих пор сохранилась). В соответствии с п. 3.1.

6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.

1993 N 160, сумма экономии средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) в бухгалтерском учете застройщика зачисляется на счет учета прибылей и убытков.

При этом в данном случае налогоплательщик обязан сообщить в налоговый орган о переходе на иной режим налогообложения, осуществленном в соответствии с п.4.1 ст.346.13 Кодекса, в течение 15 календарных дней по истечении отчетного (налогового) периода (п.5 ст.346.13 Кодекса).

Как явствует из данных Законом № 39-ФЗ определений, инвесторы за счет собственных или привлеченных ими средств осуществляют капитальные вложения, для чего нанимают организацию-заказчика, которую уполномочивают осуществлять реализацию инвестиционных проектов.

• налоговый вычет предоставляется при реализации (погашении) ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, находившихся в собственности более трех лет;
• предельный размер налогового вычета определяется как произведение количества лет нахождения ценных бумаг в собственности и суммы, равной 3 000 000 рублей;
• срок нахождения ценной бумаги в собственности исчисляется исходя из метода реализации (погашения) ценных бумаг, приобретенных первыми по времени (ФИФО);
• налоговый вычет не применяется при реализации (погашении) ценных бумаг, учитываемых на индивидуальном инвестиционном счете.

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику налоговым агентом при исчислении суммы налога начиная с 2017 года или при представлении налоговой декларации по итогам 2017 года и более поздних налоговых периодов.

Для получения инвестиционного вычета по окончании года, налогоплательщику необходимо: 1

Подготовить копии документов, подтверждающих наличие права на налоговый вычет (например, отчеты брокера, подтверждающие срок нахождения реализованных ценных бумаг в собственности, а также правильность расчета налогового вычета).

2

Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3

Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).

4

Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение налогового вычета.

В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией следует подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ.

Для получения налогового вычета при исчислении налога налоговым агентом необходимо предоставить налоговому агенту заявление на получение налогового вычета.

При этом при предоставлении налогового вычета налоговый агент:

• самостоятельно определяет размер налогового вычета, на который имеет право налогоплательщик,
• представляет налогоплательщику расчет о величине предоставленного ему вычета.

В случае, если при предоставлении налогового вычета несколькими налоговыми агентами его совокупная величина превысила предельный размер, на который Вы имеете право, необходимо представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию и доплатить соответствующую сумму налога.

• налоговый вычет предоставляется в сумме денежных средств, внесенных в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет, но не более 400 000 рублей в целом за год;
• налоговый вычет предоставляется налогоплательщику при условии, что в течение срока действия договора на ведение индивидуального инвестиционного счета налогоплательщик не имел других договоров на ведение индивидуального инвестиционного счета (за исключением случаев прекращения договора с переводом всех активов, учитываемых на индивидуальном инвестиционном счете, на другой индивидуальный инвестиционный счет, открытый тому же физическому лицу);
• в случае прекращения договора на ведение индивидуального инвестиционного счета до истечения 3-х лет с момента открытия, сумма налога, не уплаченная налогоплательщиком в бюджет в связи с получением налогового вычета, подлежит восстановлению и уплате в бюджет с взысканием с налогоплательщика сумм пеней;
• налоговым вычетом можно воспользоваться при представлении налоговой декларации за 2015 и более поздние налоговые периоды.

Облагаются ли налогом инвестиции в ИП для его развития?

Налоговый вычет может быть получен налогоплательщиком при представлении налоговой декларации по итогам налогового периода.

Для этого необходимо: 1

Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).

2

Получить справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ.

3

Подготовить копии документов, подтверждающих наличие права на налоговый вычет.

Такими документами могут быть:

• договор на ведение индивидуального инвестиционного счета или;
• договор о брокерском обслуживании / договор доверительного управления в форме единого документа, подписанного сторонами, или
• заявление (уведомление, извещение) о присоединении к регламенту (договору) брокерского обслуживания или доверительного управления*

4

Подготовить копии документов, подтверждающий факт зачисления денежных средств на индивидуальный инвестиционный счет.

Такими документами могут быть:

• платежное поручение, если денежные средства зачислялись с банковского счета, или;
• приходно-кассовый ордер, если денежные средства вносились наличными, или;
• поручение на зачисление денежных средств вместе с отчетом брокера (управляющего) о проведении операции, если денежные средства переводились с другого счета, открытого у брокера(управляющего).

Перечни документов являются открытыми и могут быть изменены в зависимости от конкретных условий или обстоятельств. Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение налогового вычета. В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией следует подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ.

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику налоговым агентом при исчислении суммы налога начиная с 2018 года или при представлении налоговой декларации по итогам 2018 года и более поздних налоговых периодов.

Для получения инвестиционного вычета по окончании года, налогоплательщику необходимо: 1

Подготовить копии документов, подтверждающих наличие права на налоговый вычет (например, отчеты брокера, подтверждающие факт совершения операций на индивидуальном инвестиционном счете).

2

Заполнить налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ).

3

Предоставить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение налогового вычета.

В случае если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией следует подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ. Для получения налогового вычета при исчислении налога налоговым агентом необходимо: 1

Получить в налоговом органе справку о том, что:

• налогоплательщик ранее не пользовался правом на получение инвестиционного налогового вычета в сумме денежных средств, внесенных на индивидуальный инвестиционный счет,
• в течение срока действия договора на ведение индивидуального инвестиционного счета налогоплательщик не имел других договоров на ведение индивидуального инвестиционного счета.

Для этого налогоплательщику необходимо написать и предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение соответствующей справки.

По истечении 30 дней получить в налоговом органе справку о том, что ранее налогоплательщик не пользовался правом на получение инвестиционного налогового вычета в сумме денежных средств, внесенных на индивидуальный инвестиционный счет, а также не имел других договоров на ведение индивидуального инвестиционного счета.

2

Предоставить выданную налоговым органом справку профессиональному участнику рынка ценных бумаг, которая будет являться основанием для неудержания НДФЛ из суммы выплачиваемых физическому лицу доходов.

/ / 19.03.2018 287 Views 25.03.2018 25.03.2018 25.03.2018 Принято к учету полученное от застройщика помещение 08 76 1 900 000 Учтена стоимость услуг застройщика 08 60 106 940 Уплачена госпошлина за госрегистрацию права 68 51 22 000 Сумма госпошлины отнесена на увеличение первоначальной стоимости помещения <* 08 68 22 000 отражены расходы на доведение помещения до состояния, пригодного к использованию 08 60 332 000 помещение зачислено в состав основных средств (1 900 000 + 106 940 + 22 000 + 332 000) руб.

Для признания имущества средством целевого финансирования необходимо, чтобы законом или договором с инвестором было прямо определено назначение этого имущества. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (ст.

Какой налоговый режим выбрать для инвестирования на инвестиционной платформе?

— Темой статьи является известие, пренеприятное для многих организаций, привлекающих средства других лиц для финансирования . Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 11.07.2011 принял Постановление N 54

«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

(далее — Постановление N 54). Данным документом завершается давно идущее обсуждение так называемых «инвестиционных договоров».

При исчислении «упрощенного» налога учитываются следующие доходы (п. 1 ст. 346.15 НК РФ):

• доходы от реализации. Они определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, с учетом положений гл. 26.2 НК РФ;

• внереализационные доходы. В данную группу включаются доходы, поименованные в ст. 250 НК РФ (п. 2 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Названные доходы также определяются с учетом положений гл. 26.2 НК РФ.

Учет доходов, включаемых в налоговую базу по УСНО, ведется в КУДиР (ст. 346.24 НК РФ): в графе 2 книги указываются дата и номер первичного документа, на основании которого осуществлена регистрируемая операция, а в графе 4 – сумма дохода (п. 2.2 Порядка ведения КУДиР, Приказ Минфина России от 22.10.2012 № 135н).

В состав доходов при УСНО включаются не только денежные доходы, но и доходы, полученные в натуральной форме. Последние учитываются по рыночным ценам, определяемым исходя из норм ст. 105.3 НК РФ,касающихся налогообложения в сделках между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина России от 01.10.2018 № 03-12-11/1/70301).

К сведению: доходы, выраженные в иностранной валюте, учитываются в совокупности с рублевыми доходами (п. 3 ст. 346.18 НК РФ). Такие доходы пересчитываются в рубли по официальному курсу ЦБ РФ, установленному на дату получения доходов (Письмо ФНС России от 09.10.2015 № СД-4-3/17622).

Не включаются в налоговую базу при УСНО поступления, поименованные в п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, а также некоторые другие поступления (суммы ошибочно перечисленных «упрощенцу» денежных средств, денежные суммы, поступившие на расчетный счет «упрощенца» без каких-либо правовых оснований, и др.), в том числе:

• доходы организации, облагаемые налогом на прибыль по ставкам, предусмотренным п. 3 и 4 ст. 284 НК РФ, в порядке, установленном гл. 25 НК РФ;

• доходы ИП, облагаемые НДФЛ по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.

В пункте 1 ст. 346.15 НК РФ при определении доходов от реализации дается прямая ссылка на ст. 249 НК РФ, то есть «упрощенцы» определяют доходы от реализации по правилам гл. 25 НК РФ.

В целях гл. 25 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Иными словами, в данную группу доходов включаются все доходы организаций или ИП, применяющих УСНО, в виде выручки, полученной от продажи товаров, оказания услуг, выполнения работ. Причем учитываются доходы от продажи как собственных товаров (произведенных самостоятельно), так и приобретенных у контрагентов. Сюда же относятся доходы от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

К сведению! Не признаются реализацией товаров, работ или услуг (п. 3 ст. 39 НК РФ):

• осуществление операций, связанных с обращением российской или иностранной валюты (за исключением целей нумизматики);

• передача ОС, НМА и (или) иного имущества организации ее правопреемнику (правопреемникам) при реорганизации этой организации;

• передача ОС, НМА и (или) иного имущества НКО на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательством;

• передача имущества, если она носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов);

• передача имущества и (или) имущественных прав по концессионному соглашению в соответствии с законодательством РФ;

• передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками;

• передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества;

• иные операции в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом.

Доходы при УСНО по общему правилу признаются кассовым методом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). И такой метод не предполагает фактическое получение средств на расчетные счета «упрощенца» (или в кассу), а всего лишь определяет момент, когда в целях налогообложения компания или предприниматель признает доход. При этом получение реального дохода в некоторых случаях вообще не имеет значения для целей признания дохода в рамках УСНО.

Согласно названной норме датой получения доходов в целях исчисления «упрощенного» налога считается:

• либо день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу;

• либо день получения иного имущества, работ, услуг, имущественных прав;

• либо день погашения задолженности иным способом.

К сведению! Суммы предварительной оплаты (авансы) включаются в налоговую базу в силу кассового метода признания доходов при УСНО (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Внереализационные доходы при УСНО в силу п. 1 ст. 346.17 НК РФ признаются:

• по безвозмездно полученным имуществу, имущественным правам – на дату такой передачи;

• по бесплатно оказанным услугам, выполненным работам – на дату получения услуги, работы;

• по полученному в безвозмездное пользование имуществу – на последнее число каждого отчетного (налогового) периода, в течение которого используется это имущество.

Инвестиционные налоговые вычеты

«Упрощенцы» могут получать плату по договору поставки товаров или договору купли-продажи имущества не полностью, а частями.

Ответ на вопрос, в какой момент учитываются доходы в данной ситуации, довольно прост. В силу кассового метода признания дохода (п. 1 ст. 346.17 НК РФ) «упрощенцы» должны включать в налоговую базу по УСНО каждый поступивший в счет оплаты обязательства по договору платеж.

При использовании векселя в расчетах датой получения доходов «упрощенцем» признается (абз. 2 п. 1 ст. 346.17 НК РФ):

• или дата оплаты векселя (день поступления денежных средств от векселедателя либо иного обязанного по указанному векселю лица);

• или день передачи этого векселя по индоссаменту третьему лицу.

Поэтому сам по себе факт получения «упрощенцем» векселя в счет оплаты реализованных товаров (работ, услуг, имущественных прав) к образованию дохода не приводит.

Подчеркнем: указанный порядок признания дохода применяется:

• независимо от вида векселя – собственный или вексель третьего лица (см. Письмо Минфина России от 02.02.2012 № 03-11-06/2/15);

• в том числе при частичной оплате векселем по сделке (Письмо Минфина России от 03.06.2019 № 03-11-11/40087).

Пример 1.

Компания на УСНО (объект налогообложения «доходы») выполнила работы на сумму 350 000 руб. Акт о выполнении работ подписан 16.03.2020. После подписания акта заказчик выдал компании собственный процентный вексель номиналом 350 000 руб. со сроком погашения по предъявлении, но не ранее 01.11.2020. Векселем преду­смотрено начисление на вексельную сумму 11,5% годовых. Компания 10.11.2020 предъявила заказчику вексель к оплате. Спустя два дня (13.11.2020) денежные средства в счет погашения векселя (с учетом процентов) поступили на счет компании.

В данном случае компания по состоянию на 13.11.2020 отразила в графе 4 КУДиР:

• доход от реализации работ – в размере 350 000 руб.;

• внереализационный доход в виде процентов по векселю – в размере 26 173,5 руб. (350 000 руб. x 11,5% / 366 дн. x 238 дн.).

Обратите внимание: использование вексельных схем в расчетах позволяет «упрощенцам» варьировать дату признания доходов (что актуально при риске превышения ограничения по величине дохода). Но! Использование таких схем в расчетах может привлечь внимание налоговиков. Так, вделе № А40-169185/2016, рассмотренном в Постановлении АС МО от 23.07.2018 № Ф05-11276/2018, налоговики доказали, что ИП для сохранения права на применение УСНО применил с взаимозависимым лицом схему формального оборота собственных векселей с целью сокрытия выручки от сдачи в аренду недвижимости.

В рамках УСНО доход по договору уступки права требования (договору цессии) учитывается на дату получения платы от нового кредитора (в размере фактически полученной суммы). Это следует из пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ и писем Минфина России от 11.09.2020 № 03-11-06/80114, от 15.08.2019 № 03-11-06/62021, от 22.07.2016 № 03-11-11/43086.

К сведению: кредитор имеет право передать свои права требования, только если такое его право прописано в договоре. Согласие должника на заключение договора уступки права требования не требуется, нужно лишь уведомить его о переходе права требования долга к другому кредитору (ст. 388 ГК РФ). Если договор, заключенный по сделке, проходил госрегистрацию, то договор переуступки также должен пройти регистрацию в государственных органах (ст. 389 ГК РФ).

Отметим, что денежные средства, полученные по договору уступки права требования третьему лицу (по договору цессии), являются доходом от реализации имущественных прав, который учитывается при определении объекта обложения «упрощенным» налогом в общеустановленном порядке (см. Письмо Минфина России от 06.08.2019 № 03-11-11/59102, Постановление АС ЗСО от 11.03.2020 № Ф04-7957/2020 по делу № А46-7725/2019).

Доход при продаже «дебиторки» «упрощенец» признает на дату оплаты независимо от вида договора, на основании которого возникло уступаемое право требования (имущественное право), – будь то договор поставки, купли-продажи, займа или какой-либо другой.

Таким образом, если «упрощенец» имеет дебиторскую задолженность, например за поставленный товар, а затем продает третьему лицу свое право требования, в доходах он должен учесть сумму, фактически полученную им по договору уступки права требования в момент поступления денежных средств на расчетный счет, а не в момент подписания названного договора.

Пример 2.

Компания, применяющая УСНО и исчисляющая налог с разницы между доходами и расходами, приобрела в июне 2020 года товары на сумму 200 000 руб. и полностью оплатила их поставщику.

Покупателю эти товары компания отгрузила в июле за 230 000 руб. По условиям договора покупатель должен был оплатить товары до 01.08.2020. Однако в указанный срок он не выполнил свое обязательство. Компания-продавец уступила право требования долга по договору третьему лицу за 210 000 руб., сумма поступила компании на счет в октябре 2020 года.

В налоговом учете компания-цедент должна признать:

• в июле – стоимость товаров в расходах (то есть в графе 5 КУДиР сделать запись на 200 000 руб.);

• в октябре – полученную сумму от продажи дебиторской задолженности в доходах (то есть в графе 4 КУДиР сделать запись на 210 000 руб.).

Пунктом 4 ст. 346.16 Кодекса установлено, что в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.

То есть нельзя сказать, что суммы этого налога были предъявлены налогоплательщику (инвестору), так как в этой части он строительство не финансировал.

А именно суммы предъявленного плательщику НДС подлежат налоговому вычету в соответствии со статьей 171 Налогового кодекса РФ.

Значит, сумму НДС со стоимости строительства, не оплаченной инвестором, следует включить в первоначальную стоимость объекта.

Между компаниями заключен инвестиционный договор на сумму 100 млн руб. Фактическая стоимость объекта — 130 млн руб., в том числе НДС — 20 млн руб. По окончании строительства заказчик-застройщик передает инвестору затраты и НДС в сумме 100 млн руб. Можно ли учесть убыток в налоговом учете? Вправе ли заказчик-застройщик возместить разницу по НДС, не переданному инвестору, за счет бюджета?

Денежные средства, поступающие от инвестора на финансирование строительства в части стоимости работ, выполняемых сторонними организациями, являются для заказчика-застройщика средствами целевого финансирования.

По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

Пункт 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ гласит, что «входной» НДС, предъявленный подрядными организациями, а также по материалам, купленным для строительства, нужно принять к вычету только в том месяце, с которого по построенному объекту начали начислять амортизацию в налоговом учете.

При заключении налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, инвестиционного договора, не являющегося договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) или договором доверительного управления, оснований для изменения объекта налогообложения не имеется.

ВАЖНО! Управляющим товарищем может быть только ЮЛ. Уполномоченным товарищем не может являться иностранная организация. Исключение – компании с представительством в РФ.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Согласно п. 1 ст.

8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Это позволяет обычным участникам быть уверенными в том, что они не потеряют больше, чем вложили, а управляющему участнику — в том, что не придется забирать из проекта деньги до того, как он начнет приносить прибыль.

Ставка налога в данном случае составляет 6%. При этом сумма налога при УСНО (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается налогоплательщиками на сумму страховых взносов на ОПС, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности.

При реализации инвестору своих услуг заказчик-застройщик начисляет к уплате в бюджет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Сумма этого налога подлежит вычету у инвестора.

Заказчику-застройщику следует определять доход в виде экономии по инвестиционным договорам на строительство административного здания в целях применения УСН с объектом налогообложения “доходы” на дату подписания акта, подтверждающего исполнение обязательств заказчика-застройщика перед инвестором и передачу построенного объекта инвестору.

Соответственно после получения патента, данное имущество будет использоваться только в этой деятельности, и учесть в расходах по УСН имущество переданное в аренду в рамках патента будет нельзя.

Второй вариант актуален в том случае, если участники не смогли достигнуть согласия в вопросах изменения условий.

Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями. Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров.

Исключение ? инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительство ведется на участке, находящемся в госсобственности. В соответствии с п. 3.1.

6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.

1993 N 160, сумма экономии средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов (если это предусмотрено договором) в бухгалтерском учете застройщика зачисляется на счет учета прибылей и убытков.

На этапе действия договора инвестирования – нельзя. Запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по инвестиционному договору (п. 2–2.

1 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Так же как и уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст.

1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В случае заключения налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) указанный налогоплательщик должен либо сменить объект налогообложения на доходы, уменьшенные на величину расходов, либо перейти на общий режим налогообложения.

Согласно п.2 ст.346.14 Кодекса объект налогообложения может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит об этом налоговый орган до 20 декабря года, предшествующего году, в котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В течение налогового периода налогоплательщик не может изменять объект налогообложения.

Как явствует из данных Законом № 39-ФЗ определений, инвесторы за счет собственных или привлеченных ими средств осуществляют капитальные вложения, для чего нанимают организацию-заказчика, которую уполномочивают осуществлять реализацию инвестиционных проектов.

Инвестор заключил с заказчиком-застройщиком договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству склада. 15 марта инвестор перечислил заказчику целевое финансирование в размере 7 080 000,00 руб., что является общей сметной стоимостью работ по договору.

Изложенное выше практически полностью соответствует той модели налогообложения НДС, которая принята для агентского договора. Данным налогом у агента облагается только его вознаграждение за услуги или работы, которые он самостоятельно выполняет для своего принципала.

В связи с этим средства инвесторов, остающиеся в распоряжении заказчика-застройщика (согласно договору не подлежащие возврату инвесторам) в виде экономии затрат на строительство, являются доходом заказчика-застройщика.

Получается, что у инвестора, не обладающего правами на земельный участок, право собственности на не завершенный строительством объект возникнуть в принципе не может, а на построенный объект у него возникает только «вторичное» право собственности: в результате его перехода от владельца земельного участка.

Таким образом, доля этого участника увеличивается до 50%. То есть вклад стороны может быть увеличен за счет «виртуальных» вливаний.

Инвестиционный договор не влияет на объект по УСН

1. Заем

Заем может быть как процентным, так и беспроцентным.

Предполагается, что сумма займа будет возвращена по истечению заранее установленного периода времени (на практике подобные «партнерские займы» оформляются с длительным сроком возврата, например 2-3 года).

Полученные денежные средства не считаются доходом компании и не учитываются при налогообложении, а в случае выплаты процентов могут уменьшать налогооблагаемую базу.

В случае, если стороны займа договорились о «прощении долга», то полученная сумма будет признана внереализационным доходом и будет учтена при расчете налогооблагаемой базы.

Конвертируемый заем (Convertible note)

Отдельно хочется сказать про этот вид инвестиций, который обычно активно обсуждают стартапы на посевной стадии.

Суть заключается в том, что деньги даются в долг с правом конвертации в акции компании в будущем. Как правило, в договоре указывается способ и время конвертации, а также предусматривается дисконт на покупку акций (как компенсация за вложение на ранней стадии) и предел оценки valuation cap.

Конвертируемый заем распространен и удобен в Кремниевой Долине, но затруднителен в России в связи с полным отсутствием правового регулирования. Реализация схемы возможна либо с использованием зарубежной юрисдикции, либо путем использования сходных конструкций в отечественном праве (при этом оба варианта значительно усложняют применение данного вида инвестирования).

2. Договор инвестирования (целевое финансирование)

Стороны инвестиционного договора имеют встречные обязательства по отношению друг к другу и преследует собственные цели. К сожалению, должного правового регулирования этого вида договора нет, поэтому для избежания спорных ситуаций необходимо внимательно прописывать в договоре цели, объем и формы инвестирования, а также права, обязанности и ответственность сторон.

Касательно налогообложения – как правило, полученные денежные средства признаются доходом компании и попадают под налогообложение.

3. Внесение суммы финансирования в уставной капитал ООО

В плане налогообложения внесение вкладов в УК не влечет никаких налоговых последствий.

Однако надо учесть некоторые моменты:

а) уставный капитал (УК) определяет минимальный размер имущества компании, гарантирующего интересы кредиторов, поэтому внесение в УК значительных сумм связано с большим риском имущественных потерь для участников;

b) такие дополнительные вклады участников изменяют размер УК и соотношение долей участников (если Уставом не ограничен максимальный размер доли участника или возможность изменения соотношения долей);

c) обязательная процедура регистрации в ИФНС.

4. Безвозмездное целевое финансирование (дарение)

Физическое лицо вправе безвозмездно передать в собственность ООО денежные средства без каких-либо ограничений в отношении размера или периодичности такой финансовой помощи.

Такая передача денежных средств от участника-физического лица связана с наименьшими налоговыми последствиями, если его доля составляет более 50% УК. В иных случаях такие средства учитываются как доходы и подлежат налогообложению.

5. Внесение вклада в имущество

В Уставе можно предусмотреть обязанность участников вносить вклады в имущество ООО пропорционально или непропорционально их долям в УК.

Такие вклады не изменяют размеры и номинальную стоимость долей участников, и отдельной регистрации в ИФНС не требуется.

В налоговом плане денежные средства, полученные в качестве вклада в имущество, не учитываются для целей налогообложения в случае, если доля вносящего их участника более 50% в УК. И, соответственно, учитываются, если доля участника составляет 50% (или менее 50%).

Вывод: невозможно сказать, какой способ внесения денежных средств в ООО – оптимальный. Выбор юридического оформления определяется с учетом конкретной ситуации и дальнейших планов участников сделки.

Касательно налогообложения: многое зависит от выбранного вида системы налогообложения (например, может быть 6% при УСН «доходы» или 15% при УСН «доходы-расходы», или 20% при ОСН). Также от выбранной системы налогообложения зависят и расходы, которые могут признаваться для целей налогообложения и соответственно уменьшать налогооблагаемую базу.

На этой странице Вы можете загрузить различные шаблоны контрактов.

Типовые договоры между Инвестором и Разработчиком Проекта:

Договор купли-продажи между автором и инвестором

Договор на выполнение работ по адаптацииизобретения

Договор на оказание услуг по внедрению изобретения

ДОГОВОР на услуги по разработке бизнес плана