Капремонт нежилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капремонт нежилых помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Капитальный ремонт заключается в замене или восстановлении конструкций здания, либо их отдельных элементов. При этом строительные работы не могут затрагивать замену или восстановление несущих конструкций, так как придется заказывать проект реконструкции и получать разрешение на строительство. Однако в состав строительных работ при капремонте может ходить замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций.

Содержание:

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Получив проект капитального ремонта, можно приступать к выбору подрядчика и заключению договора. Если стоимость работ превышает 3 млн. руб., подрядчик должен подтвердить членство в СРО. В этапы монтажа капитального ремонта входит:

подготовительная стадия – освобождение площадей здания и офисных помещений, вынос мебели, отключение от инженерных систем (за исключением ресурсов, необходимых для проведения работ);
разбор конструкций и их элементов, снятие штукатурки и покрытия стен, подлежащих замене, уборка строительного мусора;
проведение общестроительных работ, предусмотренных проектом, техническим заданием и сметой;
фасадные работы, в том числе изменение цвета и тона наружных стен, штукатурка, монтаж архитектурных элементов и декора;
обустройство инженерных коммуникаций и оборудования;
черновая отделка после капремонта, укладка штукатурки на стены, заливка полов, монтаж кабелей для прокладки электричества и иных коммуникаций, и т.д.;
чистовая отделка, обустройство декора и интерьера, окраска стен и потолка, поклейка обоев, установка розеток и иные виды работ;
монтаж офисной мебели, обустройство помещений под нужды заказчика;
пуско-наладочные работы, подключение объекта к инженерным сетям;
приемка работ с участием заказчика, подписание акта, оплата стоимости капремонта по договору.

Общая стоимость работ будет определена сметой и договором. Одностороннее изменение сметного расчета допускается только в случаях, указанных договором.

Комментарий специалиста. Чтобы избежать проблем при приемке и оплате выполненных работ, нужно тщательно зафиксировать все условия сметы. Она должна соответствовать проекту капремонта в части площади работ в м.2, количеству и качеству стройматериалов, по иным показателям. Подрядчик обязан подтвердить соответствие качеству работ, затратам на приобретение материалов, соблюсти согласованные сроки ремонта.

Обращаясь в нашу компанию для проектирования и ремонта, вы можете рассчитывать на помощь опытных и квалифицированных экспертов. В стоимость услуг входит:

консультационная поддержка на всех этапах проектирования, согласования и проведения ремонта;
оформление документации в строгом соответствии с требованиями закона и подзаконных актов;
представительство ваших интересов при согласовании проектной документации (если это требуется по закону).

Предварительные цены на наши услуги вы может узнать на консультации или в прайсе. Мы предложим оптимальные условия сотрудничества, устраним любые проблемы и риски, связанные с проведением капитального ремонта.

Любому дому рано или поздно будет необходим капремонт, даже новостройке. Она в любом случае со временем утратит свои эксплуатационные характеристики. Сроки проведения работ для каждого здания определяются в индивидуальном порядке Региональной программой капитального ремонта.

В этом документе указывается очередность домов (первыми в списке идут самые старые, а в конце новостройки). Также в программе расписан перечень рекомендуемых работ. Необходимость капремонта определяется на основании трех факторов: год сдачи здания в эксплуатацию, дата проведения его в последний раз, как регулярно собственники платят взносы (размер накопленной суммы).

С 2015 года собственники квартир формируют денежный фонд, за счет которого и будет в дальнейшем производиться капитальный ремонт. Это своего рода копилка, в которую ежемесячно поступают взносы от жильцов. Однако существуют категории граждан, которые от них освобождаются полностью:

собственники домов, которые находятся в аварийном состоянии (официально);
владельцы жилплощади в постройках, где менее 3 квартир;
хозяева недвижимости в домах, для которых установлены сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса;
наниматели жилья:
хозяева квартир, которым более 80 лет.

Также скидка в размере 50% предусмотрена для пенсионеров старше 70 лет, граждан, которые проходят по закону «О Ветеранах» (участники ВОВ и военных действий, члены их семьи). А также для пострадавших при аварии на чернобыльской АЭС.

С ежемесячной оплатой взносов многие собственники квартир не согласны. Они ссылаются на времена СССР, когда ремонт оплачивало государство. Следует понимать, что раньше квартиры не являлись собственностью жильцов. Они принадлежали государству или предприятиям, которые сдавали их в найм своим работникам. Соответственно, кто являлся собственником, тот и оплачивал ремонт. Сейчас же владельцами жилплощади являются граждане, с которых и взимаются взносы, но не всегда.

Взносы на капремонт нужно вносить не только хозяевам домов, которым уже много лет, но и владельцам недвижимости в новостройках. Это связано с тем, что рано или поздно им тоже понадобиться восстановление, а к этому времени как раз наберется необходимая сумма.

Многие считают, что оплачивать взносы не имеет смысла, если ремонт будут делать через 10 лет. К этому времени может произойти все что угодно: собственник умрет, продаст квартиру и т.д. Однако платить все равно придется, потому что, если деньги не вносить, то будут начисляться пени, которые в скором времени увеличатся до 17% годовых. Из-за задолженности может быть наложен запрет на проведение сделок с недвижимостью. Также отключены газ, свет, вода.

Как говорилось ранее, взносы могут поступать в качестве вклада на банковский счет. В этом случае будет начисляться годовой процент. Собственники сами определяют, что включить в ремонт, когда его провести, какую компанию-подрядчика выбрать.

Хозяева квартир должны провести собрание, на котором 2/3 проголосуют за такой способ накопления денежных средств. Это должно произойти не позднее 6 месяцев после публикации региональной программы по кап ремонту. В качестве держателя счета может выступать ТСЖ, жилищный кооператив или региональный оператор. Следует учитывать, что они не вправе заимствовать деньги со счета на другие нужды.

Также денежные средства можно сразу перечислять региональному оператору, который будет проводить работы. В этом случае взносы жильцов различных домов накапливаются у него на счете, он пускает их на оплату работ согласно очередности, прописанной в региональной программе по капремонту.

Капитальный ремонт нежилых зданий

Зарплата представителям регионального оператора, распечатка и доставка квитанций оплачивается из государственного бюджета. С собственников дополнительная плата не взимается.

При оплате квитанции денежные средства автоматически перечисляются на счет регионального оператора. Однако при нежелании перечислять деньги в «общий котел», способ накопления можно сменить. Т.е. хранить средства не у регионального оператора, а на спецсчете. Для этого нужно провести собрание, на котором принять решение о смене способа накопления.

После этого составляется протокол и отправляется в офис регионального оператора. Однако следует учитывать, что изменения вступят только через 2 года после получения документов. Поэтому если приходит квитанция о взносе на кап ремонт, не нужно спешить ее оплачивать. Необходимо обратиться в управляющую компанию и попросить о проведении собрания жильцов.

Решение о кап ремонте вправе принять сами собственники на собрании жильцов. Проведение работ предлагает и управляющая компания или региональный оператор. Если будет принято положительное решение, за полгода до предстоящего ремонта ответственная структура выдвигает предложение по срокам, перечню, стоимости.

Проектирование работ в сфере строительства могут осуществлять организации, состоящие в профильной саморегулируемой организации (СРО). Поиск проектной организации может осуществляться через коммерческие предложения, реестры СРО. В зависимости от вида и статуса объекта недвижимости, характера предстоящих работ, проект можно заказать:

у автора проекта серии многоквартирного дома (если у автора невозможно заказать проект, можно обратиться к независимым проектировщикам);
в государственной проектной организации;
через специалистов независимой проектной организации.

Проект могут оформлять и специалисты БТИ, если в их штате есть квалифицированные специалисты, а учреждение состоит в СРО.

В Градостроительном кодексе РФ отсутствует требование о согласовании проекта капитального ремонта. Однако если работы приведут к изменению характеристик, нужно пройти согласование перепланировки или переустройства, либо получить разрешение на строительство. В отдельном порядке придется согласовывать:

выдачу ордера на проведение земельных работ (оформляется через администрацию района);
разрешение на проведение работ с собственниками;
разрешения коммунальных и иных служб, если их коммуникации проходят на территории строительства, либо будут отключаться на период ремонта;
Комитет по архитектуре, если ремонт затрагивает фасад здания.

Обязательно нужно получать согласования для изменения внешних или наружных стен, при работах на общем имуществе МКД, изменении мест расположения общедомовых коммуникаций и т.д. Уточнить, какие виды работ нужно согласовывать, можно у проектировщика.

Комментарий специалиста. Чем подробнее будет составлено техническое задание, тем меньше проблем возникнет при проектировании и согласованиях. В техническом задании указываются требования к предстоящему ремонту и фактическое состояние объекта, в том числе определяются места размещения коммуникаций. Проектировщик учтет эти моменты, предусмотрит оптимальный вариант выполнения работ для экономии времени на согласование и стоимости ремонта.

В зависимости от нарушений, выявленных при проведении капитального ремонта, а также наступивших последствий, к виновным лицам могут применяться следующие санкции:

по ст. 7.21 КоАП РФ назначается наказание за порчу жилых домов и их оборудование, самовольные перепланировки и переустройства жилья – предупреждение или штраф на собственника от 1000 до 1500 руб.;
по ст. 7.21 КоАП РФ применяются санкции за самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения – от 1000 до 1500 руб. (граждане), от 2000 до 3000 руб. (должностные лица), от 20000 до 30000 руб. (организации);
по ст. 7.14 КоАП РФ назначается наказание за самовольное проведение строительных работ на объектах культурного наследия (штраф составит 15-100 тыс. руб. для граждан, 20-300 тыс. руб. для должностных лиц, 100 тыс. руб. – 1 млн. руб. для организаций);
по нормам ЖК РФ и ГК РФ грозит предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта, возмещения ущерба, причиненного состоянию объекта;

Устранить такие последствия можно только при строгом соблюдении правил проектирования и проведения работ.

Оплата капитального ремонта собственником нежилого помещения в МКД

Цены и сроки проектирования и выполнения работ зависят от множества факторов, в том числе вида объекта, перечня необходимых согласований, общего объема ремонта. Поэтому согласовать стоимость всех видов проектных и строительных работ можно после изучения технического задания, обследования объекта и изучения документации. В зависимости от стадии капитального ремонта, сроки и цены будут составлять:

собственное обследование объекта, получения согласия собственников – бесплатно, срок от нескольких дней до нескольких недель (например, при проведении общего собрания собственников МКД);
проектирование – цена от 20 тыс. руб. (для небольших объектов), сроки зависят от объема и сложности работ;
капитальный ремонт – цены и сроки определяются договором с подрядчиком, итогами тендера;
подписание акта приемки – от нескольких дней до нескольких недель (если нужно устранять недостатки работ).

В МосОблРег вам гарантированы максимально выгодные условия сотрудничества, оптимальные расценки и разумные сроки подготовки документов на капитальный ремонт.

Понятие дается в Постановлении Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.

В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта.

В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр).

Субъект РФ утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ч. 1 – 6 ст. 168 ЖК РФ):

перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
очередность проведения капитального ремонта.

Очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы могут быть оспорены (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).

Кроме того, субъект РФ утверждает краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года (ч. 7, 7.1 ст. 168 ЖК РФ).

Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений, которые могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете либо на счете регионального оператора, создаваемого на основании нормативного акта субъекта РФ (п. 16.5 ст. 12, ст. 167, ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).

После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).

Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04):

1) перечень работ;

2) смету расходов;

3) сроки проведения;

4) источники финансирования;

5) порядок привлечения подрядных организаций;

6) порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;

7) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.

Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение трех месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления, уведомив об этом собственников помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете и капитальный ремонт не проведен в предусмотренные программой капитального ремонта сроки, а оказание услуг и (или) работ, предусмотренных региональной программой для этого дома, требуется, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет решение об этом владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).

В г. Москве решение о формировании фонда капитального ремонта принимается Департаментом капитального ремонта города Москвы (п. п. 4, 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2011 N 104-ПП).

В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. Например, в г. Москве указанное решение принимается префектурой административного округа, на территории которого расположены пострадавшие многоквартирные дома, не позднее окончания рабочего дня, следующего за днем поступления необходимых документов по произошедшей аварии или иной чрезвычайной ситуации (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 1, 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 N 630-ПП).

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ; Перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории г. Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП).

Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ).

Кто в ответе за эксплуатацию нежилых строений?

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Секрет, который хотели бы знать все: « как сэкономить денежные средства без потери качества». В этой статье мы расскажем о возможностях оптимизации пространства арендуемой площади, что в последствии приведет к экономии бюджета компании. Читать далее…

Возврат к списку

Если нежилое помещение не находится в составе МКД и не обслуживается сотрудниками управляющих компаний, собственник, желающий провести текущий или капитальный ремонт может в индивидуальном порядке заключить договор с подрядчиком, готовым выполнить соответствующие работы.

Выбор исполнителя остается на усмотрение собственника. Найти подходящего подрядчика можно, опираясь на:

отзывы об исполнителе и фотографии его законченных проектов в сети Интернет;
рекомендации родственников, друзей и знакомых, уже завершивших подобные работы.

Договор о проведении подрядчиком капитального или текущего ремонта обязательно должен включать:

название договора, включающее вид оказываемых услуг (пример: договор подряда №118 о проведении капитального ремонта);
имена лиц и названия организаций, заключающих договор, их роли в его исполнении (заказчик, исполнитель);
точный адрес и наименование предмета договора (офис, магазин и т. д.);
стоимость и сроки проведения работ и сдачи объекта;
перечень работ и иных обязанностей исполнителя;
перечень обязанностей заказчика;
условия контроля исполнения договора;
порядок сдачи-приема объекта;
условия и способы оплаты работы заказчиком;
гарантии качества проведенных работ (даются исполнителем);
условия расторжения договора и изменения его пунктов;
указание срока вступления договора в силу;
реквизиты и подписи сторон.

Скачать бланк договора на ремонт нежилого помещения
Скачать образец договора на ремонт нежилого помещения

Договор должен быть составлен и подписан всеми сторонами, участвующими в его заключении. Каждая сторона получает на руки свой экземпляр.

Собственники нежилых помещений, как и владельцы других видов недвижимости, могут проводить текущий и капитальный ремонт своего имущества или участвовать в проведении таких работ третьими лицами. В ряде случаев, описанных выше, хозяева помещений законодательно обязаны делать это.

Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.

Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:

Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))

Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)

Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)

Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)

Оплата капитального ремонта подвального помещения.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»)).

Капитальный ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией. Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)

Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (статья 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ (в редакции от 23.06.2016) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

Капитальный ремонт общего имущество многоквартирного дома: комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт («ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст)

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.
а) Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
б) Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.
Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013))

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д. (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»)

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
Замена или модернизация лифтов.
Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Перед капитальным ремонтом брать разрешение на его проведение не нужно. Единственное, что может понадобиться, согласие соседей на проведение шумных работ в течение дня, в случае расположения помещения на территории жилого здания. С реконструкцией и изменением внутреннего плана сложнее.

Разрешение на проведение реконструкционных работ и перепланировку выдают в муниципалитете. Для его получения нужно предоставить комиссии следующие документы:

проект изменений со списком запланированных работ (как правильно составить проект перепланировки и для чего он нужен читайте );
разрешающие акты от санитарно-эпидемиологической станции, МЧС, застройщика о допустимости запланированных работ.

Кроме этих документов, инспектор обязательно запросит подтверждение права собственности на помещение, свидетельство о регистрации юридического лица, технический паспорт с планом. Для помещений в жилых зданиях обязательно получить согласие не менее 73% жильцов, что на деле оказывается самым сложным в процессе сбора бумаг на перепланировку.

Какой список документов нужно будет подготовить и что еще понадобится для грамотного оформления перепланировки в нежилом помещении мы рассказываем в этом материале, а о том, как юридически правильно оформить реконструкцию нежилого здания в МКД, читайте .

Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством, но эти понятия совсем разные.

Перепрофилирование — смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.

Переустройство — замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.

Грамотно провести перепланировку нежилого здания помогут такие публикации наших экспертов:

Нюансы изменений нежилых помещений в МКД.
В каких случаях потребуется согласование работ по перепланировке нежилого помещения и как его получить?

Ряд законодательных актов, принятых в РФ, помогает раскрыть термин «текущий ремонт». К ним относят Поставление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Градостроительный кодекс РФ.

Определение «текущий ремонт» характеризует систематические работы, связанные с исправлением мелких дефектов и неисправностей.

Цель — поддержание инженерных конструкций здания в работоспособном состоянии. Мероприятия включают в себя перечни работ по замене или ремонту имеющегося оборудования, его укреплению с целью предотвращения дальнейшего разрушения. Пример — укрепление крышной конструкции путём добавления стропил.

Текущий ремонт имеет такие признаки, как:

плановость. План составляется на несколько лет вперёд после осмотра всей территории, инвентаризации основных элементов конструкции;
систематичность. Только постоянное поддержание здания и его инженерных конструкций в работоспособном состоянии увеличивает срок его эксплуатации.

Профилактические мероприятия проводятся Управляющий кампанией или подрядной организацией.

Данный вид работ может быть не только профилактическим, но и срочным, непредвиденным. Его цель — срочное устранение вновь выявленного дефекта с целью восстановления. Неполадки обнаруживают жильцы дома лично или выявляют при проведении текущих ремонтных работ.

Капитальный ремонт имеет более масштабные задачи по сравнению с текущим.

Подразумевает восстановление или полную замену:

Элементов конструкции здания.
Инженерных систем.
Коммуникаций.

Цель — устранение износа здания, отражающегося на функционировании систем.

Капитальные работы проявляются в полной перепланировке здания, установке новых инженерных сетей, более прочных и надёжных, модернизации имеющегося оборудования, но не при строительстве новых пристроек.

По видам подразделяется на:

комплексный капитальный ремонт;
выборочный капитальный ремонт.

В первом случае происходит единовременное восстановление изношенных элементов здания. Проводится для зданий, конструктивные элементы которых (за исключением фундамента, стен и опорных столбов) пришли в непригодное состояние. Выборочный подходит в ситуациях, когда здание в удовлетворительном состоянии, но необходимо выполнить глубокую реконструкцию по одному-двум видам работ, например, замену кровли или ремонт фасада.

Целью капремонта становится не частичное поддержание дома в нормальном состоянии, а восстановление характеристик, максимально близких к новому зданию.

Примерами работ являются:

полное обновление внешнего облика дома;
замена внутридомовых инженерных систем, например, отопительных труб, канализационных, электросетей.

Особенностью работ является проведение их в комплексе, одновременное обновление всех систем одного здания.

Не подлежащими капитальному исправлению считаются стены и фундамент, как несущие опорные конструкции. Их износ приводит к признанию дома подлежащим сносу или полной реконструкции.

В зависимости от степени сложности и цели проведения ремонтный действий, возникают логические вопросы, такие как: кто должен заниматься тем или иным видом ремонта и насколько конкретный вид ремонтных работ серьёзный и трудозатратный.

Чтобы детально разобраться в том, какие виды работ существуют и понять в чём заключается разница между ними, а также определить куда относится та же замена окон на пластиковые, достаточно всего лишь ознакомиться с некоторыми постановлениями, например, постановление 279 о капитальном и текущем ремонте.

Ремонт – это набор действий, направленных на то, чтобы вернуть данный объект в работоспособное состояние. В нашем случае речь идет об объектах недвижимости.

Капитальный ремонт крыши.

А, значит, ремонт помещений и жилых сооружений – это комплекс работ, целью которых является восстановление сооружения при возникновении определённых неисправностей, к коим можно приписать преждевременное старение здания или неисправности в трубопроводной системе.

Целью ремонта является починка неисправностей, и применяется он в том случае, если полная замена неисправностей является нецелесообразной и поддаётся починке.

Плановый ремонт (ещё называют планово-предупредительным) – это вид восстановительных работ, которых проводиться в запланированные сроки. Его целью является не столько починка неисправностей, сколько выявление этих самых неисправностей для преждевременного выявления проблемы.

Текущий ремонт – мероприятие, целью которого является поддержание работоспособного состояния сооружения и частичной замене быстро снашиваемых элементов зданий.

К текущему ремонту относят такие виды работ как:

восстановительные работы планировки территории, прилежащей к зданию;
замена отдельных кирпичных блоков для околоподвальных сооружений;
заделка выемок в бетонных стенах;
восстановление штукатурки стен фундамента;
затирка изъянов кирпичных стен;
обновление железобетонного слоя;
заделка стыков в случае продуваемости или чрезмерном образовании влаги;
замена защитных уголков колонн, выполненных из бетона и кирпичей;
установка клиньев в перегородках;
заделка просветов между перегородкой и частями примыкания к стенам;
замена разбитых стекол;
установка скоб в местах ослабевших стыков;
восстановление защитного бетонного слоя в местах с оголившейся арматурой;
ремонт чердачных помещений (коммунальный дом);
заштопка металлической кровли;
заделка выемок в подоконной зоне;
утепление входных дверей.

Это был полный перечень.

Главные отличия текущего и капитального ремонта в том, что к текущему ремонту зданий направлено меньше требований, он является менее затратным, как в материальном плане, так и в экономическом и требует меньше времени на проведение.

Капитальный ремонт – вид ремонта, рассчитанный на замену или восстановление возникших неисправностей. Такова суть понятия!

К капитальному ремонту относится их следующий перечень:

усиление фундамента при большой нагрузке;
устранение изъянов в изоляции фундамента;
замена столбов;
перевязка швов каменных и кирпичных стен с заделкой трещин;
переделка выступающих частей стен;
перекладка целых участков каменных стен, если они не относятся к надстройкам;
установление обойм на стены с целью укрепления;
частичная замена нагруженных колонн;
частичная замена плитных утеплений;
замена крыши, если заменяется строительный материал кровли;
замена оконных блоков и дверных блоков;
замена лестниц и отдельных деталей.

Капитальный ремонт охватывает больших спектр проблем и решает их более детально. Если в текущем ремонте изъяны по большей степени стараются исправить, то при капитальном ремонте главным способом решения неисправностей является замена деталей и конструкций, частичная или полная

Как произвести ремонт нежилых помещений?

Одним из часто задаваемых вопросов является: «Замена окон это текущий или капитальный ремонт?».

Ответ: — «Замена оконных блоков, так же как и замена окон на пластиковые относится к капитальному ремонты согласно с постановлением 279».

Но замена осуществима только в том случае, если блок — аварийный и не подлежит починке. Если же проблема заключается в зазорах или щелях, то скорее всего замена блоков осуществляться не будет и достаточной мерой станет текущий ремонт с заполнением зазоров и выемок.

Чтобы установить новые оконные конструкции, собственник квартиры должен предоставить доступ в квартиру, так как установка блока происходит изнутри здания.

Предварительно проводятся замеры оконной рамы, так как, несмотря на то, что размеры проёма при постройке здания были фиксированные, но с течением времени фундамент мог сместиться, с дальнейшим возникновением расчётных неточностей.

Капитальный ремонт жилых домов в столице начался в прошлом году. Программа рассчитана до 2044 года. Первыми в очереди на ремонт стали пятиэтажки несносимых серий, дома довоенной постройки и 1957-1968 годов.

Согласно краткосрочному плану на 2015–2016 годы, капитальный ремонт проведут более чем в двух тысячах домов, отремонтируют и заменят свыше 23 тысяч инженерных систем.

В этом году ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения проведут в 1810 многоквартирных домах. Старые чугунные батареи поменяют на современные биметаллические радиаторы, срок службы которых не менее 25 лет.

Кроме того, в общей сложности до конца 2016 года заменят шесть тысяч лифтов. А всего в течение первых трех лет программы капремонта планируется поменять восемь тысяч лифтов в 1569 домах.

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации”. Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Согласование капремонта в нежилых помещениях

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

В договоре должно быть прописано следующее:

Это открывает простор для махинаций.

Информация о сторонах, заключающих данный договор.

Полный адрес, общая площадь и номер свидетельства на собственность помещения, передаваемого в аренду.

Размер арендной платы и порядок расчётов.

Права и обязанности сторон.

Наниматель должен поддерживать помещение в приличном состоянии и оплачивать текущий ремонт, если в этом возникнет необходимость.

Но дьявол, как известно, кроется в деталях. Разница между капитальным ремонтом и поддержанием здания в порядке текущими ремонтными работами законодательно прописана слабо.

В Градостроительном кодексе 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ сказано, какие работы должны входить в капитальный ремонт, и это все. Другой градации не существует.

Если в договоре аренды также не прописаны обязанности сторон по ведению тех или иных ремонтных работ, то этот вопрос решается по соглашению сторон или в судебном порядке.

К примеру, в Москве и области минимальные и максимальные суммы, которые просят строительные фирмы за подобные услуги, отличаются на шесть порядков.

Для областных центров самый дорогой ремонт превышает по стоимости самый дешевый в 15 раз.

Москва

Спб

Облцентры

Эконом-класс

Стандарт

Элитный

Цены указаны в тысячах рублей за квадратный метр.

Часто встречается вариант, когда собственник сдает в аренду помещение, требующее ремонта.

В этом случае стороны могут договориться, что арендатор ремонтирует все за свои деньги и своими силами, получая за это финансовые преференции со стороны владельца.

Чаще всего это скидки по арендной плате, возможность бесплатного пользования отремонтированным помещением в течении оговоренного промежутка времени или компенсация всех расходов либо их части. В некоторых случаях выполнение ремонтных работ может быть условием для предоставления права пользования помещением.