Особенности покупки доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки доли в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Содержание:

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Покупатель несет только два вида расходов:

Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
Стоимость доли.
Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
Права, обязанности и ответственность участников сделки.
Дата составления, подписи сторон.

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Покупка доли в квартире: подводные камни и ответы на все важные вопросы

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

Гражданские паспорта сторон;
Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
Документы – основания для получения правомочий собственника;
Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
Схема расчетов.
Права и обязанности участников.
Порядок передачи имущества.
Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Для договора купли-продажи доли официального бланка не установлено, поэтому он готовится сторонами в произвольной форме. Необходимо только чётко указать следующие моменты:

Указание на квартиру, в которой приобретается доля. Можно использовать как полный адрес (город, улица, номер дома, номер квартиры), так и кадастровый номер, под которым она зарегистрирована в ЕГРН.
Размер доли в праве, которая передаётся по договору. Он должен быть не больше, чем зарегистрированный за продавцом. Однако продавать часть своей доли возможно, в этом случае покупатель станет новым сособственником квартиры.
Цена, по которой продаётся доля, и порядок оплаты.

Поскольку продаётся только доля, а не квартира целиком, акт приёма-передачи не составляется.

Отдельно необходимо поговорить о тех случаях, когда для покупки доли в жилой квартире используется «материнский капитал» – материальная помощь со стороны государства для семей, родившим второго или полследующего ребёнка.

Законодательство устанавливает два ограничения для использования маткапитала при покупке доли. Его можно применять для оплаты, если:

В результате всё жильё окажется в собственности покупателя.
Приобретаемую долю можно физически выделить как отдельное изолированное помещение.

Следует отметить, что ограничения связаны с тем, что сертификаты предназначены только для покупки отдельного жилья.

Своими особенностями обладает и сделка по покупке одной или нескольких комнат в коммуналке (пошаговую процедуру покупки комнаты в коммунальной квартире вы найдете здесь, а об особенностях покупки комнаты в общежитии читайте тут). Здесь тоже действует правило о преимущественном праве на покупку, поэтому порядок действий сторон будет таким:

Определение условий сделки. Возможно подписание предварительного договора (соглашения о намерениях) с указанием в нём, что сделка отменяется при условии покупки комнаты кем-то из совладельцев коммуналки.
Продавец уведомляет покупателей.
После получения отказа или истечения срока ожидания готовятся документы.
Составление договора и его нотариальное заверение.
Регистрация права в Росреестре.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Отличия совместной и долевой собственности
Преимущественное право покупки
Условия покупки доли в квартире, где прописан ребенок
Покупка доли ребенка
Действия с незаконной перепланировкой
Долги по коммунальным платежам
Наличие обременения
Получение доли из общей площади
Согласие супругов
Порядок оформления сделки

У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
У него будет постоянная прописка по новому адресу.
После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно. Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами. Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Один из основных нюансов сделок с долями или комнатами — это «преимущественное право покупки». Если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

Рассмотрим на примере.

Представим квартиру, в которой две комнаты и два владельца — Саша и Лена. Саша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Лене.

Если Лена отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Лена не хочет писать отказ, то Саша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Саша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

При покупке доли в кредит требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

Вернемся к нашему примеру.

Саша продает свою долю. Лена не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Лена идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет отображать запись по обременению прав ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Кроме того, существует требование обязательного страхования имущества, передаваемого в залог. Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Если размер доли не позволяет владеть жилплощадью, соответствующей минимальной санитарной норме (6 кв.м. на человека), в регистрации будет отказано. Это связано с борьбой с «резиновыми» квартирами, так как наличие нескольких метров площади не позволяет фактически проживать в квартире. Отказ в регистрации можно оспорить через суд. Однако и остальные собственники могут подать иски о переводе на них прав на микроскопическую долю с оплатой по кадастровой стоимости.

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Как оформить покупку доли в квартире?

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

Подводные камни при покупке доли в квартире

Владеет второй супруг соседней долей квартиры или нет, если собственность приобретена в браке, ее реализация третьим лицам возможна с письменного, нотариально заверенного его согласия. Если продавец купил свою часть до брака, получил ее в дар или в наследство, то разрешение на сделку не требуется.

Покупка микродоли, например, половины комнаты возможна в том случае, если размер соответствует минимально допустимым параметрам (от 8 до 15 кв. метров на 1 человека, в зависимости от субъекта РФ). После отчуждения в собственности продавца должно остаться не меньше указанной в законе площади.

Владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью право исключительно собственника, мнение зарегистрированных в комнате людей, не может влиять на решение владельца. Прописка не дает право на сделку.

Важно! Если на момент покупки доли там кто-либо прописан, обязательно отразите в тексте договора условия «выписки».

Причины бывают разные, если объект куплен в ипотеку, перед продажей собственник должен полностью рассчитаться по кредиту или оформить переуступку прав. Арест, наложенный на жилье судебными приставами, снимут только после погашения долга.

Трудности с оформлением возникают из-за неузаконенной перепланировки, когда жилье приобретается в ипотеку. Банк обязательно попросит уладить проблемы с документами перед выдачей кредита.

Если доля покупается за личные накопления и цена вас устраивает, на несовпадение реальной планировки с официальной можете не обращать внимания, но будьте готовы, что в будущем с продажей жилья возникнут проблемы.

Важно! Если перепланировка совершена с нарушениями, например, снесена несущая стена, то узаконить ее не получится никогда.

Тут могут возникнуть проблемы, банки редко одобряют кредиты под залог долей. Исключение, когда после покупки заемщик становится полноценным владельцем жилья или приобретается целая квартира, но оформляется в долевую собственность супругов-созаемщиков по ипотеке.

Знайте! Если при оформлении ипотеки в качестве залога вы укажете другую имеющуюся квартиру, банк охотно выдаст вам деньги на покупку доли.

Инструкция переоформления доли на нового собственника:

Собрав пакет документов, посещаем вместе с продавцом нотариальную контору;
Оплачиваем услуги по сопровождению сделки и госпошлину;
Знакомим нотариуса с условиями продажи, оставляем документы, на основании которых составляется договор в трех экземплярах, по 1 каждой стороне и 1 в архив регистратора;
В присутствии государственного представителя подписываем договора, которые сразу же заверяются его подписью и печатью;
Нотариус отправляет информацию о новом собственнике в Росреестр, где она регистрируется путем внесения изменений в ЕГРН.
В указанное время приходим за выписками из ЕГРН.

Нотариально заверять договор купли-продажи, если покупатель уже является собственником одной доли в квартире, необязательно. Можно ускорить процесс, пропустив 2, 3, 4 шаги и сдав документы сразу в Росреестр или МФЦ.

Когда необходимо приобрести часть объекта недвижимости, нужно хотя бы немного разобраться в правовых аспектах такой собственности. ГК РФ определено два вида собственности: личной и общей.

Собственность считается общей, если она принадлежит нескольким гражданам. В свою очередь общей может быть долевая и совместная собственность. Совместная собственность не разделена на доли. В общей долевой собственности за каждым владельцем закреплена конкретная доля.

Важно! Купить можно часть недвижимости только тогда, когда объект находится в долевой собственности.

Эту недвижимость обозначают в долевом либо процентном соотношении к ее общей площади, например, ½, ¼ или 50%, 25%. Она регистрируется в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Каждый владелец имеет отдельный документ о праве на недвижимость.

Распоряжаться долевой собственностью владелец может так же, как и любой другой недвижимостью, но в его действиях есть некоторые ограничения. Если такую собственность владелец решит продать, то он обязан:

иметь правоустанавливающий документ на свою долю с указанием ее размера;
согласно статье 250 ГК РФ предложить выкупить свою часть в первую очередь остальным владельцам, т. к. они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Свое предложение он обязан оформить письменно, чтобы в случае отказа соседей от покупки, у него было доказательство о сделанном предложении, и появилась возможность продажи любым другим гражданам.

В практическом смысле покупка доли квартиры означает не приобретение ее обособленной части, а всего лишь права на долю в обозначенном размере. Натуральный выдел площади с отдельным входом, невозможен в связи с особенностями многоквартирных домов. Возможность такой реконструкции допустима только на первых этажах строений или в одноэтажных коттеджах. Об этом должен знать покупатель долевой собственности.

Недвижимость, приобретенная супругами во время брака, по закону является их совместной собственностью. На нее выдано одно свидетельство о собственности. Если этот документ оформлен только на супруга, распорядиться квартирой без согласия супруги он не сможет.

При необходимости раздела имущества при разводе пары, квартиру сначала придется переоформить в долевую собственность. Основанием для этого является:

брачный договор между супругами;
соглашение бывших супругов о добровольном распределении совместной недвижимости на доли;
решение суда.

За основу судом принимаются равные права супругов на совместное имущество. Поэтому недвижимость по суду делится между супругами поровну, в отличие от их добровольных договоренностей.

Чтобы раздел объекта был признан официально, его нужно зарегистрировать в ЕГРН. После перерегистрации изменений права собственности, каждому супругу выдается отдельный правоустанавливающий документ. С обратной стороны документа всегда указывается совладелец объекта недвижимости. После регистрации прав владельцы долей могут совершать их продажу. На практике часто происходят сделки по выкупу части собственности одним из супругов у другого.

Особенности купли продажи доли в квартире в 2020 году

Перед покупкой выбранной долевой недвижимости, покупатель должен:

убедиться, что у продавца есть отказ других совладельцев от покупки его доли. Побеседовать с соседями и понять, что они действительно не претендуют на выставленный к продаже объект. Одновременно покупатель сможет понять, доброжелательны ли соседи;
согласовать условия сделки с продавцом по цене, условиям оплаты, перерегистрации и срокам передачи недвижимости. Убедиться, что у продавца собран весь пакет необходимых документов, и нет препятствий для аннулирования сделки;
подписать составленный договор после предварительного согласования всех условий. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который должен его заверить;
принять собственность по акту приема-передачи, который оформляется в виде письменного документа и имеет подписи сторон. Акт прилагается к договору;
зарегистрировать в Росреестре собственность на свое имя, предъявив туда договор сделки и документы, необходимые для переоформления собственности.

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

есть ли возможность доступа в квартиру;
каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца;
убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде;
сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца;
не была, ли проведена перепланировка, т. к. важно, чтобы она была согласована;
если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности;
в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.

Взаимоотношения с соседями по квартире является одной из главных причин возникновения в дальнейшем проблем, т. к. в последнее время участились сделки по продаже долей в квартирах с использованием мошеннических схем. Чтобы предотвратить распространение различных противоправных сделок, государством приняты изменения в ФЗ-122 02.06.2016 о регистрации прав на недвижимость. Согласно изменениям, устанавливается обязательное нотариальное сопровождение всех сделок, касающихся долевой собственности. Если сначала нотариус участвовал в оформлении сделки при продаже долей только не собственникам квартиры, то сейчас у нотариуса оформляются исключительно все сделки с долевой недвижимостью.

Смысл нотариального удостоверения сделки заключается в проведении нотариусом проверки правовой чистоты всех предъявленных документов.

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
цена доли;
перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены.

В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости.

Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры.

Скачать образец согласия об отказе от права преимущественной покупки.

ВНИМАНИЕ: согласно статье 250 ГК РФ продавец должен получить письменный и заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, либо должно пройти 30 дней с момента уведомления о вручении извещения о продаже доли в квартире, иначе сделка может быть оспорена в суде.

Преимущественное право покупки обойти при заключении договор дарения. Для оформления договора дарения согласие содольщиков не требуется.

Другим способом обойти преимущественное право является договор купли-продажи по завышенной цене: оформляется предложение на продажу доли по завышенной цене и после того, как содольщики отказываются от покупки, оформляется договор купли-продажи по этой же цене, но фактически покупатель платит меньше. Нюансом в данном случае будет то, что налог с продажи при этом будет выше, так как он высчитывается исходя из стоимости по документам.

Порядок приобретения доли в квартире: этапы оформления

В силу того, что квартира, находящаяся в долевой собственности, представляет собой сложный имущественный объект, для любых действий по реализации доли в ней потребуется согласие других совладельцев.

Исключение из данного правила используется только при совершении дарственной владельцем доли в отношении своих близких родственников.

Согласие на совершение каких-либо манипуляций с долей в конкретном жилом помещении будет оформляться в заверенном нотариально виде. В том же случае, если такого согласия со стороны хотя бы одного совладельца нет, потребуется либо обращение в судебные органы для принуждения такого совладельца дать согласие, либо сделка рискует быть признанной недействительной.

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

Принятие решения о продаже доли.
Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.