Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврат квартиры при расторжении договора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если продавец выиграет дело, судья обяжет покупателя выплатить полную стоимость квартиры — или расторгнет договор, если покупателю нечем платить.
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Содержание:
Оспаривание сделки купли-продажи
В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).
Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.
Конфликтная ситуация всегда приводит в суд. Дела о расторжении и о признании сделки недействительной рассматриваются только в рамках искового производства. Перед подготовкой искового заявления определите, действует ваше соглашение или уже прекратилось, и четко сформулируйте причину, по которой вы хотите отменить сделку.
Таких дел очень немного, практика по ним еще не сформировалась, но Верховный суд уже встал на сторону покупателя. Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: …
При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи.
В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером … общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: …, по цене 4 000 000 руб.
В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора» сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.
В соответствии с федеральным законодательством, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной гос. регистрации. Эта процедура необходима не только при заключении сделки, но и при ее расторжении.
Законодательно также предусмотрен срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд. Стороны могут предъявить претензии не позднее трех лет с момента заключения договора.
Государственная регистрация подразумевает переход имущественных прав от продавца к покупателю. Если регистрации не было, сделка, предметом которой является объект недвижимости, не будет считаться заключенной.
Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.
Когда одна и сторон не согласна расторгнуть сделку, второму участнику правоотношений придется обращаться в суд. В этом случае несогласная сторона должна оформить письменный отказ от расторжения.
Несмотря на то, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется только через суд, необходимо осуществить процедуру досудебного урегулирования. Для этого несогласной стороне направляется письменное уведомление с просьбой прекратить правоотношения до наступления определенной даты.
В уведомлении также следует написать о намерении обратиться в суд в случае отказа оппонента. Уведомление можно передать самостоятельно под личную подпись получателя или отправить посредством почты заказным письмом с извещением о вручении адресату.
В случае отказа или игнорирования второй стороной уведомления следует обращаться в суд. Чтобы иск был удовлетворен, необходимо наличие одной из следующих причин:
- отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
- отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
- выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
- неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
- отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
- отказ покупателя в принятии предмета сделки;
- отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
- неисполнение одной из сторон иных обязательств.
Только бдительность покупателя и продавца поможет вернуть имущество или деньги. Все существенные условия необходимо перечитывать, проверять, сверять данные в договоре с документами.
И согласны ли вы, что скорректировать реестр в спорной ситуации можно и без суда? Или только через удовлетворение иска о возврате неосновательного обогащения?
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
Намерение вступить в сделку по продаже недвижимости, как правило, тщательно обдумывается. Обычно процесс оформления достаточно продолжительный, государственная регистрация может произойти через несколько месяцев.
У покупателя и продавца вполне есть время взвесить все «за» и «против» и досконально проверить личности друг друга, документы и саму квартиру. Однако иногда случается так, что требуется расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Расскажем, как это сделать.
Расторжение договора подразумевает аннулирование всех возникших правоотношений. Отмена сделки может происходить одним из двух способов:
- Путем составления нового договора или дополнительного соглашения к существующему. Такой способ возможно реализовать, если обе стороны пришли к обоюдному согласию в том, что договор необходимо расторгнуть.
- Посредством обращения в судебные органы и вынесения соответствующего решения. Это единственный законный способ расторгнуть договор, если одна из сторон против.
Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП. Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.
По неким обстоятельствам договор купли-продажи расторгается и недвижимость возвращается в собственность продавца (возврат – не в любых случаях, конечно, но рассмотрим именно такую ситуацию). С поступлением недвижимости обратно во владение продавца особых вопросов не возникает, а вот корректировка ЕГРП – весьма интересный момент.
Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП. Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.
По неким обстоятельствам договор купли-продажи расторгается и недвижимость возвращается в собственность продавца (возврат – не в любых случаях, конечно, но рассмотрим именно такую ситуацию). С поступлением недвижимости обратно во владение продавца особых вопросов не возникает, а вот корректировка ЕГРП – весьма интересный момент.
Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.
Соглашение составляется в той же форме, что и основная сделка. Если её удостоверил нотариус, то и соглашение нужно тоже удостоверить у нотариуса.
Гражданин Ш. приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена.
В соответствии с текущим законодательством расторгнуть заключенный договор купли-продажи можно:
- по соглашению сторон;
- по требованию одной из сторон через суд.
Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.
Основания: в каких случаях расторжение возможно?
Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд. Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.
Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.
Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.
Возврат квартиры при расторжении договора
Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.
Покупатель купил двушку в центре. Начал ремонт и за листом гипсокартона обнаружил огромную трещину в несущей стене.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Перед покупкой квартиры покупатель подписывает акт приема-передачи жилья. Документ означает, что покупатель осмотрел жилплощадь и согласен купить квартиру, несмотря на неровные потолочные стыки, старую сантехнику и вздувшийся паркет. Суд встанет на сторону покупателя только в случае, если продавец умышленно скрывал изъян от покупателя, риелторов и юристов.
Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.
Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.
Законодательство имеет очень интересное уточнение, которое следует учесть прежде чем расторгать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости. Речь идет о п.4 ст. 453 ГК РФ, где указано, что при расторжении договора ни одна из сторон не может требовать от другой возврата того, что было исполнено в рамках сделки, если иной порядок не определен обоюдным решением сторон.
Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него.
Чтобы получить положительное решение, необходимо ответственно отнестись к составлению иска и сбору доказательств.
Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.
Итак, как уже говорилось выше, для расторжения договора купли-продажи после гос. регистрации одной из сторон в судебном порядке нужны веские основания. Наиболее часто граждане сталкиваются со следующими ситуациями:
- отказ от оплаты или перечисление средств в неполном объеме;
- наличие на квартире обременения в виде прописанных лиц;
- оформление сделки гражданином, который не является дееспособным;
- принуждение к оформлению сделки или существенное изменение обстоятельств.
Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки.
Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.