Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные подходы и методы оценки недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунок 1.1.
В этой статье мы поговорим об особенностях оценки недвижимости. Каковы её основные методы и принципы? Расскажем о подходах и их характеристиках (о каждом из них в отдельности: затратный, сравнительный или доходный). Также будет рассказано о видах стоимости объектов строительства.
Содержание:
Ипотечно-инвестиционный анализ
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Источниками этой информации могут быть городские, районные земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.
Так как считается, что в текущий момент времени стоимость денежных средств больше, чем будет в перспективе, то подразумевается, что приобретение объекта недвижимости в будущем обязательно предусматривает получение существенных убытков.
Подходы к оценке недвижимости — это комплекс методик и действий, позволяющих определенным образом вычислить стоимость недвижимости, исходя из различных факторов.
Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.
Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (например, за использование дополнительными услугами — автомобильной стоянкой и т.п.).
Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения.
Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:
- Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
- Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
- Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.
Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Самым распространенным методом в данном подходе является сравнительный метод. Данный метод основан на предположении принципа замещения, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
1этап. Определение задачи оценки недвижимости
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).
В оценочной деятельности при использовании затратного подхода износ принимается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости.
Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.
3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости
Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости.
Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.
В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.
Существующие методы оценки недвижимости
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое.
Такой выбор обусловлен тем, какие механизмы используются в каждом из этих методов, а также тем, какие данные учитываются при формировании конкретной величины.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Три основных метода оценки недвижимости
Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав!
В состав оцениваемого имущества предприятия включаются основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы.
Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.для вузов / А. Н. Асаул. — СПб.: Гуманистика, 2003. — 406 с.: ил. — (Монографии и учебники по современным проблемам экономики). — Гр. — ISBN 5-86050-175-7 : 250-00.*3.
Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса (статьи 301- 3-6).
В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.
Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).
Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитываются текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала.
Сопоставление оцениваемого объекта и объектов – аналогов по отдельным элементам, корректировка цен продаж внесением поправок.
Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.