Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок освобождения квартиры после продажи по закону». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продажа квартиры завершается после того как сторонами заключён договор купли-продажи квартиры (ДКП). Но так как эта сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то договор вступает в силу после проведения регистрирующих действий.
Соответственно, когда покупатель получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), он вступает в права собственности и вправе притязать на вселение в принадлежащую ему квартиру.
Содержание:
Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону?
Нужно учитывать, что нарушение устных договорённостей не регулируется законодательством. Поддержку от органов юстиции можно получить только на основании письменных, официально удостоверенных положений. Таковыми в этом случае могут быть положения ДКП.
Если положения, внесённые в ДКП, нарушены недобросовестным контрагентом, или прошли все разумные сроки освобождения жилья, следует отправить официальное уведомление продавцу, в котором изложить следующее:
- оповестить о том, что законным собственником является покупатель;
- указать, что основания собственности: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
- уведомить, что возбуждается исковое производство.
Скачать бланк уведомления о выселении
На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:
- Отсутствие иного жилья.
- Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
- Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.
При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.
Если корректно изложить все сведения, дата заседания будет назначена в течение 1 месяца, а решение принимается до истечения 2 месяцев. В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи. Ответственность за исполнение решения суда несет пристав-исполнитель, поэтому если ответчик отказывается выехать, необходимо обратиться в ССП.
Срок освобождения квартиры после продажи по закону
Вышеназванный алгоритм — универсальный, и подходит для большинства ситуаций.
Чтобы вам было удобнее, мы разобрали ситуацию со сроками в виде тезисов:
- Точные сроки освобождения квартиры Продавцом в законе не предусмотрены.
- Стороны должны сами обговорить эти моменты. Обычно в ДКП есть пункт — где указываются сроки выселения из квартиры прежними хозяевами. Если такого пункта нет или он расплывчатый — могут быть проблемы.
- Продавец утрачивает право собственности на квартиру после подписания акта приема-передачи.
- Обычно хозяевам даётся 7-дневный срок — он стандартный на освобождение жилого помещения.
- Если прежние владельцы не хотят съезжать, придётся действовать через суд.
- Первым делом нужно поговорить с ними. Затем, если реакции не последовало — направить требование о выселении, привлечь участкового, и в крайнем случае — обращаться в суд с иском о выселении из квартиры.
- Если суд встанет на сторону Покупателя, к делу подключаются судебные приставы. Продавца попросят покинуть жилое помещение, а если он не согласится — сделают это принудительно.
- Желательно не доводить дело до скандалов.
Идеальный. В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.
Популярный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.
Альтернативный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.
Конфликтный. Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.
…Продавец получил почти все деньги — 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.
…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.
На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где — ссылки на законы, где — дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.
На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.
Этот этап можно пройти двумя способами:
— обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.
— Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.
«К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенности, — сетует директор АН «Вариант Плюс» Елена Калачева. — В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас — нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление».
Для того чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства необходимо обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту ЖЭКа (ТСЖ) или непосредственно в районное подразделение ФМС России. К письменному заявлению прилагаются паспорт, свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста, и домовая (поквартирная) книга жилого помещения (при ее наличии).
Бывает, что новый собственник платит за приобретенное жилье и за ранее прописанных людей. Естественно, возникает конфликт. Обращается к прежним владельцам: «Раз вы прописаны, на вас приходят счета — платите». А они: «Квартира уже не наша. Ну и что, что мы здесь живем, это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, т.е. до сделки обговаривать «узкие места» и прописывать последовательность действий.
Срок освобождения квартиры бывшими хозяевами после продажи квартиры
По законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Но в крупных агентствах дополнительно подписывается акт приемки на момент реальной передачи квартиры. В нем, в частности, оговаривается: «Квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.
Особое внимание стоит обратить на квартиры со встроенной мебелью и техникой. В этом случае полезно изначально понимать, нужны ли вам они. Если да, то сколько вы готовы за это доплатить. Чтобы избежать разочарований впоследствии, разумно до подписания договора купли-продажи составить дополнительный предпродажный акт, где описывается остающаяся мебель, и прилагаются фотографии.
Это касается и техники. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Как правило, еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне.
Из опыта профессионалов
Елена Калачева, директор АН «Вариант Плюс»:
— Еще при заключении основного договора в нем устанавливаются сроки выписки и освобождения недвижимости: например, в месячный срок. Однако на практике этот срок соблюдают не все. Агентства недвижимости стараются стимулировать продавца, чтобы он выполнил обязательства. Однако в их распоряжении только уговоры, потому что риэлтеры не могут выполнить условия договора за клиента.
Кроме того, случается, что люди, выезжая из квартиры, пытаются снять линолеум, двери, снять остекление с балкона, увезти газовую плиту. Объясняют так: «Это МОЯ плита», «это сделано за мой счет». Или, помню, допытывалась у продавца: «Зачем вам старые гнилые рамы с балкона?» — «Теплицу покрою».
Чтобы этого не было, все агентства, цивилизованно работающие на рынке недвижимости, как правило, составляют акт, в котором четко прописывают, что продавец оставляет в квартире, а что нет. Хотя, в принципе, агентство недвижимости ни за переезд, ни за состояние после продажи не несет ответственность, не может за клиента правильно и вовремя сдать квартиру покупателю, тем не менее, цивилизованные компании этим занимаются. Потому что нет более разочарованного клиента, чем тот, кто купил квартиру в одном состоянии, а въезжает, по сути, в совершенно другую квартиру.
По договору купли-продажи продавец должен передать квартиру в том качественном состоянии, как она есть на момент продажи. Но это общая фраза. А подробно такие моменты оговариваются либо в предварительном договоре, либо оформляются отдельным актом, и в суде этот документ может считаться доказательством того, что продавец не выполнил свои обязательства».
Елена Недоспасова, директор АН «Виват-риэлти»:
— Статистика говорит: когда человек берется переводить лицевой счет сам, в 65% случаев он дело до конца не доводит. Как 30 лет назад горгаз выписывал квитанции на Иванова Ивана Ивановича, так и продолжает, хотя владельцы квартиры могли смениться несколько раз. А у нас работа заканчивается, когда клиенту переданы ключи от квартиры, когда он прописывается, когда ясно, с какого числа человек платит по лицевым счетам, когда сверяются показания счетчиков до последней циферки.
В том случае, когда продажа квартиры свободная, вы продаёте и одновременно ничего покупать не собираетесь, у вас давно вывезены все вещи или вы всё оставляете и ничего забирать не собираетесь, то над сроками физического освобождения особо думать нечего. Квартира по акту приёма-передачи может быть передана в день сделки в банке, но для перестраховки можно указать сроки физического освобождения при свободной продаже квартиры неделю-другую, этого вполне будет достаточно на переезд.
Всерьез стоит задуматься над сроками физического освобождения квартиры при альтернативной продаже, когда продавцы и покупатели выстраиваются в сложную много ходовую цепочку сделок — чтобы съехать с одной квартиры, продавцу сначала необходимо заселиться в другую, и так далее. В случае альтернативы, заранее предугадать сроки физического освобождения квартиры практически невозможно, каждый конкретный случай необходимо рассматривать отдельно, но и месяца здесь может не хватить.
Сроки физического освобождения квартиры при альтернативной продаже иногда растягиваются на несколько месяцев.
Над сложными формулировками голову ломать не стоит, можно прописать в произвольной форме, что продавец до такого-то числа обязуется передать квартиру покупателю.
Если вы сомневаетесь в том, что квартиру вам передадут в установленный в договоре купле-продаже срок, то как вариант, можно заложить в отдельную банковскую ячейку определенную сумму денег, тысяч 200, под физическое освобождение и выписку. Такие условия стимулируют продавца строго придерживаться сроков освобождения по договору.
Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?
Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно…
В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.
А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним — штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.
Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры. Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом. Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.
Всё о физическом освобождении квартиры — сроки, тонкости, нюансы
В случае, если в договоре не прописали дату, когда продавец должен съехать (и выписаться) из квартиры, придется ждать не менее 1 месяца, прежде чем у вас появится возможность давить на него с юридической точки зрения. Давайте разберемся, откуда взялся срок в 1 месяц.
Статья 457 ГК РФ указывает, что при совершении сделки купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар в срок, который указан в договоре. Но в данном случае мы рассматриваем ситуацию, когда срок в договоре не закреплен. А если срок в договоре не установлен, то нужно опираться на статью 314 ГК РФ. Согласно этой статье, передача имущества должна быть завершен в “разумный срок”.
Важно Если посмотреть на судебную практику, можно видеть, что “разумным” сроком по данному вопросу суд признает 1 месяц. Поэтому везде и можно встретить оперирование данным сроком.
Иногда продавец квартиры отказывается съезжать, даже если прошли все сроки, которые указаны в договоре. Получается конфликт, поскольку покупатель уже хочет заехать в новую квартиру, а продавец тянет время по своим причинам, не покидая жилье физически или не выписываясь юридически.
Если продавец нарушает закрепленные в договоре сроки и не выезжает, то покупатель имеет право вызвать полицию, которая заставит продавца покинут имущество, которое ему больше не принадлежит.
Обратите внимание Когда сроки в договоре не закреплены, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости после регистрации права собственности. Соответственно, он может требовать выселение продавца в этот же день. Но, обычно, покупатель и продавец договариваются в какой срок должна быть освобождена жилплощадь.
Если регистрация права собственности происходила без выписки продавца из квартиры, и он не желает этого делать самостоятельно, то снять его с регистрационного учета можно будет только через суд.
Какой срок освобождения квартиры после продажи? Дело все в том, что однозначного ответа на этот вопрос нет. Нужно смотреть каждый договор «о продаже» отдельно. От него будет многое зависеть.
Тем не менее по закону подразумевается, что на момент подписания соглашения и передачи недвижимости покупателю, прежние собственник освободил помещение. Это самый безопасный вариант развития событий.
Отсюда следует, что гражданину рекомендуется сначала выписаться, а затем уже заниматься продажей собственности. В противном случае с поиском клиентов не исключены серьезные проблемы и конфликты.
Освобождение квартиры после купли-продажи — это крайне важный нюанс, о котором мало кто задумывается. И определяется, как правило, оно при помощи договора установленной формы.
По закону необходимо подписывать соглашение «о продаже», в котором четко прописано время, выделенное гражданину на выписку и фактическое освобождение жилья. При нарушении оных пострадавшая сторона (покупатель) может обратиться в суд для принудительной выписки продавца.
Время освобождения квартиры после продажи в идеале регулируется договором установленной формы. Если в нем не указан данный период, придется обращаться к законодательным нормам и судебной практике.
Если соглашение «о продаже» предусматривает востребование имущества, то освободить жилье прежний собственник должен либо до установленной тем же договором даты, либо не позже чем через неделю.
На самом деле все не так уж и трудно. Особенно если основательно и серьезно подойти к составлению договора купли-продажи.
Какой срок освобождения квартиры после продажи установлен в России? Как уже было сказано, дать однозначный ответ на подобный вопрос не получится. Многое зависит от условий, прописанных в соглашении купли-продажи.
Как уже было сказано, в идеале время, отведенное на выписку граждан из жилья, устанавливается договором установленной формы. Только на практике дела обстоят иначе.
Например, можно прописать, что жилье освобождается после определенных обстоятельств. Скажем, после передачи денежных средств продавцу. Или в момент регистрации факта перехода прав на недвижимость.
Соответственно, срок освобождения квартиры после продажи по закону устанавливается в индивидуальном порядке. Если точная дата в соглашении не прописана, ее отсутствие может сыграть с участниками операции злую шутку.
Освобождение квартиры после продажи в РФ предусматривает выписку жильцов и фактическое оставление жилья. Только не все согласны на отказ, скажем, от прописки.
Если не освободить вовремя жилье, недвижимость могут отобрать в принудительном порядке. Покупатель имущества имеет право обратиться в письменной форме к продавцу и требовать освобождения жилья.
Кроме того, нерадивых продавцов могут принудительно (в судебном порядке) выписать и фактически «выставить за дверь». Такая практика встречается в основном тогда, когда ДКП составлен юридически неграмотно.
Правильное соглашение — это залог успеха. Если с его составлением возникают проблемы, необходимо в первую очередь обратиться к нотариусу для устранения затруднений.
Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.
Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.
Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.
На практике некоторые пытаются «поторопить» прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.
Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.
Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.
Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.
Поскольку законодательством не определен конкретный срок снятия предыдущих жильцов с регистрационного учета после продажи дома или квартиры, две стороны, участвующие в сделке, могут самостоятельно договориться об этом. Если между покупателем и продавцом есть доверие, новый собственник может пойти на уступки и не требовать немедленной выписки с жилплощади.
В этом случае продавец и все остальные жильцы, которые были прописаны в квартире, будут иметь возможность без спешки подыскать другой дом. Если процедура займет больше времени, чем ожидалось первоначально, этим людям будет достаточно найти место для временной регистрации.
- Оформление временной регистрации в Москве для граждан РФ
- Какие сроки оформление прописки в 2020 году по закону?
Также владельцам частных домов стоит знать следующие нюансы:
- если человек не может предоставить домовую книгу, это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры;
- чаще всего снятие с регистрации в частном доме занимает больше времени, чем выписка из квартиры.
Для владельцев коттеджей, так же как и для собственников других видов недвижимости, существует возможность сменить адрес регистрации одновременно с выпиской. Однако в этом случае стоит начинать процедуру до заключения договора о продаже жилья.
Снятие с регистрационного учета при продаже квартиры предполагает, что человек уже нашел новое жилье, в котором он сможет оформить временную или постоянную прописку.
Процедура освобождения жилплощади состоит из двух частей:
- юридическая сторона, предусматривающая выписку предыдущего собственника;
- вывоз вещей собственника.
В какие сроки должно быть произведено физическое освобождение квартир после продажи по закону, не определено. Но это время можно установить в специальном соглашении, которое заключается при оформлении договора.
Многие граждане интересуются: «Можно ли выписаться из квартиры в никуда?». Такая необходимость может возникнуть, если продавец не успел в отведенный срок обзавестись новой недвижимостью. В этом случае проще оформить временную прописку у родственников или друзей и получить дополнительное время на поиски жилплощади.
Если и такая ситуация невозможна, то есть варианты, когда можно сняться с регистрационного учета в никуда. Подобная процедура доступна только для следующих лиц:
- без вести пропавшие;
- военнослужащие, находящиеся на службе во время снятия с учета;
- заключенные.
Также такая возможность предоставляется тем людям, которые были лишены прописки, в связи с переходом собственности банку или другому кредитору в счет уплаты долга.
Что нужно сделать, чтобы сняться с регистрационного учета? Процедура выписки из квартиры при ее продаже происходит следующим образом.
- Собрать все необходимые для процедуры документы.
- Далее заявитель должен лично посетить паспортный стол или МФЦ. Также он может подать заявку онлайн через портал Госуслуги.
- После написания заявления и передачи документов сотрудник отделения забирает удостоверение личности и сообщает дату, когда можно подойти за готовым паспортом.
Если заявление написано правильно и вся документация является достоверной, то в назначенный срок заявителю выдадут паспорт со штампом о снятии с регистрационного учета.
Стандартный список документов для данной процедуры выглядит следующим образом:
- заявление;
- паспорт или свидетельство о рождении.
Для нетипичных ситуаций могут потребоваться дополнительные справки, полный перечень которых стоит узнать перед посещением паспортного стола или Многофункционального центра.
Какие сроки на выписку при продаже квартиры установлены законом?
Ггражданам, продающим недвижимость, стоит узнать, сколько можно жить без прописки. Этот срок зависит от типа регистрации:
- без временной прописки можно проживать 90 дней;
- без постоянной регистрации – 7 суток.
За отсутствие соответствующего штампа в паспорте дольше этого срока назначаются штрафные санкции.
Продажа квартиры завершается после того как сторонами заключён договор купли-продажи квартиры (ДКП). Но так как эта сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то договор вступает в силу после проведения регистрирующих действий.
Соответственно, когда покупатель получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), он вступает в права собственности и вправе притязать на вселение в принадлежащую ему квартиру.
Нужно учитывать, что нарушение устных договорённостей не регулируется законодательством. Поддержку от органов юстиции можно получить только на основании письменных, официально удостоверенных положений. Таковыми в этом случае могут быть положения ДКП.
Если положения, внесённые в ДКП, нарушены недобросовестным контрагентом, или прошли все разумные сроки освобождения жилья, следует отправить официальное уведомление продавцу, в котором изложить следующее:
- оповестить о том, что законным собственником является покупатель;
- указать, что основания собственности: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
- уведомить, что возбуждается исковое производство.
[1]
Проще, если расторгается соглашение до регистрации. Право владения на имущество еще не успело перейти. Сторонам достаточно подписать соглашение. Если сделка купли-продажи заверялась нотариально, следует известить нотариуса.
Соглашение следует передать в Росреестр, если документы уже переданы для регистрации. На основании соглашения регистрация приостанавливается.
Но решение сторон будет принято, если оно является взаимным. Когда покупатель желает аннулировать контракт, а продавец возражает, то Росреестр ничего делать не будет. За разрешением спора необходимо обратиться в суд.
Операции с недвижимостью следует совершать аккуратно, контролируя каждый этап сделки. Отношения между контрагентами регулирует договор купли-продажи. Необходимо грамотно составить этот документ.
5 важных условий договора:
- точное указание на предмет сделки;
- ФИО и паспортные данные сторон;
- порядок расчетов;
- санкции за нарушение сроков оплаты;
- основания для расторжения контракта.
Продавец недвижимости попадает в неудобное положение, когда покупатель отказывается платить. Но отсутствие оплаты – не повод аннулировать сделку. Суды ограничиваются назначением штрафных санкций для провинившейся стороны, а сам договор остается в силе.
[2]
Стороны могут установить иной порядок: например, включить условие о том, что просрочка платежа – повод для расторжения договора.
Есть и такие обстоятельства, которые зависят от воли сторон. Важные условия устанавливаются договором, а стороны их нарушают. Например, хозяин жилья не выписывается из квартиры. В результате неудобства терпит новый собственник, ему мешает прописка прежних жильцов. Такие нарушения служат основанием для аннулирования контракта.
Не любое нарушение признается серьезным. Есть 2 признака существенного нарушения:
- отказ одной из сторон от исполнения обязанностей;
- причинение крупных убытков другой стороне.
Нужно доказать, что сторона полностью оказалась лишена того, на что надеялась при заключении сделки.
Если покупатель не платит – это еще не повод разорвать контракт. Необходимо прописать условие в договоре. Установится, что контракт разрывается при нарушении сроков оплаты. Такое положение используется для защиты добросовестных контрагентов и наказания тех, кто свои обязанности не выполняет.
Отменить сделку купли-продажи можно как до, так и после ее регистрации. Чем раньше расторжение, тем лучше – последствия для сторон будут менее серьезными. Возможно прекращение контракта по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке. Необходимо аккуратно относиться к проверке документов и составлению договора, чтобы избежать неприятностей.
Контрактом можно установить дополнительные основания для его расторжения.
На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:
- Отсутствие иного жилья.
- Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
- Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.
При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.
Данная категория лиц обязуется зарегистрировать себя в течение недели с момента получения визы или вида на жительство.
Регламентирует вопрос Федеральный закон №109 от 18.07.06 года О миграционном учете, а также Постановление Правительства №9 О порядке осуществления учета от 15.01.07 года.
Освобождение квартиры после продажи: особенности и сроки
На вопрос можно отметить в зависимости от формы регистрации. Если это временная, то в течение 90 дн. можно проживать без прописки. При этом никаких штрафных санкций за действие не предусматривается.
При отсутствии по месту жительства постоянной регистрации более 7 дн. – административная ответственность.
Конкретный список документов, которые нужно подать для прописки, зависит от статуса заявителя, жилого помещения и наличия лиц, без разрешения которых осуществление регистрации невозможно.
Полный перечень таков:
| Заявление на имя территориального управления ФМС | Заполняется лично, а если заявитель не достиг 14-летнего возраста, то форма заполняется его представителем – родителем либо опекуном. |
| Удостоверение личности |
|
| Документ-основание для вселения в жилой объект |
|
| Разрешение от собственника (а при найме – и пользователей жилья) на вселение жильца, заверенное нотариально | В случае если не он присутствует при сдаче документов. |
| Листок убытия | При условии, что гражданин снимался с учёта до того, как прибыть к новому месту проживания. |
Как уже говорилось, срок прописки после выписки регламентирует Федеральный закон. Но доказать фактическое проживание по месту регистрации практически невозможно. Именно поэтому действие не облагается штрафными санкциями, так как это бездоказательное обвинение.
Сроки прописки после выписки в 2020 году 7 дн. для постоянной и 90 дн. для временной. Это может сделать как собственник самостоятельно, так и заявители при письменном согласии собственника.
Место жительства определить достаточно сложно, как и место и пребывания. Именно поэтому ФМС старается на возлагать штрафные санкции на заявителя.
Постоянная регистрация оформляется либо в многофункциональном центре, либо в паспортном столе, миграционной службе после подачи полного пакета документов с заявлением установленного образца. Возможно это сделать только в течение 7 дн. после переезда гражданина. Далее пойдут уже штрафные санкции.
Образец заявления о регистрации по месту жительства здесь.
Аналогичный срок присутствует при регистрации новорожденного ребенка. То есть после получения свидетельства о рождении человек может поставить ребенка на учет без согласия собственника в указанный промежуток времени.
Как правило, даже если родители запаздывают с регистрацией, то миграционная служба не фиксирует не оплату.
Узнайте, какие права на квартиру дает временная регистрация. Как получить временную прописку в другом городе? Информация здесь.
Как оформить прописку в новой квартире? Подробности в этой статье.
Многих интересует вопрос, нужно ли оставлять после себя какие – либо вещи. На это вопрос не существует однозначного ответа. Все вопросы вы должны обязательно решить с покупателем жилья. Самое главное, не забудьте оставить:
- Комплект ключей
- Необходимые документы
- Квитанции по оплате коммунальных платежей
Что касается личных вещей, которые вы определенным причинам не желаете забирать с собой, уточните с новым владельцем. Если они ему не нужны, просто выбросите или продайте.
Какую технику и вещи оставлять на старой квартире
При передаче квартиры покупателю, сразу выясняйте, как ему будет переходить встроенная и бытовая техника, которую невозможно с собой забрать. Это могут быть:
- Газовая или электрическая плита
- Электрический бойлер
- Телефонный аппарат
- Модем – Роутер
- Встроенный сейф
В основном, такие вещи становятся не нужными и их практически невозможно приспособить в новой квартире. Но некоторые покупателя решают, что перечисленные вещи являются составляющей частью приобретённой квартиры. Во избежание конфликтных ситуаций, все такие вопросы должны быть согласованы заранее.
Также поговорите с новым жильцом вашей квартиры о крупной бытовой технике. Предложите ему приемлемые варианты, и вы сэкономите на ее доставке и погрузке.
Выселение из заложенных квартир. Проблемы и их решение
В зависимости от каждой конкретной ситуации, операции с недвижимостью, в том числе возмездные и безвозмездные сделки, регулируются:
- В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
- В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
- В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).
Комментарии для сайта
Cackle
○ Общие сроки давности по сделкам с недвижимостью.
Изучив нормы ст. 196 ч. 1 ГК РФ, видим:
- В общих случаях срок исковой давности, когда вы имеете право предъявить свои претензии по вопросам, касающимся сделки с недвижимостью, составляет три года. Важно! Срок давности считают не с момента заключения самой сделки или других операций с недвижимостью (например, обмена), а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены оппонентом, либо кто является надлежащим ответчиком (ст. 200 ч. 1 ГК РФ).
- Максимальный срок исковой давности, когда можно обратиться для восстановления своих прав ограничен 10 годами.
Этот период приемлем в случае восстановления или продления срока при достаточно веских, документально обоснованных причинах, доказывающих уважительные основания, почему он был пропущен.
Как такового понятия о продлении срока давности в законодательстве нет.
Здесь нужно подходить индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств.
Поскольку закон говорит о начале исчисления срока с момента, когда вы узнали о нарушенных правах.
Например, если вам стало известно, о скрытых дефектах через год, после совершенной сделки, естественно, можно обратиться в суд до истечения 4 лет после самого факта приобретения недвижимости.
Аналогична ситуация, когда виновная сторона признала свои действия незаконными, нарушающими ваши права.
В случае бездействия и непринятия мер к устранению нарушений, срок исковой давности начинает свой отсчет уже с момента, когда вина (или долговые обязательства) была признана, то есть срок продлевается.
Законодатель предусмотрел нормами ст. 205 ч. 1 ГК РФ случаи, когда срок для обращения с иском может быть восстановлен.
Для того чтобы суд счел обстоятельства, помешавшие своевременно обратиться уважительными, они должны касаться непосредственно личности истца.
Срок будет восстановлен, если причины, не позволившие воспользоваться правом защиты своих интересов, имели место в последние полгода до окончания срока давности, либо, если в течение 6 месяцев не имели возможности предпринять какие-то меры.