Сдача недвижимости в аренду физическим лицом налогообложение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача недвижимости в аренду физическим лицом налогообложение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Предоставляя нежилое помещение в аренду другому лицу, у физического лица – собственника возникает доход, с которого согласно действующему налоговому законодательству должен быть уплачен налог.

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Содержание:

Уплата налогов от сдачи в аренду имущества

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Надо помнить, что на плечи ИП также ложится необходимость уплаты страховых взносов, а также бремя сдачи налоговой отчётности.

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

На странице 001 необходимо указать:
- ИНН;
- ФИО;
- код налогоплательщика (760);
- номер телефона.
Страница 002:
- фамилия;
- дата рождения;
- место рождения;
- сведения о документе, удостоверяющем личность;
- место жительства.
Страница 003:
- сумма дохода;
- сумма налогового вычета;
- налоговая база;
- сумма налога.
Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.

Скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/Налог физическим лицом платится ежегодно не позднее 30 апреля следующего года.
ИП на патентной системе уплачивают до окончания действия патента.

Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

Сдача физлицом имущества в аренду: как отбиться от НДС

Собственник имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, включая получение прибыли. Поэтому он вправе сдавать в аренду нежилое помещение и получать с этого доход. Чаще всего такие помещения у физического лица арендуют ИП или организации.

Предоставление помещения осуществляется на основании договора. Сроки аренды могут быть любыми, главное, чтобы они не превышали 5 лет. Если договор заключается на срок более 1 года, то документ должен быть зарегистрирован соответствующим образом. Также важно знать, что сдача в аренду любого нежилого помещения физическим лицом предусматривает налогообложение полученного дохода.

Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2020 году, как и ранее, – 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.

Значит, за этот налоговый период собственник получит доход в размере 1 млн 440 тыс. рублей. 187 тыс. 200 рублей он обязан перечислить ИФНС как подоходный налог. Для этого оформляется и подается соответствующая декларация. Если сдача помещения осуществляется юридическому лицу, то именно организация платит НДФЛ за физ. лицо.

Не стоит экономить на оплате подоходного налога. Многие владельцы думают: «Какие проблемы могут возникнуть, если я буду сдавать в аренду помещение, не сообщая налоговым органам?». Действительно, если договор аренды не зарегистрирован (или его вообще не существует), то ИФНС будет трудно узнать о сделке.

Но на практике налоговые органы узнают все очень быстро. Если при сдаче недорого жилья собственникам удается не платить налог, то с дорогими офисами так не получится. Во-первых, при крупных перечислениях на счет банк может сообщить налоговой инспекции. Во-вторых, нередко арендаторы сами сообщают о том, что владелец скрывает доход. Причина может заключаться в любом конфликте между сторонами.

И тогда лицо, которое сдает в аренду нежилое помещение, будет вынуждено выполнить свои обязанности как налогоплательщик. Но придется оплачивать не только НДФЛ от сдаваемого объекта недвижимости, но и различные штрафы. Это будут пени (8% от суммы) и штрафы (20%). Некоторые граждане не знают, в какую налоговую обращаться, чтобы платить налог с аренды. Подавать декларацию необходимо по месту нахождения собственности, которая предоставляется внаем.

Может ли арендатор пересдать недвижимость третьим лицам? Да, если собственник даст на это разрешение, а в соглашении будет указан соответствующий пункт. При оформлении субаренды важно знать следующие обстоятельства:

Соглашение о субаренде не может быть заключено на срок больше срока действия основного договора.
Документ, если оформляется на год и более, должен быть зарегистрирован. О том, куда обращаться для регистрации, нужно выяснить заранее.
Стороны обязаны выполнять свои обязанности.
Договор найма, как и субаренды, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

Среди ограничений для применения этого налога, установленных ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не содержится каких-либо препятствий в отношении аренды недвижимости.

Напомним, что налог на профессиональный доход — это новый специальный налоговый режим, который можно применять с 2020 года. Действовать этот режим будет в течение 10 лет. Пока он вводится в четырех регионах России: Москве, Московской, Калужской областях и Республике Татарстан.

Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности. Законодательство не содержит требования о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимого условия сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Но поскольку аренду едва ли можно ассоциировать с бытовыми услугами, указанными в п. 70 ст. 217 НК РФ, думаем, что в случае с нежилой недвижимостью может возникнуть необходимость регистрации ИП. Официальные разъяснения и судебная практика по этому вопросу пока отсутствуют.

В соответствии с основными направлениями налоговой реформы имущественные налоги и платежи должны стать одним из основных источников пополнения региональных бюджетов.

Тщательное администрирование налоговыми органами правовых взаимоотношений в имущественной сфере налагает на участвующих в них субъектов особую ответственность за свои действия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом: налогообложение

Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.

При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:

НДФЛ. Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
НДС. Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
Налог на имущество. Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.

ООО также имеют возможность выбора системы налогообложения в рамках деятельности по сдаче помещений в аренду.

налог на добавленную стоимость;
налог на прибыль организаций;
ставка – 20 %, налог на имущество.

Упрощенная система налогообложения: единый налог по ставке 6 %.

Кроме того, организации могут уплачивать ЕНВД при соответствии условиям применения данной системы. На характер уплаты налогов не влияет то, кто выступает контрагентом организации – физическое лицо, ИП или другая организация.

Налог на прибыль.

Сумма налога = (Доходы – Расходы) * 20 %.

(500.000 – 120.000) * 20 % = 76.000 руб. НДС.

Сумма налога = (Доход * 18 %) – НДС принятый к вычету.

(500.000 * 18 %) – 25.000 = 65.000 руб. Налог на имущество.

Общая сумма налогов: 76.000 + 65.000 + 12.000 = 153.000 руб.

Расчеты по УСН и ЕНВД будут идентичны с применяемыми для ИП, соответственно выводы по выбору системы налогообложения для ИП актуальны также и для ООО.

Платить НДФЛ физ. лицо обязано ежегодно, пока помещение сдается внаем. НДФЛ с аренды составляет фиксированную сумму. В 2019 году, как и ранее, 13% от дохода. Например, собственник сдает ИП нежилой объект недвижимости за 120 тыс. рублей в месяц. Соглашение об аренде оформлено на 1 год.

Соглашение о субаренде не может быть заключено на срок больше срока действия основного договора.
Документ, если оформляется на год и более, должен быть зарегистрирован. О том, куда обращаться для регистрации, нужно выяснить заранее.
Стороны обязаны выполнять свои обязанности.
Договор найма, как и субаренды, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, арендующее и сдающее нежилой объект лицо обязаны платить налоги. Это может быть как физ. лицо, так и организация.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Налогообложение при сдаче физическим лицом нежилого помещения в аренду

Законодательством РФ предусмотрена обязательная выплата налоговых отчислений с сумм, полученных при сдаче жилья в аренду. Выплаты уплачиваются независимо от того сдается квартира физическим или юридическим лицам.

Собственник жилья обязан заключать договор найма с жильцами. В соглашении прописывается сумма, которую ежемесячно уплачивают квартиросъемщики. Именно с нее и будет рассчитываться налоговая ставка.

НДФЛ. Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
НДС. Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
Налог на имущество. Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.

Для применения упрощенной системы налогообложения ИП необходимо соответствовать ряду критериев:

вид деятельности должен соответствовать разрешенным для этой системы исчисления налогов;
численность работников не должна превышать 100 человек;
доход за год не должен превышать 150 миллионов рублей.

Единый налог заменяет собой уплату НДС, НДФЛ и налога на имущество.

Ставка единого налога – 6 %.

Единый налог на вменный доход – особый режим налогообложения, основанный на предполагаемом доходе от определенных видов деятельности.

Сумма налога рассчитывается исходя из базовой доходности, которая зависит от вида деятельности, физического показателя – (в примере, квадратные метры) и поправочных коэффициентов: К1 (устанавливается Минэкономразвития) и К2 (устанавливается местными органами власти), предусматривающих особенности ведения бизнеса. Требования к возможности применения ЕНВД аналогичны УСН. Ставка налога – 15 %.

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Российским законодательством установлена обязанность уплачивать налоги. Соответственно, при нарушении наступает ответственность. Рассмотрим возможные нарушения законодательства о налогах и сборах и ответственность более подробно:

В случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение без постановки на учет в ИФНС применяется штраф в размере 10 % от дохода, полученного за период неучтенной деятельности.
Нарушение в порядке ведения учета доходов и расходов, повлекших за собой занижение налогооблагаемой базы – штраф в размере от 10.000 до 30.000 руб.
Несоблюдение налоговым агентом правил удержания и перечисления в бюджет сумм налога – штраф в размере 1.000 руб. за каждый месяц отчетного периода.
Уклонение от уплаты налогов. Является уголовно наказуемым деянием, если доказан умысел. В качестве наказания предусмотрен штраф от 100.000 до 500.000 руб. и лишение свободы на срок до 6 лет.

Следование требованиям действующего законодательства позволяет вести деятельность по аренде нежилых помещений максимально безопасно, а использование предоставленных законом возможностей оптимизировать уплату налогов до приемлемых величин.

Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Если подается декларация 3-НДФЛ. Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.

Заполнение 3-НДФЛ. Есть несколько способов подать декларацию.

Доход за три года	1 080 000 Р
Налог 13% с дохода	140 400 Р
Штраф за неподачу декларации	39 780 Р
Доход собственницы в месяц	30 000 Р
Неумышленное уклонение 20%	28 080 Р
Пени	18 599 Р
Собственница потеряла в процентах от дохода	21,01%

Какие налоги есть при сдаче квартиры

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.

Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам.

Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как сдавать в аренду жилое или нежилое помещение и не бояться налогов?

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

Когда арендатор тоже является обычным физлицом — чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.
Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи — 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем — положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога.

Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Залог, или страховой депозит, это деньги, которые по договору вносят жильцы перед заселением. Если что-то сломается или в квартире придется делать ремонт, хозяин квартиры компенсирует ущерб из этой суммы.

Отчитываться и платить налог не нужно:

Когда вы только получили залог от жильцов.
Когда претензий к жильцам нет и вы полностью возвращаете им залог.

Заплатить налог придется, если вы оставляете себе весь залог или его часть как компенсацию ущерба. Деньги, которые вы забрали, считаются доходом.

Пример:

Жильцы заселились в квартиру и отдали арендодателю залог — 30 000 рублей. Через год решили съехать. Хозяин квартиры обнаружил, что холодильник сломан, и оценил ремонт в 5 000 рублей.

Часть депозита арендодатель вернет жильцам: 30 000 − 5 000 = 25 000 рублей.

С денег, которые он оставит на ремонт, по закону нужно заплатить налог:

5 000 × 4% = 200 рублей.

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);

акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);

документов, подтверждающих право владения данной собственностью;

паспорта.

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Налоговое планирование
Аудит налогов
Организация налогового учета
Учетная политика
Возврат налогов
Налоговая нагрузка

Налоговые льготы
Налоговая ответственность
Налоговые споры
Налоговые проверки
Оффшоры
Оптимизация налогов

Налоговая отчетность
Налог на прибыль
НДС
Страховые взносы
Налог на имущество
НДФЛ
Транспортный налог
Земельный налог
УСН
ЕНВД
ЕСХН
Регистры налогового учета

Суды соглашаются и с теми, кто при получении арендных платежей наличными применяет БСО вместо ККТ, и с теми, кто вообще ничего не применяет, обосновывая это тем, что аренда квартиры — это предоставление в пользование, а не оказание услуг (Постановления ФАС ПО от 16.07.2009 по делу N А12-5870/2009, от 10.03.2011 по делу N А57-7856/2010; ФАС ЗСО от 22.01.2010 по делу N А03-14324/2009). Но, как вы понимаете, и та, и другая позиция приведет к спору с налоговиками.
Поэтому мы рекомендуем вам перейти на безналичный расчет (расчетный счет, банковская карта). Об открытых счетах нужно будет сообщить в налоговую не позднее 7 дней (Подпункт 1 п. 2 ст. 23 НК РФ) с даты открытия счета.
Если же вы все-таки выберете расчеты наличными, то придется вести кассовую книгу (Глава 5 Положения ЦБ РФ от 12.10.2011 N 373-П).
При применении вмененки вы можете совершенно законно не применять ККТ, но по требованию арендатора обязаны предоставить ему документ, подтверждающий получение вами наличных. Таким документом может быть, например, квитанция. В ней укажите: название документа, его номер и дату; ваши Ф.И.О. и ИНН; за что вам платят (например, «аренда за февраль 2012 г.») и сумму платежа (Пункт 2.1 ст. 2 Закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ).

Независимо от выбранного режима вам нужно будет каждый год не позднее 31 декабря платить фиксированный взнос в ПФР и ФФОМС (Часть 2 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 14, ст. 16 Закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ).
При этом на сумму уплаченного взноса можно уменьшить:
— облагаемый доход — при общем режиме (ОСНО) и УСН (объект «доходы минус расходы») (Пункт 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 264, п. 3 ст. 346.21 НК РФ);
— налог к уплате — при УСН (объект «доходы») или при уплате ЕНВД (Подпункт 7 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.32 НК РФ). Причем ЕНВД можно уменьшить на сумму взносов в ПФР и ФФОМС не более чем на 50% (Пункт 2 ст. 346.32 НК РФ);
— стоимость патента — при патентной УСН (Пункт 10 ст. 346.25.1 НК РФ).

По жилой недвижимости все граждане не позднее 1 ноября года, следующего за отчетным, на основании уведомления из ИФНС платят налог на имущество (Статьи 1, 2, п. п. 1, 8, 9 ст. 5 Закона от 09.12.1991 N 2003-1). Например, налог на имущество за 2012 г. нужно уплатить не позднее 1 ноября 2013 г. И, если вы будете применять ОСНО, вам придется платить налог на имущество в том же порядке. Декларацию при этом сдавать не надо.
Если же вы будете применять УСН или уплачивать ЕНВД, то можете освободиться от налога на имущество физлиц (Пункт 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Для этого нужно сдать в налоговую заявление в произвольной форме о том, что вы применяете спецрежим и используете недвижимость в предпринимательской деятельности.

Платим налоги при ОСНО

Если вы выбрали общий режим налогообложения, то ваши доходы от сдачи недвижимости в аренду, так же как и у обычного физлица, будут облагаться НДФЛ по ставке 13% (Подпункт 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). При этом НДФЛ можно уменьшить на сумму профессиональных налоговых вычетов — подтвержденных и обоснованных расходов, связанных с получением дохода (Статья 221 НК РФ). К ним можно отнести, например, уплаченный налог на имущество, затраты на ремонт помещения, стоимость услуг риелторов по поиску арендаторов, а также коммунальные платежи, размер которых зависит от фактического использования недвижимости (электроэнергия, водоснабжение и газоснабжение при наличии систем учета потребления) (Постановление 9 ААС от 26.04.2007, 04.05.2007 N 09АП-1982/2007-АК).
Помимо уплаты налога, у вас появятся и другие заботы.

Обязанности	Сроки
Ведение книги учета доходов и расходов	Постоянно
Подача предварительной декларации (форма 4-НДФЛ) после получения первого дохода от сдачи имущества в аренду, в которой необходимо будет указать предполагаемую сумму дохода. А если в течение года доход увеличился или сократился более чем на 50% по сравнению с заявленным в предварительной декларации, то придется сдавать новую декларацию по форме 4-НДФЛ	В течение 5 рабочих дней по истечении месяца с получения первого дохода. Например, в качестве ИП вы зарегистрировались 01.02.2012, а первый арендный платеж получен 05.03.2012. Декларацию следует сдать не позднее 12.04.2012
Уплата авансовых платежей исходя из предполагаемого дохода. Их сумму рассчитывают налоговики и присылают вам уведомление	При наличии уведомления: — не позднее 15 июля текущего года — 1/2 годовой суммы налога; — не позднее 15 октября текущего года — 1/4 годовой суммы налога; — не позднее 15 января следующего года — 1/4 годовой суммы налога
Подача годовой декларации (форма 3-НДФЛ)	Не позднее 30 апреля года, следующего за годом, когда получен доход. За 2012 г. декларацию следует подать не позднее 30.04.2013
Доплата налога по итогам года исходя из полученного дохода	Не позднее 15 июля следующего года. Предположим, что фактический доход за год составил 500 000 руб. Следовательно, сумма НДФЛ равна 65 000 руб. (500 000 руб. x 13%). Авансовые платежи за год — 60 000 руб. Не позднее 15 июля 2013 г. нужно доплатить 5000 руб. (65 000 руб. — 60 000 руб.)
Подача декларации по НДС. Нужно заполнить только разд. 7 декларации, где по строке 010 графы 1 следует указать код 1010239, а по строке 010 графы 2 — доход, полученный вами от сдачи жилья за соответствующий квартал. Налог платить не надо. А если ваш доход за 3 последовательных месяца не превышает 2 млн руб., можно подать в ИФНС заявление об освобождении от обязанностей плательщика НДС, и тогда декларацию сдавать не придется	Не позднее 20.04, 20.07, 20.10 текущего года и 20.01 следующего года

Платим налоги при УСН

Платят ли самозанятые НДФЛ

Ставки платы за единицу объема лесных ресурсов-2019

Код бюджетной классификации 182 1 01 02010 01 1000 110

Налог с продажи дома и земельного участка

Аренда имущества

Недвижимость в собственности нередко становится для граждан дополнительным источником заработка. При этом возникают новые обязательства перед бюджетом. Расскажем, какой налог со сдачи квартиры в аренду физическим лицам следует заплатить, чтобы не возникло вопросов от налоговых инспекторов.

Сдача квартиры в аренду предполагает заключение договора, согласно которому:

собственник (арендодатель) предоставляет квартиру для проживания в ней другому лицу – арендатору;
арендатор оплачивает арендную плату за предоставленную в пользование квартиру в сумме и с периодичностью (как правило — ежемесячно), закрепленными договором.

Налог на профессиональный доход – относительно новый налоговый режим для самозанятых лиц, который доступен и ИП, и гражданам без предпринимательского статуса. Но, в отличие от подоходного налога, обязательства по НПД существенно ниже.

Плательщик перечисляет в бюджет налог со сдачи квартиры в аренду:

4% от полученной арендной платы, если арендатором выступаем гражданин (не ИП);
6% от арендной платы, если арендатор – ИП или юрлицо.

Главные условия работы с НПД:

регистрация в качестве самозанятого через приложение «Мой налог»;
отсутствие наемных работников;
годовой доход не выше 2,4 млн руб.;
запрет применения иных налоговых режимов;
арендатору на каждую уплаченную сумму выдается чек, сформированный в приложении «Мой налог».

Расчет налога ведет ИФНС, уплата производится по итогам каждого месяца. При этом никакой дополнительной отчетности арендодатель не подает, НДФЛ и страховых взносов с полученных сумм не платит.

В облагаемый доход, как и при НДФЛ, не включается сумма возмещения коммунальных расходов, определяемых по показаниям счетчиков.