Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Нередко возникают ситуации, когда супруг стремится выселить иных собственников, противится реализации своей части имущества. Если доля бывшего мужа представляет для него интерес и может быть выделена, то вынудить к продаже невозможно даже через суд. Варианты решения проблемы таковы:
- Предложить мужу продать квартиру целиком. Следует привлечь независимого оценщика и установить стоимость всей квартиры, а также долей каждого из супругов. Спрос на части квартиры невелик, поэтому их цена будет гораздо ниже (примерно на 30%), чем можно было бы выручить после продажи объекта целиком. Если муж согласится реализовать свою часть жилья — предложить чуть большую сумму, чем обозначил оценщик. Видимая материальная выгода поможет убедить супруга.
- Пригрозить бывшему мужу оформлением дарственной на третье лицо. Существует ряд «нечистых» схем, позволяющих если не добиться конечной цели, то испортить жизнь бывшему мужу.
Чтобы обойти положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки, жена вправе подарить стороннему лицу незначительную долю, а впоследствии — продать остальную часть без уведомления содольщика. Поняв, что доля жены достанется мошенникам, которые сделают его жизнь невыносимой, муж может пойти на уступки. - Если в браке есть дети — взывать к отцовским чувствам. Если супруг не хочет продать долю жене, он может передать ее ребенку на безвозмездной основе. Передав недвижимость в дар, муж потеряет право собственности на спорное жилье. Впоследствии квартирой можно распорядиться с согласия мужа (как отца несовершеннолетнего) или ребенка после достижения им 18 лет.
Задача переговоров — убедить супруга, что продажа его доли — лучший способ расстаться полюбовно и получить максимальную выгоду.
При желании обоих супругов приобрести доли друг друга, единственный выход — обменять квартиру на две других, если позволяет квадратура и стоимость недвижимости, или продать объект и поделить вырученные средства.
Содержание:
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа
В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:
- Совместной собственности. В этой ситуации конкретная доля не выделена. Она считается идеальной. Ее величина зависит от того, сколько всего собственников. Например, если квартира в собственности у жены, 2 детей и бывшего мужа, то каждый из них имеет право на ¼ долю. Однако по факту, части не узаконены. Объект считается единым целым.
- Долевой собственности. В такой ситуации, бывший муж является владельцем конкретной доли. Однако не нужно путать долю и часть квартиры. Например, ½ доля в двухкомнатной квартире, не означает, что бывший супруг владеет 1 комнатой и ½ доли санузла. Доля – абстрактное понятие, не выраженное в конкретных квадратных метрах.
После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:
- Подготовка документации.
- Подготовка проекта договора купли-продажи.
- Нотариальное удостоверение сделки.
- Государственная регистрация перехода прав.
Перед оформлением сделки необходимо подготовить документацию:
- Гражданские паспорта сторон. Важным моментом является актуальность документов. Если в процессе развода одна из сторон поменяла фамилию на добрачную, то паспорт лишается юридической силы. Для совершения сделки необходимо сначала поменять документ.
- Выписка из ЕГРН. Документ подготавливается в виде бумажного экземпляра. Ее можно заказать через Росреестр или МФЦ. Стоимость выписки составляет 750 р. Документ необходим в качестве доказательства наличия преимущественных прав жены на долю мужа.
- Правоустанавливающий документ. В этом качестве можно представить акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены.
- Технический паспорт из БТИ. Документ требуется в ряде случаев. Например, если объект подлежал перепланировке.
- Выписка с лицевых счетов. Бывший муж должен представить информацию об оплате всех долгов за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги. Документ доказывает смену регистрации.
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа?
Полный перечень затрат на оформление сделки включает:
- Оформление соглашения о выделении долей – в зависимости от региона от 3 000 р. до 12 000 р.
- Заказ выписки из ЕГРН – 750 р.
- Оценка доли в квартире (при необходимости) – 3 000 р.
- Нотариальные услуги – в зависимости от региона – от 2 000 р. до 8 000 р.
- Госпошлина нотариусу – 0,3% от суммы сделки.
- Государственная регистрация – 2 000 р.
После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:
- 13% — для резидентов;
- 33% — для нерезидентов.
Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.
Если женщина приняла решение урегулировать вопрос в принудительном порядке, необходимо действовать следующим образом:
- Признать долю мужчины незначительной.
- Собрать документы.
- Подать заявление в суд о разделе имущества.
- Получить судебное решение.
- Выплатить компенсацию.
- Провести государственную регистрацию права.
Вопрос выкупа долей собственности супругами друг у друга, как правило, возникает, если муж и жена уже развелись или находятся в стадии развода. Закон в этом не чинит препятствий. Но возможность реализации процедуры будет зависеть от множества факторов:
- Согласен ли муж продать свою долю;
- Размеры долей в недвижимости;
- Наличие несовершеннолетних детей и место их проживания;
- Наличие иного жилья у мужа и жены;
- Присутствие иных собственников долей у объекта;
- Являются ли оба супруга содольщиками.
Самый идеальный вариант – это когда квартира оформлена в долевую собственность на мужа и жену и оба они согласны на проведение сделки. В таком случае стороны договариваются о купле-продаже, подписывают договор и жена становится владельцем доли мужа в недвижимости. В таком случае схема отчуждения используется стандартная.
Важно! После подписания договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре.
Какое решение примет судья, будет зависеть от множества обстоятельств. Прежде всего, от категорического настроя самих супругов, размера их долей и существенных интересов несовершеннолетних детей пары.
Возможны следующие варианты решений, чтобы осуществить выкуп доли в квартире у бывшего мужа:
- Супруг сам соглашается продать свою собственность или такое решение выносится судьей. Далее стороны составляют простой договор купли-продажи и регистрируют его надлежащим образом;
- Судья выносит решение о совместной продаже квартиры с последующим разделом денежных средств;
- Стоимость доли в квартире засчитывается в счет долга по алиментам.
Важно! Если бывший супруг имеет большую долю в недвижимости, проявляет в ней заинтересованность, а раздел совместного имущества уже состоялся, суд не вынесет решение о принудительной продаже им своей доли.
Каким способом выкупить долю в квартире у бывшего мужа
Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.
Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка. Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру. Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.
Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.
Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.
Порядок раздела квартиры между супругами зависит от способа ее приобретения:
- В приватизированном жилье доли одинаково распределяются, а также могут целиком принадлежать одному из супругов.
- Приобретенная квартира по договору купли–продажи, всегда считается совместной недвижимостью. Оно делится на равные части между супругами. Обязательно учитывается присутствие детей, квартира разделяется по количеству человек в семье.
В наше время иногда заключаются брачные договоры между супругами. В них указываются размеры принадлежащих долей квартиры. Это намного упрощает возможные разделы имущества. Если такой договор отсутствует, раздел недвижимости может происходить в судебном порядке.
Существуют определенные причины, по которым выкупить долю у мужа не представляется возможным:
- Жилье находится под ипотечным кредитованием
- Квартира приобретена на средства материнского капитала
Недвижимость получена мужем по договору дарения или по договору наследования.
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа
Приобретенная в браке недвижимость сразу становится совместной собственностью супругов. Особенность такого жилья заключается в не выделении долей.
Муж с женой — это собственники, не имеющие ограничений, по какой-то определенной площади в квартире. Но это пока супруги не развелись и не поделили квартиру официально.
После развода, долю, принадлежащую бывшему супругу, можно выкупить на общих основаниях.
- Если жена является совладельцем квартиры, то способ выкупа намного упростится.
- Очень часто, что помимо мужа, квартирой владеют и другие люди. Если супруг совсем не против сделки, всем остальным высылаются письменные уведомления, так как они имеют преимущественное право выкупа доли. В течение месяца со дня получения уведомления, совладельцы обязаны дать ответ на выражение желания по приобретению определенной доли.
После принятого решения по выкупу части квартиры женой, мужу необходимо оценку своей недвижимости и определиться с ценой. Затем, если между бывшими супругами не возникает разногласий, составляется предварительный договор и подготавливаются необходимые документы.
Часто бывшие супруги никак не могут договориться между собой. Даже если женщина будет предлагать очень выгодный вариант, мужчина принципиально будет ей отказывать.
- Муж не дает своего согласия на будущую сделку — предоставьте доказательства неоспоримой для него выгоды. Можно вызвать оценщика, который рассчитает стоимость вашей доли. Если и такие меры не сработают, жена в праве подать исковое заявление в суд. В нем будет указано о выплате возможной компенсации за его долю в квартире.
- Еще одним вариантом может быть предложение со стороны жены о продаже всей квартиры целиком. Затем за вырученные деньги бывшие супруги покупают себе другую отдельную недвижимость.
Квартиру можно разменять на две равноценные и просто разъехаться. Предлагаем и такие варианты:
- Если стоимость доли ничтожно мала, и даже не выделена в виде целой комнаты, ее возможно выкупить в принудительном порядке. Об этом прописано в ст. 252 п 4 ГК РФ, но в суд все равно придется обращаться
- Если бывший супруг выплачивает алименты на ребенка, жена и ребенок вправе получить долю или другое имущество в счет их оплаты. Особенно вероятен такой способ, когда папа имеет задолженности по алиментам.
При рассмотрении гражданских споров в суде РФ, к сведению всегда принимаются обстоятельства, связанные с правами несовершеннолетних детей. Этот факт однозначно влияет на вынесенное судебное решение.
Основными пунктами такого договора являются:
- Адрес объекта недвижимости, его характеристики
- Данные сторон
- Сумма оценки части квартиры
- Правоустанавливающие документы
- Указание количества совладельцев квартиры
- Кто зарегистрирован в квартире
- Ответственность обеих сторон сделки
При заключении договора купли-продажи могут потребоваться и другие документы:
- Технический паспорт на квартиру
- Квитанция об уплате пошлины
- Выписка из домовой книги
Затем договор подписывается и нотариально заверяется. Перечисляются или передаются средства мужу, составляется акт приема-передачи и права собственности регистрируются Большинство расходов по сделке несет покупатель – супруга.
Но иногда муж оплачивает все расходы, оставляя жену с ребенком. Налогообложение будет обязательным, в зависимости от давности владения квартирой. Если в собственности недвижимость находится менее 5 лет, пошлина составит 13%.
Все движимое и недвижимое имущество, приобретенное в браке супругами, является совместно нажитым. Это подтверждается на законодательном уровне ст. 256 ГК РФ и СК РФ ст. 34.
После развода и раздела имущества, жена, а особенно, проживающая с несовершеннолетним ребенком, вполне может предложить экс-супругу выкупить у него долю. В случае категорического отказа мужа от такого предложения, можно подать в суд исковое заявление. Законодательством предусмотрены такие действия в ст. 252 ГК РФ. Решение суда может обязать жену выплатить денежную компенсацию мужу.
Успех судебного дела напрямую зависит от обстоятельств. Если супруг не имеет претензий к жене, доля не выделена в виде целой комнаты — можно настоять на принудительных мерах в виде выкупа.
Если у мужа доля в квартире является единственным жильем, а за стоимость, которая ему предлагается, он никогда не сможет купить себе даже угол, суд не одобрит иск. Особенно.
Если муж проживает в квартире, зарегистрирован, оплачивает ремонты и счета.
Компания Чистые Пруды поможет вам разобраться во всех вопросах, связанных с выкупом доли в квартире. Наши компетентные юристы подскажут вам, когда выкупать долю у мужа лучше всего.
Также мы подберем самые выгодные варианты по приобретению квартиры в Москве и Подмосковью для супругов, с учетом их финансового положения.
Многолетний опыт компании подтверждает, что неразрешимых вопросов, связанных с приобретением недвижимости для нас, не существует!
АН Чистые Пруды гарантирует успех сделки и поддержит вас на всех ее этапах. Ждем вас и желаем скорейшего решения квартирных и семейных споров!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(8 4,38
Так как супруг является членом семьи, а материнский капитал фактически семейный, то и муж имеет право на получение своей доли в приобретаемом жилье. Не выделять ему долю можно только если он сам добровольно от нее откажется.
Случается, что супруги не могут договориться о размере доли, которая им должна принадлежать. В этом случае доля рассчитывается из затраченных средств мат капитала.
Например, если на приобретения части жилья были потрачены еще и личные деньги одного из супругов, то распределение происходит пропорционально.
То есть на членов семьи в равных долях делится только та площадь, которая приобретена на средства государственной поддержки.
Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.
Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.
Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.
Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:
| Передать лично в руки под подпись | Самый быстрый способ вручить уведомление | Не всегда есть возможность установить местонахождение совладельца, он может отказаться подписать уведомление, чтобы отложить срок сделки |
| Направить почтой письмом с простым уведомлением | Вы получите уведомление с подписью адресата о получении документа, экономия личного времени на поиск и совладельца | Достаточно долго, адресат может не получить письмо, и оно вернется к вам обратно с пометкой об этом |
| Уведомление через нотариуса | Надежная процедура, вам не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время | Дополнительные материальные затраты, возможно длительное ожидание уведомления |
Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.
Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.
Ситуация с покупкой доли у бывшего мужа не отличается от стандартной купли-продажи. Участникам нужно собрать пакет документов. Основные пойдут нотариусу, а остальные в орган Росреестра.
Документы для выкупа доли в квартире:
- паспорта бывших супругов;
- квитанция об оплате госпошлин – нотариусу и регистраторам;
- проект договора купли-продажи (если имеется);
- правоустанавливающие документы на долю – прилагает собственник-продавец, т.е. бывший муж;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- техпаспорт – старого образца (по запросу);
- выписка из домовой книги;
- выписка из лицевого счета – выдается в ЕИРЦ по запросу собственника;
- отказы от приобретения доли от остальных совладельцев;
- акт-разрешение от органа опеки – если в сделке фигурируют несовершеннолетние.
Собирайте документы заранее, не откладывая процесс до лучших времен. Отдельные виды справок придется ждать 7-14 дней.
Непосредственно регистрация займет от 3 дней – если на договоре стоит печать нотариуса; от 7 дней – если печати нет. Обращение через МФЦ «Мои документы» отнимет чуть больше времени – от 5 до 8 дней (без выходных и праздников).
Размер затрат на оформление выкупа доли:
- составление проекта договоров – от 3 000 рублей за один экземпляр;
- выписка из ЕГРН – от 400 до 750 рублей;
- госпошлина за удостоверение договора купли-продажи – 0,5% от цены сделки, однако не меньше 300 рублей, но в пределах 20 000 рублей;
- прочие услуги нотариуса по тарифу – от 1 000 до 10 000 рублей;
- размер госпошлины за переход права собственности – 2 000 рублей.
Большинство расходов несет покупатель – заинтересованное в сделке лицо. Впрочем, бывшие супруги могут договориться о разделении расходов (например, жена с ребенком заплатит меньше, а муж больше).
Успешность выкупа через суд зависит от характера дела. Если муж действительно не имеет интереса к своей доле и ее нельзя выделить в виде комнаты – жена сможет настоять на принудительном выкупе. Однако если это единственное место жительства экс-супруга, суд не одобрит сделку. При условии, что ответчик действительно живет в квартире, оплачивает счета и несет расходы на капремонт.
Пример:
В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:
- Совместной собственности. В этой ситуации конкретная доля не выделена. Она считается идеальной. Ее величина зависит от того, сколько всего собственников. Например, если квартира в собственности у жены, 2 детей и бывшего мужа, то каждый из них имеет право на ¼ долю. Однако по факту, части не узаконены. Объект считается единым целым.
- Долевой собственности. В такой ситуации, бывший муж является владельцем конкретной доли. Однако не нужно путать долю и часть квартиры. Например, ½ доля в двухкомнатной квартире, не означает, что бывший супруг владеет 1 комнатой и ½ доли санузла. Доля – абстрактное понятие, не выраженное в конкретных квадратных метрах.
Кроме того, возможна ситуация, что супруги уже обратились в суд для определения порядка пользования общим имуществом. В этому случае, мужчина является владельцем конкретной комнаты, а также наделен правом использования общих мест (кухни, ванной, туалета, прихожей). Такую комнату можно сдавать в аренду, продать, обменять.
После расторжения брака отношения между супругами оставляют желать лучшего. Поэтому в первую очередь они желают разъехаться. А также прекратить всякие имущественные отношения. Поэтому зачастую встает вопрос о выкупе доли.
Спор урегулируется следующими способами:
- Добровольно (с согласия собственника).
- Принудительно (в судебном порядке).
Иногда бывшие супруги не могут разделить общую квартиру. Даже если жена предлагает выгодный вариант, экс-супруг может не согласиться продавать свою долю. Зачастую он даже не проживает в квартире.
Что делать бывшей жене? Оценить ситуацию и не пытаться отнять долю силовыми методами. Никто не может заставить собственника продать имущество без его согласия. Значит нужно искать альтернативные пути.
Обратите внимание на следующие варианты:
Незначительная доля. Если она ничтожно мала, не представляет интереса для бывшего мужа и не может быть выделена в виде комнаты (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Такую долю можно выкупить в принудительном порядке. Согласие мужа не играет роли. Это самый оптимальный вариант, но придется подавать иск и действовать в судебном порядке.
Пример: жена выкупает 1/20 часть в квартире у бывшего мужа.
Имущество в счет алиментов. Если бывший муж выплачивает алименты или имеет по ним долги, можно предложить их замену. Жена и ребенок получат долю в счет будущих алиментов. Плательщик перестанет выплачивать алименты (п. 2 ст. 104 СК РФ).
Пример: алиментоплательщик передает бывшей жене и сыну ⅓ долю в квартире, а мать забирает заявление в ФССП о взыскании долга.
Совместная продажа квартиры – финансово выгодный вариант. Бывшие супруги продают квартиру целиком. Нужно найти покупателя, заключить сделку и получить деньги. Затем выручка делится поровну или в соответствии с размером долей мужа и жены. Однако придется решать вопрос с дальнейшим местом жительства.
Пример: разведенные супруги имеют по ½ доле в квартире, но продают жилье целиком за 3 000 000 рублей. Если бы они продавали по отдельности, то смогли бы выручить максимум 750 000 рублей за ½ долю, т.е. в 2-3 раза меньше рыночной цены.
Юристы не рекомендует прибегать к шантажу бывшего мужа. Якобы, раз тот не хочет продавать долю, жена подселит в квартиру чужаков и «устроит ад» бывшему муженьку. Учтите, что подобные схемы чреваты проблемами с полицией. Да и сами мужья могут не проживать в спорной квартире.
Как выкупить долю в квартире бывшего супруга
Обязательные расходы связаны с уплатой госпошлины в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Иск о признании доли незначительной и выплате компенсации можно оценить по-разному. Юристы рекомендуют использовать следующую схему:
- оплатите 300 рублей как за иск неимущественного характера;
- если суд оставит иск без движения, он укажет, сколько еще нужно доплатить;
- вам останется лишь внести недостающую сумму.
Если вам нужно подсчитать госпошлину как за иск имущественного характера, возьмите формулу:
Размер госпошлины = размер компенсации * (0,5-1-2-3-4%) + фиксированная величина и сумма превышения (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Например:
Размер компенсации за малозначительную долю – 150 000 рублей. Значит нужно взять предел от 100 001 до 200 000 рублей. Получаем, 3 200 рублей + 2%*(150 000 – 100 000 рублей).
Итоговая сумма 3 200 + 1 000 = 4 200 рублей. Именно столько нужно заплатить жене за подачу иска в районный суд.
Проблемы с приобретенными квадратными метрами возникают если граждане идут на мошенничество (замалчивают нужную информацию и т. д.) при совершении сделки купли-продажи. Если вместо продажи был заключен акт (договор) о дарении, отменить его и вернуть деньги не получится. Например, таким образом вы приобрели часть квартиры, а позже обнаружили, что у старого владельца были коммунальные долги. Иногда суммы превышают цену приобретённой доли! Вернуть потраченные деньги и отменить сделку, не предоставится возможным, так как нет документов подтверждающих факт передачи денег бывшему владельцу.
Другая трудность возникает, когда покупатель смешивает понятия «комната» и «доля». Размер последнего не всегда позволяет вам получить отдельную комнату в собственность, поэтому учитывайте и выясняйте эти обстоятельства до проведения сделки.
Следующее также связано с рисками, связанными с выкупом доли:
Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.
Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка. Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру. Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.
Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.
Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.
Добровольное выделение (выкуп) находящегося в собственности имущества происходит при взаимном соглашении сторон и не требует судебного вмешательства.
Если одна из сторон отказывается от выкупа находящейся в собственности доли, возможно обращение в суд с целью решения данного вопроса. Обращение должно быть с требованием о признании преимущественного права на получение в собственность недвижимости. Взамен производится выплата ответчику денежной компенсации.
Чтобы удовлетворение судом такого иска стало возможным истец должен:
- Обладать преимущественным правом на квартиру (т.е. являться собственником части квартиры или быть зарегистрированным в ней и проживать на постоянной основе).
- Не владеть иной, подходящей для проживания, недвижимостью (это не является обязательным требованием, но владение дополнительной недвижимостью может являться причиной отказа в выкупе доли).
- Предложить родственнику компенсацию за выкупаемую долю, которая должна соответствовать реальной рыночной стоимости. В качестве компенсации может выступать как денежная сумма, так и другое имущество, соответствующее по стоимости.
- К моменту вынесения судебного решения обладать заявленной денежной суммой или имуществом (средства должны быть внесены на депозит суда, при отказе или невозможности сделать это, в удовлетворении иска отказывается).
В случае если квартиру возможно поделить на два изолированных подходящих для проживания помещения, истцу будет отказано.
Выкуп доли квартиры посредством заявления преимущественного права возможно осуществить не позднее чем через три года после смерти наследодателя. По истечении трех лет преимущественное право утрачивается без возможности восстановления. По прошествии 3 лет выкуп возможен только:
- при добровольной договоренности сторон;
- при желании одного из собственников получить компенсацию за свою долю;
- в случае признания доли родственника незначительной, невозможности ее выделения в натуре и отсутствия существенного интереса в использовании квартиры со стороны собственника.
Если собственник владеет незначительной частью квартиры, суд учитывает следующее:
- возможно ли закрепить за данным собственником часть имущества;
- какие неудобства (или ущерб) причиняет другим совладельцам квартиры его владение долей недвижимости;
- обеспечен ли он другим жильем (т.е. устанавливается, где он будет фактически проживать после принудительного выкупа его доли).
Как выкупить жилье у родственника? При добровольном согласии родственника на выкуп его доли квартиры, процедура выкупа будет следующей:
- Получение согласия родственника. Желательно оформить согласие на выкуп в письменном виде и заверить нотариально. Это не является необходимым условием, но обезопасит при непредвиденном развитии ситуации (внезапном отказе родственника, нежелании подписывать договор и т.д.).
- Оценка приобретаемой части недвижимости (независимая оценка либо самостоятельное определение стоимости собственниками).
- Уведомление остальных собственников (если они имеются) о совершаемой сделке. Уведомление составляется в письменном виде с обязательным указанием цены и описания продаваемой доли, условий передачи прав на недвижимость, срока, в течение которого информируемый собственник обязан представить письменное согласие на осуществление сделки либо заявить о своем намерении приобрести данную долю.
- Получение от остальных собственников нотариально заверенных документов об отказе от приобретения этой доли.
- Подготовка документов. Необходимо наличие следующего набора документов (как при большинстве стандартных сделок купли-продажи недвижимости):
- личные документы обоих участников сделки (паспорт + ксерокопии);
- технический паспорт на квартиру;
- экспликации и план квартиры (получаются в БТИ);
- выписка из домовой книги и из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки (если квартира приобретена в браке);
- согласие органов опеки и попечительства (если при совершении сделки затронуты интересы несовершеннолетних детей);
- согласие остальных совладельцев и отказ от права преимущественного выкупа, заверенный нотариально (если выкуп осуществляется в долевом виде);
- заявление на государственную регистрацию перехода права собственности (от покупателя);
- квитанции об оплате госпошлины за регистрацию.
- Заключение предварительного договора купли-продажи.
- Подписание основного договора купли-продажи. Нотариально заверять договор не требуется, это может быть сделано по желанию сторон. К договору желательно приложить план квартиры с указанием площади продаваемой доли.
- Подписание акта приема-передачи доли квартиры. В акте обязательно указываются паспортные данные обеих сторон и информация о том, что доля передана в удовлетворительном состоянии.
Договор и акт составляются в трех экземплярах – по одному на руки сторонам сделки и один в Росреестр.
- Подача договора и сопровождающих документов в Росреестр с целью регистрации сделки (орган выдает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость). Документы на регистрацию подаются в течение 18 дней после заключения сделки.
- Подписание договора купли-продажи. В договор необходимо включать:
- полную информацию о выкупаемой части квартиры (общая площадь жилья и выкупаемой доли, часть доли от общей площади);
- полные паспортные данные всех участников сделки;
- полную стоимость сделки (с письменной расшифровкой);
- подписи обеих сторон с расшифровкой;
- любую дополнительную информацию об объекте сделки (если есть другие претенденты либо на недвижимость наложено ограничение и т. п.).
- Подача документации на государственную регистрацию.
Оплата выкупаемой доли может производиться следующими способами:
- оформление ипотеки;
- оплата по аккредитиву (другими словами, передача денег через банк);
- оплата через банковскую ячейку.
Выкуп доли квартиры у бывшего мужа
Исковое заявление должно быть рассмотрено не позднее чем через 2 месяца с момента подачи заявления. Обстоятельствами, затягивающими рассмотрение дела, могут быть:
- возникновение дополнительных обстоятельств;
- неявка одной из сторон либо свидетелей;
- действия адвоката одной из сторон и т.п.
Порядок раздела долей в квартире бывших супругов может быть разным, все зависит от способа приобретения. Она может быть:
- Получена в результате приватизации;
- Приобретена за деньги по договору купли-продажи;
- Куплена с привлечением ипотечных средств, материнского капитала;
- Получена в наследство, принята в дар.
Если супруги не соглашаются продать квартиру и разделить полученную денежную сумму поровну, то существуют другие варианты решения раздела имущества.
Выкупить долю бывшего мужа в совместной квартире. Такую сделку необходимо подкреплять договором. После этого, выплатив соответствующую сумму супругу, вы сможете стать единоличным собственником квартиры. Если бывший муж долю в совместной квартире отказывается продавать, этот вариант не подойдет для осуществления ваших замыслов. Действующим законодательством не предусмотрена возможность обязать собственника доли продать ее.
Бывшая супруга должна знать, что имеет преимущественное право на приобретение доли в общей квартире. Если муж соберется продавать свою часть жилого имущества общей собственности сторонним лицам, сначала он обязан предложить выкупить ее. Поэтому покупатели, естественно, будут интересоваться, имеет ли жена долю в квартире мужа. Причем он не может продать сторонним лицам свою долю дешевле, чем предложит бывшей супруге. Только если будет получен отказ жены выкупить долю мужа, он сможет совершить сделку купли-продажи.
Существует масса юридических нюансов и хитростей, которые помогают добиться решения жилищной проблемы данного характера. К примеру, бывшие супруги в случае, если кто-нибудь из них не ознакомлен с условиями совершаемой сделки, вправе оспаривать ее в суде и выставлять требования перевода прав покупателя части квартиры на себя. Другими словами, проданная доля в квартире бывшего мужа, так и будет иметь статус проданной, но права покупателя перейдут супруге.
Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, поиск покупателя на долю значительно осложняется.
Если касаться вопроса цены – стоимость доли в квартире всегда ниже, чем половина от ее стоимости.
Дети безусловно имеют право пользования жильем, где постоянно зарегистрированы их родители.
Раздельное проживание родителей предполагает решение вопроса, с кем будут проживать дети. В суд обращаются, если компромиссное решение не найдено бывшими супругами. Тогда защиту интересов лучше всего доверить опытным юристам.
Продажа своей доли — это сделка, в которой почти не нужно встречаться и общаться с бывшим супругом.
Если в паре кто-то решает продать свою долю, у второго супруга есть преимущественное право выкупить ее. Это значит, что сначала долю предлагают выкупить второму собственнику. Если он отказывается, квартиру можно продавать другому покупателю.
Показывать квартиру клиентам могут оба супруга или один из них. В нашей сделке на показы приходила жена. Все вопросы я обсуждал с мужем по телефону.
Квартиру мы продали за 3 показа. Первый клиент не захотел жить в этом районе, второму покупателю не понравилось, что нужно давать деньги в долг на снятие ареста с квартиры.
С третьими клиентами удалось договориться. Сначала стоимость квартиры была 5 миллионов рублей. Мы предложили клиентам скидку в 300 тысяч — и они согласились дать в долг деньги, чтобы супруга погасила долги и сняла арест с квартиры.
Передачу задатка оформляем в письменной форме. Можно использовать форму соглашения, которое оформляли при сделке с Этажами.
Если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, берем разрешение на продажу в органе опеки.
Органы опеки при выдаче разрешения на продажу квартиры требуют проект договора купли-продажи.
Для составления проекта договора обращаемся к нотариусу. Получить проект можно через 2-3 дня после обращения к нотариусу. Стоимость проекта — около 5 тыс. рублей.
В нашей сделке я сам принес нотариусу пакет документов, оплатил составление проекта и забрал готовый документ.
4-6 тыс. рублей
стоит проект договора
у нотариуса
Как выкупить долю бывшего супруга в квартире?
В случае расторжения брака предметами споров становятся материальные ценности. Один из наиболее дорогостоящих и желанных объектов — квартира. По закону имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). В случае развода распределение приобретенных материальных благ регулируется положениями семейного, жилищного, гражданского права. Возможность раздела зависит от того, каким образом квартира досталась владельцам.
Доли в квартире, полученной от государства бесплатно, иными словами — «приватизированной», могут принадлежать одному или обоим супругам.
Если муж приватизировал жилье до брака, жена не может претендовать на долю. Также получить часть имущества в собственность не получится, если квартира была приватизирована на одно лицо, а иные оформили отказ.
Выйти из положения можно одним способом: в судебном порядке доказать, что в квартире общими усилиями были произведены дорогостоящие улучшения, увеличившие стоимость имущества, или второй супруг не приносил в семью доход и не тратился на поддержание жилья в надлежащем виде (ст. 39 СК РФ).
В случае приватизации квартиры на 2-х, 3-х и более лиц, каждый становится собственником доли. После развода делить уже нечего, все предопределено. Жена может купить имущество мужа, соблюдая установленный порядок действий.
Недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи в зарегистрированном браке, принадлежит мужу и жене. Если женщина не имеет самостоятельного дохода, это не лишает ее возможности владеть совместно нажитым имуществом.
По умолчанию муж и жена имеют равные права на недвижимость — по ½ квартиры каждому. Еще находясь в браке, они могут заключить соглашение о разделе, согласно которому жена станет собственницей определенной доли.
Оформление купленного жилья на одного из супругов не дает ему преимуществ, если иное не установлено брачным договором. Такая квартира может быть поделена в добровольном или судебном порядке, после чего жена сможет выкупить долю у мужа.
Высокая стоимость недвижимости побуждает к оформлению ипотеки. Иногда после длительной обоюдной выплаты долгов люди расстаются. Закономерный вопрос: кому достанется квартира, как выполнять обязательства перед банком? Согласно п. 3 ст. 39 СК РФ, долги супругов распределяются пропорционально принадлежащим им долям. Последние определяются в согласительном или судебном порядке.
Возможные варианты событий:
- Каждому из супругов достается половина квартиры и долга по ипотеке. При этом необходимо обратиться в банк с просьбой переоформить договор кредитования.
- Единоличным владельцем становится один из супругов, например, жена, на которую возлагается обязанность по выплате ипотеки. Муж имеет право на получение компенсации в размере ½ вынесенных платежей.
При первом варианте развития событий жена сможет выкупить долю у мужа, добившись его согласия и одобрения банка на проведения сделки.
Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры
Разберем некоторые нюансы, которые могут встретиться в жизни мужа и жены.
Выгодные условия на покупку жилья часто провоцируют на оформление ипотечного займа. Если супруги уже в браке, один из них будет заемщиком, а второй – созаемщиком. Жилье оформляется в совместную собственность, где каждый из супругов имеет равную долю.
Ипотека – это задолженность обоих супругов, т.е. мужа и жены. Выплачивать ипотеку надлежит также поровну (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Что могут сделать супруги:
- продолжить погашение ссуды;
- заключить соглашение и определить график платежей, судьбы ипотечной квартиры, прав и обязанностей;
- переоформить договор на одного из супругов (например, на жену);
- разделить долг на обоих – в этом случае супруга сможет выкупить долю бывшего благоверного.
Жена не сможет выкупить долю бывшего мужа, если ипотека связана с 1-комнатной квартирой. Закон запрещает делить кредит на одну комнату и двоих заемщиков (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»).
Учтите, что банку выгоднее сохранить текущий порядок, нежели разделять один кредит на два независимых. Важно, чтобы оба заемщика были платежеспособными. Иначе шансов на раздел практически не будет.
Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:
- Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
- Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
- Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
- Стоимость доли.
- Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
- Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
- Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
- Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
- Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
- Права, обязанности и ответственность участников сделки.
- Дата составления, подписи сторон.
Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:
- Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
- Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.
Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.
В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.
Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.
Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе. В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.
Важно! Только по истечении месяца и после получения их письменного отказа владелец может предлагать свою долевую собственность для продажи третьим лицам.
При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.
Требуется соблюдение трех условий:
- долевая собственность признается незначительной;
- собственник не заинтересован во владении;
- невозможность выделения части собственности в натуре.
Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.
Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также продается судебный иск.
Для удовлетворения иска нужны следующие условия:
- владелец малой доли не состоит в родстве с другими владельцами;
- не проявляет интереса к собственности, не проживает в квартире;
- не участвует в оплате услуг ЖКХ.
Эти факты потребуется подтвердить документами и свидетельствами жильцов.