Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При покупке квартиры какие документы нужны от продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.
Основной документ при продаже квартиры – договор. На его основании базируется вся процедура оформления сделки.
Договор оформляется в свободной форме. Содержит:
- Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
- Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
- Перечень всех собственников с порядком их выписки.
Когда с договором нет никаких проблем, то на следующем этапе в регистрирующий орган предоставляется:
- документ, подтверждающий личность (паспорт гражданина РФ);
- свидетельство об оформлении брака, если покупатель приобретает недвижимость в равных долях со своей второй половинкой;
- согласие супруга (или супруги), подтвержденное у нотариуса (когда квадратные метры оформляются в собственность только на мужа или жену).
Если при приобретении недвижимости привлекаются кредитные средства, вот какие документы для купли-продажи квартиры могут потребоваться:
- закладная;
- ипотечный или другой кредитный договор, на основании которого привлекаются денежные средства;
- дополнительные бумаги, которые определяются конкретной кредитной организацией.
При отсутствии сомнений в достоверности представленных бумаг происходит подписание договора, а после – оплата недвижимости покупателем.
Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.
Если собственнику принадлежит лишь часть объекта, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.
Многолетняя практика показывает, что покупатели легче соглашаются на покупку, если в начале переговоров продавец смог предоставить необходимые бумаги, оформленные должным образом. Да и процесс идет намного быстрее, если не надо постоянно отвлекаться на сбор очередных справок. На вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры в 2020 году от собственника, ответ однозначен:
- Документы, удостоверяющие личность:
- Паспорт владельца квартиры, если сделка осуществляется от первого лица;
- Доверенность и паспорт доверенного лица;
- Свидетельство о рождении, если владельцу нет 14 лет;
- Свидетельство о рождении и гражданский паспорт, если лицу, осуществляющему сделку, от 14 до 18 лет;
- Документы, подтверждающие право собственности:
- Свидетельство о регистрации собственности;или выписка из ЕГРН
- Письменное согласие одного из супругов, если жилплощадь относится к категории имущества нажитого совместно. Документ должен быть заверен нотариально;
- Технический Паспорт жилого помещения.(однако, он требуется не во всех сделках, а только в тех, где нужна оценка для банка или при покупке по социальной программе). В противном случае, потребуется обращаться в БТИ за новой справкой;
- Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что срок ее действия равен 30 календарным дням. Поэтому, получать ее лучше тогда, когда остальной пакет документов уже собран;
- Официальное разрешение от органов опеки и попечительства, если речь идет об имущественной собственности несовершеннолетнего гражданина.
- Такая бумага служит гарантией того, что сделка не нарушает права подростка;
- Нотариально заверенная доверенность, если речь идет о продаже квадратных метров с помощью третьих лиц;
- Договор купли-продажи. экземпляры договора(оригиналы) должны быть у каждого участника сделки, плюс один для регистрационного органа.Если будет 4 продавца и 3 покупателя, то договоров нужно будет 8 экз
- В случае, если объект недвижимости был получен нынешним владельцем в дар, или перешел к нему по праву наследования, понадобится бумага из налоговой инспекции доказывающая отсутствие долгов.
Содержание:
Пакет документов для покупки квартиры
В большинстве случаев, дополнительный комплект бумаг не является обязательными, но все-же он способен увеличить шансы на скорую продажу и беспроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:
- Если в роли продавца выступает гражданин, находящийся в преклонном возрасте, не помешает оформить документ, доказывающий полную дееспособность на момент продажи. Подобный документ можно без проблем получить в ПНД по месту жительства;
- Если гражданин, продающий жилплощадь, на момент сделки состоит в браке, то ему понадобится получить письменное согласие от второго супруга. Бумага должна быть нотариально заверенной. К соглашению необходимо приложить свидетельство о браке;
- Если продаваемое имущество было совместно нажито в браке, но супруги разошлись, то, вместе с согласием на сделку одного из супругов, не обязательно прилагать свидетельство о расторжении брака;
- Если продаваемая квартира была совместно нажита в браке, но один из супругов скончался, то, в течение 6 месяцев после смерти одного из супругов необходимо пройти процедуру вступления в наследство. В результате которой от нотариуса будет получено Свидетельство о наследстве. На основании этого документа наследники регистрируют собственность на себя. Только после этого можно продавать квартиру.
- Если объект был куплен за счет средств материнского капитала, то понадобиться получить бумагу, которая подтвердит, что его продажа не нарушит прав ребенка, т.к. при приобретении квартиры за счет МСК в жилой площади выделяются доли на всех членов семьи в т. ч и детей.;
- Если до текущей сделки, гражданин уже осуществлял продажу недвижимости, то ранний договор купли-продажи станет хорошим доказательством чистоты его намерений.
Многофункциональные центры — удобный способ официальной регистрации успешной сделки. МФЦ насчитывает большое количество отделений, а график работы позволяет записаться на прием в удобное время. Какие документы нужны для регистрации купли продажи квартиры публикуем в следующем перечне:
- Паспорта обеих сторон, участвующих в купле\продаже;
- Выписка из ЕГРН , подтверждающая наличие у продавца права собственности или свидетельство собственности на квартиру;
- Если жилплощадь не была зарегистрирована в Росреестре, то понадобиться предоставить документ в соответствии с которым, объект перешел во владения продавца, кроме того потребуется документ о первичной регистрации права собственности в Росреестре;
- подписанный договор купли продажи квартиры в экземплярах для каждого участника сделки и один для Росреестра;
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Размер пошлины составляет 2000 рублей для физических лиц, а для юридических — 22 000 рублей.
Обратите внимание, что этот список актуален только для простых сделок. В случае, если недвижимое имущество было приобретено в ипотеку, например, понадобится предоставить дополнительные справки. Уточнить какие документы нужны для оформления продажи квартиры в Вашем случае, можно обратившись в службу поддержки МФЦ или онлайн — на сайте Росреестра.
Передача жилплощади в собственность к новому владельцу — это сложная процедура, требующая концентрации на множестве нюансов. Не удивительно, что запутаться или ошибиться очень легко. В лучшем случае, невнимательность приведет к потребности повторно обратиться в отделение, чтобы предоставить недостающие бумаги. А вот в худшем — продавец рискует попасть в лапы мошенников и остаться, как без квартиры, так и без денег. Поэтому, не стоит заниматься всеми вопросами самостоятельно. Грамотный специалист поможет пройти этот путь от и до, проверяя подлинность документов и правильность их оформления на каждом этапе. Сторонам останется лишь поставить подпись. Если Вы не знаете какие документы и справки нужны для продажи квартиры, не бойтесь обращаться за консультацией в службу поддержки МФЦ, Росреестра и других органов, занимающихся данным вопросом.
Технический паспорт — первоисточник информации об объекте продажи. Из него можно узнать:
- когда был построен жилой дом;
- сколько в квартире комнат;
- какова инвентаризационная стоимость объекта.
В техпаспорт вносятся все изменения в продаваемом жилье: перепланировка, переустройство. Ввиду участившихся случаев обрушения стен, взрывов бытового газа, жилищная инспекция неохотно выдает разрешения на перепланировку. Если окажется, что изменения претерпела несущая стена (на плане обозначены красным и отмечены более толстыми линиями), жилищная инспекция обяжет к устранению «новшеств» от собственника.
С 2013 г. документ дополнили техпланом, то есть помимо информационной составляющей появилось визуальное отражение объекта на карте. Он служит основой для кадастрового учета квартиры.
Нельзя недооценивать значение кадастрового паспорта, который часто считают аналогом технического, выдаваемого БТИ.
В кадастровом паспорте отражена информация о всех изменениях, которые были произведены в объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт выдает Росреестр. С 2017 г. он представляет собой выписку из ЕГРН, поэтому если изначально заказать расширенный вариант документа, отдельно обращаться за кадастровым паспортом не нужно.
Для осуществления регистрационных действий понадобится именно кадастровый паспорт. Если квартира была поставлена на кадастровый учет, собственник может не заказывать выписку из ЕГРН: Росреестр сделает запрос самостоятельно.
Если у собственника нет кадастрового паспорта, нужно заказать техпаспорт, обратиться в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учет. Оформить документ может только собственник или его поверенный.
Документ оформляется для того, чтобы зафиксировать, в каком состоянии квартира перешла новому собственнику, какие предметы интерьера остаются в квартире, есть ли у сторон взаимные претензии, произошла ли передача денег. Если договор отражает договоренности, то передаточный акт включает информацию о действиях, которые уже совершены. Цель оформления документа — предотвратить возникновение взаимных претензий.
Документ можно взять в психоневрологическом диспансере. Хотя справка не относится к обязательным документам, покупатель может ее затребовать для «подстраховки», если:
- продавец — гражданин преклонного возраста;
- у человека есть имеются серьезные заболевания.
Конечно, справку о состоянии здоровья никто не предоставит, но если по внешним признакам определяется, что человек получил серьезную травму, частично или полностью парализован, проходит реабилитацию от алкогольной (наркотической) зависимости, лучше получить документ о психическом здоровье. Если родственники докажут, что продавец не осознавал своих действий, договор аннулируют.
Документ должен оформляться в случае передачи покупателем денег в счет стоимости квартиры.
Если берется аванс, то сумма может быть возвращена продавцу без лишних объяснений.
Если дан задаток, при неисполнении обязательства со стороны продавца он должен вернуть вдвое большую сумму, а если нарушитель обещаний — покупатель, задаток остается у продавца.
Взаимоотношения прописываются в соответствующем договоре.
Передача средств происходит при оформлении предварительного договора купли-продажи.
Поскольку сумма кредита на жилье внушительна и ее выплата иногда длится десятки лет, не исключен вариант продажи ипотечной квартиры с непогашенным долгом. Особенность сделки — участие в ней кредитно-финансовой организации. Собственнику придется:
- уведомить банк о намерении продать квартиру, получить согласие;
- выставить жилье на продажу;
- заключить предварительный договор купли-продажи квартиры;
- получить от покупателя задаток в размере невыплаченного кредитного обязательства;
- погасить кредит в банке;
- оформить сделку купли-продажи;
- получить разницу между ценой квартиры и задатком.
Такие сделки осуществить сложнее, поскольку банки тщательнее проверяют информацию об условиях продажи.
При нарушении условий выплаты кредита банк может сам инициировать продажу квартиры, подписав с должником соглашение. В целом процедура не отличается от самостоятельной реализации.
После заключения соглашения покупатель должен обратиться в Росреестр для регистрации договора и перехода права собственности. Посетить госорган должны покупатель и продавец, имея при себе:
- паспорта;
- договор купли-продажи;
- соответствующее заявление;
- правоустанавливающий документ;
- кадастровый паспорт;
- квитанцию об оплате госпошлины (для покупателя — 2000 руб.)
Регистрация является завершающей процедурой процесса купли-продажи квартиры.
Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.
Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.
История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.
Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.
Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.
Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.
Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.
Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.
Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.
Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.
Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.
Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.
Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.
Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.
Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.
Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.
Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.
На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.
Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.
Эти документы не нужны для регистрации сделки, но они понадобятся для подготовки к ней. Например, покупатели захотят проверить квартиру на «юридическую чистоту».
- Документ, подтверждающий право собственности;
К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы. По ним покупателю сверяют что квартира действительно принадлежит продавцам и какие есть на ней обременения.
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Если у вас есть супруг(а), то нужно понимать, какие документы нужно будет подготовить. Первое — это его(её) разрешение на продажу жилой площади. Устная форма согласия не принимается во внимание. Второе – подтвердить, что брак официальный. Для этого берется выписка из ЗАГСа.
Если соглашения нет, сделка считается незаконной, подлежит аннулированию. Если недвижимое имущество было вашим еще до брака, получать разрешение мужа не нужно.
Данную справку можно получить и заверить только у Нотариуса!
Какие документы нужны для купли-продажи квартиры
Там, где ребенок прописан, там и подаются все необходимые материалы. После получения полномочий можно продолжить сбор справок. Принять участие в процедуре имеют право только те родители, которые не лишены родительских прав.
Все участники (ребенок, старше 14 лет, родители/опекун) должны иметь паспорт. Собственник подтверждает право распоряжения имуществом, предоставляет установленный законом пакет документов. Обязательная бумага – договор на продажу и куплю недвижимости.
Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
- Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца.
На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.
- Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
- Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
- Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.
В свидетельстве о собственности на квартиру или выписке из ЕГРН указано наименование документа, по которому продавец стал владельцем жилья. Если это договор дарения или свидетельство о наследстве, то вопрос с согласием супруга сразу отпадает. Если в документе указан договор купли-продажи, нужно заглянуть в свидетельство о браке и сравнить дату заключения брака с датой возникновения права продавца в выписке из ЕГРН. Так вы самостоятельно удостоверитесь в том, является имущество совместно нажитым или личной собственностью продавца. Если продавец не состоял в браке, когда сам приобретал это жилье, он может написать на заявлении о переходе права «В браке не состоял». Данное заявление подготавливает сотрудник МФЦ в печатном варианте, надпись делается обыкновенной синей пастой вверху или внизу бланка.
Если брак заключен после того, как продавец стал владельцем квартиры, в состав документов включается свидетельство о браке.
Если свидетельство о браке, нотариальное согласие или собственноручная запись на заявлении отсутствуют, регистратор вправе приостановить сделку.
- Заявление о переходе права от продавца и о возникновении нового права от покупателя. Подготавливается сотрудником МФЦ, стороны только проверяют и подписывают.
- Нотариальная доверенность в случае, если интересы сторон представляют доверенные лица.
- Если собственник имущества – несовершеннолетний, то для продажи понадобится согласие органов опеки и попечительства.
ВАЖНО! Вышеуказанный перечень является необходимым при каждой сделке купли-продажи, далее по тексту будем называть его стандартным списком документов. Но к этому списку могут добавиться дополнительные документы, в зависимости от того, какую недвижимость вы покупаете и при каких условиях:
- на вторичном рынке недвижимости;
- при покупке доли на квартиру;
- в ипотеку;
- жилье приобретается для ребенка;
- с помощью средств материнского капитала;
- от застройщика.
Разберем подробнее каждый из этих случаев.
Средства передаются по договоренности между сторонами. Можно осуществить расчет как после регистрации – вместе с ключами, так и до подачи документов в Росреестр.
Самым безопасным способом проведения взаиморасчетов считается аренда банковской ячейки. Деньги закладываются в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка. У каждой из сторон есть свои условия доступа, которые прописаны в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Продавец вправе забрать средства, предъявив договор купли-продажи с отметкой Росреестра о проведенной регистрации, выписку из ЕГРН со своей фамилией и паспорт. Если же регистрация по каким-то причинам не пройдена, покупатель в соответствии с порядком доступа к ячейке через определенный период забирает свои деньги. Этот вариант защищает обе стороны, поэтому является самым рекомендуемым и распространенным.
Но на практике встречаются случаи, когда деньги передаются в день подачи документов на регистрацию. Продавец настаивает на этом и даже приводит разумные объяснения, почему средства ему нужны срочно. Если вы все-таки приняли решение рассчитаться с продавцом до получения выписки из ЕГРН на ваше имя, то в договоре обязательно должно быть указано, что все расчеты между сторонами произведены до подписания договора купли-продажи. При этом с продавца обязательно берется расписка, что деньги он получил в полном объеме и претензий не имеет. В ней должна быть также должны быть указаны следующие сведения: сумма, дата, адрес квартиры, ФИО сторон и их паспортные данные. Фактическая передача квартиры также должна состояться в этот же день. Но не забывайте, что, поступая так, вы все равно сильно рискуете.
Для регистрации сделки на вторичном рынке, когда оплата происходит за наличные, один покупатель и один продавец, требуется стандартный пакет документов, приведенный выше.
Если продавцов несколько, и все они отчуждают свои доли, понадобится участие нотариуса в сделке (см.пункт ниже «Покупается доля в квартире»). Например, у супругов зарегистрировано по ½ доли на квартиру, при продаже одному или нескольким лицам подготавливается нотариальный договор. При этом если квартира от одного владельца переходит двум, трем покупателям, заверять договор нотариусом уже необязательно.
Сколько бы ни было продавцов, проверка документов осуществляется по тому же принципу, что и при единственном владельце жилья.
В этом случае дополнительно в Росреестр прилагается свидетельство о рождении ребенка. Нужно помнить, что за детей до 14 лет подпись в договоре будет ставить законный представитель – родитель или опекун, достаточно одной подписи от любого из родителей.
Если несовершеннолетний старше 14 лет, то понадобится письменно оформленное согласие родителей на покупку, а подпись подросток ставит сам.
Аналогично с заявлением на регистрацию, до 14 лет подписывается представитель, после 14 – ребенок самостоятельно участвует в процессе, но в обязательном присутствии мамы или папы (согласие второго родителя не требуется).
ВНИМАНИЕ! Органы опеки привлекаются не в каждой сделке с участием несовершеннолетнего. Если у ребенка уже имеется недвижимость в собственности, а новая покупается в связи с продажей предыдущей квартиры, то разрешение от специально уполномоченной инстанции нужно. Органы опеки призваны проследить за тем, чтобы новые условия не были хуже старых. Если до сделки несовершеннолетний не являлся собственником продаваемой квартиры, то госструктуры посещать не придется.
Какие документы проверять перед покупкой квартиры
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора – относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи – в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.
Чтобы собрать или проверить документы для покупки квартиры, не требуется специальных юридических знаний. Воспользуйтесь доступными способами проверки, чтобы ваша сделка была максимально прозрачной.
Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый – это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй – регистрация сделки в Росреестре и передача денег.
Нюансов и подводных камней в сфере операций с недвижимостью может оказаться очень много: у кого-то – коммунальные долги, у кого-то – неузаконенная перепланировка или продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Это не означает, что покупатель должен отказываться от подходящей ему квартиры просто потому, что условия продажи – не идеальны. При соответствующем подходе можно обыграть любую нестандартную ситуацию путем договоренностей с продавцом, подкрепления обязательств нотариусом, оценки рисков, указания в договоре реальной цены сделки.
Если покупатель приобретает квартиру с привлечением заемных средств, то для одобрения банком заявки на ипотечный кредит он должен предоставить личные документы, а также документы в отношении приобретаемого имущества:
- паспорт;
- СНИЛС;
- копия трудовой книжки;
- справка о доходах 2-НДФЛ;
- анкета заемщика по форме банка;
- технический паспорт;
- выписка из ЕГРП;
- отчет об оценке квартиры.
Банк может потребовать дополнительные документы в зависимости от условий предоставления ипотечных займов.
Для регистрации перехода права собственности к покупателю можно обратиться в отделение Росреестра или получить услугу через отделение МФЦ (осуществляет функцию посредника при регистрации документов).
Для этого потребуются следующие документы:
- заявление от продавца и покупателя о переходе права собственности;
- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
- нотариальное согласие супруга на продажу;
- договор купли — продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства;
- квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей).
Для сделки с использованием ипотечных средств также предоставляется:
- ипотечный договор;
- закладную;
- заявление от банка о регистрации ипотеки в силу закона.
Регистрация права собственности является завершающим этапом сделки-купли-продажи.
Если вы покупаете квартиру, закономерно возникает вопрос, какие же документы на жилье должны быть у вас после сделки, что выдается непосредственно на руки покупателю по факту оформления покупки.
Такие сделки всегда проходят в несколько этапов:
- Проставление подписи обеих сторон в договоре купли-продажи.
- Фиксация подписей в акте приёма-передачи жилого объекта.
- Передача пакета документов в органы Росреестра для регистрации прав на владение жилплощадью и внесение записи прав нового владельца.
Договор купли-продажи подтверждает права владельца жилплощади пользоваться и распоряжаться ею. Покупатель получает право собственности на основании именно этого документа, соответственно, эта бумага должна быть на руках у собственника обязательно. Факт регистрации прав собственности фиксируют в справке ЕГРН, которая передаётся покупателю. Акт приёма-передачи также отдаётся на руки покупателю.
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец акта приема-передачи квартиры при продаже
Также у покупателя должны остаться следующие дополнительные документы:
- Техпаспорт.
- Выписка из ЕГРН.
- Домовая книга.
- Документ из налоговой инспекции, который подтвердит отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
- Бумага, подтверждающая отсутствие задолженности по взносам члена ТСЖ.
- Скачать образец техпаспорта
- Скачать образец выписки из ЕГРН
- Скачать образец домовой книги
- Скачать образец справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Договора со всеми поставщиками коммунальных ресурсов должны быть переделаны на имя нового собственника в скором времени. Поменяется имя плательщика, а также все лицевые счета.
Алгоритм действий:
- Подача заявки в РКЦ с целью оформления всех счетов на имя нового собственника.
- Заключение договора с ТСЖ.
- Обращение в газовую службу и энергоснабжающую компанию.
- Приборы учёта воды также переоформляются на имя нового владельца.
- Если в квартире проведён интернет, телефон и кабельное телевидение все договора должны быть перезаключены с новым хозяином жилого объекта.
Тут предстоит оформление в два этапа:
- Ставим жилплощадь на налоговый учёт. Законодательство РФ регламентирует о том, что любое недвижимое имущество должно быть декларировано. В противном случае придётся внести штраф в размере 20% от суммы долга.
- Получаем вычет по подоходному налогу. Согласно НК РФ сумма возврата равна 13% от стоимости жилого объекта.
Для получения вычета потребуются следующие бумаги:
- Паспорт гражданина РФ.
- ИНН.
- Договор купли-продажи жилого объекта.
- Справка по форме 3-НДФЛ.
- Кредитный договор из банка (если был оформлен кредит).
- Акт приёма-передачи.
- Документ, подтверждающий выплату процентов, согласно договору кредитного учреждения.
- Расписка продавца о принятии денежных средств за жильё.(О безопасных способах передачи денег можно узнать тут)
- Свидетельство на квартиру.
Право на вычет имеет гражданин, который официально трудоустроен. Возврату подлежит сумма, которую перечислял работодатель в течение 12 месяцев. Если эта сумма превышает сумму возврата, которая прописана в документах, то заявка формируется вновь для выплат в дальнейшие годы.
Внимание! Вычет не может быть произведён, если жилплощадь куплена у близких родственников и опекунов, а также, если при оплате были использованы деньги из материнского капитала, государственных льгот или финансов работодателя.
Подробнее о налоговом вычете при покупке квартиры мы рассказывали в этой статье.
На нашем сайте разобрано множество нюансов купли-продажи квартиры. Ознакомьтесь с материалами наших специалистов об особенностях покупки квартиры:
- в ипотеку;
- в долевую собственность;
- в новостройке;
- с предоплатой;
- со страхованием титула;
- полученной по наследству;
- на вторичном рынке;
- по доверенности;
- без риэлтора.
Подводя итоги, стоит отметить, что сделка купли-продажи квартиры – процедура серьёзная и достаточно сложная. Процесс требует много времени и особой внимательности. Необходимо проявлять бдительность и тщательно проверять каждый получаемый документ на руки, во избежание проблем в будущем.
ВНИМАНИЕ: Существует базовый набор документов, которые должны быть у каждого продавца квартиры. Они нужны, чтобы сделка могла официально состояться. Если у продавца нет одного из представленных ниже документов, то он обязан их оформить и получить.
В списке обязательных документов всего 4 наименования:
- Выписка из ЕГРН на квартиру. Это основной документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
- Договоры, которые подтверждают право собственности каждого владельца квартиры.
- Технически паспорт на квартиру.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией. Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные. Если вы знаете о явных недостатках квартиры на которые обратят внимание — придумайте как рассказать о них со стороны пользы. Например, если высокие окна — объясните, что так безопасней для детей и домашних животных.
Какие нужны документы для продажи (покупки) квартиры?
Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте. Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.
- Проверка квартиры при покупке
- Проверка земельного участка
- Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
- Проверка электронного документа
- Проверка готовности заказа
- Перепланировка жилого помещения
- Имущественный вычет — образец декларации
- Снять квартиру с домашними животными
- Затопили соседи: пошаговая инструкция
Чтобы узнать всю историю квартиры и узнать о ее предыдущих владельцах, а также основаниях переоформления собственности, у продавца запрашивают выписку из ЕГРП, реестра прав на недвижимость). Из данного документа уточняют обо всех действиях с недвижимостью, начиная с 1998 года, а также проверяют наличие споров в отношении жилья или наложенного ареста. Если жилье являлось предметом спора, следует помнить, что существует установленный по закону срок давности – в течение 3 лет.
В некоторых случаях получить выписку ЕГРП не удастся ввиду отсутствия сведений в ЕГРП. Это означает, что с момента ведения реестра, в течение многих лет никаких сделок с данным объектов не проводилось. Максимальную уверенность в чистоте недвижимости может дать отправка запроса в отдел жилищной политики на предмет законности прав владельца.
Покупка квартиры: какие документы необходимы, их проверка
С помощью домовой выписки проверяется факт наличия прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц. Если на момент сделки кто-либо останется прописанным по данному адресу, необходимо узнать, сохранят ли данные граждане право на проживание после отчуждения собственности. В некоторых случаях среди зарегистрированных жильцов обнаруживаются безвестно отсутствующие лица. В данном случае существует риск оспаривания сделки по прошествии времени со стороны нашедшегося гражданина.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Как проверить квартиру перед покупкой” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Особая процедура предусмотрена законодательством в отношении жилья в которой собственниками выступают несовершеннолетние дети. В этих сделках потребуется обязательное разрешение от органов опеки по месту нахождения собственности.
Если квартира были куплена прежним владельцем совместно с супругой, потребуется письменное согласие на продажу от нее, вне зависимости от текущего семейного положения.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]
Эти документы могут понадобиться покупателю, чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры и отсутствии задолженностей:
- выписка из домовой книги с данными лиц, зарегистрированных в квартире. Выдают в управляющей компании (УК), жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), товариществе собственников жилья (ТСЖ). На руках необходимо иметь паспорт и документ-подтверждение собственности на квартиру.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Выдают в УК, ЖЭК, ТСЖ, ЖСК, расчетном центре, обслуживающем здание.
- Справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам на имущество. Нужна, если квартира перешла к продавцу по договору дарения или наследования. Выдают в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке.
- Разрешение органов опеки на продажу, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний.
- Справка из неврологического или психоневрологического диспансера, удостоверяющая дееспособность продавца. Нужна, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.
Для квартир в новостройках право собственности возникает после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. В этом случае покупатель предоставляет:
- заявление;
- паспорт;
- зарегистрированный договор ДДУ;
- подписанный акт приема-передачи;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- подписанный и нотариально заверенный договор купли-продажи;
- закладную и кредитный договор, если квартира приобретается в ипотеку.
Также требуются кадастровый и технический паспорта квартиры. Как правило, эти документы оформляет застройщик.
По данным исследования компании Infowave, проведенного в 2016 году, объем частного инвестирования в рынок первичного жилья Петербурга сократился в 5 раз. И все же перепродажа недвижимости по-прежнему является одним из самых быстрых способов обогатиться.