Ст гк рф аванс за покупку недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ст гк рф аванс за покупку недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Содержание:

Предоплата при покупке квартиры

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Аванс или задаток. Что лучше при покупке квартиры.

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Поэтому понятие аванс вытекает только из практики совершения гражданских сделок между физическими лицами или компаниями, а также между юридическими и физическими лицами.

Аванс обладает рядом собственных признаков:

Аванс может быть возвращен покупателю в любой момент, по первому его требованию вне зависимости от того, заключалось ли соглашение об авансе или нет.
Аванс возвращается также в том случае, если продавец не исполнил своих обязательств вне зависимости от причины неисполнения: он отдается покупателю в одинарном размере.
Передача аванса не предполагает обязательного отражения этого факта в виде отдельного документа. Т.е. достаточно просто вписать соответствующий пункт в основной договор.
Он вносится в качестве первого платежа по сделке и сам по себе не влечет обязательства по ее исполнению.

Таким образом, понятия аванса и задатка очень близки друг к другу, но на самом деле они имеют большие отличия с точки зрения правовых последствий неисполнения обязательств по договору.

Несмотря на очевидные отличия, между этими понятиями есть сходство.

Кроме прочего, их применение регламентируется различными положениями из статей ГК РФ.Задаток устанавливается видом юридических отношений при предварительном соглашении о заключении контракта на приобретение недвижимости.

Он служит гарантией покупателя, которую тот предоставляет в виде платежа на определённую сумму.Отношения этого вида регламентированы статьёй 380 ГК РФ.

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

Данное правило проистекает из понятия упущенной выгоды, которую владелец мог приобрести, если бы не ограничил себя в дальнейшем поиске покупателя.

То есть, контрагент, выйдя из участия в процедуре, нанёс вероятный имущественный ущерб, который погашается в пользу ущемлённого лица.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере. Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Рекомендуем прочесть: Разница в кубах литрах

Упоминание того, что заплатить исполнителю можно предварительно, есть в разных статьях кодекса применительно к разным видам договоров.

Например, о договоре подряда это говорится в ст. Помимо правил предварительного перечисления средств, статья 487 Гражданского кодекса содержит указание об их возврате.

Предварительная оплата может составлять полную цену товара или его часть.

Комментируемая статья не использует термин «аванс» (от франц. «avance»). Аванс представляет собой предварительную выплату части денежной суммы в счет предстоящих платежей за товар (для договоров купли-продажи).

Пункт 3 ст. 380 ГК РФ оперирует понятием «аванс», отдавая ему предпочтение перед задатком в случае сомнения в определении уплаченной денежной суммы, например вследствие несоблюдения правила о письменной форме соглашения о задатке.

Важно Она может быть оформлена в качестве аванса или задатка. Если он прописан в виде аванса, сумма подлежит возврату.

Если оформлен договор задатка, то при невыполнении обязательств денежная сумма зачитывается в качестве штрафа и не возвращается.

При оформлении сделки залог зачитывается в счет оплаты стоимости квартиры вне зависимости от того как он обозначен договором. По истечении срока действия или при изменении обстоятельств, договор может быть перезаключен. Для этого требуется согласия обеих сторон.

Как оформить аванс В отличие от задатка, определение аванс носит скорее экономический характер. Законодательными актами эта процедура не регламентируется.

Предоплату чаще всего вносят в размере не более 10% от стоимости приобретаемого объекта.

Внесение суммы лучше подтверждать документально с подписями свидетелей или регистрировать у нотариуса. Закон жестких требований по оформлению внесения предоплаты, при покупке недвижимости, не предъявляет.

Задатокпредставляет собой один из способов обеспечения обязательств, выдаваемый одной стороной другой в счет причитающихся с нее по договору платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки.

Передача и получение задатка регулируются статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей.

Такие условия трудно назвать равноправными, но такова действующая практика рынка. Получение аванса вместо задатка упрощает формирование альтернативных сделок, так как в подобных случаях один продавец зависит от другого, а значит, должен принять на себя денежную ответственность по ее срыву, что в случае с задатком будет необоснованно.

Внимание Перед оформлением договора купли-продажи недвижимости возникает вопрос о внесении задатка или аванса.

Стороны хотят понимать серьезность намерений друг друга, а лучшим подтверждением этого является передача определенной суммы денег покупателем продавцу. Эти два понятия нередко путают, заменяя одно другим.

Обязан ли продавец вернуть аванс за квартиру, если покупатели передумали

В Гражданском Кодексе дается полное определение понятию задатка, а также указано на основные функции, которые он выполняет. Понятие аванса упомянуто лишь единожды в п.3 ст.380 ГК РФ.

В ней сказано, если при передаче денежных средств возникли сомнения о том, что платеж является задатком, и это не закреплено в заключенной договоре, то уплаченная сумма получает статус аванса. Несмотря на то, что понятие не закреплено ни в одной статье, он играет большую роль при заключении сделок, связанных с недвижимостью.

Сумма аванса является в какой-то степени предоплатой, которая вносится заранее. После этого следует само заключение сделки и внесение оставшейся части денежных средств.

При авансе возможно возникновение следующих ситуаций:

продавец или покупатель могут передумать заключать сделку и полностью вернуть переданную сумму;
продавец могут обманным путем заполучить денежные средства и использовать их в личных целях без дальнейшей продажи недвижимости;
продавец мог пообещать совершить сделку купли-продажи сразу нескольким лицам, предварительно взяв с каждого определенную сумму в качестве аванса, после чего исчезнув, тем самым совершив мошеннические действия.

Вероятность мошенничества при передаче задатка значительно снижается, так как составляется договор, который указывает на возложение определенных обязательств на каждую из сторон.

Если по какой-то причине продавец или покупатель решили отказаться от заключения сделки, из-за чего договор купли-продажи не был подписан в установленный срок, то применяются штрафные санкции.

Перед заключением договора о передаче задатка покупателю рекомендуется убедиться, что:

у продавца имеются документы подтверждающие право собственности и вся информация, указанная в них, является полностью достоверной;
при заключении сделки по продаже недвижимости присутствуют все собственники. Кроме этого, важно убедиться, что собственники жилья не возражают против продажи квартиры.

Если после того, как был внесен задаток, одна из сторон нашла более привлекательный вариант, то нужно учесть, что выгода нового варианта может быть полностью перекрыта возложенными штрафными санкциями.

Авансовая часть может быть внесена до договора. Задаток же требует обязательного составления договорной формы и ее заверения.

Задаток вносится только при уже фактическом оказании услуг, так как аванс в любое время процедуры, в том числе и до ее начала.

В чем разница между задатком и авансом необходимо точно знать, чтобы понять, какой из видов предоплаты будет выгоднее для каждой из сторон. При первом, сторона, по вине которой был не заключен договор купли-продажи, обязана возместить другой стороне все расходы.

Чтобы точно узнать, что выгоднее, необходимо проанализировать ситуации для каждой из сторон сделки.

Если в качестве предоплаты передается задаток, то продавец может быть уверен, что сделка купли-продажи или на оказание услуг будет совершена. В противоположном случае, если она не была заключена по инициативе покупателей, то продавец оставляет полную сумму себе.

Например, если покупатель выразил желание приобретения квартиры и передал продавцу задаток, но по истечении определенного времени отказался от заключения договора, то продавец мог понести большие потери из-за отказа другим клиентам, которые уже были готовы приобрести квартиру за этот период времени. В такой ситуации в качестве компенсации у продавца остается сумма.

Если покупатель настаивает на передаче аванса, то это должно насторожить продавца, так как данное желание указывает на несерьезность намерений другой стороны и не гарантирует дальнейшего заключения сделки.

Если продавец уже приступил к подготовке проведения процедуры купли-продажи, но покупатель отказался, то все затраты на эту процедуру лягут на продавца. Ему потребуется вернуть аванс в полном размере.

Задаток для покупателя является более выгодным, так как он устанавливает необходимость дальнейшего заключения договора, то есть выполнения всех обязательств со стороны продавца.

Такой вариант особенно предпочтителен, если покупатель хочет приобрести именно данную квартиру и отгородить себя от возможной конкуренции со стороны других покупателей. Если подписание договора купли-продажи будет отменено со стороны продавца, то он обязан передать пострадавшей стороне (покупателям) задаток в удвоенном размере.

Аванс более выгоден именно покупателям. Это связано с тем, что сделка может быть разорвана в любой момент без указания причин.

Полная сумма должна быть возвращена покупателю. В связи с тем, что получение задатка не дает никаких гарантий в дальнейшем заключении договора, велика вероятность мошеннических действий со стороны продавца.

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Договор о передаче задатка должен быть составлен только в письменном виде. Он вступает в полную юридическую силу после того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи.

Бланк соглашения о передаче задатка скачайте по ссылке.

В самом документе должна содержаться информация:

о ФИО каждой из сторон;
о дате рождения и месте регистрации покупателя и продавца;
о паспортных данных, с указанием номера, серии, кем и когда был выдан;
о точной дате, когда покупатель должен получить имущество;
об адресе расположения квартиры;
о точной стоимости недвижимости;
о полном описании продаваемого объекта;
о сумме, передаваемой в качестве задатка;
о дате составления и подписания договора купли-продажи;
о полной сумме приобретения;
о сроках возврата в случае, если по его вене сделка будет просрочена. В этом же пункте необходимо указать все причины, по которым стороны могут быть освобождены от ответственности, если договор не был заключен вовремя.

Документ должен быть составлен в двух экземплярах, на каждом из них должна стоять подпись покупателя и продавца.

Получить задаток и заключить договор может только собственник недвижимости. Данный вид договора требуется нотариального заверения, что позволит выиграть судебное дело, если сделка будет сорвана по вине продавца, который отказывается возвращать в двойном размере.

Еще перед получением денег продавец должен представить покупателю:

выписку из ЕГРН;
паспорт;
правоустанавливающий документ;
техпаспорт.

Выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ есть смысл показывать непосредственно перед сделкой, т.к. эти документы имеют ограниченный срок действия.

(Юридический блог Геннадия Ульянова)

Понятие задатка.
Что такое аванс и что такое задаток?
Чем отличается задаток от аванса?
Что выбрать: аванс или задаток?
Эти вопросы возникают часто даже у юристов.

На деле, вопросы эти очень простые и разобраться в теме совсем несложно.

Что такое задаток? Понятие задатка.

Определение задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение) заключения договора и в обеспечение исполнения договора.

Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора.

Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.

Санкции установлены в статье 381 ГК РФ:

Если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, то сумма задатка не возвращается.
Если неисполнение договора произошло по вине стороны, получившей задаток, то сумма задатка возвращается в двойном размере.

Если договора расторгнут по соглашению сторон либо исполнение невозможно по объективным причинам (по независящим от сторон причинам), то сумма задатка возвращается. Задаток должен быть возвращен только если исполнение обязательств по договору не началось.

Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток. Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Связано это с тем, что по ст.380 ГК РФ при наличии сомнения в отношении того, является ли сумма задатком, таковую следует рассматривать как аванс.

Знаю пример из судебной практики, когда договор задатка судья признала авансом на основании того, что в тексте договора было один раз упомянуто слово аванс, несмотря на то, что сам договор назывался договором задатка.

Так мы плавно подошли к следующему вопросу.
Что такое аванс? Чем отличается задаток от аванса?

Законодательство не дает определения аванса. Однако есть определение и регулирование отношений по предварительной оплате (ст.487 ГК РФ). Фактически, частичная или полная предварительная оплата (товара, услуг) – это и есть аванс.

Аванс не обязывает сторон к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка. Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от договора задатка.

Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию.

Задаток – самостоятельная форма соглашения, устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет 3 функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную.

И как уже сказано выше, любое сомнение в договоре задатка трактуется как простой аванс.
Аванс или задаток?

Соглашение о задатке не получило своего распространения и в чистом виде используется редко. Обычно такое соглашение сопровождает сделки с недвижимостью или крупные договора поставки. Вообще, в случаях, когда неисполнение предварительного соглашения может повлечь убытки, целесообразно заключать соглашение о задатке.

На практике большей популярностью пользуется соглашение об авансе с отдельным пунктом о штрафных санкциях. Такая форма вполне допускается и проще трактуется. Тем более, что судебная практика не жалует соглашение о задатке, а судьи норовят признать соглашение о задатке авансом.

Резюмируя вышеуказанное, можно посоветовать пользоваться обычным соглашением об авансе. А при необходимости заручиться гарантией исполнения договора, прописать в отдельном пункте предварительного договора санкции за отказ от заключения или исполнения основного договора и установить свои размеры и виды штрафов (твердая сумма, процент и т.д.).

В отношении же задатка надо запомнить основные условия такого соглашения (условия возврата), чтобы не попасть в просак, когда вам предложат соглашение о задатке. Поскольку ответственность по задатку предусмотрена законом, то само соглашение может не содержать условия о возврате суммы задатка. Человека, не отличающего аванс от задатка, может ждать неприятный сюрприз, когда он решит отказаться от исполнения договора с соглашением о задатке.

Теперь, когда вы разбираетесь в теме, то легко сможете выбрать для себя подходящий вариант. Не будете долго гадать над формулировкой в соглашении и беспечно подменять понятия аванса и задатка.

Понятие «задаток» четко регламентировано ГК РФ. Согласно статье 380, 381 ГК РФ, задаток представляет собой определенную сумму денежных средств, которую покупатель передает продавцу в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана

Передача задатка происходит с сопровождением подтверждающей документации — например, с оформлением договора купли-продажи или расписки.

Задаток — это определенного рода гарантия. Задаток, как правило, гарантирует, что покупатель собирается приобретать что-либо у продавца, а продавец, в свою очередь, не будет искать других покупателей
Также задаток может доказывать совершение сделки купли-продажи.
Задаток может исполнять функцию обеспечения условий договора.

Это — важные преимущества для сторон сделки.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

В случае, если сделка не состоялась по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Таким образом, покупатель потеряет деньги, и ему их никто не вернет.
В случае, если сделка не состоялась в указанный срок по вине продавца, то он обязан вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере. Об этом свидетельствует статья 381 ГК РФ.

Как правильно составить договор задатка при купле-продаже квартиры — готовый бланк для скачивания и образцы документа

Получается, что задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон.

Негативные последствия могут наступить для каждого участника сделки, в зависимости от того, кто повлиял на ее расторжение.

Четкого понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, но есть некоторое упоминание. Считается, что если при внесении предоплаты стороны прямо не указали в договоре или соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму, как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Получается, аванс — это денежная сумма предоплаты, которую покупатель передает продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции.

При расторжении сделки аванс возвращается покупателю.
Отсутствуют финансовые последствия. Стороны не будут выплачивать убытки, не потеряют денежные средства.

Как правильно составить договор аванса при купле-продаже недвижимости

Недостатком является отсутствие обеспечительной функции. Граждане, участвующие в сделке, могут отказаться от своих дальнейших обязательств. Гарантии никакой нет, что продавец не будет искать других покупателей, а покупатель — не откажется приобретать что-либо, согласно договору или соглашению.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон.

При составлении договора предоплаты граждане должны учитывать такие правила:

Договор может быть составлен в произвольной письменной форме.
В договоре обязательно прописывается, кто выступает участником сделки. Это могут быть физические лица, либо представители, либо агентство недвижимости, юрлицо.
Договор может быть составлен и заверен у нотариуса, но это необязательное условие и требование. Если вы обратитесь к нашим юристам или нотариусу, вы избежите ошибок при заключении сделки. Кроме того, профессиональное лицо подтвердит факт передачи денежных средств. Риск расторжения сделки с юристом или нотариусом минимален.
В документе должны быть обозначены все сведения о продавце и покупателе, их личные данные, информация из паспорта, документа, удостоверяющего личность, адресные данные.
Информация об объекте купли-продажи должна быть также указана в договоре.
Обязательна сумма аванса или задатка. Строгих правил в определении суммы нет, все отдается на усмотрение участников сделки.
Дата и способ оплаты тоже должна быть зафиксирована в договоре. Лучше прописать, что стороны подтверждают передачу средств распиской.
Также документально можно зафиксировать ответственность, которая может наступить для каждой стороны в связи с неисполнением обязательств.
Срок заключения основного договора купли-продажи. Многие забывать о нем, но лучше прописать, когда должна быть совершена сделка купли-продажи окончательно.

Любые дополнения, условия вы можете включить в договор. В конце документа обязательно должны стоять подписи сторон.

Отличия задатка от аванса представлены в таблице.

	Задаток	Аванс
Назначение	Денежная гарантия взятых на себя сторонами обязательств.	Предоплата в счет будущего платежа.
Форма оплаты	Только в виде наличных или безналичных денежных перечислений.	В любой форме – деньги, ценные бумаги, имущество и т.д.
Форма соглашения	Составляется письменный документ о внесении задатка, при его отсутствии деньги признаются внесенными в качестве аванса.	Необязательная. Стороны могут вообще не закреплять передачу на бумаге.
Гарантии по возврату	Отмена сделки по вине покупателя ведет к полной потере внесенного задатка. Если купля-продажа сорвалась по вине продавца, то он возмещает полученную сумму в двойном размере.	Продавец возвращает покупателю всю ранее внесенную сумму.

Договоренность о задатке должна быть перенесена на бумагу и оформлена юридически грамотно. При возникновении проблем со сделкой правильная форма позволит воспользоваться законодательными гарантиями.

Обратите внимание, что размер задатка не определен никакими нормативными актами. Сумма, вносимая покупателем, зависит исключительно от договоренностей сторон. Стандартно она варьируется в пределах 10-25% от стоимости продаваемого объекта.

Специалисты рекомендуют при покупке оформлять такие суммы отдельными договорами о задатке, что позволит обезопасить себя. Этот документ составляется произвольно, но с учетом важных нюансов. В нем следует указать:

Данные о продавце и покупателе – ФИО, сведения из паспорта, адреса регистрации и/или проживания. При наличии у продаваемого нескольких собственников прописываются данные каждого из них.
Информация о жилом помещении, которое является объектом сделки – адрес, квадратура, этажность и иные характеристики.
Сумма задатка цифрами и прописью.
Сроки передачи денежных средств и способ их внесения – наличные, безналичные.
Обязанности продавца и покупателя.
Ответственность сторон в случае нарушение договоренности.
Иные условия, которые стоит предусмотреть.
Срок подписания основного договора.

Скачать бланк договора о задатке при покупке недвижимости
Скачать образец договора о задатке при покупке недвижимости

Сведения о задатке не обязательно выносить отдельным документом. Их можно прописать в:

Предварительном соглашении о заключении сделки.
Договоре купли-продажи.
Договоре о намерениях.

Если сведения о внесении задатка вносятся в один из указанных документов, то они должны быть прописаны отдельным пунктом. Обязательно указывается:

сумма задатка;
срок передачи;
способ внесения денежных средств.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
Скачать бланк договора намерений купли-продажи недвижимости с задатком
Скачать образец договора намерений купли-продажи недвижимости с задатком

При внесении аванса рекомендуется заключать отдельный договор или прописывать соответствующие условия в основном или предварительном соглашении о купле-продаже. Так как аванс не обеспечивает гарантий задатка, то защитить себя стороны могут иными условиями, которые прописываются в документе.

В разделе ответственность за исполнение обязательств можно указать сумму штрафа, налагаемую на покупателя при отказе от проведения сделки. Для продавца никаких материальных последствий, кроме возврата внесенного аванса, не предусмотрено.

Кроме возможных взысканий в договоре следует прописать:

Сведения о сторонах, участвующих в сделке.
Информацию о жилом помещении. Следует описывать как можно более полно объект купли-продажи.
Стоимость приобретаемой жилплощади.
Размер аванса, в чем он выражается (не обязательно деньги).
Дату передачи аванса.
Предположительный срок окончательного оформления сделки.

При участии в сделке риелтора необходимо прописать и его данные в соглашении. Третья сторона выступает дополнительным гарантом передачи аванса и последующего подписания ДКП.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с авансом
Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости с авансом

Предварительная оплата жилплощади возвращается покупателю не всегда. Это следует учитывать, перед тем как подписывать договоренности о внесении средств. Для исключения финансовых потерь необходимо:

Рассчитывать свои силы. Если покупатель рассчитывает на получение кредита, то лучше сначала получить его одобрение, а потом подписывать соглашение. Стоит обратить внимание и на действия продавца, если он не имеет всех документов на руках или есть спорные моменты по жилплощади, то сначала их надо выяснить, а уж затем брать на себя обязательства.
Остерегаться мошенничества. Нередко сделки проводятся мнимо, с целью получения денежных средств, истребовать которые позже довольно сложно.

Возврат уплаченных средств производится добровольно или в судебном порядке.

При возврате задатка все кажется однозначным.

Если отказ поступил от продавца, то он передает покупателю сумму в двукратном размере.
Если не желает продолжать сделку покупатель, он теряет право на внесенный задаток.

Но на деле возникает немало споров, мало кто желает терять дополнительные суммы. При добровольной передаче средств возврат оформляется распиской. Она должна быть заверена нотариально. В расписке указываются обстоятельства, которые привели к такому развитию ситуации, а также сумма передаваемых средств.

Отказ возвращать задаток позволяет второй стороне обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании средств. Суд выносит решение на основании заключенного ранее договора, поэтому важно правильно его составлять и как можно более полно прописывать ответственность сторон и при каких обстоятельствах она возникает.

Предоплата в виде аванса может повлечь штрафные санкции для продавца только в том случае, если они прописаны отдельно в договоре. Вообще наличие такого пункта, особенно если на нем настаивает продавец, должно насторожить.

Мошенники часто пользуются такой схемой, чтобы заработать денег из воздуха. Они могут утаивать важные сведения о продаваемой жилплощади, а после получения аванса разглашать неприятную информацию. После такого покупатель сам спешит расторгнуть договоренности и обязан уплачивать штраф.

Существенным плюсом задатка и аванса считается выражение серьезности намерений. Человек, который не определился со своими дальнейшими действиями, вряд ли будет вносить часть денег за недвижимость. Такой шаг позволяет обеим сторонам чувствовать себя более уверенно и направить все силы на сбор документов, необходимых для оформления сделки.

Минусом предоплаты является последующий возврат внесенных сумм. Чаще всего стороны не могут обойтись без судебных разбирательств, и это уже не говоря о дополнительных тратах, которые влекут иски.

Выбирая способ внесения предоплаты, следует помнить, что аванс ничего не гарантирует и выгоден исключительно продавцу. А вот задаток может сыграть злую шутку с обеими сторонами. Избежать их помогут тщательно прописанные пункты форс-мажорных ситуаций, которые не влекут потери задатка или его удвоения.

Если есть возможность не вносить предоплату, то лучше производить расчет при подписании основного договора купли-продажи. Это существенно упростит сделку. Подробнее о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.

Внесение покупателем аванса или задатка может закрепить сделку, став гарантом ее доведения до конца, а может стать причиной дополнительных трат. При внесении предоплаты, независимо от выбранного типа, следует составлять договор с подробным описанием условий, прав и ответственности. При возврате средств пишется расписка, которую рекомендуется заверить у нотариуса.

Аванс – это предварительная оплата товара. Суть аванса – определить отношения между продавцом и покупателем по оплате квартиры. Законодательно ответственности при срыве сделки никто не несет: если подписание договора не состоялось, то аванс возвращается покупателю.

Важно! Сроки и обязанности при внесении аванса регулируются законодательно в ст.487 ГК РФ.

Аванс выполняет только платежную функцию – эти деньги покупатель вносит в счет оплаты приобретаемого жилья.

Аванс может быть внесен в размере:

полная предоплата;
частичная предоплата;
рассрочка (сумма недвижимости делится на части);
объединенная форма оплаты – часть перечисляется до получения квартиры (это обычно своеобразное демонстрирование «серьёзных намерений»), а остальное (весь остаток или частями) – после или во время получения предмета договора.

Нужно документально заключить договор о взносе аванса в счет стоимости приобретаемого жилья. Такой тип соглашений не обязательно заверять у нотариуса, хотя рекомендуется сделать это.

Задаток – форма оплаты, подразумевающая четкие финансовые обязательства для сторон договора, если одна из них отказывается от совершения сделки. Причины срыва подписания договора практически не важны, исключением могут стать только некоторые форс-мажорные обстоятельства.

Внимание! Законодательно финансовые отношения при договоре задатка регламентируются в ст.380 — 381 ГК РФ достаточно жестко: при отказе от выполнения условий договора задатка, его размер остается у «пострадавшей» стороны.

Договор об уплате задатка (его сумма идет на оплату приобретаемого жилья) заключается документально. Нотариально оформлять данный документ не обязательно, но рекомендовано. Если такой договор не был составлен отдельным документом, то в спорных ситуациях этот задаток признается судом как аванс (т. е. не будет возращен в двойном размере).

Договор задатка за жилье, его одержание и нюансы.

Договор аванса при покупке квартиры

Главное отличие этих понятий в их сущности. Аванс – это часть средств, направленных на предоплату за квартиру, т. е. это денежные средства.

Важно! В качестве залога не могут быть использованы деньги. Это всегда какой-либо объект (недвижимость, транспорт, драгоценности), под залог которого и выдается необходимая сумма денег для покупки жилья.

Аванс	Задаток	Залог
Функция	Платежная функция (является частью оплаты за квартиру).	Гарантия успешного заключения сделки. Основание для заключения договора купли – продажи. Платежная функция (является частью оплаты за квартиру).	Гарантия возвращения занимаемых средств.
Форма обеспечения	Денежные средства в: полном размере; частичном размере; смешанная форма оплаты.	Определенная часть денег, не превышающая общую сумму, т. к. является частью от стоимости квартиры, установленной договором купли – продажи.	Материальные ценности, соизмеримые со стоимостью квартиры и недвижимость.
Последствия выполнения договора	Не возвращается (т. к. является оплатой за квартиру)	Не возвращается (т. к. является оплатой за квартиру)	Возвращается владельцу в полном объеме (т. к. денежные средства по договору выплачены)
Последствия невыполнения договора покупателем	Покупатель получает назад полную сумму аванса.	Покупатель теряет задаток в пользу продавца.	Залогодатель лишается предмета залога в пользу залогодержателя.
Последствия невыполнения договора продавцом	Продавец возвращает аванс покупателю.	Продавец перечисляет покупателю двойную сумму задатка.	Если денежные средства не были предоставлены в положенные сроки, то договор расторгается, и предмет залога возвращается владельцу.
Величина вносимых средств	От некоторой части до полной стоимости.	Не может превышать итоговую стоимость.	Должен быть равноценен или дороже суммы, предоставляемой залогодержателем.

Аванс интересен скорее продавцу, который не до конца уверен в том, что желает продавать квартиру. Либо опасается, что могут возникнуть обстоятельства, которые сорвут сделку (например, появятся лица, претендующие на данную жилплощадь).

При этом он менее выгоден покупателю, т. к. аванс не дает никаких гарантий того, что хозяин не передумает продавать недвижимость. Вернуть аванс порой бывает проблематично. Такие разбирательства в судах могут длиться годами.

Задаток стоит рассмотреть покупателям, которые точно определились с выбором и уверенны в готовности выйти на сделку. Задаток определит их серьезные намерения в глазах продавца. Такой способ выгоден и продавцу, четко решившему продать недвижимость при наличии всех необходимых документов. Это золотая середина, т. к. имеется и законодательное регулирование спорных моментов.

Справка! Залог нужен только покупателю. Как правило, это отношения залогодателя с банком – кредитором. Продавца этот способ практически не касается.

Договора об авансе, задатке или залоге оформляются в соответствии с требованиями к такому типу договоров. Для каждого такого вида платежных отношений существует своя унифицированная форма. Обе стороны сделки вправе вносить дополнительные пункты при взаимном согласовании.

Задаток – это сумма денег, которую продавец получает от покупателя в качестве предоплаты за жилье, а также с целью гарантии совершения сделки. Если сделка успешно состоялась, сумма задатка засчитывается в счет оплаты. Понятия и функции задатка закреплены в гражданском кодексе Российской Федерации.

Задаток имеет следующие особенности:

Договор о задатке заключается исключительно в письменной форме и вступает в силу после регистрации договора купли-продажи квартиры.
В договоре должно быть четко прописано, что передаваемая сумма является задатком.
Должны быть указаны все параметры недвижимости, полные реквизиты сторон, а также реальная сумма сделки.

Задаток – это гарантия сделки не только для продавца. Если договор купли-продажи не подписан по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю удвоенную сумму задатка.

Скачать образец договора задатка при покупке квартиры.

Если после подписания задатка у продавца появятся желающие купить недвижимость по более высокой цене, то ему это будет интересно только тогда, когда разница в стоимости будет выше потерь по возмещению двойного задатка.

Покупатель же, если найдет более дешевый вариант покупки, тоже будет сравнивать выгоду с потерями по задатку. Таким образом, чем больше его сумма, тем больше вероятность, что ни одна из сторон не откажется от сделки.

Сумма задатка законодательством не регламентируется.

Перед заключением договора задатка и передачей денег покупателю стоит удостовериться в следующих моментах:

У продавца есть документы, подтверждающие право собственности, и вся информация в них соответствует действительности.
Все собственники недвижимости присутствуют при заключении сделки и согласны с продажей жилья.

Задаток могут получать только собственники недвижимости!

Договор задатка обычно заверяют у нотариуса, а это несет дополнительные затраты на нотариальные услуги.

Если сделку не заключили по вине продавца, а покупатель не может получить причитающие ему выплаты, он может обратиться в суд. С очень большой вероятностью решение будет вынесено в пользу потерпевшей стороны.

Аванс – это часть оплаты за недвижимость, которую делает покупатель до совершения сделки. Аванс носит исключительно платежную функцию и не несет каких-либо гарантий осуществления продажи. Порядок его внесения четко не прописан в законодательстве.

Если сделка не состоялась, продавец возвращает покупателю сумму аванса. Таким образом, для продавца нет вероятности потери денег, но и нет гарантии осуществления сделки. Желание покупателя сделать именно аванс, а не задаток обычно настораживает продавца.

Так как это может свидетельствовать о несерьезности намерений.

Аванс тоже стоит заключать в письменной форме. В договоре или расписке должны быть прописаны реальные суммы, а также полная информация по недвижимости и реквизиты сторон.

Статьёй 329 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрены следующие способы исполнения обязательств:

задаток;
залог;
неустойка;
поручительство;
независимая гарантия;
обеспечительный платеж;
удержание вещи должника;
другие способы, предусмотренные законодательством.

Если основное обязательство по каким-либо причинам прекратится, то, соответственно, прекратится и обеспечивающее его обязательство.

Задаток в законодательстве трактуется как денежная сумма, выдаваемая одной из сторон договора другой, в счёт причитающихся с неё по договору платежей. При прекращении договора до начала его исполнения, по соглашению сторон либо вследствие форс-мажора, задаток должен быть возвращен.

Отличия задатка от аванса:

задаток служит доказательством заключения договора;
задаток является обеспечением исполнения договора;
соглашение о задатке, независимо от суммы, обязательно должно быть оформлено в письменной форме;
если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана вернуть задаток в двойном размере;

Помимо этого, сторона, инициировавшая расторжение договора, обязана возместить другой стороне убытки, учитывая сумму задатка.

Часто имеют место случаи, когда задаток передаётся без соответствующего письменного оформления, хотя устно стороны пришли к соглашению, что данная денежная сумма будет выполнять функции именно задатка.

Но здесь надо иметь в виду, что, в случае возникновения спора, и любых сомнений в том, что платеж являлся задатком, он признаётся уплаченным в качестве аванса.

Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?

Вернуть аванс или задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении те условия, которые могут заставить Покупателя отказаться от сделки по объективным причинам. Например, отдельным пунктом в Договоре аванса/задатка следует указать что-то подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

Тогда у Покупателя будет законная причина вернуть внесенную за квартиру предоплату, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах.

Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще и с процентами («неосновательное обогащение» – см. статьи ниже).

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд.

Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.

Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Образцы Договоров об авансе и о задатке можно посмотреть – здесь.

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
подробное описание объекта недвижимости;
сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.