Договор купли продажи квартиры если два покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры если два покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Этот момент вызывает как у контрагентов сделки, так и у специалистов, сопровождающих сделку, самые неоднозначные представления. Это обстоятельство становится причиной отказа составления трёхстороннего договора, и предпочтением заключения двух купчих на одну квартиру.

Следует учесть, что становясь правоустанавливающим документом на жилое помещение, договор правоспособен до момента отчуждения объекта недвижимости. Если впоследствии продажа доли будет происходить одним участником сделки, правоспособность договора другого совладельца останется прежней. Правоспособность договора утратится в случае признания его оспоримым или ничтожным одним из покупателей.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в совместную собственность
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в совместную собственность

Много вопросов может возникнуть и при проведении стандартной сделки купли-продажи с одним ДКП. Ответить на некоторые из них могут такие публикации наших экспертов:

Процедура передачи денег при купле-продаже, а также как провести сделку через банковскую ячейку и при расчете наличными.
Каковы риски при покупке квартиры в новострое, чем опасна недвижимость, находящаяся в собственности менее 3-х лет и полученная по наследству?

Содержание:

Договор купли – продажи квартиры*

В случае, если покупателями квартиры являются супруги, право собственности на нее будет по умолчанию совместным. При этом не имеет значения, кто заключил договор и зарегистрировал на себя права на недвижимость – оба супруга или один из них (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Если договор заключают оба супруга, в нем может быть указано, что квартира переходит в их совместную собственность. Но это не является обязательным.

По общему правилу, на покупку квартиры супругом требуется нотариально удостоверенное согласие мужа или жены. Когда оба супруга подписывают один договор, сложно представить себе, что один из них был бы не согласен с его заключением. Тем не менее, в ряде органов Росреестра требуют предоставления подобного согласия для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому имеет смысл оформить его в любом случае, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации.

Право совместной собственности не возникает только в том случае, если супруги заключили брачный договор, изменяющий правовой режим принадлежащего им имущества. К примеру, в брачном договоре может быть установлено, что права на недвижимость принадлежат тому супругу, на чье имя она оформлена.

В случае, когда квартиру приобретают лица, не являющиеся мужем и женой, приобретаемое имущество переходит в их долевую собственность. В этом случае в договоре должна быть определена доля, который каждый из них приобретает. Доли могут быть равными или нет – это зависит от сторон.

При составлении договора купли-продажи, в котором участвуют 2 и более покупателей, нужно предусмотреть подписание дополнительных экземпляров. Количество подписанных договоров должно быть равно количеству лиц, подписавших договор, плюс один экземпляр для Управления Росреестра, который будет проводить регистрацию права собственности.

Договор купли-продажи с несколькими продавцами

В случае продажи квартиры по долям, особенно при наличии двух продавцов, одной сделкой осуществлять куплю-продажу не обязательно. Каждый из сособственников вправе распоряжаться своей долей самостоятельно и, следовательно, заключать договор о ее отчуждении исключительно от своего лица.

Описанный выше алгоритм действий покупателя и продавца актуален и при совершении отдельных сделок. В большинстве случаев без объединения для подписания четырехстороннего договора будет даже проще, ведь договориться о совместном походе по госинстанциями и составить отвечающий интересам всех сторон договор удается не всегда.

Пример. После раздела приватизированной квартиры владельцы 2/3 (1/3 и 1/3) подыскивают желающих приобрести свои доли. Они решили не связывать сделки вместе и составили отдельные договора, которые заключили и удостоверили в разное время. Возникшие у покупателей права собственности были зарегистрированы ими отдельно, что оказалось удобнее для каждого из них.

Указанные в договоре купли-продажи сведения и полномочия продавцов должны подтверждаться следующими документами:

Паспорта сторон.
Выписки из ЕГРН о существовании права собственности на доли жилплощади у продавцов.
Технический паспорт квартиры.
Доверенности на совершение сделки (при необходимости).
Свидетельства о рождении несовершеннолетних участников сделки (постановления органа опеки и попечительства о назначении законных представителей детям, лишенным родителей, и недееспособным гражданам).

Большинство документов, необходимых для установления прав собственности и характеристик жилплощади, можно получить в Росреестре.

Время осуществления купли-продажи в большей мере зависит от сторон договора — нотариус удостоверяет сделку одним днем.

Что касается регистрации прав на недвижимость, тут законодательство устанавливает более длительный срок ожидания — около 7–10 дней, в зависимости от места обращения (МФЦ или Росреестр) и изначального соответствия документов и порядка их подачи установленным (при обнаружении ошибок и неточностей сотрудник органа госрегистрации приостанавливает процесс до их устранения).

Оформление купли-продажи долей квартиры влечет за собой определенные расходы, и часть из них можно назвать стандартными. Это — государственная пошлина и плата за нотариальные услуги правового и технического характера.

Госпошлина взимается за:

удостоверение договора — 0,5 % от стоимости доли (в рамках 300–20 000 руб.);
регистрацию права собственности — 2 000 руб.

Оплата услуг правового и технического характера удерживается нотариусом помимо госпошлины. Расходы в данном случае будут зависеть от местоположения жилплощади — тарифы на УПТХ устанавливаются ежегодно нотариальными палатами субъектов (в Москве за удостоверение договора берут 5 000 руб.).

Законодательство допускает не единоличное владение неделимым объектом недвижимости, а одновременно с другим гражданином или группой лиц. Наиболее распространённая форма – долевая собственность, возникающая в следующих ситуациях:

по желанию бывшего владельца, подарившего, продавшего или передавшего объект нескольким лицам по завещанию;
при формальной передаче или продаже хозяином части помещения;
при участии в приватизации всех зарегистрированных лиц;
в результате вступления в права наследования по закону претендентами одной очереди;
при приобретении в период брака и оформлении в выделенных или невыделенных долях на каждого из супругов.

Процесс распоряжения и использования единого объекта не вызывает вопросов, существенные различия форм становятся ощутимыми при подготовке к реализации. При отчуждении составляется как минимум трёхсторонний договор купли-продажи, включающий двух совладельцев и одного покупателя при нахождении объекта в долевой собственности.

Совместная собственность в отличие от долевой собственности не предполагает разграничения объекта на части, а осуществление сделок возможно при согласии всех сособственников. Отсутствие единогласного решения даёт право любому из совладельцев выделить документально принадлежащую часть и поступать с ней по собственному усмотрению.

Самый простой вариант при нахождении жилья в долевой собственности у двух совладельцев – продажа всех долей в квартире одному покупателю. В подобной ситуации не нужно составлять несколько соглашений с условиями продажи каждым дольщиком своей части, требующей в дальнейшем от покупателя объединения долей и получения единственной выписки из ЕГРН на целую квартиру вместо двух, фиксирующих собственность по частям. Продажу квартиры по долям одному покупателю целесообразно оформить единым документом, в который вписать реквизиты трёх участников.

На практике распространена ситуация, когда один из владельцев выступает за реализацию, а второй против процедуры. Тогда после предоставления преимущественного права покупки совладельцу, перспективный продавец вправе реализовать принадлежащую часть «на сторону». Участником заключается на принадлежащую долю договор купли-продажи с несколькими покупателями или одним в зависимости от количества претендентов.

Каждый из совладельцев может найти своего покупателя и осуществить реализацию доли. Тогда составляются два независимых договора.

Количество сторон-участников не ограничено, однако многосторонний договор купли-продажи квартиры требует предоставления документальных приложений каждым участником, увеличивая количественный состав документации. Необходимо подготовить:

общегражданские паспорта всех взрослых фигурантов, удостоверяющие личности, и свидетельства о рождении несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет;
правоподтверждающий документ – одну или несколько выписок из ЕГРН в зависимости от количества продавцов, владеющих долями при реализации жилого помещения, находящегося в долевом владении;
правоустанавливающие документы – основания для получения квартиры в собственность (заключённые ранее сделки дарения, мены, купли-продажи, участие в приватизационном процессе, вступление в наследование);
техническую документацию (паспорт и план жилого объекта, выдаваемый БТИ);
договор купли-продажи квартиры с несколькими продавцами или два договора купли-продажи и более в зависимости от статуса реализуемой недвижимости и участников правоотношений;
справку из жилищно-коммунального хозяйства об отсутствии текущей и просроченной задолженности по предоставленным услугам;
расширенную выписку из домовой книги, включающую сведения обо всех зарегистрированных лицах и временно снятых с учёта с указанием причин.

Большинство документальных приложений в отношении собственников и характеристик объекта, детальную информацию о наличии или отсутствии обременений либо ограничений можно получить в Росреестре, заказав расширенные специфические выписки.

Сделка по реализации долей объекта недвижимого имущества требует обязательного нотариального удостоверения. Договор купли-продажи с несколькими покупателями или продавцами подписывается каждым собственником, передающим принадлежащую часть жилого помещения, в присутствии нотариуса. При оформлении следует учесть:

Продажа всех долей в квартире одному покупателю может быть оформлена одним документом или несколькими. При наличии нескольких продавцов и покупателей количество документов зависит от договорённости и статуса сторон.
Невозможность явки одного из совладельцев для подписания текста соглашения допускает подключение выбранного представителя. Статус следует подтвердить оформлением доверенности у нотариуса.
Интересы несовершеннолетнего или ограниченного в дееспособности сособственника представляет родитель или назначенный опекун. Для проведения сделки необходимо письменное согласие, выдаваемое органами опеки.
Если на совместно нажитую в брачном союзе квартиру заключают договор купли-продажи два продавца (супруги) и один покупатель, то дополнительных документов не требуется. Если интересы продавца представляет один из супругов, то для совершения сделки необходимо нотариальное согласие второго собственника.
Если реализуется не целиком имущественный объект, а осуществляется продажа квартиры по долям одному покупателю, то нужно подтверждение предоставления преимущественного права на выкуп совладельцам и полученный отказ или подтверждённое нотариально игнорирование при соблюдении сроков сособственником.

Число сторон-участников сделки не лимитируется установленным количественным показателем нормативно-правовыми актами. Допускается одновременная продажа долей двумя участниками, одним или всеми совладельцами сразу. Аналогичный подход соблюдается в отношении числа покупателей. При реализации жилья по долям необходимо выполнить последовательно ряд действий:

Сообщение совладельцам о намерении. Продавцы долей обязаны направить в письменном виде уведомление остальным дольщикам и только по истечении 30-ти дней или при получении отказа ранее осуществлять самостоятельный поиск приобретателей.
Подбор круга участников, сбор документов и решение договорных нюансов. После достижения договорённости по ключевым вопросам стороны должны посетить нотариуса для обеспечения законности проводимой сделки.
Составление документа, оплата госпошлины и нотариальное удостоверение. Количество договоров может быть определено самими участниками. Например, можно заключить трёхсторонний договор купли-продажи при реализации двух долей двумя продавцами одному покупателю или два юридически независимых договора с передачей каждым дольщиком принадлежащей ему части.
Регистрация прав собственности в Росреестре. В регистрационный орган представляются документы, скреплённые нотариальной надписью и печатью, не требующие проверки специалистов и служащие основанием для внесения в соответствующую регистрационную базу.

Завершающий этап – получение выписки из ЕГРН о составе новых владельцев. Экспертами рекомендуется после получения документального подтверждения из Росреестра оформить акт приёма-передачи и осуществить окончательный финансовый расчёт.

Договор купли продажи в долевую собственность

Удостоверение сделки нотариусом производится на протяжении дня. Срок регистрации и оформление новой выписки, подтверждающей переход прав собственности долей занимает 7-10 дней с момента предоставления комплекта документов.

К стандартным расходам относится взимаемая госпошлина:

за удостоверение соглашения – 0,5% от договорной цены реализуемой доли;
за перерегистрацию права собственности – 2000 рублей с каждого владельца.

Услуги правового и технического характера оплачиваются фигурантами дополнительно. Тарификация зависит от территории расположения объекта, устанавливается местными органами самоуправления и пересматривается ежегодно.

Два продавца могут продать доли в квартире одновременно. В этом случае можно получить за жилье среднюю рыночную цену.

Особенности продажи квартиры 2 продавцами:

Каждый из продавцов должен иметь право собственности, оформленное надлежащим образом.
Если доли продаются одновременно одному покупателю, то нотариальное удостоверение не требуется. Исключение составляет ситуация, когда одним из продавцов является несовершеннолетний гражданин.
Если доли продаются одновременно двум разным покупателям, то необходима нотариальная заверка контракта.
Если 2 доли продаются третьему сособственнику, то возможно оформление трехстороннего договора. При этом каждый из совладельцев-продавцов продают свою долю индивидуально. Объединение их для продажи не предусмотрено.

Обязательным условием является необходимость указания данных в договоре каждого собственника и покупателя.

При продаже квартиры по долям двум покупателям в документе указывается:

название договора;
населенный пункт, в котором оформляется документ;
дата заключения контракта;
данные каждого продавца (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
информация о представителе (при наличии);
реквизиты доверенности;
данные каждого покупателя (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
информация о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж, на котором расположена квартира);
величина продаваемых долей;
стоимость каждой доли отдельно;
порядок расчета;
права и обязанности сторон;
информация о передаче объекта (если отдельный акт приема-передачи не составлялся);
данные о наличии/отсутствии аванса, задатка;
отвестветственость за нарушение условий договора;
подписи сторон.

Образец договора купли долей в квартире двумя покупателями

С 2019 года договор продажи долей в квартире, если они составляют в сумме целую квартиру, не подлежит нотариальной регистрации.

Контракт должен включать следующую информацию:

наименование документа;
данные 1 продавца (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
аналогичные данные 2 продавца;
сведения о покупателе;
информация о наличии доверенностей;
данные о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж);
сведения о величине долей;
стоимость каждой доли отдельно;
данные о приеме-передаче квартиры;
порядок расчета с учетом задатка и аванса;
права и обязанности сторон;
ответственность за нарушение документа;
подписи.

Образец контракта продажи квартиры двумя продавцами одному покупателю

Как продать квартиру если два собственника и оба согласны (один против)

С 2019 года обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на нотариусов. Если сделка подлежит нотариальному удостоверению, то специалист самостоятельно передает документы на регистрацию в течение 24 часов.

Расходы на регистрацию возлагаются на покупателя. каждый из новых владельцев должен оплатить 2 000 р. Закон не освобождает от уплаты несовершеннолетних и недееспособных граждан. Исключение предусмотрено только для инвалидов 1 группы.

Если 2 собственника в квартире, и один из них не достиг 18 лет, для сделки понадобится разрешение органа опеки. Получить его могут родители несовершеннолетнего.

Что для этого нужно:

Получить предварительное разрешение опеки.
Найти недвижимость, которая будет куплена вместо проданной доли.
Составить с продавцом другого жилья предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП.
Представить документы в опеку и получить окончательное разрешение.

На всю процедуру уходит 1-2 месяца.

Получив квартиру в наследство, люди обычно решают продать ее и поделить деньги согласно унаследованным долям. Если продают свои доли сразу все наследники, они указываются в ДКП в качестве продавцов. Никого предварительно извещать не нужно.

Если долю продает только один собственник, он обязан предоставить остальным преимущественное право покупки, направив извещения каждому.

Если продажа квартиры в совместной собственности осуществляется одновременно двумя владельцами, удостоверять ДКП не нужно. То же самое касается и продажи доли одним собственником второму.

Подпись нотариуса потребуется при отчуждении доли в пользу третьего лица, не являющегося владельцем.

Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от стоимости доли, не менее 300 и не более 20 000 руб. Пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества участников сделки. Если продаются все доли в квартире, пошлина рассчитывается от полной стоимости недвижимости. Общая сумма к уплате делится пропорционально продаваемым долям между собственниками-продавцами.

Дополнительные услуги технического характера оплачиваются отдельно.

Если доли продаются одновременно двумя владельцами, извещение не потребуется. Если доли принадлежат супругам и куплены в браке, оформлять нотариальное согласие не нужно. Оба владельца в данном случае выступают продавцами. Для продажи доли ребенка понадобится разрешение опеки.

Как продать квартиру с долями:

Договориться о стоимости и условиях сделки.
Найти покупателя.
Оформить ДКП.
Подать документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. Присутствие всех участников сделки обязательно.
Дождаться регистрации перехода права собственности.

В итоге регистратор выдаст новому владельцу выписку из ЕГРН и ДКП с отметкой о регистрации.

Оформление договора купли-продажи от двух собственников

Все собственники для сделки должны представить:

Паспорта.
Выписка из ЕГРН.
Правоустанавливающий документ, на основании которого право собственности оформлено на них.
Технический паспорт.

Чтобы подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ, понадобятся справки из УК или ТСЖ.

Законодательством форма извещения при продаже квартиры с несколькими собственниками не устанавливается. Но, чтобы нотариус удостоверил сделку, нужно указать в нем следующие данные:

Ф.И.О., адрес регистрации второго владельца.
Ф.И.О., адрес регистрации, номер телефона продавца.
Адрес квартиры, размер и стоимость доли.
Предложение о выкупе согласно ст. 250 ГК РФ.
Распределение расходов на сделку.
Куда отправить согласие или отказ (адрес).
Извещение о намерении продать долю через месяц в случае отказа или отсутствия ответа.
Подпись продавца.

При посещении нотариуса для заключения ДКП понадобятся:

Паспорта продавца и покупателя.
Подготовленные ДКП и передаточный акт в трех экземплярах.
Отказы других владельцев от преимущественного права выкупа.
Согласие супруга, если квартира куплена в браке.
Уведомление о вручении извещений или расписки о получении извещений от остальных владельцев.

Если продается доля несовершеннолетнего, понадобится разрешение органа опеки. Если интересы продавца или покупателя представляет другой человек, предоставляется нотариальная доверенность.

Точный список документов можно узнать у нотариуса-оформителя. Однако в большинстве случае набор стандартный:

паспорта всех участников сделки;
от продавцов – правовые документы на право владения долями, кадастровые выписки (паспорта), техплан, архивные выписки из поквартирной карточки и справки об отсутствии задолженностей перед УК или ТСЖ;
акт приема-передачи – оформляется после осмотра жилплощади в присутствии покупателей и собственников;
прочие документы.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства. Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

Оплачивается покупка несколькими способами:

наличными денежными средствами;
путем аккредитива;
с использованием банковской ячейки.

ВНИМАНИЕ! Независимо от способа оплаты, покупатель, если он один, обязательно должен получить от всех продавцов, если их двое или больше, расписки о получении ими своей доли денежной суммы.

При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.

Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.

В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в долевую собственность
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации защищают интересы как потенциальных покупателей жилого помещения, так и его продавцов. Именно поэтому, в случае факта долевой собственности на объект жилого фонда, его продажа должна проходить лишь с учетом выраженного на то волеизъявления всех его законных собственников.

Согласно общепринятому механизму оформления соответствующей сделки, договор купли-продажи от двух собственников, перед его сдачей для регистрации в территориальный отдел Росреестра, подлежит процедуре обязательного заверения в органах нотариата.

Перед проведением сделки следует четко понимать, что купля-продажа указанного выше объекта недвижимости предполагает наличие письменного нотариально заверенного согласия всех его собственников на реализацию процедуры. Соответствующее условие выступает в качестве гаранта относительно соблюдения интересов всех сторон сделки и последующее предотвращение возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов или покупателей.

Согласие на продажу части жилого помещения, то есть своей доли возможно, только при наличии у продавца письменного согласия на данную сделку собственников иных долей данного объекта, устная форма законодателем РФ не предусмотрена. Указанное примечание стало следствием преимущественного права выкупа продаваемой доли иными законными владельцами других долей одного и того же объекта недвижимости.

Скачать образец согласия от всех собственников можете по ссылке.

Покупка жилого помещения, принадлежащего одновременно нескольким лицам, требует соблюдения обязательного алгоритма действий по заключению данной сделки. В целях соблюдения норм закона и защиты себя от действий мошенников, заинтересованному лицу в чистоте сделки следует выполнить следующее:

получить информативную выписку из органа ЕГРП о факте наличия каких-либо обременений по распоряжению приобретаемого объекта недвижимости;
заполучить письменное согласие на продажу интересуемого объекта у всех его собственников, а в случае приобретения отдельной доли, — соблюсти процедуру обязательности уведомления о праве преимущественного приобретения владельцев иных долей;
составить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимости;
произвести денежный расчет с непосредственным продавцом;
подать полный пакет документов на регистрацию сделки купли-продажи в органы Росреестра.

Закон предусматривает возможность оформления как одного договора покупки объекта недвижимости, в котором будут перечислены все его продавцы, так и нескольких подобных договоров, заключенных соответственно с каждым из продавцов на конкретную долю жилого помещения. Исходя из правил делопроизводства, договор купли-продажи от двух собственников составляется в 4 копиях.

Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками

Законодательство РФ устанавливает 2 основных формы владения общей квартирой. Это:

Долевое владение. За каждым сособственником закреплена именно его доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Это может быть 1/2, 1/6/ 1/9 доли и т.д. Доли, которыми владеют собственники, указываются в официальных документах на недвижимость (например, в выписке из ЕГРН).
Совместное владение. За сособственниками документально не закрепляются никакие точные доли. Хозяева владеют, пользуются и распоряжаются квартирой как единым жилым помещением. К совместному имуществу автоматически причисляется имущество, нажитое супругами во время брака. Совместную форму владения всегда можно перевести в долевую форму владения. Для этого совладельцам необходимо либо обратиться в суд, либо составить специальное соглашение о распределении долей в добровольном порядке. Обычно при выделении долей используется принцип равенства (например, каждому из 2 собственников достается по ½ доли). Однако при желании совладельцы могут не следовать этому правилу и установить иные пропорции.

Содольщики могут принять решение продать квартиру вместе – одному и тому же человеку. Это наиболее простой, легкий и комфортный вариант.

Сторонам не нужно совершать никаких сторонних и дополнительных манипуляций. Продавцы просто находят заинтересованного Покупателя (или нескольких Покупателей) и составляют единый договор купли-продажи. Необходимо, чтобы в тексте договора каждый сособственник был обозначен как «Продавец».

Оба Продавца ставят в договоре свои подписи.

Иногда бывает так, что 1 собственник хочет продать квартиру, а 2 собственник не хочет этого делать. Если совладелец не идет на переговоры, то Продавец сможет продать лишь свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Однако перед этим Продавцу понадобится учесть право преимущественной покупки. Согласно ст.

Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется ст. 246 ГК РФ. Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
Продавать квартиру нужно с учетом положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Если у недвижимого имущества 2 совладельца, и доли не определены, собственность является совместной. Каждый имеет равные права на квартиру. Если собственников 2, значит и принадлежит им условно по 1/2.

При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.
Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

Заключен под угрозой насилия.
Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд

Договор купли-продажи квартиры 2+1

После сбора всех необходимых документов стороны могут переходить к составлению договора купли-продажи квартиры. ДКПК не имеет установленного государственного образца, однако сюда рекомендуется включать следующую информацию:

Дата и место составления договора.
ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца. Если Продавцов несколько (например, супруг и супруга, которые вместе продают совместно нажитую собственность), то вписываются персональные сведения каждого из них.
ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя.
Идентификационное описание квартиры (адрес, этаж расположения, общий метраж, жилая площадь, нежилая площадь и т.д.). Если квартира разделена на доли, необходимо указать, какой долей владеет каждый сособственник.
Стоимость квартиры. Стоимость необходимо рассчитать заранее, еще на этапе сбора документов и подготовки сделки к ее проведению. Продавец может установить стоимость квартиры, если проанализирует ситуацию на рынке недвижимости или обратится к услугам независимого оценщика.
Порядок внесения средств за квартиру. Здесь описывается, как, когда и в какой валюте Покупатель должен уплатить деньги Продавцу. Стороны могут договориться о наличном расчете, о расчете через банковскую ячейку, о расчете через аккредитивный счет. Продавец и Покупатель самостоятельно устанавливают, на каком этапе сделки деньги подлежат уплате – до перерегистрации права собственности в Росреестре или после нее.
Права и обязанности сторон.
Ответственность за нарушение установленных договоренностей.
Порядок разрешения конфликтов и споров.
Пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре.
Пункт, подтверждающий дееспособность и вменяемость сторон.
Подписи участников сделки.

Когда происходит продажа квартиры с двумя собственниками, участникам сделки понадобится подготовить как минимум 4-5 оригинальных экземпляров договоров. 2 экземпляра – каждому сособственнику, 1 экземпляр – Покупателю, 1 экземпляр – нотариусу и еще 1 экземпляр – Росреестру. Если в сделке участвует больше Продавцов или Покупателей, то на каждого из них понадобится составить дополнительный оригинальный договор.

После подписания договора и его заверения у нотариуса (последнее – при необходимости) Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ со всеми документами. За регистрацию 1 договора купли-продажи понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Переход права собственности будет зарегистрирован госслужащими в течение 3-12 дней (в зависимости от обстоятельств и условий подачи). Наиболее быстро регистрируются договоры, которые уже были проверены и заверены нотариусом.

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.
Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Начиная с 31 июля 2020 года ст. 5 ФЗ № 76 от 01.05.2019 г. упрощен порядок оформления перехода права из общей собственности. Теперь нотариально удостоверять нужно только те сделки, в которых происходит раздел имущества между его обладателями. Однако, если недвижимость отчуждается в пользу третьих лиц в равных долях, то нотариус не обязателен.

Также, если владелец единоличный, то в случае отчуждения доли закон не обязывает обращаться к нотариусу. В договоре просто указывается, какая часть будет передана приобретателю, и после проведения сделки граждане владеют недвижимостью на правах долевой собственности.

Доли в праве собственности могут быть идеальными и реальными. В первом случае жилое помещение разделено на условные части без указания на конкретное пространство, например, каждому принадлежит по 1/2 от имущества, и владельцы пользуются недвижимостью совместно.

Если доли реальные, то между собственниками определен порядок пользования помещениями и каждому могут принадлежать определенные комнаты. Тогда как неделимые помещения (кухня, санузел) будут являться общими. Также, если гражданин живет в отдельной комнате, которая больше или меньше размера его доли, то возможна выплата компенсации другому собственнику в виде разницы между реальной или идеальной долей.

После нововведений в законе нотариально удостоверять договоры при долевой собственности нужно только в том случае, если один из участников решает распорядиться своей частью имущества. Если же все собственники одновременно решают продать жилье или часть в нем, то сделать это можно в простом письменном виде, не обращаясь к нотариусу.

В случае продажи доли одним из собственников необходимо оповестить в письменном виде других владельцев о своем намерении, так как они имеют преимущественное право покупки доли. Если в течение 30 дней ни от кого не поступит возражений, то недвижимость может быть передана третьим лицам.

Предварительный договор купли-продажи оформляется в виде стандартного соглашения физических лиц. Начиная с 2016 года, отчуждение долей в недвижимости отдано на откуп нотариусам, поэтому нужно заверить ПДКП в нотариальной конторе – по аналогии с формой основного договора купли-продажи (в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Вместе с тем продавцу нужно помнить о преимущественном праве приобретения долей, а значит инструкция будет следующей:

Оформить и разослать уведомления о продаже доли в квартире. Адресатами выступят все совладельцы, так как у них имеется первоочередное право выкупать доли друг у друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как оформить уведомление вы можете почитать в статье «Образец о предложении выкупа доли в квартире».
Дождаться истечения 30-дневного срока или согласий на покупку доли. Заинтересованные дольщики и будут потенциальным приобретателями. Учтите, что лучше заключить сделку с ними, чем искать покупателя по объявлениям – цена долей на 30-50% ниже рыночной стоимости.
Оформление ПДКП доли квартиры. Обсудите детали продажи с выбранным кандидатом – совладельцем или покупателем на стороне. Определите, будет ли задаток, кто оплатит услуги нотариуса и когда заключать основной ДКП.
Посетите нотариуса и заверьте соглашение о намерениях.
Оплатите услуги нотариуса в соответствии с тарифом конторы.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Стоимость заверки ПДКП у нотариуса – 0,5% от цены доли в квартире (аналогия с основным договором). Однако на практике госпошлину уплачивают не всегда. Одни нотариусы могут взять плату только за удостоверение основного ДКП + услуги правового и технического характера. Другие – оценить ПДКП как обычное соглашение по тарифу в 500 рублей. Третьи – заверить по полной стоимости. Участники сделки могут договориться о любом распределении расходов у нотариуса – чаще всего поровну.

Дальнейший ход сделки проходит в индивидуальном порядке. По итогам оформления у продавца и у покупателя окажется по одному экземпляру ПДКП квартирной доли.

Ошибочно считать, что заключение предварительного договора происходит «для галочки».

Чтобы убедиться в истинных намерениях участников, нотариус проверяет чистоту сделки. От продавца нужны те же документы, какие понадобятся для заключения основного ДКП, а именно:

копия паспорта;
юридические документы на квартиру – речь идет о документе-основании, например – свидетельство о праве на наследство, а также о регистрации права собственности, например – выписка из ЕГРН;
справка о составе жильцов;
выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
обычная выписка из ЕГРН – с характеристиками на жилье;
отказы совладельцев от выкупа доли и/или копии писем, телеграмм о вручении уведомлений по нужным адресам 30 дней назад;
оценка доли в квартире – при необходимости;
акт-разрешение от ООП – при участии несовершеннолетних/недееспособных лиц;
согласие мужа/жены – если доля в совместной собственности супругов;
прочие документы.

Большинство документов нотариус запросит самостоятельно «по своим каналам», так что список для продавца может быть и меньше.

От покупателя потребуется только паспорт. Остальные документы нужно предоставить уже после заключения ПДКП в банк, например – справки 2-НДФЛ с места работы, согласие супруга и оценочный акт на долю в квартире.

Купля-продажа квартиры с двумя собственниками

Юридическая сила предварительного договора сохраняется до того, пока не будет заключен основной документ. Затем ПДКП считается ничтожным и теряет силу. Если время не прописано, считается, что договор заключен сроком на 1 календарный год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Однако бывает так, что установленный в договоре срок истек, но сделка не состоялась. Тогда действуют иные правила:

один из участников обращается в суд – основным требованием будет принудить ответчика к заключению сделки;
продавец оставляет себе полученную сумму задатка, а покупатель ее теряет;
покупатель взыскивает с продавца неустойку (равную задатку) в двойном размере;
обоюдный отказ от сделки и расторжение ПДКП – при отсутствии задатка или аванса.

Если сроки сорвались по уважительной причине одной из сторон, нужно предоставить доказательства. Например, – справку из медучреждения, квитанции на покупку медикаментов, приказ о направлении в командировку, посадочный талон на самолет/поезд, чеки на бензин и т.д.

Отсутствие уважительной причины – повод контрагента обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба (упущенной выгоды).

Договор купли-продажи квартиры
Требования к квартире при покупке
Виды общей собственности
Порядок оформления договора купли-продажи
Порядок регистрации перехода прав собственности
Список документов
Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками
Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника
Заключение
Образцы заявлений и бланков
Список законов

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить. Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах. В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

Самостоятельно при личной встрече.
Аккредитивом.
Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.