Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение земли в аренду у государства с правом выкупа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка. Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?
Содержание:
Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа?
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
- Способ №1 — победить на аукционе по аренде, который организован по инициативе Администрации. Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте;
- Способ №2 — победить на аукционе по аренде, который организован по инициативе граждан (включая иностранных). Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте;
- Способ №3 — заключить договор аренды без проведения аукциона по льготной очереди. Для земельных участков, которые имеют границы и отображаются на публичной кадастровой карте. Способ для льготной категории граждан;
- Способ №4 — заключить договор аренды без проведения аукциона по упрощенной процедуре. Для земельных участков, которые не имеют границ и не отображаются на публичной кадастровой карте. Способ для всех.
Рассмотрим каждый способ аренды подробнее.
Осмотр земельного участка (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании. Как правило, для осмотра лота аукциона лицо, желающее осмотреть земельный участок, направляет обращение на указанный в извещении адрес электронной почты с указанием следующих данных:
- тема письма: Запрос на осмотр Объекта (лота) аукциона;
- Ф.И.О. лица, уполномоченного на осмотр или его представителя;
- адрес электронной почты, контактный телефон;
- дата аукциона;
- № Объекта (лота);
- местоположение (адрес) Объекта (лота) аукциона.
В течение 2 рабочих дней со дня поступления обращения организатор аукциона оформляет «смотровое письмо» и направляет его по электронному адресу, указанному в обращении. В «смотровом письме» указывается дата осмотра и контактные сведения лица (представителя Арендодателя), уполномоченного на проведение осмотра.
Осмотр Объекта (лота) аукциона производится без взимания платы и обеспечивается Организатором аукциона во взаимодействии с Арендодателем в период заявочной кампании.
Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с учетом требований, установленных извещением о проведении аукциона, заявителю необходимо представить следующие документы:
- Заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета заявителя для возврата задатка;
- Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физических лиц);
- Документы, подтверждающие внесение задатка (представление документов, подтверждающих внесение задатка, признается заключением соглашения о задатке).
4 проверенных способа взять земельный участок в аренду у государства
Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:
- непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
- непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе на счет, указанный в извещении о проведении аукциона;
- подача Заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами не имеет права быть Участником аукциона и приобрести земельный участок в аренду.
- Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе в отношении одного лота аукциона.
- Подача заявок заявителями или их уполномоченными представителями осуществляется при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Лица желающие принять участие в аукционе, должны использовать форму заявки на участие в аукционе.
- Заявки принимаются по месту и в срок приема/подачи заявки, указанные в извещении о проведении аукциона. В случае подачи заявки заявителем посредством почтовой связи, риск несвоевременного ее поступления организатору аукциона, несет заявитель.
- Ответственный сотрудник регистрирует заявку в журнале регистрации заявок, присваивает ей соответствующий номер, указывает дату и время ее приема/подачи. При подаче заявителями заявок на участие в аукционе, сотрудником, осуществляющим прием и оформление документов, консультации не проводятся.
- Заявка, поступившая по истечении срока приема/подачи заявки, возвращается в день ее поступления заявителю или его уполномоченному представителю в порядке, предусмотренном для приема/подачи заявки.
- Заявка и прилагаемые к ней документы представляются заявителем единовременно. Не допускается раздельная подача заявки и прилагаемых к ней документов, представление дополнительных документов после подачи заявки или замена ранее поданных документов без отзыва заявки.
- Заявитель вправе отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе в любое время до установленного в извещении о проведении аукциона дня окончания срока приема/подачи заявок.
- Отзыв принятой заявки оформляется путем направления заявителем в адрес организатора аукциона уведомления в письменной форме (с указанием даты приема/подачи заявки) за подписью заявителя с расшифровкой Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)). Уведомление об отзыве принятой заявки принимается в установленные в Извещении о проведении аукциона дни и часы приема/подачи заявок, аналогично порядку приема/подачи заявок.
- Заявка подается заявителем по форме, которая установлена в извещении о проведении аукциона. Заявка должна быть заполнена по всем пунктам и подписана заявителем или уполномоченным им представителем и заверена печатью заявителя (при наличии).
- Верность копий представляемых документов должна быть подтверждена оригиналом подписи заявителя или уполномоченного им представителя и заверена печатью заявителя (при наличии).
- Заявка и документы, прилагаемые к ней, должны быть: сшиты в единую книгу, которая должна содержать сквозную нумерацию листов; заполнены разборчиво на русском языке и по всем пунктам; копии документов, входящие в состав заявки, должны иметь четко читаемый текст; на прошивке заверены оригиналом подписи заявителя с указанием Ф.И.О. (для граждан (физических лиц)) либо их представителей с указанием количества листов. При заполнении Заявки и оформлении документов не допускается применение факсимильных подписей.
- Ответственность за достоверность представленной информации и документов несет заявитель.
- Поданные документы на участие в аукционе не возвращаются, за исключением случаев.
Если гражданин решит взять земельный участок в аренду с правом выкупа, это предоставляет ему преимущественное право на получение собственности. У владельца земли возникают следующие преимущества:
- Участок можно передать в аренду, установив за это подходящий размер оплаты;
- Возможность отчуждать участок с постройками по своему усмотрению – дарить, продавать, передавать по наследству или в порядке ренты;
- Использовать землю в качестве залога, если требуется ипотека или большой потребительский кредит.
Единственным отрицательным моментом является необходимость оплачивать налог на землю. Его размер не фиксируется, а оплачивается исходя из кадастровой стоимости.
Для оформления договора необходимо обратиться в администрацию по месту нахождения участка. Чаще всего такие объекты встречаются в крупных населенных пунктах. Из-за того, что земля предоставляется на основе аукциона, здесь его проще провести. Частота проведения торгов зависит от спроса на землю и количества территорий, не занятых другими собственниками.
В этом случае большие ресурсы вкладываются в участок до его выкупа. Выполняются следующие действия:
- Подается заявление в местный орган власти о выделении земли.
- В случае положительного решения принимается постановление о передачи земли за определенную плату.
- Оформляется аренда участка с последующим правом выкупа.
В администрацию подаются следующие документы:
- Паспорт гражданина;
- Заявление;
- Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, построенный на участке;
- Выписка из ЕГРН на участок и постройку.
Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом
Минимальный срок аренды участка под ИЖС составляет 3 года. До истечения этого периода необходимо построить дом и подать заявление о выкупе. Но земля может предоставляться на бессрочной или долгосрочной основе на период до 49 лет.
Договор можно продлить по соглашению с муниципалитетом. Для этого может использоваться один из следующих способов:
- Заключается дополнительное соглашение к основному договору.
- Расторгается предыдущий договор и оформляется новый.
При этом в дополнительном соглашении могут указываться новые условия аренды, такие как другой срок или сумма аренды. Кроме того, может вводиться ограничение на конкретные виды использования участка.
Законодательство предусматривает возможность расторжения соглашения об аренде в следующих случаях:
- Взаимное исполнение обязательств;
- Невнесение платежей;
- Использование участка не по назначению;
- Смерть арендатора;
- Арендодатель препятствует в использовании участка;
- Арендатор не может пользоваться участком из-за существенных недостатков, о которых умолчал арендодатель.
Если договор расторгается не по вине арендатора, он имеет право на получение компенсации. Но она предоставляется, если можно документально подтвердить улучшение участка в период его использования.
Таким образом, у граждан есть возможность получить участок ИЖС в аренду от государства. Но для этого необходимо правильно оформить документы и использовать землю по назначению. А в дальнейшем такой участок можно выкупить в собственность.
Главное требование при выборе земли — отсутствие на нем строений. Иначе приоритетом в заключении соглашения с последующим выкупом будет обладать собственник этой постройки.
Для поиска земли используется карта на сайте Росреестра. Доступ к ней свободный. Второй вариант — подбор надела на торгах. На аукцион выставляют участки, у которых нет обременений.
Как только заявка на покупку земли будет одобрена, и покупатель внесет деньги, стороны оформляют договор купли-продажи. Новый собственник должен перерегистрировать территорию на свои данные. Перерегистрацией прав собственности занимается Росреестр.
Алгоритм действий:
- Предоставление администрации заявления и документов.
- Установление независимым оценщиком выкупной стоимости участка.
- Получение постановления о передаче территории в собственность (с указанием цены).
- Подписание договора купли-продажи и внесение платы.
- Оформление акта приема-передачи.
- Регистрация перехода прав.
- Получение выписки ЕГРН.
Заявление подается на имя главы муниципальной власти.
Цена земельного участка, взятого в аренду у администрации с последующим выкупом, определяется кадастровой стоимостью, от которой выплачивается определенный процент арендодателю. Кадастровая цена земли зависит от региона, в котором она расположена:
- для граждан и юридических лиц, являющихся собственниками построек на арендованном участке, стоимость будет достигать 60% от кадастровой стоимости;
- самая низкая ставка – 2,5% – применяется при выкупе участков из федеральной собственности и предоставляется юридическим лицам, арендующих разделенные участки для создания дачного хозяйства;
- обычная стоимость – 20% от кадастровой.
ВНИМАНИЕ: Если меняется назначение земли, то уплачивается 80% от кадастровой цены надела.
Взять участок в аренду у государства с последующим приобретением прав собственности может каждый желающий гражданин, подавший заявку, в том числе и иностранный. Также арендаторами могут выступать и юридические лица. Об аренде у государства читайте тут.
Найти земельный надел можно в любом населенном пункте, обратившись в местные органы власти, либо кадастровую палату, где помогут найти свободный для аренды участок, пригодный для использования. Исключения составляют:
- парк или заповедник национального значения;
- земли, с расположенными на них зданиями особого назначения (ВС РФ, ФСБ);
- зона административно-территориальных образований закрытого типа;
- земли, вблизи которых осуществляются работы на АЭС и хранение, переработка радиоактивных отходов;
- земли, с расположенными объектами, предназначенными для охраны границ страны.
Выкуп жилья, согласно государственной программе, должен быть произведен в течение не менее трех лет с момента заключения договора аренды. Заявление о выкупе в собственность без торгов нужно подать до окончания действия договора.
Скачать бланк заявления о выкупе в собственность без торгов
Как взять в аренду землю у государства с последующим выкупом
Любые юридические отношения, касающиеся земли контролируются Земельным Кодексом РФ. Кроме ЗК РФ все сделки, которые касаются передачи земли в эксплуатацию с возможностью ее дальнейшего выкупа, регламентируются:
- Гражданским Кодексом РФ, которым определяется максимально возможный срок аренды без ее выкупа. Отдельными статьями регулируются понятия договора, правила внесения оплаты, право арендатора на последующий выкуп арендованного имущества, в том числе земельного надела.
- П.34 ст.7 КоАП РФ, регулирующая размеры штрафных санкций за нарушение условий приватизации земли или оформления бессрочной аренды, максимальный срок которой составляет 49 лет.
Торги организовываются только владельцем, то есть региональным или государственным органом власти. Именно организатор утверждает сроки аренды, начальную стоимость надела и размер залога. Им же назначается дата, время и территория проведения аукциона, а также условия подачи заявлений на участие и правила внесения оплаты.
За 30 дней до начала торгов, организатор размещает всю подробную информацию на официальном сайте и в средствах массовой информации.
После окончания аукциона победитель заключает договор на долгосрочную аренду земли, остальным участникам возвращается внесенный залог. Информация об итогах торгов находится в свободном доступе.
При подаче заявления на получение земли в эксплуатацию, необходимо указать сроки и цели использования участка, но на данном этапе ответ может стать отрицательным, в случае если земля предназначена под нужды государства или целевое назначение не соответствует качеству земли.
Если ответ положительный, это не значит, что надел будет сразу передан в пользование. Участок выставляется на торги и только если других заявок на участие не поступает, оформляется договор. В остальных случаях аукцион проводится в стандартном порядке.
- Заявка, заполненная по установленному шаблону.
- Документы, подтверждающие личность претендента.
- Квитанция об оплате залога.
Во время приема документов, который прекращается за 5 дней до торгов, составляется протокол, фиксирующий все поданные заявки. После его подписания всем участникам рассылаются уведомления с подробной информацией.
- В первую очередь, вы должны быть добросовестным арендатором. Это значит, что вы должны на протяжении всего срока аренды выполнять все требования, которые содержались в договоре, не нарушать их, более того, вовремя вносить оплату.
- Также, вы должны осуществлять действия на участке, которые предусмотрены законом.
- Еще одной важной деталью является тот факт, что договор аренды подходит к концу. Только после того, как он истечет, вы сможете претендовать на приобретение данного земельного надела в собственность.
- И еще одно важное условие, это возможность оплатить приобретение земельного надела, которая является дорогостоящей покупкой.
- Еще одно условие, это наличие факта того, что после завершения договора аренды земельный надел не будет использоваться в интересах местной администрации. Это значит, что данный земельный участок может быть свободным, и не должен использоваться органом власти в его целях.
Ваши действия:
- Подготовьте бумаги в единый пакет.
- Участие в аукционе.
- Обсуждение деталей договора.
- Оформление договора.
- Внесение оплаты.
- Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре.
На балансе администрации содержится множество земель, однако все они находятся уже в использовании, пригодном для государственных нужд.
Затем вы проверяете свою информацию в Росреестре, чтобы окончательно удостовериться в том, что участок может быть в аренде.
Очень часто администрация самостоятельно размещает объявления о том, что какие-либо земельные наделы передаются непосредственно в аренду гражданам.
Вы можете непосредственно обращаться в администрацию для того, чтобы получить его в аренду.
Для этого вы можете обратиться как путем личной явки, также через сайт администрации посредством интернет соединения.
Какие документы потребуются?
- Документ, удостоверяющий личность;
- заполненное заявление;
- выписка с банковского счёта, свидетельствующая о том, что вы сможете оплачивать услуги аренды.
ВАЖНО: Вам необходимо вызвать на участок кадастрового инженера, который проводит измерительные работы. Все эти данные передаются в кадастровую палату, там их перепроверяют, составляется техническая документация.
Помните о том, что процедуру оплачиваете вы из своего кармана.
Данный документ должен быть зарегистрирован в Росреестре (о том, каковы сроки проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, читайте здесь). Только после этого лицо может вступить в свои права арендатора и осуществляет деятельность на данном земельном наделе.
Скачать образец заявления на выкуп земельного участка из аренды
- Излагается информация об арендаторе и арендодателе.
- Какие права и обязанности налагаются на ту или иную сторону?
- Меры ответственности в случае неисполнения пунктов договора.
- Цена, то есть арендная плата и сроки.
Скачать образец договора на аренду земельного участка с правом выкупа у государства
Заключается договор аренды непосредственно в отделении администрации. Затем он должен быть заверен у нотариуса, без этого он является недействительным.
Далее вы должны явиться в орган Росреестра, где уже пройдете процедуру регистрации.
Они зависят от вида правовой принадлежности объектов, также уровня власти, распоряжающейся территориями.
| Земля | Кто владелец |
|---|---|
| Государственная | Президент, представители Правительства, отдельные Федеральные министерства или ведомства |
| Муниципальная | Местный муниципалитет, избранный Глава муниципалитета, орган управления государственным имуществом. |
| Субъектная | Субъект федерации (республика, относящаяся к РФ, область страны, край). Губернатор сам или комитет, управляющий имуществом, представители областной Думы. |
| Государственная собственность | Распоряжается субъект РФ. Он устанавливает индивидуальные правила для выкупа, предоставления гражданам в аренду или передачу в пользование навсегда. Всеми делами управляет муниципалитет. |
Поэтому, желающему арендовать выбранный им участок земли, нужно выяснить кому объект принадлежит.
Существует 4 способа аренды государственной земли:
- Стать победителем аукциона, инициированного администрацией. Предметами торгов становятся зарегистрированные в системе кадастрового учета территории.
- Выиграть аукцион, организованный гражданами. Участвуют опять же зарегистрированные объекты.
- Заключить с собственником арендный договор без торгов. Этим правом могут воспользоваться льготники, желающие получить муниципальные участки.
- Заключить без аукциона арендный договор, предметом которого будет незарегистрированный пока участок.
Когда муниципальное образование принимает общие Правила землепользования, поселение делится на отдельные участки по категориям. Среди них есть виды разрешенного законодательством строительства.
Впоследствии участки с категорией «для ИЖС» администрация выставляет как лоты для торгов. Желающим получить их нужно отслеживать данные о будущих аукционах через сайт муниципалитета и местные газеты.
Условия арендования участка победителем аукциона:
Θ местные власти сначала организуют торги;
Θ они же назначают сроки для заключения договора и указывают начальный размер арендной платы;
Θ организатор указывает дату, время и место осуществления торгов, форму подачи заявок участников;
Θ муниципалитет установит порядок для внесения задатка, его возврата (по необходимости).
Информация о будущем мероприятии появится в СМИ и официальном сайте заранее. За месяц (30 дней).
Физическим лицам, желающим участвовать, нужно принести:
- заявку;
- копию своего паспорта (с оригиналом), загранпаспорта – иностранцам;
- квитанцию, подтверждающую внесение задатка.
Документы принимаются заранее (5 дней) до даты аукциона.
Согласно данным последних 2 лет, ранее не сформированные (без регистрации) у границ крупных городов, имеющих федеральное значение как Москва или Санкт-Петербург, не предоставляются частным лицам в аренду. Получить можно только сформированные объекты, учтенные в Росреестре. Плюс арендная плата таких земель существенно высока.
Кто вправе стать получателем:
· физлица – собственники зданий и иных помещений;
· физлица, арендующие здания или строения (отдельные помещения внутри), принадлежащие Москве;
· арендаторы участков, принадлежащих Москве, где находятся здания;
· юрлица собственники зданий, сооружений;
· органы власти, также местное самоуправление, госструктуры, казенные предприятия;
· юрлица, владеющие зданиями, использующие их для оперативного управления или ведения хозяйства;
· арендаторы зданий, сооружений, принадлежащих Москве;
· религиозные организации, безвозмездно использующие здания и прочие объекты;
· ИП – собственники зданий, арендаторы или желающие приобрести ближайшие (смежные участки).
Заявки принимаются только электронные, через портал Госуслуги. Инвесторы, планирующие строительство крупных многоэтажных домов, смогут получить наделы без торгов.
Московская область – отдельный субъект Федерации. Поэтому сама процедура аренды проходит стандартно, как в самой Москве. Единственное, цены ниже. Вдобавок, администрация МО осуществляет бесплатную услугу по предоставлению справочной информации желающим об имеющихся у нее в собственности объектах недвижимости.
Как арендовать там землю минуя торги:
1) Сначала открыть сайт Госуслуги МО. Ввести наименование местного города или отдельного района. К примеру, Истра. Нажать «Получить услугу» и задать нужные параметры.
2) Целью обращения будет – «Предоставление земельного участка на торгах…», а категория заявителя – «Физическое лицо». Кто подает – «Заявитель», и способ обращения будет – «РПГУ». Осталось нажать – «Заполнить форму» и закончив авторизацию ЕСИА, заполнить открывшуюся форму заявки.
3) Дальше прикрепить к ней копию паспорта, схему расположения объекта, если он находится вне границ указанного населенного пункта. Если он ближе, достаточно приложить скриншот с кадастровой карты, нарисовать там нужное место и вставить в простой вордовский файл. Отправить заявку.
4) Администрация проверит обращение, найдет объект и зарегистрирует его. Далее подготовит аукцион. Если других участников кроме заявителя не будет, с ним составят арендное соглашение.
Через интернет данная услуга будет предоставлена:
- если земля зарегистрирована и сведения имеются в ЕГРН – 68 дней (рабочих);
- не зарегистрирована – 148 дней (рабочих).
Заявки рассматривает и решение принимает муниципалитет образования, где расположен выбранный участок. Дальше положительный вердикт рассмотрит Межведомственная комиссия.
Если предполагается на территории пасти скот, разводить животных или выращивать овощи, то жилой дом там строить нельзя. Строительство на участках ЛПХ разрешается для подсобного хозяйства при задействовании 10% общей площади. Зато можно спокойно организовать переработку продукции, разведение животных или выращивание культур.
Нормативные требования и документы публикуются на местных сайтах администрации. Там же имеются сведения о ближайших торгах, где лотами служат земли ЛПХ. Постановление администрации гражданин сможет получить, обратившись туда с заявлением.
Например, гражданин планирует создать там базу отдыха или построить уединенный дом. Ему необходимо выяснить кому принадлежит лес и подать заявление в тот уполномоченный орган. Просить дать ему часть земли под рекреацию. Обычно учреждение, отвечающее за лес и прочие подобные территории, это департамент лесного хозяйства. Для рекреации желающим наделы предоставляются через торги. В аукционе реализуются сформированные зарегистрированные объекты. Их использование будет строго контролироваться, это помогает сохранить природные ресурсы.
Проверьте количество оснований для аренды земли в статье 39.6 Земельного кодекса.
В пункте 2 статьи перечислены тридцать с лишним оснований.
Каждое основание позволяет взять землю в аренду без аукциона.
Однако большинство из этих оснований абсолютно не подходят для простых граждан.
Основная цель материала, показать:
какими способами обычный гражданин может взять землю в аренду для своих нужд.
Поэтому не интересные для простых людей способы арендовать землю, я буду только упоминать.
При этом востребованные основания будут рассмотрены более детально.
И так, начнем с самого интересного.
Порядок выкупа земельных участков из аренды в собственность
Это основание допускает 4 цели.
-
аренда земли для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС).
Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.
Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.
Полезный совет: Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.
Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.
Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.
Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.
Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.
При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.
Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.
В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.
Участки под дачное хозяйство более привлекательны, чем участки под садоводство.
Объясняется это тем, что на земле под дачу можно прописаться, перед этим построив дом.
А на садовом участке прописаться весьма проблематично.
Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: Как получить разрешение на строительство.
Начинающие фермеры, которым не перепало земельных паев, как правило, арендуют землю без торгов.
И делают это весьма успешно.
Кто может арендовать земельный участок без торгов?
Взять землю в аренду у государства без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или КФХ.
Юридические лица (организации) не имеют права арендовать землю для этих целей без торгов.
Такое заявление подается, если земельный участок имеет границы и кадастровый номер.
К примеру, на публичной кадастровой карте вы нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
Таких земельных участков в стране много.
Чтобы арендовать этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
Через 30 дней должен быть результат:
- либо вы получите в аренду участок без торгов,
- либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.
Пошаговый алгоритм действий по получению земли детально описан в инструкции:
Аренда земли у государства с последующим выкупом: необходимые действия
Арендовать земельный участок по данному основанию может только гражданин.
Организации и КФХ получить в аренду участок по этому основанию не могут.
Точное описание данного основания для аренды участка без торгов содержится в подпункте 19 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Взять землю в аренду допускается только для 4-х целей:
- сенокошение,
- выпас сельскохозяйственных животных,
- под огород,
- ведение ЛПХ на земельном участке, расположенном за границами населенного пункта.
Иногда чиновники отказывают в аренде участка под огород, по причине того, что земля находится в границах населенного пункта, а не за его пределами.
Подобный отказ в аренде участка незаконен, потому что условие о расположении участка за пределами населенного пункта относится только к ЛПХ.
Законодатель наделил собственника широкими возможностями. Участок, который принадлежит на правах собственности лицу, может быть продан, подарен, заложен, передан в аренду и так далее. Но при этом не запрещается заключение смешанных договоров, предполагающих различные права и обязанности сторон.
Аренда с правом выкупа предполагает, что собственник передаёт во временное пользование земельный надел (или другой объект), на коммерческой основе, то есть за оговоренную плату, но помимо этого арендатор получает возможность выкупить землю у собственника.
Договор при этом может предусматривать разные условия:
- объект может быть выкуплен в любой момент или по окончании оговоренного срока;
- арендная плата может идти зачётом в стоимость объекта или нет;
- расторжение договора может быть реализовано на различных условиях.
В целом, сделка ничем не отличается от обычной аренды, за исключением одного момента – земля в итоге может быть выкуплена у собственника арендатором.
Любой собственник может распоряжаться своим имуществом по собственной воле. Такой договор может быть заключен как с физическим лицом или организацией, так и с государственными или муниципальными органами.
На практике договора часто заключаются с государством. Такие участки предоставляются через торги, а в некоторых случаях и напрямую. По истечении оговоренного срока арендатор получает возможность выкупа, чаще всего – по кадастровой стоимости.
Заключение договоров регулируется отечественным законодательством, в первую очередь, нормами ГК РФ. Так, в статьях 606 и 624 даётся понятие договора аренды, его особенностей, правил последующего выкупа и так далее.
Любые земельные отношения также регулируются нормами Земельного кодекса РФ. Так, например, аренда регулируется статьёй 22.
Земельный кодекс РФ определяет, что граждане, а также юридические лица, которые имеют в собственности строения, располагающиеся на участках, находящихся у них в аренде, вправе выкупить земли у государства или муниципалитета.
Если постройки будут отсутствовать, то будут организованы торги. Чтобы избежать данной процедуры, рекомендуется возвести на законных основаниях какое-либо строение.
Выкупная цена в таком случае не будет превышать кадастровую стоимость. При этом не имеет значения, кто является собственником: государство или муниципальное образование.
Без строительства объекта на участке можно выкупить сельскохозяйственные земли. Сделать это дозволено через три года после заключения договора и только в том случае, если земля используется по своему прямому назначению.