На каком этаме можно поменять куплиную квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На каком этаме можно поменять куплиную квартиру в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Приобретение жилья не у застройщика Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию.

Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам.

Проблема № 7.

Содержание:

Как поменять купленную квартиру в строящемся доме на большую?

Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.

Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.

Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму: Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения.

Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику.

Если покупателем приобрелась квартира по договору уступки, но он хочет её поменять на квартиру большего объёма и доплатить разницу. Возможна ли такая сделка?- Теоретически да. Законного обмена в данной ситуации быть не может, поэтому дольщику требуется заключить ещё одну уступку права по долевому соглашению. Самой большой сложностью в данной ситуации будет то, что дольщику придётся самостоятельно искать нового покупателя, переуступить ему свои права требования, получить деньги за квартиру и только после этого приобрести у строительной компании интересующую квартиру.
— Либо же, помимо заключения договора уступки покупатель, желающий поменять жильё расторгает своё долевое соглашение на первую квартиру и заключает новое соглашение на квартиру, которую хочет приобрести.

Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.

В этом случае осуществляется замена лиц в долевом соглашении, таким образом новый дольщик (которому были переданы права на квартиру) получает все права, прописанные в договоре, который был заключён между застройщиком и гражданином, передающим право собственности на жильё. В большинстве долевых соглашений, подрядчик устанавливает запрет на уступку прав собственности.

Как поменять квартиру у застройщика по дду на другую

Это возможно, но только через суд.

Срочно понадобились деньги — можете переоформить ДДУ. В Федеральном законе № 214-ФЗ эта процедура называется .

Переоформить ДДУ на другого человека можно по одному из двух сценариев:

после того, как дольщик внес деньги за жилплощадь;
с одновременным переводом долга на другого гражданина.

Если квартира куплена в ипотеку, потребуется и согласие банка. Это значительно затягивает процесс.

Придется заключить договор переуступки по форме банка.

Этот факт также создает определенные трудности для покупателя, ведь на него переоформят ипотеку.

ДДУ следующий:

Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект.

4 Как проходит процедура при банкротстве застройщика
5 Последствия и возможные риски
3 Права дольщика
2 Порядок смены застройщика

Все хлопоты по продаже вашего жилья возьмет на себя партнерское агентство застройщика. Причем квартира будет продана по справедливой рыночной цене, а вы можете быть уверены в безопасности и надежности сделки.2.

Выбрать можно именно ту квартиру, о которой мечтаете, и не волноваться о том, что к моменту поступления средств на покупку ее уже не будет в продаже.3.

Если в течение трех месяцев старую квартиру продать не удастся или покупатель после бронирования откажется от реализации своей квартиры по трейд-ин, объект в новостройке уходит в продажу.

Процедура трейд-ин или взаимозачета проходит в несколько этапов:

Между клиентом и риэлтерской компанией заключается договор о продаже вторичной недвижимости.
Бронируется жилплощадь по фиксированной цене в строящемся или уже построенном доме. Обычно срок брони не превышает нескольких месяцев.
За обозначенный период риелтор реализует вторичную жилплощадь. Сумма с продажи квартиры засчитывается в качестве первоначального взноса.

Прежде чем принять решение для сделки трейд-ин, нужно учесть несколько факторов:

Агентства недвижимости или застройщики принимают к участию в сделке только квартиры, располагающиеся в том же городе, что и продающаяся недвижимость.
Квартира обязательно должна находиться в собственности продавца и иметь «прозрачную» документацию: отсутствие долгов, несовершеннолетних собственников (так как потребуется дополнительное время на разрешение на продажу от органов опеки), лиц, стоящих на регистрационном учете в квартире.
К участию в сделке принимаются только квартиры.

Если все условия сделки соблюдены, риелтор мгновенно выкупает недвижимость для ее реализации. Здесь возможны два варианта.

В первом случае клиенту бронируется новостройка с фиксацией срока и стоимости, а старая квартира выставляется на рынок по заниженной стоимости. Для ускорения процесса продажи риелтор выставляет недвижимость стоимостью на 20-30% ниже рыночной.
Во втором случае бронирование нового жилья не предусматривает фиксацию срока и стоимости. В таком случае есть возможность продать старое жилье по более выгодной цене. Но существует риск того, что при продаже по более высокой стоимости старого жилья, поднимается в цене и новое.

Альтернативой этих случаев может стать схема, названная обратный трейд-ин. Покупатель новостройки оформляет ипотечный кредит с условием, что после продажи старой жилплощади, он сможет погасить долг с помощью вырученных средств. В таком случае покупатель может не спеша продавать недвижимость по выгодной цене.

Сбором документов, поиском покупателей и продажей продавец будет заниматься сам. Такой вариант подходит для тех, кто имеет средства на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и имеет время, требующееся для продажи недвижимости.

Самым главным достоинством схемы взаимозачета можно назвать оперативность. На протяжении всего времени сделку будут вести грамотные специалисты, которые помогут подобрать жилье и осуществят ее юридическое сопровождение.

Схема трейд-ин может стать хорошим выходом для тех, у кого есть денежные накопления и свободная недвижимость. Несмотря на эти достоинства, низкая популярность данной услуги в системе сделок с недвижимость обусловлена и целым рядом минусов.

Цена старой квартиры почти всегда ниже рыночной стоимости из-за сжатости сроков реализации. В результате этого клиент может потерять до 30% реальной стоимости квартиры.
Агентства предлагают к покупке только те квартиры, которые выгодны им. В результате клиент весьма ограничивается в выборе покупки.
Нередко в продажу идет еще строящаяся жилплощадь, сроки сдачи которой могут быть растянуты на длительный срок. На этот случай клиент будет вынужден арендовать жилье до ввода в эксплуатацию нового дома. Есть нюанс и с уже готовой новостройкой. В ней нет возможности зарегистрироваться сразу, следовательно, нужно быть зарегистрированным где-то в другом месте.

Можно ли поменять квартиру по дду на другую у застройщика

Процесс сделки по схеме трейд-ин занимает в среднем три-четыре месяца. За этот срок будет продана старая квартира и оформлена сделка по приобретению новой недвижимости. Оформление права собственности на новую недвижимость занимает минимум одну неделю при условии, что в документах не будет ни одной ошибки.

В случае обнаружения ошибки процесс может затянуться на неопределенное время. Налог в размере 13% нужно будет оплатить в службу Росреестра при заключении сделки. Также не стоит забывать об оплате услуг агентству недвижимости, сумма оговаривается при подписании договора.

Существует вероятность столкновения с непорядочным агентством недвижимости. Бронируя для клиента квартиру в новостройке на определенный срок, агентство не успевает реализовать старое жилье на рынке. Далее начинает оказываться давление на клиента, вынуждая продать его жилье по заниженной стоимости. Клиент, и так неся определенные убытки, связанные с оплатой услуг риелтору, теряет часть денег от продажи старой квартиры.

Немного реже, чем обмен старой квартиры на новую, возникает необходимость обменять уже приобретенную квартиру на другую. Не устроил этаж, требуется увеличение жилплощади – жизненные ситуации могут быть абсолютно разными.

Для того чтобы поменять потребуется согласие застройщика. Если квартира была приобретена по ипотечному кредиту, то потребуется еще согласие банка, в котором был осуществлен заем (о том, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую или на дом и как это сделать, читайте тут).

Прежде чем подавать заявление в банк, нужно убедиться, что соблюден ряд условий:

Ипотечный кредит должен быть без просрочек по платежам.
Стоимость нового залога должна быть ниже прежней на 20% с учетом процентов по кредиту.

Решение по обмену одной недвижимости на другую будет зависеть и от того, насколько он выгоден застройщику.

В случае отказа застройщика, продавцу самому придется искать покупателей на квартиру и продавать ее по переуступке прав требования. Далее можно будет покупать новую квартиру у застройщика по договору долевого участия.

Здесь возможно два варианта:

Если покупатель после введения дома в эксплуатацию принимает решение поменять квартиру, не зарегистрировав при этом право собственности, то он должен будет сначала передать свои права на квартиру третьему лицу. Однако в ряде случаев застройщик может одним из пунктов в договоре указать невозможность передачи прав на квартиру третьему лицу. В таком случае обмен по данной схеме будет невозможен.
Если покупатель хочет обменять квартиру по договору уступки на квартиру большей площади с доплатой, есть возможность осуществить данную сделку, заключив еще одну сделку по уступке права по долевому соглашению. При этом дольщик берет на себя поиск покупателя для переуступки права. Как только дольщик получит от него деньги за квартиру, он сможет приобрести у застройщика новую жилплощадь.

Переуступка договора долевого участия состоит из нескольких этапов:

Получить согласие на переуступку от застройщика.
Получить от застройщика справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору.
Получить справку по форме ЕГРН в Росреестре.
Нотариальное согласие супруга или супруги на проведение сделки.
Если квартира взята по ипотечному кредиту, получить согласие банка на сделку и справку об отсутствии просрочки по платежам.

Для регистрации договора потребуются следующие документы:

Заявление от каждой из сторон в двух экземплярах.
Квитанция об оплате госпошлины (350 рублей).
Сам ДДУ с приложениями.
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
Паспорт дольщика.

После подписания договор нужно будет сдать в Кадастровую палату для внесения в Государственный кадастр недвижимости.Возможно, вам будут интересны другие наши материалы о разных вариантах обмена квартир с доплатой и без неё, а именно:

3-х или 4-комнатной на двушку или другую;
2-комнатной;
1-комнатной;
неприватизированную на аналогичную или частную.

В новом договоре обязательно указать, что все средства, выплаченные за первую квартиру засчитываются в расчётах с новым жильём. 3.

Если строительная компания (подрядчик) не против обмена, каков порядок перезаключения договора на новое жильё? — Необходимо составить дополнительное соглашение, в котором указать все необходимые параметры нового жилья. Данное соглашение в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Если строительство завершено и полноправный владелец пользуется жильём и замечает, что качество квартиры непригодно для полноценного обитания в ней (холод, повышенная влажность, образование грибка или плесени на стенах и т.д.), имеет ли он право требовать заменить своё жильё на аналогичное, но без вышеперечисленных недостатков? — В данной ситуации застройщик не обязан менять квартиру на другую.

Перепланировка на этапе строительства

Если такая ситуация возникла, дольщик может передать свои права на квартиру иному лицу.

Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону.

Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

Участие в долевом строительстве Участие в долевом строительстве В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы.

Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.

2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона 102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Но есть еще как минимум несколько причин сделать это. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис».

Напоминаем, что вы можете подать документы на налоговый вычет уже сейчас, если акт приема-передачи подписали в 2019 году. О том, как это сделать, подробно рассказали в статье «Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку». Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не нужно дожидаться оформления права собственности.

Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Что делать после покупки квартиры? Ответ напрямую зависит от того, о каком имуществе идет речь.

Для начала выясним, что делать после приобретения жилья в новостройке. Подобные сделки встречаются все чаще. Гражданам потребуется:

оформить жилье на свое имя;
заключить договор с ЖЭКом и энергосбытом;
открыть лицевой счет квартиры;
провести коммуникации в дом (интернет, газ и так далее) при необходимости.

Как правило, перечисленные операции отнимают не так много времени, если действовать оперативно. И поэтому далее будут приведены советы, способствующие ускорению оказания соответствующих услуг.

Предположим, что сделка по приобретению жилья была поведена. Что делать дальше? После покупки квартиры, как мы уже говорили, придется в обязательном порядке оформить на себя объект недвижимости. Чем раньше человек сделает это, тем лучше.

Регистрация прав собственности осуществляется через:

кадастровые палаты;
Росреестры;
многофункциональные центры.

Можно направить заявление на оформление квартиры при помощи «Госуслуг» или официального сайта Росреестра. Это не самые популярные приемы, поэтому на них заострять внимание не будем.

Что надо делать после покупки квартиры? Нередко именно выделение долей вызывает немало вопросов. Поэтому остановимся на данном варианте развития событий подробно.

В договоре «о долях» обычно пишут:

полный адрес и характеристики жилья;
всех собственников имущества;
доли, положенные при оформлении прав на недвижимость;
перечень приложенных к ходатайству бумаг.

Если граждане испытывают трудности с оформлением договора о выделении долей, придется обратиться за помощью к нотариусу или юристу. Этот прием поможет справиться с поставленной задачей. За отдельную плату человеку составят соглашение «о долях», которое будет соответствовать установленным законам РФ.

Что делать после покупки квартиры? Огромную роль в оформлении имущества играет регистрация прав на недвижимость.

Инструкция по реализации поставленной задачи имеет такую интерпретацию:

Подготовить ряд справок, необходимых для успешной регистрации прав на имущество. Их пакет будет меняться в зависимости от ситуации.
Написать заявление о регистрации прав на квартиры.
Внести пошлину за процедуру при необходимости.
Подать ходатайство в МФЦ или Росреестр.
Забрать в назначенное время документы о правах собственности на имущество.

Теперь можно проводить переоформление договоров с управляющими компаниями и поставщиками ресурсов в квартиру.

Важно: справкой, подтверждающей права на недвижимость, с 2017 года в России служит выписка ЕГРН. Она выдается бессрочно.

Дальнейшие действия после покупки квартиры в России разнятся. Многое зависит от ситуации. Поэтому, как правило, граждане часто сталкиваются с определенными затруднениями.

Как быстро человеку переоформят выписку ЕГРН? Обычно на это затрачивается около 5-10 дней. В редких случаях — 15 суток. На эти показания рекомендуется ориентироваться при перерегистрации недвижимости.

Покупаю квартиру у застройщика в сданном доме, как оформить документы?

Некоторые интересуются, сколько придется потратить на переоформление жилья после его покупки. К сожалению, однозначно ответить на подобный вопрос никак не получится.

Переизготовление выписки ЕГРН обойдется в 350 рублей. Дополнительно гражданам придется потратиться на заключение договора купли-продажи — 2 000 рублей и на соглашение о выделении долей — порядка 1,5-2 тысяч рублей.

В целом после покупки жилья никаких крупных обязательных расходов не предусматривается. Более того, при определенных обстоятельствах граждане могут возместить себе часть расходов за сделку. Об этом расскажем позже.

Что делать после покупки квартиры? Если права на имущество уже переоформлены, можно заняться прочей бумажной волокитой. Например, заключить договор с управляющей компанией.

Если речь идет о вторичном жилье, человеку достаточно узнать, какой компанией обслуживается дом, после чего взять с собой паспорт и выписку ЕГРН, а затем подать ходатайство установленной формы. В нем просят изменить данные о владельце жилья.

В ходе проделанной операции с новым собственником квартиры будет заключено соглашение об обслуживании. Эту бумагу рекомендуется хранить на постоянной основе. Порядок действий после покупки квартиры в целом понятен. Главное переоформить на себя жилье. С обращением в обслуживающие компании некоторые не торопятся.

Если же речь идет о новостройке, при себе собственнику квартиры придется иметь техплан жилья, паспорт, выписку ЕГРН и правоустанавливающую бумагу на недвижимое имущество.

Прежде всего разберемся с самим понятием перепланировки. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое необходимо фиксировать в техническом паспорте[1]. При этом можно уменьшить общую жилую площадь, изменить конструкцию несущих элементов и расположение либо размер дверных и оконных проемов. В Жилищном кодексе можно найти похожий термин — переустройство. Под ним подразумевается монтаж, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования.

Подобного рода ремонт нужно согласовывать с уполномоченными органами — это требование закона. У такого строгого подхода к перепланировке довольно простое объяснение: если работы, в результате которых изменится конфигурация квартиры, будут выполнены неправильно, может пострадать устойчивость всего здания. Известны случаи, когда после незаконных перепланировок в стенах появлялись трещины, у соседей сверху и снизу переставали закрываться двери в комнатах и, более того, обрушивались межэтажные перекрытия и даже целые секции! Чтобы этого не произошло, уполномоченные органы должны убедиться, что перепланировка не опасна, и дать разрешение на ее проведение. К слову, в Москве разрешения на перепланировку (да и на переустройство тоже) выдает Мосжилинспекция (МЖИ).

В последнее время все чаще можно услышать о квартирах в новостройках с так называемой свободной планировкой. И многие считают, что с таким жильем делать позволено что угодно, а согласовывать ничего не требуется. Однако на деле все обстоит иначе. Если у квартиры свободная планировка, это означает лишь то, что в ней не возведены внутренние ненесущие перегородки. При этом границы «мокрых» зон (кухни, ванны, туалета) в квартире будут обязательно. Поэтому, если хозяин такого жилья решит разместить кухню не так, как предусмотрено в изначальном плане квартиры, или захочет расширить санузел за счет площади коридора, то ему все равно придется согласовать все эти «правки» с уполномоченными органами.

К сожалению, не всех собственников останавливает опасность обрушения стен новостройки — они полагаются на прочность конструкций нового дома. Тем более перепланировка квартиры в новостройке не всегда сводится к частичному сносу несущей стены. Между тем, когда госорганам станет известно о выполненном без разрешения вмешательстве в планировку жилья, его владельцу придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей — даже если изменение конфигурации помещений было минимальным[2]. После этого потребуется узаконить ремонт, а если не получится — вернуть квартире первоначальный вид. Отказаться выполнять постановления инспекции нельзя — дело могут передать в суд, а хозяину на время ограничить выезд за рубеж. Кроме того, квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее продать, заложить или оставить в наследство.

Самый простой способ избежать перечисленных последствий и связанных с ними переживаний — действовать в рамках правового поля. Согласование перепланировки в новостройке может оказаться непростой задачей, поскольку у квартир в таких домах зачастую нет техпаспорта БТИ, из-за чего в документах Росреестра могут быть расхождения с первоначальным планом помещений от застройщика. Поэтому начинать процесс оформления перепланировки лучше с обращения к профессионалам из специализированного бюро. Однако обо всем по порядку.

Владельцу жилья нужно иметь в виду, что не всегда ремонт можно согласовать в принципе — некоторые виды работ запрещены[3].

Несмотря на то что хозяину квартиры в новом доме, скорее всего, не терпится приступить к ремонту, выполнять перепланировку до получения разрешения от МЖИ, как мы выяснили, не стоит. Однако оформить ее вполне реально — даже если у владельца пока нет на руках свидетельства о праве собственности на жилье. Порядок перепланировки, в том числе в новостройке, практически всегда одинаков, запомнить последовательность действий не составит труда. Впрочем, чаще всего в этом нет большой необходимости. Дело в том, что без помощи проектной компании не обойтись уже на первом этапе процедуры. И если собственник обратится в действительно профессиональное бюро, в котором досконально изучили процесс оформления перепланировки квартиры, то он сможет переложить все заботы на плечи специалистов и вовсе не переживать на этот счет.

Таким образом, можно сказать, что процедура согласования начинается с поиска исполнителя. Почему это так необходимо? Чтобы согласовать задуманную перепланировку, нужен ее проект, а также техническое заключение о возможности перепланировки. При этом проект включает в себя данные по всем изменениям с технической точки зрения: текстовую часть с пояснительной запиской, графическую часть в виде плана, а также приложения со справочной и нормативной информацией. Именно на основании проектной документации кадастровый инженер в дальнейшем создаст технический план для Росреестра, а БТИ сделает новый технический паспорт. И заказать всю проектную документацию можно как раз таки в специализированной мастерской, состоящей в СРО проектировщиков. Ее инженеры оценят ситуацию и, если все в порядке, составят проект (и техническое заключение) в соответствии с задумкой хозяина квартиры.

В жилинспекции примут проект только в том случае, если он был составлен в проектном бюро, которое является членом саморегулируемой организации проектировщиков.

Поскольку речь идет все-таки о квартире в новостройке, следующим действием собственника должно стать получение от застройщика справки о том, что дольщик исполнил все обязательства перед ним, либо договора долевого участия. Кроме того, согласовать ремонт не получится без технического паспорта — в МЖИ его обязательно потребуют. И у собственников квартир в новых многоквартирных домах (МКД) часто возникают сложности во время оформления перепланировки из-за отсутствия этого документа. Дело в том, что в настоящее время у застройщиков нет обязанности проводить техническую инвентаризацию квартир в БТИ, поэтому они сдаются без техпаспортов. Следовательно, владельцу жилья в первую очередь потребуется получить техпаспорт в МосгорБТИ или другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию.

После этого необходимо собрать пакет документов — туда, помимо проектной документации и техпаспорта, входят копия договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию — и вместе с заявлением подать в МЖИ. Сделать это можно через портал госуслуг[4].

Примерно в течение месяца собственник получит ответ от жилинспекции. Если решение оказалось положительным, перепланировку можно выполнять. Но и это не все. Когда работы будут завершены, комиссия из МЖИ должна осмотреть квартиру и выдать ее владельцу подписанный акт. Затем нужно привлечь БТИ — его работники произведут обмер помещений и составят уже другой техпаспорт квартиры с учетом всех ее обновлений. После чего останется зарегистрировать их в Росреестре. Этим обычно занимаются кадастровые инженеры либо специалисты все того же проектного бюро.

Как оформляется и согласуется перепланировка в новостройке?

Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.

Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.

При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).

Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.

Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.

Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.

Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда). Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).

Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.

Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:

1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.

2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).

3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.

4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).

В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.

Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.

Всем нам знакома система трейд-ин из сферы автомобильного бизнеса. Но мало кто знает, что и в сфере недвижимости возможно подобное. Способ бартера апартаментов через трейд-ин состоит в следующем.

Вы привлекаете третье лицо – фирму, которая покупает интересующее вас жилище в новостройке под залог вашей квартиры.

Далее, дается время на продажу собственного жилья.

Зная, что жилище вашей мечты приобретено, спокойно продаете свою недвижимость.

При получении средств, надо просто осуществить куплю-продажу с посредником, оставляя ему вознаграждение в сумме, установленной договором.

После завершения всей этой процедуры, вы становитесь полноправным владельцем желаемой недвижимости при этом, продав свое жилье.

Как можно вернуть квартиру Застройщику – варианты действий

Если есть желание купить квартиру в только что сданной новостройке или же, даже на этапе строительства, то необходимо обратиться к застройщику.

Предложите фирме, построивший дом, совершить бартер жилища на новостройку. Представитель фирмы застройщика должен оценить состояние вашего жилья, после чего, расскажет об условиях бартера.

Если они приемлемы для вас, вы подписываете соглашение мены с юридическим лицом. После подписания, застройщик получает ваше жилье, а вы — новые апартаменты.

Если не хочется самостоятельно вникать в процесс обмена квартир, вы слишком заняты и не имеете времени, то можете обратиться в риелторскую контору. Ваше жилище оценят и предложат варианты по бартеру.

Кроме того, некоторые риелторские компании, если посчитают такое вложение выгодным, могут самостоятельно приобрести апартаменты на свои средства, так вы получите не только вариант новостройки для покупки, но и деньги за свою недвижимость.

Какой из способов выбрать – решать только вам исходя из сложившихся обстоятельств, а пока – мы поговорим о нюансах.

Для того, чтобы сделка по обмену старого жилья на новое прошла должным образом, нужно соблюсти ряд нюансов.

Поговорим о них подробнее в пунктах ниже.

Контракт мены или купли продажи, в зависимости от способа обмена, оформляется двумя сторонами контракта. Отлично, если это сделано в присутствии нотариуса и соответствующим образом зафиксировано в реестре. Так будет спокойнее и легче доказать свою правоту в случае, если во время совершения сделки вы нарветесь на мошенников.

Отказ в оформлении обмена старой квартиры на новостройку – явление достаточно частое.

Самые распространенные причины, по которым возникает подобная ситуация это:

неоплата налога;
не предоставление каких либо документов;
отсутствие согласия от собственников;
отсутствие согласия от супруга;
отсутствие копий.

Основная сложность состоит в том, что старое жилье оценивается несколько дешевле, чем новое. Обращаясь в риелторскую компанию, помните, что там могут предложить стоимость жилья не выше 80 процентов от его рыночной стоимости.

Если вы готовы пожертвовать такой суммой ради экономии времени – будьте готовы к подобному развитию событию.

Если же дороги средства, то намного выгоднее обратиться напрямую к застройщику или попробовать реализовать апартаменты самостоятельно.

Обмен квартир – уже не новшество на нашем рынке недвижимости и все же, многие граждане до сих пор с опаской относятся к подобной процедуре. Изучив все нюансы, можно с уверенностью сказать, что в бартере нет ничего сложного. Удачи вам в ваших сделках.

Как купить квартиру в новостройке в 2021 году

Приобретение жилья в новостройке может осуществляться двумя способами – заключением договора долевого участия в строительстве и куплей-продажей уже готового объекта. В первом случае, заключая договор с застройщиком, граждане приобретают право требования доли в многоквартирном здании. После ввода дома в эксплуатацию происходит передача готовой квартиры, соответствующей размеру указанной доли. При покупке квартиры в фактически построенном доме заключается договор купли-продажи.

Оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит путем обращения в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Для этого граждане должны представить следующие бланки и формы:

документы, удостоверяющие личность граждан: паспорт, а для детей в возрасте до 14 лет свидетельство о рождении;
договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре;

Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:

затягивание сроков завершения строительства;
ненадлежащее качество готового жилого помещения;
отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
банкротство застройщика.

В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.

Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки. Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств. Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.

Согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. А процедура, которая проводится по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Здесь может возникнуть закономерный вопрос: зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Тем не менее преимущество согласования перед узакониванием легко объяснить. В первом случае процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.

Как ни странно, владельцам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.

Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать — в надежде, что об этом никто никогда не узнает, — в дальнейшем могут возникнуть проблемы иного рода. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ[5]. Тогда ему не избежать штрафов. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.

Вряд ли кому-то захочется иметь дело с таким количеством потенциальных проблем. Поэтому владельцу стоит приступать к ремонту, только если он знает наверняка, что все законно, и если у него на руках есть заветное разрешение.

Перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы все прошло по правилам, следует соблюдать порядок оформления перепланировки:

заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки;
получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены;
подать заявление и пакет документов в жилинспекцию (в том числе копию договора долевого участия в строительстве МКД и разрешение на ввод дома в эксплуатацию);
дождаться официального разрешения;
выполнить перепланировку;
получить акт, подписанный специальной комиссией из жилинспекции, после того как инспектор осмотрит обновленное помещение[6];
привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт;
зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.

Перепланировкой следует заниматься уже после того, как выданы ключи от квартиры, — так безопаснее и эффективнее.

Оформление перепланировки в новостройке часто сопровождается сложностями, связанными с отсутствием техпаспорта. Сейчас застройщики уже не обязаны инвентаризировать квартиры в БТИ, но Мосжилинспекция (МЖИ), перед тем как выдать разрешение на перепланировку, непременно потребует техпаспорт.

Бывает, что застройщик ставит квартиру на кадастровый учет в Росреестре с нарушениями по разграничению функциональных зон — например, без обозначения коридорной зоны. В этом случае согласование перепланировки станет сложной задачей для неподготовленного владельца жилья. И это несмотря на то, что в целом процедура согласования на данный момент максимально упрощена.

Если жилье приобретено в ипотеку, его владельца также ждут некоторые трудности. Ведь в таком случае перепланировка квартиры в новостройке возможна, только если банк и компания, застраховавшая недвижимость от основных рисков, дадут на это свое письменное разрешение.

Разумеется, техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, как и проект перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД, не составляется в вольной форме и на усмотрение их автора. К этим документам есть ряд требований — найти их можно в Приложении 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП. Само собой, разработчики из проектных бюро прекрасно знакомы с этими требованиями и руководствуются ими, наряду с другими, при составлении проекта и технического заключения.

Многие собственники, которым нужно получить разрешение на перепланировку квартиры, предпочитают комплексное обслуживание. Ведь чаще всего вариант с согласованием или узакониванием ремонта под ключ оказывается куда более удобным и, что немаловажно, финансово выгодным. Стоимость оформления перепланировки под ключ складывается из двух составляющих — цены на проект и расходов на саму процедуру получения разрешения. Оплатить можно и все сразу — тогда заплатить нужно будет от 70 000 рублей — или заказывать каждый этап работы отдельно.

Согласование перепланировки проходит в четыре этапа.