Как пенсионеру купить квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как пенсионеру купить квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

О многом расскажет история квартиры. Вначале нужно удостовериться, что недвижимость продает сам собственник. Для этого придется обратиться в Росреестр и получить выписку об объекте из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Эта информация доступна всем желающим.

Она включает:

технические характеристики,
адрес,
данные владельца,
наличие обременений: арестов квартиры, запрещений, ипотек, судебных споров.

Следующий этап – получение выписки о переходе прав на квартиру. Она предоставляется только правообладателю.
Выписка содержит информацию о том, сколько раз продавалась недвижимость: чем чаще, тем больше риск стать участником квартирной аферы.

Если квартира продается по доверенности, обязательно нужно связаться с собственником. Он может не знать, что объект выставлен на продажу.

Прочие ключевые аспекты покупки жилья

Обязательно нужно обратить внимание на стоимость сделки. В 90% случаев продавец указывает в договоре минимальную цену в 1 млн. рублей, чтобы уйти от налогообложения, тогда как покупатель лишается положенной ему части налогового вычета.

Также нужно поинтересоваться задолженностью по коммунальным услугам; выяснить, проводилась ли перепланировка жилья, и если да, проверить ее законность.

Содержание:

Ипотека для пенсионеров в России 2020

Военнослужащим, вышедшим на пенсию, повезло больше. Министерство обороны поддерживает программу военной ипотеки, начиная с 2005 г.

Чтобы стать ее участником, нужно пройти регистрацию в накопительно-ипотечной системе (НИС). На имя заявителя открывается накопительный счет, на который государство переводит средства из федерального бюджета.

Через три года после регистрации участник программы может претендовать на оформление ипотеки. Взносы по ней поступают с именного счета.

20-летняя выслуга дает право на использование накопленных средств для приобретения жилья.

Документы для оформления ипотеки

Чтобы оформить военную ипотеку, необходимо заполнить анкету заявителя в банке и представить следующие документы:

паспорт;
свидетельства о браке и рождении детей;
согласие супруга на покупку недвижимости;
свидетельство участника НИС.

Это общий перечень для всех банков. Кроме того, у каждого финансового учреждения могут быть собственные дополнительные требования, с которыми потенциального заемщика ознакомит менеджер банка. В расчет берутся и субсидии на жилье, которые могут получить военные пенсионеры.

Условия программы

Банки готовы предоставить кредит по программе военной ипотеки на сумму до 2,4 млн. рублей. Процентные ставки здесь ниже рыночных, и начинаются от 9,75% при условии оплаты 10% первоначального взноса.
На момент оформления договора заявитель должен быть не старше 45 лет.

На покупке недвижимости можно сэкономить, воспользовавшись правом на налоговый вычет. Это сумма, на которую уменьшается база налогообложения. В данном случае имеется в виду НДФЛ.

Право на льготы предоставляется как работающим пенсионерам, так и тем, кто пребывает на заслуженном отдыхе.

Механизм начисления льгот

К трудоустроенным пенсионерам применяется стандартный механизм вычисления суммы налогового вычета.

Покупка недвижимости дает возможность получить имущественный вычет в размере 13% стоимости объекта, но не больше 2 млн. рублей.
Если гражданин приобретает жилье в ипотеку, вычет рассчитывается еще и с уплаченных процентов, при этом тоже имеет верхний предел в 3 млн. рублей.

На компенсацию НДФЛ могут претендовать оба супруга, независимо от того, на кого оформлен объект. Соответственно, если семья приобретает недвижимость стоимостью в 4 млн. рублей, льгота будет рассчитана со всей этой суммы и составит 520 тыс. рублей.

С 2014 года сумму налогового вычета допускается разбивать на несколько покупок. Если в 2014 году человек приобрел комнату за 1 млн. рублей, а через год взял ипотеку на квартиру в размере 2 млн. рублей, ему полагается вычет на сумму 1 млн. с первой покупки и столько же со второй.

Кроме того, он получит максимально возможную сумму вычета и с процентов по кредиту.

Получение имущественного вычета неработающими пенсионерами

Для неработающих пенсионеров порядок получения налогового вычета другой. Эта категория граждан может воспользоваться правом на компенсацию в течение последних 3 лет, предшествующих совершению покупки.

Обязательное условие — гражданин должен получать официальный доход в течение этого периода.

Если человек вышел на пенсию в 2014 г., а в 2015 г. приобрел недвижимость, он получит компенсацию подоходного налога за 2014 г., 2013 г. и 2012 г. Если бы на заслуженный отдых он вышел на год раньше, ему бы полагалась льгота только за 2013 г. и 2012 г.

Подать заявление на получение имущественного вычета можно на протяжении 3 лет после приобретения недвижимости. По истечении срока покупатель уже не может рассчитывать на компенсацию с этой сделки.

Не получится оформить налоговый вычет, если:

договор на покупку дома или квартиры заключили между собой взаимозависимые граждане, иными словами, близкие родственники;
покупатель уже полностью использовал имущественный вычет.

Оформление вычета проходит в несколько этапов. В первую очередь заявитель заполняет налоговую декларацию в форме 3-НДФЛ в бумажном либо электронном виде. К декларации он прилагает пакет документов:

справку с работы в форме 2-НДФЛ, в которой указывает размер выплаченной заработной платы и налоговых отчислений;
копию паспорта;
документы, заверяющие право собственности на жилье;
подтверждение факта оплаты: выписку из банка, расписку продавца недвижимости в получении средств.

Супруги также предоставляют свидетельство о браке.

Как сложно купить квартиру пенсионеру

Этот вариант подходит пенсионерам, имеющим в собственности жилую недвижимость. Схема следующая: заемщик передает в залог банку свою квартиру и получает деньги на покупку нового жилья, при этом в течение жизни он не вносит платежи для погашения долга. Банк возвращает свои деньги только после смерти заемщика, продав оформленную в залог квартиру. При этом заемщик не утрачивает права проживать в заложенной недвижимости.

Объект, переходящий в залог, не должен быть в долевой собственности или числиться в списке наследуемого имущества пенсионера.

Ипотека без первоначального взноса подходит пенсионерам, желающим улучшить жилищные условия. Обязательное требование – оформление в залог имеющегося жилья. При этом приобретаемая недвижимость остается свободной от обременения.

Большинство банков выдает кредит под залог жилья в размере не более 80% от стоимости залога. Получается, что для оформления ипотеки без первого взноса заемщику нужно найти объект, стоимость которого будет меньше его недвижимости.

Оформляя ипотеку с созаемщиками, пенсионер повышает шансы на одобрение и получение необходимой суммы. Созаемщик – это дополнительный участник сделки, доходы которого учитываются при расчете размера кредита. Помимо этого, он становится гарантом выплаты кредита, если пенсионер перестает погашать долг.

Созаемщиками могут стать трудоспособные родственники кредитополучателя или любые другие физические лица. Обязательное требование – трудоспособный возраст, наличие стабильного дохода и стажа не менее 6 месяцев.

Больше нюансов об условиях и требованиях для получения ипотеки пенсионерами можно узнать тут.

Для подачи заявки на ипотеку пенсионеру нужно предоставить:

анкету-заявление;
паспорт;
пенсионное удостоверение;
страховое свидетельство или любой другой документ, подтверждающий личность.

Основное требование банков – платежеспособность. Поэтому больше шансов на получение ипотеки у работающих пенсионеров, так как нынешние размеры пенсии не позволяют вносить платежи без ущерба для личного бюджета. В качестве подтверждения финансового состояния банки принимают: Справку о размере пенсии из ПФР. Подробнее о том, как дают ипотеку платежеспособному пенсионеру, читайте тут.

При расчете кредита учитываются все доходы пенсионного характера: выплаты по старости, по инвалидности, за выслугу лет, негосударственные пенсии и пр.

Справку с работы 2НДФЛ или справку по форме банка.
Выписку со счета, на который перечисляется пенсия.
Копию трудовой книжки или трудового договора.

Если пенсионер зарегистрирован в качестве ИП, то ему нужно предоставить в банк налоговую декларацию о доходах и свидетельство о государственной регистрации ИП.

Многие банки при расчете кредита и анализе платежеспособности клиентов учитывают дополнительные доходы:

Прибыль, получаемую от аренды недвижимости. Требуется предоставить договор найма или аренды и копию налоговой декларации.
Вознаграждения от использования интеллектуальной собственности. Подтвердить эти доходы могут авторский договор, декларация 3НДФЛ или справка 2НДФЛ.
Вознаграждения по договорам оказания услуг. Для подтверждения нужны копии договоров или налоговая декларация.

Перечень бумаг на приобретаемое жилье зависит от вида объекта. При покупке квартиры или дома требуется:

свидетельство о госрегистрации права собственности;
документ, на основании которого возникло право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве и пр.);
отчет об оценке стоимости объекта;
выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
выписка из домовой книги;
поэтажный план и экспликация помещения.

При покупке строящейся недвижимости:

разрешение на строительство;
документ о собственности на участок;
план-проект;
выписка из ЕГРЮЛ о застройщике;
договор долевого участия.

При покупке земельного участка:

свидетельство о регистрации права собственности;
документы, подтверждающие права собственности (договор купли-продажи, мены, дарения и пр.);
отчет об оценочной стоимости;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт участка.

Все эти бумаги заемщику должен предоставить продавец недвижимости. Если пенсионер состоит в браке, то супруг становится созаемщиком по ипотеке вне зависимости от своей платежеспособности. При отказе оформления ипотеки с созаемщиком супругам нужно заключить брачный договор, по которому супруг в случае развода не будет иметь права на приобретенное жилье.

Виды и условия ипотечных займов для пенсионеров

Рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку пенсионеру. Алгоритм действий:

Подача документов в банк. Для первичного рассмотрения заявки нужно предоставить личные документы, анкету и документы о доходах.
Поиск недвижимости. Если заявка одобрена, то в течение 3-4 месяцев (в зависимости от банка) заемщик должен предоставить в банк документы на приобретаемую жилплощадь. При выборе квартиры нужно учитывать основные требования банка: ликвидность, отсутствие обременений, нормальное состояние фасада, несущих конструкций и фундамента. На этом же этапе заемщику нужно получить оценочный акт о стоимости объекта.
Установление страхового тарифа. Документы на жилье рассматривает не только банк, но и страховая компания для определения размера страхового взноса.
Заключение сделки. На этом этапе подписываются ипотечный договор и договор купли-продажи недвижимости. Для расчета с продавцом могут использоваться банковские ячейки (при расчете наличными) или аккредитив (для безналичного расчета).
Регистрация в Росреестре. После подписания бумаг заемщик регистрирует договор ипотеки в Росреестре и вместе с продавцом переоформляет квартиру на себя. После переоформления продавец получает деньги в полном объеме, а покупатель становится полноправным собственником недвижимости.

Справка: Процедура оформления ипотечного кредита требует расходов: оценка квартиры, страхование недвижимости и жизни заемщика, оплата госпошлины для регистрации сделки.

Скрыть

Сбербанк предлагает ссуду до 10 млн. руб. на покупку любой недвижимости.
У ТрансКапиталБанка низкий первоначальный взнос от 5%.
АК Барс банк предлагает ипотечные кредиты только для военных и пенсионеров.
СовКомБанк кредитует пенсионеров до 85 лет предлагая лояльные услвоия.
РосСельхозБанк специализируется на кредитах для пенсионеров из сельской местности до 75 лет.
Почта Банк выдает кредиты под 7,5% годовых.

По разным причинам люди пенсионного возраста задумываются об ипотеке: кто-то хочет купить себе небольшую квартирку и оставить прежнее жилье детям или внукам, кто-то мечтает об уютном домике за городом, кто-то – о переезде в более теплые края, да мало ли, какие обстоятельства складываются. При этом многие считают, что связываться с пенсионерами банки не станут. Это не так. Мы подскажем, куда обратиться пенсионерам.

Внимание. Никогда не платите никаких предоплат, ни за что до фактического получения денег.

Заемщиками коммерческой микрофинансовой организации (ломбарда) являются физические лица.

Заемщиками некоммерческой микрофинансовой организации, созданной в форме потребительского кооператива финансовой взаимопомощи, могут быть только физические лица – члены такого кооператива, осуществляющие ремесленную деятельность, деятельность по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, ведение личного подсобного хозяйства, получающие заем на цели осуществления указанной деятельности, а также физические лица, являющиеся собственниками имущества, учредителями (участниками) коммерческих организаций, получающие заем на цели осуществления предпринимательской деятельности данной коммерческой организации.

Заемщиками некоммерческой микрофинансовой организации, созданной в форме общества взаимного финансирования, могут быть члены такого общества, являющиеся исключительно субъектами малого и (или) среднего предпринимательства, получающие заем на цели осуществления предпринимательской деятельности.

Заемщиками некоммерческой микрофинансовой организации, созданной в форме фонда, могут быть как физические, так и юридические лица. При этом заем физическим лицам предоставляется на цели осуществления ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, ведения личного подсобного хозяйства, а физическим лицам, являющимся собственниками имущества, учредителями (участниками) коммерческой организации, – на цели осуществления предпринимательской деятельности данной коммерческой организации. Субъектам малого и (или) среднего предпринимательства заем предоставляется на цели осуществления предпринимательской деятельности.

В 2020 году все большую популярность приобретает ипотека для пенсионеров. Этот банковский продукт позволяет улучшить жилищные условия как работающим так и неработающим пенсионерам. Условия этого кредитования в настоящий момент таковы:

срок кредитования — до 5-ти лет;
максимальный возраст клиента — до 65 лет;
ставки до 16%;
особые условия кредитования для тех, кто получил пенсию не по возрасту (спортсменов, военных и других категорий).

Процентная ставка по такому продукту определяется индивидуально. При ее расчете учитывается состояние здоровья человека и уровень его платежеспособности. Также пенсионная ипотека может иметь и дополнительные условия, к примеру, обязательную выплату первого взноса в размере 30%. Они также определяются индивидуально.

Чтобы банки России одобрили ипотечный кредит, пожилым людям нужно поступать так:

Изначально нужно изучить все программы, по которым предоставляется ипотека пенсионерам 2020. Информацию о таких кредитах на покупку жилья можно получить в отделении банков или же на их официальных сайтах. Следует выбрать наиболее выгодный для себя вариант.
После этого требуется обратиться в ближайшее отделение банка и оформить заявку на ипотеку. В качестве документов на такой кредит нужно подать паспорт, а также пенсионное удостоверение. По необходимости можно взять документы о владении имуществом — в некоторых случаях они позволяют снизить проценты по кредиту.
Далее нужно будет подождать несколько дней, пока банк рассмотрит документы и примет решение о выдаче кредита.
Если решение будет положительным, требуется повторно прийти в отделение, оформить страхование жизни (без него кредит на строительство жилья или его покупку пенсионерам не выдадут) и подписать кредитный договор.

После такой процедуры вам останется только своевременно вносить платежи по ипотеке. Такой подход к обеспечению кредит является залогом того, что вы погасите его полностью и получите квартиру в собственность в короткие сроки.

Ипотека для пенсионеров в 2020: условия, документы и требования к заёмщику

Нередки случаи, когда пожилым людям необходима собственная жилплощадь. Либо они проявляют заботу о младшем поколении, либо помогают обзавестись личным жильем молодой семье детей или внуков. И здесь появляются сомнения, а можно ли вообще оформить ипотеку пенсионеру?

Существуют некоторые тонкости, в которых следует разобраться:

Что касается ипотечных программ, то уже неработающим пожилым людям банки предлагают абсолютно такие же условия, как и трудоспособным. Зато с потребительскими кредитами и вкладами картина несколько иная, тут банки довольно часто предоставляют более заманчивые условия именно клиентам пенсионного возраста.
Многие финансовые учреждения устанавливают возрастные рамки для работы с пожилыми клиентами. Если человеку больше 85 лет, то ему не удастся получить кредит, по крайней мере в России. Но многие отечественные банки готовы сотрудничать с клиентами, возраст которых 60-65 лет.
Каждое учреждение внедряет свою собственную схему кредитования, в том числе и возрастные рамки. Например, устанавливают срок расчета с банком по достижении 65, 70, 75 лет.
Банк внимательно изучает анкетные данные каждого кандидата. Трудно предвидеть заранее, чья заявка будет одобрена, а кому откажут.

К сожалению, по статистике показатель смертности среди людей пожилого возраста довольно высок. Поэтому банки сильно рискуют не получить обратно свои деньги, оформляя ипотеку для пенсионеров. Тем не менее, можно найти варианты для клиентов от 55 лет и старше.

Не исключено, что верхняя возрастная планка для получения кредита в банке со временем поднимется на фоне новых изменений в пенсионном законе и увеличения возраста выхода на пенсию.

Что касается категории граждан, которые ушли на пенсию раньше срока (например, военные, отработавшие определенный стаж, инвалиды), то с ними охотно сотрудничают очень многие банки. Проще всего в таких случаях оформить ипотеку для пенсионеров, которые были военными, потому что, оставив службу в 45 лет, они ещё легко могут продолжать работать и получать доход (вдобавок к пенсии). Для банков это весомый аргумент, поэтому таким клиентам они с большей вероятностью согласятся выдать деньги на приобретение недвижимости.

В каждом конкретно взятом случае нет никакой гарантии в том, что банк одобрит заявку на ипотеку для пенсионера, даже если он практикует сотрудничество с данной категорией граждан. Должны быть выполнены определенные требования.

Вот перечень параметров, которые важны для кредитно-финансовых организаций:

Наличие российского гражданства. Это обязательное требование для пожилых неработающих граждан практически в любом банке. При этом, к примеру, ВТБ-банк (и некоторые другие) оформляет ипотечные кредиты иностранным гражданам, но только не пенсионерам.
Возраст заемщика. Редко, но всё же бывает, что ограничения введены относительно возраста клиента даже на момент обращения в банк за ипотекой. Чаще это касается лишь момента полного расчета с учреждением. Заявку в Сбербанк, например, могут подавать лица, чей возраст не превысит 75 лет к дате полной выплаты долга. И даже эта цифра может быть уменьшена, если справки о доходах не были включены в пакет документов.
Трудоустройство клиента. Есть банки, которые предоставляют ипотеку только работающим пенсионерам. Это связано с тем, что полученные в долг довольно значительные денежные средства невозможно возвращать, не имея существенного ежемесячного дохода, особенно если размер пенсии невелик. Однако если сумма займа небольшая, а у обратившегося пожилого человека есть созаемщик (обычно это супруг), то банки одобряют заявки и неработающих клиентов.
Прописка. Если регистрации нет, то о кредитовании не может быть и речи. Большая часть финансовых учреждений требуют постоянную прописку. Но для многих крупных банков постоянной регистрации в регионе присутствия и временной в регионе проживания вполне достаточно для выдачи ипотечного кредита. Прописка в регионе оформления может и не понадобиться.
Размер имеющегося дохода. Требования к наличию дохода могут быть разными, смотря какую сумму вы хотите получить, на какой срок и под какой процент. Существует ограничение: выплата за месяц не должна превышать 40-60 % от общего дохода. Это касается не только клиента, обратившегося за ипотекой для пенсионеров, но и созаемщиков (либо поручителей), если таковые привлечены к оформлению сделки.

Ипотечные программы существуют разные, поэтому и списки документов, которые могут потребоваться, не всегда одинаковы.

Вот что обязательно нужно будет предоставить в банк при оформлении ипотеки для пенсионеров:

паспорт обратившегося гражданина;
ИНН, СНИЛС клиента;
заверенную нанимателем копию трудового договора, справку формы 2-НДФЛ (подтверждающую наличие и размеры доходов), а также справку, выданную ПФР (Пенсионный фонд России);
если есть дополнительный источник дохода, документальное подтверждение;
документы на владение ценным имуществом, если таковое имеется, его можно рассматривать как часть дохода;
если привлекаются созаемщики, то необходимы паспорта этих граждан и справки, подтверждающие их доход;
то же касается и лиц, которые становятся поручителями – нужны их паспорта и справки о доходах;
информация об имеющихся льготах. Это может быть сертификат на жилье бывшего военнослужащего либо возможность получения субсидии от государства;
документы о страховании кредитуемых предметов собственности либо о личном страховании.

Заключается договор о предоставлении ипотеки для пенсионера, а также непосредственно договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец получает деньги (на счет) лишь после того, как ипотека зарегистрирована и право собственности клиента на недвижимость тоже.

Для начала следует проштудировать условия большого перечня банков и отобрать те, которые готовы сотрудничать с пожилыми клиентами и предоставлять ипотеку для пенсионеров. А после этого подбирать самые выгодные для себя условия. Никто не гарантирует, что заявку обязательно одобрят. Но можно принять меры, которые увеличат ваши шансы.

Можно поступить следующим образом:

Для начала попытайтесь скопить достаточно денег для первого взноса, и пусть их будет чуть больше, чем предусмотренный минимум. Тогда вероятность положительного ответа со стороны банка возрастет.
Сами произведите необходимые расчеты. Ознакомьтесь с ограничениями по возрасту в выбранном банке, посчитайте, на какой срок получится взять кредит на необходимую сумму, с помощью онлайн-калькулятора банка на сайте вычислите, сколько придется выплачивать в месяц. Эта цифра должна быть не выше 35-40 % от вашего ежемесячного дохода.
Предоставьте в финансовое учреждение все необходимые документы, подтверждающие, что вы в состоянии выплатить долг. Это справка формы 2-НДФЛ (если вы работающий пенсионер), а также справка из Пенсионного фонда о размере пенсионных начислений. Плюс любые документы (бухгалтерские выписки, договор об аренде, справки о состоянии счетов и так далее) о наличии дополнительных доходов, например, от предпринимательской деятельности, прибыли от ренты или дивидендов и прочее. Любое недвижимое имущество также указывайте в заявлении – дома, квартиры, машины, участки земли. Это подтвердит, что у вас достаточно средств, и банк спокойно может одобрить оформление ипотеки на квартиру для пенсионеров, не боясь потерять свои деньги.
Позаботьтесь о создании положительной кредитной истории. Оформите кредитную карту или заем на небольшую сумму и своевременно делайте необходимые выплаты для погашения. Не всякое финансовое учреждение захочет иметь дело с клиентом, у которого уже имеется неубедительная кредитная история. Учитывайте это, чтобы не пришлось брать в долг несколько небольших сумм в разных банках (которые ещё придется поискать).
В первую очередь обратитесь с заявкой именно в тот банк, где вы получаете пенсионные начисления или зарплату. Хорошо, если он практикует оформление ипотеки для пенсионеров. Тогда вероятность положительного решения в отношении вас повысится, не исключено, что и условия будут предложены наиболее привлекательные, ведь вы уже клиент данного учреждения.
Оформите страхование жизни. К сожалению, процент смертности среди пожилых людей довольно высок, и банк сильно рискует потерять свои средства в случае кончины или болезни клиента. Страховка позволит вернуть деньги, значит, шанс на получение кредита у вас возрастет.

В случае отказа в оформлении ипотеки можно попытаться получить кредит при участии поручителей либо созаемщиков с высоким уровнем дохода (который они в состоянии официально подтвердить). Чаще это бывают члены семьи, например, дети пожилого человека или его внуки.

Банки гораздо охотнее оформляют ипотеку работающим пенсионерам. Поэтому попытайтесь найти возможность хотя бы на несколько месяцев устроиться на работу, чтобы удовлетворить требование кредитной организации о наличии трудоустройства.

Татьяна Решетникова рассказывает, что в настоящее время неработающие пенсионеры имеют возможность оформить ипотечный кредит только в двух банках. При этом доход подтверждается или справкой из Пенсионного фонда РФ, которую предоставит сам потенциальный заемщик, или представители банка самостоятельно запрашивают требуемую информацию в соответствующих органах. В теории возраст заемщика на момент погашения ипотеки не должен превышать 75-85 лет. Кроме того, бывают случаи, когда банки учитывают неработающих пенсионеров в качестве созаемщиков у более молодых клиентов. Например, таким способом взрослые дети могут помочь пожилым родственникам приобрести собственное жилье или загородный дом.

Если говорить о работающих пенсионерах, то таких клиентов рассматривают все банки, однако выдвигают при этом определенные условия.

«Срок кредита рассчитывается в зависимости от требований банка к возрасту, а у большинства финансовых организаций это до 65 лет на момент погашения кредита. При этом пенсия будет учитываться как дополнительный доход, основным же будет доход, полученный от работы по найму или от предпринимательской деятельности», — поясняет наш эксперт.

Несмотря на то, что теоретически возможность оформить ипотечный кредит у пенсионеров имеется, стоит все же отметить, что вероятность одобрения таких заявок существенно ниже, а сами суммы одобряемых кредитов — меньше при прочих равных условиях с более молодыми заемщиками.

3 риска при покупке квартиры у пожилого человека

Вполне объяснимое желание финансовых организаций минимизировать свои риски при выдаче займов людям более старшего возраста порой выливается для таких клиентов в подорожание самого кредита, а также некоторые дополнительные сложности при получении одобрения. Татьяна Решетникова озвучивает следующие проблемные моменты, которые могут возникнуть при обращении в банк:

Дорогая страховка. Зачастую личное страхование для пенсионеров обходится на порядок дороже, чем для молодых заемщиков, что нередко вынуждает людей пожилого возраста отказываться от предлагаемой страховки и оформлять ипотеку с обязательным повышением ставки на 1-3% в зависимости от требований конкретных банков. Поэтому ипотека пенсионерам по возрасту достается дороже и сложнее, чем молодым.
Плохая кредитная история. В остальном трудности с оформлением ипотеки у пенсионеров схожи с теми, что возникают у более молодых заемщиков. Среди них, например, закредитованность и просрочки по ранее взятым кредитам.
Доскональная проверка. Также у работающих пенсионеров банки более тщательно оценивают место работы. Имеют значение такие критерии, как сфера деятельности и стабильность организации, риски сокращения, а также индивидуальные характеристики потенциального заемщика как работника: стаж, квалификация, наличие образования.

Татьяна Решетникова рассказывает, что обратной ипотеки в России сейчас нет, хотя ранее существовала такая экспериментальная программа. Подходила она скорее для одиноких людей преклонного возраста, которые могли рассчитывать на получение дополнительного дохода.

Данная ипотека — это не кредит на приобретение недвижимости с дальнейшей оплатой платежей, а кредит на любые цели под имеющееся жилье, не подразумевающий последующих платежей. При такой ипотеке банк получает доход после смерти собственника и реализации его залогового объекта.

Сейчас для получения свободных денежных средств пенсионеры пользуются другой схемой — продают имеющееся жилье и переезжают в более дешевое — меньшей площади или в другом районе или даже регионе страны с меньшей ценовой политикой, но с лучшим климатом.

«Через нас и наших коллег проходит множество межрегиональных сделок с участием пенсионеров, когда они продают свое более дорогое жилье и выбирают более доступное, например, в Крыму или на Черноморском побережье», — рассказывает Татьяна Решетникова.

Из-за низких доходов у пенсионеров не очень часто есть возможность купить новое жилье. «В наших проектах доля пенсионеров не превышает 5-7%. Во многом такое небольшое значение становится следствием низкого уровня доходов и заградительных условий ипотечного кредитования, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Россия традиционно входит в число худших стран для пенсионеров, по версии компании Natixis Global Asset Management, публикующей «Глобальный пенсионный индекс», который учитывает уровень благосостояния при выходе на пенсию, доступ к качественному сервису, уровень здравоохранения, комфортность внешней среды. Иными словами, у пожилых попросту не хватает доходов для покупки новой квартиры». По результатам индекса за 2018 год Россия заняла 40-е место – четвертое снизу среди всех стран, которые оценивает Natixis Global Asset Management.

По оценкам «Бест-Новострой», доля пенсионеров в общем объеме покупателей в Москве и Подмосковье на протяжении последних лет колеблется в пределах 5-5,5%. При этом порядка 65% – это пенсионеры-москвичи, 17,5% – жители Подмосковья и 16% – пенсионеры из других регионов страны.

На вторичном рынке пенсионеров заметно больше. «Согласно нашим наблюдениям, на вторичном рынке жилья «старой» Москвы доля покупателей в возрасте 50+ лет сейчас равна 19%, в то время как пять лет назад она была на 8 п.п. больше – 27%. Уменьшение их численности происходит за счет роста аудитории более молодых покупателей в возрасте до 35 лет – за этот же период с 20% до 40%», — отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

Несмотря на невысокие доходы пенсионеров, дети не так часто оплачивают покупку квартиры. Эксперты говорят, что жилье пенсионеры обычно приобретают сами, но при этом дети часто сопровождают родителей, помогают подобрать подходящий вариант. Однако порой пожилые люди проявляют полную самостоятельность в выборе и покупке. «Вспоминается забавная история, хотя и достаточно давняя, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». — Приходит в офис женщина, очень бодрая, в кроссовках, с рюкзаком на спине, лет 75. От остановки далеко было до офиса продаж, и наши специалисты обычно клиентов встречали, но эта спортивная женщина пришла к нам сама пешком. Посмотрела, выбрала, тут же забронировала. Агенты поначалу отнеслись к бронированию не слишком серьезно, были уверены, что сделки не будет, поскольку привыкли, что обычно пожилые люди такие серьезные покупки совершают вместе с детьми. А она достаёт рюкзак, раскрывает, а там до самого верха пачки денег. Спрашивает: «Кому оплачивать?».

Чаще всего пенсионеры покупают квартиры с полной единовременной оплатой – по данным «Бест-Новострой», так проходят примерно 65% сделок с участием пенсионеров. «Как правило, на покупку новой квартиры идут деньги от продажи вторичной квартиры, — поясняет Ирина Доброхотова. — Также довольно большая доля сделок приходится на покупку с использованием ипотеки или рассрочки, причем первоначальный взнос в этом случае почти всегда значительный и составляет более половины стоимости объекта». Пожилые люди берут небольшие суммы в кредит, поскольку банки зачастую отказывают в ипотеке даже работающим пенсионерам, а возраст окончательного погашения кредита ограничен (например, в Сбербанке это 75 лет). Если кредит и берется, то чтобы компенсировать небольшую разницу в цене между собственной квартирой и той, что покупается вместо нее.

«Зачастую квартиру приобретают для того, чтобы быть ближе к детям/родственникам. Например, если дети переехали из другого региона и обустроились в Москве. Затем, после укрепления финансового положения и решения бытовых вопросов, перевозят родителей уже к себе, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Кроме того, есть примеры инвестиционных сделок, когда пенсионеры приобретают жилье для получения пассивного дохода. Такие случаи редки, но присутствуют на первичном рынке недвижимости. Например, у нас такая покупка была в семейном квартале «МИР Митино». Свою роль сыграли как качественные характеристики проекта, так и его ценовая политика. Для пенсионеров здесь предусмотрены дополнительные скидки».

Зато на вторичном рынке пенсионеры и люди предпенсионного возраста, наоборот, являются более активными инвесторами. «Так, по итогам прошлого года 20% заключаемых на «вторичке» сделок относятся к категории условно инвестиционных – это квартиры, приобретаемые для сохранения сбережений, а также для сдачи в аренду. 80% клиентов, покупающих жилье с такой целью, – это как раз представители более старшей возрастной группы, — подчеркивает Сергей Шлома. — Потребители в возрасте до 35 лет гораздо меньше склонны к тому, чтобы целенаправленно делать большие накопления (в том числе и из-за невысокого пока дохода), а люди пенсионного и предпенсионного возраста чаще них обладают значительной суммой, которую можно вложить в покупку жилплощади».

В случаях, когда покупку хотя бы частично оплачивают дети, катализатором такого решения обычно становится рождение ребенка. «Родители рассчитывают на помощь старшего поколения семьи или понимают, что не смогут уделять нужный объем внимания пожилым родителям, живущим далеко», — говорит Оксана Большухина, руководитель отдела офиса «Сущёвский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Нередко пенсионеры меняют свое жилье с целью переезда поближе к даче. «Буквально недавно к нам обратилась за помощью женщина пенсионного возраста, — рассказывает Елена Мищенко, руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Нужно было продать двухкомнатную квартиру в доме 1964 года постройки в Кузьминках и купить более новый вариант по горьковскому направлению в Москве (чтобы сохранить пенсию). Но при этом чтобы еще остались деньги на постройку дачного дома и (дословно) «баньки». На первый взгляд это может показаться невозможным. Однако нам удалось найти покупателя на ее квартиру и подобрать однокомнатную квартиру в Некрасовке, как раз по выбранному направлению с перспективой ближайшего открытия новой станции метро в пешей доступности от дома. В результате, за вычетом нашей комиссии, у клиентки осталась доплата в размере 1,8 млн рублей, чему она была несказанно рада».

Иногда, по словам эксперта, пенсионеры разменивают свою квартиру, чтобы купить две: одну квартиру или комнату в Москве для прописки и сдачи в аренду (в качестве «добавки» к пенсии), а вторую далеко в Московской области в живописном месте, чтобы жить и проводить время на свежем воздухе, вдали от городской суеты.

Если инвестиционную квартиру покупать не в старых границах, а в Новой Москве, денег может хватить даже на вторую «живописную» квартиру в проекте бизнес-класса. Допустим, у пенсионера есть обычная двухкомнатная квартира в Москве стоимостью около 9 млн рублей. В Новой Москве можно купить недорогую студию (например, в ЖК «Цветочные поляны» есть студии площадью 22-25 кв. м менее чем за 2,5 млн рублей). Так пенсионер сможет сохранить прописку (а значит, и столичную прибавку к пенсии), и останется еще 6,5 млн рублей. За 6,6 млн рублей можно купить квартиру площадью 63 кв.м с террасой и небольшим участком в проекте Park Avenue в 29 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На территории проекта протекает речка, вокруг которой разбит парк с благоустроенными прогулочными зонами. Правда, нужно учитывать, что в солидных загородных проектах обычно выше эксплуатационные взносы. Поэтому такие варианты подойдут либо пенсионерам, у которых есть дополнительный доход, либо тем, кому готовы помогать дети с оплатой коммунальных услуг.

Ипотека для пенсионеров: условия, льготы, особенности

По данным Всемирной организации здравоохранения людей, которые доживают до 60 лет и старше, становится всё больше. Связывают этот факт с успехами медицины. Отсюда возникают задачи для общества, направленные на развитие функциональных возможностей пожилых людей и их социального участия, обеспечение их безопасности и укрепление здоровья. Каждое государство по-своему реализует эти задачи, и Россия не исключение (насколько успешно – тема отдельного обсуждения).

По данным Росстата средняя продолжительность жизни в России 71 год. В народе считается, если мужчина дожил до 66 лет – уже хорошо. Женщины живут дольше, при этом количество одиноких среди них в возрасте старше 70 лет значительно превышает пожилое мужское население.

В целом в России о возрасте мужчины или женщины принято вспоминать в момент прекращения трудовой деятельности или достижения пенсионного возраста, а чаще и того и другого. Но не секрет, что, даже перешагнув этот социальный рубеж, люди продолжают активно работать, заниматься хозяйством, участвовать в общественной жизни.

Поэтому наши представления о старении скорее связаны с такими негативными факторами, как учащение проявлений различных заболеваний, отсутствие постоянного источника доходов (бедность), физическая или психологическая немощь. Отсюда и остальные проблемы.

Известно, что пожилые люди проще поддаются внушению и более доверчивы. Мошенникам уговорить такого человека на сомнительную сделку проще. Поэтому у следующих добросовестных покупателей действительно имеется почва для беспокойства, так как вполне дееспособный, но в возрасте продавец имеет право «передумать» и отменить невыгодную сделку.

Договоры оспариваются на основании ст. 177 ГК РФ. Сделка, совершенная дееспособным гражданином, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, при котором не способен был понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Действительно, человек мог находиться в болезненном состоянии и не понимать полностью последствия своих действий в момент сделки. Такое может произойти в начальный период развития заболевания, в условиях переживаемого стресса (например, смерть родственника), при послеоперационных осложнениях.

Психическое расстройство – это ещё не недееспособность, которая признаётся только судом. Но это состояние может послужить поводом для оспаривания сделки.

Если договор подписывал недееспособный человек, то документ изначально будет считаться недействительным, с момента подписания.

Выражаясь юридическим языком, такое обстоятельство называется «существенным заблуждением». Согласно ч.1 ст. 178 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.»

Под такой риск попадают ситуации, при которых продавец договор читал, но не до конца понимал его смысл и, например, полагал, что после сделки не лишится постоянного места для проживания.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ продавец вправе после сделки обратиться в суд с иском о признании её недействительной, так как совершена была под влиянием насилия или угрозы, под влиянием обмана либо на крайне невыгодных условиях при тяжёлых жизненных обстоятельствах продавца (кабальная сделка).

Например, пенсионер, которому срочно потребовались деньги на операцию, может впоследствии обратиться в суд и доказать, что сделка была совершена в период тяжёлой для него ситуации, а покупатель квартиры воспользовался ею и приобрёл жильё за бесценок.

Если суд признает договор недействительным, то стороны должны всё, что получили, вернуть друг другу назад: деньги покупателю, квартиру продавцу. Правда, если квартиру вернуть продавцу обычно не составляет труда, так как она где была, там и осталась, то вот деньги к покупателю не всегда возвращаются. Объяснение – потрачены, а доходы, с которых планируется их возврат, ограничены суммой пенсии.

Полностью избавиться от рисков не получится. Но такое положение дел сохраняется при любой сделке с недвижимостью. Поэтому, как минимум, нужно придерживаться следующих ходов:

запросить все документы по квартире (выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, технические документы), выяснить основания права собственности, количество зарегистрированных и проживающих граждан;
изучить поэтапную историю квартиры, включая споры и обременения;
поинтересоваться мотивом продажи квартиры, материальным и физическим положением собственника. Выяснить, есть ли куда переехать пожилому продавцу после совершения сделки, не останется ли он совсем без жилья (на улице).

Идеально, если собственник переедет и зарегистрируется по новому адресу до подписания договора купли-продажи квартиры.

Помните, если сделку оспорят, то покупатель вернёт назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Успехов вам в делах и хорошего настроения!

Возможна ли ипотека для пенсионера?

Граждане пенсионного возраста могут запросить ипотечный кредит на покупку квартиры – как готовой, так и строящейся. К слову, получить одобрение на покупку новостройки или квартиры на вторичном рынке – легче всего. Банковские организации расценивают такие объекты, как наиболее ликвидные на рынке, поэтому проблем с получением займа быть не должно. Важно учесть, что сумма предоставляемого займа составит не более 85% от стоимости желаемого (приобретаемого) жилья.

За счет ипотечных средств можно приобрести и другие виды недвижимости, например, участок под строительство или строящийся дом. Но такой кредит – гораздо более сложный банковский продукт, чем квартира. Должны быть выполнены определенные условия:

на участок под застройку должно быть оформлено право собственности;
собственные средства – не менее 25% для внесения первоначальной суммы;
к тому же, при приобретении таких объектов ставка может увеличиться на 1%;
допускается получение ссуды под залог имеющегося жилья.

Ну а если вышедшие на пенсию заемщики задались целью купить загородный коттедж, или частный дом с участком, то, прежде всего, необходимо накопить на первоначальный взнос в размере 25 % от стоимости жилплощади. Далее важно подобрать объект, удовлетворяющий требованиям:

дом с подключенными и исправными коммуникациями (свет, газ, вода и канализация);
расположение — в черте города или деревенского поселения;
деревянные дома не рекомендуем рассматривать – ипотечными условиями за них предусмотрены высокие взносы по страховке.

Гражданство РФ.
Российская регистрация.
Подтверждённый заработок.
Возраст до 75 лет.

Комплект документов для такой ипотеки небольшой:

Паспорт
Пенсионное удостоверение
Справка из Пенсионного фонда (должна содержать информацию о сумме пенсионных выплат за 6 месяцев)

В том случае, когда заемщик получает пенсию в Сбербанке – предоставлять справку из ПФ нет необходимости.

Важный нюанс. Если пенсионер работающий, то при предоставлении документов, подтверждающих дополнительный доход (справка с места работы и копия трудовой книжки) максимально возможный размер кредита может быть увеличен.

Дают ли ипотеку пенсионерам – условия получения займа

Возраст на момент внесения последнего платежа не должен превышать 65-75 лет, в зависимости от ряда факторов.
Гражданство РФ.
Государственная регистрация на территории РФ.
Стабильный подтверждённый доход.
Хорошая КИ.
Возможность привлечения поручителей.

При наличии залоговой собственности процент одобрения в Россельхозбанке значительно выше. Если жилищный кредит берёт семейная пара, их доход суммируется и оценивается в целом.

Заемщикам, вышедшим на заслуженный отдых и планирующих получить жилищный кредит в Россельхозбанке, понадобится собрать весь комплект бумаг:

Документы, удостоверяющие личность земщика	Документы на объект недвижимости
Копия российского паспорта (все страницы);	Свидетельство о праве собственности;
Копия пенсионного удостоверения;	Договор купли-продажи/дарения/мены/ДДУ;
Справка из Пенсионного фонда о начислении пенсии в установленном размере;	Кадастровый паспорт;
Документы, подтверждающие занятость работающего пенсионера (трудовой договор или копия трудовой книжки);	Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
Документы, подтверждающие факт получения дохода (справка 2-НДФЛ, справка по форме банка или выписка с личного счета клиента в банке);	Справка об отсутствии зарегистрированных в объекте недвижимости лиц (особенно важно отсутствие прописанных несовершеннолетних детей);
Свидетельство о заключении или расторжении брака;	Отчет об оценке недвижимости (оформляется только в той оценочной компании, которой доверяет Россельхозбанк).
СНИЛС	Дополнительные бумаги на усмотрение банка
Документы на имеющееся в собственности имущество

В Россельхозбанке нет специального продукта «Ипотека для пенсионеров». К заемщикам пенсионного возраста предъявляются такие же требования, как и к другим категориям клиентов.

Не спешите отчаиваться — даже с выходом на пенсию у вас остается несколько путей решения жилищного вопроса с помощью ипотеки на хороших условиях.

Используйте свою недвижимость как залог. Это послужит гарантией для банка, существенно повысит ваши шансы на одобрение заявки и смягчит условия кредита (например, расширит возрастные рамки или сделает первый взнос опциональным).

Ипотека для новостроек Петербурга в 2019 году: минимальная ставка, самый низкий начальный взнос, низкий ежемесячный платеж, рефинансирование. Выгодные предложения от банков.