Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов. Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода. Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Содержание:

Смотрим документы застройщика перед покупкой квартиры

Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.Сделайте копию учредительных документов. В них входят:— Учредительные документы;— Договор страхования;— Проект договора долевого строительства.После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Очень часто потенциальные участники долевого строительства не понимают, что такое застройщик на самом деле. Они путают застройщика (юридическое лицо из договора) и бренд группы компаний (из рекламы). Примеры такой путаницы:

Бренд	Застройщик
Группа компаний «ПИК»	ЗАО «Монетчик», ООО «ЗемПроектСтрой», ООО «Мортон-РСО» и т.д.
Урбан групп	ООО «Экоквартал», ООО «Ивастрой» и т.д.
RDI	ООО «Шереметьево-4» и т.д.

Есть показатели, при наличии которых не стоит связываться с застройщиком:

Если процедуры банкротства или значимых долгов сейчас нет, то они могут появиться позже. Чаще всего неплатёжеспособность – результат проигранных судебных дел.

По судебным делам застройщика нужно проверить:

Как проверить надёжность застройщика?

Есть ещё десятки различных официальных реестров и рейтингов. Кратко пройдёмся по всем ним.

Реестры проблемных застройщиков. Они есть в открытом доступе онлайн на сайтах региональных органов по контролю долевого строительства, а также в ЕИСЖС.
Реестр участников контрактов по 44 и 223-ФЗ расскажет, какие контракты, на какую сумму и срок заключались с государственными органами и крупными компаниями. Обеспеченность работами и деньгами на долгую перспективу – хороший знак. А если застройщик нарушает обязательства по заключённым контрактам, то его могут включить в Реестр недобросовестных поставщиков.
Реестр товарных знаков и знаков обслуживания содержит юридически защищённые логотипы жилых комплексов и бренда застройщика. Чем больше их зарегистрировано у застройщика – тем лучше. Это тоже актив, с которым просто так сложно расстаться.
Раскрытие информации акционерными обществами. Если застройщик продает свои акции на бирже, то он обязан публиковать более подробную финансовую документацию. Это тоже находится в открытом доступе.
План проверок государственных органов содержится на сайте Генеральной прокуратуры. Результаты проверок застройщика доступны на сайтах конкретных ведомств: Роспотребнадзора России, Стройнадзора Московской области и т.д. Можно прочитать про все выявленные нарушения законодательства.
Реестры лицензий раскрывают, каким еще видами деятельности занят застройщик, кроме долевого строительства.
Отчётность из Росстата позволяет проверить показатели предоставленных застройщиком документов бухгалтерского учёта с даты создания юрлица по стандарту РСБУ. К сожалению, данные приводятся задержкой 6-17 месяцев. А финансисты вообще скептически относятся к данным учёта по РСБУ, предпочитая МСФО или управленческую отчётность (а это коммерческая тайна).

Искать и изучать реестры можно очень долго. Главное правильно интерпретировать найденное.

Даже если застройщик надёжный, другие юридические лица из группы компаний могут быть неплатёжеспособны. Это влияет и на остальные проекты. Как уже отмечалось выше, в холдинге единый центр принятия решений и распределения ресурсов. И перекос в одном из звеньев может потянуть за собой всю цепочку.

Проверять нужно всю группу компаний (учрежденные и аффилированные лица), хотя бы на банкротство и долги.

Но не спешите делать отрицательные выводы, если в группе есть «паршивая овца». Иногда холдинг берёт на достройку проблемные объекты других застройщиков, в том числе выкупает проблемное юридическое лицо с долгами или в банкротстве. Но не доверяйте словам продавцов – лучше самостоятельно проверьте историю продажи проблемной компании и её динамику по долгам.

Периоды просрочки ввода в эксплуатацию по всем строящимся и всем построенным холдингом домам, — красноречивая характеристика надёжности группы компаний.

О холдинге многое говорят его руководители и бенефициары (те, кто в итоге получает прибыль). И это не какие-то абстрактные «юридические лица», а конкретные субъекты, надёжность которых можно проверить. Вот наиболее интересные сведения из открытых онлайн-источников.

Задолженность по налогам.
Единый реестр сведений о банкротстве физических лиц.
Должники в базе Федеральной службы судебных приставов.
Розыск по подозрению в совершении преступлений или в рамках исполнительных производств.
Наличие судимости.

Можно найти всё, что есть у государства, банков, операторов связи и интернета. Но это уже закрытые источники и копание в них вряд ли оправдано в целях оценки надёжности застройщика.

Очень хорошо, если Вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак?

Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключаться договор, попросите предоставить копию.

Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика

Любому заинтересованному лицу застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В случае если застройщик это сделать отказывается, стоит задуматься, нужно ли вам сотрудничать с такой компанией.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.

По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски. С чем же конкретно может столкнуться покупатель, вкладываясь в новостройку? Ситуации могут быть следующими:

Долгострой.
Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается. Но как это сделать?

В каждом регионе есть собственный список, в котором перечисляются надежные строительные компании. Он постоянно обновляется. В этот список включаются только ответственные застройщики, ведущие деятельность в соответствии с ФЗ №214.

Как правило, подобный перечень ведут специальные органы, отвечающие за строительство в отдельном регионе. К примеру, в Москве этим занимается Москомстройинвест. Необходимую информацию можно найти на сайте ответственной структуры.

Важно: всегда сравнивайте не только имя застройщика, но и адрес жилья. Распространены случаи, что на одном объекте компании все идеально, а другой сдавался приёмной комиссии с проблемами.

Часто компания-застройщик – лишь «пустышка», созданная более крупной фирмой (настоящим владельцем недвижимости) под конкретный объект. Это удобно, потому что позволяет разграничить денежные потоки и вести документацию по каждому объекту отдельно. Но есть некоторые нюансы.

При проверке желательно выяснить, кто настоящий владелец компании-застройщика. Идеально будет, если все акции принадлежат более крупной фирме с известным именем. Тогда бояться нечего – просто владельцы решили облегчить бухгалтерии работу. Если же следы владельца найти не выходит – лучше обойти такую новостройку стороной. Потому что за ней может стоять мошенник, который выведет все деньги куда-нибудь в офшоры и объявит застройщика банкротом. Тогда у дольщиков не окажется ни денег, ни жилья.

Будет очень хорошо, если у компании-застройщика во владельцах и партнерах числятся крупные компании с известным именем. Такие фирмы беспокоятся о собственном имидже и стараются не связываться с подозрительными организациями и тем более мошенниками.

Также стоит проверить уставной капитал компании. В идеале он должен быть достаточно большим, а не минимально необходимым для регистрации юридического лица. Кроме того, обязательно членство конкретного застройщика в саморегулируемой организации в строительной сфере. Это еще раз подтверждает его права на возведение объекта и надежность.

Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика. На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?

В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.

А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.

Кроме того, по этому договору застройщик может постоянно переносить сроки сдачи объекта, и ничего ему за это не будет. Потому что жилищно-строительный кооператив сам обязан отвечать за строительство объекта. И, если застройщик оказывается неблагонадежным, вся вина лежит на членах ЖСК – считается, что они сами выбрали безответственного подрядчика.

Или же «Предварительный договор долевого участия». Этот документ заранее подтверждает намерение дольщика купить квартиру. Часто при заключении договора требуют внести предоплату. Но этого делать нельзя, потому что такой документ нигде не регистрируется. Так что недобросовестный застройщик легко может перепродать квартиру ещё кому-нибудь. А деньги вернуть не получится – первый взнос по ПДКП при условии его разрыва со стороны покупателя не подлежит возврату (согласно п.2.ст.381 ГК РФ).

ПДКП (в идеале) заключается только после окончательной постройки дома, но до завершения его приемки. В противном случае есть риск столкнуться с долгостроем и ждать свои «метры» до бесконечности. Поэтому раньше начала приемки его заключать не стоит – лучше договориться с застройщиком на ДДУ.

Некоторые застройщики готовы придержать квартиру за потенциальным дольщиком на несколько дней. За это они не берут денег, и договор тоже заключать не придется. Это нормальная практика на рынке. Но только в том случае, когда такие устные договоренности не требуют какой-либо оплаты.

Запомните: при бронировании квартиры не должно быть никаких платных устных договоренностей! Все действия обязательно документировать. Иначе в случае обмана ничего доказать не получится.

После того, как договор заключен, расслабляться тоже нельзя. Потому что и здесь может быть определенный подвох.

Например, некоторые застройщики могут попросить оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после его подписания. Но не стоит этого делать – сначала документ нужно зарегистрировать. А на это необходимо время. Если же заплатить деньги по незарегистрированному договору, то недобросовестный застройщик может сказать, что никакого платежа не было.

Следовательно, стоит подождать, пока ДДУ пройдет регистрацию и будет поставлен на учет. После чего можно переводить застройщику деньги. Либо же можно воспользоваться аккредитивом. В таком случае деньги на оплату квартиры можно отправить сразу, но застройщик получит их только после регистрации договора.

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
Устав застройщика.
Свидетельство о регистрации компании.
ИНН фирмы.
Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
Финансовая отчетность за последние 3 года.
Финансовые результаты текущего/прошлого года.
Перечень уже возведенных и проданных объектов.
Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
Проектная декларация.
Данные последней аудиторской проверки.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные документы, но чаще всего, перечисленного выше достаточно для того, чтобы принять решение, нужно ли приобретать тут жилье или нет.

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее — это лучше чем ничего.

И так, что можно проверить самостоятельно?

Уставный капитал компании застройщика;
Учредителей и генерального директора компании;
Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
Историю компании по открытым источникам в интернете;
Отзывы о компании застройщика;
Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.

Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:

Анализ финансовой отчетности застройщика;
Проверка проектной документации;
Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова и Зайцевой;
Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
Анализ кредитной нагрузки;
Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
Анализ правопредшественников и правопреемников;
Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
Анализ репутации застройщика;
Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.

Главные два документа приличной новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация. Они должны быть на сайте: ищите раздел «Документы» или, на языке чиновников, «Разрешительная документация».

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия, без него застройщикам запрещено строить дома. Еще до начала стройки государство проверяет застройщика, чтобы защитить дольщиков от покупки квартиры в несуществующем доме.

В первую очередь разберемся, как узнать, кто это застройщик дома. Согласно законодательству, это юридическое (или физическое, если речь идет о частном жилище) лицо, владеющее участком земли и разрешением на его застройку. И вот тут начинаются нюансы, в которых потенциальный покупатель просто обязан разобраться до того, как поставит подпись на договоре. Можно посетить объект лично. Как правило, рядом с ним на видном месте располагается плакат со всей необходимой информацией – паспорт возводимого здания.
А можно получить сведения удаленно. Надежные источники:

Архитектурный отдел населенного пункта – именно там выдают разрешение на проведение работ;
Бюро технической инвентаризации – если новостройка уже завершена и все замеры произведены (на заметку – умышленно или по недосмотру, но иногда фактическая площадь готовой квартиры может отличаться от заявленной);
Официальный сайт – с 2017 года любая компания должна в обязательном порядке публиковать подробную информацию.

Из формулировки ФЗ-214 следует, что владелец земли, непосредственно строитель и продавец недвижимости – вовсе не обязательно одно и то же лицо. Если дом возводится под брендом, скажем «Вавилонская Башня», а договор предлагается заключать с ООО «Караван-сарай», который является эксклюзивным продавцом холдинга «ВБ», то не исключено, что Вас пытаются обмануть. Может случиться так, что сам холдинг будет здравствовать и процветать, а вот «Караван-сарай», который и несет все обязательства перед дольщиками, обанкротится через пару месяцев.
Полезно изучить историю компании:

как давно она ведет деятельность;
имеет/имела ли судебные тяжбы со своими клиентами – единичные эпизоды не показатель мошенничества, а частные случаи, возможно, не зависящие от действий сотрудников;
список ключевых партнеров (солидные игроки, несомненно, идут в плюс к репутации);
инвестирует ли свои средства в государственные проекты.

Как проверить застройщика перед покупкой жилья

Квартира в новостройке – весьма затратное приобретение, и не удивительно, что будущий владелец перебирает различные варианты, стараясь не переплатить. Но не соблазняйтесь подозрительно дешевыми метрами. Деятельность застройщика направлена в первую очередь на получение прибыли и у него нет причин упускать выгоду, выставляя свой товар по ценам ниже рыночных. Слишком выгодные предложения могут говорить о том, что у фирмы отчаянно не хватает средств для продолжения строительства. А это, в свою очередь, заставляет задуматься:

здраво ли руководство распоряжается ресурсами и активами;
не отразится ли дефицит в бюджете на качестве постройки;
не отодвинется ли долгожданное новоселье на неопределенный срок.

И, напротив, если компания закладывает фундамент на свои собственные средства, а к продаже приступает, когда объект возведен на 30%-50%, это означает, что застройщик не слишком сильно зависит от вкладов дольщиков и имеет «финансовую подушку» на случай непредвиденных обстоятельств. Обещания такого юридического лица имеют куда большие гарантии. Аккредитация в проверенном банке означает, что была пройдена проверка и получено доверие крупной финансовой структуры. А вот если при заключении договора представитель фирмы настойчиво предлагает потребительский кредит – стоит насторожиться. При оформлении ипотеки банк сам проверяет законность строительства и наличие необходимой документации. Согласитесь, кредитный отдел справится с этой задачей куда профессиональнее, чем Вы. А потребительский кредит тем и отличается от целевого тем, что банку безразлично, куда Вы собираетесь потратить деньги. Поэтому даже если Вы собираетесь вкладывать в строительство собственный накопленный капитал, поинтересуйтесь, работает ли застройщик с ипотечными программами.

Если Вы хотите вложить деньги в объект, строительство которого находится на уровне нулевой отметки (закладки фундамента или рытья котлована), то имеет смысл поинтересоваться, насколько быстро были сданы предыдущие объекты компании. Эту информацию можно найти на официальном сайте и в других открытых источниках. Надежные застройщики, дорожащие своими клиентами, не ленятся выкладывать на сайте фото и видеоотчеты о темпах строительства, а некоторые даже организовывают непрерывную онлайн-трансляцию с места работ. Бытует неофициальное мнение, что задержка сдачи дома сроком до шести месяцев является допустимой. Многоквартирное сооружение – это сложный объект, при возведении которого могут возникнуть различные непредвиденные препятствия: от экономических до метеорологических катаклизмов. Много это или мало, каждый решает для себя сам. Формально дом признается долгостроем, если заселение задерживается более, чем на три года. Чаще всего сроки стройки сдвигаются на начальном этапе – из-за неготовности исходной документации. По принципу домино страдают и все последующие этапы строительства. Иногда застройщику удается выровнять темпы возведения, но чаще – наоборот. Ведь в строительстве огромное значение имеет сезонность. Например, штукатурить в период дождей или морозов никак нельзя, приходится откладывать эти работы на теплое время. Другая причина, по которой дома не сдаются вовремя – это строительные дефекты и нарушения технологии, так как они требуют немалого времени на исправление. И хорошо, если исполнитель устраняет их, а не маскирует. Технический надзор осуществляет контроль качества и темпов исполнения всего комплекса работ. Прежде, чем заключить договор, попросите у менеджера заключения технадзора об уже завершенных этапах строительства. Конечно, это внутренняя документация, но надежный застройщик, которому нечего скрывать, не станет отказывать в ознакомлении с этой важной информацией.

Изучение документов у организатора строительства – довольно сложное и хлопотное занятие для неподготовленного покупателя. Поэтому многие на этом этапе обращаются за помощью к специалистам. Риэлтерская организация проводит предварительную проверку перед сделкой, ведь отсутствие каких-либо разрешений у строителя чревато серьезными последствиями, вплоть до сноса здания. Чтобы выбрать самого надежного и проверенного застройщика при покупке квартиры, специалисты запрашивают наличие следующей документации:

учредительные документы предприятия: устав, структура организации, величина уставного капитала;
документы, дающие организации правовой статус: свидетельство о регистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ (Вы можете запросить ее самостоятельно через сайт ФНС, это открытая информация);
лицензия на деятельность;
разрешение на застройку (особое внимание – на срок действия, он не должен быть истекать до завершения строительства); оформление стоит денег и времени, иногда инвесторы хитрят, возводя сразу несколько объектов, хотя разрешение имеется только на один;
проектная документация на новостройку;
бумаги на земельный участок: арендован или находится в собственности;
данные о стройплощадке: кадастровый номер, целевое назначение (не везде можно взять и поставить высотку);
финансовые документы, не забудьте про договор банковского поручительства или страхования гражданской ответственности организации. Это гарантирует то, что если компания не выполнит своих обязательств, деньги Вам вернет страховое агентство.

Это главный документ дома, все равно что паспорт для гражданина. Каждый добросовестный строитель размещает ее в свободном доступе: на сайте, в офисах и отделах продаж. Важнейшая составляющая – заключение строительно-технической экспертизы. Этот документ гарантирует, что проект отвечает нормам и требованиям, прописанным в СниПах и ГОСТах.
Помимо этого, в ней прописаны:

цель, стадии и конечные сроки возведения;
расположение строящегося объекта;
отметка о разрешении на строительство;
технические параметры, такие как количество квартир, высота этажей и другое;
описание общего имущества, которое получат жильцы после ввода новостройки в эксплуатацию: сюда относятся нежилые помещения (подъезды, подвал и т. д.), коммуникационные магистрали и придомовая территория;
финансовые моменты: расчет стоимости строительства; страхование рисков; сведения об источниках инвестирования;
указание о нанимаемых подрядчиках для выполнения строительных и отделочных работ: лучше, если это будут серьезные организации с опытом;
дата сдачи объекта.

Разумеется, каждый пункт декларации должен подтверждаться соответствующим документом, который Вы, как потенциальный дольщик, вправе запросить для ознакомления.

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры – правила и инструкция

Недобросовестные застройщики все время совершенствуют методы обмана, чтобы вовлечь в свои схемы больше денежных средств. Чаще всего люди попадаются на том, что, пытаясь сэкономить, решаются на самостоятельный поиск выгодного предложения на рынке жилья. Отказ от помощи профессиональных риэлторов может привести к непоправимым последствиям, потому что, например, сегодня аферисты могут:

приобретать бланки для продажи, которые находятся в свободном доступе. Помочь выявить подделку могут листы из органов БТИ. Они имеют уникальный номер, занесенный в общую базу, по которой можно проверить выданный документ;
прибегать к помощи нотариусов, работающих по подложным документам. После проведения нескольких сделок офис закрывается и открывается уже в другом месте, с другими документами, но теми же лицами;
подделывать проектную документацию. Например, в проекте указана четырехкомнатная квартира, а на деле покупатель получает однокомнатную, да ещё и по размерам в два раза меньше по сравнению с заявленной. Решением может стать постоянная проверка состояния жилья на стадии строительства;
продавать квартиру, владелец которой скончался. Разрешение конфликта может происходить только в судебном порядке;
намеренно допускать юридические ошибки при составлении и подписании договора. В дальнейшем это позволит недобросовестному застройщику без проблем уйти от ответственности.

Помимо перечисленных приемов, существует ряд стандартных схем, которые используются для перевода сделки в «серый» сегмент рынка. Это могут быть:

Заключение предварительного договора. Таким способом застройщик обеспечивает себя необходимыми заказами, не имея при этом достаточного количества разрешающих документов на объект.
Договор по форме инвестиции. Покупатель выступает в качестве компаньона застройщика, а в качестве вкладчика оформляется его дочерняя финансовая структура.
Вексельный договор. Права на жилье оформляются в форме векселя, который затем обменивается на готовую квартиру. В случае прекращения работы на объекте строительства покупатель просто получает свои деньги обратно.
ЖСК. При заключении договора такого типа сложность может быть в том, что сам кооператив не оформлен как застройщик. Минимизировать риск можно, предварительно запросив агентский договор, по которому ЖСК имеет право на реализацию квартир в выбранном доме.

Для проверки застройщика можно воспользоваться услугами специалиста, работающего в области жилищного законодательства. Наилучшим вариантом в такой ситуации станет обращение не к риэлтору, а к юристу. Он сможет указать на явные пробелы в статусе застройщика и подводные камни при оформлении сделок, в то время как риелтор не обладает для этого достаточными знаниями и полномочиями.

Компании сегодня пропагандируют открытость и прозрачность сделок, поэтому сделать первичную проверку можно и самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться сайтами различных госструктур, где собрана вся ключевая информация по всем зарегистрированным юридическим лицам. В первую очередь необходимо проверить следующие документы.

Все документы по этому направлению находятся в ведомстве региональной организации, отвечающей за проведение строительных работ. После получения копии разрешения от застройщика нужно сравнить его с оригиналом, находящимся в базе министерства по конкретному городу. Должны совпасть печати, фамилии сторон, сроки и характеристики дома, на которое было выдано разрешение.

Номинальность директора служит плохим знаком. Это означает, что он представляет собой юридическое лицо, которое несет всю полноту ответственности за совершаемые операции, но на деле управляет компанией другой человек. Проверить статус можно по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН. В том случае, если за указанным номером числится шлейф из компаний, то лучше воздержаться от сотрудничества с таким застройщиком.

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Для проверки статуса участка, на котором будет стоять новостройка, нужно запросить данные из ЕГРН. В ней будет указана следующая информация: собственник, наличие долгов или других видов обременения, а также установленный тип использования:

аренда,
субаренда,
передача прав на ограниченный срок,
собственность.

ЖСК — схема строится по принципу паевого участия еще на стадии подготовки к строительству. Такой подход позволяет приобретать популярные квартиры по цене, которая существенно ниже рыночной.
ДДУ — собственник становится одним из соинвесторов строительства (дольщиком). Сам договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Это позволяет избежать повторной перепродажи квартир в дальнейшем.

Помимо официальных документов, можно воспользоваться следующими способами проверки:

узнать метод возведения дома, какие технологии и материалы при этом используются;
запросить информацию о финансовой состоятельности застройщика и наличии у него задолженностей;
оценить на месте удобство и доступность транспортной и социальной инфраструктуры;
осмотреть свою квартиру на предмет качества отделки.

С 2017 года существует официальная база сведений о строительных компаниях, привлекающих средства дольщиков. Начать проверку девелопера стоит с Единого реестра, так как в нём есть информация обо всех компаниях, работающих в России. Застройщику присваивается рейтинг, который представляет собой оценку надёжности, информационной открытости и выполнения обязательств в срок. Значение рейтинга – от 0,5 до 5 баллов. Если рейтинг равен 5, вероятность задержек в строительстве минимальна. Показатель 0,5 – повод насторожиться, так как это означает, что компания уже допустила просрочки.

Обратите внимание на чёрные списки застройщиков, публикуемые региональными властями.

Компании обязаны сдавать отчётность местным властям, и в чёрные списки попадают те, кто эту обязанность не исполняет. Конечно, задержки в сдаче отчётности может допустить любая компания, но хронические нарушения – признак проблем у застройщика. Такие списки можно найти, например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области.

Во-первых, изучите то, что непосредственно относится к строительству: проектная документация, разрешение на возведение объекта, действующая лицензия. Еще один важный пункт – правоустанавливающие документы на участок. Как правило, это всё публикуется на официальном сайте застройщика. Проверьте учредительные документы: устав, ИНН, ОГРН и т.д. Не забудьте посмотреть актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Важно, чтобы сведения были корректно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Договор требует тщательного изучения – от характеристик объекта и сроков сдачи в эксплуатацию до положений об ответственности.

Информация в договоре должна соответствовать документам. Если возникают сомнения по поводу значения тех или иных пунктов, проконсультируйтесь у юриста, так как любые вопросы нужно разрешить перед сделкой. Помощь юриста понадобится и для анализа ежегодно публикуемых отчётов – это поможет оценить финансовое положение застройщика.

Проверка застройщика: пошаговая инструкция

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, с которым планируется заключение договора долевого участия.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

Классически проверка застройщика включает в себя следующие этапы:

Как проверить застройщика в 2020 году при покупке квартиры в новостройке

Проверка новостройки: пошаговая инструкция

После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:

Заключение юриста по результату проверки застройщика и новостройки, выполненное нашими юристами, включает в себя описанные выше мероприятия по проверке застройщика, а также проверку застройщика при помощи платных программ (проверка сведений, которые отсутствуют в открытых источниках или их трудно найти):

1. полный анализ арбитражных дел, в которых застройщик выступает ответчиком, включая анализ решений суда, сути споров, оспариваемых (взыскиваемых сумм);

2. анализ всех доступных судебных дел в судах общей юрисдикции, в которых застройщик выступает ответчиком;

3. предоставление и анализ юристом и бухгалтером полной финансовой отчетности застройщика;

4. предоставление и анализ информации об исполнительных производствах застройщика (то есть неисполненных решениях суда, неоплаченных штрафах), включая историю возбужденных и прекращенных производств;

5. поиск аффилированных (взаимосвязанных лиц) лиц (через специальную лицензионную программу), анализ финансовой устойчивости аффилированных лиц, то есть мы оцениваем риски не только компании-застройщика, но и их взаимосвязанных лиц — компаний, в которых учредителем/директором являются аналогичные лица.

6. расчет количества реализованных застройщиком по ДДУ квартир (по данным Росреестра);

7. предоставление и анализ информации о банкротстве застройщика (не только возбужденных дел о банкротстве, но и сообщения о намерении подать заявление о банкротстве), а также о банкротстве руководителей/учредителей, аффилированных лиц;

8. предоставление и анализ информации о налоговой задолженности застройщика;

9. предоставление и анализ информации о реорганизациях, ликвидации, включая анализ правопредшественников и правопреемников;

10. предоставление и анализ информации о лизинговых договорах застройщика;

11. предоставление и анализ информации о проводимых проверках застройщика, их результатах;

12. предоставление и анализ информации о членстве в СРО, наличии лицензий;

13. предоставление и анализ информации о бенефициарах застройщика, анализ бенефициаров застройщика (финансовой устойчивости), сведений об учредителях акционерных обществ;

14. предоставление и анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;

15. опционально: предоставление и анализ информации об имуществе застройщика (недвижимости, транспортных средствах) и открытых расчетных счетах;

16. предоставление и анализ отзывов о застройщике, информации в интернете о строительстве объекта, о завершенных объектах застройщика, об аккредитации банками объекта, выданных застройщику кредитах (опционально: для клиентов, проживающих не в Московском регионе, предоставляем услугу по выезду сотрудника на объект строительства для фотосъемки);

17. вывод юриста о рисках приобретения недвижимости у данного застройщика.

18. опционально: проверка объекта долевого строительства (квартиры, офиса, иного объекта в новостройке) по пунктам, указанным выше в статье, и проверка договора долевого участия строительства.

Вы можете дополнительно поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими пожеланиями.

При выборе жилого помещения для покупки большинство граждан отдают предпочтение жилью в новостройках. Основные плюсы нового жилья:

огромный выбор помещений разнообразной планировки и площади на всей территории страны;
лояльный цены, по сравнению со вторичным жильем;
возможность подобрать помещение под личные предпочтения.

В таком случае, покупка жилого помещения непосредственно от застройщика станет наиболее подходящим вариантом.

Порядок действий при покупке помещения от застройщика:

Сбор информации.
Подбор организации.
Изучение финансового состояния организации.
Оценка финансового состояния руководителя.
Анализ документации.
Осмотр результатов работ.

Часто во время проверки выясняется, что застройщик не является благонадежным. Поэтому при следующих признаках лучше отказаться от приобретения квартиры:

компания отказывается предъявлять официальные бумаги;
представители фирмы не отвечают на вопросы потенциального дольщика;
в отношении организации ведется множество судебных разбирательств;
предприятие не погашает долги по исполнительным листам;
о застройщике в интернете имеется множество негативных отзывов;
фирма предлагает заключить договор, не соответствующий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.