Имеет Ли Право Банк Продать Квартиру Ниже Ее Стоимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имеет Ли Право Банк Продать Квартиру Ниже Ее Стоимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В работе налоговых служб при определении налогообложения;
В расчетах пошлины и стоимости работ;
При оформлении других бумаг на собственность;
При подготовке договора социального найма;
При разделе имущества по решению суда;
При решении споров в суде;
При выкупе недвижимости у государства или в купле – продаже.

При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости. Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д. Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года.

Содержание:

Мог ли банк продать недвижимость значительно дешевле указанной стоимости?

Центр кадастра «Стар-Сервис» неоднократно сталкивался с КС, которая была в 2-4 раза завышена. Наша команда поможет пересмотреть кадастровую стоимость в правовом поле, используя знания опытных юристов и кадастровых специалистов:

Официальный пересмотр кадастровой стоимости через суд;
Установка кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость – это показатель, который получают путем массовой оценки стоимости похожей по параметрам недвижимости. Теоретически, он должен определять рыночную стоимость, и брать реальные (фактические) цены объектов недвижимого имущества. На деле же оказалось, что в большинстве случаев кадастровая стоимость квартиры является завышенной. Этому есть несколько объяснений: во-первых, увеличивая кадастровую стоимость, увеличивается налоговое бремя на продавцов квартир, домов, участков и их долей. Во-вторых, данное нововведение интегрируется на выходе с недавнего кризиса и во время нового. Это привело к резкому падению стоимости недвижимости, а кадастровые нормы остались на завышенных показателях. В результате, продавцы могут столкнуться с необоснованно завышенной стоимостью в несколько раз. Особенно актуальна эта проблема для Москвы, поскольку в расчет КС берутся:

Общая численность населения;
Средний уровень дохода населения;
Стоимость соседних объектов недвижимости.

Сам факт регистрации ребенка в квартире, за счет которой банк хочет взыскать долг, не является препятствием для ее ареста и продажи с торгов. Барьером в данном случае выступает необходимость получения согласия органов опеки, а они, в свою очередь, будучи обязанными действовать в интересах несовершеннолетних, такое согласие дают крайне редко.

Защищая права должников, закон предусматривает ряд исключений для жилой недвижимости и, в частности, для квартир. В этом случае возможность банка забрать квартиру за долги по потребительским кредитам серьезно ограничивается, но условия и порядок действий банка по обращению взыскания отличаются в зависимости от фактических обстоятельств дела и особенностей правового статуса квартиры.

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой, а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
При расчете налога, возможно использование имущественного вычета — суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Регионы вправе устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов, а также использовать свой коэффициент от кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Эти значения можно снижать вплоть до нуля. Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую.
Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта. Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции.

При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.

Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Банки не склонны скупать жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые из них все же покупают квартиры, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать квартиру банку можно при наличии задолженности, которую уже трудно погасить.

Также продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:

Это залоговое имущество и выплатить долг по ипотеке невозможно.
Продать жилье нужно максимально быстро.
Наличие задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить.

Нужно помнить, что продать квартиру за долги, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно в том случае, если есть другая недвижимость, в которой клиент сможет жить.

На сайтах некоторых банков можно найти раздел, где продаются конфискованные квартиры. Чтобы купить или продать квартиру банку, сначала нужно подготовить необходимые документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Именно по этой причине нередко люди, которые торопятся продать жилье и не попасть в руки мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.

При продаже жилья банку часто требуются услуги оценщика. Клиент не может самостоятельно назвать любую цену и продать жилье организации по этой цене. Также важно, чтобы были готовы все документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП и т.д.

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость. Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость. Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.

Для продажи залогового имущества заключается трехсторонний договор, где участвует как продавец и покупатель, так и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя. Создается банковская ячейка, в которую поступают деньги от покупателя. Банк считает остаток долга, который должен получить, и забирает его, а затем открывает ячейку для продавца, где уже находится сумма за вычетом долга. Обременение с квартиры снимается сразу же.

Продажа залогового имущества осуществляется в несколько шагов:

Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
Получение соглашения от банка на продажу.
Выставление недвижимости на продажу.
Поиск покупателя и заключение сделки.
Оформление документов, снятие обременения.
Выбор нового жилья, если он был запланирован.

Какова процедура реализации недвижимости за долги перед банком? Рассмотрим основные этапы.

Этап 1. Суд. Изначально решение о реализации недвижимости для погашения задолженности должно быть принято только судом и никак иначе. Чаще всего судебный процесс длится несколько заседаний, которые проходят на протяжении нескольких недель/месяцев.

Этап 2. Передача дела приставам. Затем, в случае принятия судом решения о взыскании задолженности и вступлении его в законную силу (спустя 10 дней, если заемщик не подаст апелляцию), кредитор передает исполнительный лист суда судебным приставам, которые обязаны принять его в работу. В России это ФССП.

Этап 3. Взыскание задолженности приставами. Отрабатывая решение суда, приставы сначала предложат заемщику самостоятельно погасить долг перед банком, на что будет отведено несколько дней. Если погашения не произойдет, они наложат арест на все имеющиеся счета должника, и спишут средства в счет погашения задолженности. Если остатков на счетах и самостоятельных взносов хватит для полного погашения долга, недвижимость не будет реализовываться. Если нет, произойдет переход к следующему этапу.

Этап 4. Открытые торги. Далее судебные приставы передают дело в Росимущество (или подрядчику), которые организовывают и проводят открытые торги. Принять участие в торгах может любой желающий, информация о реализуемой недвижимости размещается в открытом доступе.

Этап 5. Передача недвижимости кредитору. Если на торгах дважды (изначально и после снижения цены) не удастся продать жилье (не будет желающих купить) — то оно передается на баланс кредитора, который далее может распоряжаться им по своему усмотрению.

Если на любом из этапов заемщик погасит имеющуюся задолженность в полном объеме, то процедура реализации имущества будет прервана, и жилье останется в собственности заемщика.

По какой цене банк будет продавать квартиру? По сети гуляет информация, что жилье продают за бесценок «своим» людям. Так ли это?

Согласно законодательству, продажа происходит следующим образом. В решении суда указывается, что квартира продается с торгов за 80% оценочной стоимости. Оценочную стоимость определяют специальные аккредитованные оценочные компании, либо аккредитованные штатные оценщики банка, при этом важно, что во внимание принимается оценка, которая производилась еще на этапе принятия решения о выдаче кредита, то есть, когда речь о продаже совсем не шла.

Итак, изначально жилье выставляется на открытые торги за 80% оценочной стоимости. Если на протяжении месяца не находится желающих его приобрести по такой цене, цена снижается до 68% оценочной стоимости. Если и в этом случае никто не покупает, банк забирает квартиру себе за 60% ее оценочной стоимости. То есть, сумма задолженности уменьшается на 60% оценочной стоимости недвижимости, а сама недвижимость переоформляется на банк. Далее он может распоряжаться ей по своему усмотрению. Например, опять пытаться продать уже самостоятельно, в т.ч. и дороже. Но если банк продаст жилье дороже, разница между 60% стоимости и ценой реализации не пойдет в счет погашения долга.

Поэтому если заемщик не согласен с имеющейся оценочной стоимостью его недвижимости (например, считает, что она выросла), необходимо ходатайствовать перед судом о проведении новой экспертной оценки для актуализации стоимости.

Продать квартиру за сумму, точно соответствующую сумме долга, практически никогда не удается. Как правило, цена продажи получается больше или меньше остатка задолженности. Что происходит дальше в таких случаях?

Если цена продажи больше, чем сумма долга по кредиту, банк возвращает денежную разницу заемщику.

Если цена продажи меньше, чем сумма долга по кредиту, заемщик остается должен банку образовавшуюся денежную разницу.

Может ли заемщик сам выкупить свое жилье на организованных торгах? Нет, он не имеет права принимать участие в торгах, но при этом он может полностью погасить задолженность по кредиту, и тогда торги будут прекращены, а недвижимость полностью вернется в его собственность.

В торгах не имеют права участвовать не только сам заемщик, но и его члены семьи, родственники.

Если торги дважды не состоятся, не найдется желающих приобрести квартиру, и она отойдет в собственность банка (как я писал выше, за 60% стоимости) — можно попробовать договориться с банком об обратном выкупе жилья за эту цену. Однако, не факт, что банк пойдет вам навстречу — это уже зависит от его политики.

На протяжении всех вышеупомянутых этапов продажи жилья в нем могут оставаться жильцы. Квартира выставляется на продажу и продается, даже если в ней кто-то зарегистрирован и проживает.

Более того, покупатели часто не осматривают жилье, а ориентируются только на документацию и фото, сделанные при оценке.

А вот когда квартира будет продана, и у нее появится новый владелец, он, разумеется, потребует освободить жилье. Если проживающие не захотят сделать это добровольно, новый собственник может обратиться в суд, потребовать принудительного лишения прав пользования недвижимостью и принудительного выселения. Подобные судебные процессы, как правило, проходят за 1-2 месяца, после чего дело снова передаются приставам, и те принудительно выселяют жильцов.

По сути, да – банк может забрать ипотечную квартиру, он имеет на это право, но для этого есть установленная законом процедура, которая состоит из последовательных действий, в результате которых квартира будет передана банку в собственность или же реализована на торгах. Рассказываем обо всем по порядку.

Давайте разберемся, как происходит реализация квартиры заёмщика и возможно ли выселение всех проживающих в ней членов семьи?

Просто так банк не может забрать ипотечную квартиру. Он обязан действовать в рамках установленной законом процедуры. Тут всего семь пунктов, поэтому не нужно обманываться, что это так сложно – выселить вас из квартиры, пусть даже с детьми. Банку все равно – он механически действует по заданному сценарию.

1. По кредитному договору (обеспечением исполнения которого является залог квартиры) появляется задолженность.

2. Банк подает исковое заявление в суд с целью принудительного взыскания с заёмщика задолженности и реализации на торгах заложенной квартиры в счёт погашения долга.

3. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу банка. Банк получает исполнительный лист об обращении взыскания на заложенное имущество, в нашем случае – ипотечную квартиру.

4. Банк предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов. Приставы возбуждают исполнительное производство, в рамках которого жильё заёмщика реализовывается с торгов, либо передаётся в собственность взыскателя (в случае, если торги не состоялись).

5. Новый собственник квартиры обращается в суд с иском о снятии с регистрационного учёта и выселении из квартиры заёмщика и всех проживающих в ней лиц.

6. Суд рассматривает дело и выносит решение в пользу нового собственника квартиры, выдает ему исполнительный листа о выселении из квартиры проживающих в ней лиц.

7. Новый собственник предъявляет исполнительный лист в отдел судебных приставов, и они возбуждают исполнительное производство, в рамках которого судебный пристав-исполнитель уже принудительно выселяет из квартиры всех проживающих в ней лиц.

Имейте в виду, что уже после этапа номер четыре (когда банк отдает приставам исполнительный лист), должник и проживающие с ним лица могут лишиться возможности проживать в квартире, поскольку новые собственники попросту меняют замки на входной двери в квартиру. Бывает, что в квартиру вселяют третьих лиц для создания невыносимых условий проживания, в результате чего должник и проживающие с ним лица сами выселятся из квартиры.

Приходим к выводу, что заберет ли банк квартиру – это всего лишь вопрос времени. Но немногие знают, что в действительности есть варианты борьбы и зачастую – неплохие шансы одолеть банк или, по крайней мере, свести к минимуму потери даже в такой безнадежной ситуации.

Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине. Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.

Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.

При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.

Четких критериев, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья, не существует. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику такой вариант:

банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
затем выставляет квартиру на продажу;
после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
оставшиеся денежные средства направляет заемщику.

В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает залоговую квартиру новому клиенту, который обратился за ипотечным кредитом. У некоторых банков даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые приобретают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита служит сниженная на 1–2 пункта процентная ставка.

В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.

Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект. Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя. Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.

Организатор размещает информацию о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, которое служит официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до проведения торгов. В нем указывается дата, время и место проведения публичных торгов, описывается предлагаемое в покупке имущество и его начальная продажная цена.

Торги могут не состояться. Оснований для признания их несостоявшимися два: если никто не предложит стартовую цену или на аукцион подадут заявку меньше двух участников. После этого через месяц проводят повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры в собственности у банка для вас способ инвестирования, и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении торгов. Отслеживайте судьбу заинтересовавшего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, подавайте заявку на него.

Учтите, что осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, поэтому покупать объект придется почти наугад.

Чтобы принять участие в торгах, вам нужно будет получить электронную подпись, которая придаст электронному документу юридическую силу. Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Ее можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах по заявлению, к которому следует приложить паспорт, СНИЛС и ИНН. В среднем оформление обойдется в 1-3,5 тыс. рублей.

Электронно-цифровую подпись перед использованием надо будет настроить по приложенной инструкции, а после установить систему криптографической защиты информации.

Для воплощения данного способа нужно найти покупателя, у которого есть наличные деньги, чтобы долго не выплачивать ипотеку, а досрочно ее погасить. Поиск человека, согласившегося предоставить вам средства для оплаты остатка ипотечного кредита, — тяжелый. Но если это удастся сделать, нужно будет:

получить согласие банка продать недвижимость;
решить вопросы с досрочным погашением (узнать остаток долга, написать соответствующее заявление);
составить предварительный договор купли-продажи, заверенный в нотариальной конторе. Отразите в документе, что покупатель выполняет полное досрочное погашение за вас. Если остаток долга будет внесен в качестве залога, это обезопасит продавца от утраты данной денежной суммы в случае срыва сделки из-за покупателя;
выписать всех жильцов, в том числе себя;
взять задаток (как минимум равный остатку ипотечной задолженности);
внести на счет полученную сумму, совершить досрочное погашение, закрыв ипотеку. Потребуйте у кредитора справку об этом;
снять обременение и подписать договор;
зарегистрировать в ЕГРП переход права собственности;
забрать у покупателя оставшуюся сумму.

Продажа жилой недвижимости банку

Если вы захотите продать жилье по этой схеме, банк выступит в качестве получателя задатка. Проведение сделки – прерогатива заемщика. Желательно привлекать надежного риелтора. Здесь тоже будут использованы 2 депозитарные ячейки. За безопасность продажи переживать не стоит ни продавцу, ни покупателю, т.к. банк является гарантом. Другими словами, при продаже ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки выигрывают все.

Еще можно продать объект, купленный в ипотеку, с долгами. Это такой себе перезайм, когда к покупателю переходят кредитные обязательства продавца-заемщика. И данный вариант также встречается часто. Он применяется, когда покупателю нужна квартира, но денег для ее приобретения у него в наличии в полном объеме нет. С ним заключается договор на тех же условиях, что и с продавцом, а может, на новых после оценки его платежеспособности.

Для человека, продающего квартиру, это возможность избавиться от ипотеки, на приемлемых условиях продать жилплощадь. Приобретающая сторона получает выгоду от того, что может купить ее постепенно и дешевле. Чтобы переоформить на нее ипотечный кредит, следует подать заявку и пакет документов, запрашиваемых банком. Кредитор рассмотрит их, и, если одобрит, оценит приобретаемую квартиру.

Далее процедура проходит по стандарту. Перерегистрацией залога должен заниматься банк. А продавец и покупатель подписывают документ на предмет переуступки долговых обязательств. Но сначала у нотариуса необходимо заверить договор задатка, указав наименование банковской структуры, где берется ипотека. Кандидат на покупку делает взнос, тем самым оплачивая долг по ипотечному кредиту предыдущего заемщика.

Только после этого в течение 3 дней снимается обременение, проходят процедуры: заключения договора купли-продажи, регистрация перехода права собственности, получение продавцом непосредственно у покупателя или через банк оставшейся суммы. В сделке привлекают:

низкие риски благодаря участию кредитора;
относительно низкая цена для покупателя;
нет необходимости в самостоятельном снятии обременения.

Недостатки:

не всегда можно найти желающих купить квартиру в ипотеке;
банки нередко отказывают в осуществлении данной схемы;
необязательно, но лучше привлекать аккредитованные агентства недвижимости, за услуги которых нужно заплатить;
покупатель может не подойти банку по требованиям.

По такой же схеме действует и Агентство недвижимости Московско-Парижского банка. Оно покупает ипотечные квартиры и другие типы жилых объектов в Подмосковье и столице, выплачивая за вас долг перед банком. Компания поможет и в приобретении новой жилплощади. Обращаясь к ней, вы получаете: высокие качество и скорость обслуживания, профессиональное ведение переговоров с банком, финансовая выгода, бесплатные услуги юриста, индивидуальный подход, гарантии.

Супругов, намеревающихся разорвать брак, также интересует, как продать ипотечное жилье. И нужно сказать, что в данном вопросе действительно сложно разобраться, потому что есть масса тонкостей. Например:

когда была приобретена недвижимость по ипотеке (до того, как чета узаконила свои отношения, или после). Если это делалось после бракосочетания, по закону возникают права совместной собственности;
заключался ли брачный контракт. По нему определяется особый порядок раздела совместно нажитого имущества;
когда происходило оформление ипотечного кредита. Если заемщик решил брать ипотеку, будучи уже в браке, участие супруга или супруги неизбежно, а долги по ней становятся общими. Если квартира взята в кредит до вступления в брак, то права на нее имеет при разводе заемщик, а вторая сторона может затребовать в суде возмещение денег, потраченных из семейного бюджета на обслуживание кредита.

Продажа квартиры, взятой по ипотеке с привлечением материнского капитала, тоже обладает своими особенностями. Так, продать ее можно, если:

ребенку, на которого был выдан сертификат, исполнилось 3 года;
обязательно нужно получить разрешение от органов опеки;
приобретается новое жилье, чтобы права чада не нарушались. Это подтверждается соответствующими документами.

Может ли банк продать квартиру за долги по кредиту?

Если вы приобрели квартиру по программе «Военная ипотека», у вас также есть возможность ее продать при необходимости. Для этого заемщик обязан полностью выплатить кредит, снять обременение, государству вернуть деньги, выделенные в рамках НИС.

Эти средства направляются не в госбюджет, а снова на счет участника накопительно-ипотечной системы. По этой причине их можно повторно использовать, чтобы купить новое жилье. Продать квартиру реально в 5 этапов.

Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

Мы бесплатно проконсультируем Вас и возможно сможем помочь в сложившейся ситуации

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Оценочная компания «Центр независимой экспертизы и оценки» активно работает на рынке оценочных услуг уже более 10 лет. Компания оказывает услуги по оценке квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, оборудования и техники, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков и иных вещных прав. Кроме того наша организация назначается в качестве независимого эксперта в судебных делах. Центр НЭО аккредитован ведущими банками России.

В целом список документов для продажи ипотечной квартиры практически не отличается от перечня бумаг, которые нужны при обычной сделке купли-продажи. Вам понадобятся:

Копии паспортов участников сделки.
Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН; договор купли-продажи; договор долевого участия и т.д.).
Свидетельство о браке и согласие супруга/супруги на продажу жилья, удостоверенное нотариусом (если квартира приобреталась во время брака и ее статус не регулируется брачным договором).
Разрешение органов опеки и попечительства (если один из собственников продаваемого жилого помещения несовершеннолетний).
Справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД России, в управляющей компании или оформить через Госуслуги).
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить в управляющей компании или через МФЦ.
Документ с результатами оценки стоимости продаваемого жилья.

Для начала Продавцу следует уточнить в банке, являющемся залогодержателем, о возможности реализовать недвижимость. Может потребоваться разрешение банка в зависимости от условий кредитного договора и внутренней политики банка.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу ипотечных квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций.

Получив разрешение банка, необходимо найти покупателя. Однако сделать это будет достаточно трудно, ведь мало кто хочет иметь дело с заложенной квартирой. В большинстве своем покупатели боятся быть обманутыми, не хотят связываться с банками, закладными.

Но на самом деле, риск связаться с мошенниками при покупке ипотечной квартиры намного ниже, чем при приобретении незаложенной. Фактически здесь помимо покупателя и продавца участвует финансовая организация, задача которой в том числе проконтролировать законность сделки.

Кроме того, продавцу необходимо учесть, что в большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным снижением цены по сравнению с рыночной (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может тремя путями:

Этот способ самый простой с технической точки зрения, но достаточно трудоемкий и затратный для Продавца. Суть данного способа в том, что продавцу необходимо где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит).

В этом случае, продавец гасит задолженность перед банком, получает справку об отсутствии задолженности. С этой справкой необходимо пойти в Росреестр и снять обременение с объекта недвижимости.

После данной процедуры Продавец может спокойно распорядиться квартирой и продать ее без проблем. При этом вырученные денежные средства после продажи недвижимости могут пойти на погашение потребительского кредита.

Нужно заметить, что многие крупные банки предлагают специальные программы, например, рефинансирование ипотеки.

С формальной точки зрения это новый кредит, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, а также, если необходимо вывести квартиру из-под залога для последующей продажи.

Досрочное погашение – достаточно трудновыполнимый способ, но более быстрый. Кроме того, именно данный способ гарантирует, что Вы сможете продать заложенную банку квартиру по рыночной цене.

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Нет смысла тратить усилия по снятию обременения, если Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Суть сделки в итоге сводится к переоформлению заемщика в качестве залогодателя по новому кредитному договору.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное. По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца) и должен исполнить все его обязательства по договору об ипотеке.

Смысл данной процедуры заключается в том, что по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой.

Для этого с заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредитному договору) и Договор купли-продажи квартиры.

То есть одновременно с правом собственности на квартиру происходит и перевод долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга.

Квартира же так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита уже новым собственником квартиры.

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

Как купить квартиру у банка за долги

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала. Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это. Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем. А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье. Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

Досрочное погашение ипотеки
Продажа с погашением ипотеки во время сделки
Продажа недвижимости вместе с долгом
Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: 6 вариантов продажи

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.

Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.

Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.

Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.

После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.

Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.

Следующий шаг — оценка квартиры.

Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

Оформляя сделку при покупке квартиры по ипотеке, ради получения выгоды как продавец, так и покупатель могут стремиться изменить цену жилья.

Если в договоре купли-продажи цена указывается значительно ниже или выше рыночной цены жилья, то это говорит о занижении или завышении стоимости.

Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:

У покупателя отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса банку. Одним из способов решить эту проблему и служит завышение стоимости квартиры при ипотеке. Цена завышается фиктивно, а банк выделяет заем в большем объеме без аванса.
Недвижимость продается без ремонта. Покупатель не может сразу въехать и жить, а лишние деньги на приведение квартиры в порядок отсутствуют. В этом случае покупатель тоже может прибегнуть к завышению.
Покупателю нужны денежные средства. Это могут быть абсолютно любые нужды – покупка автомобиля, свадьба, путешествие. Брать одновременно и ипотеку, и потребительский кредит невыгодно.

Продавцы хотят продать жилье по заниженной стоимости по следующим причинам:

При реализации жилья, которое соответствует определенным критериям, продавец, занижая его стоимость, может сэкономить на оплате НДФЛ. К критериям относятся:
- квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
- находится во владении не более 3-х лет;
- срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2016г.
В случае судебного разбирательства. Один из бывших супругов может занижать стоимость недвижимости по договору с целью уменьшения выплат при разделе имущества.

Схема приобретения квартиры по ипотеке с завышением следующая:

Покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Помимо этого, продавец пишет расписку о получении денежной суммы в размере разницы между завышенной ценой и фактической, что указывается в качестве первоначального взноса.
Поскольку в случае расторжения сделки продавцу придется возмещать не фактическую сумму, а указанную по договору купли-продажи, то ему стоит себя обезопасить. С этой целью пишется расписка, в которой указывается, что покупатель берет эту же сумму в долг.
Покупатель относит расписку в банк, получает ипотечный заем и оплачивает продавцу всю фактическую стоимость жилья.

Схема покупки жилья по ипотеке с занижением стоимости оформляется следующим образом:

В договоре купли-продажи указывается цена меньше фактической стоимости жилья.
Оставшаяся сумма прописывается как цена за неотделимые улучшения. Например, это может быть ремонт, либо перепланировка.

Важно! Изменение стоимости жилья может привести к уголовной ответственности. Прежде чем участвовать в подобных сделках, следует ознакомиться с юридическими рисками.

Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.

Все банки можно разделить на четыре категории по отношению к сделкам с занижением:

Банки, которые согласны применять такие схемы без ограничений и дополнительных взысканий – Ак Барс, Внешторгбанк, Москоммерцбанк.
Банки, которые согласны, но имеют свои условия. Это может быть занижение только до суммы кредита, либо индивидуальное рассмотрение с учетом ситуации конкретного заемщика и суммы занижения. К ним относятся Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.
Банки, которые тщательно скрывают свое участие в таких схемах, но в определенных условиях могут предложить своим клиентам решение проблемы. Например, Дельтакредит, Райффайзенбанк.
Банки, которые категорически отказывают – Абсолют Банк, СКБ.

Без уведомления банка и его помощи оформить занижение маловероятно, поскольку в любом банке есть собственные оценщики.

При завышении стоимости в отличие от занижения покупатель, наоборот, стремится договориться с продавцом и оценщиком, не информируя банк. Однако в настоящее время банки ужесточили контроль над оценщиками. Некоторые банки сами заказывают оценку квартиры, чтобы быть в курсе ее реальной стоимости, например, ВТБ 24.

Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком. Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы. Как правило, банки прекрасно осведомлены о такой схеме, однако найти официальное подтверждение этому нельзя.