Принцип сбалансированности в оценке пример

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принцип сбалансированности в оценке пример». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

2.3. Основные принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости величина различных видов стоимости одного и того же объекта может существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;
– финансовая обоснованность;
– физическая осуществимость;
– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следу��т также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Тема 6. Принципы построения оценок

1. Методология построения оценок.

2. Алгоритм построения оценок.

3. Методика контроля достоверности изучаемых показателей.

4. Методика факторного анализа.

1. Принцип ожидания, замещения и полезность.

2. Принципы, связанные с рыночной средой (спрос и предложение. Соответствие. Изменение. Конкуренция.

3. Принципы, связанные с землей (Сбалансированность. Остаточная продуктивность. Принцип вклада)

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

7.1.Принципы оценки можно разделить на 4 основные категории:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя:

2. принципы, связанные с землей и ее освоением:

· возрастающая и уменьшающая отдача;

3. принципы, связанные с рыночной средой:

· предложение и спрос;

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ)

7.1. Полезностьв оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.Принцип полезности — означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Все объекты, несмотря на разнообразие, сопоставимы с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца и приносить ему доход. В соответствии с этим принципом предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, располагая достаточным временем для принятия решений. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.7.2. Принцип остаточной продуктивности.Принцип отражает теорию факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт является результатом взаимодействия капитала, труда и земли. В основе стоимость земельных участков лежит их остаточная продуктивность. Размер чистого дохода будет получен после вознаграждения всех привлеченных к земле ресурсов, то есть после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Земля недвижима, а труд, капитал и управление — активные, мобильные ресурсы и применяются к земле в процессе предпринимательской деятельности. Соответственно этому, стоимость, созданного продукта за определенный промежуток времени, представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты). Рента равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны и расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд — с другой, за определенный период времени. Только по форме — технике исчисления — земельная рента «выглядит» остаточной. В предпринимательской деятельности земля незаменима и участвует в создании дохода совместно с присоединенными факторами производства.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Вклад — это прирост стоимости земли в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта. Стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Некоторые элементы недвижимости увеличивают ее стоимость на большую величину, чем затраты на их создание, есть и такие элементы недвижимости, которые могут занижать стоимость объекта.

Принцип возрастающего или убывающего дохода отражает то, что по мере добавления инвестиций и труда к земле доходность будет ускоренно повышаться до определенного предела. За пределами этой границы прирост доходов становится меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Для каждого типа землепользования существует оптимальное сочетание всех других факторов производства, которые обеспечивают максимальную стоимость земли.

Принцип экономического (оптимального) размера. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (парковки, складирования). Избыточный по площади земельный участок не приносит соответствующего дохода. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

Принцип экономического разделения и соединения, имущественных прав. Такое сочетание имущественных прав, при котором обеспечивается максимальная общая стоимость объекта недвижимости.

Для того, что максимально избежать субъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости– методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости:

· Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость объекта

недвижимости определяется наименьшей стоимостью, по которой можно приобрести другой объект, обладающий такой же полезностью.

Соответственно, разумный покупатель никогда не заплатит за существующий объект больше, чем стоит другой объект с аналогичной полезностью, или больше суммы, за которую такой объект может быть воспроизведен.

В большей части случаев полезность объекта недвижимости определяется доходами, получаемыми от объекта. Причем не теми доходами, которые он приносил в прошлом, а тем размером потока доходов, который ожидается от него в будущем. Таким образом, если недвижимость способна приносить доход, то его стоимость определяется размером чистой выручки от использования объекта и величиной перепродажи, ожидающей потенциального покупателя.

Соответственно, в общем виде принцип ожидания определяет, что текущая стоимость объекта исходя из дохода и других выгод, которые могут быть получены, понимается как сумма всех возможных потоков доходов и выгод от использования этого объекта с учетом сроков их получения.

Таким образом, с позиции потенциального собственника объект недвижимости имеет стоимость в том случае, если обладает полезностью, но величина этой стоимости не превышает стоимости аналогичных объектов и суммы ожидаемых от оцениваемого объекта доходов.

· Принцип вклада, называемый еще принципом предельной продуктивности, относится

к принципам, обусловленным процессом эксплуатации.

В теории оценки вкладом принято называть сумму прироста или уменьшения стоимости объекта недвижимости или чистого дохода в результате привнесения или отсутствия какого-либо фактора производства.

Многие вклады увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие затраты, которые фактически уменьшают стоимость. Например, стоимость отремонтированной квартиры часто вырастает на сумму, превышающую сумму затрат на ремонт. Однако если провести эксклюзивный дизайнерский ремонт во вторичной квартире эконом — класса, то прирост стоимости может быть меньше понесенных затрат.

Таким образом, на основе принципа вклада возможно, что при улучшении недвижимости ее стоимость будет возрастать на величину больше суммы затраченных средств. Но когда улучшения станут избыточными, тогда величина вклада будет меньше понесенных затрат.

· Принцип остаточной продуктивности в основном применяется к земельным участкам,

так как именно в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность.

Согласно классической экономической теории любой вид экономической деятельности складывается из четырех составляющих: труда, капитала, предпринимательской деятельности и земли. Оплата каждой из составляющих производится из дохода, создаваемого данным видом деятельности. Сначала выбирается земельный участок как главное средство производства и территориальный базис, а потом на него накладываются оставшиеся факторы производства. Соответственно, из доходов от этой деятельности сначала погашаются затраты на труд, капитал и предпринимательскую деятельность, оставшаяся часть дохода приходится на долю участка.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности можно охарактеризовать следующим образом: стоимость земли определяется ее остаточной продуктивностью, которая равна чистому доходу, отнесенному к участку после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

· Принцип сбалансированности можно показать на примере, приведенном мной выше,

про дизайнерский ремонт в квартире эконом — класса. Если ремонт и внутреннее убранство квартиры соответствуют типу дома, району проживания, то только в этом случае проведение указанного ремонта даст положительный эффект.

Таким образом, принцип сбалансированности означает, что все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом для обеспечения максимального дохода от объекта недвижимости. При наличии оптимальной сбалансированности принято говорить о достижении состояния равновесия.

· Принцип экономического разделения связан с тем, что на один и тот же объект

недвижимости могут быть права у нескольких правообладателей: например, собственник, арендатор, обладатель сервитута, обладатель горного отвода и т. п. Каждый из этих видов прав может быть предметом гражданской сделки независимо друг от друга или в комбинации. При этом объединение некоторых из них может увеличить или уменьшить стоимость объекта.

Происходить это разделение или объединение может следующими путями:

• физическое разделение — например, разделение прав на земельный участок, здание или часть здания;

• разделение по времени владения — например, несколько договоров аренды на один и тот же объект, различающиеся сроками действия договоров;

• разделение по праву пользования — например, собственность на земельный участок и сервитут на этот же участок;

• разделение по видам имущественных прав — например, собственность, аренда, ипотека;

• разделение по залоговым правам — например, первые закладные, вторые заклад��ые, «младшие» закладные и т. д.

Таким образом, этот принцип можно сформулировать таким образом: целенаправленное разделение и соединение имущественных прав способны привести к увеличению стоимости объекта недвижимости.

Теоретической основой процесса оценки является система оце ночных принципов.

В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов (рис. 1.

3): 1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений; 3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: Принципы, основанные на представлениях пользователя; Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения); Принципы, связанные с рыночной средой; Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель населенного пункта, ниже которой может начаться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

2.3.

Основные принципы оценки недвижимости Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов.

Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.3): 1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника; 2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости; 3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды; 4-я группа: принципы лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности: 1) при сравнительном подходе рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью; 2) при затратном подходе за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки; 3) при доходном подходе стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е.

можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике. Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка — банков, страховых компаний, фондовых бирж.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам [2].

Внимание Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав.

Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия, или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства; o принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи.

Этот принцип гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами; o принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия.

Журнал «Недвижимость»
- Статьи о недвижимости
- Оценка недвижимости
- Стоимость недвижимости
- Стили интерьера
- Камины
- Лестницы
- Двери
- Выбор стройматериалов

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-6-комнатные квартиры
Дома
Коммерческая недвижимость
Участки

Логика построения

Рассмотрим внутреннюю логику, лежащую в основе сбалансированной системы показателей. Как говорилось выше, каждый из аспектов оценивания связан с деятельностью, затрагивающей интересы одной из сторон (акционеры, потребители, менеджеры, работники). Выбор конкретных аспектов оценивания определяется спецификой деятельности организации и зависит от реализуемых ею стратегий и приоритетов. Например, аспект «инновации и персонал» может охватывать еще и области развития и обучения. В таблице 1 приведены примеры возможных областей оценивания для разных типов коммерческих и некоммерческих организаций.

Таблица 1. Аспекты оценивания деятельности компании

Организация	Заинтересованные стороны	Аспекты оценивания
Нефтяная компания	Акционеры Потребители Менеджеры Экологические организации Работники	Финансы Потребители Бизнес-процессы Экология Персонал
Политическая партия	Спонсоры Избиратели Члены партии Работники аппарата	Финансы Потребители Идеология Персонал
Коммерческая научно-исследовательская организация	Акционеры Заказчики Менеджеры Научные работники	Финансы Потребители Инновации Персонал
Больница	Страховые компании Министерство здравоохранения Пациенты Менеджеры Врачи и медицинский персонал	Финансы Политика Потребители Бизнес-процессы Персонал

Выбор показателей оценивания

В каждом аспекте оценивания компания использует набор показателей, наилучшим образом характеризующих ее прогресс на пути достижения долгосрочных целей. При этом именно долгосрочные цели и стратегии компании определяют выбор наиболее приемлемых показателей для оценки деятельности компании.

Здесь хотелось бы обратить внимание на то, что под показателем понимается признак, каким-либо образом характеризующий деятельность, своего рода «симптом», по которому можно судить о причинах происходящего. При этом каждому показателю присваивается нормативное значение, которого компания хотела бы достичь (объем продаж более 2 млн. грн. в год) или не хотела бы достигать (количество несчастных случаев на производстве не более пяти в год). В ходе осуществления деятельности компания производит измерение фактических значений и сравнивает их с нормативными: фактический объем продаж 1,8 млн. грн. в год, а количество несчастных случаев — один. В результате такого сравнения компания принимает решение об изменении (или не изменении) деятельности, определении новых нормативных значений показателей либо об изменении состава показателей. В таблице 2 представлены примеры показателей для каждого из аспектов оценивания. Список показателей является открытым. Выбор конкретных показателей и установление нормативных значений определяется сферой деятельности компании и зависит от ее стратегических целей, а также от выбранных аспектов оценивания.

Таблица 2. Показатели оценивания деятельности компании

Аспект	Показатели
Финансы	Отдача от вложенного капитала, % Доходность активов, % Выручка от продаж Прибыль Сумма затрат Другие показатели
Потребители	Количество потребителей Доля рынка, % Количество визитов к потребителям Индекс удовлетворенности потребителей, % Другие показатели
Бизнес-процессы	Доля административных расходов, % Длительность производственного цикла Производительность оборудования Рост производительности труда, % Другие показатели
Персонал	Расходы на развитие персонала Количество учебных часов в год Индекс удовлетворенности работников, % Другие показатели

Внутренние взаимосвязи между аспектами оценивания

Существенным новшеством, привнесенным ССП и выделяющим эту систему среди прочих подходов к оцениванию деятельности организации, является построение четких причинно-следственных связей, которые устанавливаются как между отдельными показателями, так и между аспектами оценивания в целом. Например, компанией «Галифакс»* (Halifax) была разработана так называемая Z-модель, позволяющая связать четыре аспекта оценивания этой компании ( рис. 2 ).

Формулирование миссии и постановка долгосрочных целей

Построение сбалансированной системы показателей невозможно без четкого понимания миссии компании, требований и ограничений на деятельность, определяющих возможные и невозможные направления ее развития, допустимые для нее долгосрочные цели и стратегии.

Миссию можно представить как сочетание четырех компонентов:

предназначение — зачем компания существует;
стратегия — конкурентная позиция и отличительная компетентность компании;
ценности — во что верит компания;
стандарты поведения — политика и поведенческие модели, которые лежат в основе отличительной компетентности и системы ценностей.

Эти компоненты определяют характер долгосрочных целей, которые может ставить перед собой компания. Графически миссия может быть представлена как диапазон, в котором укладываются как цели компании, так и стратегии их достижения ( рис. 3 ).

Содержание:

Принципы оценки недвижимости с примерами

Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.

Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Иными словами, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, например:

вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;
предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.

Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например:

стоимость сотовой станции снижается за счет развития мобильной связи;
отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимости предприятия;
функционирующее предприятие дороже только что построенного.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.

С принципом соответствия связаны:

принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;
принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

физическое: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;
по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его с��мую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ можно представить так: влияние на стоимость обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки.

Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности

Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу или пользователю. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции, услуг на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть полезным конкретному владельцу также для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей.
Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в течение определенного времени. Применительно к предприятию, приносящему доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Этот принцип гласит: разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая на рынке за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции и услуг. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Главные принципы оценки недвижимости в РФ

В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для действующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи. Способы расчета ожидаемой прибыли описаны в других разделах данной книги.

Ожидание — это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием. Поскольку деньги, когда они находятся в обороте, приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка

Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью. Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.
Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три условия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное предприятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Владелец предприятия решил его продать. Оценщик оценил его в 25 млн руб. Для получения максимальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 500 тыс. руб. После этого предприятие стало оцениваться в 29,5 млн руб. Таким образом, покраска зданий и сооружений стоимостью 500 тыс. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млн руб.

Вклад — это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до нее.
Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определенный размер прибыли; построив второй цех, он получает большую прибыль; построив третий цех — еще большую. Однако, построив третий цех, владелец замечает, что полученная от постройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, рабочего и управленческого персонала и др. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.

Четыре группы принципов оценки имущества

Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке. Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение.

Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия — заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции. Возрастающий поток иностранных инвестиций в российскую экономику также способствует увеличению спроса на услуги независимых оценочных организаций.

Инвесторы, большинство которых из стран Западной Европы и США, приносят с собой свое понимание культуры и методологии осуществления инвестиционного процесса, в котором роль независимых оценщиков намного более значима, чем в представлении их российских коллег.

Основы сбалансированной системы управленческого учета

Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них. оценки взаимосвязаны. На один может влиять несколько. Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.

оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

Принципы оценки объектов недвижимости можно объединить в 4 группы:

I. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

II. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

III., связанные с рыночной средой.

IV. Принципы наилучшего и наибольшего, эффективного использования недвижимости.

Все принципы связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо, по возможности, учитывать все принципы оценки.

основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка.

6.1 Теоретические аспекты признания земельных участков и других объектов составляющими потенциала предприятия

6.2 Особенности оценки земельных участков, зданий и сооружений

6.3 Методические основы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений

6.4 Оценка стоимости объектов недвижимости

6.1 Теоретические аспекты определения земельных участков и других объектов составляющих потенциал предприятия

Механизм признания земельных участков и объектов составляющими потенциала предприятия:

С развитием бизнеса земля стала одной из центральных фигур на рынке недвижимости. Купля-продажа, сдача в аренду, обмен — это далеко не полный перечень коммерческих операций с земельными участками. Важным элементом всех сделок с данным типом недвижимости является независимая оценка участка. Суть заключается в определении стоимости земли и находящихся на ней объектов недвижимости. Как проходит процедура оценки? Каковы её методы? Как узнать, сколько стоит дачный участок? Можно ли оценить земельную собственность самостоятельно? Какими критериями руководствуется рыночная оценка земельных участков? Как часто осуществляется кадастровая оценка земель? Ответы на эти вопросы — в Электронной палате!

Стоимость объекта недвижимости может быть выражена разными методами.

Рыночная стоимость — вероятная сумма, которую собственник может получить в результате свободных торгов на рынке.

Потребительская стоимость — определяется характером использования участка, его финансово-экономическими параметрами.

Инвестиционная стоимость — рассчитывается для определенного инвестиционного проекта, отражает степень вероятной доходности участка.

Журнал Международный студенческий научный вестник. – 2015. – № 4 (часть 1)
Раздел Экономические науки

6.3. Сбалансирование бюджетов
5.5. Сбалансированность бюджетов
§ 2. Формы сбалансированности бюджетов
§ 4. Сбалансированность бюджетов
Сбалансированность бюджета и методы ее достижения
14.3. Анализ сбалансированности денежных потоков
СБАЛАНСИРОВАННОСТЬ ФИНАНСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ БИЗНЕС-ПЛАНА
АНАЛИЗ СБАЛАНСИРОВАННОСТИ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
Целеустремленность и сбалансированность как средства успеха
6.1 Страхование коммерческих и финансовых рисков. Варианты сбалансированности рисков при осуществлении внешнеэкономических сделок.
15.2. Государственный бюджет и его сбалансированность Государственный бюджет — сущность, роль в экономике
Принцип свободы выбора — основной принцип принятия последующих решений

Если вы начали записывать свои доходы и расходы и продержались хотя бы месяц, а лучше — несколько месяцев, то можно начать первичный анализ результатов. При суммировании всех записей о расходах и всех записей о доходах за месяц вы получите один из трех результатов:

расходы < доходы;
расходы > доходы;
расходы = доходы

(предполагаем, что все записи корректны, и расхождение не связано с тем, что вы просто забыли что-то записать).

В первой ситуации говорят о профиците бюджета, во второй — о дефиците бюджета, а в третьей — о сбалансированности бюджета.

Что лучше?

Однозначного ответа в очередной раз нет. Давайте разбираться. Понятно, что дефицит бюджета сам по себе никак не является идеалом: если вы тратите больше, чем зарабатываете или получаете из иных источников, значит, вы либо живете в долг, либо проедаете ранее накопленные сбережения. Но, с другой стороны, мы договорились, что для целей ведения нашего бюджета взятые в долг средства (кредиты, займы) мы учитываем как наши доходы (см. раздел 4.2.1. Доходы). При таком подходе единственная возможность формально дефицитного бюджета — это тратить сегодня деньги, накопленные вчера, точнее в прошлом периоде.

Всегда ли это плохо? Скажем так: дефицит бюджета опасен тогда, когда он устойчив. Если вы месяц за месяцем и год за годом тратите больше, чем зарабатываете, рано или поздно ваши сбережения (или полученное когда-то наследство) кончится, а вы останетесь у разбитого корыта. Но если вы долго копили деньги на крупную покупку (тот же автомобиль), а потом приобрели его за счет своих сбережений — у вас может оказаться формально дефицитным и месяц, когда вы его покупали, и даже целый год, но ничего страшного в этом не будет.

Более тревожно, если бездефицитность обеспечивается постоянным ростом долгов, но это уже выявляется не простым сравнением суммы доходов и расходов за период, а анализом структуры доходов (какую часть из них составили заемные средства) и пассивов (увеличился ли объем задолженности).

Но уж профицит бюджета, наверное, хорош всегда? Ведь если мы зарабатываем больше, чем тратим, значит, мы молодцы? Как ни странно, это тоже неочевидно. Во-первых, при той модели учета доходов и расходов при ведении бюджета, которую мы с вами выбрали, формальный профицит означает накопление «живых денег», наличных или безналичных, которые не приносят дохода, если лежат в кошельке или на обычном банковском счете. Если профицит регулярен и более-менее значителен для вас (например, не 1–2 тысячи рублей, а хотя бы 10 тысяч рублей в месяц), стоит открыть депозит или специальный банковский накопительный счет и переводить свободные деньги туда, чтобы они приносили хотя бы небольшой доход (подробнее см. главу 6 «Сбережения»). И эти переводы уже следует отражать в своем бюджете как расходы на сбережения и инвестиции.

Во-вторых, совсем неэффективной выглядит ситуация, когда у нас есть профицит при наличии кредитных «доходов»: мы набрали денег взаймы и даже не потратили их, но проценты по ним нам платить придется! В этом случае лучше пустить возникший излишек наличности на выплату долгов, тем более что по большинству займов и кредитов как полное, так и частичное досрочное погашение возможно (подробнее см. главу 7 «Кредиты и займы»).

Итак, наилучший вариант для личного или семейного бюджета — это сбалансированность, то есть равенство расходов и доходов. Избыточные доходы желательно превращать в сбережения и инвестиции, то есть тратить на приобретение финансовых инструментов или иных приносящих доход активов. Правда, небольшая «заначка» на черный день в виде наличных денег обычно не запрещается даже строгими теоретиками финансовой грамотности.

Тема 5. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

Нередко период накопления короче года. Начисление процентов может происходить раз в полгода, в квартал, раз в месяц и т. д. В данном случае необходима корректировка базовой формулы будущей стоимости. При корректировке число лет, на протяжении которых происходит накопление, умножается на частоту начисления процентов в течение одного года, а номинальная ставка процента делится на частоту начисления.

m — частота начисления процента

Пример:

На вклад в 10.000 долл. процент начисляется раз в квартал. Годовая ставка процента равна 12. Какая сумма будет на счете в конце второго года?

10.000(1+0,12/4)^24=10.000*1,2668=12.668

Вопросы для контроля

Ответ:

20.000*2,011357=40.227,14

2.2. Текущая стоимость единицы

Текущая стоимость единицы — это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это сегодняшняя стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем.

Процесс определения текущей стоимости единицы (его также называют дисконтированием; не путать с дисконтом — скидкой!) аналогичен процессу накопления дохода от процентов, но имеет обратную направленность во времени: от будущего к настоящему. То есть мы определяем, сколько нужно сегодня вложить в приносящий периодический доход от процентов актив, чтобы в конкретный момент времени в будущем получить заранее заданную сумму. При определении текущей стоимости ставку процента, по которой начисляется периодический доход, чаще называют ставкой дисконтирования.

где

PV — текущая стоимость;

FV — будущая стоимость;

i — ставка процента (ставка дисконтирования)

n — число периодов начисления процентов

Фактор текущей стоимости единицы в таблице показан в колонке 4.

При FV =1, формула имеет вид

Данный рисунок иллюстрирует известную будущую стоимость FV=1 в момент времени n. Требуется определить неизвестную текущую стоимость PV в нулевой момент времени, то есть на сегодняшний день.

Принцип сбалансированности при оценке объектов недвижимости

Оценка стоимости бизнеса
Бизнес как объект оценки. Принципы и методы используемые в оценке бизнеса. Алгоритм метода рынка капитала. Рыночный подход к оценке бизнеса. Оценка пакета акций предприятия. Развитие методов оценки эффективности бизнеса с позиции системного подхода.

курсовая работа [275,2 K], добавлен 16.11.2010
Доходный подход к оценке бизнеса
Сущность и сфера применения метода дисконтированных денежных потоков. Два основных метода расчета величины потока денежных средств. Оценка конечной стоимости бизнеса в соответствии с моделью Гордона. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента.

контрольная работа [32,1 K], добавлен 22.07.2011
Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
Цели оценки, основные виды стоимости и методологические основы оценки бизнеса. Оценка финансового состояния бизнеса, показатели рентабельности. Оценка стоимости Омского предприятия строительной промышленности доходным, затратным и сравнительным подходом.

курсовая работа [90,1 K], добавлен 04.03.2012
Подходы к оценке бизнеса в кризисных условиях
Понятие и сущность оценки бизнеса, цели и субъекты оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса и основные подходы: затратный (имущественный), доходный, сравнительный (рыночный).Оценка гудвелла (деловой репутации) при кризисных условиях.

курсовая работа [178,9 K], добавлен 26.12.2010
Сравнительный подход при оценке стоимости бизнеса
Теоретические аспекты оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом. Используемые методы и условия их применения. Основные принципы отбора предприятий-аналогов. Характеристика ценовых мультипликаторов. Формирование итоговой величины стоимости бизнеса.

курсовая работа [97,5 K], добавлен 18.10.2014
Оценка бизнеса
Особенности сравнительного подхода к оценке собственности, его преимущества. Классификация основных субъектов оценки бизнеса. Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога (метод рынка капитала). Технология применения метода сделок.

реферат [25,0 K], добавлен 15.12.2011
Доходный подход как наиболее приемлемый для оценки бизнеса
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.

курсовая работа [93,5 K], добавлен 13.04.2010

Сбалансированность бюджета призвана обеспечить нормальное функционирование органов власти всех уровней. Несбалансированность даже небольшой части бюджетов ведет к задержке финансирования государственных и муниципальных заказов, к сбоям в системе сметно-бюджетного финансирования, порождая неплатежи в народном хозяйстве страны.

Сбалансированность бюджета особенно важна для России, где финансовое положение в период проведения реформ характеризовалось острой нехваткой бюджетных ресурсов из-за кризисного состояния экономики.

Сбалансированность бюджета достигается разными методами, одни из них применяются при формировании бюджета, другие – при его исполнении.

К методам сбалансированности бюджета относятся:

лимитирование бюджетных расходов;
совершенствование механизма распределения доходов между бюджетами разных уровней, адекватного распределению расходных полномочий между ними;
выявление и мобилизация резервов роста бюджетных доходов;
построение эффективной системы бюджетного регулирования и оказания финансовой помощи в сфере межбюджетных отношений.

При поступлении на работу каждый человек заполняет личный листок по учету кадров — анкету. Анкета – это модель человека: она отражает какие-то его черты. Когда человек ложится в больницу, заполняется «история болезни» — это анкета, в которой некоторые пункты хоть и совпадают с пунктами в личном листке, но обязательно имеются и другие, специфические. Наконец, того же гражданина может задержать милиция и составить на него протокол – модель для предъявления обвинения. Таким образом, один и тот же объект может быть описан множеством способов. Каждая из этих моделей дает лишь какое-то представление о самом объекте. Но каким бы ни было описание человека, это все равно не сам человек. Обычно в любой своей деятельности человек всегда создает модель того объекта, процесса или явления, с которым ему приходится иметь дело.

Модель – это некий заменитель объекта, процесса или явления, который в определенных условиях может заменять оригинал, воспроизводя интересующие нас свойства и характеристики оригинала. Причем модель имеет существенные преимущества и удобства (наглядность, обозримость, доступность испытаний, легкость оперирования с ними и т.д.). Модель – это некоторое упрощенное подобие реального объекта, процесса или явления.

Модели значительно облегчают понимание системы, позволяют проводить исследования в абстрактном плане, прогнозировать поведение реальной системы в интересующих нас условиях. Основное назначение и преимущество модели заключается в том, что в ней сконцентрированы важные факторы реальной системы, которые подлежат изучению в конкретном исследовании. Несущественные факторы либо отсутствуют в модели, либо отражены в ней в небольшой степени. Исключение несущественных факторов не просто упрощает модель и облегчает ее построение, оно является немало важным преимуществом модели. Их наличие в реальном объекте мешает исследователю, создает некоторый «шум», помехи, на фоне которых труднее выявить необходимые свойства и закономерности.

Наиболее важное преимущество модели – возможность простыми средствами изменить ее параметры, вводить некоторые воздействия с целью изучения реакции системы. В реальных условиях получить аналогичные сведения значительно труднее и дороже, а иногда и просто невозможно (например, изучить работу системы в аварийных ситуациях).

Использоваться могут различные виды моделей. Простейшими являются масштабные или натурные. Это модели, в которых соблюдается геометрическое подобие оригинала. Например, карта, глобус, модель кристаллической решетки. Громадные объекты (корабли, самолеты, здания) представляются в уменьшенном виде, а мелкие (атомы, молекулы), наоборот, в сильно увеличенном.

В аналоговых моделях исследуемые процессы заменяются процессами, которые имеют другую физическую природу, но описываются теми же математическими соотношениями. Например, колебание груза на пружине аналогично колебаниям тока в электрическом контуре.

Информационная модель – это информация (т.е. знания, сведения) о реальном объекте, процессе, явлении. Представьте себе, что вам подробно описали внешность человека, которого вы никогда не видели. По описанию вы узнали этого человека. Стало быть, в вашем сознании сложился некоторый образ человека в результате сообщенной информации, т.е. создалась информационная модель.

Наиболее мощным средством исследования систем являются математические модели. Построение математической модели начинается с описания исходных данных и результатов, а затем на основании изучения реальной системы устанавливают виды взаимосвязи между исходными данными и результатами. Формальная запись этих зависимостей и дает математическую модель.

Анализировать математические модели проще и быстрее, чем экспериментально определить поведение реального объекта в различных режимах работы. Кроме того, анализ математической модели позволяет выделить наиболее существенные свойства данной системы, на которые надо обратить особое внимание при решении задачи.

Чтобы модель можно было хорошо изучить и проводить с нею эксперименты, она сама должна быть достаточно простой. Однако, чем проще модель, тем обычно в меньшей степени она соответствует моделируемому объекту или процессу. Поэтому моделирование всегда компромисс между простотой модели и обеспечиваемой ею точностью.

Вопросы:

Что такое модель?
В чем принципиальное отличие модели от моделируемого объекта?
- Анализ динамики и структуры доходов и расходов государственного бюджета за 2010-2012 года
- Роль государственного бюджета в развитии страны
- Неналоговые поступления и их роль в бюджетах России
- Бюджетная политика Российской Федерации в свете проблемы сбалансированности государственного бюджета
- Анализ структуры бюджета Российской Федерации
Специфика истoрическoгo периoда, переживаемoгo сегoдня Рoссией, связана сo значительным пoвышением рoли бюджета в экoнoмике страны.

Гoсударственный бюджет стал едва ли не oснoвным экoнoмическим регулятoрoм хoда вoспрoизвoдственнoгo прoцесса, а налoги – материальнoй oснoвoй структурных изменений и инструментoм их регулирoвания.

Вконтакте
Facebook
Twitter
Google+
Одноклассники

Похожие записи: