Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски, ответственность, схема». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке. При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе. К рыночной цене возможно применить завышение.
Содержание:
Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке
В сделке участвует финансовая компания. Это значит, что риск быть обманутым минимизирован для обеих сторон. Все документы проверяют независимые эксперты. Деньги на счёт продавца будут перечислены в любом случае. Мошенничество посредством поддельных денежных знаков тоже исключено. Единственное, чем рискует продавец — это потерей времени в случае отказа банка выделить средства на продаваемый объект. Это может произойти после проверки квартиры финансовой компанией. Тогда придётся продавать объект другому покупателю. Причины отказа не разглашаются.
Какие шаги предстоит пройти продающей стороне при реализации недвижимости по ипотеке?
- Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
- Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
- Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
- Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
- Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.
Оформляя сделку при покупке квартиры по ипотеке, ради получения выгоды как продавец, так и покупатель могут стремиться изменить цену жилья.
Если в договоре купли-продажи цена указывается значительно ниже или выше рыночной цены жилья, то это говорит о занижении или завышении стоимости.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски, ответственность, схема
Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:
- У покупателя отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса банку. Одним из способов решить эту проблему и служит завышение стоимости квартиры при ипотеке. Цена завышается фиктивно, а банк выделяет заем в большем объеме без аванса.
- Недвижимость продается без ремонта. Покупатель не может сразу въехать и жить, а лишние деньги на приведение квартиры в порядок отсутствуют. В этом случае покупатель тоже может прибегнуть к завышению.
- Покупателю нужны денежные средства. Это могут быть абсолютно любые нужды – покупка автомобиля, свадьба, путешествие. Брать одновременно и ипотеку, и потребительский кредит невыгодно.
Продавцы хотят продать жилье по заниженной стоимости по следующим причинам:
- При реализации жилья, которое соответствует определенным критериям, продавец, занижая его стоимость, может сэкономить на оплате НДФЛ. К критериям относятся:
- квартира стоимостью более 1 млн. рублей;
- находится во владении не более 3-х лет;
- срок права собственности не более 5 лет для жилья, приобретенного после 01.01.2016г.
- В случае судебного разбирательства. Один из бывших супругов может занижать стоимость недвижимости по договору с целью уменьшения выплат при разделе имущества.
Схема приобретения квартиры по ипотеке с завышением следующая:
- Покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Помимо этого, продавец пишет расписку о получении денежной суммы в размере разницы между завышенной ценой и фактической, что указывается в качестве первоначального взноса.
- Поскольку в случае расторжения сделки продавцу придется возмещать не фактическую сумму, а указанную по договору купли-продажи, то ему стоит себя обезопасить. С этой целью пишется расписка, в которой указывается, что покупатель берет эту же сумму в долг.
- Покупатель относит расписку в банк, получает ипотечный заем и оплачивает продавцу всю фактическую стоимость жилья.
Схема покупки жилья по ипотеке с занижением стоимости оформляется следующим образом:
- В договоре купли-продажи указывается цена меньше фактической стоимости жилья.
- Оставшаяся сумма прописывается как цена за неотделимые улучшения. Например, это может быть ремонт, либо перепланировка.
Важно! Изменение стоимости жилья может привести к уголовной ответственности. Прежде чем участвовать в подобных сделках, следует ознакомиться с юридическими рисками.
Для того чтобы оформить сделку с занижением необходимо выбрать кредитную организацию, которая бы согласилась в этом участвовать. Несколько лет назад банки отказывались категорически, в настоящий момент многие до сих пор придерживаются такой же позиции. Тем не менее можно найти банки, которые согласятся пойти навстречу клиенту, однако, есть определенные нюансы.
Все банки можно разделить на четыре категории по отношению к сделкам с занижением:
- Банки, которые согласны применять такие схемы без ограничений и дополнительных взысканий – Ак Барс, Внешторгбанк, Москоммерцбанк.
- Банки, которые согласны, но имеют свои условия. Это может быть занижение только до суммы кредита, либо индивидуальное рассмотрение с учетом ситуации конкретного заемщика и суммы занижения. К ним относятся Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.
- Банки, которые тщательно скрывают свое участие в таких схемах, но в определенных условиях могут предложить своим клиентам решение проблемы. Например, Дельтакредит, Райффайзенбанк.
- Банки, которые категорически отказывают – Абсолют Банк, СКБ.
Без уведомления банка и его помощи оформить занижение маловероятно, поскольку в любом банке есть собственные оценщики.
При завышении стоимости в отличие от занижения покупатель, наоборот, стремится договориться с продавцом и оценщиком, не информируя банк. Однако в настоящее время банки ужесточили контроль над оценщиками. Некоторые банки сами заказывают оценку квартиры, чтобы быть в курсе ее реальной стоимости, например, ВТБ 24.
Схема с завышением может использоваться не только при покупке квартиры на вторичном рынке, но и в новостройках у застройщика. В этом случае заполняются два договора. Один между застройщиком и заемщиком, а другой между заемщиком и банком. Застройщик подтверждает для банка факт оплаты первоначального взноса, банк выделяет кредит. Впоследствии подписывается дополнительное соглашение к первому договору об изменении суммы. Как правило, банки прекрасно осведомлены о такой схеме, однако найти официальное подтверждение этому нельзя.
Завышение стоимости жилья ведет к определенным рискам как со стороны продавца, так и покупателя.
Риски для покупателя могут быть следующие:
- Поскольку любой банк предоставляет ипотеку только после оценки квартиры, то покупателю требуется договориться не только с продавцом, но и с оценщиком. Аккредитованные банком оценщики в такой схеме участвовать откажутся, чтобы не лишиться аккредитации и такого выгодного клиента как банк.
Можно привлечь независимого эксперта, однако, в таком случае банк может перепроверить результат. Если будет выявлен факт завышения, то покупателю либо откажут в предоставлении займа и занесут в черный список, либо одобрят меньшую сумму. В любом случае сделка на данную жилплощадь не состоится.
- Продавец может воспользоваться написанной распиской и попросить вернуть долг. Этот риск снижается, если сам продавец боится расторжения сделки. Например, если он в течение длительного времени продавал данную квартиру и не мог найти на нее покупателей.
- Без первоначального взноса сумма ипотеки выше, что значительно увеличивает размер переплаты банку.
- При оформлении налогового вычета может вскрыться незаконная схема покупки квартиры, таким образом покупателя могут привлечь к уголовной ответственности.
Завышение влечет за собой риски и для продавца, а именно:
- Покупатель может потребовать вернуть деньги по долговой расписке.
- Уголовная ответственность за мошенничество.
- Потеря времени. В случае, если банк откажет в предоставлении кредита или выдаст меньшую сумму, сделка не состоится. Таким образом, продавцу придется искать нового покупателя.
Занижение стоимости жилья по ипотеке влечет за собой следующие риски для покупателя:
- Поскольку стоимость указывается в договоре неверно, то сделка может быть признана недействительной. В этом случае продавец и покупатель обязуются вернуть друг другу все по договору. Только суд будет решать получит ли покупатель обратно всю оплаченную сумму.
- Покупатель теряет деньги при оформлении налогового вычета. Он рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, а не с фактически оплаченной.
Риски для продавца при занижении касаются следующих моментов:
- Налоговая инспекция может подать иск за сокрытие доходов от налогообложения, по которому положена гражданско-правовая, а в крайних случаях уголовная ответственность.
- Занижая сумму, продавец может терять покупателей.
Чтобы быть более осведомленными в сфере ипотеки, предлагаем прочитать следующие статьи:
- Ипотека на вторичку, долю, комнату, новостройку.
- Требования к квартире.
- Необходимые документы.
Случаи как занижения, так и завышения встречаются, ведь каждый стремится извлечь из сделки максимальную выгоду. Однако стоит учитывать возможные риски, поскольку можно не просто сорвать сделку по покупке или продаже, но и навлечь на себя уголовную ответственность.
Грамотное оформление с соблюдением норм права и без использования серых схем гарантирует приобретение или продажу жилья на законных основаниях и позволит избежать дополнительных проблем как с банком, так и с правоохранительными органами.
Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.
Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.
Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.
Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.
Покупатели квартиры берут ипотеку и просят завысить стоимость
Любой объект недвижимости имеет 2 цены:
- Кадастровую.
- Рыночную.
Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».
Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.
При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.
Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.
Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.
Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.
На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.
Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.
Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:
- Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
- Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
- Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.
Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.
Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.
А что это как не представление заведомо ложных сведений? Причем под такой риск попадают обе стороны, ведь будет сложно доказать, кто именно придумал эту схему. Данные действия подпадают под статью 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». Ответственность: от крупного штрафа до лишения свободы.
Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.
Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.
Чаще всего к завышению прибегают покупатели, не имеющие средств на первоначальный взнос.
Таким образом они обходят это требование банка – именно эта причина и будет основной, фактически каждый заёмщик, договаривающийся о завышении стоимости недвижимости, делает это именно для того, чтобы не вносить в банк свои средства.
Но есть и такие, кто изначально не собираются рассчитываться и намереваются провернуть какую-то аферу – самые настоящие мошенники. Впрочем, их меньшинство, поскольку в сфере ипотеки всё сильно регулируется, и у них точно не получится продать квартиру и получить действительно большую прибыль.
Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.
Описанная схема не является законной, а значит, прибегая к ней, все стороны должны хорошо осознавать, что есть опасность и они берут на себя риски. Покупателю стоит взвесить всё ещё раз, перед тем как идти на такой шаг, потому как:
- если доход не отличается стабильностью, и он не сумеет вовремя делать выплаты, то есть все шансы остаться и без недвижимости, и к тому же под следствием;
- без доверительных отношений с продавцом точно не стоит пытаться играть с огнём;
- если оценочная компания не находит достаточное число схожих объектов с примерно такой же ценой для отчёта, то, скорее всего, она откажется завышать его стоимость.
Помимо договора купли-продажи, нужно также заключить ипотечный договор с банком.
Его важнейшие пункты: предмет соглашения, его стоимость, права и обязанности сторон, порядок предоставления кредита, использования денег и их возврата, основания для прекращения, адреса и реквизиты сторон. Два договора могут быть заменены одним, сочетающим в себе оба, то есть смешанным. Его образец прилагается к статье.
Перед подписанием соглашения важно его тщательно изучить, уделив особое внимание нескольким деталям:
- Что банк имеет право менять в договоре без согласия клиента.
- Каковы условия расторжения – они должны быть как можно более ясными. Отдельно необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения, поскольку в некоторых банках в таких случаях предусмотрена выплата неустойки, либо установлен период, в течение которого оно возможно.
- Ещё один важный аспект – страховка. Согласно законодательству, обязательно застраховать лишь саму недвижимость, однако, в банках зачастую стремятся навязать клиенту комплексное, более дорогостоящее страхование. Конечно, оно может пригодиться, но в первую очередь приносит выгоду банку. Потому стоит задуматься о том, нужно ли оно, и страховать ли ипотеку в той компании, которую предлагает банк, или обратиться к услугам другой будет дешевле.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке – риски покупателя
Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них. Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.
Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:
- затраты застройщика при возведении объекта;
- стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
- перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
- местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
- год возведения;
- состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
- состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.
Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:
- У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
- Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
- Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.
Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.
Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.
- У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
- Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
- Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.
Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:
- Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
- Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
- Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.
Завышение стоимости квартиры риски продавца и покупателя
Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:
- Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
- Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
- Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.
Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей. Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч. В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму. Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги. В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.
Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах. Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.
Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.
«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.
Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».
Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:
- молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
- заемщики, оформившие материнский капитал;
- военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
- претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
- покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.
Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.
Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке
Недвижимость, приобретённая по ипотеке может быть утрачена в пожаре или стихийном бедствии. Нередки случаи, когда третьи лица обращаются в суд за оспариванием факта подписания ипотечного договора.
Такие ситуации несут в себе неприятные последствия – взамен утерянного жилья нужно будет предоставить банку новое взамен утраченного новый объект. Ну а если жильё пострадало не так сильно, то проводится ремонт, согласованный с банком.
Обратите внимание, что, если банк не устроит недвижимость, предоставленная под залог взамен утраченной, он может затребовать досрочного возвращения суммы займа.
Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства
Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.
После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:
- непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
- сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
- отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
- судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.
Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.
Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.
Залогодатель не может:
1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:
- она согласована с залогодержателем;
- срок найма не превышает срока ипотеки;
- имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.
Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.
Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:
- аренда на срок не более 12 месяцев.
- с уведомлением страховой компании;
- с увеличением платежей по страховке;
- с уплатой налогов на прибыль.
Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.
2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:
- согласие банка;
- проект перепланировки;
- разрешение соответствующих органов.
Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.
3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.
Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.
Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?
Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса. Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог. Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.
27+
Какие вопросы задать в банке об ипотеке?
В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.
27+
Если вы заключите такую сделку, то поможете заемщикам обмануть банк. Кто знает, зачем они придумали эту схему. Это могут быть мошенники, которые хотят без вложений и расходов получить вашу квартиру и деньги банка. Может быть, они не собираются платить по кредиту. Банк в итоге заберет квартиру, но какое-то время им удастся там пожить и сэкономить.
Даже если это всего лишь хитрые люди, которые решили улучшить жилищные условия с помощью обмана, такая схема незаконная. Нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения.
Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя
Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:
- кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
- они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
- аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.
Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.
Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.
Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.
И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.
Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.
Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.
Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.
Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.
Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя. Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением. Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.
Использование ипотечной системы при продаже дома или квартиры имеет ряд положительных моментов:
- Закон гарантирует максимальную безопасность проведения сделки. Хотя всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками, это происходит довольно редко, так как весь процесс проводится под контролем банка.
- Кредитор тщательным образом проверяет всю собранную документацию, в том числе все справки и договора. И если в отношении какой-либо стороны прослеживается несоответствие предоставленных сведений действительности, сделка немедленно останавливается.
- В случае, когда процесс смены собственника завершен, а деньги на счет продавца не поступили, сделку можно оспорить в судебном порядке. При выявлении нарушений имущество будет возвращено в собственность бывшего собственника.
- Так как за расчет отвечает банк, не придется беспокоить за подлинность полученных средств.
Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:
- если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
- насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
- уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.
Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.
Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.
Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.
Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.
Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки
Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:
- Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
- Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
- Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
- Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
- Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
- Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
- После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
- Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.
Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.
Это одно из главных требований и условий получения банковского жилищного кредита. Начальный взнос определяется общей стоимостью покупаемой квартиры и устанавливается в размере 10–50%. Данный платеж передается до или после заключения основного договора по сделке.
Чем выше авансовый (первоначальный взнос), тем он выгоднее для займполучателя. Ведь от его уровня зависит размер выдаваемого займа, который приходится возвращать уже с процентами.
Банки-кредиторы также охотно принимают более высокий уровень первоначального взноса, ведь тем самым будущий плательщик доказывает серьезность своих намерений в покупке недвижимости. Кстати, авансовый платеж становится той самой разницей, за минусом которой кредитор в дальнейшем будет реализовывать изъятое залоговое жилье (если плательщик не выполняет условия договора, банк изымает недвижимость и выставляет его на торги). А данную разницу возвращает несостоявшемуся собственнику жилья.
На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:
- В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
- Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
- Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
- На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
- Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.
Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:
- оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
- установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
- снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
- определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.
На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья. Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта. Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:
- заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
- осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
- продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
- в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
- далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.
Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке в банке: советы заемщикам!
Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:
- если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
- при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
- такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
- дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.
Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.
Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:
- самое безобидное стечение обстоятельств при выявлении махинаций – это отказ в предоставлении займа на покупку квартиры или дома;
- более серьезным последствием можно назвать внесение такого клиента в черный список, из-за чего впоследствии оформить любую ссуду будет почти невозможно;
- наиболее опасная ситуация, при выявлении схемы – это привлечение к уголовной ответственности по статье УК РФ № 159 «Мошенничество»;
- кроме того, при неправильном оформлении документа, заемщик рискует дополнительно остаться должником продавца.
Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.
Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.
Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:
- Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
- Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
- Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
- Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
- Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
- Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
- Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.
Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.
Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.
Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.
Кадастровая стоимость введена в оперирование специально для получения уровня налогообложения при проводимых будущих сделках с недвижимостью.
Стоит учитывать, что сделка с завышением стоимости квартиры по кадастровой цене априори невозможна. Но такая возможность легко осуществима при использовании рыночной стоимости продаваемого/покупаемого жилья.
Порой предпосылки, которые появляются для искусственного повышения цены, бывают и ошибочными. Происходит это по следующим причинам:
- Когда предварительно оценивается недвижимость, во внимание берется оценка аналогичных объектов жилья в данном районе. Но иногда такая стоимость в разы превосходит имеющуюся рыночную, что не учитывается оценочной комиссией. Итогом становится непреднамеренное искусственное завышение.
- Такая ситуация может происходить из-за некогда допущенных ошибок в бумагах, оформляемых на недвижимость. Например, изменена площадь жилья или же ошибка кроется в годе постройки дома.
- Использование устаревшими итогами работы оценочной комиссии. Ведь положение на рынке недвижимости может стремительно меняться, и отчеты, сделанные несколько лет назад, теряют актуальность.