Возможные риски продавца и покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможные риски продавца и покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
Реализации ипотечной квартиры;
Показы квартиры покупателям и посредникам;
Продаже недвижимости в рассрочку;
Отчуждение недвижимости при участии посредников;
Найме неопытного посредника или юриста;
На этапе заключения сделки.

Содержание:

Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Еще одним видом рисков, который похож на предыдущий, является полная неоплата товара. Минимизировать данный риск можно путем 100% предоплаты, однако на практике это не всегда возможно.

Пример:
ОАО «ЕВРАЗ Металл Инпром» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО «ЖБИ» о взыскании 1 781 432 руб. основного долга, 134 544 руб. 63 коп. процентов за пользование коммерческим кредитом, 32 296 руб. 18 коп. неустойки, 38 329 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины и 33 000 руб. расходов на оплату услуг специалиста.
Покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки (п. 1 ст. 516 Гражданского кодекса Российской Федерации). Факт поставки товара подтвержден по товарным накладным, факт оплаты не подтвержден. На основании этих фактов суд удовлетворил исковые требования.

Если в договоре поставки товар определен обобщенно (указаны только его родовые признаки), несогласованным может быть признано условие об ассортименте, а не о наименовании товара. В связи с этим договор будет являться заключенным при условии, что согласовано количество товара (ст. ст. 432, 455 ГК РФ).
В судебной практике существует и противоположная позиция, согласно которой при определении товара родовыми признаками несогласованным считается предмет договора.

Если несогласованным признано условие об ассортименте, покупатель в соответствии с п. 2 ст. 467 ГК РФ должен будет принять от поставщика тот товар, который ему передаст поставщик, а не тот, который покупатель планировал получить при заключении договора.

РИСКИ СО СТОРОНЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ И ПОСТАВЩИКОВ

Если стороны согласовали количество товара путем указания его общей цены, но не указали стоимость единицы товара, то определить (рассчитать) количество товара, подлежащего поставке, будет невозможно. В связи с этим условие о количестве товара может быть признано несогласованным, а договор — незаключенным на основании ст. 465 ГК РФ.

При этом покупатель не сможет потребовать от поставщика передачи товара.

Также покупатель не сможет требовать уплаты неустойки за просрочку поставки.

Покупатель может использовать в качестве аргументов в свою защиту позицию суда, согласно которой отсутствие условия о цене единицы товара в договоре при определении количества в денежном выражении не делает условие о количестве несогласованным, а договор — незаключенным. Цена единицы товара в этом случае определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Следует однако учитывать существование противоположной судебной практики, не признающей указание на общую стоимость товара надлежащим согласованием условия о его количестве.

Если договором не согласовано условие о поставке товара в ассортименте, покупатель в случае получения товара не в том ассортименте, в котором он ожидал, не сможет воспользоваться правами, предоставленными ст. 468 ГК РФ, в том числе отказаться от принятия и оплаты всего полученного товара.

Риск покупателя при несогласовании условия об ассортименте (покупатель обязан принять товар в ассортименте поставщика)

Если в договоре согласована поставка товара в ассортименте, но его ассортиментный ряд не определен, покупатель, получив товар не в том ассортименте, на который он рассчитывал, не вправе будет вернуть товар поставщику или потребовать поставки товара необходимого ассортимента в соответствии с п. 2 ст. 467 ГК РФ.

Если в договоре согласована комплектность, то при поставке товара, соответствующего договору, покупатель не вправе применить последствия передачи некомплектного товара, установленные ст. 480 ГК РФ, ссылаясь на документы, которые были направлены до заключения договора и содержали требование получить товар в другой комплектности, чем указано в договоре.

Если в договоре не указано, какие именно детали, части являются комплектующими, но предусмотрено, что комплектность должна соответствовать техническим условиям и документации на товар, покупатель не вправе отказываться от оплаты товара, комплектность которого соответствует этим условиям (ст. 478 ГК РФ), но не соответствует ожиданиям покупателя.

Покупатель и продавец бизнеса: кто рискует больше?

Продажа бизнеса может быть вызвана как внешними, так и внутренними причинами. Внешние причины обусловлены проблемами с арендой или рынком, внутренние – плохой кредитной историей, заболеванием собственника, переездом и т.д.

Иногда предприниматели устают от собственного бизнеса. Доводят дело до какого-то предела, и когда бизнес начинает работать, как часы, собственникам становится скучно, поэтому они принимают решение о продаже.

Тем не менее, всегда следует помнить, что никто не станет продавать курицу, несущую золотые яйца.

Недвижимость
Корпоративное право
Юридическое сопровождение бизнеса
Судопроизводство
Интелектуальная собственность
Физические лица
Составление и экспертиза договоров

На чём заработать?
Ищу бойца для продаж аутсорсинговых услуг
Мотивация МП при длительных циклах сделок
Клиент копит долг и уходит к конкурентам
Запрос информации

от 90.000 , г Москва , Менеджер по работе с корпоративными клиентами
от 50.000 до 100.000 , г Москва , Менеджер по продажам(удаленно)
от 25.000 до 80.000 , Ведущий менеджер по продажам
от 30.000 до 100.000 , Владивосток , Менеджер по продажам
от 60.000 до 200.000 , Cанкт-Петербург , Менеджер отдела продаж B2B

Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

Есть косвенные признаки, которые позволяют понять, что дело нечисто. Это красный флаг. В пылу переговоров покупатель часто увлекается и теряет способность мыслить логически. Лишь потом, оказавшись в дураках, он удивляется: «И как я повелся? Ведь все же было очевидно». Итак, тревожные симптомы:

Продавец молчит как партизан на допросе. Это повод задуматься, если вторая сторона занимает позицию: сначала дайте денег, потом все расскажу. Вам предлагают кота в мешке и, скорее всего, кот этот — уже умер.
Уклончиво отвечает на вопросы. Владелец компании может быть очень общительным. Но все важные вопросы как бы пропустит мимо ушей, не сообщая ничего конкретного. Вы спросите про чистую прибыль, а он расскажет, как лично выбирал занавески в офис и придумывал слоган для рекламной кампании. Захотите выяснить величину пассивов, а узнаете, как он с сыном ездил на охоту. Возможно, продавец просто заговаривает зубы.
Провоцирует. Продавец может вести себя как умалишённый. Разыгрывать перед вами сцены, достойные Станиславского: «Что-о-о-о?! Вы мне не верите? Да у меня очередь из покупателей под окнами стоит, пока я вас тут уговариваю!». Или проявлять агрессию, хамить: «Сразу видно, что вы не разбираетесь в этом бизнесе. Спрашиваете такие глупости!». Если человек проявляет неадекватную реакцию или даже излишнюю эмоциональность в ответ на безобидные вопросы, это подозрительно. Нет, перед вами далеко не идиот. Некоторые мастера при помощи эмоций умудряются полностью перевернуть ситуацию: это не вы выбираете бизнес, а он решает — достойны ли вы, вообще, руководить его любимым детищем. А раз так, то будьте добры отвечать на вопросы и не задавать свои.
Не хочет знакомить с арендодателем и контрагентами. Продавец хочет избежать общения между покупателем и другими людьми, которые могут что-то рассказать о компании. Почему? Может, арендодатель сообщит, что намерен расторгнуть договор аренды в ближайшее время, а контрагенты пожалуются на просроченные платежи?
Пытается отсечь посредников от участия в сделке. Например, вы покупаете бизнес через брокера, который должен все проверить и помочь оформить соглашение в соответствии с законом. Продавец предлагает: «А давайте обойдемся без брокера? Так быстрее, и вам комиссию не платить. Все равно мы уже практически договорились». Если продавец предлагает «кинуть» посредника, то его моральные принципы позволят точно так же обмануть и вас. Кроме того, опытного брокера или юриста сложно обвести вокруг пальца. Значит, от него нужно избавиться.
Дает сложные ответы на простые вопросы. Рассказать о размере чистой прибыли можно одним предложением. Но владелец компании пускается в путанные объяснения, которые сводятся к философским размышлениям о том, что все в мире относительно.
Не предоставляет документы, а только обещает. Устав фирмы куда-то пропал. Возможно, он в машине, которая стоит на ремонте в другом городе. Финансовая отчетность у бухгалтера, он уехал в отпуск и никак не вернется. Соучредитель сломал руку и пока не может подписать документы, но он в курсе и на все согласен.

Первое, что нужно сделать перед заключением договора покупки-продажи, это подготовить документы. Что касается покупателя, от него потребуются разве что паспорт и код налогоплательщика.

Особое же внимание необходимо уделить документам продавца и непосредственно продаваемой ним жилплощади.

Начните проверку с изучения правоустанавливающих документов:

свидетельства, подтверждающего наличие права собственности на долю;
договора, подтверждающего законность получения вышеупомянутого свидетельства (договора купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).

Покупателю достаточно убедиться в наличии правоустанавливающих документов. Проверкой их подлинности будет заниматься соответствующий орган при государственной регистрации сделки.

Ст. 250 ГК РФ регламентирует правила долевой покупки жилья. Смысл ее сводится к тому, что в процессе оформления договора купли-продажи должны быть соблюдены преимущественные права остальных собственников на приобретение отчуждаемой части недвижимости, при желании одного из собственников продать ее третьим лицам. Согласно этой норме, совладельцы имеют право «преимущественного выкупа». И лишь, если получен отказ от этого права, только тогда, возможна продажа другим лицам.

Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.

Какие подводные камни при покупке квартиры в её части существуют:

Конфликтные соседи, ведущие аморальный образ жизни. Приобретение доли в квартире с подобными совладельцами, чревато сложностями или невозможностью, как дальнейшей продажи, так и совместного проживания.
Наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых является обязательным, сделка может быть признана недействительной, а цель – покупка доли для прописки недостигнутой.
Получение согласия от супруга. Если реализуемая часть относится к составу совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие партнёра.
Соблюдение алгоритма по предоставлению преимущественного права на покупку. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ перед продажей стороннему лицу следует предложить воспользоваться приоритетом остальным сособственникам. Адресатам следует направить уведомление о планируемой продаже, после которого получить их решение в виде:
согласия на выкуп;
30-ти дневного молчания, приравниваемого к отказу и дающего право собственнику искать покупателя на стороне.

Скачайте Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 1 998 hits)

Скачайте Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 3 558 hits)

Покупка долей квартир или иной недвижимости, находящейся в долевой собственности, с нарушением преимущественного права даёт возможность любому совладельцу требовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Срок обращения составляет три месяца.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

После завершения проверки всех необходимых документов можно переходить к заключению договора купли-продажи.

В случае с долей он практически не имеет отличий от аналогичного договора для сделок с участием «полноценных» квартир.

Для составления договора лучше всего обращаться к юристу, риелтору или нотариусу.

Можно, конечно же, самостоятельно найти какой-то готовый договор, но если вы в этом не разбираетесь, от такого решения рекомендуется отказаться. Да и времени на редактирование и доработку такого договора вы потратите очень много.

Закон разрешает заключать договоры купли-продажи в простой письменной форме без заверения нотариуса. Здесь уже решайте сами. Стоимость услуг данного специалиста обычно доходит до 1% от цены сделки.

Для заключения договора можно выбрать офис агентства по недвижимости, уютный ресторан и любое другое место.

Но лучше всего делать это в переговорной комнате банка, услугами которого будут пользоваться продавец и покупатель для произведения расчетов.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие существенные условия.

Адрес и точные характеристики продаваемого объекта недвижимости.

До подписания договора покупателю рекомендуется лично посетить квартиру, долю в которой он приобретает, изучить обстановку, проверить, чтобы улица, номер дома и квартиры соответствовали указанным в договоре.

Прежде чем окончательно оформить сделку и приобрести себе новый дом, вам необходимо провести его тщательное обследование на предмет обнаружения различных дефектов, как явных, так и скрытых.

Помните, что продавцы крайне редко предоставляют полную информацию о тех недостатках, которые имеются в продаваемом ими объекте, поэтому вам необходимо самостоятельно проверить дом на предмет выявление различных проблем.

Подчеркнем, что если при осмотре дома вы будете уделять внимание только отделке и дизайну интерьера, то в самом ближайшем будущем рискуете столкнуться с целым рядом серьезных проблем, начиная с неработающих инженерных сетей и заканчивая обрушением стен.

Осматривая дом, который вы планируете приобрести, особое внимание уделите следующим деталям:

в каком состоянии находится крыша и чердачные помещения;
каково состояние подвала;
как функционируют различные системы и коммуникации;
работоспособность и расположение системы;
проверьте уровни пола и стен, их параллельность и выравнивание;
насколько качественно была осуществлена просушка, огнезащитная обработка деревянных конструкций;
каково состояния сети электропитания.

Отметим, что оптимальным временем для проведения обследования дома являются март и апрель. Это объясняется тем, что обычно именно на эти весенние месяцы приходится период паводков, когда особенно хорошо проявляются все изъяны, которые допущены в системе влагоизоляции продаваемого дома.

В случае, когда вы обнаружите в подвале воду или просто сырые углы, из этого следует сделать один единственный вывод — фундамент данного строения пропускает воду.

Данный недостаток приведет к тому, что фундамент будет размыт в достаточно короткие сроки, в связи с чем, произойдет обрушение всего дома.

Как купить дом с земельным участком?

Как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, читайте тут.

О договоре задатка при покупке дома с земельным участком читайте по ссылке:

Когда в системе водоотведения имеются существенные недостатки, она не сможет эффективно отводить от данного дома дождевые и талые воды. Соответственно, вода будет скапливаться у стен дома, размывая прилегающий к нему грунт. Все это неизбежно приведет к преждевременному разрушению дома.

Чтобы понять, насколько эффективно функционирует система водоотведения, следует проследить за ее работой во время дождя. Если вода не скапливается возле стены дома и не вымывает прилегающий к нему грунт, создавая ямки, значит, система водоотведения работает правильно. Если же вы наблюдете обратную картину, то вам придется заняться доработкой системы водоотведения.

Для проверки качества кровли, посетите чердачное помещение. В идеале, сделайте это во время сильного дождя, либо сразу после него.

Именно тогда вы с легкостью сможете увидеть, есть в крыше дома какие-либо протечки, или она сделана качественно.

В случае, когда в качестве кровельного материала была использована черепица, расстояние между ее элементами не должно превышать 2 миллиметров, а размер нахлеста должен быть не менее 5 миллиметров. Только в этом случае черепичная крыша не будет протекать.

Когда дом, который вы хотите приобрести, построен из дерева, то следует проверить, насколько хорошо был просушен используемый для его строительства материал.

Для этого вам потребуется специальный прибор — влагометр. Если использованная для строительства дома древесина была недостаточно просушена, она будет рассыхаться, что приведет к нарушению конструкции дома.

После того, как вы тщательно проверите все конструкции дома и убедитесь, что при их создании использовались материалы надлежащего качества, проверьте работоспособность основных коммуникаций, к которым относят:

систему снабжения дома газом;
водопроводную систему;
систему водоотведения и канализации;
систему электроснабжения;
отопительную систему.

Если в приобретаемом вами доме установлена система теплоснабжения, обязательно попросите продемонстрировать вам ее работоспособность.

После того, как данная система будет запущена, немного подождите, чтобы тепло начало распределяться, после чего лично проверьте, насколько прогрелись установленные в доме отопительные приборы.

Убедившись, что система теплоснабжения функционирует исправно, займитесь проверкой электрической системы. Прежде всего, осмотрите прибор ее учета, убедитесь в том, что он установлен и опломбирован.

В том случае если жилплощадь приобретается с использованием заемных банковских средств, то, в первую очередь, вам нужно убедиться, что ипотечный кредит оформлен в банковской организации, имеющей лицензию, а кредитный договор подписан и оформлен в строгом соответствии с действующим кредитным законодательством.

Существует подробная инструкция по продаже недвижимости в 2018 г., которая послужит вам отличным пособием при продаже жилья.

В случае, если реализация жилплощади происходит по переуступке прав требования, то, во избежание мошеннических действий со стороны лица продающего квартиру, нужно прописать в договоре все основные моменты: сумма средств, подлежащая доплате, обязательства, возлагающиеся на покупателя и т. д.

Генеральная доверенность

Бывают случаи, когда лицо продающее жилье проживает в другом городе или регионе.

Если у продавца нет времени или желания самостоятельно заниматься продажей квартиры, то он имеет полное право возложить эти обязанности на другого человека, путем оформления на него генеральной доверенности.

В случае, если купля-продажа недвижимости происходит с использованием средств жилищного сертификата, то в первую очередь убедитесь в подлинности документа.

В договоре необходимо прописать, что определенная часть средств поступит по сертификату, а остальные средства буду доплачены покупателем.

Материнский капитал

Зачастую при покупке недвижимости фигурируют средства материнского капитала.

В такой ситуации одним из совладельцев квартиры становится лицо, не достигшее совершеннолетия.

Для проведения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Встречаются случаи, когда под предлогом нежелания заниматься сложным процессом купли-продажи недвижимости, покупатели предлагают продавцу оформить договор дарения.

Ни в коем случае не идите на это, часто такие схемы используются мошенниками.

Самостоятельная продажа

При личном ведении сделки, могут возникнуть проблемы при обращении к «псевдонотариусу», который исчезнет, завладев вашими деньгами.

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Как продать квартиру без риска. Риски продавца при продаже квартиры.

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
Узаконить перепланировку.

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.

Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.

В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.

Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.

Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.

Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:

Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:

застройщиками на этапе строительства,
готовых объектов.

Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.

Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.

Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.

Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.

В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.

Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.

Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.

Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.

Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.

Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.

Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса. Существует множество моментов, которые нужно знать при сделках с несовершеннолетними и недееспособными.

При выборе способа получения денег за сделку нужно выбирать не самый дешевый, а наиболее безопасный.

Чтобы уменьшить риски при продаже недвижимости, будьте осмотрительны, пользуйтесь консультациями юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости, задавайте вопросы госрегистраторам и сотрудникам налоговой.

Видео сюжет расскажет, как избежать рисков при покупке/продаже квартиры — делимся профессиональными секретами!

Получение ипотеки «с завышением» предполагает указание в документах стоимости недвижимости выше фактически полученной суммы, и нередко сумма завышения бывает весьма значительной. Конечно, если продавец владеет продаваемой недвижимостью более 5 (пяти) лет, это не имеет никакого значения, и здесь будет совсем не важно, какая именно сумма продажи будет значиться в договоре.

Но если квартира (дом) находится в собственности продавца менее 5 (пяти) лет, это потребует и уплаты повышенного подоходного налога.

Перед оформлением любой сделки с завышением суммы покупатель и продавец оформляют расписки о том, что покупатель передал продавцу сумму, равную первоначальному взносу по оформляемой ипотеке.

Имея такую расписку, покупатель (теоретически) может обратиться с нею в суд, а значит, возникает риск.

Конечно, на практике такое встречается лишь в единичных случаях, но для подстраховки составляется две расписки. В одной из них сказано, что покупатель передал продавцу определенную сумму, а в другой – что продавец передал покупателю необходимую сумму. Одна расписка прикладывается к договору купли-продажи, а вторая остается на руках в качестве страховки.

Основным риском для покупателя при оформлении ипотеки с завышением является то, что банк переводит на счет продавца сразу всю сумму сделки, указанную в договоре купли-продажи, в том числе и ту часть суммы, которая является завышением.

В данном случае риск заключается в том, что продавец может не отдать покупателю лишнюю часть суммы, оставив ее себе. Чтобы это предотвратить, необходимо заранее составить расписку с продавцом на определенную сумму.

Теперь разберёмся, как можно повлиять на покупателя, указывая ему на денежную выгоду покупки. И здесь можно пойти разными путями: немного схитрить или искренне порадовать клиента бонусами.

Метод №1. Скидка по просьбе

Иногда людям кажется, что скидка – знак завышенной изначальной цены и низкого качества. Поэтому озвучивайте скидку, только если попросят. При этом если человек просит скидку и получает её – это даёт ощущение особых условий, ощущение избранности.

Совет: фраза о том, что обычно скидок Вы не даёте, но сделаете исключение, повысит лояльность клиента к Вашей компании.

Пример: “Хорошо, что Вы спросили. Мы конечно не делаем скидки своим клиентам. Но в качестве исключения проведу Вам свою”.

Психика человека – штука сложная, но при желании подчиняемая. В этой группе собраны лучшие методы влияния на подсознание покупателей через, например, внешний вид торговых точек.

Метод №1. Ароматизация

Ароматы оказывают влияние на мозг человека, улучшая настроение и позитивное восприятие реальности. Статистика такая: в местах, где пахнет сдобой, кофе или корицей, человек задерживается на 20% времени дольше.

Совет: сладкие запахи лучше влияют на мужчин, а женщин привлекает аромат кожи, мускуса и можжевельника.

Для банка важно, чтобы сделка была юридически чистой, под этим термином понимается отсутствие в прошлом или в настоящем собственнников, которые по закону могут претендовать на квартиру.

Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
Узаконить перепланировку.

Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.