Земля у застройщика в аренде риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земля у застройщика в аренде риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

крайне сложное отслеживание цепочки сделки, возможность махинаций и ошибок в договорах;
сделки с арендой властями согласуются практически всегда формально. Есть возможность того, что через несколько лет придут судебные приставы с законно оформленными документами и заявят, что тут должна находиться база отдыха;
если перестанет поступать оплата на указанный владельцам недвижимости счет, новенькие новостройки могут превратиться в несогласованный «самострой». Если откажется платить только один владелец-субарендатор, возможно за него придется выплачивать его соседям;
в основном документе может указываться ограничение или запрет на субаренду жилья. Например, если арендодателем будет выступать совхоз такой-то, а владельцем земельного участка — Федеральное агентство или какая-то иная государственная структура, то окончательное решение будет за последним. И если владелец недвижимости захочет продать коттедж, это будет стоить ему больших нервов, времени и, возможно, денег.

Какие документы на землю, если земля в собственности и аренде

Основными документами на землю под новостройкой, на аренду или собственность, являются договор аренды или свидетельство о собственности, имеющие регистрационные номера.

В любом случае (при аренде или покупке в собственность) лучше всего для оформления документации лучше всего обращаться за помощью к юристам. Так как есть множество нюансов, учесть которые обычному человеку просто невозможно.

Помните, что грамотно совершенная сделка — залог отсутствия каких-либо треволнений в будущем.

В связи с этим, если вы планируете покупать квартиру в новостройке и хотите, быть уверенными, что не допустите ошибок, цена которых достаточно высока — проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.

Бесплатно задать вопрос юристу можно на вкладке «Специалисты»

Сегодня мы рассмотрели, варианты статуса земли под многоквартирным домом и плюсы с минусами данных вариантов. Теперь вы точно знаете, что вам предпочесть при покупке квартиры в новостройке, а если и будете сомневаться, то проконсультируйтесь с грамотным юристом. Мне лишь остается пожелать вам удачной покупки.

Всего вам доброго!

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д). При комплексной застройке, если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату. Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо). Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя. В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Автозаводский
Канавинский
Ленинский
Московский
Нижегородский
Новинский сельсовет
Приокский
Советский
Сормовский
Все ЖК

Содержание:

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Студии
1-комн
2-комн
3-комн
более 4-комн

Эконом
Комфорт
Элитные
С отделкой
Без отделки

Дешевые
Дорогие
Сданные
Таунхаусы
Все квартиры

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Нахождение участка в субаренде чревато сложностями с последующим оформлением. Придется проследить всю цепочку передачи, чтобы впоследствии договор между арендатором и субарендатором не был признан ничтожным. Собственность застройщика на землю может оказаться под обременением, и тогда возникает вероятность обращения взысканий на участок под новостройкой.

Кроме того, на этой территории могут быть «красные линии», и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда «двор без машин» будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

предназначение участка;
градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Земля у застройщика в аренде: риски

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Перед покупкой квартиры в новостройке нужно детально изучить условия договора и документы застройщика. И в бумагах можно увидеть, что земля, на которой строится дом, находится в аренде.

Это означает, что участком, на котором строится дом, компания-застройщик владеет на правах временного пользования.

Здесь есть несколько вариантов:

Аренда оформлена только на период строительства (самый рискованный вариант, т.к. в этой ситуации возникнут проблемы с оформлением собственности).
Аренда оформлена на 49 лет (здесь проблем почти не возникает, есть свои плюсы и минусы).

Если новостройка, передаваемая в собственность, расположена на арендованном ЗУ, то покупатель должен обратить внимание, чтобы владельцем земли был орган муниципальной власти (о том, как оформить в собственность здание на арендованной земле, читайте тут). В этом случае срок аренды составляет 49 лет с продлением. Владелец недвижимости может использовать землю под новостройкой по своему прямому назначению.

Невозможно расторжение договора в одностороннем порядке. Но если застройщик не начал работы в течение 3 лет с начала заключения сделки об аренде ЗУ, то муниципалитет может расторгнуть договор и отдать землю другому застройщику.

В этой ситуации новому арендатору для уступки прав аренды не нужны согласия властей. А это означает, что для покупателя земли без подряда наступают серьезные риски.

ГК РФ). Данная сделка – это разновидность договора купли-продажи. В силу особенностей объекта, она выделена в отдельный вид соглашения.

Застройщик – гражданин или организация, обеспечивающие постройку, переустройство, капитальный ремонт, а также производство инженерных изысканий, формирование проектной документации для этих действий (п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель должен вручить арендатору объект во временное владение или пользование за какую-либо стоимость (ст.606 ГК РФ). Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть представлены земельные наделы. Заключение договора аренды Договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ.

Понятие данного соглашения мы уже рассмотрели, теперь определим порядок оформления сделки. В соответствии со ст.

Важно Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет.

То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.
Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства.

Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен.
Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать? Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта.

Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), чаще всего государство.

Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается» «Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды.

Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит.

Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным.

Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома, это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически.

Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства одного квадратного метра, что, в свою очередь, повышает цену объекта». «И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи.

Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги.

Когда на землю заключён договор аренды, такое соглашение перерегистрируется на покупателя, который принимает на себя права и обязанности арендатора. Данные операции соответствуют закону. Каковы риски Мы упоминали о том, что покупка недвижимости предполагает некоторые риски.

Если земля под объектом принадлежит застройщику на праве аренды, то в первую очередь надо обратить внимание на период договора. Самая опасная ситуация, когда земля получена во владение на непродолжительный срок.

Некоторые застройщики заключают договор аренды надела на период строительства. В такой ситуации Росреестр отказывается проводить регистрацию прав собственности на квартиры, которые приобретают граждане-соинвесторы.

Это влечет за собой необходимость обращаться в суд для урегулирования спорного момента и продления договора аренды.

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье.

Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам.

Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду.

Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.

В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».

По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет. Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.

«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика. C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность. На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.»

«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем. Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».

«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен. В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание. Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), в г. Москве – чаще всего государство. Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается.»

«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды. Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит. Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным. Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).

Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.

«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений. Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически. Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства 1 кв. м, что, в свою очередь, повышает цену объекта».

«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги. Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Земля в аренде у застройщика риски

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Муниципальные земли, имеющие назначение «жилое строительство», передаются новым владельцам «по умолчанию», если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.

Земля под новостройкой — в аренде или в собственности ?

Покупка квартиры – дорогостоящая сделка, которая детально урегулирована гражданским законодательством (ст. 549-558 ГК РФ).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Очень важно соблюсти все формальности для того, чтобы в будущем не возникло споров и вопросов относительно заключенного договора.

Такие затруднения могут повлечь за собой серьезные расходы для покупателя. Приобретение квартиры в новостройке обладает рядом преимуществ, в том числе это реальная возможность сэкономить.

В то же время покупателю необходимо очень ответственно подойти к такой процедуре, потому что есть множество нюансов, которые надо учесть.

Такая покупка – это риск. Для того чтобы обезопасить себя от негативных последствий и сохранить свои деньги следует внимательно изучить договор купли-продажи, а также документы застройщика.

Один из моментов, который должен быть учтен – статус земли. Здесь возможно два варианта — земля находится в собственности у застройщика либо на праве долгосрочной аренды.

Иногда подобные компании заключают соглашение о краткосрочном предоставлении земли в пользование.

В соответствии с гражданским правом земля под домом может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо по договору аренды.

При совершении сделки купли-продажи квартиры вместе с самим объектом передают и права на земельный надел. Данное правило содержится в п.1 ст. 552 ГК РФ.

Если у продавца право собственности на данный надел, то покупатель также получает его после оформления договора.

Договор продажи недвижимости – это соглашение, которое предусматривает обязанность продавца вручить покупателю объект недвижимости, за который последний вносит определённую плату (ст. 549 ГК РФ).

Данная сделка – это разновидность договора купли-продажи. В силу особенностей объекта, она выделена в отдельный вид соглашения.

Договор аренды – соглашение, по которому арендодатель должен вручить арендатору объект во временное владение или пользование за какую-либо стоимость (ст.606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть представлены земельные наделы.

аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;
застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;
при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;
наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля под застройку: скрытые риски аренды

Муниципальные земли, имеющие назначение “жилое строительство”, передаются новым владельцам “по умолчанию”, если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.

Кроме того, на этой территории могут быть “красные линии”, и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда “двор без машин” будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!

Итак, существуют следующие риски, если земля под новостройкой в аренде:

Непросто отследить цепочку сделки, есть возможность проведения махинаций и допущения ошибок в документах.
Важно обратить внимание на период договора аренды у застройщика. Заключать договор купли-продажи стоит только в том случае, если земля арендуется у города на 49 лет с правом продления. Если же земля получена на короткий срок, то в таком случае Росреестр откажется проводить регистрацию прав на квартиру. Это станет причиной обращения в суд.
Соглашение об аренде может быть заключено незаконно, то есть договор подписан неуполномоченным лицом. Есть шанс того, что через пару лет явятся судебные приставы с законными документами и скажут, что здесь должна быть база отдыха.
Если оплата на счет, указанный владельцем недвижимости, за аренду земли перестанет поступать, то новые дома могут стать резко «самостроем». Надеяться на оформление квартиры в собственность становится бесполезной затеей.
В главном документе может быть запрет или ограничение на субаренду.

В случае признания дома самостроем, покупателям придется обращаться в суд, чтобы его узаконить (ст. 222 ГК).

Важно также знать, что арендодатель может разорвать договора аренды до истечения срока, если застройщик не начал строительство в течение 3 лет с момента заключения сделки. Это особенно актуально знать при покупке квартиры на стадии котлована, задолго до начала возведения дома.

Рассмотрим оба варианта собственности земли под новостройкой и их особенности.

Право собственности на землю нередко предпочтительнее, хотя бы потому, что покупатель может быть точно уверен в том, что земля под домом законно передана в собственность владельцу новостройки. Хотя и в этой ситуации есть риски.

Пример: на земле есть охранная зона ручья или газопровода, право проезда третьими лицами. Подобная информация непременно должна быть указана в свидетельстве о собственности на ЗУ. При покупке квартиры нужно ознакомиться с такой бумагой и проверить ограничения.

Кроме того, право собственности в нашей стране сложно назвать незыблемым, ведь есть случаи, когда его изымали, а на участках выполняли госпрограмы (к примеру, строили трассу).

О том, как выкупить арендованный участок в собственность, мы писали здесь.

Преимуществом аренды земли станет более низкая стоимость недвижимости. Ведь многие будут сторониться подобного дома из-за страха окончания срока аренды.

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Право собственности на земельный участок для многих является предпочтительным. В первую очередь потому, что покупатели уже знают, что земля под многоквартирным домом может быть законно передана в собственность владельцам новостроек.

Хотя и здесь есть свои риски — например, на земельном участке имеется охранная зона газопровода или ручья, право проезде или проезда земли третьими лицами. Такая информация обязательно должна указываться в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

При приобретении квартиры, покупателю нужно сразу ознакомиться с этим документом, посмотреть, есть ли подобные обременения. Ведь на него будут наложены определенные обязательства (например, запрет на застройку определенного участка земли), а доказать после подписания документов, что он был введен в заблуждение насчет возможности использования земли — очень трудно.

Если жилой дом, передающийся в собственность, находится на арендованной земле, то покупателю нужно смотреть на то, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. В таком случае отношения аренды продолжаются на протяжении 49 лет, после чего продлеваются.

Владельцем недвижимости земля под многоквартирным домом может использоваться по своему прямому назначению. Расторжение договора об аренде в одностороннем порядке невозможно.

Если застройщиком работа не осуществлялась в течение 3-7 лет, именно на такой срок муниципальные власти ему землю в аренду, договор расторгается и отдается другому девелоперу.

Земля у застройщика в аренде риски

Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Земля у застройщика в аренде: риски

Земля в аренде у застройщика риски

Земля под новостройкой — в аренде или в собственности ?

Земля под застройку: скрытые риски аренды

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ