Какие документы нужны для покупки жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для покупки жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:

Паспорта продавца и покупателя.
Договор купли-продажи.
Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
Нотариальное согласие супруга(и) продавца.

На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.

Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.

В свидетельстве о собственности на квартиру или выписке из ЕГРН указано наименование документа, по которому продавец стал владельцем жилья. Если это договор дарения или свидетельство о наследстве, то вопрос с согласием супруга сразу отпадает. Если в документе указан договор купли-продажи, нужно заглянуть в свидетельство о браке и сравнить дату заключения брака с датой возникновения права продавца в выписке из ЕГРН. Так вы самостоятельно удостоверитесь в том, является имущество совместно нажитым или личной собственностью продавца. Если продавец не состоял в браке, когда сам приобретал это жилье, он может написать на заявлении о переходе права «В браке не состоял». Данное заявление подготавливает сотрудник МФЦ в печатном варианте, надпись делается обыкновенной синей пастой вверху или внизу бланка.

Если брак заключен после того, как продавец стал владельцем квартиры, в состав документов включается свидетельство о браке.

Если свидетельство о браке, нотариальное согласие или собственноручная запись на заявлении отсутствуют, регистратор вправе приостановить сделку.

Заявление о переходе права от продавца и о возникновении нового права от покупателя. Подготавливается сотрудником МФЦ, стороны только проверяют и подписывают.
Нотариальная доверенность в случае, если интересы сторон представляют доверенные лица.
Если собственник имущества – несовершеннолетний, то для продажи понадобится согласие органов опеки и попечительства.

ВАЖНО! Вышеуказанный перечень является необходимым при каждой сделке купли-продажи, далее по тексту будем называть его стандартным списком документов. Но к этому списку могут добавиться дополнительные документы, в зависимости от того, какую недвижимость вы покупаете и при каких условиях:

на вторичном рынке недвижимости;
при покупке доли на квартиру;
в ипотеку;
жилье приобретается для ребенка;
с помощью средств материнского капитала;
от застройщика.

Разберем подробнее каждый из этих случаев.

Средства передаются по договоренности между сторонами. Можно осуществить расчет как после регистрации – вместе с ключами, так и до подачи документов в Росреестр.

Самым безопасным способом проведения взаиморасчетов считается аренда банковской ячейки. Деньги закладываются в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка. У каждой из сторон есть свои условия доступа, которые прописаны в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Продавец вправе забрать средства, предъявив договор купли-продажи с отметкой Росреестра о проведенной регистрации, выписку из ЕГРН со своей фамилией и паспорт. Если же регистрация по каким-то причинам не пройдена, покупатель в соответствии с порядком доступа к ячейке через определенный период забирает свои деньги. Этот вариант защищает обе стороны, поэтому является самым рекомендуемым и распространенным.

Но на практике встречаются случаи, когда деньги передаются в день подачи документов на регистрацию. Продавец настаивает на этом и даже приводит разумные объяснения, почему средства ему нужны срочно. Если вы все-таки приняли решение рассчитаться с продавцом до получения выписки из ЕГРН на ваше имя, то в договоре обязательно должно быть указано, что все расчеты между сторонами произведены до подписания договора купли-продажи. При этом с продавца обязательно берется расписка, что деньги он получил в полном объеме и претензий не имеет. В ней должна быть также должны быть указаны следующие сведения: сумма, дата, адрес квартиры, ФИО сторон и их паспортные данные. Фактическая передача квартиры также должна состояться в этот же день. Но не забывайте, что, поступая так, вы все равно сильно рискуете.

Для регистрации сделки на вторичном рынке, когда оплата происходит за наличные, один покупатель и один продавец, требуется стандартный пакет документов, приведенный выше.

Если продавцов несколько, и все они отчуждают свои доли, понадобится участие нотариуса в сделке (см.пункт ниже «Покупается доля в квартире»). Например, у супругов зарегистрировано по ½ доли на квартиру, при продаже одному или нескольким лицам подготавливается нотариальный договор. При этом если квартира от одного владельца переходит двум, трем покупателям, заверять договор нотариусом уже необязательно.

Сколько бы ни было продавцов, проверка документов осуществляется по тому же принципу, что и при единственном владельце жилья.

В этом случае дополнительно в Росреестр прилагается свидетельство о рождении ребенка. Нужно помнить, что за детей до 14 лет подпись в договоре будет ставить законный представитель – родитель или опекун, достаточно одной подписи от любого из родителей.

Если несовершеннолетний старше 14 лет, то понадобится письменно оформленное согласие родителей на покупку, а подпись подросток ставит сам.

Аналогично с заявлением на регистрацию, до 14 лет подписывается представитель, после 14 – ребенок самостоятельно участвует в процессе, но в обязательном присутствии мамы или папы (согласие второго родителя не требуется).

ВНИМАНИЕ! Органы опеки привлекаются не в каждой сделке с участием несовершеннолетнего. Если у ребенка уже имеется недвижимость в собственности, а новая покупается в связи с продажей предыдущей квартиры, то разрешение от специально уполномоченной инстанции нужно. Органы опеки призваны проследить за тем, чтобы новые условия не были хуже старых. Если до сделки несовершеннолетний не являлся собственником продаваемой квартиры, то госструктуры посещать не придется.

Чтобы осуществить дальнейшую проверку квартиры, нужно привлекать продавца и запрашивать у него следующие бумаги:

1 Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Информацию о долгах по коммунальным платежам можно и нужно проверить, хотя наличие долгов само по себе не является причиной для отказа от покупки жилья.

Вопрос по коммуналке можно урегулировать: есть долги – снижайте цену. Или прописать в договоре купли-продажи, что с вырученных средств продавец погашает задолженности. Нелишним будет взять нотариальное обязательство с владельца долгов об их ликвидации.

Хотя сами средства привязаны не к объекту (квартире), а к субъекту, то есть собственнику, спрашивать управляющая компания все равно будет с вас. А поскольку судиться с ней захочет не каждый, лучше перестраховаться заранее.

2 Архивная выписка из домовой книги, которая содержит историю о прописанных в квартире лицах за все время.

Это позволит узнать, куда и почему выбыл зарегистрированный пользователь, и не заявит ли свои права на проживание по возвращении: длительная командировка, стационар, тюремное заключение.

Для самой регистрации сделки в Росреестре вышеуказанные бумаги под п.1 и 2 не понадобятся.

Если вы все равно боитесь натолкнуться на мошенников или заключить недействительную сделку, воспользуйтесь следующими советами:

Наймите опытного юриста или риелтора.
Проследите, чтобы квартира в собственности предыдущего владельца находилась как минимум три года – за это время истечет срок исковой давности, и его право нельзя будет оспорить.
Оформите договор через нотариуса. И себя обезопасите, и срок регистрации в Росреестре сократится.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:

ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
Цена, порядок оплаты.
Отсутствие обременений, арестов.
Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора – относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи – в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.

Содержание:

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Чтобы собрать или проверить документы для покупки квартиры, не требуется специальных юридических знаний. Воспользуйтесь доступными способами проверки, чтобы ваша сделка была максимально прозрачной.

Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый – это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй – регистрация сделки в Росреестре и передача денег.

Нюансов и подводных камней в сфере операций с недвижимостью может оказаться очень много: у кого-то – коммунальные долги, у кого-то – неузаконенная перепланировка или продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Это не означает, что покупатель должен отказываться от подходящей ему квартиры просто потому, что условия продажи – не идеальны. При соответствующем подходе можно обыграть любую нестандартную ситуацию путем договоренностей с продавцом, подкрепления обязательств нотариусом, оценки рисков, указания в договоре реальной цены сделки.

Результат – это государственная регистрация соглашения, на основании которого право собственности переходит приобретателю. Получаемые на руки документы при покупке квартиры – это выписка из ЕГРН, техпаспорт, а также договор, который подписан сторонами. Стороны вправе изготовить копии бумаг, использованных во время процедуры, для себя. Продавец в полном объёме получает деньги, предусмотренные соглашением.

Документы, выданные при покупке квартиры в долевом строительстве, будут содержать справку о том, что пайщик в полном объёме исполнил обязанность перед застройщиком. Обязательно сохраните эту бумагу на будущее (иногда компании банкротятся).

Многие из полученных документов понадобятся чтобы оформит имущественный вычет.

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Какие документы нужны для покупки квартиры

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он. В разных банках это сделать практически невозможно.

Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка. На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения. Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.

Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД. Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.

Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.

Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве. Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.

Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.

Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась. Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.

Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.

На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию. Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.

Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.

Процедура оформления покупки квартиры

— Само собой, перед заключением сделки важно узнать, кто и когда был зарегистрирован в квартире, а также почему и, главное, куда выбыл. К сожалению, для покупателя эта информация закрыта: все-таки тайна личной жизни. Поэтому надо попросить собственника сходить в РСЦ (ЖЭС) и взять там развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только отражающую текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто куда выписался (в том числе и в места лишения свободы, если такое имело место).

— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.

Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.

— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.

К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.

— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.

Комплект документов состоит из двух частей:

Базовая часть – при любых сделках подается одинаковый комплект бумаг, может меняться только количество экземпляров.
Дополнительные документы – подготавливаются в различных вариациях, в зависимости от особенностей сделки.

Чтобы избежать недоразумений во время визита в МФЦ или Росреестр, лучше заранее обсудить со всеми участниками сделки, кто какие документы подготовит и возьмет на процедуру оформления сделки.

Договор купли-продажи. Потребуется минимум 2 экземпляра, хотя идеально сделать количество экземпляров по числу сторон плюс один. Если договор удостоверен нотариусом, то нужно взять один оригинал и одну копию.
Удостоверения личности (обычно это паспорта) участников сделки, если подавать документы будете лично. Если сделку будет проводить доверенное лицо, то дополнительно потребуется доверенность на его имя и его паспорт.
Документ о праве собственности продавца на объект сделки – выписка ЕГРН о наличии права, договор или другой документ о приобретении квартиры с отметкой Росреестра о регистрации.
Если продавец приобретал квартиру в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение купли–продажи. Исключения – наличие брачного договора, генеральная доверенность или полная оплата строящейся квартиры до вступления в брак. Даже если брак расторгнут, но официального раздела имущества не было, согласие потребуется.
Заявления о регистрации купли-продажи можно заранее не готовить, заполненные бланки выдаст сотрудник МФЦ или Росреестра. Останется только внимательно проверить правильность заполнения и подписать их.
Квитанции об уплате госпошлины за государственную регистрацию права (физлица платят 2000 рублей) – не обязательно, но без оплаты сделку не зарегистрируют, а квитанция позволит сотрудникам Росреестра быстрее найти ваш платеж и ничего не перепутать.
Документы, подтверждающие оплату приобретаемой недвижимости – в зависимости от условий расчетов, прописанных в договоре.

Обратите внимание – новостройкой является только квартира, которую продает организация –застройщик. Как следствие, в дополнение к основному пакету для регистрации добавятся несколько позиций:

Доверенность на имя сотрудника организации, который подписал договор купли-продажи (оригинал + копия).
Доверенность на имя специалиста, который от имени застройщика участвует в процедуре подачи документов на госрегистрацию (оригинал + копия), а также его паспорт.
Учредительные, регистрационные и разрешительные документы организации-продавца, включая решение учредителей о согласии на проведение крупной сделки.

Впрочем, все эти материалы готовит продавец, поэтому от покупателя требуется только контроль и внимательность в момент оформления документов.

Оформлением бумаг, в основном, будет заниматься юридическая служба банка, от покупателя потребуется, скорее, контроль. Обычная сделка купли-продажи в связи с ипотечным финансированием проводится одновременно с заключением кредитного (ипотечного) договора. Поэтому в Росреестре придется регистрировать сразу две сделки:

Переход права собственности к новому владельцу (физлицу). Пригодятся базовый комплект документов и комплект при покупке квартиры в новостройке, описанные ранее.
Ограничение прав новоиспеченного собственника на квартиру. Жилье становится предметом обеспечения (залога) по ипотечному кредиту.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ПРОВЕРЯТЬ У ПРОДАВЦА ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ.

Процедура несколько сложней, чем при покупке квартиры полностью, требуется провести подготовительную работу.

Договор купли-продажи недостаточно просто подписать, его нужно заверить у нотариуса.
Письменный отказ собственников других долей квартиры от приобретения (оригинал и копия). В документе обязательно должен быть указан кадастровый номер квартиры, предложенная собственником цена и порядок оплаты.

Владельцы прочих долей квартиры имеют преимущественное право покупки той доли, которая является предметом сделки. Поэтому продавец должен до продажи своей доли третьему лицу письменно предложить купить эту жилплощадь другим совладельцам квартиры. Условия он обязан предложить не хуже тех, на которых будет на самом деле продавать свою долю третьему лицу.

Если совладельцы отказываются дать письменный ответ, то можно обойтись без него – достаточно предоставить доказательства того, что купить долю им предлагали. Лучше всего направить уведомление через нотариуса, тем более, что и договор купли-продажи придется заверять нотариально. Можно направить предложение купить долю и без нотариуса, почтовым письмом с уведомлением и описью вложения, но такой способ может привести к судебным спорам. Если в течение 30 дней нет ответа на предложение купить долю, это считается отказом.

Список документов при покупке квартиры на вторичном рынке зависит от того, каким способом она приобретается: за наличные или в ипотеку. Максимальный перечень справок понадобится именно от продавца.

Договор купли-продажи оформляется перед подачей документов на регистрацию. Если расчет производится через банковскую ячейку или аккредитив, участникам сделки нужно прийти в банк и заключить трехсторонний договор.

Покупателю достаточно иметь при себе паспорт. Если квартира приобретается в ипотеку, для банка понадобятся следующие документы:

Справка о доходах.
Согласие супруга.
Документы на недвижимость (запрашиваются у продавца).
СНИЛС.

Дополнительно банк может запросить военный билет (для мужчин до 27 лет), а также копии всех страниц трудовой книжки.

При покупке квартиры документы играют решающую роль. Они нужны для проверки юридической чистоты сделки, регистрации перехода права собственности в Росреестре.
От покупателя чаще всего достаточно только паспорта. Но могут понадобиться дополнительные документы, если оформляется ипотека или используется жилищный сертификат.
Какие документы должны быть у собственника квартиры, зависит от его статуса: физическое или юридическое лицо. К последним предъявляется больше требований.
Больше всего рисков несет покупатель, и ему нужно проверить все документы продавца до подписания договора.
Для регистрации сделки в Росреестре стороны могут подать документы через МФЦ, чтобы сэкономить время.

На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Покупателю остается второй экземпляр договора, расписка в которой продавец подтверждает получение финансовых средств от покупателя, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, прописка и прочие документы.

Данный перечень может быть видоизменен, в зависимости от той документации, что была запрошена у продавца квартиры

Важно отчетливо понимать какие именно документы по завершению сделки о купле-продаже объекта недвижимости, должны остаться у сторон договора на руках. Также, допускается участие в сделке агента по недвижимости, однако это не должно ослаблять бдительность покупателя квартиры.

Существует установленный действующим законодательством перечень документации, которую необходимо собрать непосредственно перед заключением договора. Однако следует учитывать тот факт, что в зависимости, от многих аспектов (количество участников, особых условий договора, способа приобретения жилья) может появится необходимость представления дополнительных бумаг.

Надо ли говорить о том, что абсолютно всю документацию необходимо тщательно проверить на подлинность и в случае, если хоть что-то из предоставленного перечня окажется поддельным или таким, что было получено незаконными методами, то данная сделка будет признана недействительной.

Итак, случаи, при которых осуществляется покупка жилья бывают совершенно разные, а значит требуемая документация будет иметь различия. Рассмотрим более детально эти моменты.

В момент, когда приобретается не вся квартира, а только лишь ее какая-то определенная часть, в обязательном порядке должно присутствовать нотариальное удостоверение сделки

К стандартному списку добавляется следующее:

отказ других владельцев долей от преимущественной покупки доли;
копии свидетельства от всех сособственников;
разрешение органов опеки на продажу (если у продавца имеются несовершеннолетние дети);
согласие второго супруга (в письменном виде).

Так, в нем должно быть предельно точно отображено следующее:

ФИО и другие данные лица, которое отказывается;
от какой части происходит отказ;
какая доля имеется у отказчика в данном объекте недвижимости;
цена за долю для третьих лиц и соответственно сам порядок оплаты.

Важно: Подобного рода письменный отказ вполне заменяем. Законом допускается предоставление подтверждения того, что все долевые участники получали предложение выкупить часть, выставленную на продажу, однако на протяжении месячного срока должной реакции ни от одного из них не последовало.

В зависимости от возраста ребенка, в регистрационную службу понадобится принести:

согласие родителя на продажу (если возрастная категория ребенка варьируется в пределах 14-18 лет);
договор купли-продажи, в котором стоит подпись родителя, действующего непосредственно в интересах несовершеннолетнего;
свидетельство о рождении ребенка.

Для осуществления такого вида сделки, необходимо собрать два пакета документации:

непосредственно в само банковское учреждение (то, которое предоставляет ипотеку);
для проведения законной регистрации.

Необходимый перечень:

заявления банковского учреждения и самого покупателя на регистрацию ипотеки;
подтверждение об оплате госпошлины;
договор ипотеки;
договор займа;
согласие от второго супруга (в письменном формате).

Как купить недвижимость в 2019 году: полная инструкция

На сегодняшний день имеется два варианта покупки квартиры в новостройке:

Приобретение уже готовой квартиры в доме, который сдан в эксплуатацию;
Непосредственное прямое участие в долевом строительстве жилья.

Так, при осуществлении первого варианта, квартира уже имеет собственника (это может быть как сам застройщик, так и лицо, на которое по указанию застройщика и была оформлена собственность). Исходя из этого делается вывод, что такое приобретение будет оформляться по принципу покупки на вторичном рынке.

Итак, в выше изложенных и рассмотренных ситуациях при купле-продаже жилого помещения, собранный пакет документов должен быть предоставлен, на выбор, в:

территориальный отдел регистрационной службы;
отдел МФЦ.

Важно: В момент передачи документации, необходимо обязательное присутствие либо самого покупателя, либо же доверенного лица, которое имеет на руках соответствующую справку, заверенную у нотариуса.

Когда документация будет готова, ее можно будет забрать в той самой организации, куда она сдавалась ранее. Все, что необходимо для ее получения — предъявить расписку, выданную работником МФЦ (регистратором) в момент приемки.

Регистрационный срок документации регулируется действующим законодательством и не должен превышать 18 рабочих дней.

Эти документы могут понадобиться покупателю, чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры и отсутствии задолженностей:

выписка из домовой книги с данными лиц, зарегистрированных в квартире. Выдают в управляющей компании (УК), жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), товариществе собственников жилья (ТСЖ). На руках необходимо иметь паспорт и документ-подтверждение собственности на квартиру.
Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Выдают в УК, ЖЭК, ТСЖ, ЖСК, расчетном центре, обслуживающем здание.
Справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам на имущество. Нужна, если квартира перешла к продавцу по договору дарения или наследования. Выдают в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке.
Разрешение органов опеки на продажу, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний.
Справка из неврологического или психоневрологического диспансера, удостоверяющая дееспособность продавца. Нужна, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.

Для квартир в новостройках право собственности возникает после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. В этом случае покупатель предоставляет:

заявление;
паспорт;
зарегистрированный договор ДДУ;
подписанный акт приема-передачи;
квитанцию об оплате госпошлины;
подписанный и нотариально заверенный договор купли-продажи;
закладную и кредитный договор, если квартира приобретается в ипотеку.

Также требуются кадастровый и технический паспорта квартиры. Как правило, эти документы оформляет застройщик.

Если сделка проводится без привлечения кредитных организаций и средств от материнского или жилищного сертификата, набор документации будет минимальным. Но и он укладывается в достаточно объёмный перечень. Наибольшее юридическое значение имеют документы продавца, так как именно он является держателем права на квартиру.

В первую очередь собственник жилья, выставленного на торги и готового к сделке, должен иметь оригинал:

Правоустанавливающего документа.
Право удостоверяющего свидетельства.

К право удостоверяющей относится документация, которая была получена владельцем квартиры при вступлении в право собственности и на момент продажи должна находиться у него на руках. Например, при приватизации, приобретении жилья в результате сделки или наследования. Если при вступлении в собственность возбуждались судебные споры, то такой документ выдавался решением суда.

Кроме базового пакета документации, который представляется продавцом и покупателем, покупатель обязан оформить и приложить к договору купчей – договор кредитования, выданный банком. Для его оформления собственник объекта предоставляет ему дополнительно справку об инвентарной стоимости объекта из БТИ. По требованию банка покупатель проводит независимую оценку жилого помещения, получая на руки акт независимой экспертизы о стоимости недвижимости.

Если дом ещё не введён в эксплуатацию, у держателя права на получение квартиры отсутствуют правоустанавливающие и право удостоверяющие документы. Вместо них он предъявляет зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ). По ДДУ допускается оформлять не купчую, а договор переуступки права на получение помещения в строящемся доме вместо предшествующего дольщика.

Если ранее переуступка уже производилась, то у нового правообладателя должны быть все экземпляры зарегистрированных Росреестром договоров, полученные по переуступке и дополнительные приложения к ним.

Скачать бланк договора переуступки права по ДДУ
Скачать образец договора переуступки права по ДДУ

Какие документы у покупателя покупателя квартиры должны быть

Несовершеннолетний собственник не вправе распоряжаться имуществом. Эту процедуру проводят его законные представители: родители или опекуны. Они должны предъявить доказательства своих полномочий на совершение сделки, а так же – получить разрешение от органов опеки и попечительства. Обращение в данный орган продиктовано условиями, не допускающей ухудшения благосостояния несовершеннолетнего собственника.

Порядок покупки здесь такой. Покупатель, оформляющий недвижимость на ребёнка, в органы опеки и попечительства обращаться за разрешением не обязан, если квартира покупается не взамен ранее проданного имущества несовершеннолетнего. Ему достаточно предъявить документацию о родстве или опекунстве.

Скачать бланк заявления в органы опеки и попечительства
Скачать образец заявления в органы опеки и попечительства

Продавец подготавливает дополнительный пакет документации – ксерокопии документов, подготовленных к продаже. Копии передаются в Пенсионный фонд (ПФ) РФ.

ПФ РФ проводит проверку:

технических и кадастровых характеристик;
соответствия жилья санитарным нормам, установленным в регионе проживания семьи.

На покупку объекта, отвечающего установленным критериям, выдаётся разрешение на продажу в виде официального документа. Он прилагается к пакету основной документации.

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это означает, что покупатель квартиры становится полноправным собственником не при подписании договора, а при внесении изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Для этого покупателю (с обязательным участием продавца) необходимо собрать пакет документов. Ниже представлены документы, которые могут потребоваться при оформлении сделки покупки квартиры:

В целях подтверждения личности граждан и внесения соответствующих изменений в ЕГРН предъявляются копии и оригиналы паспортов каждого лица, участвующего в сделке. Если продавца, покупателя или одновременно обоих участников представляет доверенное лицо, то прилагается нотариально заверенная доверенность с указанием всех полномочий и его паспорт.