Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Составление договора купли продажи недвижимости у нотариуса». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Фактически это момент перехода жилья от одного владельца к другому на законных основаниях при участии продавца, покупателя, их представителя — риелтора и нотариуса.
Задача риелтора — сопровождение сделки. Сюда входит первичный анализ объекта, документов, истории квартиры, а также подготовка всех необходимых документов. Понятное дело, что агент по недвижимости берет свои комиссионные — порядка 2 — 4% стоимости квартиры.
При оформлении договора купли-продажи недвижимости нужно быть готовым к дополнительным тратам, которые будут помимо оплаты фактической стоимости объекта.
Вам придется оплатить: услуги нотариуса (в среднем 3,5 тыс. грн и выше), налог — 1% стоимости квартиры, пенсионный сбор — 1% стоимости квартиры.
Сделка должна происходить в присутствии нотариуса. Он готовит договор купли-продажи квартиры и предоставляет его продавцу и покупателю для ознакомления. Важно проверить правильность написания всех личных данных (ФИО, серии и номера паспортов, идентификационные коды), сумму договора, данные о квартире, в том числе адрес, площадь, другие технические сведения. В договоре должна быть указана точная дата заключения сделки.
Если кто-либо из сторон состоит в браке, потребуется присутствие супруга/супруги и письменное согласие на совершение сделки.
Содержание:
Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине
Как и любой другой договор, касающийся недвижимости, договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному заверению и внесению данных о переоформлении права собственности на объект в Единый государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество.
Поэтому вторым по важности этапом является поиск и организация сделки у нотариуса. Во многих случаях нотариуса выбирает покупатель.
Однако в случаях, когда покупатель не хочет заниматься поиском нотариуса, тогда данная обязанность будет возложена на вас. Желательно, конечно, выбрать нотариуса, который имеет опыт заключения сделок и условия, необходимые для проведения сделки (как минимум, договоренность с банком для безналичного расчета).
Отметим, что для заключения самой сделки вам в обязательном порядке потребуется провести официальную оценку квартиры, которую должен сделать квалифицированный оценщик. Иногда оценщика вам порекомендует нотариус, но будьте готовы к его самостоятельным поискам.
В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2020 г. включает такие документы как:
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- технический паспорт;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- оценку квартиры;
С недавнего времени справку о составе семьи получать не нужно, так как информацию о том, зарегистрирован ли кто-то в квартире может проверить сам нотариус, у которого оформляется договор.
Для сложных случаев продажи может понадобиться:
- разрешение органов опеки и попечительства;
- согласие второго из супругов на продажу;
- документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
- согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).
Отметим, что договор купли продажи доли квартиры может быть заключен при заблаговременном уведомлении о продаже остальных совладельцев квартиры. Продать свою долю в квартире, если она находится в совместной собственности без выделения части (вследствие приватизации на несколько лиц, например), вообще невозможно, пока не будет выделена ваша часть из квартиры.
Как видите, продажа квартиры и особенно подготовка документов, непростое дело, может таить в себя немало сложностей, разобраться с которыми вам может помочь только специалист.
Однако не меньше внимания, а возможно и больше, стоит уделить надлежащему оформлению договора купли-продажи квартиры покупателю. Остановимся на этом подробнее.
Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Вне зависимости от того, оформляете ли вы договор купли-продажи дома, земельного участка или квартиры – типовой договор купли-продажи недвижимости должен быть в письменном виде и удостоверен у государственного или частного нотариуса.
Договор купли-продажи недвижимости 2020
После того, как квартира выбрана, предварительный договор заключен, задаток передан и подготовлены все документы – можно переходить к оформлению. Сам процесс оформления договора купли-продажи выглядит так:
- Нотариус составляет черновик договора и отдает его сторонам для ознакомления. И покупатель, и продавец должны самостоятельно проверить все данные, имена, фамилии, адрес и прочее.
- Супруги обеих сторон подписывают заявления, что не возражают против сделки.
- Происходит процесс оплаты налогов и сборов.
- Происходит процесс оплаты между сторонами сделки.
- Нотариус подписывает и заверяет договор.
После того, как договор будет нотариально удостоверен, данные о новом владельце будут внесены в Реестр имущественных прав (база всех собственников недвижимого имущества в Украине).
При заключении стандартного договора, стороны уплачивают следующие налоги и сборы:
- налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 5% или 0%;
- госпошлину 1%;
- сбор в Пенсионный фонд 1%.
От уплаты НДФЛ освобождаются продавцы, которые выступают таковыми впервые в отчетном году, имели квартиру в собственности более трех лет или получили недвижимость в ходе наследования.
От уплаты сбора в Пенсионный фонд освобождаются покупатели недвижимости, которые выступают таковыми впервые в жизни. Если же нотариус в ходе оформления сделки требует подтверждение оплаты 1% пенсионного сбора, по ее окончанию вы можете обратиться в соответствующие органы для возврата средств.
Вид договора отчасти зависит от того, на какую недвижимость он составляется. К этому же можно отнести необходимость дополнительных соглашений. Как гласит статья 657 Гражданского кодекса Украины:
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Сделка купли-продажи дома в Украине проходит несколько иначе. Так как вы покупаете не только объект недвижимости на земле, но и саму землю. Согласно украинскому законодательству, у дома не может быть один владелец, в то время как у земли – другой. Поэтому в договоре купли-продажи дома обязательно должна быть указана и земля, на которой он расположен.
Кроме стандартных документов для оформления договора нужны еще:
- документы, свидетельствующие о приватизации;
- кадастровый номер земельного участка;
- Госакт на землю.
Без кадастрового номера подобный договор касательно частного дома составить нельзя.
Договор купли-продажи квартиры — основной и предварительный
Фактически, предварительный договор является фиксацией намерений.
Причем предварительный договор используется и рэлторами, как элемент сделки при купле-продаже вторичной недвижимости, и застройщиками, как элемент схемы купли-продажи имущественных прав.
Предварительный договор содержит в себе набор характеристик, сроков и условий по которым сторона покупателя и сторона продавца обязуются заключить основной договор купли-продажи в будущем. Так например, купить квартиру по договору купли-продажи недвижимости с регистрацией прав в реестре в не построенном и/или не сданном доме, невозможно, но когда-нибудь этот дом и ваша квартира в нем будут построены и сданы в эксплуатацию. Именно наличие предварительного договора с заранее оговоренными условиями, позволяет иметь определенные гарантии того, что со временем вы станете полноправным владельцем квартиры.
Существование и использование такого инструмента как предварительный договор несет в себе целый набор положительных моментов — дает сторонам возможность заблаговременно встретиться, оговорить все вопросы и существенные условия договора купли-продажи, обговорить вопросы оплаты, вопросы проверки документов, покупателю ознакомить нотариуса с документами, на основе которых продавец собирается отчуждать имущество.
Предварительным договором фиксируются цена, порядок расчета, расходы, срок передачи недвижимого имущества, прочие существенные для сторон условия, условия основного договора, а также гарантии сторон.
Предварительный договор — это тот инструмент, который помогает сторонам встретиться, выяснить все вопросы, которые могут возникнуть при составлении основного договора и он позволяет сторонам определить рамки, границы в которых они смогут избежать конфликтов и претензий.
Необходимо знать как правильно составить предварительный договор для того чтобы мошенники не обманули, для того чтобы были правильно оформлены все документы и чтобы этот процесс не затянулся на длительное время и не появлялась необходимость обращаться в суд.
- Обязательно ли договор заверять нотариально
- Как связаны прописка и адрес квартиры
- Что обязательно должно быть в предварительном договоре
- Можно/нужно ли указывать цену в предварительном договоре
- Можно ли изменить сумму сделки по купле-продаже
- Может ли застройщик нарушить условия договора
- Можно ли в договоре указывать стоимость в иностранной валюте
- Как зафиксировать курс в валюте
- Как зафиксировать рассрочку
- Как зафиксировать условия невыполнения договора
- Условия возврата аванса, залога, предоплаты
- Как можно обязать продавца
- Может ли продавец не быть владельцем имущемьва
- Как можно проверить наличие имущества у продавца
- Что должен проверить нотариус
- Нужно ли разрешение супруга/супруги для предварительного договора
- Нужно ли разрешение органов опеки для предварительного договора
- Можно ли требовать компенсацию за невыполнение условий предварительного договора
- Какие расходы несут стороны при заключении предварительного договора
Если говорить о Киеве, то стоимость заключения предварительного договора может колебаться от 500 до 3000-5000 грн. Это зависит от сложности предварительного договора, от стоимости услуг частного нотариуса и от различных условий обозначенных в договоре.
Если стороны предусматривают передачу аванса по предварительному договору, такой договор попадает под условие договоров предполагающих оценку и от суммы аванса стороны должны оплатить государственному или частному нотариусу государственный налог в размере 1% от суммы аванса. Это обязательный платеж, однако на эту сумму будет уменьшена государственная пошлина при заключении основного договора.
Для основного договора купли-продажи квартиры обязательными являются: 1% государственный налог за совершение нотариальных действий (от общей суммы, которая уменьшается, если была предварительная оплата при составлении предварительного договора, если сторонами была обозначена значительная сумма аванса).
Пример
Фактическая сумма договора составляет, 100 тысяч долларов США
Фактическая сумма предоплаты составляет 20 тыс. долларов США
Оставшаяся сумма равномерно выплачивается в течение определенного количества лет
1% высчитывается не из аванса, который оплачивался покупателем, а из общей, зафиксированной в договоре суммы
Я, Абакумова А.О. этим заявлением подтверждаю, что Петрова Т.О. полностью выполнила свои обязательства по договору, сумма 100 000,00 (сто тысяч) гривен 00 коп. передана мне. Претензий материального характера по этому договору у меня к ней нет.
“_____”___________________ ___________года
Подпись_________________________________
Город Семитополь, _____________________________________года. Я, частный нотариус Киевского городского нотариального округа, удостоверяю подлинность подписи Іванової А.О., который сделано в моем присутствии. Личность гр. Петрової Т.О., которая подписала документ, установлено.
Зарегистрировано в реестре за №
Взыскана платы — 1 гривна.
На вопрос: кто платит при оформлении купли продажи, ответ прост, в Украине платят оба. Чаще всего покупатель и продавец согласовывают, кто и какие затраты по оформлению купли продажи квартиры будет нести. Иногда стороны их делят поровну, поскольку сделка носит двусторонний характер. В других случаях эти расходы берет на себя одна из сторон.
Со стороны закона, продавец платит следующие платежи:
- налог на доходы физических лиц-резидентов – 5% (нерезиденты – 15%) от стоимости недвижимости, только в случае, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, либо если это второй и последующие продажи в этом году. Это условие не распространяется на объекты, полученные в наследство и если это первая продажа в этом году.
- военный сбор – 1,5%, в случае уплаты налога на доходы физический лиц.
- оплата услуг нотариуса/госспощлина. За оформление купли-продажи квартиры госсударственным нотариусом необходимо оплатить госсударственную пошлину. За совершение этих же действий частным нотариусом необходимо оплатить его услуги. Ранее такая оплата была установлена в размере 1% от цены квартиры (дома), но не ниже ее оценочной стоимости. Но приказом Министерства юстиции Украиныот 24 июня 2019 года № 1923/5 отменен минимальной размер оплаты услуг нотариусов. Теперь нотариусам можно будет платити менее 1% от стоимости недвижимости.Указанный приказ принят во исполнение Указа Президента от 20 июня 2019 года № 418 “О признании утратившими силу некоторых указов Президента Украины”, которым отменен Указ Президента Л. Кучмы от 10 июля 1998 года № 762 “Об упорядочении взимания платы за совершение нотариальных действий”.
Важно! Без предъявления документов, подтверждающих оплату указанных сборов, нотариус не сможет удостоверить договор купли-продажи квартиры (дома).
Покупатель в свою очередь платит:
-
сбор на обязательное пенсионное страхование 1%.
Следует помнить, что статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» установлены лица, которые освобождаются от уплаты государственной пошлины, а именно:
- Инвалиды Великой Отечественной войны и семьи военных, пропавших без вести Инвалиды 1-2 групп;
- Ликвидаторы аварии на ЧАЭС.
Как видим, список небольшой и не отображает современных реалий, например, в список не включены участники АТО.
Договор купли продажи квартиры Нотариальный
Право собственности на квартиру (дом) подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений – официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Важно! право собственности на квартиру (дом) регистрирует нотариус.
В соответствии с положениями статьи 19 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия. В крайнем случае срок регистрации не может превышать 5 рабочих дней.
В соответствии со статьей 34 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» за государственную регистрацию права собственности справляется административный сбор в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. В 2019 году это 190 гривен.
Закон позволят покупку квартиры в долевую собственность, как для супругов, так и для людей, не являющихся супругами. Покупка квартиры допустима как в равных частях, по одной второй квартиры, так и не равных, например в соответствии с внесенными средствами на покупку квартиры.
В договоре купли-продажи будут два покупателя, но долю каждого из покупателей необходимо указать в договоре. Регистрация права собственности в Реестре произойдет тоже двоих.
В соответствии со статьей 361 Гражданского кодекса Украины совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться своей частью в праве общей долевой собственности. В свою очередь статья 362 Гражданского кодекса Украины предусмотрела преимущественное право покупки части имущества за совладельцами.
Таким образом, перед тем как заключать договор купли продажи квартиры либо другого недвижимого имущества, собственник ее части обязан за месяц письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою часть, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает.
Важно! Если договор купли-продажи квартиры или другого имущества будет заключен с нарушением преимущественного права, совладелец может предъявить в течение года иск в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя, с одновременным внесением на депозитный счет суда денежной суммы за покупку части недвижимости.
Заключая инвестиционный договор, Вы покупаете не недвижимость, а только имущественные права, другим словами, Вы платите только за право купить.
Для оформления имущественных прав на недвижимость в новостройке у застройщика должен быть следующий пакет документов:
- документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок;
- документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
- документ, подтверждающий присвоение объекта недвижимого имущества почтового адреса;
- утвержденный перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирования) объекта строительства.
Документы, предоставляемые застройщиком, регистрируются в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество и делаются их электронные копии путем сканирования оригиналов таких документов. Эти документы в дальнейшем используются государственным регистратором при проведении государственной регистрации прав собственности на квартиру или нежилое помещение, в случае обращения инвестора с соответствующим заявлением.
Рассрочка – способ покупки недвижимого имущества, при котором покупатель оплачивает ее стоимость фиксированными частями в течение установленного срока, а передача прав собственности происходит после выплаты последнего платежа.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа надо внимательно изучить. Обратите внимание на сумму договора, возможное увеличение стоимости и насколько, процент переплаты (годовой или от суммы стоимости квартиры), процедуру возврата уплаченных денег в случае досрочного расторжения договора, момент перехода права собственности на квартиру.
Лучше всего дать такой договор на изучения юристу. Помните на юридическом ресурсе «Protocol» Вы всегда сможете получить профессиональную юридическую консультацию, качество, которой гораздо ниже цены.
Также отметим, что договор купли-продажи квартиры с рассрочкой существенно отличается от ипотечного договора.
Отметим минусы рассрочки:
- высокий первоначальный взнос;
- короткий срок выплат;
- ежемесячный платеж выше, чем при ипотеке;
- вероятность повышения стоимости квадратного метра.
И тем не менее покупка квартиры в рассрочку очень популярна в Украине, в связи со следующими факторами:
- скорость оформления;
- чаще всего нет необходимости доказывать свою платежеспособность;
- как как правило отсутствие процентов (будьте внимательны при подписании договора, в его положениях могут быть скрытые проценты);
И главное покупатель в случае финансовых трудностей имеет право вернуть все взносы.
О том, какие документы при покупке квартиры потребуются, лучше узнать заранее, ведь оформление некоторых справок займет несколько дней. Например, справки из ЖЭКа или БТИ. Кроме того, обратите пристально внимание на бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру. В них не должно быть записей, сделанных карандашом, исправлений, дописок. Ни один профессиональный нотариус такие документы не примет!
От покупателя для оформления сделки требуется совсем немного: предоставить паспорт, идентификационный код, при официально оформленном браке – заверенное у нотариуса согласие супруга. А вот продавцу предстоит подготовить внушительный пакет бумаг. В нем обязательно должны присутствовать:
- паспорт;
- оригинал идентификационного кода;
- документ, подтверждающий право собственности: завещание, дарственная, договор купли-продажи;
- нотариально заверенное согласие супруга, если жилье оформлено на обеих супругов;
- свидетельство о браке или его расторжении;
- справка БТИ для отчуждения недвижимого имущества;
- справки из ЖЭКа: об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и Форма №3 о прописанных лицах.
Также нотариус в обязательном порядке запрашивает справку о том, что имущество не находится под арестом. А вот техническая инвентаризация больше не является необходимым условием для сделки. Теперь вся ответственность за покупку жилья с незаконной перепланировкой возлагается только лишь на покупателя.
Если жилье приобретается с помощью ипотечного кредита, помимо вышеуказанных документов, потребуются справки о доходах за последние 6 месяцев, как от покупателя, так и от его поручителей. Банки имеют право требовать и другие документы, поэтому их полный перечень нужно уточнять в конкретной финансовой организации.
Помимо услуг нотариуса, который будет оформлять сделку, обеим сторонам предстоит уплатить налоги.
- Покупателю: при покупке квартиры на вторичном рынке – госпошлину в размере 1% от оценочной стоимости жилья; при покупке недвижимости от застройщика – госпошлину 1% от заявленной цены квартиры и 1% взнос в Пенсионный фонд.
- Продавцу: 5% от оценочной стоимости – налог с доходов физических лиц, и 1,5% с этой же суммы – военный сбор
Всего налоги составляют 8,5% от суммы сделки. И достаточно распространена ситуация, когда все сборы покупатель и продавец делят поровну.
Основной документ, оформляемый при покупке квартиры – договор купли-продажи. Он заключается в письменной форме, заверяется нотариусом, и в обязательном порядке регистрируется в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество. Согласно новым правилам, Реестр ведется исключительно в электронной форме. Но при необходимости всегда можно получить выписку.
На сегодняшний день покупатель может решать самостоятельно, где оформлять покупку квартиры. Такими полномочиями наделены:
- государственные регистраторы;
- частные нотариусы.
По многим причинам удобнее оформление именно к нотариусам. Конечно, стоимость их услуг выше. Зато нотариус может существенно сократить срок регистрации, оперативно исправить ошибки в документах, если они были обнаружены. К тому же, большое количество нотариальный контор позволяет не тратить время на поездки, а выбрать специалиста рядом со своей работой или местом жительства.
Правильное оформление покупки квартиры предполагает определенный порядок. Так, вначале обе стороны подписывают предварительный договор. Обычно срок его действия не превышает одного месяца. В этот период продавец собирает все необходимые документы, а покупатель решает финансовые вопросы.
Важный пункт предварительного договора – передача задатка. Его сумма составляет от 1 до 5% от стоимости квартиры. Причем задаток – это не аванс, его роль гораздо шире. Являясь частичной оплатой за приобретение, он выступает еще и гарантом выполнения взятых на себя обязательств. И если сделка срывается по вине покупателя, задаток остается у покупателя. Если же от продажи отказался продавец, он обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка в качестве компенсации.
Любая передача денежных средств происходит в присутствии нотариуса, и подтверждается распиской. Завершением сделки считается подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимого имущества. Последний документ не является обязательным, но, как показывает практика, его составление уберегло многих людей от неудобств и конфликтов. В акте прописываются:
- детальные характеристики объекта;
- состояние квартиры;
- дата передачи ключей;
- указание на отсутствие претензий продавца и покупателя друг к другу.
По статистике большинство покупок жилья осуществляется семейными парами. В этом случае у супругов может возникнуть закономерный вопрос: можно ли оформить покупку квартиры двоих. На самом деле, если речь идет об официальном браке, такой необходимости нет. Семейный Кодекс Украины защищает имущественные права обоих супругов, и в случае развода, купленное в браке жилье, будет делиться поровну. Независимо от того, на кого была зарегистрирована квартира.
Другое дело, так называемый, гражданский брак. Как оформить покупку квартиры так, чтобы в случае расставания не остаться на улице? Украинское законодательство допускает возможность оформление права собственности на недвижимое имущество двумя и более людьми. Для этого нужно лишь предоставить нотариусу идентификационный код и паспорт каждого будущего собственника. При этом в договоре купли-продажи будет прописано, в каких долях супруги будут владеть жильем. Причем доли могут быть как равными, так и нет.
Договор купли-продажи квартиры
- оригинал документа, который подтверждает право собственности продавца на квартиру;
- техпаспорт объекта недвижимости;
- справка из ЖЭКа о количестве прописанных в квартире;
- справки о том, что нет задолженностей по оплате «коммуналки».
- документ об оценке стоимости квартиры. С 2014 года в Украине отменена обязательная сертификация специалистов, которые занимаются оценкой недвижимости. Юристы рекомендуют при оценке указывать реальную цену, за которую продается жилье. В дальнейшем это поможет новым владельцам квартиры рассчитывать получение денег, потраченных на жилье (при возникновении финансовых споров, например).
Еще два документа, которые составляет и заверяет нотариус:
- выписка, которая подтверждает, что жилье не арестовано и отсутствует «табу» на его продажу;
- для физического лица – документ об отсутствии запрета продавать недвижимость.
- государственный акт о праве собственности на землю;
- оценка стоимости земельного участка и независимое экспертное оценивание;
- документ об отсутствии каких-либо отягощений на землю (выдается кадастровым земельным бюро)
Основной «бумагой», подтверждающей сделку, является договор купли-продажи.
По сравнению с продавцом, покупатели предоставляют минимум необходимых бумаг:
- паспорт или свидетельство о рождении (если жилье оформляется на ребенка до 18-ти лет);
- код идентификационный;
- супруги предоставляют свидетельство о браке, паспорт «второй половины». Если муж (жена) не может присутствовать при заключении сделки, то у нотариуса оформляется заявление.
При покупке недвижимости в кредит банк может потребовать дополнительные документы (полный перечень нужно уточнить в банковском учреждении).
Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.
Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:
- цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
- сумму обязательственного платежа (задатка);
- действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
- срок подписания основного договора;
- срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.
Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.
Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:
- документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
- удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
- при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
- отчет об экспертной оценке имущества;
- технический паспорт на квартиру;
- если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
- справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
- при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.
От покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры требуется предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруги/супруга на сделке с предъявлением удостоверения личности и оригинала свидетельства о браке. При невозможности личного присутствия следует предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.
В случае, когда квартира была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство (по завещанию или на других законных основаниях), приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супругов на продажу необходимо.
Если продавец квартиры не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта, нотариально заверенный перевод документа.
Справка по форме №3 действительна в течение 7 дней, что нужно учесть при подготовке документов к сделке.
После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.
Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:
- Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
- Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
- Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
- Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
- Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
- После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.
Как оформить куплю-продажу дома и земельного участка
Перед продажей недвижимости собственнику необходимо удостовериться у нотариуса, присутствует ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В Госреестре содержатся данные:
- о владельцах квартиры;
- об имеющихся отягощениях;
- о наличии ареста на продажу квартиру;
- о действующей ипотеке;
- о залоге.
Если недвижимость не внесена в Госреестр до выставления на продажу, ее необходимо зарегистрировать в ближайшее время. Эта процедура занимает около 2-3 недель. Госреестр вещных прав заменяет собой с 01.01.2013 г. базу БТИ. На сегодня доступ к реестру имеют регистраторы БТИ, государственные и приватные нотариусы.
Подписывать основной договор можно только после подтверждения того, что деньги поступили на счет продавца в полном объеме.
Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными, так как услуги посредника оплачивает покупатель. Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры. В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.
| Нотариусы Днепр | |
| Нотариус Киев | |
| Нотариус Харьков | |
| Нотариус Слобожанское |
При операциях купли-продажи квартиры основным и главным документом является Договор купли-продажи, который составляется обязательно в письменном виде. Порядок составления Договора регламентируется Жилищным и Гражданским кодексами Украины.
В частности, к обязательным положениям о составлении этого документа относится нотариальное заверение Договора и его государственная регистрация.
Полный перечень документов, которые необходимы для составления и регистрации Договора, описан в Положении о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и представлен ниже.
Обязательным является предварительная проверка документов и покупателем, и продавцом. При наличии малейших несоответствий в данных паспорта и данных в Договоре (подписи, адреса, даты), документ будет аннулирован или признан недействительным. Перед тем, как обратиться к нотариусу, необходимо самостоятельно осмотреть жилье, проверить, не находится ли оно под арестом, нет ли по ней задолженностей перед коммунальными службами и не претендуют ли на нее третьи лица.
1) паспорта, ИНН сторон, если стороны в браке — свидетельство о браке, паспорт, ИНН супруга, если покупатель вдова/вдовец — свидетельство о смерти супруга;
2) документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности (приватизация) и т. д.);
3) экспертная оценка (НОВОГО ОБРАЗЦА);
4) технический паспорт (в случае необходимости);
5) справка из ЖЕКа либо квартального комитета о прописанных в квартире с указанием года рождения (действительна в течение недели). Если прописано малолетнее либо несовершеннолетнее лицо (либо такое лицо участвует в сделке) – требуется Согласие органа опеки на заключение сделки;
6) квитанция об уплате налога (при необходимости оплаты) + квитанция об оплате 1% в ПФ.
Как и где оформить покупку квартиры
- свидетельство о регистрации, устав, протокол собрания учредителей на отчуждение или приобретение имущества;
- документ подтверждающий полномочия представителя юр. лица;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей.
При нотариальном заверении договора купли-продажи квартиры, взимается государственная пошлина в размере 1% от суммы договора, а сама сумма определяется из расчета балансовой стоимости в Бюро технической инвентаризации. Стоимость услуг нотариуса определяется самим нотарусом.
Налоги с доходов физических лиц:
- 1-я продажа недвижимости в году при условии, что отчуждаемая квартира принадлежит собственнику не менее 3-х лет – нулевая ставка налога;
- повторная продажа недвижимости в году или отчуждаемая квартира принадлежит собственнику менее 3-х лет – ставка налога — 5 %;
- не резиденты Украины– ставка налога от 15% до 17%.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
БЫСТРЫЙ ДОСТУП К СТРАНИЦАМ
Самым известным и признанным видом сделки является договор купли-продажи. При заключении такого договора будьте готовы к определенным специфическим нюансам проведения этой сделки. Ведь данный договор, при неправильном его составлении и нарушении порядка проведения сделки, может привести к негативным последствиям.
Нужно выделить определённые нюансы заключения такого рода договоров. Если идет отчуждение жилой недвижимости, обязательно необходимо предоставить нотариусу справку о составе семьи, ведь по законодательству запрещено отчуждать имущество, в котором прописаны малолетние и несовершеннолетние дети, без согласия органа опеки и попечительства.
Стоить отметить, что при проведении сделки по оформлению земельного участка, нужно уточнить вопрос относительно строений, которые есть на этом земельном участке. Если такое строение имеется, то одновременно с отчуждением земельного участка, проводится сделка и по отчуждению этого строения, но отдельным договором.
При проведении договора купли-продажи любого недвижимого имущества стороны обязаны предоставить нотариусу экспертную оценку такого имущества.
Также отдельно хотелось бы выделить ставки налогообложения при совершении такой сделки:
5% — если это не первая продажа в налоговом году, пребывает в собственности менее 3 лет, а также когда предметом сделки есть незавершенное строительство или другая нежилая недвижимость;
18% — если продавец является нерезидентом Украины;
Кроме этого есть случаи, когда продавец освобождается от оплаты налога – в случаи отчуждения жилой недвижимости или земельного участка с условием, что если это первая продажа в налоговом году, а также имущество пребывает в собственности более трёх лет, данное условие не относится к имуществу, которое получено в наследство.
Кроме этого при заключении договора купли-продажи стороны обязаны оплатить 1% государственной пошлины, 1% ПФ и 1,5% военного сбора.
После заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, покупатель обязан за собой ещё зарегистрировать право собственности на него.
Если Вы решились продать или купить имущество, должны помнить, что это достаточно сложная процедура. И, чтобы не подвергать себя опасности потери имущества, советуем обратиться за помощью к специалистам. Юристы компании «Аналог БТИ» всегда готовы Вам помочь. Обращаясь к нам, Вы будете уверены в положительном результате за короткие сроки.
Какие документы Вам могут понадобиться*:
- Документы на имущество
- Технический паспорт
- Извлечение из ГЗК
- Справка о составе семьи
*Но всегда необходимо помнить, что данный перечень документов примерный, и в каждом конкретном случае он может меняться и дополнятся.
Наше предложение
Юристы компании «Аналог БТИ» работают в сфере недвижимости уже много лет, и на нашем счету есть не одно успешно завершенное дело по купле-продаже дома, квартиры, коммуны, гаража, земельного участка, нежилого помещения. Наши сотрудники готовы взять на себя все тяжбы при подготовке необходимых документов для заключения сделки. Кроме этого обращаясь к нам Вы всегда будете уверенны, что Ваши документы будут готовы в срок и без ошибок.
Для этого Вам необходимо будет подписать Договор на предоставление услуг. В конце Вы получите готовые документы, не потратив на это ни своего времени, ни своих сил.
Что Вы получаете в конечном результате
- Консультацию квалифицированного юриста по оформлению договора купли-продажи недвижимости
- Четкий план, как будет проходить Ваше дело и сроки его выполнения
- Подготовку всех документов, необходимых для заключения договора купли-продажи
- Грамотно и правильно оформленный договор купли-продажи имущества
- Регистрацию права собственности за Вами
Как мы работаем
- Подписываем официальный договор с Заказчиком
- Получаем документы, необходимые для оформления сделки
- Представляем Ваши интересы в органах государственной власти и местного самоуправления, органах нотариата и т.д.
- Подготавливаем полностью пакет документов для заключения договора купли-продажи
- Регистрация права собственности
- Выдаем Вам готовые документы в красивой папке
Среди большого количества сделок выделяется договор дарения, так как он является очень выигрышной и полезной сделкой между родственниками.
Много людей сталкиваются с такой сделкой, когда хотят передать в собственность разного рода недвижимое имущество, в частности и квартиру. При проведении договора дарения нужно принимать во внимание несколько его особенностей и быть готовым к затруднениям, с которыми Вам придется столкнуться.
Отличительной чертой сделки дарения является то, что даритель не получает и не может требовать взамен денежное вознаграждение. Эта особенность является очень выгодной с учетом того, что не нужно будет проводить финансовые операции в связи с приобретением квартиры. Также нужно отметить, что для родственников первой и второй степени родства ставка налогообложения составляет 0% и оплачивается только государственная пошлина, которая составляет 1% от оценочной стоимости имущества.
Но не все так просто и безоблачно. Нарушения процедуры совершения сделки дарения квартиры, может привести к тому, что подарок придется вернуть, а договор будет признан недействительным.
В украинском законодательстве предусмотрено, что договор дарения квартиры должен быть оформлен в письменной форме и подлежит нотариальному заверению.
Также нужно понимать, что при заключении такого рода сделки стороны обязаны предоставить нотариусу документы на имущество. Кроме этого обязательно делается оценка недвижимого имущества, и получается справка о составе семьи.
Если же у вас нет полного пакета документов, необходимых для проведения сделки, Вы можете обратиться за помощью к специалистам. Наши юристы проведут сделку с учетом всех нюансов и особенностей договора дарения имущества, а также, именно Вашей ситуации.
Какие документы Вам могут понадобиться*:
- Документы на имущество
- Технический паспорт
- Извлечение из ГЗК
- Справка о составе семьи
- Документы, подтверждающие родственные связи
*Но всегда необходимо помнить, что данный перечень документов примерный, и в каждом конкретном случае он может меняться и дополнятся.
Наше предложение
Юристы компании «Аналог БТИ» работают в сфере недвижимости уже много лет, и на нашем счету есть не одно успешно завершенное дело по оформлению договора дарения дома, квартиры, коммуны, гаража, земельного участка, нежилого помещения. Наши сотрудники готовы взять на себя все тяжбы при подготовке необходимых документов для заключения сделки. Кроме этого обращаясь к нам Вы всегда будете уверенны, что Ваши документы будут готовы в срок и без ошибок.
Для этого Вам необходимо будет подписать Договор на предоставление услуг. В конце Вы получите готовые документы, не потратив на это ни своего времени, ни своих сил.
Что Вы получаете в конечном результате
- Консультацию квалифицированного юриста по оформлению договора дарения недвижимости
- Четкий план, как будет проходить Ваше дело и сроки его выполнения
- Подготовку всех документов, необходимых для заключения договора дарения
- Грамотно и правильно оформленный договор дарения имущества
- Регистрацию права собственности за Вами
Как мы работаем
- Подписываем официальный договор с Заказчиком
- Получаем документы, необходимые для оформления сделки
- Представляем Ваши интересы в органах государственной власти и местного самоуправления, органах нотариата и т.д.
- Подготавливаем полностью пакет документов для заключения договора дарения
- Регистрация права собственности
- Выдаем Вам готовые документы в красивой папке
По договору мены каждая из сторон должна передать друг другу какой-то товар взамен на другой. Предметом данного соглашения может быть любое, как движимое (что встречается достаточно редко), так и недвижимое имущество (дом, квартира, земельный участок, комната в коммуне и т. д.).
Отличительной чертой этого договора является то, что один человек одновременно выступает и продавцом какого-то товара (того, что он передает), и покупателем (того, что получает).
Для того, чтобы договор мены был равноправным, то сторонам необходимо провести оценку имущества, которое будет выступать предметом договора. Если окажется, что товары явно не равнозначны по цене, то в договоре может быть установлена доплата.
Право собственности на обмениваемые товары переходит сразу после подписания данного договора и регистрации права собственности в государственном реестре вещевых прав на недвижимое имущество.
Интересным является также то, что договором мены может быть предусмотрен обмен квартиры, коммуны, гаража, земельного участка, нежилого помещения и другого недвижимого имущества на определенную работу или услугу.
Что касается самого оформления бартера, то здесь ничего сильно специфического и отличающего этот договор от договора купли-продажи или любого другого договора отчуждения недвижимого имущества нет. На него также распространяется обязательная письменная форма, и он подлежит нотариальному удостоверению.
Также не является новшеством то, что каждой из сторон будет уплачен налог, размер которого будет зависеть от стоимости, в которую будет оценен объект недвижимости, подлежащий обмену.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что, несмотря на то, что договор мены является сейчас не сильно популярным способом отчуждения имущества, он является достаточно интересным явлением в юриспруденции, которое имеет свои отличительные черты. Если же у Вас возникнет желание прибегнуть к заключению этого вида соглашения, то будьте бдительны и обратитесь за помощью к специалистам, чтобы вы избавились от ненужного вам имущества и приобрели нужное одним разом без малейших проблем, и, не прилагая к этому особых усилий.
Какие документы Вам могут понадобиться*:
- Документы на имущество
- Технический паспорт
- Извлечение из ГЗК
- Справка о составе семьи
*Но всегда необходимо помнить, что данный перечень документов примерный, и в каждом конкретном случае он может меняться и дополнятся.
Наше предложение
Юристы компании «Аналог БТИ» работают в сфере недвижимости уже много лет, и на нашем счету есть не одно успешно завершенное дело по оформлению договора мены дома, квартиры, коммуны, гаража, земельного участка, нежилого помещения. Наши сотрудники готовы взять на себя все тяжбы при подготовке необходимых документов для заключения сделки. Кроме этого обращаясь к нам Вы всегда будете уверенны, что Ваши документы будут готовы в срок и без ошибок.
Для этого Вам необходимо будет подписать Договор на предоставление услуг. В конце Вы получите готовые документы, не потратив на это ни своего времени, ни своих сил.
Что Вы получаете в конечном результате
- Консультацию квалифицированного юриста по оформлению договора мены недвижимости
- Четкий план, как будет проходить Ваше дело и сроки его выполнения
- Подготовку всех документов, необходимых для заключения договора мены
- Грамотно и правильно оформленный договор мены имущества
- Регистрацию права собственности за Вами
Как мы работаем
- Подписываем официальный договор с Заказчиком
- Получаем документы, необходимые для оформления сделки
- Представляем Ваши интересы в органах государственной власти и местного самоуправления, органах нотариата и т.д.
- Подготавливаем полностью пакет документов для заключения договора мены
- Регистрация права собственности
- Выдаем Вам готовые документы в красивой папке
Какие документы нужны для продажи дома или квартиры
Договор аренды земельного участка – это договор, на основании которого осуществляется платное владение и пользование земельным участком на определенный договором срок, для введения каких-либо видов деятельности.
В наше время, заключение подобного вида договоров является достаточно распространённым. Чаще всего люди берут в аренду земли сельхоз назначения. Первой причиной этого является действующих мораторий на отчуждение таких земель. Кроме этого по законодательству Украины иностранные граждане не могут быть собственниками таких земель, а в случае получения в наследство земли – обязаны её продать в течение года.
Одним из главных правил при аренде земельного участка, является его использование по целевому назначению.
Самым важным условием при заключении договора аренды земельного участка есть его письменная форма. Он может быть, как удостоверено нотариально, так и нет. Но для того, чтобы быть уверенным, что Вы действительно получите деньги за аренду участка, или Вас никто не прогонит с него – советуем делать такой договор нотариально удостоверенным.
В договоре аренды земельного участка обязательно должны быть указаны данные о земельном участке, это и его адрес и кадастровый номер и размер, цена договора и срок его действия. Отдельно хотелось бы отметить, что срок действия договора аренды земельного участка не может превышать 50 лет.
Договор аренды, должен быть юридически правильно составлен, для этого необходимо владеть хотя бы минимальной базой юридических знаний, иначе в плохом случае договор аренды может быть составлен не правильно, и это может привести к плохим последствиям. В нашей компании есть опытные юристы, которые будут рады помочь вам в составлении договора аренды земельного участка, а также помогут удостоверить его нотариально.
Какие документы Вам могут понадобиться*:
- Документы на земельный участок
- Извлечение из ГЗК
*Но всегда необходимо помнить, что данный перечень документов примерный, и в каждом конкретном случае он может меняться и дополнятся.
Наше предложение
Юристы компании «Аналог БТИ» работают в сфере недвижимости уже много лет, и нашими сотрудниками был составлен и заключен не один договор аренды земельного участка. Наши сотрудники готовы взять на себя все тяжбы при подготовке необходимых документов для заключения договора. Также мы сможем подготовить проект договора аренды земельного участка, учитывая все особенности именно Вашего дела. Кроме этого обращаясь к нам Вы всегда будете уверенны, что Ваши документы будут готовы в срок и без ошибок.
Для этого Вам необходимо будет подписать Договор на предоставление услуг. В конце Вы получите готовые документы, не потратив на это ни своего времени, ни своих сил.
Что Вы получаете в конечном результате
- Консультацию квалифицированного юриста по оформлению договора аренды земельного участка
- Четкий план, как будет проходить Ваше дело и сроки его выполнения
- Подготовку всех документов, необходимых для заключения договора аренды земельного участка
- Грамотно и правильно оформленный договор аренды земельного участка
Как мы работаем
- Подписываем официальный договор с Заказчиком
- Получаем документы, необходимые для оформления сделки
- Представляем Ваши интересы в органах государственной власти и местного самоуправления, органах нотариата и т.д.
- Подготавливаем полностью пакет документов для заключения договора аренды земельного участка
- Регистрация права собственности
- Выдаем Вам готовые документы в красивой папке
| Дополнительные услуги |
| Заявление от супругов |
| Извлечение из ГЗК |
| Экспертная оценка |
| Нормативно-денежная оценка |
Обращайтесь к нотариусу Майдыбура Оксана Васильевна для того, чтобы выяснить проблемные вопросы:
имеет ли продавец право продать квартиру
есть ли у продавца правоустанавливающие документы на квартиру
не находится ли квартира в залоге или под арестом
кто, когда и кому платит задаток и полную стоимость квартиры
… и другие вопросы касательно оформления сделки-купли продажи квартиры
В зависимости от обстоятельств оформления и характеристик недвижимости, которая отчуждается, договор купли-продажи квартиры будет иметь свои специфику и особенности, но есть общие для всех договоров элементы, а именно:
- Паспортные данные сторон сделки
- Документ, на основании которого продавец владеет квартирой
- Наличие государственной регистрации права на квартиру
- Технические характеристики квартиры
- Техпаспорт квартиры (обычно указывается в дополнении к договору)
- Гарантии продавца (квартира не пребывает в под запретом отчуждения, арестом, залогом, другими обременениями)
- Обязательства продавца по передаче покупателю всех документов имеющих отношение к квартире
- Договорная стоимость квартиры
- Оценочная стоимость квартиры
- Сроки и процедура оплаты
- Сроки и процедура освобождения квартиры продавцом
- Момент перехода квартиры от продавца к покупателю
Одним из главных аспектов, который интересует стороны перед оформлением сделки, является вопрос: сколько стоит договор купли-продажи квартиры и какая сторона несет ответственность за оплату услуг нотариуса?
Стоимость договора купли-продажи квартиры состоит из:
- взносов в Пенсионный фонд;
- уплаты определенных Налоговых кодексом ставок налогов;
- оплаты услуг нотариуса, которые теперь также и включают в себя услуги госрегистрации, цена стоимость которых нужно уточнять перед совершением сделки.
Таким образом, обратившись в нотариальную контору Майдыбуры О.В., посетитель оперативно, не переплачивая за оформление документов сторонними организациями, анализ документов и услуг государственного регистратора, сможет оформить договор купли-продажи квартиры и одновременно произвести регистрацию своих прав в одном месте.
- сумма в размере 1% от стоимости указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости имущества (c 2020 года возможны варианты оптимизации этой суммы)
- сумма в размере 1% от стоимости указанной в договоре купли-продажи – вклад в Пенсионный фонд оплачивает Покупатель (c 2020 года возможны варианты оптимизации этой суммы)