Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Будучи частью природы, земля обладает биопотенциалом в виде плодородия почв, представляющего собой бесценное народное достояние. Земля как предмет регулирования земельного права, которое понимает под ней важнейший природный ресурс – главное средство производства в сельском хозяйстве. Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой важности нуждаются в особой защите. Поэтому нормы земельного права обязывают всех землепользователей и собственников земель бережно использовать предоставленные им земельные участки и повышать их почвенное плодородие.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Содержание:
Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.
Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения.
Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:
- пашни;
- территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
- залежи;
- пастбища;
- сенокосы.
Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.
Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:
- внутрихозяйственными путями сообщения;
- мелиоративными, инженерными системами;
- замкнутыми водоемами;
- коммуникациями;
- древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
- стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.
Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.
Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:
- граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
- физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
- крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
- коммерческие структуры;
- унитарные муниципальные и госпредприятия,
- потребительские кооперативы;
- религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
- общины коренных малочисленных народов.
Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.
Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.
Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.
Данные земли могут использоваться для:
- создания и развития личных подсобных хозяйств;
- огородничества;
- фермерства;
- садоводства;
- создания защитных лесных насаждений;
- животноводства;
- рыбоводства (аквакультуры);
- охотничьего хозяйства;
- выпаса скота;
- сенокошения;
- научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
- дачного строительства.
В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.
Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.
Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.
В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.
Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.
В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.
Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.
Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения – с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).
Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.
Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.
Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.
Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.
Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.
Купить землю сельскохозяйственной категории могут не только юридические лица, но и граждане, индивидуальные предприниматели. Проблемы с покупкой участков могут возникнуть только у иностранцев (физических и юридических лиц). Им разрешено обладать землей сельскохозяйственного назначения только на правах аренды (о нюансах заключения договора аренды земельного участка сельхозназначения мы подробно рассказывали тут).
Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность на открытых торгах или по заявлению претендента (если участок не оформлен и нет желающих выкупить его на торгах).
Существуют следующие ограничения:
- нельзя покупать более 10% угодий одного района;
- запрещено продавать землю без получения предварительного отказа муниципальных властей от покупки;
- требуется отказ дольщиков от преимущественного права покупки;
- иностранцы не вправе покупать угодья в собственность.
Преимущественное право выкупа земли, которая принадлежит государству, имеют арендаторы, которые не нарушают условия договора аренды и используют участок по своему назначению.
Если земля находится в частной собственности, то стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре. Продать посторонним лицам можно только по цене, по которой участок предлагался до этого местным властям.
На землях сельскохозяйственного назначения физические лица вправе осуществлять только деятельность, оговоренную ЗК РФ. Речь идет о:
- Ведении фермерского хозяйства.
- ЛПХ.
- Сенокошения.
- Огородничества.
- Выпаса скота.
- Разведения рыбы и пр.
Объекты земельных правоотношений физлиц:
- земельные участки;
- земельные доли;
- права за земельные доли и на земельные участки.
Земля может покупаться-продаваться (с обязательным уведомлением госорганов), сдаваться в аренду и субаренду, а также передаваться в дар, наследство, уставной капитал АО. Физлица имеют равные права с юрлицами в использовании и возможности покупки-продажи земли. Ограничения существуют только для иностранных физлиц, которые не вправе приобретать сельскохозяйственные пашни в собственность.
Участки земли сельскохозяйственного назначения могут покупать, арендовать и использовать любые коммерческие организации. Все земли, используемые коммерческими организациями, обладают особым правовым статусом как землепользователи земель сельскохозяйственного назначения.
Виды сельскохозяйственных организаций:
- производственные или потребительские кооперативы;
- крестьянские (фермерские) хозяйства.
В различных сельскохозяйственных организациях могут быть свои особенности правового режима. Например, для фермеров минимальные размеры земельных участков не устанавливаются, если профиль их деятельности: садоводство, овощеводство защищенного грунта, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая важная для развития сельского хозяйства в регионе деятельность.
Сельскохозяйственным организациям участки могут предоставляться в собственность, постоянное пользование или аренду. В случае предоставления надела в собственность члены кооперативов получают право на земельную долю. Невостребованные земельные доли становятся государственной собственностью.
Право на использование сельскохозяйственных земель имеют и коммерческие предприятия (АО, ООО и другие формы собственности). Это могут быть агрохозяйства, племенные и конные заводы, предприятия по воспроизводству ценных видов рыб и другие компании.
Приобретение и продажа участков для предприятий ведется по тем же принципам: землю можно использовать только для сельскохозяйственных целей и перед продажей участка нужно сначала предложить его местным властям, которые имеют приоритетное право покупки.
Для оформления сделки нужно будет показать доверенность представителя или подтвердить полномочия директора компании. Если для подписания договора по Уставу компании нужно разрешение учредителей, то необходимо будет предоставить и этот документ.
За состоянием сельскохозяйственных земель ведется постоянный контроль. Министерство сельского хозяйства РФ осуществляет мониторинг состояния участков, оценивает уровень плодородия почвы. Кроме того, в целях перераспределения участков для сельскохозяйственного производства в РФ существует фонд перераспределения земель.
Этот фонд нужен для установления границ особо охраняемых территорий либо участков с особым правовым режимом.
Мониторинг осуществляется с целью анализа и оценки качественного состояния плодородной почвы с учетом воздействия природных и антропогенных факторов. Мониторинг ведется за состоянием:
- параметров плодородия почв;
- процессов деградации почвенной среды;
- за изменением состояния растительного покрова.
Сбор информации ведется местными органами власти. Ведется реестр плодородия почв, готовятся анализ и прогнозы относительно дальнейшего использования сельскохозяйственных угодий. Его цель не допустить порчу ценных угодий, которые можно использовать для выращивания зерна, овощей и других культур.
Земли сельскохозяйственного назначения: понятие, состав, правовой режим
Земли сельскохозяйственного назначения являются экономически ценной категорией земель. Это земли, которые находятся вне жилых районов, как правило, далеко за населенными пунктами, имеют плодородную почву и выделяются специально для сельского хозяйства.
К ним относятся:
- угодья, на которых расположены пашни, сенокосы, пастбища, залежи, участки с многолетними насаждениями;
- земли, выполняющие подсобное назначение (коммуникации, земли под производственными зданиями и хранилищами).
Наиболее подробно юридический статус этой категории земель регламентирован в Федеральном законе от 24.07.2002 № 103-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельном кодексе РФ. Земля, отнесенная к сельскохозяйственной категории, может использоваться для растениеводства, животноводства, размещения лесных насаждений, объектов аквакультуры и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Согласно Земельному кодексу, субъектами правоотношений с земельными участками сельскохозяйственного назначения могут выступать:
- граждане, имеющие личные подсобные хозяйства или организовавшие крестьянско-фермерские хозяйства;
- коммерческие организации;
- некоммерческие организации;
- казачьи общества;
- научные и учебные учреждения, осуществляющие подготовку кадров в сфере сельского хозяйства.
Органами исполнительной власти субъектов устанавливаются пределы минимальных и максимальных размеров угодий сельскохозяйственного назначения, которые могут принадлежать одному лицу в пределах муниципального района.
Таким образом, сельскохозяйственные земли — территория, предназначенная для осуществления деятельности, напрямую связанной с получением и переработкой сельскохозяйственной продукции и имеющие особый правовой статус.
Использовать землю, отнесенную к сельскохозяйственной категории, можно для организации:
- личных подсобных хозяйств;
- крестьянско-фермерских хозяйств с целью осуществления животноводства, птицеводства, звероводства, растениеводства, огородничества;
- рыбных ферм;
- охотничьих хозяйств;
- пастбищ;
- сенокосов;
- складов для хранения продукции, производственных помещений, вспомогательных коммуникаций и дорог.
Помимо перечисленных видов использования выделяют научное обеспечение сельского хозяйства, которое включает ведение селекционной работы, размещение коллекционных видов растений. Подробно ознакомиться с этими видами можно в Классификаторе видов разрешенного использования земельного участка под кодами 1–1.18.
Важно помнить, что на землях этой категории запрещено индивидуальное жилищное строительство, так как оно не относится к целевому использованию. Разрешается возводить помещения, предназначенные для отдыха людей или размещения растений в емкостях. За нарушение разрешенного использования земли предусмотрена юридическая ответственность.
Все юридические процедуры, которые допускается совершать с сельскохозяйственными землями, и их особенности раскрыты в Федеральном законе от 24.07.2002 № 103-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно статье 8 этого закона, особенностью купли-продажи земли этой категории является то, что органы власти субъекта имеют преимущественное право на покупку таких земель. Владелец земельного участка должен известить надлежащий орган власти субъекта в предусмотренном порядке о предстоящей продаже, установив срок для выкупа, не превышающий 90 дней. В извещении указывается стоимость, размер и местоположение предлагаемого участка. Если субъект исполнительной власти откажется от совершения сделки, продавец имеет право в течение года осуществить продажу земли любому лицу по цене не ниже указанной в извещении. Сделка, совершенная с нарушением процедуры, будет признана ничтожной с применением соответствующих последствий.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения передаются по наследству в общем порядке за исключением следующих случаев:
- наследование участка иностранным гражданином, лицом без гражданства, юридическим лицом, у которого доля участия в уставном капитале иностранных граждан, лиц без гражданства превышает 50 %;
- если превышены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков.
При наступлении указанных выше ситуаций наследник обязан продать или иным образом осуществить отчуждение земельного участка.
Специальные способы и методики расчета позволяют определить кадастровую и рыночную стоимость земель. Кадастровая стоимость земельного участка определяется специалистами с учетом возможного дохода от земельного участка (продуктивности), его физических характеристик, а также ценовой политики на землю конкретного региона. Устанавливается показатель по результатам государственной кадастровой оценки с использованием методов массовой оценки земли. При ее определении не учитывается сезонность, индивидуальные характеристики земли, конкурентоспособность и иные важные для пользователя показатели. Кадастровая стоимость необходима для расчета налоговой базы, стоимости аренды и, как правило, существенно превышает рыночную.
Для оценки рыночной стоимости земли сельскохозяйственного назначения применяется единая методика, закрепленная в Распоряжении Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», в соответствии с которой стоимость земельного участка определяется на основе оценки входящих в его состав угодий, земель, занятых зданиями и сооружениями. В ходе оценки определяется стоимость многолетних насаждений, оцениваются имущественные комплексы, отдельные сооружения для хранения и переработки продукции.
По словам специалистов, в теории кадастровая стоимость и рыночная должны совпадать, но ввиду оценки разных факторов при определении конечной стоимости участка, эти показатели чаще всего разнятся. При этом именно кадастровая стоимость, как правило, менее объективно отражает ценность земельного участка.
Кроме Земельного кодекса, регулирование оборота участков, предназначенных для удовлетворения сельскохозяйственных нужд, осуществляется Федеральным законом от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
К землям вышеназванной категории относятся участки, расположенные за пределами городских поселений. Основное назначение данного вида земель – выращивание растений, предназначенных для питания населения, используемых для промышленных предприятий в качестве сырьевого материала, а также для корма животных. В связи с высокой ценностью наделов сельскохозяйственного значения (плодородие почв, условия для возделывания), они находятся под особой охраной и защитой со стороны государства.
Такие участки ограничены в обороте и их использование сопряжено с определенными обязательствами пользователей перед государственными органами.
Пользователями сельскохозяйственных угодий могут быть как физические лица, так и юридические. К данным обстоятельствам предъявляется лишь одно условие – соответствие требованиям, предъявляемым законодательством к обладателям прав пользования земель.
Земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур, подразделяются на:
- наделы, предназначенные для непосредственного осуществления сельскохозяйственной деятельности;
- участки, занятые коммуникациями и дорожными развязками, предназначенными для обслуживания угодий. К данной категории земель относятся участки, на которых расположены объекты водной среды, предприятия и сооружения, связанные с возделыванием и переработкой сельскохозяйственных культур.
Кроме того, в соответствии с нормами земельного законодательства (статья 39 ЗК РФ) земли, предназначенные для обеспечения нужд сельского хозяйства, классифицируются в зависимости от целевой направленности (используемые для животноводства или растениеводства) на следующие виды:
- угодья, предназначенные для выращивания многолетних растений;
- пастбища;
- пашни;
- сенокосы;
- залежные земли.
Некоторые особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения
Использование земель сельскохозяйственного назначения возможно со стороны следующих лиц:
- фермерские хозяйства и физические лица, зарегистрированные в качестве фермеров в индивидуальном порядке;
- граждане, занимающиеся ведением подсобного хозяйства;
- коммерческие компании, независимо от их организационно-правовой формы;
- объединения казаков (предоставление им возможности по возделыванию сельскохозяйственных угодий связано с заботой государства о сохранении традиций казачества);
- учебные и научные организации, деятельность которых связана с подготовкой и повышением квалификации кадров для работы в сфере сельского хозяйства;
- общины коренных народов крайнего Севера. Такие объединения населений, созданные в целях сохранения культурных традиций и ведения сельскохозяйственной деятельности, особо поддерживаются со стороны государства, в том числе и путем выделения земельных угодий на льготных условиях.
Несмотря на то, что целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения определено уже в их наименовании, законодательством не запрещается размещение на данных участках объектов строительства. Однако выделяется категория особо плодородных земель, на которых любая деятельность, кроме возделывания культурных растений, возбраняется. Следует отметить, что стоимость этих угодий значительно выше цены участков такой же площади, не обладающих особой ценностью.
Если вы приобрели земли сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется в общем порядке (не обладают высокой ценностью, размещение объектов строительства разрешается), то законодательством разрешается строительство следующих объектов:
- сооружений, предназначенных для обслуживания, хранения и переработки сельскохозяйственных культур (складские помещения для хранения продуктов, станции для просушивания зерна, здания для промышленной переработки сырья и т. п.);
- коммуникаций, дорожных проездов, необходимых для ведения сельскохозяйственной деятельности в промышленных масштабах;
- в отдельных случаях допускается возведение жилых построек.
Статья 81 Земельного кодекса регулирует вопросы предоставления сельскохозяйственных угодий физическим лицам, занимающимся ведением подсобного хозяйства в личных целях. Выделение участков фермерским обществам регламентировано нормами Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В любом случае, независимо от правового статуса потенциального пользователя земельного надела, подавайте официальное заявление в орган местного самоуправления с просьбой выделить вам земельный участок.
Для земель сельскохозяйственного назначения в силу их значимости для обеспечения жизнедеятельности человека установлен режим особой охраны.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения включает в себя нормы, регулирующие отношения по использованию земель в зависимости от целей сельскохозяйственного использования, региона использования и качества земель; по определению порядка использования земель различными субъектами сельскохозяйственной деятельности; в области оборота, в том числе приватизации земель сельскохозяйственного назначения; по обеспечению охраны земель сельскохозяйственного назначения; нормы, предусматривающие ответственность за несоблюдение законодательства об использовании сельскохозяйственных земель.
Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения
В составе зон сельхоз использования могут находиться:
- зоны сельхозугодий (это касается пашен, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями такими, как сады, виноградники и пр.);
- зоны, на которых располагаются объекты сельхозназначения, предусмотренные для ведения с/х, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельхозназначения (часть 9 статьи 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
Для каждой подобной территориальной зоны в границах административно-территориального образования определен градостроительный регламент, который устанавливает правовой режим всех участков земли, точно также как и всего, что располагается над и под поверхностью участков земли и применяется при их застройке и дальнейшей эксплуатации объектов капстроительства (часть 1 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Правовой режим сельскохозяйственного назначения определяют уполномоченные органы публичной власти согласно федеральным законам (часть 7 статьи 36 Гражданского Кодекса Российской Федерации). В первую очередь, правовой режим устанавливается Земельным Кодексом Российской Федерации, Законом, регламентирующим перевод земель из одной категории в другую, а также Законом касаемо оборота земель.
В соответствии со статьей 7 Закона, регламентирующего перевод земель из одной категории в другую, перевод земель сельхозугодий либо участков в составе данных земель из сельхозземель в иную категорию допустим в следующих случаях:
- консервация земель;
- создание особо защищаемых природных территорий;
- установление либо изменение границ населенных пунктов;
- размещение промышленных объектов на земельных участках, кадастровая стоимость которых не больше среднего уровня кадастровой стоимости по административно-территориальному образованию (городскому округу);
- включение непригодных для реализации сельхозпроизводства земель в структуру земель лесного/водного фонда;
- строительство дорог, ЛЭП, линий связи (включая линейно-кабельные сооружения), нефтяных проводов, газовых проводов и иных трубопроводов, ж/д линий и прочих сооружений в случае наличия утвержденного проекта рекультивации сельхозугодий и т.п.
В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно – земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.
Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.
И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.
Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.
Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.
Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач – размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.
Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:
- земли сельхозназначения – это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
- земли сельхозиспользования – совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.
Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.
- Жительница Самарской области приобрела земельный участок по договору купли-продажи, но в регистрации прав на объект получила отказ уполномоченного органа. Данное решение аргументировано тем, что в договоре не указаны характеристики объекта, позволяющие идентифицировать участок.Гражданка обратилась в районный суд для оспаривания отказа отделением Росреестра. В качестве доводов были приведены копии ранее сданных в регистрационный орган документов и квитанция об уплате госпошлины.Согласно нормам ГК РФ, предмет и цена договора являются существенными условиями сделки и должны быть четко определены договором. Отсутствие требуемых сведений противоречат законодательству, соответственно, такая сделка признается ничтожной.Районный суд, рассмотрев обстоятельства дела и основываясь на требованиях гражданского законодательства, постановил, что решение уполномоченного органа об отказе в регистрации имущества является правомерным и отмене не подлежит. В удовлетворении исковых требований судом было отказано.
- Житель Саратовской области, являясь наследником умершего брата, обратился к нотариусу для получения надлежащего свидетельства. Ему было отказано ввиду того, что наследодатель при жизни не завершил процедуру регистрации права не землю (отсутствовал межевой план и регистрация в ЕГРН). Для признания права собственности по наследству гражданин обратился в суд. В качестве доказательств были представлены документы о родстве, свидетельство о смерти, земельный акт с указанием кадастрового номера.Истец пояснил, что с даты смерти родственника прошло более 5 лет, и наследственные права никем оспорены не были. Нормами ГК РФ определено, что наследнику вместе с правами на имущество переходят и незавершенные обязательства. Кроме того, ЗК РФ установлено, что земли подлежат кадастровому учету в обязательном порядке, а спорный объект данному требованию отвечает.Исходя из вышесказанного, суд счел аргументы истца убедительными. Постановлением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Предлагаем ознакомиться Повышение МРОТ с 1 мая 2020 года в России // Указ президента мрот с 1 мая
Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:
- пашни;
- территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
- залежи;
- пастбища;
- сенокосы.
Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.
Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.
Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:
- граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
- физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
- крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
- коммерческие структуры;
- унитарные муниципальные и госпредприятия,
- потребительские кооперативы;
- религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
- общины коренных малочисленных народов.
Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.
Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.
Что называют сельскохозяйственными землями и как их правильно использовать?
Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.
Данные земли могут использоваться для:
- создания и развития личных подсобных хозяйств;
- огородничества;
- фермерства;
- садоводства;
- создания защитных лесных насаждений;
- животноводства;
- рыбоводства (аквакультуры);
- охотничьего хозяйства;
- выпаса скота;
- сенокошения;
- научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
- дачного строительства.
В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.
Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.
Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.
В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.
Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.
В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.
Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.
Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:
- Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.
Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.
Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).
- Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.
В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.
- Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.
Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.
- Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.
Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.
- Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.
Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.
Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.
Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.
Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.
Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.
- Земли водного фонда
- Земли запаса
- Земли лесного фонда
- Земли населенных пунктов
- ИЖС
- Земли особо охраняемых территорий и объектов
- Земли промышленности и иного специального назначения
- Земли сельскохозяйственного назначения
64. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
- Границы участка
- Данные из ЕГРН
- Кадастровые работы
Законодательство признает землями сельскохозяйственного назначения все земли, находящиеся вне границ населенных пунктов, если они предоставлены для нужд сельского хозяйства либо предназначены для этих целей. Такие земли и земельные участки входят в состав отдельной категории земель (сельскохозяйственного назначения). Использоваться эти земли могут лишь для ведения сельскохозяйственного производства, для создания защитных лесных насаждений, для связанных с сельскохозяйственным производством научно-исследовательских, учебных и иных целей, а также для рыбоводства. Также возможно их использование для строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов и иных трубопроводов, но это допускается только на период такого строительства, по завершении которого указанные земли подлежат рекультивации для сельскохозяйственных нужд.
Земли сельскохозяйственного назначения имеют особое значение как средство производства сельскохозяйственной продукции и являются второй по площади категорией земель единого земельного фонда РФ, составляя на 1 января 2011 г. 23% (393,4 млн га)1. К началу проведения земельной реформы земли сельскохозяйственного назначения занимали около 39% земельного фонда. Уменьшение земель этой категории объясняется изменением их целевого назначения путем перевода в земли поселений, особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда и др.
До начала современной земельной реформы пользование сельскохозяйственными землями осуществлялось в основном крупными кооперативными и государственными хозяйствами: колхозами, совхозами и др. В ходе осуществления реформирования земельных и аграрных отношений колхозы, совхозы и другие сельскохозяйственные организации были реорганизованы, и на их базе была создана целая система коммерческих и некоммерческих юридических лиц, осуществляющих сельскохозяйственное производство.
Введение
Глава I. Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения
§1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
§2, Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения как правовая категория
§3. Общая характеристика законодательства о землях сельскохозяйственного назначения: историко-правовой и сравнительно-правовой анализ
Глава II. Права граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения
• ■ *,* j ■ ■ и особенное™ их возникновения и пр&ф^тДения ■
§ 1, Граждане и юридические лица как субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения
§2. Виды прав на земли сельскохозяйственного назначения
§3. Особенности возникновения и прекращения прав на земли сельскохозяйственного назначения
Глава Ш. Охрана земель сельскохозяйственного назначения
Кроме Земельного кодекса, регулирование оборота участков, предназначенных для удовлетворения сельскохозяйственных нужд, осуществляется Федеральным законом от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
К землям вышеназванной категории относятся участки, расположенные за пределами городских поселений. Основное назначение данного вида земель – выращивание растений, предназначенных для питания населения, используемых для промышленных предприятий в качестве сырьевого материала, а также для корма животных. В связи с высокой ценностью наделов сельскохозяйственного значения (плодородие почв, условия для возделывания), они находятся под особой охраной и защитой со стороны государства.
Такие участки ограничены в обороте и их использование сопряжено с определенными обязательствами пользователей перед государственными органами.
Пользователями сельскохозяйственных угодий могут быть как физические лица, так и юридические. К данным обстоятельствам предъявляется лишь одно условие – соответствие требованиям, предъявляемым законодательством к обладателям прав пользования земель.
Земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур, подразделяются на:
- наделы, предназначенные для непосредственного осуществления сельскохозяйственной деятельности;
- участки, занятые коммуникациями и дорожными развязками, предназначенными для обслуживания угодий. К данной категории земель относятся участки, на которых расположены объекты водной среды, предприятия и сооружения, связанные с возделыванием и переработкой сельскохозяйственных культур.
Кроме того, в соответствии с нормами земельного законодательства (статья 39 ЗК РФ) земли, предназначенные для обеспечения нужд сельского хозяйства, классифицируются в зависимости от целевой направленности (используемые для животноводства или растениеводства) на следующие виды:
- угодья, предназначенные для выращивания многолетних растений;
- пастбища;
- пашни;
- сенокосы;
- залежные земли.
Государством предусмотрен как общий механизм правового регулирования земель сельхозназначения, так и специальные режимы, разработанные исходя из специфики конкретного вида земельных наделов.
Правовое регулирование оборота и использования сельскохозяйственных угодий осуществляют органы государственной власти на региональном и муниципальном уровне (территориальные подразделения службы Росреестра, органы Росимущества, земельные комитеты и т. д.).
65. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Использование земель сельскохозяйственного назначения возможно со стороны следующих лиц:
- фермерские хозяйства и физические лица, зарегистрированные в качестве фермеров в индивидуальном порядке;
- граждане, занимающиеся ведением подсобного хозяйства;
- коммерческие компании, независимо от их организационно-правовой формы;
- объединения казаков (предоставление им возможности по возделыванию сельскохозяйственных угодий связано с заботой государства о сохранении традиций казачества);
- учебные и научные организации, деятельность которых связана с подготовкой и повышением квалификации кадров для работы в сфере сельского хозяйства;
- общины коренных народов крайнего Севера. Такие объединения населений, созданные в целях сохранения культурных традиций и ведения сельскохозяйственной деятельности, особо поддерживаются со стороны государства, в том числе и путем выделения земельных угодий на льготных условиях.
Несмотря на то, что целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения определено уже в их наименовании, законодательством не запрещается размещение на данных участках объектов строительства. Однако выделяется категория особо плодородных земель, на которых любая деятельность, кроме возделывания культурных растений, возбраняется. Следует отметить, что стоимость этих угодий значительно выше цены участков такой же площади, не обладающих особой ценностью.
Если вы приобрели земли сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется в общем порядке (не обладают высокой ценностью, размещение объектов строительства разрешается), то законодательством разрешается строительство следующих объектов:
- сооружений, предназначенных для обслуживания, хранения и переработки сельскохозяйственных культур (складские помещения для хранения продуктов, станции для просушивания зерна, здания для промышленной переработки сырья и т. п.);
- коммуникаций, дорожных проездов, необходимых для ведения сельскохозяйственной деятельности в промышленных масштабах;
- в отдельных случаях допускается возведение жилых построек.
На Тему: «Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения »
Курсант 144 взвода
Примерное распределение времени
| План реферата | Страницы |
| Вступительная часть | 3 |
| Учебные вопросы | |
| 1. Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения | 3 |
| 2.Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. | 10 |
| Заключительная часть (подведение итогов) | 19 |
- Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.
- Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.
- Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.
- Беспалов, Ю. Ф. Гражданский иск в уголовном судопроизводстве. Учебно-практическое пособие: моногр. / Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. — М.: Проспект, 2015. — 176 c.
- Правоведение. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 432 c.