Оформление права собственности на долю в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление права собственности на долю в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Можно было бы подумать, что сделки с таким видом недвижимости не должны сильно отличаться от традиционных. Тем не менее в вопросах по оформлению доли собственности в доме огромное значение имеет человеческий фактор. И когда сособственники оказываются неспособны договориться, что приводит к переходам прав собственности, весьма вероятно, что сложившаяся ситуация негативно отразится на юридической истории данного объекта, и проблемы будут продолжаться до тех пор, пока все доли не окажутся у одного собственника.

В большинстве случаев источников три:

приватизация;
наследство;
дарение.

Когда нужно решить, как оформить долю в приватизированной квартире, следует учитывать, что в случае приватизации недвижимость регистрируется на всех прописанных (на момент начала оформления) и не отказавшихся от права на вступление в собственность.

Когда речь идет о том, как оформить долю в квартире по наследству, возникает число долей, соответствующее числу вступающих в права наследников. В случае дарения предыдущий собственник имеет право выделить долю любого объема на свое усмотрение.

Также доли могут появляться в результате раздела совместной собственности бывшей супружеской пары или по каким-либо другим причинам, когда основанием права собственности становится решение суда.

С точки зрения закона не существует таких понятий, как продажа или дарение недвижимого имущества. Подобные правоотношения называются отчуждением имущества.

Отчуждение имущества представляет собой процесс передачи прав собственности от одного лица к другому на возмездных либо безвозмездных условиях. Передача права на недвижимое имущество происходит разными способами.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физлица, юрлица, а также государство. Приобретателями могут становиться дееспособные граждане и юридические субъекты, ведущие какую-либо коммерческую или некоммерческую деятельность.

Чтобы правильно понимать, что такое отчуждение жилого помещения, следует запомнить, что переход права собственности может быть подтвержден, только когда проведена процедура государственной регистрации.

Что касается вопроса долевого владения домом, то необходимость оформить часть дома в собственность, т. е. передать право на часть собственности от собственника недвижимости какому-либо другому лицу, возникает в большинстве случаев по двум причинам:

требуется снять все ограничения и получить возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью;
требуется документальное подтверждение права собственности на часть дома.

Существуют разные способы определить порядок пользования квартирой. Обычно когда все доли находятся во владении проживающей там семьи, конфликты на почве пользования площадями не происходят. В случае необходимости раздела проживающие приходят к соглашению или, если договориться не удается, приходится обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей — не то же самое, что владение комнатой. Оно не подразумевает непременной возможности пользоваться пропорциональной частью площади квартиры.

Надо иметь в виду, что разделу может подлежать лишь площадь жилой части квартиры и только тогда, когда доля не оказывается слишком маленькой по сравнению с общей жилой площадью. Например, двухкомнатная квартира находится во владении двух граждан, имеющих равные долевые права. В этом случае порядок пользования определяется таким образом, чтобы каждый получил по комнате.

Но если площади комнат отличаются, разделить «справедливо» не выйдет: так или иначе один получит комнату большего размера, а другой меньшего.

А если, к примеру, однокомнатной квартирой владеют два человека, определить порядок пользования по суду в принципе не получится.
Это касается и любых иных случаев, когда квартира не может быть разделена «по комнатам». Например, метраж пропорциональный собственности так мал, что делает невозможным использование данной площади в качестве жилья. Потому в случае, если определить порядок пользования собственностью не представляется возможным, владелец «микродоли» имеет право требовать от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Регистрация права долевой собственности основывается на правоустанавливающем документе, наделяющем физлицо определенными полномочиями владения и распоряжения. К таким документам относятся:

договор купли-продажи;
дарственная;
постановление суда;
завещание.

На долевой статус недвижимости указывает информация обо всех собственниках, которая приводится в правоустанавливающем документе.

В соглашении об определении размера частей указываются размеры долей, переходящих каждому из собственников. В случае отсутствие такой информации считается, что участие собственников в распоряжении жильем равноправно.

При регистрации недвижимости каждому из владельцев выдается свидетельство о долевой собственности на квартиру — выписка из ЕГРН. Свидетельства старого образца отменены.

Содержание:

Как оформить долю в квартире в собственность

Перечисленные документы должны установить размер выделяемой доли:

соглашение о разделе;
свидетельство наследования;
судебное постановление;
брачный контракт.

Далее следует процесс подготовки необходимых документов для оформления долевой собственности на квартиру в государственном регистрирующем органе:

Подготавливается техпаспорт с экспликацией и планом квартиры.
Оплачиваются госпошлины по реквизитам, которые указаны в местном отделении Росреестра или на официальном сайте.
Подается пакет документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.

После этого документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации долевой собственности, и собственник получает выписку.

В случае, когда основание для регистрации — это покупка, следует помнить, что у остальных сособственников имеется преимущественное право покупки доли. Всех собственников необходимо оповестить о том, что планируется продажа (не меньше, чем за 1 месяц до предполагаемой сделки).

Все документы должны быть предъявлены в оригиналах. Ниже перечислен основной список необходимых документов, однако следует помнить, что бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные (актуальный список узнается в справочном окне МФЦ или Регистрационной палаты (УФРС):

Паспорта дарителей и одаряемых.
В случае, если одаряемому от 14 до 18 лет, его паспорт, а также паспорт одного из родителей. Если одаряемому нет 14 лет, предъявляется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
В случае, если квартира — совместно нажитое имущество, и она оформлена только на одного супруга(у), требуется нотариально заверенное согласие супруга(и) дарителя. Оформление согласия у нотариуса стоит от 1 до 2 тыс. руб.
В случае, когда за одного из участников сделки действует доверенное лицо, предоставляются оригинал и копия заверенной доверенности (стоимость услуги — от 1 до 2 тыс. руб.). Дарители не имеют права оформлять доверенность на самих одаряемых на подписание за них договора дарения, и наоборот, поскольку даритель и одаряемый не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Они вправе оформить доверенность друг на друга, к примеру, на подачу подписанного договора в МФЦ.

Порядок оформления продажи своей доли квартиры может отличаться в зависимости от условий осуществления сделки и от того, кто её будет заключать:

Если продажей хочет заняться несовершеннолетнее лицо, то необходимо разрешение органов опеки.
Если квартира была получена по наследству, то прежде, чем выставлять долю на продажу, необходимо предложить её другим совладельцам. В случае отказа от покупки, или отсутствия ответа в течение месяца, долю можно продавать любому покупателю.
Если жилплощадь продается после развода, то действия проводят в том же порядке, как и для продажи квартиры доставшейся по наследству. Это значит, что владелец сначала должен сообщить о продаже бывшей супруге или супругу, и только после их отказа выставлять долю на продажу.
Владелец части квартиры при желании может оформить доверенность на лицо, которое будет заниматься вопросами поиска клиентов и продажей.
Вопрос о налогах может меняться, в зависимости от срока владения квартирой, а также от суммы, за которую он её продал.

Оформление и регистрация собственности на часть жилья является сложным и запутанным процессом, который чаще всего приходится решать через суд.

Оформление договора долевой собственности на квартиру осуществляется с привлечением нотариуса.

31 июля 2019 в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения. Теперь, если один из владельцев, захочет продать или подарить свою часть, он обязан обратиться к нотариусу.

При оформлении сделки с долей в квартире, нотариус:

Подготавливает договор купли-продажи или дарственную.
Проверяет отсутствие обременений на жилой объект.
Уведомляет совладельцев о предстоящей сделке (если они отказываются получать уведомление от инициатора процесса).
Проверяет дееспособность сторон.
Содействует регистрации договора в Росреестре.
Вносит данные в нотариальный реестр.

Если имущество находится в совместной владение (то есть доли в квартире не определены), продать или подарить свою часть не получится до тех пор, пока владельцы не переведут их в долевую собственность. Нужно:

Определить способ установления долей (по договоренности или через суд).
Заключить соглашение о разделе имущества или получить решение суда.
Подготовить документы для регистрации.
Осуществить оформление собственности на долю в квартире через МФЦ или Росреестр.

Сотрудники МФЦ не имеют права отказывать в приеме бумаг при наличии неточностей. Многофункциональный центр является посредником, поэтому его работники могут только указать на ошибки и порекомендовать способы их исправления. Заниматься регистрацией права может доверенное лицо.

Особенности оформления права собственности на долю в квартире.

Законодательство прежде всего защищает интересы совладельцев. Поэтому процесс продажи доли в квартире, имеет свою специфику.

Первое, что нужно сделать — предложить продать свою долю одному из владельцев. Шаблон уведомления о продаже доли в квартире можно скачать в интернете. Чтобы учесть все правовые тонкости, лучше привлечь юриста.

Предложение о продаже можно передать несколькими способами:

Лично под роспись.
Телеграммой.
Заказным письмом с уведомлением.

В течение месяца с момента получения уведомления, совладелец должен предоставить письменный ответ. Отсутствие реакции на предложение или выдвижение дополнительных условий со стороны оппонента расцениваются как отказ от первоочередного права на покупку. Только когда было выполнено это условие можно приступить к поиску покупателя.

Практически всегда оформление купли-продажи доли в квартире осуществляется через нотариуса. Исключением являются случаи, когда все собственники одновременно продают доли по одному договору. Однако и в данной ситуации многие требуют нотариального удостоверения согласия сторон. Расходы, связанные с привлечением нотариуса, в этой ситуации ложатся на плечи покупателя.

Если одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, сделка не может быть оформлена в простой письменной форме. Зарегистрировать такой договор в Росреестре без участия нотариуса не получится. Кроме этого, продажа части недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с разрешения органа опеки и попечительства.

С 1 февраля 2019 года нотариус направляет заверенные бумаги на госрегистрацию. Стороны вправе отказаться от этой услуги. Подать заявление о государственной регистрации можно через государственные подразделения. Многих интересует стоимость оформления купли-продажи доли в квартире через МФЦ. Сама процедура подачи документации бесплатная. Все что требуется от заявителя — уплатить госпошлину (её размер составляет 2000 руб.).

Ипотеку можно взять не только на приобретение квартиры или дома. Покупка комнаты в коммунальной квартире или выделенной доли может быть осуществлена за счет заемных средств.

Не все банки соглашаются кредитовать клиента, который собирается купить долю в недвижимости. Если заемщик уже владеет ⅔ частями квартиры и хочет приобрести последнюю ее часть, проблем с выдачей ипотеки практически не возникает. Если речь идет о комнате, которая находится в долевой собственности у нескольких граждан, вероятность отказа возрастает в несколько раз.

Частая причина отказа в оформлении ипотеки — невозможность реализовать залог при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Кроме этого банки отказывают клиентам в выдаче кредита из-за ветхого состояния жилого дома или из-за сомнений в юридической чистоте сделки.

У оформления договора дарения доли в квартире родственнику или ребенку есть свои особенности. Во-первых, степень родства влияет на размер налоговой ставки. Если сделка происходит между близкими, налог платить не нужно.

Законодательство не содержит запретов в отношении сделок с недвижимым имуществом, которое передается несовершеннолетним детям. Существуют только незначительные ограничения.

Человек, не достигший 14 лет, считается частично дееспособным. Такой ребенок не может от своего имени подписывать юридические документы, поэтому от его имени действуют родители или законные опекуны. После того, как несовершеннолетнему исполниться 14 лет, с письменного согласия родителей он может принимать участие в процедуре оформления сделки.

Если все владельцы решают передать имущественные права на свои доли одному лицу (близкому родственнику или ребенку), договор дарения можно составить без привлечения нотариуса. А в простой письменной форме.

В данном случае документы для оформления доли в квартире на ребенка предоставляются в МФЦ или в Росреестр. Переход права собственности произойдет после их регистрации в Росреестре.

Договор дарения доли в квартире ребенку может быть признан недействительным, если он содержит следующие условия:

Даритель допускает возможность в любой момент забрать свой подарок.
Дарственная содержит требования об оказании услуги.
Объект переходит во владение ребенка после смерти дарителя.

Ребенок вправе отказаться от подарка и не подписывать документы. В такой ситуации сделка будет считаться несовершенной и не будет иметь юридической силы.

Собственник части квартиры имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Это означает, что он может подарить свою долю любому, в том числе и постороннему, который не является ему родственником.
Ст. 575 ГК РФ запрещает дарить недвижимость или его части работникам образовательных организаций и лицам, которые занимают государственные должности.

В связи с тем, что дарственная относится к категории безвозмездных сделок, уведомлять о своих намерениях остальных владельцев не обязательно. Данное правило не влияет на процедуру нотариального заверения. Если остальные владельцы долей квартиры не участвуют в подписании документа, договор дарения не родственному лицу должен быть заверен нотариусом.

Участие нотариуса всегда требует дополнительных расходов от участников процесса. Кроме этого, дарение недвижимости не родственному лицу подразумевает под собой обязательную уплату пошлины и налогов. Если одаряемый не в состоянии оплатить обязательные расходы, он вправе отказаться от подарка.

Без уплаты госпошлины, сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Бумаги, которые предоставляются для оформления дарственной, являются стандартным. Иногда доверителю придется предоставить дополнительные справки.

Не все граждане нашей страны досконально владеют знаниями законов. Поэтому сделки по недвижимости, которая находится в долевой собственности, лучше проводить с привлечением юриста.

Профильный юрист:

Проведет детальный правовой анализ ситуации клиента.
Проконсультирует в отношении тонкостей процедуры оформления сделок.
Подберет решение для раздела долевой собственности.
Окажет содействие в сборе документации.

Кроме этого юрист проанализирует документацию, которая есть на руках у клиента и поможет защитить интересы в суде.

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

На основании законного режима имущества супругов их квартиры, машины и дачи являются общей совместной собственностью. Следовательно, все, что им принадлежит, находится в собственности двоих, но официально на доли не разделено.

Долевой общая недвижимость становится только тогда, когда муж и жена в браке или после развода официально разделяют ее на части.

Переоформить общую совместную собственность на долевую можно по условиям брачного договора, по соглашению о разделе имущества (во время брака или после его расторжения) или по соглашению об определении долей.

Если достичь договоренности невозможно, переоформление производится на основании решения суда.

Право собственности, при котором одна квартира принадлежит нескольким людям, называется долевым. Его оформление начинается с приобретения основания:

заключения договора купли-продажи недвижимости в долях,
получения свидетельства о наследстве,
оформления договора дарения,
приватизации.

В некоторых случаях сделка требует нотариального удостоверения. Ключевой документ вместе с заявлением подается на регистрацию долевого права в Росреестр.

Как без лишних хлопот оформить долевую собственность на квартиру

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

Если вы получили долю по завещанию или в дар, то заключение соглашения не требуется, в дарственной или свидетельстве на получение наследства, врученном нотариусом, уже будут указаны размеры и характеристики каждой доли.

Для вступления в наследство, приложите к заранее написанному согласию на получение имущества, следующие документы:

паспорта всех наследников;
техническую документацию на жилье из БТИ;
выписку из домовой книги;
соглашение о выделении доле в натуре (не обязательно);
квитанцию подтверждающую оплату госпошлины (только если между наследником и наследодателям не близкая степень родства).

Для того, чтобы зарегистрировать право долевой собственности, все собственники должны одновременно явиться в Росреестр и предоставить сотруднику следующие документы:

паспорта всех участников;
документы, на основании которых возникли права на жилье: дарственная, свидетельство о наследстве, постановление суда или договор купли-продажи;
платежные документы, подтверждающие передачу денег продавцу доли или второму собственнику, чьи имущественные права при выделе доли в натуре были ущемлены.
заявление на внесение изменений в ЕГРН;
кадастровую документацию на квартиру из БТИ;
квитанцию об оплате государственной пошлины (в 2020 году в соответствии с нормой ст. 333.33 НК РФ ее размер составляет 2000 рублей).

Как подарить долю в квартире законным способом

Как выглядит последовательность этапов:

Определить размер своей доли – процента от общего права (например, ¼ часть квартиры).
Заказать необходимые документы (см. ниже).
Рассчитать и внести госпошлину за регистрацию.
Записаться на прием в МФЦ или Росреестр (альтернатива – отправить онлайн-заявку через Госуслуги или сайт ФКП «Росреестра»).
Запросить бумажный талон в очередь – ожидать вызова к ближайшему специалисту.
Передать собранный пакет документов.
Ознакомиться с заполненным заявлением, проставить личную подпись.
Забрать расписку о принятии документов.
Ждать готовности правоутверждающего документа.
Обратиться к регистраторам и забрать выписку из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр не выдает документ в день обращения граждан. Требуется время на изучение документов, проверку их на подлинность, сверку с базой данных и другие операции.

Оказание услуг подчиняется единому регламенту, который определяет максимальные сроки:

заявка через Госуслуги – в течение 7 дней;
личное обращение в Росреестр – от 3 до 15 дней;
регистрация через ГБУ «Мои документы» – срок на оформление + пересылку документов в головное управление (+ 2-3 дня).

Запись на приём в офисе осуществляется в день обращения. Если вы обратились через МФЦ или Росреестр – на обработку данных уйдет порядка 30 минут. Ожидание электронной очереди – не более 15 минут.

Первое, что нужно сделать – составить исковое заявление (см. образец). Обращение оформляют в письменной форме с указанием ссылок на законодательство (ст. 218, 1112 ГК РФ).

Способы подать исковое заявление:

Личное посещение – передать иск с документами в секретариат городского (районного) суда. Предварительно узнайте графики приёма – обычно суды не работают в воскресенье, а в субботу сокращенный день.
Через почту – заказным письмом с обратным уведомлением. Точный адрес суда лучше узнавать на официальном сайте или в справочнике города (района).
Онлайн – передача иска с электронным письмом. Подходит не во всех случаях, к тому же истец должен иметь доступ к системе ЕСИА + электронную подпись (ЭЦП).

Суд рассматривает дела с позиции аргументов истца. Предъявив сведения о фактических правах на долю, истец может рассчитывать на положительный вердикт. Затем останется забрать исполнительный лист и завершить регистрацию в МФЦ или Росреестре.

Вместе с иском заявитель представляет суду:

правоустанавливающий документ – соответствует получению доли (свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, обмене, купле-продажи и др.);
техпаспорт квартиры (план-экспликация);
кадастровый паспорт или выписка;
выписка из домовой книги (архивная);
копия свидетельства о заключении брака – выдается в местном ЗАГС;
свидетельства на детей – если дети участвуют в регистрации;
сведения о попытке решить вопрос мирно – почтовое уведомление, извещение, отказ в оформлении, жалоба и др.;
квитанция об уплате госпошлины.

Истец прилагает только копии, но могут понадобится и оригиналы документов.

Сделать подарок в виде части своей недвижимости можно практически любому человеку. Следовательно, это может быть и родственник, и совершенно чужой человек.

Главное требование при оформлении сделки – дееспособность сторон. Это значит, что и продавец и покупатель должны достигнуть 18-летнего возраста. Договор от имени несовершеннолетнего заключают его родители или опекуны.

Важно! Для оформления дарения доли не требуется согласия собственников других долей квартиры. Единственное, чье согласие может потребоваться, это муж или жена дарителя. Но только при условии одном условии — недвижимость должна быть куплена в период брака.

Как и любое другое имущество, долю в квартире нельзя подарить:

1. Учителю, преподавателю, врачу в случае получения у него услуг.

2. Государственному служащему, когда дар относится к выполнению им рабочих обязанностей.

Регистрация доли в праве собственности на недвижимость

1. У нотариуса

Нотариальное удостоверение договора дарения не во всех случаях является обязательным условием. Присутствие нотариуса гарантирует соблюдение договоренностей сторон, уменьшает риски сделки. Но этот способ более затратный, так как нотариусу придется оплачивать его не дешевые услуги.

Когда нотариус обязателен:

1. Если в квартире не одна доля, а подарить свою долю планирует только кто-то один из собственников.

2. Когда у мужа и жены недвижимость в совместной собственности. При этом сначала нужно составить у нотариуса брачный договор об определении долей, который зарегистрировать в Росреестре. После регистрации долей нотариально удостоверяется уже дарственная.

3. Если долей владеет несовершеннолетний ребенок.

4. В сделке участвуют представители по доверенности.

Важно! В нотариусе нет необходимости, если доли оформляются на детей после использование материнского капитала.

2. В МФЦ

Если сделка дарения не подпадает под обязательное нотариальное удостоверение, можно составить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ. При этом МФЦ также предоставляет услуги по оформлению таких договоров.

Для оформления дарственной вам потребуются:

документ, подтверждающий право на квартиру или долю (договор покупки, ренты, мены, документ о собственности);
выписку из единого реестра прав или свидетельство о праве собственности;
российские паспорта сторон;
документы, подтверждающие родство в случае сделки между близкими родственниками;
согласие мужа/жены/банка (если доля была приобретена в браке);
доверенности (в случае подписание документов представителем).

Если сделка проводится через МФЦ или Росреестр, то оплачивается только госпошлина в размере не более 2000 рублей. Если сотрудник МФЦ составил вам договор — еще 1000 рублей.

Можно ли оспорить сделку дарения?

Причины оспаривания дарственной перечислены в Гражданском кодексе. К таким причинам относятся:

нарушение законов при подписании;
наложение в договоре запретов и ограничений;
сделка мнимая или притворная;
нет согласия мужа/жены;
банкротство дарителя и требования кредиторов;
дарение несовершеннолетним;
смерть одаряемого раньше дарителя;
подписание договора под угрозами;
преступление одаряемого против жизни и здоровья дарителя.

Каждый из обладателей доли в праве общей собственности может распоряжаться лишь собственной долей. В отношении объекта недвижимого имущества такое распоряжение возможно только в случае наличия факта государственной регистрации права на существующую долю.

Правила и принципы государственной регистрации доли в праве общей собственности определены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в нормах гражданского законодательства.

Также для совершения регистрационных действий применяется Административный регламент Росреестра по оказании государственной услуги по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним (утвержден приказом МЭР от 09 декабря 2014 года № 789).

Процедура регистрации доли не отличается от общего порядка регистрации права собственности. Тем не менее, для отчуждения долей существуют свои особенности, связанные с соблюдением взаимных интересов остальных дольщиков.

Регистрацию доли в праве общей собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице территориальных подразделений. Для совершения регистрационных действий заявитель обращается в орган Росреестра по месту нахождения имущественного комплекса и предоставляет пакет документов, идентичный общим случаям регистрации прав, однако имеющий особенности, предусмотренные законом.

Субъект совместного владения – лицо, пользующееся жилой площадью коллективно. Разделяет территорию одной квартиры (комнаты) с лицами, не являющимися членами семьи. Беспрепятственность обитания в едином пространстве опирается на наличие общего права у проживающих (двух или более) – жильцов.

Коллективная форма владения имеет разновидности. Дом в новостройке возводится по договору долевого участия. Оно осуществляется до завершения выплаты пая и получения свидетельства.

Совместное владение возникает также:

При получении несколькими наследниками одной площади (см. Вступление в наследство на квартиру).
После раздела имущества бывшими супругами.
При выделении части выросшим детям (внукам).
В случае приобретения жилья несколькими лицами.

Совместная собственность, независимо от нюансов её происхождения, возможна на двух условиях:

Оформляется коллективное владение квартирой на общем, равном для всех основании, без выделения конкретной части.
Выделяется определённая доля на квартиру, с юридическим оформлением конкретно установленных частей.

При этом не имеет значения, на каком основании возникло владение долей. Она наследуется, переходит по дарственной или покупается. Для пользования, а тем более – для распоряжения важен вопрос выделения (не выделения) конкретной части, которая выражается в процентном отношении к жилой площади.

Возможность распоряжаться своей частью недвижимости у каждого из совладельцев существует, но ограничивается другими лицами, с которыми он делит владение по закону.
Многие жизненные ситуации при общем пользовании жильём попадут в зависимость от условий совместного проживания.

Оформить дарственную на часть можно:

Подарив долю, удостоверенную в свидетельстве.
Выделив из полной собственности на квартиру часть, которая подлежит дарению.

В обоих случаях процедура дарения происходит не аналогично. Если владелец решил подарить принадлежащую ему часть, то ему необходимо, всего лишь – подойти вместе с документами на жилплощадь, в нотариальную контору. А если она не выделена – необходимо выделить путём перерегистрации в местном отделении кадастра и картографии.

При составлении дарственной чётко и подробно обозначается предмет договора. Требуется описать в подробностях часть жилплощади, которая отчуждается одариваемому лицу. Желательно составлять типовой договор дарения.
Он составляется на специальном бланке сотрудником нотариальной конторы, удостоверяется нотариусом и передаётся сторонам.

Процедура платная. Кроме этого, взимается налог с одариваемого. Он составляет 13% от общей стоимости. Сделка, проходящая между родственниками, позволяет сэкономить:

Оплата составления типового договора снижается с 1% от общей стоимости дара – до 0,3%.
Родственники освобождаются от налога на доход, либо налог снижается.

Чтобы соблюсти обозначенное преимущество, родство нужно подтвердить документально.

Если договор составляется в юридической компании или по договорённости сторон самостоятельно, его обязательно удостоверяют в нотариальной конторе. После регистрации и внесения сведений в учётные записи, одариваемые получают собственное свидетельство.

В неприватизированном жилье, предоставленном до принятия закона о собственности или в муниципальной квартире, где жильцы пользуются возможностью проживания на основании договора социального найма, приватизация доли возможна:

с разрешения владельца;
с разрешения муниципалитета.

Приватизация квартиры, которое владельцы распределили между собой, может быть продиктовано условиями, в которых находятся жильцы, например:

Проживали в квартире на условиях «подселения».
Родители с выросшими детьми не смогли улучшить условия жизни и приватизировали его совместно.
Супруги после развода не смогли разъехаться.

После смерти владельца, оставшиеся члены семьи разделили территорию по числу жильцов.

Владельцем здесь станет лицо, на которое выписали ордер или оформили договор социального найма. По ходатайству владельца муниципалитет, который является собственником неприватизированного жилья, выдаёт письменное разрешение на приватизацию по условиям совместного владения. С полученным разрешением остаётся зарегистрировать приватизированный объект.

При покупке части жилья важнее всего уяснить, что покупается не отдельная комната или её территориальная зона, а право на её часть – возможность распоряжаться. Например, покупка ? части двухкомнатной квартиры означает, что приобретена собственность на двоих или половина права распоряжаться, а не одна из двух комнат, как в случаях с коммунальной квартирой.

Соответственно, совладельцы могут по собственному усмотрению договориться:

Разделить жилую площадь, в том числе и комнаты.
Пользоваться обеими комнатами совместно.

Наличие определённых долей усматривает преимущество в пользовании, которое по правилам связывают и с беспрепятственным владением большей или меньшей жилой (нежилой) площадью.

Но покупка нескольких метров, которую несложно осуществить, далеко не во всех случаях связана с желанием владельца проживать на приобретённой площади.

Распространены случаи покупки ничтожно малой части, которая может служить:

для прописки в городе;
вложением денег;
страховочным вариантом.

Приобретая небольшую территорию, владельцы зачастую планируют впоследствии выкупить всё жильё по частям. Покупка этого вида недвижимости практически ничем не отличается в юридическом смысле. Однако, договор купли-продажи целесообразнее оформить в юридической или риэлтерской фирме.

При продаже актуальны те же правила, что и при покупке. Продавцу придётся побеспокоиться о надлежаще подготовленных документах, он обязан уведомить извещением в письменной форме, под роспись своих совладельцев.

Извещение удостоверяется у нотариуса. Во избежание конфликта с совладельцами-соседями, если они отказываются поставить свою подпись или нотариально удостоверить её, извещение можно отправить почтой. Отправление доставляется заказным письмом, с вложенной описью и уведомлением о получении.

После получения уведомления, лицо, подготавливающее документы к продаже, оформляет у нотариуса самостоятельно следующее:

Копии почтовых уведомлений о получении извещения, что объект продаётся.
Свидетельства об извещении.
Отказ от покупки доли.

Отказом будет считаться отсутствие притязаний на право преимущественной покупки, то есть – неявка лиц по указанному адресу до указанного в извещении срока (в течение месяца).

Соблюдается необходимое правило: стоимость продаваемой части, указанная в извещении не занижается в результате торгов с другими покупателями.
Для этого придётся составлять новое заявление. Иначе сосед с лёгкостью признает в суде ничтожность состоявшейся сделки.

В остальном сделка совершается по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи объекта недвижимости:

Составление договора купли-продажи с учётом всех нюансов.
Регистрация в учётных кадастровых записях с получением свидетельства.
Передача актом, пользования помещением в условиях совместного существования.

Последний момент при сделке нередко игнорируют, что влечёт за собой нелицеприятные последствия, когда в период адаптации лица к совместному существованию возникают неразрешимые путём компромисса конфликты, что приводит к судебным разбирательствам.

Порядок и особенности оформления имущества в долевой собственности

Прописка в квартире при наличии части происходит на общих основаниях:

Для собственника.
Для супруги.
Для детей, которые не достигли 18 лет и живут вместе с родителями.

Паспортисты стремятся препятствовать подобным акциям со стороны заселяющихся лиц, но они вполне правомочны. Исключение могут составить случаи, когда прописанные дети или супруг совместно не живут.
Родившийся у жильцов ребёнок автоматически получает регистрацию по месту жительства матери.

Прописка третьих лиц, не являющихся непосредственно членами семьи, имеет другой юридический статус. Она не допускается без письменного разрешения совладельцев.

При возникновении острой необходимости в предоставлении регистрации лицу, независимо от разрешения других собственников, есть возможность дарения незначительной части своей доли, доступной для регистрации. Эта часть может составлять 2 м 2.

Многочисленные нюансы, которые приходится учитывать при общем распоряжении лицам и членам их семей, не снижают актуальности этого вида недвижимого имущества.

Основания возникновения долевой собственности могут быть различны. Владелец жилья может продать долю в праве собственности другому лицу. Также долевая собственность может образоваться из совместной собственности при расторжении брака супругов в ходе раздела общего имущества. Доля может выражаться, например, как одна из комнат в 2-комнатной квартире, либо доля может быть указана как дробь от всей жилой площади (1/2,1/3,1/4 и т.д.)

Если гражданин является собственником доли, то на своей жилой площади он имеет право зарегистрировать кого угодно. Но прежде ему необходимо получить разрешение других долевых собственников. Получение согласия не требуется, если прописывается малолетний ребенок в возрасте до 14 лет. Но и в этом случае при некоторых обстоятельствах, указанных в законодательстве, допускается выселение несовершеннолетнего.

В отношении индивидуального дома нормы несколько отличаются от вышеуказанных. Согласие требуется лишь в случае, если в доме имеется один вход/выход и общие помещения (коридор, туалет, кухня, кладовая и т.д.). Если в частном доме имеются отдельные входы в помещения, принадлежащие долевым собственникам, то получать разрешение на прописку не нужно.

Подать заявление на регистрацию можно в следующих государственных учреждениях:

ФМС;
МФЦ;
паспортном столе управляющей компании;
а также через интернет (официальный портал Госуслуги).

Какие нужны документы

Чтобы подать документы в регистрационную службу, нужно обеспечить личное присутствие всех долевых собственников. Они должны написать согласие на регистрацию и приложить его к комплекту бумаг, который состоит из:

Бланк заявления по установленной форме (образец заявления по форме №6);
Правоустанавливающие документы на квартиру (дом);
Паспорт заявителя, а также прописываемого гражданина;
Свидетельство о рождении ребенка (если регистрируется ребенок до 14 лет);
Военный билет (для военных);
Письменное согласие сособственников жилья.

Согласие совладельцев долей пишется в произвольной форме. При составлении его в письменном виде, оно должно содержать:

личные данные собственника доли квартиры;
сведения о заявителе;
точный адрес жилплощади;
выраженное согласие на прописку;
подпись, дата.

Заверение согласия в нотариальной конторе не требуется, за исключением случаев ограничения согласия определенным сроком. В противном случае согласие будет считаться бессрочным. Согласие может быть выражено устно при личном посещении регистрационного органа при предъявлении паспорта.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ, дети должны быть зарегистрированы в жилом помещении, где прописаны их родители. Никто не может препятствовать прописке ребенка в жилплощадь к его матери или отцу.

От имени малолетних детей заявка пишется их родителями. По достижении 14 летнего возраста, подросток самостоятельно составляет заявление, но в присутствии родителей.

В случае прохождения процедуры регистрации в своей доле в квартире с помощью сайта Государственных услуг, комплект документации останется таким же. Но также понадобятся копии паспортов сособственников и выписка из домовой книги.

Следует понимать, что все равно придется прийти на прием в регистрационную службу лично. Посредством портала можно заполнить запрос на оказание услуги в Федеральную миграционную службу, но в назначенное время нужно явиться в удобное отделение и проставить штамп в паспорте о месте жительства.

Если оформляется временная прописка, то штамп в паспорте не ставится, а выдается свидетельство о регистрации по месту пребывания.