Неотделимые улучшения квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неотделимые улучшения квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Содержание:

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

арендатор берет у арендодателя согласие;
арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и иные улучшения (например, перепланировки).

Чем опасны «неотделимые улучшения» квартиры

Под неотделимыми улучшениями понимаются те преобразования, которые произвел с недвижимостью ее владелец (постоянный или временный). В первую очередь, это результаты ремонтных работ.

В различных договорах в качестве неотделимых улучшений указывают:

Инженерно-техническое оборудование разного рода (системы «теплый пол», кондиционирования, вентиляции и т.п.);
Улучшенные конструкции потолка или стен;
Оборудование дверных проемов;
Различные гипсокартонные конструкции;
Системы освещения;
Утепление балконов и лоджий, установку стеклопакетов;
Иные результаты ремонтных работ.

В договорах купли-продажи под неотделимыми улучшениями зачастую понимают также мебель, бытовую технику и другие подобные вещи. Однако такой подход не является правильным. Суть неотделимых улучшений состоит в том, что их нельзя переместить из квартиры без причинения существенного ущерба ее целостности. К телевизорам, холодильникам или диванам эту характеристику применить нельзя. А вот встроенный кухонный гарнитур при определенных условиях может рассматриваться, как неотделимое улучшение.

Неотделимые улучшения не являются предметом, вещью или товаром, который можно продать. Поэтому включать их отдельной строкой в договор купли-продажи квартиры и, тем более, назначать за них отдельную цену неправильно.

Все неотделимые улучшения квартиры складываются в ее общую цену, указанную в договоре купли-продажи. Если они указаны отдельно (либо в целом передаются по отдельному договору), стороны сильно рискуют:

Для продавца такая ситуация чревата доначислением налога на доходы физических лиц с проданного имущества, если он не задекларировал этот доход добровольно и штрафом за уклонение от уплаты НДФЛ;
Покупатель в случае расторжения договора купли-продажи будет вынужден требовать назад не только цену квартиры, но и стоимость мифических «неотделимых улучшений».

Хотя шансы на возврат средств есть, для их возврата придется приложить значительные усилия. Если в добровольном порядке продавец не вернет всю сумму, вопрос необходимо будет рассматривать в суде. При этом исход дела будет зависеть от представленных доказательств уплаты средств и оснований их возврата.

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).

Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).

Налог
Бухгалтерский учет
Оборотные активы
Бухгалтерский баланс
Юридическое лицо
Бухгалтерская отчетность (финансовая отчетность)
Гражданско-правовой договор (ГПХ)

Согласно ГК РФ, неотделимые улучшения — те улучшения, которые невозможно изъять без вреда для основного имущества, принадлежащего арендодателю. Другими словами, это — то, что арендатор не сможет забрать с собой, не навредив при этом объекту.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Под понятием улучшения имущества выступают любые качественные изменения объекта, повышающие его ценность. Улучшение может быть направлено на расширение функциональности объекта, его усовершенствование, повышение технических характеристик, улучшение свойств и другие цели. Гражданский кодекс выделяет два типа улучшений — отделимые и неотделимые.

Отделимые улучшения — те, которые можно изъять без вреда для имущества арендодателя. Они являются собственностью арендатора, после окончания срока аренды он забирает их. Например, к отделимым улучшениям относятся:

🏮 Приобретенная мебель — кровати, тумбочки, столы, шкафы. В случае, если они не встраиваемые, и при демонтаже не будет нанесен вред состоянию помещения. Например, если при демонтаже встроенного шкафа придется содрать обои, сделать несколько дыр в стенах или нанести другой вред, улучшение могут признать неотделимым.

📺 Бытовая техника — телевизоры, холодильники, автоматические стиральные машины, персональные компьютеры и другие единицы оснащения. Все их можно легко перевезти на другое место.

☕ Предметы быта — кружки, коврики, постельное белье, полотенца, сушилки для обуви и посуды и другие. Их тоже можно легко изъять, не причинив при этом никакого вреда имуществу арендодателя.

Бывает, что арендодатель хочет оставить отделимые улучшения в своей собственности. В этом случае он должен выдать арендатору компенсацию, равную стоимости отделимых улучшений. Компенсация выдается в виде снижения арендной платы на определенный срок на установленную сумму либо единоразово, в виде денег.

Пример: Вася снял квартиру, в которой не было мебели. Сам купил кровать, тумбу, телевизор, шкаф, стол и два стула. Все это — отделимые улучшения, собственность Василия. Когда срок аренды подошел к концу, Вася нашел новую квартиру и захотел забрать мебель, но арендодатель попросил его оставить мебелировку. Арендодатель заплатил компенсацию — перевел 120 000 рублей на банковскую карту Васи. Василий оставил мебель, и теперь она — собственность владельца квартиры. Вася мог не согласиться на сделку, и тогда легко забрал бы мебель с собой.

Неотделимые улучшения — все, что нельзя забрать с собой, если говорить простым языком. Они являются собственностью арендодателя, но арендатор вправе требовать компенсации вложений. Например, к неотделимым улучшениям относятся:

📌 Дострой и пристрой — пристрой веранды к частному дому, дострой незавершенного объекта, пристрой новых комнат к складскому помещению.

📌 Перепланировка — снос или строительство новых стен, изменение площади комнат, возведение стационарных межкомнатных перегородок.

📌 Модернизация — замена старой электропроводки, водопровода, системы канализации и других коммуникаций на новые.

📌 Техническое оснащение — установка кондиционера, сплит-системы, системы сигнализации, пожаротушения и других систем.

📌 Строительство объектов на арендованной земле — возведение торговых центров, автозаправок, магазинов, жилых домов.

📌 Переустройство. К этому термину относится монтаж, установка, перенос инженерных сетей — например, водопровода или газопровода.

📌 Реконструкция — восстановление зданий, капитальный ремонт с сохранением первозданного вида.

📌 Санитарно-эпидемиологические работы — обработка помещений от тараканов, акарицидная обработка участков и другие.

📌 Садовое обустройство — посадка плодоносящих растений: деревьев, кустов.

Важно: текущий ремонт не относится к неотделимым улучшениям. Под ремонтом стоит понимать устранение определенных неисправностей — например, частичный ремонт крыши, замену небольшого участка проводки, замену поврежденных стекол на новые. Чем масштабнее работы, тем больше шанс признать их капитальным преобразованием.

Если в будущем арендатор хочет забрать неотделимые улучшения с собой, если это возможно — например, выкопать и пересадить саженцы — это должно заранее обговариваться. Все условия расторжения сделки нужно обязательно фиксировать в договоре.

Например: Дарья сняла дачный участок, заключила договор об аренде сроком на 10 лет. За это время провела отопление, сделала косметический ремонт, установила новые окна и двери, посадила и вырастила плодоносящие деревья на участке. Все это — собственность арендодателя, владельца дачи, потому что является неотделимым улучшением. Дарья может попросить компенсировать затраты — если соответствующее условие прописано в договоре, арендодатель выплатит сумму затрат или снизит арендную плату.

Юридические лица — арендаторы и арендодатели — обязаны вести учет неотделимых улучшений. Собственники недвижимости должны помнить, что:

🔸 По НК РФ, учитывать нужно амортизируемое имущество со сроком полезного использования более года, стоимостью более 20 000 рублей, оплаченное собственником.

🔸 После выплаты компенсации арендодатель имеет право увеличить размер амортизации.

🔸 После произведения неотделимых улучшений вырастает стоимость объекта.

Арендаторы могут учитывать неотделимые улучшения в качестве расходов при расчете налога на прибыль, если собственник недвижимости дал свое согласие на внесение изменений. Нужно помнить, что:

🔹 Учитывать расходы можно при расчете налога на прибыль, если была выплачена компенсация.

🔹 Если компенсация не выплачена, можно начислить амортизацию за учтенный объект.

🔹 Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем окончания работ по неотделимому улучшению. В этом случае дата фиксируется актом приема-передачи.

🔹 Если за весь период аренды амортизация не покрыла расходы на улучшения, оставшаяся некомпенсированной сумма переходит в статус убытков — то есть остается неучтенной — и не учитывается при налогообложении.

🔹 При продлении договора аренды можно сохранить амортизацию.

В бухгалтерском учете нужно отражать неотделимые улучшения, если они соответствуют ряду требований, а именно:

📝 объект будет использоваться компанией длительное время, точнее — не меньше 12 месяцев;

📝 неотделимые улучшения объекта используются для нужд, которые потом подразумевают получение оплаты;

📝 в объем целей компании не входит последующая перепродажа объектов с неотделимыми улучшениями;

📝 в дальнейшей перспективе объект может принести доход.

Чтобы избежать ненужных споров, разбирательств и судебных тяжб, лучше заранее прописать в договоре возможность неотделимых улучшений и обязанность арендодателя компенсировать их. Многие прибегают к универсальной формулировке — пишут в основном договоре аренды, что собственник заранее согласен на любые виды капитальных преобразований, и арендатору не нужно каждый раз согласовывать неотделимые улучшения. Такое решение лучше не использовать, потому что в случае возникновения спора она будет ненадежной.

Лучше составлять дополнительное соглашение к договору аренды при каждом произведении капитальных преобразований. В нем нужно указать:

📋 Согласие арендодателя с работами, которые будут проведены в арендуемом помещении.

📋 Объем и тип неотделимых улучшений — перечислите, что собираетесь изменить.

📋 Стоимость капитального преобразования — можете посчитать ее примерно, указав, что сумма неточная, или указать точную сумму на основании сметы.

📋 Обязанность компенсировать расходы, сроки и способ выплаты компенсации.

Дополнительное соглашение покажет, что собственник знал о проведении неотделимых улучшений, был согласен с ними и обязуется выплатить компенсацию в дальнейшем.

Например: Таня и Маша использовали в договоре универсальную формулировку, по которой Маша согласна на любые изменения. Таня сделала евроремонт в квартире. Маша отказывается платить, мотивируя это тем, что ценность имущества не выросла. Суд будет принимать решение, исходя из доказательной базы в каждом индивидуальном случае.

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

« Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. »

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

На практике при продаже жилья за неотделимые улучшения выдают работы по перепланировке, реконструкции, переоборудованию, ремонту.

Применительно к квартире улучшениями считаются:

Неотделимые: дизайнерский ремонт, согласованная перепланировка, замена труб и электропроводки.
Отделимые: дорогостоящий кухонный гарнитур, иные обновленные предметы мебели, система видеонаблюдения, кондиционер и т. п.

Важно! Арендатору, прежде чем проводить в съемной квартире какие-либо улучшения, нужно согласовать их с арендодателем. Даже если в договоре найма предусматривалась возможность проведения строительных работ за счет арендной платы. Иначе квартиросъемщик рискует провести улучшения жилья без какой-либо компенсации.

После окончания арендного договора арендатор имеет право на возврат своих денег за проведенные им неотделимые улучшения в случае:

Договором найма было обозначено, что преобразования в квартире будут оплачены арендодателем.
Собственник имущества дал согласие на проведение улучшений.

Желательно, чтобы это согласие было оформлено письменно. Тогда, в случае отказа арендодателя покрывать расходы квартиросъемщика, можно будет предъявить бумагу в суде.

Затраты на улучшения, выполненные без разрешения владельца квартиры, подлежат возмещению только по усмотрению арендодателя.

Неотделимые улучшения являются собственностью держателя имущества, а отделимые – арендатора.

На отделимые улучшения получать согласие не нужно.

Риски покупки квартиры с неотделимыми улучшениями

Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное.

Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать.

Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю.

Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества.

Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него.

Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства.

Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал.

Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений.

А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16).

Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом.

Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ.

Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Например, к неотделимым улучшениям относятся:

Дострой и пристрой — пристрой веранды к частному дому, дострой незавершенного объекта, пристрой новых комнат к складскому помещению.
Перепланировка — снос или строительство новых стен, изменение площади комнат, возведение стационарных межкомнатных перегородок.
Модернизация — замена старой электропроводки, водопровода, системы канализации и других коммуникаций на новые.
Техническое оснащение — установка кондиционера, сплит-системы, системы сигнализации, пожаротушения и других систем.
Строительство объектов на арендованной земле — возведение торговых центров, автозаправок, магазинов, жилых домов.
Переустройство. К этому термину относится монтаж, установка, перенос инженерных сетей — например, водопровода или газопровода.
Реконструкция — восстановление зданий, капитальный ремонт с сохранением первозданного вида.
Санитарно-эпидемиологические работы — обработка помещений от тараканов, акарицидная обработка участков и другие.
Садовое обустройство — посадка плодоносящих растений: деревьев, кустов.

Все это — собственность арендодателя, владельца дачи, потому что является неотделимым улучшением. Дарья может попросить компенсировать затраты — если соответствующее условие прописано в договоре, арендодатель выплатит сумму затрат или снизит арендную плату.

Ответ на вопрос – в п. 2 ст. 623 ГК РФ. Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора.

Однако это право возникает при выполнении трех условий:

Право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды.
Улучшения произведены за счет средств арендатора.
Арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Специальный порядок получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений законодательно не установлен. Однако в договоре его лучше прописать. Желательно, чтобы согласие было зафиксировано документом – при необходимости обращения в суд такой документ будет принят как доказательство.

Отсутствие документально подтвержденного согласия арендодателя – повод для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений. Пример – Определение ВС РФ от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544.

Неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, подлежат возмещению по усмотрению арендодателя.

Многие арендодатели предпочитают включать в договор условие, в силу которого они являются собственниками неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. В этом случае арендодателю не компенсируются затраты, даже если получено согласие на осуществление таких улучшений.

Рассмотрим Постановление АС СЗО от 27.03.2017 по делу № А56-26277/2016. В соответствии с договором аренды для более эффективного использования арендуемого здания арендатор мог производить самостоятельно или за счет собственных средств работы, направленные на подготовку здания к использованию, в том числе его перепланировку, текущий и капитальный ремонт, неотделимые улучшения.

Было установлено, что арендатор вправе производить неотделимые улучшения только с письменного согласия арендодателя.

А стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за свой счет и с согласия, и без согласия арендодателя по окончании срока действия договора либо при досрочном его расторжении по вине арендатора возмещению не подлежит. Договор был досрочно расторгнут арендатором по финансовым соображениям.

Посчитав, что вложения в неотделимые улучшения не окупились, арендатор потребовал соответствующую компенсацию. Суд встал на сторону арендодателя, указав на условие договора, в силу которого при досрочном прекращении аренды по вине арендатора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию.

В качестве доказательственной базы могут выступать:

Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
Аудио-, видео записи;
Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

Расходы на сооружение улучшения;
Их производство, изготовление;
Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ.

Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было?

Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

Свидетельские показания.
Фото и видео.

Важно! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ, под улучшением следует понимать изменения состояния имущества с целью повышения эффективности его использования, расширения его применения, либо с целью повышения стоимости объекта недвижимости.

Улучшения имущества могут быть отделимыми и неотделимыми. Неотделимые улучшения всегда причиняют вред общему имуществу, не только квартире. Невозможно осуществить преобразование, устранить их без нарушения целостности здания и т. п.

Что такое неотделимые улучшения в квартире по Гражданскому кодексу в 2020 году

В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.

Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.

Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.

Неотделимые улучшения не могут быть проведены без согласия и уведомления собственника квартиры, имущества. Арендатор должен уведомить – желательно, письменно — об этом и сообщить всю информацию, которую он знает по данному вопросу. Просто так — взять и захотеть кардинально что-то изменить в квартире — нельзя. Для этого требуется получить разрешение в компетентных органах!

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Если данный пункт о согласовании работ был прописан в договор, но арендатор не следовал ему, то вероятность получения компенсации сводится к нулю.

Более того, если случится ситуация с повреждением здания, причинением вреда другим собственникам МКД, то арендодатель может взыскать причиненный ущерб с арендатора.

Также несогласование улучшений квартиры может послужить причиной расторжения договора аренды в связи с нарушением требований, прописанных в документе.

При покупке или продаже недвижимости тоже встречается понятие неотделимых улучшений, но в качестве них может выступать мебель, бытовая техника, дизайнерский ремонт и т. п. — то есть, те вещи и элементы, которые могут составлять общую стоимость жилья.

При заключении сделки купли-продажи неотделимые улучшения прописывают в договоре с указанием их цены. Они используются для занижения налогооблагаемой базы и снижения налога за приобретение жилья с продавца. Это — главный плюс сделки такого характера. Налог выплачивается в меньшем размере.

Прежде всего, налоговая служба может провести проверку сделки и привлечь к ответственности продавца, который скроет дополнительный доход.
При расторжении договора покупатель может не получить всю сумму за имущество, если договор на покупку неотделимых улучшений не был составлен. Он вернет только ту, которая была прописана в основном договоре.

Стоит уделить особое внимание договору купли-продажи.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки — обратитесь к нашим юристам. Они помогут вам разобраться с документацией, составят правильный договор с учетом всех нюансов.

Отдельно на покупку недвижимости.
Отдельно на приобретение неотделимых улучшений жилья.

Первый договор — основной, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Второй — дополнительный, его можно оставить на руках, он не нуждается в регистрации.

Отделимые и неотделимые улучшения

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты.

Единственное упоминание указано в ст. 623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье. Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки.

Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:

если судить по практике, единственная цель существования дополнительного документа – уменьшение налогооблагаемой базы. По достигнутому соглашению покупатель отдельно вносит: сумму на оплату самого объекта, сумму на неотделимые улучшения.

Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;

важно, чтобы стоимость, указанная в качестве налогооблагаемой, не была ниже рыночной. В противном случае налоговая может заинтересоваться сделкой. При таких обстоятельствах наличие дополнительного договора станет основанием для направления претензий в адрес продавца;
нет необходимости в оформлении договора по неотделимым улучшениям, если отсутствует потребность в уплате налога. Освобождение от взимания сбора актуально при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.

Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.

Важно: несмотря на отсутствие необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, он будет признан судом в простой письменной форме в ситуации, когда покупателю придется защищать свои интересы при оспаривании сделки.

Физическое или юридическое лицо, временно использующее объект недвижимости, вправе демонтировать и вывезти с территории всё имущество, которое ему принадлежит.

Главное условие – сохранность объекта и ненанесение собственнику материального ущерба в результате демонтажа элементов. То есть, объект возвращается владельцу в соответствующем виде.

На этот вопрос исчерпывающий ответ дает 623-я статья ГК РФ. На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:

Арендатор выполнил перепланировку жилья.
Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
В квартире были заменены окна.

Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда.

Может ли арендодатель компенсировать сумму, затраченную арендатором на улучшение условий проживания? Нормы ГК указывают на то, что данная процедура возможна только в том случае, если стороны достигли согласия в этом вопросе. С юридической точки зрения верным будет заключение соответствующего договора. Если же квартиросъемщик выполнил работы, не уведомив об этом правообладателя недвижимости, компенсация возможна только при добровольном согласии последнего. Однако арендодатель не обязан возмещать понесенные другой стороной расходы в случае нежелания.

На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:

для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
были посажены фруктовые деревья;
были возведены строения.

Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
спор о характере произведенных улучшений;
признание имущества амортизируемым.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Общие правила:

Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

в каком реально состоянии находится помещение;
проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон. Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление стоит предусматривать заранее обязательно.

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Что такое неотделимые улучшения

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

«Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.