Нюансы при покупке квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы при покупке квартиры в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Что нужно знать перед покупкой
Про риски при покупке квартиры
Как защититься от мошенников
Какие способы покупки существуют
Где искать квартиру
Как осмотреть недвижимость
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Как вести переговоры с продавцом
Зачем заключать предварительный договор
Как заключить договор купли-продажи
Как зарегистрировать сделку
И получить от покупателя деньги
Про особенности покупки в различных ситуациях
Что делать после оформления сделки

Содержание:

Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2020 г.

Купить квартиру можно полностью на свои деньги, в рассрочку, в ипотеку, с использованием материнского капитала или военной ипотеки.

Жилье покупают на первичном или вторичном рынке. Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, по переуступке или через кооператив. На вторичном рынке — по договору купли-продажи.

Квартиры ищут в интернете, через знакомых или риелторов.

Объявления о продаже квартиры публикуют на тематических порталах о недвижимости, сервисах объявлений и социальных сетях. Популярные ресурсы с объявлениями о продаже недвижимости на первичном и вторичном рынках — «Авито», «Юла», «Циан», «Яндекс-недвижимость», «Домофонд» и тому подобные.

Если хотите воспользоваться помощью специалиста, лучше найти уже проверенного человека, который вряд ли будет пытаться обмануть. Cпросите знакомых, нет ли у них такого на примете.

В ипотеку. Если покупаете квартиру в ипотеку, сначала обращаетесь в банк и получаете предварительное одобрение. Это значит, что банк готов выдать вам кредит.

Когда найдете квартиру, нужно получить одобрение банка именно на этот объект и вызвать оценщика. Список оценщиков предоставит банк, но вы вправе выбрать другую организацию. Оценщик приедет в квартиру, осмотрит и сфотографирует ее, проверит необходимые документы. Когда банк одобрит квартиру, можно выходить на сделку.

Подписать акт приема-передачи. Это специальный документ, в котором описывают состояние квартиры на момент ее передачи покупателю. Перед подписанием акта покупатель внимательно осматривает квартиру, снимает показания счетчиков, продавец рассчитывается по коммунальным платежам.

Акт приема-передачи подписывают и продавец, и покупатель. После подписания продавец передает покупателю ключи от квартиры.

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

Дом не аккредитован ни в одном банке, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями, а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже↓, чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры. Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства. Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки, а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше⇑.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях, на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку) находятся в полном порядке.
Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно.

Для оформления квартиры в собственность придётся обращаться в Регистрационную палату. Сделать это можно как через опытного юриста, так и самостоятельно. Во втором случае затраты будут ниже↓, но потребуется немало времени и сил.

Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо предоставить акт приёма-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

Когда будет получено свидетельство о госрегистрации, можно прописаться в квартире. Для этого необходимо обращаться в УФМС.

При этом потребуются следующие документы:

заявление на регистрацию в новой квартире;
паспорт;
выписка из прежнего места жительства;
свидетельство госрегистрации собственности.

👉 Когда все шаги будут закончены, процедуру приобретения жилья от застройщика можно считать завершённой.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

Вполне естественно, что в офисе застройщика покупателю предлагают только квартиры в новостройках конкретной строительной компании. Продать квартиру в другом доме здесь не могут. Про недостатки своих домов покупателям здесь не расскажут, зато с удовольствием поделятся отрицательными сторонами других застройщиков.

Следует иметь в виду, что строительные компании обычно делают скидки только на неликвидные квартиры, которые не пользуются спросом. Также здесь невозможно приобрести недвижимость по переуступке прав.

Проверка застройщика занимает немало времени. При этом не стоит ориентироваться только на информацию в интернете. Даже если в сети отсутствуют негативные отзывы о застройщике, это не гарантирует его надёжности.

Строительная компания может быть слишком молодой или просто подставной фирмой. Далеко не всегда застройщик в течение деятельности выполняет все требования законодательства.

Специалисты не рекомендуют сотрудничать с компаниями, которые предлагают подписать предварительный договор купли продажи.

Не стоит делать этого даже в тех случаях, когда документы застройщика в порядке и есть косвенные подтверждения его надёжности. Предварительный договор не соответствует российскому законодательству.

Если сделать перепланировку до момента государственной регистрации, БТИ может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Более того, в процессе обмеров недвижимости сотрудниками этой организации могут возникнуть разногласия с застройщиком.

Площадь квартиры может не соответствовать заявленной в документации:

Если она будет больше↑, от покупателя могут потребовать внести доплату.
Если площадь окажется меньше↓, можно будет предъявить соответствующие претензии застройщику.

В любом случае квартира на этот момент времени должна находиться в первоначальном состоянии.

👉 Точное следование приведённым выше советам помогает избежать целого ряда неприятностей.

Договор долевого участия (ДДУ ) представляет собой способ покупки квартиры в новостройке, которая возводится с использованием денежных средств покупателей.

Согласно пункту 1 статьи 4 федерального закона 214-ФЗ в соответствии с ДДУ:

застройщик в оговоренный срок своими силами, или привлекая других лиц, выполняет возведение многоквартирного дома либо другого объекта недвижимости. По окончании строительства компания оформляет разрешительную документацию на ввод их в эксплуатацию.
При этом другая сторона договора – участник долевого строительства – принимает на себя обязательство внести сумму в оплату стоимости приобретаемой недвижимости и принять её по окончании возведения при наличии разрешительной документации и отсутствии недостатков.

Приобретение квартиры по договору долевого участия имеет ряд особенностей:

Обязательная государственная регистрация соглашения. Только когда запись о договоре внесена в Росреестр, он признаётся действительным.
Право собственности на квартиру оформляется не сразу. Эта процедура осуществляется только тогда, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а также будет оформлен и подписан акт приёма-передачи.

При оформлении ДДУ следует учитывать, что недвижимость перейдёт в собственность далеко не сразу. При этом существует вероятность того, что сроки сдачи дома в эксплуатацию будут сорваны. Также существует риск полной остановки строительства. Это приводит к необходимости тщательно выбирать застройщика.

После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.

Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.

Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:

огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
современная планировка;
просторные комнаты;
возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
новые коммуникации;
качественные и долговечные материалы;
отсутствие «чужой ауры»;
молодые соседи;
экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
возможность получения рассрочки;
это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.

Минусы приобретения недвижимости в новостройке:

Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
Строительные недоделки.
Строительство «заморозилось».

Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.

Советы при покупке квартиры в новостройке

Месторасположение дома: дом расположен «на отшибе» либо в элитном квартале. Большую роль играет наличие поблизости транспортной развязки.
Качество постройки объекта: проект, год постройки, качество стройматериалов и т. п.
Наличие места для парковки, консьержа, лифта, кладовки.
Характеристика жилой площади: метраж кухни, вид санузла, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий или балконов, этаж.

Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:

Ввод в эксплуатацию.
БТИ утверждает план объекта.
ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
Вносятся пометки ЕГРН.

Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:

заявления правообладателя;
документация о правах на недвижимость;
платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
паспорт;
план из БТИ;
договор с застройщиком;
акт приёма-передачи квартиры.

Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:

Нахождения агентства недвижимости.
Выбор определенной квартиры.
Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
Оплата.
Подписание договора уступки права требования.

Риски при покупке квартиры в новостройке:

строительство приостановилось;
застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
присутствие двойных продаж;
застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
квартиры продаются на дополнительных этажах;
изменение в процессе строительства цены на квартиры;
многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.

Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.

Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.

Вот примеры некоторых из них:

Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.

Вначале следует собрать больше данных о самом застройщике, поинтересоваться его репутацией, проследить историю его фирмы.
Нужно посетить сайт компании, почитать отзывы покупателей, посмотреть строительные форумы, съездить на саму фирму. Там ознакомится с его проектами, узнать,сколько у него сейчас объектов в процессе строительства. Обязательно нужно посетить и сам объект недвижимости, желательно не раз и в разное время. Можно много информации узнать у самих рабочих, обычно они говорят как есть. После такого тщательного мониторинга, можно сделать соответствующие выводы о компании застройщика. Поэтому внимательно подходите к выбору застройщика.
Следующее, не поленитесь и сделайте мониторинг цен на недвижимость, проанализировав их стоимость. Преуспевающие кампании не буду сильно занижать свои цены, а нестабильные застройщики будут манить скидками.
Проверяйте скрупулёзно правоустанавливающие документы. Смело приглашайте юриста, чтобы обезопасить себя и свои сбережения.
Обращайте внимание на сроки действия лицензии, разрешения на строительство. Можно взять на изучение копию проектной документации.
Внимательно изучайте все пункты договора. Будьте бдительными, подписывая документ по переуступке прав на квартиры в новостройках. Неплохая идея приобрести недвижимость через уполномоченных организации муниципалитета. Здесь риск сведен до минимума.
Следует обратить ваше внимание на то, что на сегодня покупатели новостроек являются соинвесторами строительства недвижимости. Все это значит, что если фирма обанкротилась, первыми в очереди кредиторов стоят инвесторы.

Очевидно, купить себе гнездышко — рискованное дело. Абсолютной безопасности в приобретении жилья пока нет. Если учитывать эти рекомендации, можно свести до минимума возможные риски и превратить покупку жилья в радостное занятие. Запомните: будущий дом – ваша крепость, и какова она будет, зависит от вас.

Раньше квартиру в новостройке чаще всего покупали по договору долевого участия (ДДУ): застройщик напрямую получал от покупателей деньги и строил на них дом. Случалось, что денег на строительство не хватало, оно затягивалось или вовсе прекращалось. Люди лишались и денег, и жилья.

С 1 июля 2019 года изменены правила оплаты по ДДУ: введен эскроу-счет. Это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков до тех пор, пока строительство не будет закончено и дом не перейдет в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет забрать деньги.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
Окончательная стоимость объекта.
Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д. А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно. Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено. Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость. Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости. Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

Безналичный расчет через банк.
Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости. Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы. К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте. Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству. В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Как выбрать квартиру в строящемся доме.
Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.
Какие документы застройщика нужно проверить.
Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
Как проверить объекты недвижимости.
Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение-либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением. С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов. Это позволит защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Как работает долевое строительство после 1 июля 2018 года и как защищены права дольщика, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом. Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи. К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна — например, на лес, пруд или незастроенные территории. Такие квартиры могут стоить на сумму от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) дороже квартир, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир. Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации. В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме. Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме. По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них. По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством. Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
опубликованная проектная декларация;
зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации.

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки. Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

разрешение на строительство конкретного объекта;
проектная декларация объекта;
документы о регистрации права на земельный участок;
поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

Основные характеристики объекта долевого строительства:
— наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
— адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
— материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
— назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
— количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
— наличие и площадь нежилых помещений;
— графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;
местоположение объекта на этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2020

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст. 48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома). Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Сама по себе процедура заключения ДДУ выглядит так:

Покупатель находит подходящего ему застройщика и выбирает объект для покупки.
Ознакомившись с документами, он подписывает договор.
Договор отправляется на регистрацию в Росреестр. С момента регистрации документ вступает в полную юридическую силу.

Для регистрации договора потребуется пакет документов:

ДДУ в трёх экземплярах (для дольщика, застройщика и для хранения в Росреестре).
Заявление о регистрации.
Паспорт дольщика.
Документы, описывающие будущую квартиру (их составляет и передаёт дольщику застройщик).
Квитанция об оплате пошлины. Она не обязательна, но если платёж не отразился в ГИС ГМП, регистрационные действия не начнутся, поэтому лучше подстраховаться.

В том же случае если приобретается квартира в готовом доме, потребуются те же документы, что и при обычной сделке купли-продажи.

СПРАВКА! При покупке квартиры в готовом доме обязателен акт приёма-передачи квартиры. Без него договор может не пройти процедуру регистрации права.

Скачать бланк акта приема-передачи
Скачать образец акта приема-передачи
Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

Права на жилую недвижимость должны быть зарегистрированы. Однако момент такой регистрации различается в зависимости от способа приобретения квартиры:

При покупке в готовом доме – после подписания договора купли-продажи и акта передачи.
При ДДУ – после сдачи дома в эксплуатацию и внесения в ЕГРН кадастровой информации по дому в целом и по отдельным квартирам.

7 способов облажаться при покупке квартиры в новостройке

Огромное значение имеет степень готовности дома. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квадратные метры в будущем доме, но и риски при этом существенно возрастают.

Стадии:

Выбор земельного участка. На этом этапе изучается план городской застройки, анализируются конкурирующие предложения, заключается договор купли-продажи или аренды земли.
Проектирование. На этом этапе проводится экспертиза в СГСНЭ, создается проектная декларация и оформляется разрешение на строительство.
Нулевой цикл. Застройщик подготавливает строительную площадку, проводятся земельные работы, и закладывается фундамент.
Строительство. На этом этапе происходит старт продаж квартир, публикуется проектная декларация, возводятся стены, проводятся внутренние работы, обустраивается прилегающая территория.
Сдача дома. Дом вводится в эксплуатацию, вывозится строительный мусор, проверяют и запускают все системы.
Заселение. Дольщики подписывают передаточные акты и получают ключи от квартир. Дом полностью готов для проживания.

Аккредитация застройщика в банках может служить оценкой вероятности того, что дом будет сдан, банк получит залог, а дольщик – приобретенную квартиру. Кредитной организации гораздо выгоднее предоставить застройщику кредит в случае возникновения финансовых проблем, чем допустить срывы сроков и заморозку строительства. Банки оценивают репутацию строительной компании и присваивают ей категорию – от А до Е.

Категория А – застройщики с маленьким опытом работы.
Е – наиболее опытные.

Если строительная компания аккредитована несколькими банками – вероятность ее банкротства минимальна.

Дольщики имеют право после заключения договора застраховать объект:

От возможного недостроя.
От нарушения застройщиком сроков сдачи.
От банкротства застройщика.

Это обусловлено тем, что профессионалы проконтролируют все юридические аспекты и снимут с покупателя львиную долю рисков, ведь они хорошо знают, на что обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке. Кроме того, специалисты владеют оперативной информацией и исключат опасные варианты, которые неочевидны при самостоятельном анализе рынка.

Агентство берет на себя оформление сопутствующих документов для сделки и экономит время покупателя.

С точки зрения бюджетности приобретения – выгоднее всего купить квартиру на этапе рытья котлована. В то же время низкая цена на этом этапе связана с максимальным количеством рисков, среди которых:

может быть заморожена;
начало строительства могут опротестовать;
ввод в эксплуатацию может затянуться и прочие.

Тем не менее, экономия при покупке квартиры на стадии котлована составляет около половины от финальной стоимости за квадратный метр, что зачастую перевешивает риски и опасения инвесторов.

Иногда оптимальным для инвестирования называют этап, когда до окончания возведения корпуса остается всего ничего, так как с одной стороны вы уже видите – строительство продолжается, а с другой – именно в процессе возведения «коробки» застройщик повышает цены за «квадрат».

Большую часть информации вы получите на сайте застройщика и из поиска в интернете. Обращайте внимание на то, сколько лет девелопер уже на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также отзывы владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Даже одна проблемная стройка оставит пятно на репутации строительной компании, так что этому моменту стоит уделить особое внимание. На DOM.RIA вы можете узнать полную юридическую историю всех подрядчиков строительства: кто заказчик строительства, генеральный подрядчик и девелопер, сколько времени существует компания и многое другое. Кроме этого, вы можете заказать более подробный отчет, если вас заинтересует подробная информация о конкретной новостройке.

Как безопасно купить квартиру в новостройке?

Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.

Вас должны заинтересовать копии таких документов:

правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
экспертный отчет;
документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
декларация о начале строительных работ;
документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.

Список документов при покупке квартиры от застройщика может расширяться в зависимости от местного законодательства, а документы о присвоении почтового адреса могут быть не готовы, если жилой комплекс на этапе котлована, но остальные бумаги должны быть в наличии. А еще сотрудники отдела продаж не должны возражать против того, чтобы вы могли взять с собой копии.

Позади подбор подходящего ЖК, проверка и оформление документов, оплата и ожидание введения новостроя в эксплуатацию. И вот ваша квартира готова. Важно помнить, что на этом процесс покупки квартиры от застройщика еще не заканчивается и вам нужно тщательно проверить жилье перед подписанием акта приема-передачи.

Вернитесь к договору покупки недвижимости от застройщика. Обязательно проверьте все нюансы, которые застройщик обязался выполнить в новой квартире. Чтобы не пропустить ничего важного, следуйте нашим рекомендациям и проверьте особенности первичного жилья по списку:

площадь квартиры – если она отличается от проектной больше, чем на 50 кв. см, стоимость пересчитают;
материалы, использованные при в строительстве, – соответствуют ли они тем, что были прописаны в документах;
лифты – подключены ли они, в рабочем ли состоянии;
качество окон – нет ли в них повреждений, перекосов при установке;
разводка и качество электропроводки, рабочие ли розетки и щитки – если подобная часть отделки входит в обязанности застройщика по договору;
качество канализации, отсутствие ржавчины на трубах, течи и трещин;
отопление должно быть установлено и быть в рабочем состоянии;
насколько ровные стены и полы. Проверить это возможно даже с помощью мобильного приложения «уровень» или подручных средств;
отсутствие плесени, грибка и прочих подобных недостатков.

При любом вложении средств возникает вероятность их потерять. Конечно же то же касается и вложении в недвижимость при покупке еще не построенной квартиры. Чтобы избежать обмана, необходимо знать о возможных неприятных ситуациях, и о способах защиты от них.

Каждый покупатель квартиры в новостройке испытывает страх, что дом попросту не будет достроен, когда значительная сумма денег уже была заплачена. К сожалению таким ситуациям имеет место быть, причиной этому может послужить как мошенничество со стороны застройщика при покупке, так и его банальное банкротство.

Как от такого защититься? В первую очередь стоит проверить всю доступную информацию о застройщике, в частности все о генеральном директоре. Вполне возможно, что в Интернете найдутся факты о разоренных им фирмах и т.п.

Тоже касается и полной проверки всех необходимых документов, которые обязаны предоставить покупателю. Чтобы облегчить процесс и максимально безопасно купить, можно нанять юриста-консультанта для этих целей, что полностью может уберечь от юридических махинаций.

Совет. Одной из хитростей может являться проверка банком. Не каждый банк будет выдавать ипотеку на незастроенные жилища, и тем более если застройщик не является полностью проверенным.

Даже если покупатель и не собирается оформлять ипотеку, сам факт такой возможности уже говорит о безопасности вложения средств, ведь банки сотрудничают со страховыми компаниями, которые лучше всех оценят все риски и дадут тем самым почву для выдачи займов.

Такой же способ проверки можно провернуть с помощью риэлтерских агентств. Заботясь о собственной репутации, они проводят тщательнейшие проверки. Поэтому, если крупное агентство сотрудничает с застройщиком — ему можно доверять.

Бывает и так, что в собственность покупателю после застройки выдается совершенно другая квартира. Это конечно не сравнить с полной ее потерей, но вполне может вылиться в серьезную финансовую катастрофу.

Важно! Довольно популярной ситуацией является долгострой — застройщик намеренно (или нет) может затягивать сроки строительства, причем даже на несколько лет. А на объекте тем временем строительство вполне может идти своим ходом.

Также можно добавить о финансовом аспекте. Застройщик может взять с покупателей дополнительный средства, о которых не идет речь в договоре. Или реальная сумма оплаты может оказаться гораздо меньше заплаченной.

Из этих ситуаций редко когда можно выйти победителем по справедливости. Единственное универсальное решение всех этих проблем заключается в точном и правильном составлении договора.

При подписании договора можно обнаружить, что там указано имя не застройщика, а какого-то другого стороннего предприятия. Конечно же не стоит подписывать такой договор. Никто, кроме застройщика не имеет права продавать строящиеся квартиры.

Подписав такой договор можно вполне ожидать того, что квартира не будет передана покупателю, а в худшем случае — не построена вовсе. И никаких законных претензий к застройщику предъявить уже не получится.

Даже после полного окончания стройки и получения нужной квартиры в собственность можно ожидать проблем. Покупатели могут обнаружить, что полученная квартира совсем в не том состоянии, которое должно быть. Например, плохое состояние коммуникаций. Слабый напор воды, плохое состояние проводки — только некоторые из подобных проблем.

И к сожалению, не все можно проверить сразу при получении квартиры. В отличии от труб и проводки, состояние которых легко проверить качество отопительной системы можно будет поверить не раньше осени. Для таких случаев в договоре должно быть предусмотрено наличие гарантийного срока. Пока он не истек, новоиспеченные владельцы имеют полное законное право предъявлять свои претензии к застройщику.

И застройщик будет обязан устранить все неполадки, которые были обнаружены. Или же хотя бы выплатить достойную компенсацию владельцам. Если же дефекты были обнаружены до того, как был подписан акт о передаче квартиры в собственность, то его желательно попросту не подписывать.

Внимание! Застройщик не имеет временных рамок на устранение дефектов квартиры. Решение проблемы иногда настолько затягивается, что покупатели просто требуют возврата денег. Застройщик же оказывается в плюсе, так как он возвращает сумму отданных денег без учета упущенных выгод.

А покупателю тем временем нужно срочно думать о новом месте жительства. И от этого может спасти фактически только одно — правильное составление договора.

Застройщик в своей рекламной кампании может обрисовать даже самую красивую картинку квартиры. Но нужно обращать внимание — а возможно ли это вообще? Бывает, что при постройке огромного, многоэтажного квартирного дома застройщики гарантируют сроки передачи квартир всего лишь через год, а то и еще меньше, хотя сама стройка еще на начальных этапах.

Стоит ли говорить, что на строительство физически должно уйти гораздо большее количество времени? И к сожалению, многие покупатели ведутся на подобные условия, причем к подобному может прибавится и многократная продажа квартир множеству людям. А сама стройка может быть попросту заморожена, или не быть начата вовсе. Поэтому слишком выгодные условия продажи — повод сомневаться в добросовестности застройщика, который чаще всего желает умолчать обо всех возможных подводных камнях.