Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ в перечислении материнского капитала за квартиру находящуюся в залоге у банка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
У Покупателя могут возникнуть проблемы по снятию обременения с квартиры (ипотеки/залога в силу закона в пользу продавца) после полного расчета. Если Продавец уехал, исчез, умер, просто не хочет идти в МФЦ снимать это обременение, у покупателя есть только 1 выход – обращаться в суд за снятием залога.
Отсутствие обременения. Иногда в договорах есть пункт о том, что «стороны договорились, что залог в силу закона не возникает». Тем самым, ослабляются позиции продавца по сделке с материнским капиталом (но есть случаи, когда без этого не обойтись, например, при оплате с кредитными средствами, где залог возникает в пользу банка).
Получается, что денег Продавец не получил, а право собственности отдал полностью. У Продавца уже нет ничего, а у Покупателя — и право на квартиру, и право распорядиться средствами МСК. И тогда у нерадивого Покупателя нет причин торопиться с оплатой, у него полностью развязаны руки, он может делать с квартирой все, что угодно (без согласия Продавца). Это серьезный риск для Продавца (за исключением случаев, когда вместо залога в пользу Продавца, возникает залог в пользу банка-кредитора, оплачивающего покупку).
Другая проблема – отсутствие оплаты в части средств МСК. Это может быть вызвано либо тем, что проданное жилье не пригодно для проживания, либо тем, что документы оформлены неправильно (или подан неполный их комплект), или тем, что Покупатель ведет себя неправильно.
Содержание:
Материнский капитал — нет оплаты — что делать продавцу
Если вы продали свой дом или квартиру с оплатой средствами материнского капитала (МСК) и так не получили денег в срок, предусмотренный договором купли-продажи, необходимо:
- либо побудить Покупателя срочно расплатиться (если это не отказ ПФР, а задержка по срокам оплаты) и довести сделку до конца;
- либо – расторгнуть договор купли-продажи. И вернуть себе проданное обратно.
Необходимо письменно обратиться к Покупателю:
- С требованием об устранении допущенных им нарушений в ходе исполнения договора. То есть, потребовать от покупателя, чтобы он сделал то, что обязан, например, подал документы в ПФР;
- Либо – с предложением расторжении договора.
При этом, нужно ограничить Покупателя сроком, в который он должен выполнить требование Продавца. Иначе, это будет тянуться бесконечно долго. Например, в не позднее 1 месяца с даты, в которую вы пишете письмо (и дойти по почте успеет, и останется время для выполнения ваших требований).
Все документы необходимо направить Покупателю заказным письмом с уведомлением с описью вложения Почтой России. Почтовые документы, подтверждающие отправку, ваш экземпляр описи вложения и самого требования станут подтверждением пытки досудебного урегулирования спора (без этого суд не примет ваше исковое заявление).
И только после получения отказа (выраженного в виде молчания — отсутствия ответа на письмо, или письменного ответа с отказом) можно обратиться в суд.
Кроме того, требование о выполнении Покупателем своих обязательств или предложение расторгнуть договор может напугать и растормошить Покупателя, который купить-то хотел, но, будучи безответственным, просто ленился и откладывал хождение по инстанциям для оплаты средствами МСК. Такое тоже бывает.
Однако, не всегда все зависит от желания Покупателя. Бывают случаи, когда Покупатель хочет купить и прикладывает для этого все необходимые усилия, но ваш дом или квартира не годятся для проживания (требуется капитальный ремонт, нет удобств, дом под снос). И тогда такая покупка не может быть признана улучшением жилищных условий семьи и ПФР не одобрит такую сделку, выдав получателю МСК отказ — Уведомление об удовлетворении (об отказе в удовлетворении) заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского семейного капитала.
- По согласованию с банком клиент получает жилищный кредит на полную сумму, квартира оформляется в собственность.
- Кредитное учреждение перечисляет финансы продавцу, клиент с ним — в полном расчете. Квартиру банк берет под залог.
- Ставится в известность кредитное учреждение о намерении клиента погасить ипотеку материнским капиталом.
- Банк представляет информацию об остатке денежной суммы и процентах, кроме того, акт, устанавливающий права на купленную квартиру, находящуюся в ипотеке
Отказали в погашении ипотеки материнским капиталом
Мотивы, побуждающие заемщиков продать залоговою квартиру разные (увольнение с работы, декретный отпуск, необходимость в деньгах или смене места жительства). Прежде всего, нужно уведомить банк о своих последующих действиях. В ответ Вы можете получить и отказ, на это сильно влияют условия кредитного договора. Однако чаще всего кредитные организации соглашаются на продажу залога, запрашивая досрочное погашение кредита.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
Погашение ипотеки материнским капиталом
Военнослужащие имеют право приобретать жилье и использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий на тех же основаниях, которые существуют для обычных граждан. Однако в дополнение к этому согласно федеральному закону от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О НИС жилищного обеспечения военнослужащих» участники накопительно-ипотечной системы могут также приобретать жилое помещение на льготных условиях с использованием:
- несоответствие выбранного жилья установленным требованиям (аварийное состояние, отсутствие необходимых коммуникаций);
- покупка недвижимости у ближайших родственников;
- приобретение доли жилого помещения при невозможности выделить доли на каждого члена семьи;
- недвижимость находится не на территории РФ;
- использование незаконных схем обналичивания, что повлечет ответственность виновных лиц;
- сертификат оформлен на другое лицо.
«При этом приобретаемое жилье сначала оформляется в собственность супругов, но они дают нотариальное обязательство после погашения кредита передать доли квартиры в собственность детей», — сообщает Николай Алтунин (Промсвязьбанк). Так приходится поступать, потому что многие банки, несмотря на то что официально это не прописано, выступают против наделения детей долей собственности в приобретаемом жилье, ведь присутствие в числе собственников несовершеннолетних создает для кредитных учреждений дополнительные риски: в случае дефолта заемщика такую недвижимость будет очень сложно реализовать из-за вмешательства органов опеки.
Покупка жилья в залоге у банка за материнский капитал
Использовать средства материнского капитала на частичное или полное погашение ипотеки можно сразу после получения сертификата. Не путаем с покупкой без привлечения ипотеки! В последнем случае необходимо дождаться исполнения 3-х лет ребенку, с рождением которого появилось право на материнский капитал.
Когда семья получает сертификат, средствами государства можно досрочно погасить ипотеку, оформленную на жену или мужа. Главное условие – законный брак. Не имеет значения, выдан кредит в браке или до его регистрации.
Прежде чем воспользоваться деньгами материнского капитала, заемщик оформляет у нотариуса обязательство выделить доли всем членам семьи. Независимо от того, кто из супругов и когда заключил сделку на приобретение жилья, после выведения его из залога банка каждому ребенку и родителю/усыновителю будет принадлежать доля. Исключением являются дети от первого брака мужа, которые не были усыновлены до брака (ФЗ 256 от 29.12.06, ст. 3, п.2).
Если не исполнить обязательство, последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными. При выявлении нарушения пенсионным фондом он может отозвать средства материнского капитала обратно.
Получить уведомление об остатке долга, составить обязательство о выделении долей можно в один день с заявлением в ПФР. Максимальный срок согласования пенсионным фондом перевода материнского капитала на погашение ипотеки – 1 месяц. При положительном решении средства будут перечислены в течение 10 рабочих дней. Между подачей заявления и поступлением денег в банк пройдет до полутора месяцев. Если вы получите отказ, то процесс затянется.
Погашение ипотеки материнским капиталом в значительной степени напоминает обычный досрочный платеж. Вместо похода на работу за зарплатой родители и усыновители идут лишний раз в банк и пенсионный фонд. Отдельные граждане высказывают недовольство необходимостью сбора документов, расходами на услуги нотариуса. В целом программа имеет крайне положительные отзывы. Многие считают материнский капитал самой эффективной формой государственной поддержки семей.
Частичное погашение ипотеки материнским капиталом возможно только теми лицами, которые на это имеют право. Программа была создана 10 лет назад с целью поддержания в России многодетных семей.
Мать, отец-одиночка, опекун или усыновитель имеет право выплат после прохождения трех лет от рождения ребенка. Детей может быть много, но оформление осуществляется только один раз, на что государство дает фиксированную сумму, данные деньги каждый год меняются, сумма увеличивается, а использовать есть возможность сразу все или частично.
Погашение ипотеки материнским капиталом. Какие проблемы могут возникнуть
В 70% деньги, выдающиеся государством, идут на выплаты по приобретению нового жилья, это более разумное и надежное решение. При этом, согласно законодательству, должны соблюдаться определенные правила и нюансы:
- Покупка жилого имущества должна осуществиться в интересах детей с явными улучшениями их положения, к примеру, после рождения третьего ребенка покупают квартиру с большей площадью.
- Жилое имущество покупается на территории государства и располагается там же.
Есть возможность погасить финансированием матерей ипотеку:
- Как основной долг, который числился до материнских начислений.
- Первая выплата по договору (частичная).
- Выплаты процентной ставки по ипотечному договору.
Не все финансовые учреждения соглашаются на таких заемщиков, у некоторых нет специальных условий для многодетных семей и нет договоров с финансовым фондом, а многие просто принимают таких должников как малообеспеченных, которые после первого взноса больше осилить ипотеку не смогут. Только в крупных государственных банках в последние два года начали оформлять сделки.
Имеет право заключения ипотечного договора тот, у кого имеется подтвержденный сертификат, при этом разрешается оплатить или всю сумму целиком (что не всегда возможно, так как капитал меньше стоимости жилья) или частично покрыть первый взнос. Банк идет на уступки во втором случае и дает более гибкий процент, больше времени для выплат и подстраивается под материнское финансирование.
Выступают в этом вопросе три стороны: заемщик, банк и Пенсионный фонд. Необходимо:
- Следует оповестить финансовое учреждение о своем решении частичного погашения первоначальных взносов. Банковское учреждение подает документ, утверждающий сумму задолженности основной, а также устанавливает право собственности на приобретенное имущество.
- Личное обращение в Пенсионный фонд. На главном портале государственных услуг есть возможность скачать образец заявления и найти всю необходимую документацию для подачи. Так как именно фонд переводит на счет банка необходимую сумму.
- Использование внешнего источника финансирования для погашения ипотеки до продажи.
- Заключение договора с условием, что часть средств покупателя пойдет на выплату имеющихся долговых обязательств. В результате продавец может рассчитывать только на разницу между ипотекой и стоимостью жилья.
- Оформление договора, согласно которому ипотека переоформляется на другого человека вместе с правом владения квартирой. В результате в распоряжении продавца остаётся разница между суммой и оставшимся долгом.
- Если финансовая ситуация не даёт возможность вносить ежемесячный платеж по ипотеке, можно заключить договор с банком о продаже находящегося в залоге имущества. Тогда процессом продажи занимаются представители кредитной организации. И если средства, полученные на торгах, превысили сумму долга, излишек передаётся в пользование заемщику.
Новый график будет предоставлен Сбербанком после получения средств от ПФР. Для этого вы можете напрямую обратиться в отделение, где вам предложат новые условия или досрочное погашение ипотечного кредита. Также данную информацию можно узнать в Сбербанк-онлайн.
На практике возникают случаи, когда ПФ отказывает по формальным причинам. Одним из случаев, случившимся на практике – отказ по причине подачи заявления на распоряжение средствами материнского капитала вместе с выпиской из лицевого счета по вкладу на имя супруга. Отказ был обжалован в суде. Суд признал право семьи на использование средств материнского капитала, обязав Пенсионный фонд произвести перечисление денежных средств.
- право на государственную материальную поддержку прекращено;
- нарушен порядок подачи заявления;
- способ распоряжения средствами не предусмотрен законом;
- сумма, указанная в заявлении, превышает размер средств материнского капитала;
- ограничение родительских прав;
- отобрание ребенка;
- несоответствие организации, выдавшей кредит, предъявленным к ней требованиям.
Если собственность на дом(земельный участок) общая совместная или единоличная договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и подается в Росреестр для регистрации права на покупателей с выделением общей родительской доли ( при условии отсутствия обременения в пользу продавца).
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале
Чтобы все-таки получить разрешение, нужно доказать, что в процессе продажи права ребенка не нарушаются, доля в праве собственности сохраняется, а условия проживания остаются такими же или становятся лучше. При этом в расчет берутся все показатели жилого помещения – от метража до состояния инженерных коммуникаций. Например, отказ в продаже квартиры можно получить при увеличении общей жилой площади, но одновременном снижении комфортности проживания.
- Выбор квартиры и проверка возможных обременений.
- Обсуждение условий сделки с продавцом и составление договора.
- Подписание договора и регистрация перехода права владения в Росреестре.
- Обращение покупателя в ПФР с заявлением о направлении материнского капитала на оплату жилья.
- Перечисление средств из пенсионного фонда на банковский счет продавца.
После подачи предварительного договора в банк кредитные эксперты анализируют документы потенциального покупателя жилплощади на вероятность отказа в выдаче маткапитала пенсионным фондом. Также осуществляется анализ обременений. При положительном решении продавец предоставляет реквизиты банковского счета для перечисления средств.
- цена продажи;
- доля маткапитала, направляемая в качестве оплаты;
- адрес, кадастровый и инвентарный номер квартиры;
- сведения об обременениях;
- ФИО и данные паспорта всех участников сделки, включая представителей сторон.
Фиксировались случаи, когда покупатель пытался скрыться на этом этапе сделки. Но при заключении трехсторонних отношения факт, что человек не выходит на связь, не означает безвыходную ситуацию. В первую очередь продавцу требуется заказать справку в Росреестре, чтобы определить текущего владельца собственности. Если данные уже изменены, можно отправляться в банк, чтобы добиться получения документально оговоренных средств.
- Выбранный ими банк предлагает программы ипотечного кредитования с использованием материнского капитала.
- После одобрения кредитным учреждением покупатель подал уведомление в Пенсионный фонд, чтобы получить разрешение на использование сертификата для заключения договора.
- Чаще всего банк переводит средства продавцу безналичным путем, как только процесс перерегистрации жилья завершен. Этот момент указывается в качестве обязательного при составлении договоров любого уровня.
- В некоторых случаях при расчете задействуется банковская ячейка. В нее сразу кладутся предназначенные для платежа средства. А по завершению переоформления недвижимости покупателю предоставляется доступ к ячейке.
- Ещё одним методов считается применение банковского аккредитива. Это особый счет, на который заранее кладётся соответствующая денежная сумма. Однако воспользоваться им можно после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи, расписки от государственного органа, проводящего процедуру перерегистрации, или другой документации.
- Квартира оформлена в собственность одного из супругов еще до брака. Оформляется дарственная на каждого из членов семьи, которому выделяется доля.
- Квартира приобретена уже в браке, но оформлена на одного из супругов. Отдельно выделяются доли каждого из супругов, затем оставшаяся честь распределяется между детьми посредством оформления дарственных.
- Супруги являются совладельцами жилого помещения. При долевом виде собственности отец и мать распределяют каждый свою долю между всеми детьми в соответствии с договорами дарения. Если собственность совместная (доли родителей не выделялись), то сначала необходимо разделить объект недвижимости между супругами, а затем следовать процедуре, указанной во втором пункте.
В каждом составленном обязательстве о выделении долей содержится пункт о последствиях за неисполнение документа. Но закон не дает четкого определения – какую ответственность могут понести родители за неисполнение обязательства. Более того, не каждое обязательство проверяется на предмет его исполнения. Прокуратура проводит только выборочные проверки, также нарушение может быть выявлено по запросу ПФР или ООП, но такие запросы делаются также не по каждой сделке.
Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?
В ходе изучения поданных бумаг в Пенсионном Фонде обязательно изучают, действительно ли у заявителя есть право на использование сертификата. Иногда проверка затягивается на месяц. Чтобы понять, правомерно ли столь длительное рассмотрение заявления, необходимо знать ограничения по срокам, установленные законодательством.
Процедура перечисления материнского капитала довольно трудоемка, куда проще перевести продавцу квартиры собственные деньги. Но потратив некоторое время на походы в ПФР и сбор документов, человек сможет сэкономить собственные средства и обзавестись жилой недвижимостью.
Получила сертификат, сразу поехала в нужный ПФ, дали список нужных документов, через 2 дня я их привезла и через месяц письмо и через несколько дней деньги на счету 16.10 написала заявление, 15.11 пришло письмо от 11.11.14 года Спасибо.Месяцев пять значит в лучшем случае всего нам ждать Зачем, быстрее все, максимум от начала оформления маткапитала до перевода денег три мес Ага.
О количестве времени, в течение которого осуществляется перечисление выделенных денег, особенностях погашения ипотеки маткапиталам и особенностям проведения процедуры поговорим далее. Недавно на официальном сайте ПФР была опубликована новость «Материнский капитал: Новое в 2018 году», рекомендуем ознакомиться по ссылке.
Так как материнский капитал — семейная выплата, при его использовании покупатель обязан наделить долями в собственности на покупаемый объект всех членов семьи. Он может сделать это сразу, тогда сторонами договора купли-продажи будут являться все члены семьи. А может не наделять других членов семьи долями в собственности при заключении договора, но тогда потребуется дополнительно предоставить в Пенсионный фонд заверенное нотариусом обязательство распределить доли в собственности на объект в дальнейшем. Выделить доли в собственности на квартиру важно не позднее чем через полгода с того момента, как семья полностью рассчиталась за квартиру.
«В прошлом году значительно выросло количество случаев, когда сделка расторгается в связи с тем, что мамы не наделили детей собственностью в купленной квартире, — рассказывает Елена Лапко. — Правоохранительные органы очень строго следят за соблюдением требований федерального законодательства со стороны граждан. В случае расторжения сделки семья должна будет материнский капитал возвратить».
Кроме того, в договоре должен быть установлен порядок расчета при сделке. Регистрация собственности на квартиру на покупателя происходит еще до полного расчета по сделке, часть денег продавец получит только после того, как Пенсионный фонд переведет средства материнского капитала. Поступления средств на счет продавцу придется ждать 40 рабочих дней, поэтому он должен защитить свои интересы при составлении договора.
Чтобы продавца в этой ситуации подстраховать, в Росреестре советуют в таких случаях до полного расчета по сделке накладывать на квартиру обременение (ипотеку) в пользу продавца. Тогда до тех пор, пока средства маткапитала не поступят на счет, квартира будет находиться у продавца в залоге.
«Наличие обременения на квартире позволит защитить интересы продавца в ситуации, когда при составлении договора стороны не учли какие-то важные моменты и Пенсионный фонд средства маткапитала не перевел. Для сторон лучше, чтобы была зарегистрирована ипотека, тогда будет шанс что-либо исправить. Если же ипотека не наложена, то никакие дополнительные соглашения к договору купли-продажи уже не помогут, так как после регистрации сделка считается исполненной. Для того чтобы установить ипотеку в силу закона, нужно при подаче документов на регистрацию предоставить заявление от продавца или от покупателя на наложение обременения», — рассказывает заместитель начальника отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве, регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Красноярскому краю Светлана Мевцова.
После того как сделка зарегистрирована, покупатель обращается в Пенсионный фонд для перечисления материнского капитала.
«Заявитель представляет нам договор купли-продажи, а Пенсионный фонд уже сам делает запрос в Росреестр, чтобы удостовериться, что переход права собственности на объект был зарегистрирован на покупателя. Кроме того, Пенсионный фонд проверяет, занесен купленный объект в реестр ветхого жилья или нет. Если в этом списке он не значится, администрации муниципальных образований и сельских поселений проводят осмотр, чтобы проверить, относится объект к жилым помещениям или нет, составляет соответствующий акт и направляет его в отделение Пенсионного фонда. В процессе проверки анализируется не только приобретаемый объект, но и сам получатель маткапитала. Мама ребенка не должна совершать преступлений в отношении ребенка и лишаться родительских прав. На основе всей этой информации Пенсионный фонд и выносит решение о выплате или отказе в перечислении материнского капитала», — рассказывает начальник отдела социальных выплат отделения ПФР по Красноярскому краю Елена Лапко.
После перечисления средств материнского капитала на счет продавца сторонам нужно будет вернуться в МФЦ, чтобы снять обременение с квартиры. Для этого потребуется показать расписку о том, что расчет за квартиру полностью выполнен, и подать заявление на снятие обременения. Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи продавцу и покупателю предстоит совершить три совместных визита в МФЦ или отделение Росреестра: сначала чтобы сдать документы на регистрацию, затем чтобы их забрать и еще раз — чтобы снять обременение. После того как документы на снятие обременения поданы, ипотека снимается в течение трех дней. Возвращаться за документами в Росреестр после этого не нужно — если обременение не снято, сторонам сообщат о приостановке. Удостовериться в том, что обременения продавца на квартире больше нет, покупатель может в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра.
Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал
Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».
В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.
Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.
Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Отказ банков связан с тем, что застройщики не готовы ждать, пока ПФР переведет им необходимую сумму. Дело в том, что гражданин может получить деньги за рождение второго и последующего ребенка только после того, как подаст в ПФР заявление с просьбой выделить эти средства на улучшение жилищных условий. Однако средства маткапитала перечислят клиенту только по факту сделки с недвижимостью. Пока деньги из ПФР попадут к застройщику, проходит немало времени, а девелоперы не хотят все это время ждать получение средств. Сами банки свои деньги застройщику в размере маткапитала банки оправлять отказываются. В итоге получается, что выплатить средства господдержки в качестве первоначального взноса семьи не могут.
Как заявили в пресс-службе Центробанка, крупные кредитные организации, не принимающие маткапитал для льготного жилищного кредитования, не нарушают закон. Условие о внесении первоначального взноса в размере 20% и более от стоимости приобретаемого жилья достигается «при фактическом направлении средств материнского капитала, а не при наличии права на него претендовать».
Законен ли отказ банков принимать маткапитал как взнос по ипотеке?
Как рассказали в пресс-службе ПФР, господдержка на выбранные семьей цели перечисляется в течение десяти дней после принятия фондом соответствующего решения. Хотя еще два-три года назад закон отводил на это месяц. Срок оформления сертификата на маткапитал сегодня составляет 15 дней.
Программой ипотеки с господдержкой могут воспользоваться семьи, в которых второй или последующий ребенок родился в 2018–2022 годах. Для семьи, в которой родился второй ребенок, ставка по кредиту будет составлять 6% в течение трех лет, а для семьи с третьим ребенком — пяти лет.
Первоначальный взнос по такой ипотеке должен быть не менее 20%, процентная ставка — 6% (некоторые банки дают кредит под 4,5–5%), сумма займа — до 6 млн рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей. Льготную ипотеку можно взять только для строящегося жилья или при покупке у юрлица.
Материнский капитал составляет 453 026 ₽. Его размер не изменится до 2020 г. Эти деньги платит государство из федерального бюджета. Помимо этого регионы могут платить материнский капитал из собственных средств. Местные власти определяют сумму пособия и направления, на которые его можно потратить. Например, в Иваново семья получает единовременно 50 000 ₽, которые может потратить на что хочет, а в Одинцово — 100 000 ₽, которые можно потратить только на 4 категории трат.
Купить квартиру за наличные с использованием материнского капитала, можно лишь когда ребенку, на которого выдали сертификат, исполнится 3 года.
Если суммы ваших накоплений и маткапитала хватает на прямую покупку квартиры, сделка проходит через по стандартному сценарию.
Единственное отличие — в договоре купли-продажи оговаривается отсрочка платежа. В документе указывается, что часть средств перечисляется не позднее 40 дней после подачи заявления в ПФР.
В остальном все этапы стандартны:
Выберите квартиру, договоритесь о цене и использовании средств маткапитала, подготовьте документы.
Подпишите договор аванса или задатка.
Возьмите выписку о состоянии счета маткапитала. Этот документ нужен для продавца. По закону несколько раз обладатели сертификата могли обналичить часть денег маткапитал — от 12 000 до 25 000 ₽. Поэтому на счете могло оказаться меньше 453 000. Чтобы доказать продавцу или банку, что у вас именно 453 000, возьмите в ПФР выписку о состоянии счета маткапитала. Выписка действительна 30 дней.
Как купить квартиру с использованием материнского капитала
Купить квартиру по договору долевого строительства (ДДУ) с привлечением средств маткапитала можно, если:
- ребенку исполнилось 3 года;
- дом готов более, чем на 70%;
- застройщик принимает средства маткапитала.
Порядок действий такой:
- бронируете квартиру;
- подготавливаете ДДУ, в котором указана оплата с рассрочкой от ПФР;
- регистрируете ДДУ в Росреестре;
- переводите застройщику собственные деньги;
- обращаетесь в ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала;
- ПФР перечисляет деньги застройщику.
В ПФР, помимо стандартных документов, отнесите:
- договор долевого участия с копией;
- договор о переуступке прав, если он у вас есть;
- подтверждение перевода денег застройщику;
- справка об оставшейся сумме долга.
Альтернативными называют сделки, когда продавец одновременно продает одну квартиру, чтобы купить другую. В такой цепочке обычно сразу несколько квартир, поэтому при подписании договора деньги первого покупателя переходят к крайнему продавцу. Деньги маткапитала приходят не крайнему продавцу, а тому, кто продает вам квартиру. Поэтому в большинстве альтернативных сделок использовать маткапитал не получится.
Альтернативные сделки с использованием маткапитала возможны, если
- ваших собственных денег продавцу хватает для дальнейшего проведения сделки;
- у продавца есть запас наличности, чтобы закончить сделку и дождаться поступления средств от маткапитала.
Как купить долю в квартире. Закон требует, чтобы купленное жилье было изолированным, а при долевом владении границы собственности не определены. Поэтому государство и банки не одобряют покупки части квартиры на средства маткапитала. Такие сделки сложно оформить так, чтобы соблюсти интересы всех участников.
Государство никогда не разрешит использовать деньги маткапитала для покупки доли в квартире, которая находится в общей совместной собственности. Но это может разрешить сделки, в которых вы покупаете «последние» доли в квартире, после чего семья становится единственным собственником. Например, за средства маткапитала вы можете выкупить долю ваших брата, сестры или родителей. Единственное условие — вы должны составить нотариальное обязательство о наделении детей долями, если покупаете квартиру в ипотеку.
Покупаемое за счет маткапитала жилье должно быть самостоятельным жилым помещением
Как купить отдельную комнату. Государство легко разрешит покупку отдельной комнаты, если на нее полностью хватит средств маткапитала. Например, комнаты в общежитии, которое переведено в частный жилой фонд.
Изредка государство может разрешить покупку изолированной большой комнаты с отдельным входом и статусом приватизированной. Чтобы провести такую сделку, вам надо доказать, что она улучшает жилищные условия семьи и, прежде всего, детей. Например, если до этого вы жили в ветхом жилье с 5 родственниками, то покупка отдельной комнаты в двушке бабушки очевидно улучшит ваши условия.
Государство не одобряет сделки с родственниками и проверяет их особенно тщательно. Если бабушка продает своим детям квартиру, государству сложно понять: это настоящая сделка или просто способ обналичить маткапитал. Тем не менее, прямо покупать квартиры у близких родственников никто не запрещает. Продавать друг другу квартиру нельзя только супругам.
Если покупаете квартиру у родственников в ипотеку, составьте нотариальное обязательство о последующем наделении детей долями.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
При благоприятных условиях продажа может занять примерно 20 — 25 дней, где 10 — 15 дней на подготовку и 10 дней на регистрацию. Суть заключается в следующем:
1) Банк выдаст справку об отсутствии задолженности в день обращения. 2) Обратиться в органы опеки и уговорить сотрудника на получение черновика разрешения на продажу квартиры, хотя документально доли детям еще не выделены. Сроки выходят 2 дня на сбор документов и 2 дня на оформление черновика. 3) Отнести нотариусу черновик разрешения и справку об отсутствии задолженности по ипотеке. На основании этих документов нотариус составит соглашение о выделении долей детям и договор купли-продажи квартиры. На все уйдет примерно 2 дня. 3) В день сделки: покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или аккредитив; Затем участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи + продавцы подписывают соглашение о выделении долей детям; После нотариуса продавцы обращаются в органы опеки, где показывают подписанный договор купли-продажи. Органы опеки выдадут оригинал разрешения на продажу; Затем участники идут в МФЦ регистрировать сделку. Там они подают три пакета документов по-порядку: -сначала доументы на снятие обременения с квартиры; -далее документы на выделение доли детям; -и в конце документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры. Все это будет регистрироваться в течение 10 рабочих дней.
Конечно, ускоренная продажа зависит от многих благоприятных факторов: -от банка, который сразу выдаст справку об отсутствии задолженности; -от органов опеки, которые согласятся заранее выдасть разрешение на продажу квартиры, хотя документально доли детям не выделены; от нотариуса, который согласится составить договор купли-продажи, хотя документально обременение еще не снято + доли детям не выделены; -и конечно от покупателей, которые на все это согласяться. Некоторые покупатели могут потребовать, чтобы все было поэтапно, т.к. вся сделка может сорваться из ошибки в одном из этапов.
Чтобы по-быстрее продать квартиру, найдите грамотного специалиста в этом деле. Грамотного в каком смысле? А в таком, что он знает как найти подход к органам опеки, чтобы заранее получить разрешение на продажу. У него всегда есть знакомый нотариус, который заранее оформит соглашение и договор купли-продажи. Он знает как правильно скооперировать всех участников сделки, чтобы побыстрее выйти на сделку.
А теперь давайте разберемся с продажей квартиры, если попадутся покупатели с ипотекой.
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
- Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).
- Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры.
Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:
- Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
- Технический паспорт квартиры;
- Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
- Предварительный договор купли-продажи;
- Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
- Выписка из домовой книги;
Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.
- Составляем договор купли-продажи у нотариуса.
Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка. Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.
- День сделки — покупатели и банк закладывают свою часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи, далее договор подается на регистрацию.
Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.
Вернуть деньги, выделенные по МСК, представляется возможным только в одном случае, если они были направлены на накопительную часть пенсии заявителя. Данный процесс правильнее называется не возврат, а изменение целевого использования капиталом.
Зачастую встает вопрос о разделе мат. капитала при разводе супругов. Здесь закон однозначен: не подлежат разделу выплаты, полученные на определенные цели, каковыми и являются средства МСК. Это означает, что принадлежать указанные деньги могут лишь владельцу сертификата.
Однако в судебном порядке можно сменить получателя денег, если, например, несовершеннолетние остаются проживать с супругом, имя которого не фигурирует в сертификате на МСК.
Использование денег материнского капитала может быть направлено только на цели, закрытый перечень которых установлен законом о гос. поддержке.
Таким образом, при улучшении жилья за счет потребительского займа, предоставленного на иные нужды, нежели улучшение жилищных условий (не путать с ремонтом), в выплате средств МСК будет отказано с мотивировкой «нецелевое использование».
В некоторых случаях Пенсионный фонд может принудить владельца сертификата вернуть деньги. Это происходит тогда, когда деньги не были потрачены на цель, указанную в обращении на получение средств.
Среди прочих причин выделяются следующие:
- в доме, купленном с участием маткапитала, дети не получили долю собственности (в этом случае Пенсионный фонд РФ направит предписание, согласно которому родители обязаны наделить детей долями, а также установит срок исполнения данного предписания);
- квартира или дом, купленные с помощью маткапитала, были проданы;
- сделка по купле-продаже жилища расторгнута или признана недействительной;
- учащийся отчислен из образовательного учреждения.
Если граждане не пожелают вернуть сумму добровольно, их принудит к этому суд. Лица, которые не в силах сразу вернуть всю сумму государству, могут попросить у суда рассрочку исполнения решения. Для этого необходимо предоставить в двух экземплярах следующие документы:
- заявление о предоставлении рассрочки;
- график погашения суммы;
- документы, подтверждающие регулярный доход (справка по форме 2-НДФЛ с места работы, бумаги о назначении пособия и т. д.);
- документы, подтверждающие регулярные обязательные расходы (квитанции об оплате ЖКУ, детского сада, кредитные договоры и т. д.).
Предлагаем ознакомиться: Фактическое место работы в трудовом договоре
Похожие записи: