Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для продажи комнаты какие нужны документы для». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В соответствии с Гражданским кодексом России в 224-ой статье, вещи, которые принадлежат двум и более лицам, являются их общим имуществом.
Если доли в имуществе не определены, то это совместная собственность. Если собственники обозначили части каждого собственника, то имущество называется долевым.
Собственник любого имущества имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частью.
Доли бывают двух видов:
- Реальные — имеют физическое выражение, т. е. часть площади в единицах измерения. Реальная доля соответствует площади комнаты.
- Идеальные — в процентах или дробных долях. Идеальная — не проецируется на территорию помещений и никак не ограничивает передвижения собственников.
Продать долю в натуре проще и выгоднее, чем идеальную долю.
Комната в коммунальной квартире — это реальная доля в общей собственности.
В законодательстве предусмотрен строгий порядок продажи доли в квартире и осуществления других операций с ней.
Можно ли продать комнату в квартире любому человеку и требуется ли для этого согласие других собственников и жильцов?
В 250-ой статье Гражданского кодекса указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.
Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.
Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.
Если продавец продаст долю постороннему лицу, нарушив условия 250-ой статьи Гражданского кодекса (о праве других жильцов выкупить долю по цене, по которой собственник продаёт долю, и других равнозначных условиях), то любой из собственников в течение 3 месяцев может подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и перевода прав и обязанностей покупки на себя.
Можно использовать законные методы, когда другие собственники не хотят ни покупать рассматриваемую долю, ни отказываются от выкупа, в итоге препятствуя сделке.
Какие способы доступны:
- Оформление купли-продажи доли в квартире в виде дарственной — при дарении не требуется согласия иных собственников. Важно знать риски:
- ненадёжный покупатель может не расплатиться и тогда доля достанется ему даром;
- сделка может быть признана действительной, если другие собственники узнают об использованном методе и подадут иск в суд.
- Оформление в виде отступного — дольщик занимает у потенциального покупателя деньги и заключает договор отступного, по которому вместо денег расплачивается с ним путём передачи имущества — своей доли.
Здесь тоже присутствует риск признания сделки недействительной. - Альтернативное оформление купли-продажи доли в квартире или можно подарить покупателю небольшую долю от своей доли. Покупатель регистрирует право собственности и становится одним из собственников квартиры наравне с другими.
Затем вы продаёте ему оставшуюся часть своей доли по преимущественному праву покупки. Ведь по Гражданскому кодексу достаточно предложить купить долю одному из собственников, если он согласен, извещать остальных не нужно.
Риск — покупатель может передумать покупать оставшуюся часть вашей доли.
Самые надёжные способы:
- Поручить нотариусу отправку извещений другим собственникам.
- Отправить телеграммы собственникам через органы печати.
- Направить заказное письмо.
Если письмо или телеграмму адресаты не заберут в срок, установленный почтовым отделением (обычно 7-8 дней), то конверт или извещение возвращается адресанту. Такая бумага является доказательством, что уведомление было направлено и с даты извещения отсчитывается срок в 30 дней. Если за 30 дней собственники не дали письменный ответ, то продавец вправе продать долю любому желаемому лицу.
Основной пакет документации продавца, требующийся для оформления договора купли-продажи, состоит из следующего перечня бумаг:
- паспорта;
- правоустанавливающего документа;
- правоудостоверяющего документа;
- технического паспорта;
- справки об инвентарной стоимости;
- копии лицевого счёта;
- квитанции об оплате услуг ЖКХ;
- выписки из поквартирной книги;
- кадастровой справки об отсутствии обременения и ареста.
Содержание:
Подготовка к продаже комнаты в коммунальной квартире: какие документы нужны?
Если комната является совместно нажитым имуществом, то дополнительно продавцу требуется получить и предъявить при заключении сделки согласие от супруга. Оно оформляется независимо от того, на кого оформлено помещение. Случаи исключений, когда предъявление такой справки не требуется, следующие:
- комната приобреталась до вступления в брак;
- комната получена в дар или в наследство;
- положениями брачного договора она закреплена за продавцом.
Основной документ при продаже квартиры – договор. На его основании базируется вся процедура оформления сделки.
Договор оформляется в свободной форме. Содержит:
- Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
- Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
- Перечень всех собственников с порядком их выписки.
Когда с договором нет никаких проблем, то на следующем этапе в регистрирующий орган предоставляется:
- документ, подтверждающий личность (паспорт гражданина РФ);
- свидетельство об оформлении брака, если покупатель приобретает недвижимость в равных долях со своей второй половинкой;
- согласие супруга (или супруги), подтвержденное у нотариуса (когда квадратные метры оформляются в собственность только на мужа или жену).
Если при приобретении недвижимости привлекаются кредитные средства, вот какие документы для купли-продажи квартиры могут потребоваться:
- закладная;
- ипотечный или другой кредитный договор, на основании которого привлекаются денежные средства;
- дополнительные бумаги, которые определяются конкретной кредитной организацией.
При отсутствии сомнений в достоверности представленных бумаг происходит подписание договора, а после – оплата недвижимости покупателем.
Перечень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.
Пример: Покупатель настаивает на том, чтобы договор купли-продажи заверялся нотариально. Продавец не против, но не хочет за это платит. Как следствие, оплачивать услуги нотариуса будет именно покупатель.
Примерный перечень возможных расходов:
| Тип расходов | Сумма расходов |
|---|---|
| Оценка жилья | От 2000 рублей |
| Услуги агентства недвижимости | От 2% стоимости квартиры |
| Новый техпаспорт | От 10000 рублей |
| Выписка из ЕГРН | 350 рублей |
| Заверение договора купли-продажи | От 5000 рублей |
| Нотариальное согласие супруга | От 1000 рублей |
| Нотариальный отказ соседей | От 1000 рублей каждый |
| Госпошлина при регистрации права собственности | 2000 рублей за каждого нового владельца |
Могут возникать и другие дополнительные затраты. Например, можно попросить нотариуса заверить документы непосредственно на дому у клиента, но при этом стоимость его услуг автоматически возрастает на 20-50%.
Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:
- Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
- Подготовка всех документов: до 1 месяца.
- Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
- Оформление права собственности: около 1 недели.
Это основной документ, подтверждающий осуществление сделки, поэтому к его оформлению необходимо подойти очень серьезно. Договор купли-продажи, по закону, не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому стороны могут составить его самостоятельно. Но, при необходимости, все же лучше обратиться за юридической помощью.
Договор купли-продажи содержит:
- Место и дату составления.
- Сведения о сторонах. Это паспортные данные, контактные телефоны и другая важная информация об участниках.
- Описание предмета сделки. Указывается вся техническая информация, включая адрес, количество совладельцев и т.д.
- Стоимость.
- Условия передачи денежных средств.
- Права и обязанности.
- Дополнительные условия расторжения.
- Подписи сторон.
Помимо ДКП, юристы советуют участникам составлять акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ содержит данные о реальном состоянии жилплощади и подтверждает факт ее передачи. В первую очередь он необходим для того, чтобы впоследствии у сторон не возникло претензий друг к другу по поводу несоблюдения условий сделки.
После того как будет оформлен договор купли-продажи, его необходимо зарегистрировать. Делают это стороны вместе.
Во многом продажа комнаты в коммунальной квартире напоминает стандартную процедуру реализации жилья, однако имеет некие специфические особенности.
Это связано с тем, что во время реализации такой комнаты продавец обязательно должен учитывать права остальных собственников. На законодательном уровне данное постановление регулируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой указано, что привилегию на покупку части коммунального жилья имеют остальные собственники квартиры. То есть прежде чем приступить к стандартной процедуре продажи, владельцу квартиры необходимо получить письменный отказ своих соседей от возможности воспользоваться своим правом приобретения объекта недвижимости.
По большей части процедура приватизации части коммунального жилья, осуществляется по тем же законам, что и оформления права собственности на обычную квартиру. Однако существуют и некоторые отличия, учитывать которые необходимо начиная со сбора всех нужных документов.
Основная особенность приватизации такого жилья заключается в том, что человек может оформить право собственности только на принадлежащую ему комнату. А вот места общего пользования (кухня, ванная комната, туалет, коридоры и т.д.) будут разделены между всеми собственниками. В случае продажи приватизированного имущества, владелец сможет передать право собственности лишь на саму комнату и на установленную долю во всем остальном помещении.
Человек не сможет продать комнату в общежитии, которое относится к специализированному жилому фонду. Однако статья 7 Жилищного Кодекса РФ разрешает проведение этой процедуры при условии, если общежитие будет принадлежать государственному учреждению и находится на балансе муниципалитета. Таким образом, жилое здание приравнивается к многоквартирному дому.
Далее вам необходимо заключать договор социального найма с главой муниципалитета и на основании этой бумаги получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Выдачей такой документации уполномочены заниматься органы Росреестра.
Получив свидетельство на руки, вы имеете полное право осуществлять сделку купли – продажи своей собственности. Единственное, что вам предстоит сделать – это оповестить о предстоящей продаже своих соседей по общежитию. Согласно закону, они имеют привилегии в праве покупки объекта недвижимости. Если ваши соседи не желают приобретать продаваемую жилплощадь, получите от них нотариально заверенный письменный отказ и приступайте к поиску потенциальных покупателей.
Закон говорит о том, что реализовать свое право на приватизацию комнаты в общежитии можно в следующих случаях:
- Жилое помещение должно значится на балансе муниципалитета
- Изначально общежитие было собственностью государственной структуры
- Помещение используется исключительно по назначению
Если ваша комната относится к вышеуказанным пунктам, необходимо обратится к главе муниципалитета и составить договор социального найма, на основании которого и будет проводиться дальнейшая процедура приватизации. Следует отметить, что этот процесс не особо будет отличаться от стандартного оформления права собственности на обычную квартиру.
Во всех остальных случаях владельцу придется обращаться в суд и отстаивать свои права на приватизацию там. Для рассмотрения вашего дела, в судебную инстанцию нужно подать такие бумаги:
- Технический паспорт комнаты
- Выписка из единого государственного реестра
Если ваш иск будет удовлетворен, суд обяжет представителей муниципалитета заключить с вами договор социального найма, на основании которого вы сможете получить свидетельство о праве собственности на комнату.
Перечень документов для продажи квартиры (комнаты). Обучение риэлторов
Для заключения сделки нужно подготовить ряд бумаг:
- оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя;
- справка из ЖЭК или ТСЖ или из лицевого счета об отсутствии долгов по ЖКУ;
- технический документ на объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ на комнату (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);
- письменное согласие органов попечительства и опеки — если собственниками в том числе являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
- выписка о снятии с регистрации из продаваемой комнаты, — как правило, требование об этом выдвигает покупатель;
- подтверждающие соблюдение преимущественных прав соседей документы.
Последний пункт необходим для защиты от претензий других жильцов в будущем.
Когда один из собственников общей квартиры решает продать свою комнату, он должен учесть, что другие жильцы обладают первоочередным правом на покупку этой комнаты. Здесь законодатель защищает интересы жильцов, давая им возможность расширить или улучшить свои жилищные условия и не допускать поселения новых соседей.
Получать от каждого соседа письменное согласие на отчуждение комнаты не требуется. Достаточно уведомить жильцов о решении продать жилье и таким образом соблюсти норму закона либо получить отказ собственников от права выкупа.
- ЖК Город счастья 6 новых фотографий
- Жилой квартал JAZZ (Джаз) 15 новых фотографий
- Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре 14 новых фотографий
- Комплекс апартаментов Резиденция на Покровском бульваре 14 новых фотографий
- ЖК Дом на Усиевича 11 новых фотографий
- ЖК Дом в Мневниках 15 новых фотографий
- ЖК Дом в Мневниках 16 новых фотографий
- ЖК Дом 5 новых фотографий
- ЖК Дом 6 новых фотографий
- ЖК Дом на Кантемировской 11 новых фотографий
Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире:
- Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости.
- Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
- Ищем покупателя.
- Собираем необходимый список документов.
- Оформляем сделку, проводим регистрацию.
А теперь обо всем подробнее.
Одним из главнейших моментов при продаже недвижимости является ее оценка, ошибка в которой может стать серьезной проблемой при реализации комнаты. Оценка жилого помещения рассчитывается, исходя из следующих пунктов:
- Площадь недвижимости, в данном случае, комнаты.
- Планировка квартиры.
- Местоположение квартиры, инфраструктура, техническое состояние дома (после ремонта, среднее состояние, аварийный дом);
- Количество проживающих на территории квартиры собственников.
- Срок продажи комнаты. Это условие является также немаловажным, потому как каждые дополнительные полгода нахождения комнаты в стадии продажи делают ее менее привлекательной для покупателей, возникает ряд вопросов, почему комната не нашла своего покупателя.
Оценку комнаты можно провести самостоятельно, опираясь на реальные данные и аналогичные объявления, ситуацию на рынке недвижимости, а можно обратиться к специалистам.
Если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость надолго зависла в стадии продажи, не завышайте цену, лучше сделать стоимость чуть ниже, чем у большинства конкурентов, тогда, потеряв в малом, вы выиграете в большом, тогда как, если упорно держать высокую ценовую планку, можно не продать комнату никогда.
Еще одно правило, обычно покупателю дается право торга, это право варьируется от 10 до 40 тыс. руб. Возможность торга делает предложение на рынке недвижимости более привлекательным для покупателя.
Документы для продажи квартиры
Жилищный Кодекс РФ гласит, что собственники, проживающие на территории одной квартиры, обладают равными правами. Поэтому, если один из собственников решил продать свою долю квартиры, он обязан в установленном законом порядке оповестить других владельцев, в противном случае, они имеют право подать на него в суд.
Дело в том, что соседи обладают так называемым преимущественным правом покупки комнаты, то есть, они прежде других покупателей могут приобрести комнату.
Поэтому, во избежание неприятных моментов, оповестите соседей в письменной форме до того, как решите заключить сделку с покупателем.
В извещении указывается ФИО получателя, адрес получателя, а ниже сам текст извещения, в котором названный собственник оповещает о продаже и стоимости продажи. Также необходимо указать, на основание какого документа осуществляется сделка (номер договора купли продажи комнаты, число, адрес регистрации Росреестра). Последней строчкой должно быть оповещение о вашем намерении предложить соседу возможность воспользоваться своим преимущественным правом покупки по указанной цене.
Отправив это извещение всем соседям по коммунальной квартире, придется подождать ответ в течение 1 месяца. Конечно, соседи могут ответить согласием или отказом раньше, это хорошо, но если по истечения срока ответа, вы имеете полное право продавать комнату третьему лицу. Но не забудьте сохранить бланки извещений, чтобы в случае возникновения конфликтных судебных разбирательств, вам было что приложить к своему ответу.
Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя, в случае, если соседи отказались выкупать комнату.
Существует только два способа поиска покупателя:
- поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам: согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
- самостоятельная продажа через СМИ. Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление – залог быстрой продажи. Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это – колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)
Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди. Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим.
В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично.
Поэтому внимательно относитесь к выбору покупателя, чтобы потом не было проблем.
Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую. От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.
Сбор документов является не менее важным пунктом продажи. Итак, когда получено разрешение на продажу и найден покупатель, следует срочно приступить к оформлению документов.
Итак, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире или ее продажи:
- паспортные данные продавца и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство госрегистрации права продажи, получаемое в БТИ;
- подтверждение собственности продавца и подтверждение, что в комнате более никто не прописан;
- кадастровый план жилплощади;
- письменное уведомление соседей о намерении продажи.
Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире не велик, но на деле, сбор нескольких справок занимает немало времени, бесконечные очереди, бюрократический аппарат, порой выводят из терпения. И здесь можно, либо запастись стоическим упорством, либо обратиться за помощью в соответствующую организацию (к риэлтору), который за соответствующую плату соберет эти документы за один-два дня.
Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины. Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.
Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.
Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.
Теперь давайте рассмотрим такие важные пункты, как составление заявления уведомления о продаже муниципальному учреждению (если владельцем соседних комнат является муниципальное учреждение, которое необходимо оповестить о продаже) и договора купли-продажи.
Любое заявление начинается с шапки, которая пишется в правом верхнем углу и в ней указываются реквизиты получателя: ФИО, должность, адрес, индекс.
В самом тексте заявления указывается ваше намерение продать комнату, обязательно указывается адрес комнаты и ее метраж, а также предлагается преимущественное право муниципальному учреждению на ее покупку.
Внизу ставите подпись и дату отправления письма. Все очень просто.
Продажа комнаты в коммунальной квартире согласие соседей — образец.
Далее разберемся с составлением договора.
Договор лучше составить при помощи нотариуса, дабы не возникло ошибок, влекущих за собой серьезные последствия. В обычном варианте договор имеет 19 пунктов, раскрывающих права и обязанности сторон. В договоре указываются ФИО продавца и покупателя, адрес и метраж продаваемой комнаты, а также цена, по которой продается комната.
В конце договора ставятся подписи продавца и покупателя и дата осуществления сделки.
Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Продажа комнаты в коммунальной квартире – это трудоемкий процесс.
Он требующий внимательного подхода и ответственного исполнения всех пунктов, но, зная основные этапы прохождения сделки и подводные камни, которые могут стать существенными препонами, можно реализовать продажу в максимально короткие сроки, чего мы вам и желаем. Легкой продажи вам и мирного неба над головой!
Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Решили продать комнату в коммуналке — уведомили соседей — 30 дней для получения отказа или согласия — можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.
Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках. Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна. Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Документы, необходимые для продажи комнаты
При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке — есть ни что иное, как часть — доля общего недвижимого имущества. Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права. В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно — сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке — 30 дней.
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.
Продажа коммунального жилья связана с необходимостью учета позиции других жильцов, учетом пробелов в имеющихся документах, длительностью согласования юридических действий с органами власти.
Для продажи комнаты необходимо, чтобы право собственности на нее было зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Такое право возникло у граждан, которые произвели приватизацию жилья согласно Закону РФ от 04.07.
1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. При этом на сегодняшний день право на приватизацию жилого помещения не ограничено никакими сроками.
Основным документом при продаже комнаты в коммунальной квартире является договор между продавцом и покупателем, который должен содержать все его существенные условия, регламентированные ГК РФ.
К ним, в частности, относятся: предмет договора (объект недвижимости), цена сделки, а также перечень лиц, сохранающих в соответствии с законодательством право пользования жильем после смены его собственника.
Для заключения сделки нужно подготовить ряд бумаг:
- оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя;
- справка из ЖЭК или ТСЖ или из лицевого счета об отсутствии долгов по ЖКУ;
- технический документ на объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ на комнату (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.);
- письменное согласие органов попечительства и опеки — если собственниками в том числе являются несовершеннолетние или недееспособные лица;
- выписка о снятии с регистрации из продаваемой комнаты, – как правило, требование об этом выдвигает покупатель;
- подтверждающие соблюдение преимущественных прав соседей документы.
Последний пункт необходим для защиты от претензий других жильцов в будущем.
Продаем комнату — быстро и без проблем
Если все вопросы с преимущественным правом соседей решены, – а это самый трудный этап при подготовке к реализации, – нужно заключить договор купли-продажи.
Документ формируется самостоятельно или при помощи специалистов согласно стандартным правилам документоведения и должен содержать существенные условия, о которых сказано выше. Заверять договор не нужно, но по желанию любой из сторон можно удостоверить действительность соглашения нотариальной отметкой, при этом один экземпляр договора останется в архиве нотариуса.
После заключения сделки производятся требуемые действия по подготовке комнаты, затем осуществляется оплата одним из удобных способов (наличными, через услуги банка, ячейки и пр.), составляется передаточный акт, а новый владелец подает бумаги для регистрации своего возникшего права собственности в Росреестр или отделение многофункционального центра (“Мои документы”).
Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-podgotovit-i-sobrat-dokumenty-dlya-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoy-kvartire/
Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:
- Определить условия продажи, включая цену;
- Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
- Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
- Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
- Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
- Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.
Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:
- паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
- справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
- извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
- договор купли – продажи;
- выписку из БТИ с экспликацией;
- кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
- акт приема – передачи комнаты;
- правоустанавливающую документацию на комнату;
- нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
- разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.
Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).
Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.
Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.
Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).
В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.
Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).
Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).
При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:
- выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
- выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
- выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).
Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:
- кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
- технический план объекта недвижимости;
- документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
- согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
- паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
- согласие супруга продавца;
- документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
- уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
- паспорта сторон сделки;
- договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
- отказ иных владельцев от приобретения комнаты.
Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).
Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).
Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:
- сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
- стоимость;
- информацию о расчетах;
- обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
- отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об обременениях на имущество);
- отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
- отсутствие притязаний третьих лиц;
- условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
- срок освобождения комнаты;
- отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.
В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.
Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).
Предметом договора является отчуждаемая комната.
Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.
В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении
Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю.
За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:
- в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
- в отделение МФЦ.
Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике.
Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.
В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.
Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.
Как подготовить и собрать документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.
Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:
- Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
- Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
- Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
- Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.
Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.
Комната в общежитии продается довольно сложно, так как представляет собой долевую собственность.
Важно! В этой ситуации действие имеет Жилищный кодекс, по его законам и осуществляется продажа имущества. Здесь сначала необходимо в письменной форме уведомить всех хозяев долей в общем имуществе о продаже.
Официальное уведомление должно содержать в себе стоимость сделки и ее основные условия. Лучше, если эта бумага будет заверена в нотариальной конторе. Если покупка жилья никак не заинтересует всех остальных собственников в течение месяца, продавец, не вступая в противоречия с законодательством, может начинать поиск других покупателей. Как правило, извещение отправляется заказным письмом с приложенной к нему описью бумаг и уведомлением о получении. Этот метод – самый правильный, с точки зрения безопасности, для дальнейших операций, так как он поможет избежать появления претензий и станет доказательством законности действий, совершенных продавцом.
Для продажи комнаты в коммуналке в первую очередь необходимо собрать отказы от всех собственников других комнат в квартире, которые по закону имеют право преимущественного выкупа продаваемого помещения. Если в квартире приватизированы не все комнаты, то согласие на продажу комнаты необходимо получить в местной администрации. В случаях, когда сособственником является несовершеннолетний или инвалид, должно быть согласие на продажу от органов опеки.
Как собрать отказы у других собственников
Уведомления о продаже комнаты рассылаются в письменном виде всем собственникам комнат в квартире. При этом в сообщении обязательно должна быть указана цена, по которой планируется продать помещение. Факт отправки письма подтверждается почтовой квитанцией. Ответы должны быть получены в течение месяца. В случае неполучения ответа считается, что собственник согласен на продажу комнаты. Полученные ответы с отказом от покупки комнаты рекомендуется нотариально заверить. Если местонахождение кого-то из собственников неизвестно, следует обратиться в паспортный стол, БТИ или рег. службу, в крайнем случае – отправить уведомление о продаже на адрес коммунальной квартиры.
Если же один из соседей согласился купить комнату, то договор купли-продажи должен быть заключен именно с ним. При согласии на покупку нескольких собственников решение принимается по общему согласию, а если согласие не достигнуто – в судебном порядке. Продажа комнаты одному из соседей – лучший способ продать комнату быстро.
Как оформить продажу комнаты
Когда отказы собраны, следует начать поиски покупателя и готовить документы для сделки. Чтобы выгодно продать комнату, следует искать людей, заинтересованных в покупке именно этого помещения (например, родственники соседей по квартире или жильцы других квартир этого дома).
Окончательная цена комнаты в договоре купли-продажи должна быть не меньше цены, за которую предлагалось выкупить помещение соседям.
Для продажи комнаты необходимо подготовить следующие документы:
Сделки по продаже комнат проходят государственную регистрацию так же, как и сделки по продаже отдельных квартир.
Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:
- Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
- Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
- Оценить самостоятельно.
В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.
Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:
- Оценить ее.
- Подготовить к продаже.
- Найти покупателя.
- Оформить необходимые документы.
- Осуществить сделку.
Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.