Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи частного дома с земельным участком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:
- поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
- распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
- при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.
Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.
Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:
- свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
- кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
- паспорта всех собственников объекта недвижимости.
Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.
Содержание:
Список документов для продажи дома с земельным участком в 2020 году
В зависимости от особенностей отдельных объектов недвижимости, могут потребоваться дополнительные документы, необходимые для продажи земельного участка и жилых домов. Отдельные нюансы возникнут, если предстоит продажа дачи или строения в СНТ – это обусловлено особенностями оформления прав на указанные объекты.
Поскольку загородные дачи или строения в товариществах, как правило, возводились без специального разрешения, для их отчуждения нужно надлежащим образом оформить право собственности. Алгоритм действий для оформления таких объектов в собственность граждан будет осуществляться в рамках Закона «О дачной амнистии» и выглядит следующим образом:
- определение границ надела в пределах общей территории СНТ;
- проведение кадастрового учета строения и земли под объектом;
- обращение в службу Росреестра для кадастрового учета недвижимости и регистрации прав;
- получение выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено возникновение права.
Особенности процедуры оформления купли-продажи дома с земельным участком:
- соглашение оформляется одновременно в отношении дома и участка;
- права на распоряжение обоими объектами предоставляются по одному договору;
- собственник самостоятельно подготавливает документацию для сделки.
В Едином государственном реестре кадастровый учет жилого здания и земли производится отдельно, на каждый из объектов выдается документ.
ВАЖНО! Если при оформлении сделки необходимо обновить документацию, это выполняется отдельно по одному объекту. Например, если был капитальный ремонт.
Цена продаваемого объекта устанавливается самостоятельно, учитываются средние значения по региону. Можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
После проведения оценки составляется соглашение, в него входит следующая информация:
- адрес объекта;
- регистрационный номер;
- стоимость;
- сроки заключения соглашения;
- форма расчета (наличная или безналичная);
- персональная информация о покупателе и продавце.
ВАЖНО! Если недвижимость продается в рассрочку, указывается несколько дат платежей. Сделка регистрируется с обременением.
После оформления договора составляется акт приема-передачи, регистрация права собственности.
Направить заявление в Росреестр можно следующими способами:
- личное обращение;
- через МФЦ;
- на интернет-портале Госуслуг.
Срок рассмотрения заявки – 10 рабочих дней с даты подачи. Если документы были отправлены через МФЦ или Госуслуги, период увеличивается.
- Свидетельство о праве собственности на указанную в договоре недвижимость.
- Данный документ служит подтверждением того, что именно вы являетесь собственником конкретной недвижимости и как следствие обладаете полномочиями на осуществление купли-продажи. Обратите внимание, что право собственности обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре. Если владелец собственности не достиг еще 18-летия, то во время сделки в обязательном порядке должны присутствовать его родители или опекуны согласно требованиям ГК РФ.
- Справка, содержащая оценку стоимости недвижимости
- Перечень всех прописанных в недвижимости лиц. Чем меньше лиц будет прописано, тем лучше шансы на продажу.
Говоря о вопросе подготовки участка к продаже, необходимо понимать, что речь идет не о физическом приведении земельного надела в должное состояние, а о правильном юридическом оформлении всех необходимых документов.
Первым этапом в подготовке участка к совершению сделки по купле-продаже недвижимого имущества будет являться размещение соответствующего объявления либо в печатных средствах массовой информации, имеющих право на печать таких объявлений, либо на интернет-ресурсах, также получивших право на размещение таких объявлений.
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.
- Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
- После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
- В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
- Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
- После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
- В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).
Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.
Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Как передавать деньги при покупке недвижимости
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
- Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
- Подписывают договор на каждой странице;
- Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
- Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
- Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
- Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.
Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.
Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Как получить налоговый вычет при покупке дома
- Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
- Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
- Оплата госпошлин (до 2 тысяч).
Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.
Сколько на самом деле стоят услуги риелтора
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком?
- Шаг 1. Выбираем способ продажи
- Шаг 2. Начинаем собирать документы
- Шаг 3. Оцениваем имущество
- Шаг 4. Ищем покупателя
- Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры
- Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора
- Шаг 7. Сбор всех необходимых документов
- Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи
- Шаг 9. Составление акта передачи
- Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
- Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома
- Последствия продажи дома без участка под ним
- Заключение
Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.
Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.
Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.
1-й остается у продавца;
2-й отдается покупателю;
3-й передается в Росреестр.
Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.
Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.
В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.
Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.
Как оформить продажу дома с земельным участком
Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.
В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:
- Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
- Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.
В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.
Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.
Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.
Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.
Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.
В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.
Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов. Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).
Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.
Инструкция по покупке дома без посредников
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Существует несколько способов составления бумаги:
- самостоятельно, используя готовый шаблон и рекомендации;
- обращение к риелтору;
- помощь юриста (нотариуса).
Договор заключается в письменном виде, заверение не требуется. Он должен иметь название, номер и дату. Договор подписывается лично покупателем и продавцом или их представителями. Документ оформляется в 3-х экземплярах: для покупателя, продавца и для Росреестра.
В соглашении нужно отразить следующие положения:
Перечисленные ниже документы не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату, их не имеют право требовать. Но они могут потребоваться для подготовки к сделке и чтобы покупатели проверили участок на «юридическую чистоту».
- Документ с планом участка;
Как проверить границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра.
Как правило, для заключения договора купли-продажи жилого дома требуются (ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21, ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ч. 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»):
1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
2) правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, на котором он расположен (документы, на основании которых продавец приобрел право собственности, например договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления и т.д.);
3) правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок);
4) выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах;
5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;
6) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если жилой дом и (или) земельный участок были приобретены в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
7) иные документы в зависимости от ситуации.
Выписки нужны для того, чтобы покупатель удостоверился в том, что жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, находятся в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.
Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.
В случае оформления сделки через нотариуса выписки могут быть получены нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе либо в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. п. 4, 6, 30 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).
Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом
Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами (образец см. в конце публикации). Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемом доме и земельном участке и цене, а также перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользования им после продажи.
Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить жилой дом и земельный участок, подлежащие передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома на земельном участке: адрес, кадастровый номер, площадь, а для земельного участка — также категорию земель и вид разрешенного использования. Также нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов, даты и номера регистрации права собственности продавца в ЕГРН (ст. ст. 550, 554, ч. 1 ст. 555, ч. 1 ст. 558 ГК РФ).
Кроме того, в договоре необходимо отразить порядок уплаты цены договора, сроки освобождения и передачи жилого дома с земельным участком покупателю, сведения о наличии обременений или ограничений в их использовании (аренда, залог и т.д.) (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 № ОГ-Д 23-4562 «О рассмотрении обращения»).
Количество экземпляров договора зависит от количества сторон сделки, один экземпляр договора остается в органе регистрации прав.
Передачу жилого дома оформляют, как правило, передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены гражданами самостоятельно.
Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину (ч. 3 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
За регистрацию права собственности на жилой дом госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб.
За регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, госпошлина уплачивается в размере 350 руб. (в остальных случаях — 2 000 руб.).
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 1 Приложения № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).
Обратите внимание! При продаже жилого дома, находившегося в собственности менее установленного срока, продавец обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. С даты регистрации перехода права собственности покупатель обязан уплачивать налог на имущество. Оба участника сделки имеют право на имущественный вычет (п. 17.1 ст. 217, пп. 1, 3 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)
Образец договора подготовлен специалистами КонсультантПлюс
ДОГОВОР N ____
купли-продажи жилого дома
(продавец и покупатели-
физические лица)
г. ____________ «___»__________ ___ г.
Гражданин Российской Федерации ___________________________, паспорт: _______________, выдан «___»____________ ____ г. _________________, зарегистрирован___ по адресу: _________________________________, именуем___ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации _____________________________, паспорт: ____________________, выдан «___»_____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован___ по адресу: _____________________________________, и гражданин Российской Федерации _____________________________, паспорт: _____________________, выдан «___»____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован___ по адресу: _____________________________, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется передать в совместную собственность (вариант:
долевую собственность: _____________________________________ — ______ доли,
(Ф.И.О. покупателя)
______________________________________ — _______ доли или: в равных долях),
(Ф.И.О. покупателя)
а Покупатели — принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего
Договора недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: ________
__________________________________, кадастровый номер ____________________,
общей площадью _________ кв. м, жилой площадью _____________________ кв. м
(далее по тексту — Жилой дом).
1.2. Технические характеристики Жилого дома: _____________________ .
1.3. Жилой дом расположен на земельном участке размером ________ кв. м, который принадлежит Продавцу на праве ________________________ на основании ___________________ (указать документ) N _______ от «___»_________ ____ г., выданного _______________________, кадастровый номер _________________ , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. N __ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. N __, Приложение N ___ ).
1.4. Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. N __ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. N __, Приложение N ___ ).
1.5. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Жилой дом никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Цена Жилого дома, передаваемого по настоящему Договору, составляет _____ (____________) рублей.
2.2. Цена Договора уплачивается Покупателями в срок до «___»________ ____ г.
2.3. Оплата производится путем передачи Покупателями наличных денежных средств Продавцу.
Договор о купле-продаже дома с прилегающим земельным участком лучше всего фиксировать нотариально. Это не является обязательным условием, но так вы сможете избежать многих сложностей.
Для составления договора стороны сделки должны собрать следующий перечень документов:
- оригинал и копии паспортов, удостоверяющих личность субъектов сделки (собственника и покупателя);
- оригинал и копии идентификационных номеров налогоплательщика (ИНН) субъектов сделки;
- если сделку осуществляет не непосредственный собственник недвижимости, а его доверенное лицо – паспорт и нотариально утвержденная доверенность, подтверждающая право заключать подобные договора;
- документы, доказывающие собственнические права владельца на объект сделки (главным образом это могут быть: свидетельства о праве владения недвижимым имуществом, наследования, о разделе наследованной собственности, о приобретении арестованного или заложенного недвижимого имущества на публичных торгах, договор дарения, судебное решение об утверждении собственнических прав, мировое соглашение и т.п.);
- если в качестве документа, подтверждающего собственнические права, предоставляется биржевое соглашение о купле-продаже, то он должен содержать отметку касательно регистрации прав собственности, также в большинстве случаев требуется и судебное постановление о признании действительности данного договора;
- документы, подтверждающие собственнические права на соответствующий участок земли, если в документах о полномочности распоряжаться жилым строением не содержится подобной информации (госакт или свидетельство о владении и т.п.);
- техпаспорт на объект сделки, выданный БТИ;
- кадастровый паспорт земельного участка (если будет необходимо);
- письменное согласие продаже имущества от всех собственников объекта сделки;
- выписка о лицах, которые зарегистрированы в доме;
- если в доме зарегистрированы несовершеннолетние либо недееспособные/частично недееспособные люди, необходимо предоставить соответствующее разрешение от попечительских и опекунских инстанций;
- заключение об экспертной оценке продаваемого имущества, выданное организацией с соответствующей аккредитацией;
- если в сделке присутствует юрлицо – правоустанавливающая документация;
- если собственник женат или замужем – нотариально утвержденное разрешение жены (мужа) на осуществление продажи (в случае, если объект сделки является совместно нажитым имуществом);
- брачные свидетельства от обеих сторон договора;
- если дом с участком находится под ипотекой, необходимо предоставить разрешение от ипотекодержателя на подобную сделку (только при тех обстоятельствах, если сам договор ипотеки допускает такую возможность);
- если объектом продажи является только часть дома – нотариально подтвержденное заявление от другого собственника (-ков) об отказе от своего права на преимущественный выкуп части дома.
После передачи полного пакета документов нотариус осуществляет все необходимые действия по юридической заверке договора (по государственным реестрам проверяется информация об отсутствие арестов, залогов продаваемого имущества, запрета отчуждения и т.д.). Далее, в присутствии сторон сделки, заключается собственно договор купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком. Закрепляется договор подписями сторон сделки и заверяется нотариусом в двух экземплярах.
Какие документы нужны при продаже дома с участком?
При осуществлении сделки, объектом которого является не только дом, но и земля следует приложить дополнительные документы и на земельный участок:
- Свидетельство о нахождении земли в собственности и ее регистрации;
- Кадастровый паспорт на землю. Не требуется только в том случае, если ранее право на землю было зарегистрировано, в порядке, установленном государством;
- Также как и в случае заключения сделки в отношении дома, при наличии супруга/супруги необходимо получить заверенное нотариально согласие на продажу земельного участка.
Несколько иные документы понадобятся для продажи не всего дома, а его доли. В первую очередь помните, что доля должна быть выделена в натуре.
Подтверждаться выдел доли может 2 документами:
- Соглашением между всеми собственниками имущества;
- Судебным решением о выделе доли из общего имущества.
Еще один важный документ, без которого сделка может быть признана недействительной – письменный, нотариально заверенный отказ дольщиков от преимущественного права покупки этой доли. Остальные документы идентичны документам при продаже дома.
При осуществлении сделки с дачей следует подготовить:
- Свидетельство о регистрации Вашего права собственности;
- Кадастровый паспорт участка, с указанием постройки (если она имеется). Помните, что без наличия этого документа продать дачу невозможно;
- Нотариально удостоверенное разрешение на осуществление продажи дачи, если имеется супруг/супруга.
При наличии на территории дачного участка жилого дома следует собрать:
- Разрешение на постройку дома;
- Кадастровый паспорт с обозначением этой постройки и присвоения ей определенного номера;
- Технический паспорт дома;
- Свидетельство о собственности на дом;
- Свидетельство о произведенной регистрации права собственности.
Решив продать дом, в первую очередь, необходимо сделать оценку его стоимости. Оценить дом можно самостоятельно, учитывая стоимость подобных объектов на рынке недвижимости в регионе, где она находится. Если самостоятельно оценить объект не под силу, то можно прибегнуть к помощи профессионального оценщика. Пригласить его можно как самостоятельно, так и по требованию покупателя.
После определения цены объекта следует заключить договор. В нем обязательно должны быть отражены следующая информация:
- О предмете договора. Предмет договора следует описывать настолько подробно, насколько это возможно (месторасположения: город, улица, номер дома; его площадь; номер регистрации в техническом паспорте и т.д.);
- Стоимость. Цена дома может быть указана как в рублях, так и в иностранной валюте. Однако помните, если стоимость указана в иностранной валюте, то расчет происходит все равно в рублях в сумме, равной сумме в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ в день оплаты.
В случае отсутствия какого-либо из вышеперечисленных документов, возможно заключение предварительного договора о купле-продаже дома.
Предварительный договор должен содержать следующую информацию:
- Об объекте;
- О стоимости объекта;
- О сроках заключения основного договора.
При оформлении договора следует определиться с формой расчета. Расчет может, осуществляется:
- В наличной форме. Как правило, производится в день подписания договора. Для этого необходимо выбрать банк, в котором будет произведено подписания договора. После его подписания деньги отправляются в ячейку. Условия открытия ячейки указываются заранее, при заключении договора с банком.
- При безналичном расчете в договоре указывается расчетный счет продавца. После подписания договора, деньги переводятся покупателем на этот счет.
Список документов, необходимых для продажи земельного участка
При оформлении сделки помните рекомендации профессионалов:
- Совершить сделку по отчуждению прав на недвижимое имущество можно только посредством заключения договора купли-продажи;
- Осуществить продажу дома можно в том случае, если Вы являетесь собственником, и Ваше право на недвижимость зарегистрировано в установленном порядке;
- Срок экспертной оценки стоимости дома действует в течение 6 месяцев;
- Следите за полным пакетом документов, которые должен предоставить покупатель (паспорт, ИНН, свидетельство о регистрации/ расторжении брака; разрешение, нотариально заверенное о согласии супруга/супруги на совершении сделки);
- Делайте копии всех документов, представленных покупателем;
- При заключении предварительного договора купли-продажи обязательно заверьте его у нотариуса;
- Для финансового обеспечения обязательств со стороны покупателя выберите такую систему расчета, при которой недвижимость до передачи полной суммы будет находиться в обременении. Важно для реализации этой системы расчета при регистрации сделки подать отдельное заявление Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП);
- Не стоит указывать заниженную цену в договоре, дабы снизить налоговые расходы от полученной прибыли, поскольку в этом случае продавцу придется составлять расписку, с указанием настоящей стоимости, которая будет находиться в руках у покупателя, что будет, является доказательством попытки ухода от уплаты налога.
Продажа дома ответственный и скрупулёзный процесс. Однако пользуясь советами, Вы легко сможете осуществить сделку, соблюдая требования закона.
Покупатель не оформляет дополнительные документы, это прерогатива продавца. Покупателю нужно ознакомиться с техническим состоянием дома и убедиться, что все собственники выписались. Кроме того, рекомендуем не доверять безоговорочно продавцу, а самостоятельно получить выписку ЕГРП.
На 2020 год эти сведения находятся в свободном доступе, для их получения нужно знать кадастровый номер объекта недвижимости. Такая выписка содержит общие сведения об объекте недвижимости.
В частности, можно получить сведения о задолженностях по оплате коммунальных платежей и наличии обременений. Долговые обязательства предыдущего владельца перейдут к покупателю вместе с правом собственности.
Продавцу необходимо знать, что если строительство дома завершено менее трёх лет назад, потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости дома. Если оценка недвижимости проводится при помощи сторонних организаций, нужно заплатить 6 000-8 000 рублей за услуги.
Придётся заплатить и государственную пошлину в размере 6 000 рублей. Сюда входит регистрация сделки, права на недвижимость и земельный участок. Если для передачи денежных средств используется банковская ячейка, придётся выложить около 12 000 рублей.
Можно проверить чистоту сделки при помощи юриста – 2 000 рублей. Если юридическая организация будет курировать сделку на всех этапах – 35 000 рублей.
Можно застраховать сделку. Эта процедура называется титульным страхованием. Здесь нет фиксированной суммы, такая услуга обойдётся в 0.3% от общей стоимости договора купли-продажи. Цены актуальны на 2020 год.
Разберём возможные риски, которые подстерегают покупателя частного дома в 2020 году.
- земля не находится в собственности продавца. В этом случае покупка дома не даёт права распоряжаться земельным участком;
- не все собственники согласны продать дом. Недовольные родственники могут оспорить сделку через суд;
- при заключении сделки по генеральной доверенности, покупатель должен проверить, является ли она действительной.
Купить дом несложно, главное знать, какие нюансы нужно соблюдать при заключении сделки.
Нулевым пунктом в подготовке к сделке советуем считать детальный осмотр продающейся недвижимости. Осмотрите и сфотографируйте все предметы мебели, коммуникации, состояние ремонта, технику и показания счетчиков. Это поможет принять взвешенное решение о покупке, детально изучить состояние объекта, и исключить споры при передаче объекта на тему состояния и комплектации.
Пошаговая инструкция «Покупаем земельный участок и дом без риэлтора»
Удостоверить сделку можно в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (в народе известно как БТИ) или у нотариуса.
Зарегистрировать переход права собственности можно только в БТИ.
Адрес: г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153
График работы: понедельник – пятница с 8.00 до 19.00, суббота с 8.00 до 16:20Выдача талонов начинается за 30 минут до начала приема заявлений, заканчивается за 15 минут до окончания приема — для физических лиц, за 20 минут — для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
В случае большого количества выданных и не обслуженных талонов выдача талонов может быть закончена ранее указанного времени.
По общему правилу, при оформлении через регистратора, вам необходимы следующие документы:
- Личные паспорта собственника и всех участников сделки.
- Копия лицевого счета. Берется в обслуживающей организации (Расчетно-справочные центры, товарищества, ЖЭСы). Телефон и адрес обслуживающей организации можно узнать по телефону 190 (это платная справка, телефон городской). Также адрес и телефон своего РСЦ можно узнать здесь.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
- Документ, являющийся основанием перехода права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
- Технический паспорт (передается покупателю).
Могут понадобиться и другие документы:
- Согласие супруга либо бывшего супруга (если квартира приобреталась в браке).
- Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
- Деньги на оплату гос. пошлины и услуг (5 б.в. – гос. пошлина и услуги регистратора).
- Личные паспорта всех участников сделки, в том числе, дающие согласия.
- Согласие администраций районов города.
- Справки о начислении жилищных квот.
- Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении, либо нуждающиеся в государственной защите.
- Справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога продавцом, не являющимся резидентом Республики Беларусь.
- Отказ от преимущественного права на покупку сособственника недвижимости при продаже доли.
- Другие.
При обращении к нотариусу понадобится выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Выдается по талонам у регистратора в момент обращения.
Между предварительным договором и договором купли-продажи может пройти от нескольких дней до нескольких недель. Срок необходим для выполнения сторонами своих обязательств, подбора встречного варианта сделки, подготовки документов, сбора необходимых справок, проверки юридической истории объекта недвижимости.
Когда подготовительный этап завершен, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Саму процедуру проведения сделки условно можно разделить на 5 этапов. Далее подробнее расскажем о каждом из них.
Если продается недвижимость с дорогим ремонтом, мебелью и техникой, имеет смысл в день совершения сделки перед поездкой в БТИ (или нотариусу) осмотреть объект. Это позволит убедиться в том, что вы будете покупать объект именно в том состоянии, в каком заранее договорились. Если же передачи недвижимости по договоренности будет происходить через какое-то время после сделки, такой осмотр может не проводится. Но и лишним он тоже не будет.
Сделка заключается у нотариуса либо регистратора.
В договоре фиксируется:
- Адрес объекта;
- Стоимость;
- Порядок и сроки расчета;
- Сохранение права владения и пользования в случае необходимости;
- Отсутствие прав на объект со стороны третьих лиц;
- Переход права собственности при подписании договора или акта приема-передачи и т.д.
После подписания договора документ удостоверяется нотариусом либо регистратором. Важно внимательно сверить личные данные продавца и покупателя, сумму, адрес объекта, номер расчетного счета в банке при безналичной форме оплаты, прочие условия.
В отдельной статье мы рассказываем, где лучше заключить договор купли-продажи: в нотариальной конторе или БТИ.
Это довольно щепетильный этап. Зачастую именно он вызывает много страхов и опасений для каждой из сторон.
При должной подготовке и учете всех юридических тонкостей — проводится спокойно и безопасно. Важно помнить, что расчет между физическими лицами по законодательству Республики Беларусь производится в белорусских рублях. Он может быть наличным либо безналичным, происходить до подписания договора купли-продажи либо после.
Подробно о расчете между сторонами сделки мы рассказываем в этой статье.
Похожие записи: