Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания прекращения права собственности на жилое помещение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Недопустимость произвольного лишения жилища, в том числе и жилища, принадлежащего гражданину на праве собственности, предусмотрена и ст. 3 ЖК РФ.
Глава: 12. Основания и порядок прекращения права собственности на жилое помещение. Правовые последствия..
В соответствии со ст.235 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности , гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Содержание:
Нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации по ГК РФ ч. 1
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами.
При обжаловании решения истцы указали на то, что суд истолковал нормы абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ неверно и сделал неправильный вывод о том, что применение правила указанной нормы возможно лишь в отношении участника, заявившего требования о выделе своей доли.
Из вышеизложенного следует, что, хотя в п. 4 ст. 252 ГК РФ в качестве условия, позволяющего принудительно выкупить долю в праве собственности, и предусмотрено наличие требования о выделе доли, такое обстоятельство в практике судебных органов может и не приниматься во внимание. Право собственности может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).
При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления.
Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта.
Запрет на произвольное лишение жилища установлен и в ст. 40 Конституции РФ. Под произвольным лишением жилища понимается его изъятие без перечисленных в законе оснований и с нарушением установленного в них порядка.
На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.
Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».
Обращение взыскания на имущество по обязательствам все чаще связывается с ипотекой. Объектом ипотеки признается помещение, предназначенное для проживания граждан. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Верховный Суд РФ разъяснил, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, в отличие от жилищного [1]. Вряд ли подобные разъяснения можно признать удовлетворительными.
В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого на основании судебного решения происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика.
Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ.
По смыслу закона прекращение права собственности на объект недвижимого имущества поставлено в зависимость не от обстоятельств, свидетельствующих о полном уничтожении (гибели) объекта, а от обстоятельств, свидетельствующих об утрате недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.
Примечательно, что ЖК РФ не предусматривает возможности изъятия жилого помещения у собственника при нецелевом использовании этого помещения, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, а также при бесхозяйственном обращении с жилым помещением, вследствие которого допускается его разрушение.
К третьей группе следует отнести все иные основания, за исключением указанных в п. 2 комментируемой статьи, влекущие за собой утрату права собственности на имущество. К числу таких оснований можно отнести, например, совершение преступных деяний (кража, разбой и т.д.).
В качестве самостоятельного основания прекращения права собственности на жилое помещение, на наш взгляд, необходимо рассматривать признание дома аварийным и подлежащим сносу (ст. 10 ЖК РФ).
При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
Основания приобретения и прекращения права собственности на жилое помещение
Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере.
Исключительность случаев, облеченных в форму положения закона, не означает, что такие случаи должны регулироваться в противоречии с данным вопросом, посвященным положению закона. Кроме того, в имеющем характер общего указания выводе судом было провозглашено, что рассматриваемый порядок допустим только при конкретных обстоятельствах.
Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Прекращение права пользования жилым помещением
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Последняя часть ст. 235 ГК посвящена национализации, под которой понимается обращение в собственность государства имущества, находящегося у граждан и юридических лиц. В ГК не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Жилье, заложенное по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Комментируемая статья определяет перечень оснований прекращения права собственности. Под основаниями прекращения права собственности следует понимать поводы и обстоятельства, при наличии которых собственность не может существовать как вещное право.
Статья 235. Основания прекращения права собственности
Суд в данном случае исходил из того, что если объект недвижимости уничтожен (погиб), то в силу п. 1 комментируемой статьи право собственности на него прекращается.
Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется на основании исполнительных документов, выдаваемых судом. При этом в силу п. 1 ст. 237 ГК РФ, возможно согласование иного порядка обращения взыскания, например, посредством предоставления отступного (ст. 409 ГК РФ).
Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.
Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на неприкосновенности собственности, на незыблемости права собственности на жилое помещение. На современном этапе это один из основных принципов развития российского государства. Отступление от него возможно лишь в случаях, строго определенных законом (ст. 235 ГК РФ).
Статья 235 ГК РФ. Основания прекращения права собственности
Следует отметить, что некоторым особняком исходя из п. 2 комментируемой статьи стоят такие основания прекращения права собственности, как приватизация и национализация, поскольку эти основания нельзя отнести к принудительным, так как, в частности, приватизация осуществляется по решению собственника.
Отчуждение собственником имущества другим лицам (например, по договору купли-продажи). При этом к особому случаю прекращения права собственности следует отнести приватизацию, то есть переход имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц (ч. 1 ст. 217 ГК РФ).
Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника осуществляется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства. Государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимости осуществляется через год после его принятия на учет в соответствии с вступившим в законную силу решением суда. С этого момента прекращается право собственности «отказника» на недвижимый объект, который считается снятым с учета в качестве бесхозяйного.
Право собственности в отношении имущества, на которое обращено взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения данного права у другого лица (государства или конкретного лица (потерпевшего, взыскателя)).
Прекращение права собственности на имущество, которое не может принадлежать собственнику в силу закона (ст. 238 ГК РФ). В силу закона отдельные виды имущества могут принадлежать только определенным лицам.
Принудительное прекращение (помимо воли собственника) права собственности на жилище не допускается, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Какую роль играет организация, получившая земельный участок и каким образом она участвует в выплате выкупной цены.
В случаях, предусмотренных законом, жилое помещение может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение им преступления или иного правонарушения (конфискация).
Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 ГК РФ. В цивилистической доктрине их подразделяют на основания прекращения права собственности:
- по воле собственника имущества (добровольные);
- помимо воли собственника имущества (принудительные).
Право государственной и муниципальной собственности прекращается и на основании приватизации (см. ст. 217 ГК и коммент. к ней).