Образец эксклюзивного договора с агентством недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец эксклюзивного договора с агентством недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

При подаче информации в разные агентства, а также при самостоятельной работе, например, с объявлениями, неопытный продавец всегда рискует стать объектом интереса людей, которые попытаются завладеть недвижимостью преступным путем.

При заключении эксклюзивного договора на продажу недвижимости проводится подробный анализ ситуации и правоустанавливающих документов и разрабатываются стратегии по их подготовке. Это может войти в стоимость договора, а иногда тарифицируется отдельно — в зависимости от сложности процесса.

Нередко при этом клиента обязуют предоставить подлинники документов и сдать их на ответственное хранение избранному агентству, которое в этом случае полностью отвечает за безопасность продавца и сделки.

Продажа недвижимости всегда процесс непростой. Не все участники сделок обладают знаниями в определенной области — в вопросах юридических, маркетинговых и налоговых.

Опыт и деловые качества ответственных лиц агентства, гарантируемые договором на оказание риэлтерских услуг, обеспечат более успешное завершение сделки и защитят интересы продавца в любой ситуации — даже в случае непорядочности покупателя или ошибок.

На исход сделки будет работать и тот факт, что на оценку юридической чистоты собственности в случае заключения договора будет потрачено несоизмеримо больше времени, нежели на обычных клиентов.

Не будучи специалистом, очень сложно оценить масштабы будущей сделки, кроме того, для построения верной стратегии продажи и рекламы необходимо знать и понимать тонкости, недоступные непосвященным.

Это и конъюнктура рынка недвижимости в отдельном городе или районе и особенности работы местных СМИ.

Для успешной продажи квартиры агентства осуществляют ее оценку, исходя из фактического состояния, анализа реальных аналогов и изучения текущих предложений реального рынка и реальных цен.

Разница в количестве посредников, привлеченных к работе над одним объектом, может, поначалу, сбить столку собственника. То есть, при предложении объекта нескольким посредникам – мотивации не у кого большой на продажу не будет. Но если объект продвигает один риэлтор и при этом предлагает достойное вознаграждение за сотрудничество своим коллегам – это совсем другой подход. Но и в 1-м и во 2-м случае работает армия посредников, но и естественно с разными конечными результатами.
Что происходит, когда всем посредникам выданы одинаковые правила – происходят перегонки, кто быстрее продаст. При этом каждый знает о других, и они начинают снижать самостоятельно цену, «прогинают» собственника с его интересом в сторону своего (лишь бы что-нибудь заработать) и занимаются другими «фокусами» не в интересах собственника. Со временем большинство из них уже не проявляют интереса к продвижению объекта, ограничиваясь только размещением его в базе и обновляя поверхностную информацию на досках объявлений. Тем самым и спрос на этот объект со временем падает, как и увеличивается срок по закрытию вопроса. Интересы собственника не соблюдаются, и он сам себя, таким образом, наказывает и теряет как по ожидаемой цене, так и по срокам.
Коммуникация только с одним риэлтором дает собственнику больше времени на свои дела, избавляет его от лишних разговоров и звонков, как с потенциальными клиентами, так и от напрашивающихся к работе по объекту других агентств и риелторов. Просмотры и проведение переговоров проводит единственный посредник, у которого имеется данный опыт и чем он профессионально занимается ежедневно на протяжении долгого времени. И только специалисту ведомы способы выявления конечных потребностей у другой стороны и концентрация заинтересованности на его объекте. Он создает отчетности за определенные сроки, на основании, которых корректируются дальнейшие шаги по реализации.
Эксклюзивный договор подтверждает мотивацию собственника, искренность обеих сторон, открытость между всеми участниками процесса. Тем самым, эта же самая мотивация работает не только в интересах обеих сторон, она двигает весь остальной рынок к цивилизованным правилам игры.

Преимущества для всех сторон при эксе – очевидны. Собственник четко видит, за что он оплачивает комиссию. Риэлтор полностью фокусируется на работе с объектом, без ущерба другим обязанностям и планированием соответствующего времени. Третьей стороне все условия открыто озвучиваются, и показывается готовность к диалогу на серьёзные намерения. Риэлторам другой стороны предоставляется уникальная возможность для качественного закрытия вопроса своему клиенту, путем СПП.
То есть, для самого риэлтора выгоднее будет продать, чем дороже, ведь тем самым будет больше его комиссия, после чего он получит искренний и позитивный отзыв о своей проделанной работе, а благодарный клиент даст больше рекомендаций его как профессионала, к которому будут советовать обратиться для оказания риэлторских услуг.

г. Киев “_____»______________ 200___г.

1. Данный договор составлен между:
1.1. АН «_________________», в лице _________________ тел.: _____________________,
действующий на основании Устава предприятия, далее именуемый «Исполнитель», с одной стороны, и ___________________________________________________________
____________________________________________ , далее именуемый «Продавец (цы)”.
1.2. Продавец, действующий на основании ст. 15 Закона Украины «О собственности»:
регистрация: _______________________________________________________________
проживание: _______________________________________________________________
тел.: дом. __________________________, раб. _________________________________.

2. Предмет договора

2.1. Данный Договор заключен на предмет оказания Исполнителем услуг по продаже объекта недвижимости, принадлежащего Продавцу на основании___________________
___________________________________________________________________________.

3. Обязанности и ответственность сторон.

3.1. Продавец
3.1.1. Продавец предоставляет исполнителей исключительное право продажи объекта и обязуется все свои переговоры об условиях продажи объекта вести только через исполнителей.
3.1.2. Продавец предоставляет исполнителей документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости и несет ответственность за их подлинность. Перечень документов: _______________________________________________________,
которые находятся у Исполнителя до дня подписания Договора купли-продажи.
3.1.3. При достижении договоренности с потенциальным покупателем об условиях купли-продажи объекта, подписать Договор купли-продажи в соответствии с действующим законодательством Украины, которое регулирует данную процедуру на момент его подписания, а также выплачивает АН «___________» вознаграждение за предоставленные услуги в размере __________________________________________
3.1.4. В случае самостоятельной продажи объекта недвижимости или отказа от продажи Продавец обязуется выплатить Исполнителю 5% от стоимости объекта недвижимости.

3.2. Исполнитель
3.2.1. Обязуется в период до «____»___________________ 200__ г. осуществлять показы объекта, заранее сообщая об этом Продавца.
3.2.2. Действовать в защиту интересов продавца, а также провести правовой анализ документов.
3.3. Характеристика объекта недвижимости: ____________________________________
__________________________________________________________________________
3.3.1. Адрес: _______________________________________________________________
__________________________________________________________________________
3.3.2. Первичная стоимость: __________________________________________________
_______________________________ на «________»_____________________г.
Изменение стоимости:
На «____»______________г. ____________________ Продавец ___________________

4. Дополнительные условия ________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
5. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.
6. Подписи сторон:

___________

Предлагаем агентствам недвижимости и риэлторам добавлять свои образцы агентских договоров в этот раздел.

Эксклюзивный договор — соглашение, заключенное между владельцем жилья и агентством недвижимости, согласно которому организация приобретает исключительное право на продажу конкретного объекта недвижимости.

Эксклюзивный договор ограничивает права продавца на продажу жилья самостоятельно или с использованием услуг других риэлторов.

Взамен этого владелец квартиры получает множественные преимущества, о которых будет рассказано ниже. Делегированное продавцом право агентства на продажу закрепляется договором, составленным в письменной форме и соответствующим законодательству РФ.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости Вы можете скачать тут.

Эксклюзивный договор не имеет установленного законом стандартного бланка и составляется в простой письменной форме.

Как и любое другое соглашение, эксклюзивный договор должен содержать:

указание на стороны, заключившие соглашение (заказчик и исполнитель);
обязанности заказчика и исполнителя;
срок действия соглашения;
предмет договора — квартира или иное жилое помещение, которое продается (сдается);
цену объекта (стоимость аренды);
стоимость услуг исполнителя и порядок расчета с ним со стороны заказчика;
юридическую ответственность сторон в случае нарушений условий соглашения.

Стороны соглашения могут установить конкретную стоимость услуг исполнителя, оплачиваемую заказчиком, либо указать фиксированную цену квартиры, а комиссионные агентства будут добавляться к продажной цене.

Далеко не все сделки бывают простыми, где от покупателей и продавцов необходимо лишь наличие необходимых документов и договора купли-продажи.

Более 80% сделок на рынке недвижимости требуют квалифицированной юридической помощи, которую предоставит агентство недвижимости.

В случаях, когда необходим поиск встречных вариантов, требуется получение разрешительных документов от государственных органов или выстраиваются так называемые «цепочки» из нескольких одновременно проводимых сделок, именно наличие опытных агентов позволит освободить владельца от этой работы.

Агентство недвижимости продолжит работу, даже если сделка по каким-либо причинам сорвалась, к тому же проверка документов и юридических рисков будет проводиться намного тщательнее, чем в обычной ситуации.

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты.

В документе обязательно должна быть указана стоимость сделки, порядок и условия оплаты. Отсутствие информации относительно цены автоматически делает сделку недействительной.

Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки. Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.

Договор может иметь приложения, дополняющие информацию, указанную в его основной структуре. К данной информации относится:

Подробное описание объекта недвижимости (местоположение, инфраструктура, состояние помещения, количество комнат, планировка и т.д.).
Подтверждение согласия на покупку жилья с указанием его стоимости, размера аванса и т.д.
График платежей.
Доверенность на официального представителя заказчика.
Акт приемки/сдачи услуг.

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

г. Москва “14” мая 2017 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

Агентство, чтобы иметь гарантию оплаты и не упустить продавца, очень часто забирает оригиналы документов на квартиру.

Эксклюзивным договором они подстраховываются и окончательно привязывают вас к себе. Иначе как рабством это не назовёшь.

Своей росписью вы гарантируете агенту заработок пару тысяч долларов с продажи квартиры, а он, в свою очередь, не гарантирует ничего. Только обещает продавать квартиру и оказывать информационные услуги.

Содержание:

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Посредники хотят получить гарантии, что вы им точно заплатите комиссию. Они всячески уговаривают подписать эксклюзив и рассказывают о его преимуществах, совсем не упоминая о недостатках.

Это выгодная сделка для риэлтора, но не для собственника недвижимости. Преимущества для вас, как для заказчика услуги, неоднозначные, а недостатков уйма.

После подписания эксклюзивного договора риэлтор может расслабиться и размеренно заниматься продажей – теперь все действия смогут осуществляться только через него.

Пройдёмся по пунктам реального договора из агентства недвижимости о предоставлении услуг на эксклюзивных условиях.

Обязуетесь оплатить комиссию в любом случае продажи квартиры. Даже если купит сосед или ваша подруга.
Даёте эксклюзивное право продажи одному человеку и не получаете гарантий самого факта продажи. Он может заболеть или уехать, тогда ваша квартира вообще продаваться не будет. В договоре нет штрафных санкций для риэлтора в случае невыполнения его условий. Другими словами, если ваша квартира в итоге не будет продана, риэлтор за это никакой ответственности не понесёт.
Зависимы от посредника и агентства. Сами не можете сделать ничего. Только подать в суд и судиться, если что-то пошло не так.
Забирают документы на хранение и сохраняют их прямо в агентстве. Во втором случае вы добровольно отдаёте на ознакомление по любому запросу. Суть одна – документов у вас на квартиру не будет.
Обязуетесь оплачивать рекламные расходы исполнителя, то есть посредника и агентства. Это вообще наглость. 2 тысячи долларов, так ещё и рекламу оплачивать.
Автопролонгация на такой же срок в случае окончания договора. Уведомить нужно в письменном виде не позже, чем за месяц. А в случае отказа от дальнейшего сотрудничества – штрафные санкции.
Заплатите 5% комиссии посреднику в течение полугода, даже если продадите квартиру сами, а договор уже закончился. Такой пункт есть в одном из образцов эксклюзивного договора, который мы изучили.

Риэлторов учат на специальных курсах как заключить с владельцем недвижимости эксклюзивный договор на оказание услуг, как уговорить продавца и как получить желаемое.

Если эксклюзив был бы выгоден собственнику квартиры, то они бы сами хотели заключить такой договор, но выгода тут только для риэлтора, поэтому посредники тренируются и учатся как подписывать такие договора и зарабатывать на комиссии больше.

Схем давления и влияния для подписания эксклюзивного договора риэлторы уже придумали много. Вот одна из этих схем. Её часто используют для того, чтобы зацепить продавца, а дальше уже продавать обычными способами, но с полной уверенностью, что заплатят комиссию.

В один из дней Вам звонит риэлтор и говорит, что есть очень серьезные покупатели и по всем параметрам им подходит ваша квартира. Они с деньгами и им нужно срочно купить. Договаривается, в какое время можно посмотреть.

На просмотр приходит подставное лицо. Это может быть подружка, друг, муж, знакомая или любой другой знакомый человек посредника, который сможет сыграть хорошо роль заинтересованного покупателя. Они смотрят квартиру и уходят.

В итоге, продавец уже подписал эксклюзивный договор, особо его не читая. Документы уже лежат в агентстве. Прав на продажу нет, одни обязанности и разорвать договор можно только со штрафными санкциями или со скандалом через суд.

Поэтому довольный риэлтор, радуясь, как ловко провернул дело, скорее всего, продолжит продавать эту квартиру. Он обещает продать и говорит, что найдёт другого покупателя. Заработок ему уже гарантирован по эксклюзивному договору. Пришлось только обмануть хозяина.

Договор эксклюзивный с продавцом

Обычно решение таких спорных ситуаций происходит путём переговоров либо через суд.

Вас защищает закон о защите прав потребителей и статья 907 гражданского кодекса Украины о расторжении договора на предоставление услуг. Если решить проблему путём переговоров не получается, то её можно решить в судебном порядке.

Обычно риэлторы не доводят до суда, а только шантажируют угрозой суда и пытаются торговаться по сумме компенсации. В суде можно признать договор полностью или частично не действительным согласно статье 18 закона Украины о защите прав потребителей.

У этого формата есть множество преимуществ для обеих сторон и всего одни существенный недостаток: и вы, и ваш клиент достигните своих целей только в случае исполнения эксклюзивного договора. По факту оказания услуги. После сделки. И вознаграждение получите после сделки.

Т.е. заключив эксклюзивный договор, вы должны выполнить свою работу. Вы должны реализовать объект по максимальной цене и уложиться при этом в минимальные сроки (как ни странно, при всей кажущейся расплывчатости это правильная формулировка). Если работа выполнена, то только тогда и должно быть выплачено вознаграждение.

Риэлтор эффективен только тогда, когда работает открыто. А открытая работа возможна только после того, как все устные договоренности с клиентом сформулированы и зафиксированы письменно.

Все проблемы можно решить, но все-таки решать их нужно вовремя. Если вы следуете детально проработанному алгоритму оказания риэлторской услуги, вы уже защищены. Кстати, если вам интересно как может выглядеть подобный алгоритм, какие еще есть выгоды есть при работе с эксклюзивным договором Прослушайте первую часть подкаста «Преимущества эксклюзивной формы работы».

Когда вы проводите первую встречу с продавцом не всегда стоит начинать ее с предложения оформить эксклюзивный договор. В таком случае, вам придется начинать работать с возражениями, вместо того чтобы выстраивать предложение своей услуги. И только когда вы обсудите с продавцом все нюансы и сложности решения его вопроса и ему будет все понятно, есть смысл переходить к формализации эксклюзивных взаимоотношений с продавцом недвижимости. Больше подробностей о нюансах связанных с заключением эксклюзивного договора, работе с возражениями и выполнением начальных этапов алгоритма оказания эксклюзивной услуги продавцу недвижимости, вы может прослушать во второй части подкаста «Преимущества эксклюзивной формы работы».

Если договор заключается с продавцом, обычно все выглядит так:

Собственник продаваемого жилья обращается в агентство сам, или риэлтор находит его по объявлению и предлагает свои услуги.
В назначенный день продавец приходит в агентство с документами, изучает и подписывает документ. С этого момента все действия по продаже жилья совершает агент.

Покупатели сами обращаются в агентства с целью подбора недвижимости.

Как составить образец эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг?

Наши договора сотрудничества — прозрачны и понятны — и учитывают интересы обеих
сторон — как нашего агентства, так и наших клиентов! Узнать расценки на наши услуги ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ (продажа, покупка, обмен квартир, комнат, долей)

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при обмене жилой недвижимости
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при покупке жилой недвижимости
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при продаже жилой недвижимости
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при покупке в новостройке
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при продаже в новостройке

Если Вы планируете купить объект жилой или загородной недвижимости, продаваемый нашим агентством (т.е. внести нам аванс за приобретаемый объект):

СОГЛАШЕНИЕ О ВНЕСЕНИИ ОБЕС. ПЛАТЕЖА
ЗА ЖИЛОЙ ОБЪЕКТ В НОВОСТРОЙКЕ
СОГЛАШЕНИЕ О ВНЕСЕНИИ
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА

ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (продажа, покупка земельных участков, дач, коттеджей, таунхаусов)

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР, заключаемый с риэлторской компанией
при покупке загородной недвижимости
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР, заключаемый с риэлторской компанией
при продаже загородной недвижимости

ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (продажа, аренда офисов, магазинов, складов, ОСЗ, ресторанов)

ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПОДБОРЕ ОБЪЕКТА В АРЕНДУ
ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПОДБОРЕ ОБЪЕКТА
ДЛЯ ПОКУПКИ

ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА
ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ СДАЧЕ ОБЪЕКТА В АРЕНДУ

Эксклюзивный договор предусматривает выполнение исполнителем (агентом или риэлтором) полного спектра услуг при предоставлении заказчиком (принципалом или продавцом) исключительного права на выполнением первым своих договорных обязательств. То есть если человек желает продать какую-то недвижимость, воспользовавшись услугами риэлтора, то заключенный между ними договор будет носить характер экзсклюзива в том случае, если собственник жилья предоставит только данному риэлтору возможность поиска покупателя для продаваемого объекта. При заключении сделок с несколькими агентствами или частными агентами, договор не может называться эксклюзивным.

Эксклюзивный агентский договор составляется в простой письменной форме, где на одной стороне выступает агентство недвижимости, а на второй — лицо, желающее выгодно и в кратчайшие сроки осуществить продажу имеющегося у него недвижимого объекта. Взаимные договорные обязательства риэлтора и клиента преследуют одну цель — как можно быстрее и по максимально возможной цене продать недвижимость. Риэлтор уверен, что продавец не будет самостоятельно искать покупателя или обращаться к другим агентствам, а клиент уверен, что агент будет активно искать покупателя, а не заниматься другими клиентами, которые предложат ему более выгодные услуги В этом и состоит эксклюзив заключаемого с агентством недвижимости договора.

Если вы в раздумьях, стоит ли агентский договор делать эксклюзивным, то давайте определим все плюсы и минусы подобной сделки. В качестве преимуществ можно отметить следующее:

Защита прав и интересов продавца. При эксклюзивных обязательствах риэлторы оказывают полный спектр профессиональных услуг по сопровождению сделки, тем самым обезопасив клиента от возможных ошибок и нерадивых покупателей;
Защита утечки информации. При обращении к услугам нескольких агентств не исключена утечка различных сведений о вас и продаваемом вами недвижимом объекте, что может привлечь мошенников;
Экономия времени. Если вы заключили агентский договор, который носит характер эксклюзивного, то вам не придется отвечать на множество звонков от других риэлторов, проводить встречи с ними и т.п.
Возможность получить максимальную выгоду от продажи квартиры. В быстрой и выгодной продаже недвижимости заинтересованы обе стороны, т.к. агенту договором гарантирована оплата, то он будет прилагать максимальные усилия, чтобы найти покупателя и совершить с ним сделку. К тому же если недвижимость представлена только у одного агентства недвижимости и цена на нее не разнится (как часто бывает при обращении к множеству риэлторов), это быстрее привлечет покупателя и вызовет у него доверие.

В разделе можно скачать образец эксклюзивного договора, составленный опытными высококвалифицированными юристами сервиса.

С этим шаблоном часто используют:

Агентский договор
Агентский договор на поиск товара
Агентский договор продажи недвижимости
Договор агентский продажа билетов
Агентский договор с ипотечным брокером
Агентский договор с водителем (образец)

Популярные документы и процедуры:

Договор аренды земельного участка между физическим и юридическим лицом
Образец акта приема-передачи транспортного средства
Скачать образец договора аренды комнаты между физическими лицами (2020)
Скачать договор хранения
Бланк генеральной доверенности
Скачать путевой лист грузового автомобиля

Соглашение с предоставлением преимущественных прав на реализацию жилплощади заключают на срок не более 4-5 месяцев. Рекомендуется установить точную дату завершения действия ЭД с возможностью продления по письменному согласию сторон.

Следует учитывать, что действенность рекламной кампании проявляется не сразу. Выполнение обязательств по договору подтверждают специальным актом.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.

Для риэлтора работа по эксклюзивному договору — это гарантия, что он получит комиссию. Собственнику она выгодна тем, что специалист будет активно рекламировать его недвижимость, так как сам заинтересован в быстрой и дорогой продаже.

Составление и заключение договора на оказание риэлторских услуг

Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго.

А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит:

печать и расклейка листовок,
подготовка презентационной печатной продукции для раздачи,
размещение объявления о продаже объекта на 120 сайтов,
поквартирный обход соседей,
встречи с руководителями близлежащих офисов и учреждений,
фотосессия объекта, съемка видеоролика,
продвижение объекта в соцсетях (качественный геотаргетинг, посев видеороликов и т.д.),
организация показов объекта для агентов и потенциальных покупателей,
предпродажная подготовка объекта (мойка окон и т.д.),
организация показов объекта для агентов (брокер – туров),
организация «Дней открытых дверей» – показов объекта потенциальным покупателям.

Если бы собственник получал ее после каждого просмотра, то мог бы вносить изменения в предпродажное состояние объекта. Например, повесить на окна жалюзи, если люди отказываются от квартиры, потому что в ней жарко от палящего солнца.

Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».

Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию. Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект. А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву.

Главный пункт, который должен быть в эксклюзивном договоре: клиентне имеет права обратиться в другое агентство. В случае нарушения этот пункт предусматривает денежную компенсацию от клиента. Сумма штрафа внушительная — от 30 тысяч рублей и выше, в зависимости от того, сколько ресурсов агент уже потратил на работу с этим объектом.
Чтобы клиент не чувствовал себя ущемленным в правах, нужно включить пункт о возможности расторгнуть договор.

Все отрасли
Сфера услуг
Реклама и маркетинг
Торговля
Другое

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Все риски

CRM — что это
Ошибки при внедрении
Как выбрать CRM
Отличия CRM от ERP
Как выглядит CRM
Какие бывают CRM

Окупит ли сама себя ипотечная квартира с помощью аренды?
Как избежать ошибок при покупке квартиры в ипотеку
Как выбрать доходную недвижимость за рубежом
7 причин отказаться от покупки квартиры на вторичном рынке
Ипотека «Баспана Хит»: условия участия в 2020 году

Эксклюзивным называют договор, согласно которому агентство недвижимости имеет преимущественное право на продажу конкретного объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка), а собственник недвижимости принимает на себя обязательство не наделять другое агентство недвижимости представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу агентства от самостоятельной уступки прав на недвижимость.

Другими словами, агентство недвижимости в лице риэлтора обязуется выполнить все необходимые действия, направленные на продажу объекта недвижимости, а собственник недвижимости обязуется сохранить эксклюзивное право продажи риэлтора и оплатить услугу.

Официально, как правило, документ называется строго: «Договор на оказание услуг по продаже недвижимости». Однако, слово «эксклюзивный», которое фактически не используется в юридической практике, плотно вошло в обиход риэлтерских компаний.

Предметом договора может выступать любая недвижимость, которая находится в собственности продавца.

Сторонами эксклюзивного договора на продажу недвижимости являются:

заказчик — продавец недвижимого имущества;
исполнитель — агентство недвижимости в лице риэлтора.

Характерной чертой договора является его возмездность, соответственно, стоимость услуг относится к числу существенных условий сделки. Возмездность означает, необходимость уплаты стороне, предоставляющей услуги по эксклюзивному договору, определенной соглашением денежной суммы. Обычно, цена в таком соглашении определяется агентством недвижимости в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и других условий.

Как правило, эксклюзивный договор не бессрочен. В его условиях предусмотрены конкретные сроки, в которое агентство обязуется продать недвижимость. Если срок договора истек, а недвижимое имущество не было реализовано агентством недвижимости, то договор возможно продлить, если обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.

Перечень услуг, предоставляемых агентством недвижимости, носит договорный характер и может быть изменен соглашением сторон. Как правило к ним относятся:

консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
правовая экспертиза документов на недвижимость;
размещение рекламы;
поиск покупателя;
организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе.

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
Эксклюзивный договор — возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Практически каждый гражданско-правовой договор имеет рисковый характер. Не является исключением и эксклюзивный договор на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что агентство недвижимости гарантирует юридическую и экономическую безопасность сделки, существуют риски неисполнения эксклюзивного договора.

В первую очередь такой риск связан с выбором агентства по продаже недвижимости.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые осуществляют фиктивную деятельность ради получения прибыли. Деятельность таких организаций основывается на хищении правоустанавливающих документов собственника и реализация недвижимости через подставных лиц. Разумеется, что такая деятельность находится вне закона и подлежит уголовному преследованию.

Помимо наличия на рынке недвижимости фиктивных фирм, риск связан с недобросовестностью исполнителя договора. Заключение сделки по продаже квартиры зависит, в первую очередь, от активной деятельности исполнителя эксклюзивного договора. Если исполнитель окажется недобросовестным и не будет оказывать никаких активных действий, то результата от такого эксклюзивного договора, в виде продажи квартиры, не последует.

Также, при заключении эксклюзивного договора с недобросовестным исполнителем, существуют и другие риски, например:

продажа недвижимости по заведомо низкой цене;
доступ к личной информации неограниченного круга лиц и, как следствие, возможность её использования мошенниками;
потеря покупателя, изъявившего желание на покупку недвижимости, из-за неактивных действий исполнителя и другие.

Кроме того, успех сделки будет зависеть напрямую от профессионализма и компетенции риэлтора, который будет представлять агентство недвижимости. Поэтому для собственника недвижимости важно не только правильно выбрать организацию, но и обратиться к компетентному специалисту.

Эксклюзивный договор на продажу объекта. Шаблон

Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора. Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять. Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

бесплатная оценка квартиры;
маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
поиск покупателя и проведение осмотров;
переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

паспорт;
доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

учредительные документы;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.